按份共有人优先购买权行使“同等条件”如何认定？

1、按份共有人优先购买权行使“同等条件”如何认定？按份共有人优先购买权行使“同等条件”如何认定？ 作者| 徐同远中国政法大学博士| 华东政法大学助理教授 【编者按】 最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）已自2016年3月1日起施行。中国法制出版社推出专家解读最高人民法院物权法司法解释（一）条文理解与适用指南（龙卫球、刘保玉主编）一书，经出版社及作者授权，本文节选自该书部分内容，以飨读者。 最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）第十条条文理解与适用指南 第十条【按份共有人优先购买权行使“同等条件”的认定】

2、物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。 一、规范对象和问题 本条旨在为物权法第101条所谓“同等条件”的判断提供指引。物权法第101条规定，在按份共有人（共有份额转让人）转让其享有的共有的不动产或者动产份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。所谓同等条件是指其他共有人就购买该份额所给出的价格等条件与欲购买该份额的非共有人（第三人或其他受让人）相同。即使按份共有人有偿转让（买卖）其享有的共有份额，如果其他共有人主张优先购买权不符合“同等条件”的要求，也是无法优先于他人获得共有份额的。因此，以“同等条件”表示购

3、买是按份共有人主张优先购买权的实质性要求，也是确定共有份额转让人与行使优先购买权的按份共有人的合同内容的主要指标。 二、规范基础 在我国现行法上，优先购买权的行使基本上都要满足“同等条件”的要求。这在按份共有人行使优先购买权的情形是如此（参见物权法第101条和民法通则第78条第3款后段），在其他优先购买权人行使优先购买权也是如此。对于后者，我们可以试举几种优先购买权。关于承租人优先购买权，合同法第230条规定，对于出租人出卖的租赁房屋，承租人享有以同等条件优先购买的权利。关于有限责任公司股东优先购买权，公司法第71条第3款规定，对于有限责任公司股东向股东以外的人转让的股权，

4、其他股东有以同等条件优先购买的权利。关于合伙人优先购买权，合伙企业法第23条规定，对于合伙人向合伙人以外的人转让的其在合伙企业中的财产份额，其他合伙人在同等条件下有优先购买权。关于企业清算过程中的投资者优先购买权，外资企业法实施细则第76条规定，对于外资企业清算处理的财产，中国企业或者其他经济组织在同等条件下有优先购买权。 关于优先购买权的法律规则之所以众口一词地要求优先购买权人以“同等条件”主张优先购买权，是因为这种权利不是一种法定的优惠特权，而只是一种购买机会上的优先权。其行使的基本规则是，优先购买权人仅在同等条件下较之第三人优先购买。优先购买权人因此只能得到交易机会的保护，其不

5、能因优先购买权的存在而得到其他优惠。也就是说，转让人不因优先购买权的存在而遭受实质损害。因此，“同等条件”要求的设置能够较好地维护优先购买权人与转让人之间的利益平衡。 三、条文理解 本条列举了若干常见因素作为物权法第101条所谓“同等条件”的判断标准。在理解本条时，有以下几个方面值得注意： （一）条件“同等”的相对性 在理论和实务中，认定优先购买权人行使优先购买权是否满足“同等条件”的要求，有两种观点：绝对同等说与相对同等说。前者主张优先购买权人购买的条件与其他买受人要绝对和完全相同。后者认为，优先购买权人购买的条件与其他买受人大致相同，即为同等条件。相

6、对同等说是我国的主流学说。绝对同等说过于严苛，在实践中容易使优先购买权的行使难以操作，这会导致优先购买权制度形同虚设。因为合同内容是较复杂的，涉及各种类型的条款，要求优先购买权人与共有份额转让人之间订立的合同与他人之间订立的合同在价格、履行期限、地点、交付方式等各个条款上都完全一致，是很困难的。在条件是否“同等”问题上，如果采取绝对同等说，共有份额转让人就会以某个次要条款的差别来否定其他按份共有人的优先购买权。其实，要求两个合同的内容绝对一致也是毫无必要的，因为有一些条款可能涉及共有份额转让人的重要利益，但有些条款也未必影响出卖人基于合同条款所享有的利益。即使就经济利益而言，如果其他买受人所提

7、供的条件（如提供某种机会）是按份共有人所不能提供的，但是如果按份共有人可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足，也不应当苛求其提出的条件必须与其他买受人完全一致。 相比之下，相对同等说比较宽松。该说只要求主要的出卖条件相同即可，更符合生活经验和现实，更具有灵活性和可操作性。按照相对同等说，如果按份共有人提供的条件优于第三人提供的条件，共有份额转让人自无拒绝其行使先买权之理。不过，这种做法有时也是有问题的。比如，共有份额转让人基于某种特殊原因给予其他买受人一种比时价较优惠的价格。此时，如果按份共有人提出以时价购买共有份额，这看起来并未使共有份额转让人利益受损。可是，这可能只是使共有

8、份额转让人眼前的现实利益得以维护，仍会损害其未来利益及其与第三人之间的各种利益关系。 其实，在按份共有人转让其共有份额时，其他按份共有人主张优先购买权是否符合物权法第101条“同等条件”的要求，应由法院在个案中作出具体判断，这是由法律的局限性决定的。“因现实生活的多样性，法律无法提供能包容所有可能性、放之四海而皆准的规定，只能将决定空间留给司法实践，待在不同个案中具体解决。”而立法或司法解释应该列举若干属于同等条件范畴的常见因素，供司法机关参考。 （二）“同等条件”的判断因素   1.共有份额的转让价格   

9、60;本条所谓“共有份额的转让价格”，在学理上，称为价格条件。它是判断条件是否同等的第一位要素。一般认为，按份共有人给定的购买共有份额的价格条件与共有份额转让人有着直接的联系。只要在价格上等同，才不会损害出卖人的利益。只有价格等同，按份共有人才可能取得优先购买权，共有份额转让人和其他买受人才必须认可和尊重按份共有人的优先购买权。 共有份额的转让价格在认定物权法第101条所谓“同等条件”问题上，是一个可量化的因素。不过，以这样一个因素判断条件是否等同，也有其局限性。在现实生活中，按份共有人与第三人之间因存在特殊的人际关系（如亲情、友情或恩情等），或者其他利益关系，可能以较低的价格转让其

10、共有份额。若完全忽略这些关系的存在而以明示的价格作为同等价格，对转让其份额的按份共有人有失公允，但若将这些因素折价、换算成金钱，不仅有悖于善良风俗，亦缺少可操作性。 关于价格条件等同，在实践中，有以下几种情形值得注意： 第一，如果共有份额转让将与共有份额连同其他标的一起按总价出卖，此时可以参考德国民法典第467条的规定。针对这种按总价出卖的情形，该条规定权利人可仅购买与优先购买权有关的标的，并支付它在总价的比例部分，但如果是不使出卖人蒙受不利益就不能分离的全部物，出卖人则可请求将优先购买权扩及全部物并支付总价款。在这种情形下权利人的承买是否符合“同等条件”，同时取决于物之整

11、体效用的结合程度和出卖人提出的请求。 第二，如果在交易实践中，出现共有份额转让与第三人恶意串通损害按份共有人优先购买权的情形，必须强调时价购买。“时价购买本身就具有预防出卖人与第三人恶意串通，故意抬高价格，迫使先买权人高价购买或放弃购买的功能”。不过该“时价”应该是出卖时的市场价格，或出卖人与第三人协商的反映市场价格水平的价格。 反之，如果共有份额转让与第三人约定的交易价格明显高于时价，二人又不存在恶意串通损害按份共有人优先购买权的情形，按份共有人就此价格不得主张以时价来满足同等条件的要求。共有份额转让人原定的出售价格和其考虑的其他经济因素应一并视为其交易获益，应予以充分保

12、护。 第三，当共有份额转让人与其他按份共有人就共有份额的购买价格已经达成协议，此后第三人又用高于此价格来购买该份额，此时共有份额转让人不得以第三人所出价格高于其他按份共有人所出价格为由主张价格同等条件未满足。其理由就在合同须严守。    反之，如果共有份额转让人将其与第三人达成的条件通知其他按份共有人，共有人虽然表示以该条件行使优先购买权，如果在双方达成协议之前，第三人或其他人提出了更高的价格，共有人则不能以原通知的条件要求行使优先购买权。此时，同等条件已经发生变化，已非通知时的条件，共有份额转让人完全可以拒绝其他共有人以原条件行使优先购买权。

13、 第四，共有份额转让人在与其他共有人就共有份额价格不能达成协议时，不得以等于或低于该价格的价格转让共有份额于第三人。否则，共有人可以请求以该价格为同等条件。 第五，在欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通等情况下所形成的“同等条件”或“不同等条件”，均不应承认其效力。 第六，在就共有份额转让人就共有份额分别与数人订立买卖合同,即一“物”数卖时，为保护其他共有人的利益，应以数合同中价格最低者作为行使主张优先购买权的“同等条件”。 第七，共有份额转让人同意以相应价格转让其份额时所应考虑的其他因素，应视其可否折算成金钱，而决定是否折入共有份额转让价格。 通常

14、认为经济往来因素是可以折算成金钱的。如第三人曾经借钱给共有份额转让人未收取利息，该利息就可以折入共有份额转让价格。不过，这种经济往来应具有普遍性，即是普通人之间都可能发生的。比如，共有份额转让人本来经商，因第三人提供了一个交易机会而赚取了较为丰厚的利益，这种经济往来不具有普遍性，故不能折算入共有份额转让价格，而只能视为人情。又如，共有份额转让人将其份额转让给第三人，所欲获得的不只是共有份额转让价款，可能还包括与该第三人未来的一系列后续交易，共有份额转让人的这些考虑应折算成金钱，算入共有份额转让价格。 如果共有份额转让人同意以相应价格转让其份额时所应考虑的其他因素对其至关重要，或者影响

15、到其生活状态，则应视为其他按份共有人无法提供同等条件。如果这些因素不是至关重要，则不用折算，或者由其他按份共有人另行给付补偿。 不过，在考虑共有份额转让人同意以相应价格转让其份额时所应考虑的其他因素时，应对其折算作出合理限制，如不明显超过时价或不超过时价的一定比例，以防止共有份额转让人与第三人借此哄抬共有份额转让价格，不当设置其他按份共有人行使优先购买权的障碍。 2.价款履行方式及期限 价款履行方式和期限是判断物权法第101条“同等条件”的第二位因素。它与上一个因素不是并列关系，而是先后关系。如果价格条件不同等，也就无须再考虑在价款履行方式和期限上是否同等的问题。

16、如果价格同等条件已经满足，才考虑价款履行方式和期限是否同等。不过，只有在价款履行方式及期限从根本上影响到共有份额转让人基于合同所应当获得的利益时，才可以要求主张优先购买权的按份共有人提出的条件须符合价款履行方式及期限方面的条件。 在判断价款履行方式是否同等时，应遵循以下规则：第三人一次性付款的，主张优先购买权的共有人不得分期付款；若共有份额转让人信赖第三人的信用，允许第三人分期付款，共有人应一次性付款，或为分期付款提供充分担保；若分期付款属于行业交易习惯，与第三人信用无关，则共有人同样可以分期付款。 在价款履行期限是否同等时，应遵循以下两个规则： 第一，因共有份额

17、转让人和第三人的转让行为成立在前，而主张优先购买权的共有人与转让人的买卖合同成立在后，为了保护前者的利益，不能以转让人和第三人约定的付款到期日作为同等条件的标准，而应以合同订立之日至付款到期日的相同期限为标准。 第二，想要行使优先购买权的按份共有人支付价款的期限不能晚于第三人的支付期限。如果共有份额转让人出于对第三人信用状况的信赖，在合同中许可第三人延期支付价款，其他按份共有人不能当然享受这种优待。此时，不妨借鉴参考德国民法典第468条第1款的规定，由该共有人按期支付价款，或者对延期支付价款提供充分担保。延期支付价款涉及第三人的信用，其他按份共有人的信用与第三人的信用未必一样。所以，

18、共有份额转让人允许第三人延期支付价款是出于对该第三人的信任，但是其对其他按份共有人在延期支付价款时的能力却可能是不信任的。因此，其他按份共有人不得以“同等条件”为由同样延期支付价款。如果共有份额转让人以其与第三人达成的同样价格主张享有优先购买权的共有人当时支付价款而该共有人拒绝的，应视为物权法第101条“同等条件”未获满足。 3.其他因素 用来判断物权法第101条所谓“同等条件”的其他因素，包括但不限于担保和从给付。就担保而言，如果第三人为其付款债务设定了担保，那么该担保也属于“同等条件”的内容，若按份共有人意欲行使权利，其也应该提供相应的担保。 就从给付而言，若

19、第三人在与共有份额转让订立的合同中负有从给付义务，其他按份共有人也应当履行该义务。如果其他按份共有人人不能履行此从给付义务，其得以交付从给付的价金替代。若从给付不能以金钱估价，不得行使优先购买权。不过，如果出现以下两种情形，即使从给付能为其他按份共有人主张，或者能够以金钱代替，优先购买权也无从主张：一是共有份额转让人与第三人约定该从给付，系为排除优先购买权的行使；二是该从给付不致影响共有份额转让人与第三人转让合同的成立，即使未约定该从给付，转让仍将发生。 在对其他因素是否要符合同等要求作出判断时，要看该因素是否影响到共有份额转让人的利益。如果没有影响，则认定为同等条件，其他按份共有人

20、有优先购买权。如果有影响，则不能认定为同等条件，其他按份共有人即没有优先购买权。 （三）“同等条件”的综合判断 关于物权法第101条所谓“同等条件”的判断，还要注意本条综合以上因素来确定的要求。一方面，不要认为同等条件即同等价格。同等条件固然主要是价格条件，但是又不单单指价格条件，还包括付款条件和其他因素。对后面这些因素，应当按照是否会构成对共有份额转让人利益的实质损害的准则加以考虑。另一方面，同等价格的形成是一个复杂的过程，而不单单是一两个因素就能决定的，因而要综合考虑各种情况。通过综合判断，最终要得出按份共有人用以主张优先购买权的条件是否构成对共有物份额转让人实质利益损

21、害的结论。 四、遗留的问题 本条吸收现有理论实务见解，对物权法第101条所谓“同等条件”如何认定提供了若干因素作为参考，这有助于此类个案的解决。不过，目前关于按份共有人优先购买权纠纷案件非常少，这使得本条目前的实际意义不大。 相较于按份共有人优先购买权纠纷案件，其他类型的优先购买权纠纷案件，如承租人优先购买权纠纷案件，并不鲜见。在这些案件中，如何判断同等条件同样至关重要。然而，关于这些类型优先购买权的规定，并未对如何判断同等条件提供尺度。如合同法最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对承租人行使优先购买权需要满足的同等条件都只停留在

22、“同等条件”的表述上。此时，本条对按份共有人优先购买权之外的优先购买权纠纷案件案件也有较大的参照意义。 此外，本条只是为物权法第101条所谓“同等条件”的认定提供了参照和指引，“同等条件”的认定最终有赖于法官对于个案的判断。 五、典型案例评析 （一）基本情况 在司法实践中，关于按份共有人优先购买权纠纷的案件少之又少，而关于同等条件如何判断的案件，更是罕见。目前找到关于按份共有人行使优先购买权需要满足“同等条件”的案件是潘庆林、王明中在一篇论文介绍的民政公司与信达公司、泰兴隆公司侵犯优先购买权纠纷案。 （二）个案分析 民政公司与信达公司、泰兴隆公司侵犯优先购买权纠纷案 【案情简介】 大秦水泥公司是由多个按份共有人组成的企业法人，其中原信达公司和民政公司都是大秦水泥公司的共有人。2000年5月13日信达公司在共有人会议上将其出让份额的意思和以500万元底价整体