巴中财富广场市场调研报告(79页

1、logo巴中财富广场市场调研报告巴中财富广场市场调研报告2013年年5月月报告目录报告目录part1:巴中概况巴中概况part2:关键指标解读关键指标解读part3:商业市场分析商业市场分析part4:典型商圈分析典型商圈分析part5:后河片区商业分析后河片区商业分析part6:其他其他part1：巴中概况：巴中概况v1.城市介绍v2.城市总体规划v3.巴中人口分布及分布概况1.赢才网，专注房地产职业机会！ 2.注册赢才网会员，一键下载赢商网热门干货资料，扫二维码，进入赢才网！ 城市介绍城市介绍v 巴中是川渝陕结合部的枢纽联结地，以发展新型工业，物流和旅游为主，宜居宜商宜业的现代森林公园城市

2、，是四川东北部的门户。v 巴中面积占全省总面积的2.5%，总人口占全省的5%。v 巴中区域交通优越，与周边各市均有顺畅交通连接。v 2012年，全市实现生产总值390.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.9%，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。巴中概况巴中概况v 巴中幅员面积12325平方公里，常住人口329.63万（户籍人口：389.4万）。v 巴中城市空间结构为：一城两翼，三幅五廊一城两翼，三幅五廊。“一城两翼”是指巴州城区，兴文城区，恩阳城区；“三幅”是指平昌县城，通江县城，南江县城；“五廊”是指巴广，巴南，巴达，巴汉，巴万五条

3、对外交通廊道。v 从地理上来看，巴河将巴中分为河南和河北两个区域，城市外拓空间主要是向东西两面延伸。巴中概况巴中概况v 巴中城市主体以新区为导向，“t”字型的发展形态，发展方向由北西东展开。v 巴中十分清楚自己城市发展的优劣势，在建市16年来，坚持“中心城区、重点镇、小集镇”三维互动，带动村庄建设，加快城镇化发展。v 2011-2020规划中，受城市空间的限制，与老城一河相隔的中坝区域乃至东部新城区域成为巴中城市新的开发重点。巴中概况巴中概况1. 从城市的长远发展来看，未来北部、南部的发展空间有限，东部区域纵深加长，与原中心一江之隔的城市东部土地价值得到大幅提升，将真正开启大河东时代。2. 需

4、求上需求上：巴中市城市总体规划（2011-2020）：预计到2020年，巴中城市人口（中心城区）规模将达100万人。随着经济增长，中心区外扩，在此过程中与原中心相邻的土地价值更高。3. 规划上规划上：市政府所在地、产业资源和教育资源为基础的新区与老城区区相邻区域，是城市中心外延的主要扩散点。4. 区域发展顺序上区域发展顺序上：后河区的重点打造在大河东的整体规划中起点最高，定义为河东的主中心。巴中概况巴中概况v 大河东作为巴中四级城市公共中心的先导区，是巴中新时代发展大河东作为巴中四级城市公共中心的先导区，是巴中新时代发展的排头兵。的排头兵。v 此区域产业布局：一圈一带一组团一核心。此区域产业布

5、局：一圈一带一组团一核心。v 一圈：传统服务业发展区。一带：江北大道产业拓展带一圈：传统服务业发展区。一带：江北大道产业拓展带v 一组团：现代物流批发区。一核心：现代服务业核心区一组团：现代物流批发区。一核心：现代服务业核心区巴中概况巴中概况v 此区域建设分为一圈一组团三轴。主要以产业开发为主，项目所此区域建设分为一圈一组团三轴。主要以产业开发为主，项目所在地是单一的核心区，担负起整个大河东配套服务支撑功能。在地是单一的核心区，担负起整个大河东配套服务支撑功能。1.一圈：及城区圈层。 2.一组团：巴中经济开发组团。 3.三轴：巴南，巴陕，巴达高速公路和铁路为发展主轴。 后河片区是大河东区域规划

6、的单一核心点，是区域的核心聚集区。后河片区是大河东区域规划的单一核心点，是区域的核心聚集区。河东配套能力的增强，对老城区和巴人广场区域的配套需求将逐河东配套能力的增强，对老城区和巴人广场区域的配套需求将逐步减弱。步减弱。巴中概况巴中概况v 后河片区与街心花园商圈和巴人广场商圈相连，定义为城区商务服务中心，从地理位置和规划上来看都是未来整个大河东的中心区域。v 区旁拥有一所高校：巴中师范。v 大河东的发展需要一个综合服务配套区域，后河片区成为区域这一需求的承接点。v 后河片区是巴中河东建设的重要节点，是提升巴中城市形象的重要形象工程。规划区的功能定位是巴中的城市核心区，集休闲，商业，商务楼宇，金

7、融，酒店餐饮，高档住宅等六项功能为一体的多功能核心区。v 它将聚集城市最优势的文化资源和最高端的商业商务活动，反映城市最高尚的休闲文化生活，营造最佳人居环境，成为巴中的城市地标。巴中概况巴中概况v 后河片区以核心区域为为中心，生态中心区和活力生活区为综合性地块。 1.核心区域：集工作，休闲，居住为一体。 2.生态生活区：核心区域的补充，在功能布局及建筑规划上拥有更多特色；围绕巴河提升片区人文及居住环境，以吸引中高端居住人群。 3.活力生活区：围绕后河区域展开利用，将成为一个以改善性需求为导向的活力生活区。 4.商贸城区域：为商贸为主，居住为辅的大型商业区域。后河土地开发以核心区域为发展基点，由

8、北向南逐渐推进，所在区域吸引了不少知名房企进驻开发，以下为代表性项目：巴中概况巴中概况项目名称项目名称开发商开发商商业类型商业类型中交.王府景中交地产有限公司底商+独栋商业浅水湾广场巴中雄政房地产开发/汇鑫大市场置业有限公司底商+独栋商业滨河世纪城北京长林瑞投资有限公司底商+裙楼商业丰泽园巴中艾林实业有限公司底商东方鑫村巴中市东方房地产开发有限公司专业市场+底商西部国际商贸城国盛基业巴中有限公司专业市场+独栋商业七里香溪巴中永兴房地产开发有限公司底商巴中概况巴中概况2. 城镇化进一步加强城镇化进一步加强 随着工业比重的增加，巴中从随着工业比重的增加，巴中从2010到到2011非农非农业人口增速

9、在业人口增速在2%左右左右1. 城市实力提升使聚能效应进一步增强，城市实力提升使聚能效应进一步增强，人口数量稳步上涨，持续性带来新需求人口数量稳步上涨，持续性带来新需求 09到到11年间，基本人口增长率报纸在年间，基本人口增长率报纸在+0.6%左左右。经四川省统计局审定，右。经四川省统计局审定，2012年巴中市常住人口年巴中市常住人口达达330.79万人，较上年增加万人，较上年增加1.16万人，增长万人，增长0.35%，常住人口总量居全省第常住人口总量居全省第11位。位。巴中年末总人口统计巴中年末总人口统计20092011201387.5398402404农村人口导出和外围区域人口导入双重作用

10、下，巴州区成为城市人口最重要的承担区，并且进城的年轻人已融入城市生活，成为巴中城市话主要推力。仅2010年本地人在外务工带回的收入就达85亿元，消费群体巨大。巴中概况巴中概况巴中人口总数在稳步增长：1.人口进一步向城市中心区域集聚：周边郊县的增长率均低于平均水平2.中心外围区人口增速加快v房地产的开发进一步增速了城市的外拓巴中概况巴中概况优质开发项目基本集中在城市新兴区域，优质的项目品质，加之对周边配套设施的投入，带来舒适的居住体验。新区置业已是购房者的消费主流，带来新兴区域的人口大量增长。巴中概况巴中概况v 后河片区人口主要集中在区域主干道和核心区域。本项目所在区域规划和是未来后河片区人口主

11、要集中区。part2：关键指标解读：关键指标解读v1.城市gdp运行分析v2.固定资产投入分析v3.社会消费品零售总额分析v4.城市居民可支配收入分析v5.交通网点规划分析v6.城市房地产基本运营分析v7.巴中经济指标分析关键指标解读关键指标解读巴中gdp增速加快，年均增幅超过10%，gdp规模是6年前的2.01倍。预估2013年巴中gdp总量480亿。关键指标解读关键指标解读2012年，全市实现生产总值390.4亿元，按可比价格计算比上年增长13.9%，增速比全省、全国平均水平分别高出1.3个、6.1个百分点，与自贡、遂宁一致，位列全省第10。巴中市近5年人均gdp增长率均保持在10%以上，

12、处于一个持续高速增长阶段，截止2011年，人均gdp首次突破10000元大关。主线加强自身的新工业集群优势，带动整体经济提升1.产业结构化：作为发展中得三线城市，二次产业提升为城市带来最大动能，保证城市快速发展2.二产带动经济加速发展：2011年二产产值约是2001年产值的一倍3.二产带来三产进一步提升：二产的加速发展为城市的三产带来更多需求4.2011年从比重来看：二产业比重增加，由去年同期的21.8%上升至26.7%；一产比重由去年同期的4.9%下降至4.1%；三产比重69.2%，比去年同期下降了4.1个百分点 关键指标解读关键指标解读关键指标解读关键指标解读 2008 2009 2010

13、20112012 81亿亿 186亿亿 252亿亿 320亿亿 481亿亿巴中历年固定资产投资走势图巴中历年固定资产投资走势图固定资产投入规模加大，年均增幅超过30%，投入规模比十年前翻13.6倍投入规模加大，城区发展加速，2011建成区面积为18平方公里，现城区面积167平方公里 2011年全省建成面积比较图（单位：平方公里）关键指标解读关键指标解读关键指标解读关键指标解读 2011年巴中社会消费品零售总额135.4亿元，同比增长18.5%，连续5年保持15%以上增长速度2011年城镇居民人均可支配收入14609元，增长15.8%；农民人均纯收入4667元，增长21.3%。2011年，城镇居

14、民人均生活消费性支出11226元，增长15.8%;农村居民人均生活消费性支出4298元，增长9.9%.关键指标分析关键指标分析 从巴中的经济指标上看全区工业发展速度较快，占据比稳步增加，同时巴州区成为全市人口导入的主要区域 关键指标分析关键指标分析v 巴中的地理位置决定了其对外交通的枢纽地位，利于城市人口聚集。v 铁路：广达铁路（广元市-巴中市-达州市）广巴铁路以竣工,巴达铁路已经开工建设。巴汉高速于2009年12 23日开工。v 公路：广巴高速（广元市-巴中市），巴南高速（巴中市-南充市西充县李桥镇），巴达高速（巴中市-达州市），巴汉高速（巴中市-陕西省汉中市），巴广渝高速（巴中市广安市重庆

15、市）。上溯5路是四川东部重要的出川大通道。v 航空：巴中机场在2013年初步拟定地址在恩阳区兴隆场乡的凤凰庙村。关键指标分析关键指标分析v 市域交通布局较大调整强化市域内中心城市与周边三县之间的快速交通，中心城区综合交通网络的调整，有利于未来整个城市东西两岸的路网交通联系将更为紧密关键指标分析关键指标分析v 开发和投资同比保持增长v 2010年巴中房地产开发投资27.3亿元，比2009年增长19.3%，其中商品住宅投资23.9亿元，增长19.4%；办公楼投资0.2亿元,下降64%，商业营业用房2.3亿元，增长10.1%。part3：商业市场分析：商业市场分析v1.商业市场概况v2.商业零售市场

16、发展v3 商业零售网点规划v4.居民消费结构v5.居民消费特征v6 商业市场特征v7.商业各业态发展情况. 商业市场分析商业市场分析商业网点主要在老城区，以步行街区域为商业网点主要在老城区，以步行街区域为主。主。以本土超市为主以本土超市为主代表类型：百信超市（东城店）代表类型：百信超市（东城店）商业网点还是以老城区为主，外地品牌开商业网点还是以老城区为主，外地品牌开始进入巴中市场，城市扩张使得区域性商始进入巴中市场，城市扩张使得区域性商圈地位开始提升。出现了纯百货卖场。圈地位开始提升。出现了纯百货卖场。以区域性超市为主以区域性超市为主代表类型：中天超市，盛华堂百货代表类型：中天超市，盛华堂百货

17、传统商圈仍是消费主力，巴人广场等新兴传统商圈仍是消费主力，巴人广场等新兴区域开始规划高起点的商业项目。外资品区域开始规划高起点的商业项目。外资品牌开始进入巴中市场。单一的业态结构已牌开始进入巴中市场。单一的业态结构已不能满足消费需求，综合性项目开始兴建。不能满足消费需求，综合性项目开始兴建。代表类型：九州商业城，沃尔玛代表类型：九州商业城，沃尔玛 上个世纪上个世纪至至2000年年本世纪初本世纪初至至2005年年2005年至年至今今从本土为主到外地、外资品牌进入，从超市为主进入百货乃至商业综合体，带动巴中新兴区域和商业发生全面变革商业市场分析商业市场分析v 巴中主体城市发展模式是单中心向江北区辐

18、射，多个区域性商业网点规划形成。巴中上个世纪90年代只有街心花园1个商圈。其他地区商业不成规模。进入21世纪，通过巴人广场的修建，市政府相关部门的迁入，拉开城市扩张骨架，城市开始形成多板块，江北开始形成新商圈。城市全面扩容，形成多个新兴区域商业点商业市场分析商业市场分析v 巴中商业概况：商业网点布局规划v 巴中目前共规划有2个市级商业中心，但是目前形成只有巴人广场商业中心作为单一市级商业中心。回风商圈目前还未形成。v 辐射范围：地理上以巴人广场为核心，沿着江北大道两侧分布。v 近期规划: 巴人广场商业中心仍应坚持以大型百货为主力业态， 在积极引进著名企业和知名品牌的同时，保持和加强其传统商业特

19、色，改善和提升购物环境，调整业态，增加休闲、餐饮消费服务设施比重。v 远期规划:大体形成购物、餐饮、休闲消费三分天下的消费格局， 发展成为带有传统特色的新型综合消费服务中心。商业市场分析商业市场分析v 巴中商业概况：商业网点布局规划v 城市东西两翼展开，大河东和城市西区进一步拓展延伸，未来需要规划大型购物中心及商贸商务等综合商业配套以满足需求，形成东一个区级商业中心和西一个市级商业中心。v 后河桥商圈v 辐射范围：以后河桥片区为中心，向东向北辐射。v 近期规划：建设专业店、专卖店以及方便居民生活的生活服务设施，引进以品牌和品牌服务为特色的商业设施。v 远期规划：引入具有浓郁文化氛围的宾馆饭店和

20、娱乐设施培育一批有一定影响力的购物和娱乐、服务场所。商业市场分析商业市场分析v 巴中商业概况：商业网点布局规划v 城市拓展和居住人口增长，形成多个服务于区域的社区级商业中心。v 一般在居住人口5 万人以上的居民地区考虑设置区级商业中心。v 老城区街心花园商圈比较特殊，其是因历史原因形成的，但是其在巴中城市总体规划2011-2020里并未体现。这里就先不详细介绍，在后面的商圈分析里将详细说明。v 随着政府部分部门的北迁，政府板块周边地区逐渐形成了一个新兴的经济发展增长极，带来了众多的发展商机。依托江北大道，重点发展商务、商贸餐饮和高档房产等行业，建设商务楼宇，发展“总部经济”等。商业市场分析商业

21、市场分析v 在巴中商业市场三个层次中由老城区从低到高逐步向区域外展开。近几年内城市综合体项目的上市，继续促进整个城市商业品质的进一步提升。综合性购物中心还未真正形成。未来供应量加大，成为主流。在巴中内中档目前主要还是以盛华堂百货为代表。低档城区内均有分布，主要集中在未成形的商圈内。商业市场分析商业市场分析v 消费结构转变的更为均衡，基本的衣食住行交通费消费都有所增加。1.基础性消费向多元化消费转变：收入的提升有能力满足更多需求2.基础性支出占总支出较大：衣食住行占总支出的比例仍较大3.交通和通讯支出大幅增加v 2012年，巴中市实现社会消费品零售总额157.4亿元，同比增长16.3%。其中，限

22、额以上单位实现社会消费品零售额56.1亿元，增长35.6%。从经营地看，城镇消费快于乡村，分别增长17%和13.1%；从消费形态看，餐饮收入增长快于商品零售增长，分别增长16.7%和16.2%。商业市场分析商业市场分析 巴中消费者在当地购物时间平均一个小时左右，好消费，追求商品品质，消费需求趋于多样化1.重品质交通便利性、商品质量、购物环境和商品服务价格是当地居民选择消费地点的最关键因素2.购物欲望较强居民消费欲望较强，大多有在居住区附近购物逛街的习惯3.逛街时间在当地逛街普遍在一个小时左右，因当地集中性商业较少，多为临街商铺4.消费年龄年轻化中青年人城市购物消费的主力人士，娱乐消费和餐饮消费

23、的比重提升5.需求多样性对于购物中心和综合性的商业网点较为偏好，但是目前巴中市场恰恰缺乏综合性商业网点商业市场分析商业市场分析v 巴中商业市场特征v 巴中商业市场主要表现为两大特征，一是以百货商场为核心。二是以大中型超市或民生商业集聚为主要标志。v 1.百货商场：巴中的百货商场主要是面对“人民大众”。v 2.主要商业街区的品牌集合店。品牌集合店主要经营中高档商品。v 3.城市中心和居民生活区的超级市场。目前巴中的超市出现了大、中、小三种类型。这与超市附近居住区的居民量、交通状况、消费水平等因素相关。现外资超市已进入巴中市内，在这种局势下，相信巴中超市在规模、档次、分布上将以更快的速度发展。商业

24、市场分析商业市场分析v 巴中商业业态发展v 传统商圈仍是最大的商业聚集地。百货商店仍属商圈主要业态且以经营中档消费品为主。v 随着居民绝对收入提高和消费观念的转变，中高档消费品的需求也将有一定程度的增加。因此，巴中传统仍是零售业争夺的黄金地带，以经营中高档消费品为主的百货商店、专业店将继续成为传统商业圈中的主要业态形式。商业市场分析商业市场分析v 巴中商业业态发展v 随着商业聚集地吸引的消费人群，百货店专业店以及衍生的各种餐饮娱乐等业态共同聚集成繁华的商业街区。v 传统商业圈仍是零售业争夺的黄金地带，百货商店、专业店聚集成人流最为繁华的地段，餐饮娱乐休闲等业态也随大量人流衍生，与百货、专业店共

25、同聚集成繁华的商业街区。商业业态分析商业业态分析v 巴中商业业态发展v 随着人口扩散逐渐形成新的市级商业购物中心或区域商业购物中心，业态也由中档百货转为与餐饮休闲等混合经营方式v 新兴商业圈“外围崛起”，新的商业中心将是多业态经营混合带。随着老城区的拆迁，人口向东西区域扩散，形成了外围城区的购买力需求。商业业态分析商业业态分析v巴中商业业态发展v随着外围小区形成，以底商形式为主开始发展为小型商业街区，主要业态以中型超市为主。v便利店、超市将形成气候并蓬勃发展。今后几年内，巴中便利店将迅速发展。part4典型商圈分析典型商圈分析v1.巴中主要商圈分析v2.巴中商业经济指标分析v3.巴中各商圈概况

26、v4.巴中各商圈分析v5.巴中各商圈典型项目分析v6 停车位薪酬分析v7.未来开发项目跟踪典型商圈分析典型商圈分析v 目前巴中已经形成了，以江北大道为主轴，街心花园广场、巴人广场等为核心的市内2大集中商圈。未来随着人口的外移，老城的局限。新商圈定能在商业繁荣度和结构上超过老商圈，并引领巴中的商业v典型商圈分析典型商圈分析v 巴中各商圈主要以百货超市为核心搭建起区域的商业形态商商圈圈百百货货项项目目购物购物中心中心项目项目超超市市项项目目知知名名度度发发展展历历史史商商业业定定位位主主营营业业态态交交通通条条件件消消费费特特征征主要主要消费消费群体群体百货百货估算估算平均平均租金租金超市超市外租

27、外租区租区租金金优质优质商业商业商业商业体量体量街心花园商圈新通裕商场百信购物中心云风超市较低形成早中低档业态相对丰富交通拥堵、交通流量大购物、少量餐饮、少量娱乐中心城区居民/120-150元/平方米/月无巴人广场商圈盛华堂九州商业城沃尔玛、人民商场较高2000年开始发展中档百货、超市、家电交通便利、通达性好购物、餐饮、娱乐周围居民为主135元/平方米/月110-150元/平方米/月六万平方米典型商圈分析典型商圈分析v 巴中新兴商圈定位档次与街心花园商圈和巴人广场商圈有一定差距，同样以百货超市为核心搭建起区域的商业形态。v 巴中各大商圈内核型项目主要为中档/中低档商业项目，年销售额与项目档次成

28、正比。v 巴中正进入城市高速发展阶段，优质商业供应量逐年增加，占据市场主导地位。v 巴中优质商业划分：总建面积1万以上，位于主要商圈或有影响力的百货、购物中心项目。v 随着城市发展的加快，分布在居住人口密集区的边缘区域性商圈逐渐形成，比重加大。v 优质商业目前主要集中在江北商业区，购物中心业态还未充分发挥作用。典型商圈分析典型商圈分析v 巴中两大商圈简介： 街心花园商圈街心花园商圈业态较为齐全，但是经营档次较低，以沿街专卖店为主。 巴人广场商圈是目前超市百货购物中心最多的聚集区，商圈内新兴业态发展迅速，加之巴人广场作为集文化、休闲、观光、商务、立体交通于一体的城市中心广场，具有良好的聚客能力。

29、典型商圈分析典型商圈分析v 全市主要商圈（含规划中商圈）离街心花园距离都不超过3.5公里，全市商业需求导向容易被稀释。典型商圈分析典型商圈分析v 目前街心花园商圈是配套较好，经营品类齐全，也是巴中目前人气非常旺的商圈。该商圈的大型商业网点主要包括百信购物中心（大型超市）、四家百货店（新惠裕商场、永吉购物广场、金岛商城、帝豪商城）、四家电器专业店（迎春家电超市、8090数码，大信电器、巴中电脑城），以及一些小得专业店和专卖店。 v 街心花园商圈包括：中城街、南泉寺街、钟鼓楼街、新市街、东城街、文庙街等区域。v 优势：此区域内包含300多家专卖店，主要业态涵盖百货的所有细分类，在巴中当地老百姓中已

30、养成深刻的消费习惯。并且地处老城最中心的位置。v 劣势：经营档次较低，经营品牌残次不齐，既有如国内2线品牌：哥弟、声雨竹等，也有货源来自于荷花池无品牌的大众商品，大多数品牌以大众品牌为主。并且大多数专卖店受本身建筑结构限制装修档次较低，经营情况也是千差万别。v 机会：此区域内或旁边有不少旧城改造项目，如体量较大的有凤凰国际城等，可以通过其的进入，改善街心花园商圈的经营业态。v 威胁：随着巴人广场商业的繁荣，街心花园商圈的人气和商家资源都大大的被稀释。并且随着巴中城区其他商业中心的兴起（如本项目所在的后河商圈），其在巴中当地的商业价值和商业人气都会受很大的影响，并最终被兴起的商圈取代。典型商圈分

31、析典型商圈分析v街心花园商圈主要商业物业：v商圈内众多专卖店密集分布在中城街、南泉寺街、钟鼓楼、东城街交汇的周边。v街心花园商圈整体业态分析街心花园商圈业态较齐全，以中低档为主，经营状态较良好。百货业趋向饱和所针对的消费群体主要是中低层消费者同质化竞争激烈。业态业态商家商家百货新通裕商场、帝豪商城、永吉购物广场、金岛商城综合卖场无商业步行街中城街、南泉寺街、钟鼓楼、东城街大型超市百信购物中心专卖店迎春家电超市、8090数码，大信电器、巴中电脑城批发市场南池市场、东城市场、千和谷市场其他成规模商业无典型商圈分析典型商圈分析v街心花园商圈整体商业水平典型商圈分析典型商圈分析v 案例分析：百信购物中

32、心v 地点：文庙街v 周边环境：旁边有巴州区广电局，巴中广播电视服务大厅v 运营商：四川德惠商业股份有限公司v 发展历史：于2005年开业v 建筑面积：8000m2v 主力租户：在其1楼外租区的百货品牌都是非知名品牌v 档次：中低档，偏大众化v 目标客户群：35-45岁偏中低端收入群体v 入住率：100%典型商圈分析典型商圈分析v 各楼层业态分布及经营品牌：楼层楼层业态业态代表性品牌代表性品牌一楼百货区（珠宝、饰品、服装）+超市区百货区(金多福)超市区（无）二楼超市区无装修风格：装修一般电梯配置： 无电梯中庭面积：无中庭标准层：利用原住宅楼底商一二楼改造成的卖场层高：估计层高3.2m空调：中央

33、空调系统老旧消防：消防系统均已设置顶喷车位：无停车位典型商圈分析典型商圈分析v 优势v 区位处街心花园商圈黄金地段，区域商业气氛良好好。附近交通较便捷。v 是巴中城区最早成规模的大型超市，已在当地有一些口碑。v 管理是德惠集团，在川内大小超市共经营有30多家。v 劣势v 环境周围的商业形态需要完善，娱乐休闲场所比重相对较低。v 无停车位v 因建成时间较早，建筑结构不符合要求。典型商圈分析典型商圈分析v 巴人广场商圈与老城隔江相望，是巴中城市商业发展较快的区域，并集中有巴中档次较高的宾馆和市政机关。巴人广场作为集文化、休闲、观光、商务、立体交通于一体的城市中心广场，具有良好的聚客能力，该商圈的发

34、展前景十分看好。v 巴人广场商圈包括：地理上以巴人广场为核心，沿着江北大道两侧分布。v 优势：该商圈的大型商业网点主要包括盛华堂百货、人民商场云风购物中心、九州商业城等，国美电器、北山超市、大通名店等品牌商家均已进驻该区域，沃尔玛也进驻其中。相比街心花园商圈，巴人广场商圈的商业网点数量较少一些，但新兴业态发展迅速。v 劣势： 其优势也是其劣势，因为除沃尔玛超市外，其他超市因经营时间较久，设施老化，经营档次和卖场环境都不是很理想。盛华堂百货本身经营定位较符合巴中目前消费水平，但是其经营品牌较一般和卖场布置较差，经营动线不是很理想。v 机会：随着此商圈人气的不断繁荣，有极大可能其能代替街心花园商圈

35、成为巴中消费者心目中得“春熙路”。v 威胁：因巴中城区内大面积旧城改造和项目开发，这些新兴商业点1.争夺此商圈的人流，2.如在业态规划上更能满足巴中当地人的需求才会保持其在当地人心目中得地位。v 巴人广场商圈主要商业物业：v 以集中式商业为主，周围有大型百货超市，沃尔玛已在今年3月正式在该区内开业，酒店餐饮娱乐等在该区域内较为集中。该商区内商业网点少于老城区，但整体的经营规模和档次高于街心花园商圈。v 巴人广场商圈整体业态分析巴人广场商圈业态齐全，以中档为主，经营状态良好。典型商圈分析典型商圈分析业态业态商家商家百货盛华堂百货、大通名店购物中心九州商业城商业步行街盛华堂旁广场区域大型超市人民商

36、场、北山超市专卖店国美电器批发市场无其他成规模商业无典型商圈分析典型商圈分析v巴人广场商圈整体商业水平典型商圈分析典型商圈分析v 案例分析：九州商业城v 地点：巴人广场南侧v 周边环境：旁边有巴人广场这个市政广场v 运营商：未知v 发展历史：于2007年开业v 建筑面积：30000m2v 主力租户：大通名店、德克士、北山超市等v 档次：中高档v 目标客户群：25-35岁偏中高端收入群体v 入住率：90%v 平均租金：150-250元/月/m2v 停车位：无停车位典型商圈分析典型商圈分析v各楼层业态分布及经营品牌：v九州商业城业态配比不是很合理，晚上人气比白天人气更旺。楼层楼层类型类型租户租户-

37、1f超市北山超市1f服饰大通名店、哥弟、阿玛施等2f娱乐德克士、首席娱乐会所等3f餐饮娱乐小天鹅火锅、国会、五月阳光茶楼等4f休闲办公润州商务茶楼、政务中心等典型商圈分析典型商圈分析v 商贸城商圈:巴中国际商贸城总建设用地面积1000余亩，总建筑面积120万，是集建材装饰、城市综合体、高端居住与一体的大型城产综合项目。v 商贸城商圈包括：黄家沟大道及其向王家沟郑家沟延伸部分。v 优势：项目集商品交易、仓储物流、产业服务、信息会展、电子商务、餐饮娱乐、文化休闲、办公居住等八大功能于一体。并且开发商开发和运营此类项目经验丰富。v 劣势：此商圈离巴中老城和江北区域都较远，从地理形态上来看是个较为独立

38、的商圈。v 机会：目前巴中各类批发市场非常分散，本身巴中当地也较需要一个此类项目。v 威胁：商贸城商圈因是以批发为主的大型综合性商圈，此类商圈白天人气较旺，但是晚上单靠商贸城自身住宅里的人流能否支撑此商圈内大型购物中心所需人流。是否会形成白天和晚上人流的巨大差异。典型商圈分析典型商圈分析v 后河桥商圈：以我项目为核心和汇鑫浅水湾共同构成。v 后河桥商圈包括：我项目开发面积约15万，浅水湾60万，总和75万。v 优势：1.紧邻主城区，相邻的地区商业和住宅地产开发成熟。2.未来城市对外交通便捷，江北大道贯穿商圈地块。v 劣势：所在区域城市建设起步较晚。v 机会：正是因为起步较晚，其也能尽快的形成商

39、圈，因物业结构和招商引资均可按照城市目前发展的需求来定制。v 威胁：地区经济基础薄弱将影响市场容量的质量和后续力量，对项目的开发定位也需做的更加贴近。由于交通的改善，势必引来更多开发商来投资，在改变供需关系的同时，势必加大项目之间的竞争。part5：后河片区项目分析：后河片区项目分析v1.项目周边分析v2.区域人口分析v3.区域供应分析v4.区域商业点分析v5.区域未来开发项目跟踪后河片区项目分析后河片区项目分析v 项目区位v 本项目位于巴中后河桥中心区域,江北大道和插旗山路交汇处。江北大道为贯穿江北城区的主干道。v 项目四至：v 北接莲花街v 南接宕梁路v 西接插旗山路v 东接江北大道 临近

40、的主干道都有公交车站，并且都在500米内。后河片区项目分析后河片区项目分析v项目区位交通v便捷的交通对人流分流到本区域起到最大的促进作用。v项目对外交通便捷。临近巴中火车站，也是去达州的必经之路。后河片区项目分析后河片区项目分析项目周边目前城市公共配套项目周边生态环境良好，公共配套完善。同时周边以新建政府机构、医院为主。后河片区项目分析后河片区项目分析v 周边写字楼v 目前巴中还未有纯写字楼，目前巴中只有一个在建在售的写字楼项目碧水云天，写字楼总建筑面积约2万。后河片区项目分析后河片区项目分析v 周边酒店v 目前巴中高端酒店主要集中在江北大道中段，老城以经济型酒店和快捷酒店为主。后河片区项目分

41、析后河片区项目分析v周边主要住宅v项目周边小区众多，绝大多数住宅为商住两用住宅。v购房人群以30-45岁年轻群体为主，居民具备较强的消费力； 本案区域房地产开发由环线向四周扩展的趋势比较明显，有利于本项目周边居住生活氛围的成熟。v（1）浅水湾广场v（2）中交王府景v（3）蓝湾国际v（4）丰泽园v（5）滨河世纪城v（6）西部国际商贸城v（7）东方鑫村后河片区项目分析后河片区项目分析v区域商圈概况v现区域内分布商圈：后河片区商圈和商贸城商圈概况概况范围范围后河片区商圈我项目开发面积约15万，浅水湾60万，总和75万。以我项目为核心和汇鑫浅水湾共同构成商贸城商圈巴中国际商贸城总建设用地面积1000余

42、亩，总建筑面积120万，是集建材装饰、城市综合体、高端居住与一体的大型城产综合项目。黄家沟大道及其向王家沟郑家沟延伸部分。后河片区项目分析后河片区项目分析v 后河片区商圈v 以本项目和浅水湾项目为支撑，辐射周边居民区。1. 商业业态：以日常生活配套和中小型餐饮为主，满足周边社区基本生活需要，在建的商业有购物中心，星级酒店。2. 商圈商业特点：以集中性商业和日常零售街铺为主。3. 租金水平：整体租金水平在30-120元/平月，街铺价格较低，临近大型超市或专业卖场附近较高。4. 辐射范围：以项目为辐射中心，辐射范围为2-3公里.5. 经营特点：以出租为主后河片区项目分析后河片区项目分析v 未来供应

43、商业项目未来供应商业项目part6：其他：其他v1.巴中沃尔玛分析v2.千和谷市场分析v3.巴中礼品市场分析v4.巴中儿童用品分析其他其他v项目名称：千和谷市场v经营业态：原计划经营业态以批发为主，现开业商铺以零售为主v所在区域：由西外街，南泉寺街，草坝步行街合围而成。v所属商圈：街心花园商圈v建筑面积：约18000m2v所属楼层：1f-2fv营业情况：1f临街位置300-330元/m2/月,2f150-190元/m2/月（招商中心报价）。了解临街商铺其租金价格也是在300元/m2/月左右。现项目临街处经营情况一般，靠后区域和背后区域基本上都无商户经营，2楼整层更是空置时间很长。v分析其长时间

44、空置原因：1.前期定位不明确，其前期定位为取代南池市场，但是实际招商和销售情况是散招和散售，不利于明确前期定位。2.商业无统一管理的思路。其实商业在前期出售后，通过后期的统一管理，一样可以明确其整体经营思路。3.物业方面：1f到达2f不方便，共有4个消防梯，但是消防梯无指示标志。1f后面动线死角较多，在前期规划中未考虑到位。4.招商思路问题，2f其要求大面积租赁，至少租赁面积都是1500m2以上，其市场目前经营状况给想入驻的商户压力很大。如前期2楼空置时间较长，可考虑重新设计2楼业态，进行2楼动线的重现设计，并不是一定要拘泥在整层招商或大面积招商。如2楼长时间空置，开发商其实也可从租金上给予一

45、定的扶持，要有放水养鱼的思路，只有经营情况好转后，其现自持物业才可以从售价上体现。其他其他v 公司名称：沃尔玛v 经营业态：主要以超市为主v 所在区域：巴中滨江北路滨河玉盘v 所属商圈：巴人广场商圈v 开业时间：与2013.3月开业v 经营面积：约6000m2v 所属楼层：-1fv 项目情况：目前沃尔玛已在川内10个城市布点v 营业情况：外租区：金大福珠宝月销量20-30万元/月。开业第一周，超市日估前三天销量120万元/日。之后生意平常，周一至周五日预估销量30万元/日，周末45万元/日左右。共24个收银台，星期五12:20人流一般，开放6个收银台。v 营业时间：07:30-22:00v 分析现销售一般原因：1.导入口不明显，进入超市内部只有一个通道，1对平行扶梯上下客流有限。2.所在楼盘无专属广告位，其广告位在2-3层区域有但是不明显，其主要广告位在楼顶但是不易被看到。3.经营面积所限，经营品类受限，品类不齐全。4.由滨河玉盘停车场改造而成，物业结构不合理，在卖场布置受限。5.因其开业时间为今年3月份，还未在巴中当地超市中起到引领作用。6.无停车位。其