房地产企业的融资风险管理

1、房地产企业的融资风险管理一、我国房地产企业现阶段主要融资方式1. 传统融资方式。(1) 银行贷款。商业银行贷款一直是中国房地产企业传统占主流的融资渠道，短时期内难以改变。对房地产企业而言，国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。然而房地产银行贷款有其局限：贷款一般不能用于补充资本金，不能用于储备土地项目 ; 而且规定有严格的贷款期限，无论企业在实际经营中遇到何种困难，逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。(2) 上市融资。资本市场的上市融资，本质上是企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金，促进企业规模扩张。上市

2、融资的好处包括拓展融资渠道、提高股权流通性、没有定期还本付息的压力、促使提高公司治理水平、同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但房地产企业上市之路未必平坦，上市手续繁琐且审核时间较长，一般不具备一定竞争优势和资产规模的企业，要想上市几乎是一条死路。同时， 2007 年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式，今后一段时间内暂停受理房地产企业ipo、增发、配股、发债等再融资方案。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法畅通实现。(3) 信托融资。房地产信托，是指信托投资公司以发行信托受益凭证的方式向投资者募集资金。根据信托资金投向的不同，房地产信托可分为信托贷款类、股权投资类和

3、混合类。信托融资与房地产行业结合具有一定的优势，信托产品设计灵活，能根据不同房地产项目对资金的不同需要“量身定做”，能做银行不能做的一些项目。发行信托产品的手续、复杂程度以及资金到位时间比起发行债券、ipo、增发或配股等其他融资方式更具优势，并且期限灵活、设计多样。对房地产企业资本结构有改善作用，在不提高公司资产负债的情况下融资，优化了公司资产负债结构，信托融资的表外处理往往成为企业融资追求的目标。(4) 债券融资。债券是为筹措资金，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。债券的突出优点在于筹资对象广，市场大。但是这种筹资方式成本高，房地产债券与一般债券相比利率

4、要高，限制条件多。目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当小。2. 新型的融资方式。(1) 可分离式可转债。可分离交易的可转债的全称是“认股权和债券分离交易的可转换公司债券” ( 以下简称“可分离债” ) ，其本质上属于可转债，但与一般意义上的可转债相比，又有了“随可转债附送认股权证且认股权证和可转债分离交易”的特点。发行后公司债券和认股权证分别在交易所债券市场和权证市场交易，债券有规定的利率和期

5、限，到期偿还本金，且有稳定的利息 ; 认股权证可以出售，也可以到期行权，以约定价格购买公司股票。传统可转债是债券属性和股票属性的结合，而可分离债是实现了债券属性和股票属性的分离，是国内资本市场的创新产品。对企业来说，选择发行可分离债这种融资方式融资成本较低、对上市公司股本扩张压力较小。其特点：一是可分离债适合大型企业的大规模募资活动，通过发行可分离债，能够实现一次审批两次融资，假如债权融资部分完成后，企业经营业绩增长得到了市场认可，一般来说，债券所附的认股权证就很可能会被行权，以此方式，企业可以轻松实现两次融资 ; 二是按照规定，可分离债有“期限最短为一年”的限制，对于债券期限的上限没有限制，

6、这样，上市公司可以通过发行可分离债，寻求长期的资金来源三是可分离债的债券利率要比一般的企业债低，上市公司发债的财务费用就可能降低。(2)reits。reits-房地产投资信托，是指信托公司通过设计信托计划，与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或者股票等方式受托投资者的资金，然后进行房地产投资或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员具体经营管理的一种资金信托投资方式，一般以股份公司或者契约型信托形式出现。reits 以受益凭证在资本市场上筹集资金，通过直接运营房地产物业，或者间接融资的方式投资于房地产市场，获得资产运营收益作为投资信托的报酬，有效地结合了房地产市场和资本市场。

7、国内reits金融产品发行处于酝酿阶段，作为一条有效的房地产资本流通渠道，亟待打开并拓宽。对于持有商业物业的房地产企业，通过reits 上市实现融资套现是最实在的资金解决方案。从国外 reits成熟市场运行来看好处在于：不受募集时间的限制，一般海外上市公司每12 个月募资一次，不受募资金额的限制，是一种比较稳定的融资方式 ; 房地产企业分拆旗下的物业以reits 形式上市，不仅可以获取现金以便进行更高回报的投资，还有助于那些股价较资产价值有很大折让的上市房地产企业还原其优质资产的价值;reits 通过投资购买写字楼物业、零售物业，一方面促进该类物业的销售，另一方面， reits 的上市，保持了

8、较高的流动性。(3) 信托组合融资。信托组合融资目前最常见的形式是：信托+银行贷款的组合构建房地产项目融资模式，融资安排以信托为核心，实现信托前段融资，银行后端支持。信托的灵活性，在串接多种融资渠道方面独具优势，成为配置组合融资的工具。信托组合主要可发挥的功能有：可引入海外基金; 可充当国内的产业投资信托基金;可采用固定回报的方式以股权投资的形式进入项目公司 ; 可适当的时候将项目公司包装上市 ; 可完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。二、房地产企业融资风险控制房地产企业在融资过程中，必须高度重视融资风险的控制，尽可能选择风险较小的融资方式。对各种不同的融资方式，企业承担的还本付息风险从

9、小到大的顺序一般为：股权融资、债券融资、银行融资、信托融资。企业为了减少融资风险，通常可以采取各种融资方式的合理组合，即制定一个相对更能规避风险的融资组合策略，同时还要注意不同融资方式之间的转换能力。比如对于短期融资来说其期限短、风险大，但其转换能力强 ; 而对于长期融资来说，其风险较小，但与其他融资方式间的转换能力却较弱。融资应当在控制融资风险与谋求最大收益之间寻求一种均衡，即寻求企业的最佳融资结构。1 .从资本成本角度考虑融资结构。资本成本(wacc是企业使用资 本所负担的成本。资本成本等于为补偿资本的时间价值和投资承担的风险所要求的报酬率，或者等于具有相同风险程度投资资本的机会成本，资本

10、成本是企业融资对投资项目要求的最低报酬。资本成本是联系融资决策和投资决策的桥梁，也是优化资产负债结构的测试工具。企业通过资本成本的控制，可以为企业的融资结构和融资方式提供决策依据。假如企业资本来源方式有 n种:银行长期贷款、债券、普通股、信用借款等，第 i 种资本来源所占比例和成本分别为 wi 和 ri ，那 么 waccsnt=1wixri ,其中对权数 wi计算应参考公司资产市场价格来确定。对资本成本ri 计算，借款和债券应按照税后负债成本计算：税后负债成本=t) x rd ,普通股权益成本可以运用戈登模型和资本资产定价模型(cdpm)戈登模型：re=(d/p0)+g ,其中g为企业股利年

11、增长率, rd为股东所要求的投资报酬率，预计下一年的股利为 d1,当前股价 为p0。资本资产定价收益率。简便值可取资本市场同行业平均分红派息率。 rref 企业通过对资本成本的控制，经反复模拟后取得公司最佳的融资结构，从而再来配置相应的融资组合。2 . 引入资产负债管理概念久期匹配来控制负债规模和结构。大型房产企业可以引用银行资产负债管理liabilitymanagement ，简称alm),资产负债管理是以资产负债表各科目之间的“对称原则”为基础，主要是指资产与负债科目之间期限和利率相对称，以期限对称和利率对称的要求来不断调整其资产结构和负债结构，来缓解流动性、盈利性和安全性之间的矛盾，实现

12、经营上风险最小化和收益最大化。“对称原则”主要是运用久期匹配来测试，久期可以看成是现金流量的时间加权现值。久期匹配法是要在资产组合中将资产与负债的利率风险相匹配。该方法传统的模型假定利率期限结构平缓且平行变动，用以管理利率期限结构曲线形状变动等引起的现金流量的波动风险、流动性风险及信用风险。任何融资行为都有可能带来风险，着名的太子奶因融资不当，从融资开始到企业倒闭也不过仅仅9 个月时间。中小企业也不例外，在融资过程中也可能面临各种风险，特别是在今年金融紧控形势下，融资风险可以说存在于各家企业。中小企业的融资风险主要是指由于多种不确定因素的影响使其在融资过程中所遇到的风险，根据多年的投融资经验，

13、投融资专家张雪奎教授总结融资风险主要有以下几条 :1、国家经济政策所导致的融资风险一般而言，由于中小企业生产经营极不稳定，一国经济金融政策的变化，都有可能对它的生产经营、市场环境和融资形势产生一定的影响。如果中小企业不能根据国家经济金融政策的变化做出敏锐的反应和及时调整，将会给中小企业的融资带来一定的风险，进而影响到中小企业的发展。如国家的产业政策限制的行业，其直接融资和间接融资的风险都较大，如果企业经营得不到正常的资金供给，企业就难以为继。又如，在货币政策紧缩时期，市场上资金的供应减少，受此影响，中小企业通过市场来筹集资金的风险增大。要么筹集不到资金，要么融资成本提高、融资数量减少，直接影响

14、了企业资金链连续性，并进一步增大了中小企业的经营风险。据投融资专家张雪奎教授所知，今年大量企业遇到这种情况，融不到资金是企业经营困难，融到的资金成本过高，造成还贷压力过重，致使企业难以放手经营。2、经营的不稳定性导致的融资风险。中小企业对外界经济环境的依存性较大，因而中小企业除对国家产业政策和金融政策有着较强的敏感性外，国家经济制度安排，宏微观经济环境的变化，行业竞争态势的加剧，也将增大中小企业的经营风险，最终影响中小企业的经营和发展。那些经营不佳或销售渠道不畅，或竞争实力不够或难以实行多元化经营来分散风险的中小企业往往首先受到市场的冲击。而经营风险的增大又使中小企业的经营稳定性遭到破坏，进而

15、更难满足市场融资的条件，融资更加困难。3、管理水平低下所导致的融资风险。管理水平低下主要表现在，中小企业的管理观念落后，内部管理基础工作缺乏和管理环节薄弱，人员素质普遍不高，对市场的潜在需求研究不够，产品研制的技术力量有限，对市场的变化趋势没有预见性等。由于管理上的种种缺陷，致使中小企业的后劲不足。高开业率和高废业率是中小企业的主要特点，从而使得商业性金融机构非常谨慎。在我国，中小企业5 年淘汰率近70%，约30%左右的小企业处于亏损状态，仅有三成左右具有成长潜能，七成左右发展能力很弱，能够生存十年以上的中小企业仅占1%.因此，中小企业无论是进行直接融资，还是间接融资，都会面临诸多融资障碍，融

16、资风险往往很大。4、信用危机所导致的融资风险。中小企业信用不足是一个普遍现象。有的中小企业会计信息不真实、财务做假账、资本空壳、核算混乱，有的中小企业抽逃资金、拖欠账款、恶意偷税，这在一定程度上都影响了中小企业的形象。相对于大企业的很多信息的公开化和容易以极低的成本获取，中小企业的信息基本上是内部化的、不透明的，银行金融机构和其他投资者很难通过一般渠道获得，因此，银行要向中小企业提供贷款或投资人要向中小企业进行投资就不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和分析质量。这一方面加大了银行或投资人贷款和投资成本，另一方面也给中小企业的融资带来困难，中小企业的融资存在很大的不确定性。1、融资风险&q

17、uot; 潜伏期 " 识别融资风险" 潜伏期 " 的警兆是指建立在大量资料分析基础上的反映融资风险大小以及是否带来财务危机的先兆。这个信息资料包括两个方面: 一是企业内部经营管理的信息二是与企业相关联的外部市场所处行业的信息。潜伏期的融资风险主要是企业对融资活动的控制风险，主要反映企业是否可以融到资和是否正确融资。目前我国中小企业的融资方式中除了内源融资以外，在外源融资中，债权融资仍占主要地位，因此对其融资风险的预警中债权融资风险要特别关注。从融资的外部环境与内部控制角度综合分析，将潜伏期警兆分为 : 外部融资市场的成熟度不高 ; 融资主体自由度不高 ;不进行融资

18、方式分析; 不关注资金成本; 融资活动不符合融资的优序排列 ; 企业同期平均资产收益率略低于债务资金成本率。2、融资风险"发作期 "识别 "发作期 "融资风险的警兆一般呈现出景气警兆的特征，即反映财务景气的程度和状况。这可分为财务警兆与管理警兆两方面:财务警兆包括:(1) 资不抵债，这意味着该企业面临着严重的偿债危机，有被清算重组、变卖资产的可能。 (2) 经营活动现金净流量出现负数。这表明企业获利能力的原动力出现故障，没有新经济来源以抵消资金成本。 (3) 存在大额的逾期利润。这表明股权融资面临巨大风险，无法保障资本投入者的投资回报。 (4) 信用等级下降，这是偿债能力下降的必然结果。 (5) 融资活动受到严重阻碍，面对好的项目，无法获得外部资金支持。经营管理警兆包括:(1) 主营产品核心竞争力下降，属夕阳产业