郑州高新区祝福红城项目认筹前推广执行方案84p

1、祝福红城认筹前推广执行方案祝福红城认筹前推广执行方案2011年07月13日乐信地产（中国）河南分公司目录part 3 截止认筹营销策略part 2 房源整体梳理part 1 宏观市场环境part 1 宏观环境n政策回顾n郑州市场分析n高新区市场分析part 3 part 3 截止认筹营销策略part 2 part 2 房源整体梳理part 1 part 1 宏观环境part 1 宏观环境n政策回顾政策回顾n郑州市场分析郑州市场分析n高新区市场分析高新区市场分析国十一条国十一条国十条国十条国五条国五条新国八条新国八条n竞争到2012年未解决1540万万户低收入家庭住宅问题n首套首付2成成，利率7

2、折折；二套房首付4成成n防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场n合理确定商品住房项目预售许可的最低规模n落实地方人民政府责任n建立考核问责机制n首套90以上首付3成成n二套房首付5成成，利率1.1倍倍n三套停贷、限购政策出现端倪n对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行n确保完成2010年580万万套保障房n地方政府公布房价控制目标；n购房不足5年转手，全额征税；n二套房首付不低于60%，利率不低于1.1倍倍；n1套房家庭限购1套，2套以上限购套以上限购；n落实保障房及稳定房价责任；n全国大中城市出台细则并上报；n房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限限定居民家庭购购房套数n家庭

3、首套首付3成成，二套首付5成成，利率1.1倍倍，暂停暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款n加强对消费性贷款消费性贷款的管理，禁止用语购买住房n契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税优惠n违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给、力空前政策回顾：国务院三度发文调控楼市，抑需求、促供给、力空前政策回顾政策回顾一 各级政府须在第一季度公布房价控制目标；二 加大保障性安居工程建设力度；三三 个人购房不足个人购房不足5年转手的，统一按销售收入全额征税年转手的，统一按销售收入全额征

4、税，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查；四 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于，对贷款购买第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的贷款利率不低于基准利率的1.1倍；倍；五 严格住房用地供应管理，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地；六六 已有已有1套住房的家庭限购套住房的家庭限购1套住房；对已拥有套住房；对已拥有2套及以上住房的家庭，套及以上住房的家庭，暂停在本行政区域内向其售房；七 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，细化约谈问责范围；八 坚持和强化舆论引

5、导。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。细则内容细则内容2011年1月26日， 国务院再度提出八条房地产市场调控措施，强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。新国八条新国八条国八条国八条 税收税收 n个人住房不足个人住房不足5 5年转手年转手交易的全额征收营业税交易的全额征收营业税限购（仰需求）限购（仰需求） n要求：户籍限购要求：户籍限购2 2套，非户籍最多套，非户籍最多1 1套套n范围：范围：3535个大中城市和房价过高，上涨过快的城市个大中城市和房价过高，上涨过快的城市n时间：时间：2 2约中旬前出台细则约

6、中旬前出台细则政府责任政府责任 n一季度公布住房价格控制目标一季度公布住房价格控制目标n执行不到位将问责约谈执行不到位将问责约谈保障房（促供给）保障房（促供给） n1111年保障房建设年保障房建设10001000万套万套n增加公共租赁住房供应增加公共租赁住房供应信贷（仰需求）信贷（仰需求） n家庭购二套房首付家庭购二套房首付6 6成，利率成，利率1.11.1倍倍n20112011年年7 7月月7 7日年内第三次加日年内第三次加息，房贷利率至息，房贷利率至1010年最高水平。年最高水平。新国八条新国八条限购令已覆盖全国30余个城市，东部沿海城市覆盖率最高；以北京和上海最为严厉，以北京和上海最为严

7、厉，其中北京规定外地户籍居民需连续连续5 5年年缴纳社会保险或个人所得税 方符合购一套房的资格；上海则规定不能提供2 2年内在本年内在本市累计市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险的外地户籍居民禁购；力度最松的为济南，力度最松的为济南，外地户籍居民有无纳税、社保证明均可新购一套住房，且二手房不在限购行列；其他城市多中规中矩，遵照国八条条款， 郑州、贵阳等城市设定限购区域。同时按照规定，凡在限购城市内已有按照规定，凡在限购城市内已有购房记录的客户，原则上均按累计记购房记录的客户，原则上均按累计记录计算购房资格。录计算购房资格。已出台限购细则城市截止截止2011年年3月底，月底，“限购令限

8、购令”潮袭全国，潮袭全国，30余城市同余城市同“限购限购”，楼市寒流，楼市寒流来袭来袭新国八条新国八条part 1 宏观环境n政策回顾政策回顾n郑州市场分析郑州市场分析n高新区市场分析高新区市场分析限购区限购区：郑州市内五区、郑东新区，商品房自3月4日起限购非限购区非限购区：郑州市高新区、经济开发区；各郊县及地市不限购2011年年3月月4日，日，“郑十五条郑十五条” 落地，即日起郑州市区（含金水区、管城区、中原落地，即日起郑州市区（含金水区、管城区、中原区、二七区、惠济区、郑东新区）商品房销售区、二七区、惠济区、郑东新区）商品房销售“限二禁三限二禁三”。 郑州限购令郑州限购令各项目客户来访量普

9、遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；各项目客户来访量普遍下降，短期内成交量将大幅萎缩；（在售项目客户到访量少、案场冷清，房展会参展企业数量迅速下滑）住宅需求被住宅需求被“压抑压抑”，商业、写字楼地产迎来，商业、写字楼地产迎来“春天春天”（在售商业及写字楼项目案场火热，趁势推售，客户关注度高）刚性主流产品依旧影响略小，小户型及大户型销量锐减刚性主流产品依旧影响略小，小户型及大户型销量锐减（主流两房及经济型三房影响较小，投资性公寓及改善型置业影响大）楼盘推售节奏减缓，市场潜在推售项目时间节点推迟楼盘推售节奏减缓，市场潜在推售项目时间节点推迟（苏荷公寓、蓝堡湾公寓、海马项目等项目销售时间节点向后推迟）随

10、着随着3月月4日郑州限购令的执行，郑州楼体初步呈现出以下状况：日郑州限购令的执行，郑州楼体初步呈现出以下状况： 市场反应市场反应从从20102010年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小年至今整体市场发展来看，商品房市场一直保持基本的供求平衡，甚至供小于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自于求。但受越来越严厉的政策影响，销售量自1 1月份起与同期相比明显下降。月份起与同期相比明显下降。u10年4月至11年4月，全市商品房预售1152.9万，去化1074.3万，供求比1.07；供求基本平衡；u自11年1月份起销售量明显下滑，且供求比一直在1.0以上。郑州市供求趋势郑

11、州市供求趋势各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消各类商品房销售均价持续快速上涨，商业及办公类物业非住宅物业投放、消化、价格方面涨幅明显。化、价格方面涨幅明显。非住宅投放量为40.79万，环比增加77.42%，同比增加90.07%,涨幅明显。消化量为21.91万，环比增加73.89%，同比增加25.63%；均价为12070元/ ，环比下降13.11%，同比上涨62.47%；受到新政影响，投资类客户被挤出住宅市场，转战商业和办公市场，非住宅市场异常火爆。非住宅类物业分析非住宅类物业分析1.1. 郑州市整体的刚性需求支撑房地产市场的稳步发展，供销量郑州市整体的刚性需求支

12、撑房地产市场的稳步发展，供销量及整体价格呈现稳健上升的趋势。及整体价格呈现稳健上升的趋势。2.2. 受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态受调控政策的影响，市场发展受到抑制，短期内出现观望态势，销售量下滑，同时供应量放缓；势，销售量下滑，同时供应量放缓；3.3. 由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场由于之前市场一直处于供求平衡甚至供小于求的现象，市场存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。存量有限，因此对长期来看供求趋势难以改变。4.4. 结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持结合目前国家调控目标来看，短期内严厉的限购政策将会持续，市场将进一步进入

13、深入的博弈状态。续，市场将进一步进入深入的博弈状态。5.5. 后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政后续的市场走势取决于目前限购政策执行的持续性，一旦政策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松策有所放松，市场将快速回升；但若政策一直持续，价格松动现象也将会出现。动现象也将会出现。宏观市场总结宏观市场总结part 1 宏观环境n政策回顾n郑州市场分析n高新区市场分析郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过。高新技术开发区属暖温带大陆性气候，四季分明，高新区水质、空气质量上乘。 交通：地铁、brt、绕城高速、连霍高速

14、、301国道、科技大道等等总人口：城市总人口将达到36万人，其中新增城市人口24.1万人。 交通四通发达、工业集聚、两翼齐飞组团之一高新技术开发区高新技术开发区连霍高速连霍高速距市中心距市中心12公里公里距距301国国道道2公公里里绕绕城城公公路路800沉沙胡休闲公园莲花公园西流湖公园在居住用地方面，2020年，高新区规划居住用地面积1170.31公顷，占高新区城市建设用地的22.50。 其中一类居住用地面积为112.64公顷，二类居住用地面积为1057.67公顷。 在工业用地方面，2020年，高新区规划工业用地面积1007.68公顷，占高新区城市建设用地的19.37。 预预计计高新技术开发区

15、概况东部居住区光机电产业基地新材料产业基地生物医药产业基地教育科研基地信息产业基地生态旅游北部居住区科学大道以北居住区：科学大道以北居住区：依托高新区新中心设置，服务于教育科研和高新产业人员形成的居住区。科学大道、瑞达路东部居住区：科学大道、瑞达路东部居住区：东部依托解放军信息工程大学和植物园以东片区开辟为新型居住区，实现与市区 一体化发展。郑州高新区将作为一块重要的功能区域成为郑州的城市核心区之一，现郑州高新区的定位向新城区的转变已初现成效。幸福中原海幸福中原海升龙又一城升龙又一城盛世港湾盛世港湾睿智禧园睿智禧园美景菩提美景菩提万丰慧城万丰慧城高新区产业分布、居住区分布图幸福中原海幸福中原海

16、升龙又一城升龙又一城盛世港湾盛世港湾睿智禧园睿智禧园美景菩提美景菩提万丰慧城万丰慧城项目名称项目名称占地占地（亩）（亩）建面建面（）（）容积率容积率分期分期目前销目前销售阶段售阶段睿智花园40058万2.23期3期咨询万丰慧城8020万3.112期售罄盛世港湾27530万1.7 3期1#楼排号美景菩提4713万3.5别墅销售、商铺咨询中原海40064万2.24期一期咨询升龙又一城600120万4.5一期咨询 目前高新技术开发区主要在售楼盘有美景菩提、升龙又一城、睿智禧园、中原海、基正盛世港湾等项目。 高新区的建筑密度和居住密度均较低，早期开发项目以多层、小高层为主，随着土地成本的提高，高层产品

17、成为高新区市场主流产品形态。 项目周边竞争项目分布项项目目基基本本情情况况开发商开发商河南新合鑫置业河南新合鑫置业物业位置物业位置梧桐街与雪松路梧桐街与雪松路交汇处交汇处 物业类型物业类型住宅住宅占地面积占地面积400400亩亩建筑面积建筑面积5858万平米万平米销售价格销售价格二期在售余房二期在售余房53005300元元/ /三期预计三期预计58005800元元/ /户型面积户型面积37-20037-200楼层状况楼层状况电梯洋房、小高层、高层电梯洋房、小高层、高层开发周期和现售开发周期和现售期数及体量期数及体量分三期开发，一期已售清，二期基本售罄，主要30、40平米小户型和110平米三房；

18、三期咨询阶段，推三期咨询阶段，推出出1#1#、2#2#、3#3#楼，楼，2424层高层，其中层高层，其中1 1号楼一被三门号楼一被三门峡水利以峡水利以50005000元元/ /均价团购均价团购100100套，公司员工也可套，公司员工也可购买，每人限购两套，价格购买，每人限购两套，价格50005000元元/ /，7 7月底交定月底交定金。预计金。预计1010月推出销售，先草签合同，可按揭月推出销售，先草签合同，可按揭（40%40%），也可一次性付款。），也可一次性付款。客户描述客户描述高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工作上班族、焦作、温县等地

19、市在郑州上班作上班族、焦作、温县等地市在郑州上班三期三期1#1#、2#2#、3#3#楼楼 户型配比户型配比房型房型面积段面积段供应套数供应套数供应比例供应比例两室一厅两室一厅88-8988-8921421440%40%三室二厅三室二厅11911921421440%40%136136484810%10%四室两厅四室两厅160160484810%10%合计合计524524100%100%睿睿智智花花园园睿睿智智楠楠园园睿睿智智禧禧园园一期二期三期123二期二期三期三期四四期期1#2#3#4#5#6#项项目目基基本本情情况况开发商开发商幸福置业幸福置业 物业位物业位置置科技大道与长椿科技大道与长椿路

20、交叉口路交叉口500500米米 物业类型物业类型住宅、商业住宅、商业占地面占地面积积400400亩亩建筑面积建筑面积6464万平米万平米销售价销售价格格预计均价：预计均价：50005000元左右元左右户型面积户型面积45-16045-160楼层状况楼层状况一期一期18-2418-24层高层层高层销售状况销售状况目前一期咨询阶段，每天来访量目前一期咨询阶段，每天来访量2-32-3组，售楼部仅组，售楼部仅两名接待人员，预计两名接待人员，预计20122012年年前项目取得预售证年年前项目取得预售证后开盘。后开盘。一期一期1-6#1-6#楼楼 户型配比户型配比房型房型面积段面积段供应套数供应套数供应比

21、例供应比例一房一房40-6040-6020020020%20%两室一厅两室一厅81-8881-8838438440%40%三室二厅三室二厅11211228828830%30%12212248485%55%合计合计968968100%100%88135项项目目基基本本情情况况开发商开发商升龙置业升龙置业 物业位物业位置置科技大道与长椿科技大道与长椿路交叉口路交叉口500500米米 物业类型物业类型住宅、商业住宅、商业占地面占地面积积600600亩亩建筑面积建筑面积120120万平米万平米销售价销售价格格户型面积户型面积45-16045-160楼层状况楼层状况高层城市综合

22、体高层城市综合体销售状况销售状况目前售楼部已装修完毕，因为村民拆迁问题未接目前售楼部已装修完毕，因为村民拆迁问题未接待客户待客户项项目目基基本本情情况况开发商开发商美景置业美景置业 物业位置物业位置科技大道与瑞达路交叉科技大道与瑞达路交叉口口500500米米 物业物业类型类型住宅、别墅住宅、别墅占地面积占地面积4747亩亩建筑建筑面积面积1313万平米万平米销售价格销售价格高层一层：高层一层：88008800元元别墅：别墅：1.6-2.21.6-2.2万元万元/ / 户型户型面积面积89-30089-300楼层状况楼层状况3333层层4 4栋，两梯四户共栋，两梯四户共10561056套，套，3

23、 3层（四合院别墅层（四合院别墅232-232-260260平）平）8 8栋栋 共共4444套。套。销售情况销售情况2010.12.252010.12.25开盘当日，开盘当日，销售销售85%85%，目前已基本销售完毕目前已基本销售完毕目前商铺处于咨询阶段目前商铺处于咨询阶段139三房三房89两房两房89两房两房89两房两房项项目目基基本本情情况况开发商开发商基正房地产基正房地产物业位置物业位置梧桐街与腊梅路梧桐街与腊梅路交叉口交叉口 物业类型物业类型住宅住宅占地面积占地面积275275亩亩建筑面积建筑面积4040万平米万平米销售价格销售价格5000-55005000-5500元元户型面积户型面

24、积75-11075-110楼层状况楼层状况2424层层开发周期开发周期分三期开发，一期，二期基已售罄，分三期开发，一期，二期基已售罄，目前在售图中标示目前在售图中标示1#1#楼，售楼部仅楼，售楼部仅1 1名接待人员，名接待人员，排号阶段，排号阶段，1 1万抵万抵1.51.5万，万，7 7月底选房，先草签合同，月底选房，先草签合同，可按揭（可按揭（50%50%），或一次性付款。），或一次性付款。客户描述客户描述高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州高新技术开发区上班职工、部分学生家长、郑州工作上班族工作上班族三期高三期高层层一、二期一、二期多层、小多层、小高层高层1项项目目基基本本情情况况开

25、发商开发商河南万丰置业河南万丰置业 物业位置物业位置银屏路银屏路2525号号 物业类型物业类型住宅住宅占地面积占地面积8080亩亩建筑面积建筑面积2020万平米万平米销售价格销售价格尾盘，剩余房源尾盘，剩余房源55005500元元户型面积户型面积33-20033-200楼层状况楼层状况1818层小高层、层小高层、2222层高层层高层开发周期和现售开发周期和现售期数及体量期数及体量分两期开发，基本售罄，仅余分两期开发，基本售罄，仅余6060小户型，现房小户型，现房销售，销售，7 7月中下旬签合同。月中下旬签合同。( (五证俱全五证俱全) )客户描述客户描述863863软件小区职工、高新区部分公司

26、员工、高新区软件小区职工、高新区部分公司员工、高新区村民村民123567891011121516171819一一期期二二期期 从目前高新技术开发区一些重点楼盘的每月成交数据看，从目前高新技术开发区一些重点楼盘的每月成交数据看，月均的销售量在月均的销售量在40-6040-60套左右套左右，重点爆发，重点爆发的月份都是在项目新开盘推楼栋的月份的月份都是在项目新开盘推楼栋的月份, ,均价：元/平米5500万丰慧城5000盛世港湾5300睿智楠园在售楼盘价格列表1.美景菩提以地段配套与中心广场市政公园资源为依托，引领市场价格；2.睿智楠园交通地段，教育市政公园，大盘优势，价格出现提价的趋势；3.盛世港

27、湾地段稍偏，未来配套，但价值也处于提升阶段； 地段、景观资源、产品品质、开发品牌地段、景观资源、产品品质、开发品牌成为影响价格的重要因素。成为影响价格的重要因素。6800美景菩提重点楼盘销售分析重点楼盘销售分析项目项目名称名称合计合计一房一房二房二房三房三房四房四房五房含复式五房含复式面积面积区间区间比例比例套数套数面积面积区间区间比例比例套数套数面积面积区间区间比例比例套数套数面积面积区间区间比例比例套数套数面积面积区间区间比例比例套数套数万丰万丰慧城慧城1850185030-6030-609%9%170170套套77-8877-8830%30%548548套套92-92-13013053%

28、53%978978套套复式复式160-160-2002008%8%154154套套睿智睿智禧园禧园52452488-9088-9040%40%214214套套119-119-13613650%50%262262套套160 160 10%10%4848套套盛世盛世港湾港湾2048204830-3530-3526%26%532532套套61-9761-9737%37%778778套套102-102-12212230%30%615615套套1801806%6%123123套套中原海中原海96896840-6040-6020%20%200200套套81-8881-8840%40%384384套套112

29、-112-13513540%40%384384套套美景美景菩提菩提10561056- - -89 89 50%50%528528套套127 127 25%25%264264套套140 140 25%25%264264套套主力面主力面积合计积合计6446644630-6030-6014%14%902902套套59-9759-9738%38%24522452套套92-92-15015039%39%25032503套套5%5%312312套套170-170-2002004%4%277277套套二房三房是主力户型，二房三房是主力户型，四房以上比率不超过四房以上比率不超过1010 以两居室（以两居室（7

30、7-97）和三居室（）和三居室（92-130）为主，户型设计以通透、全明、布局合理、观景为最）为主，户型设计以通透、全明、布局合理、观景为最 普遍特点普遍特点。发展方向：三居室将朝发展方向：三居室将朝100-120 左右的经济型三房发展为主。左右的经济型三房发展为主。竞争项目面积和比例汇总分析竞争项目面积和比例汇总分析本案本案风格风格（古典简约）（古典简约）普罗旺世普罗旺世琥珀名城琥珀名城郑开森林半岛郑开森林半岛青苑青苑宋城雅居宋城雅居开元华庭开元华庭琥珀名城琥珀名城郑开森林半岛郑开森林半岛青苑青苑碧丽国都碧丽国都宋城雅居宋城雅居碧水蓝城碧水蓝城豪德天下融豪德天下融城城鼎立国际城鼎立国际城p从

31、建筑风格上来看，从建筑风格上来看，目前西高新区的建筑立面均显得档次不高，目前西高新区的建筑立面均显得档次不高，楼盘名称楼盘名称 绿化率绿化率 园林排布及特色园林排布及特色 睿智花园37%小区内部有水系环绕，各栋楼之间均有绿化带环绕。幸福中原海39%集中绿地与带状、点状绿地共生的理念，乔木与灌木搭配种植、低矮绿篱与高大树木立体组合升龙又一城32%现代特色景观美景菩提31%现代与中国古禅意居所园林结合万丰慧城38.75%社区入口采用下沉式景观，辅于小品、雕塑等，中央组团分配特色景观、沿交通线依次铺设。基正港湾2.9万方生态水系、1.2万方观景广场、外环50米绿化带、各种树种。p 景观是高端楼盘竞争

32、的关键因素，高新技术开发区项目景观只要借助市政公园；景观是高端楼盘竞争的关键因素，高新技术开发区项目景观只要借助市政公园；p 项目本身在景观上。项目本身在景观上。美景菩提美景菩提基正港湾基正港湾睿智花园睿智花园万丰慧城万丰慧城各竞品建筑风格各竞品建筑风格竞品园林景观竞品园林景观p项目建筑形态：项目建筑形态： 高新区在售项目是集多层和小高层、高层为一体的住宅，目前推售产品均为高层 大多数产品2梯4户的为纯居住板式住宅p区域项目产品结构：区域项目产品结构：l 区域在售项目供应产品以80-90平方米两房、100-120平方米三房为主，l 与郑州市区住宅产品线供应基本相符p在售项目价格特征：在售项目价

33、格特征：l 高新区在售项目大多数为五证不全项目，跟开发商草签合同。l 在售项目多层基本5000-6000元/平方米左右，p在售项目成交客户特征：在售项目成交客户特征：l 高新区购房置业客户大多数本区域的居民，现有住房需更新换代，属于改善型居住需求；l 高新区政府机关单位工作人员存在大量购房需求，如高新区管委会等；l 各园区、产业基地中高层工作人员；l 郑州大学、工程信息管理大学等各校区教师，购买中小套户型将来自住，以备现有住房单位收回；l 因高新区环境清新、适宜居住，部分郑州市区客户为其父母购房用于养老。p 案场销售氛围：案场销售氛围：l 美景菩提、睿智禧园，售楼部昭示性强，内部布局较为合理，

34、销售人员较为专业l 幸福中原海、盛世港湾售楼部内仅1-2名接待人员，气氛冷清，案场管理混乱。1.区域项目总体素质不高区域项目总体素质不高，从建筑规划、项目品牌、销售价格、营销策划、，从建筑规划、项目品牌、销售价格、营销策划、案场气氛案场气氛等各个方面多数属于等各个方面多数属于低端运营低端运营2.加大向西发展的政策支持、非限购区、地铁一号、二号的建设等利好消息，加大向西发展的政策支持、非限购区、地铁一号、二号的建设等利好消息，将会提升该区域价值，未来前景可观将会提升该区域价值，未来前景可观市场小结市场小结part 2 房源整体梳理n项目经济技术指标n各楼栋户型配比分析n剩余房源分析part 3

35、part 3 截止认筹营销策略part 2 part 2 房源整体梳理part 1 part 1 宏观环境part 2 房源整体梳理n项目经济技术指标项目经济技术指标n各楼栋户型配比分析各楼栋户型配比分析n剩余房源分析剩余房源分析一期一期二期二期一期技术经济指标占地面积37826.6建筑面积95072.17平米套数796套总技术经济指标总占地面积100295.15总建筑面积471081.77容积率4.09停车位2420总套数3936二期经济规划指标占地面积62839.9建筑面积288080套数3140项目经济规划指标part 2 房源整体梳理n项目经济技术指标项目经济技术指标n各楼栋户型配比分

36、析各楼栋户型配比分析n剩余房源分析剩余房源分析1#1#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比两房88-924022%2413%169%2+192-935429%3117%2313%三房114-1359049%8446%63%合计184100%13976%4524%启动区房源梳理1#楼31256789111218f变变电电站站2#2#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比两房937233%31%6932%2+1937233%11%7133%三房1337233%199%532

37、5%合计216100%2311%19389%启动区房源梳理2#楼31256789111218f变变电电站站3#3#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比两房87-944053%00%4053%2+1951824%00%1824%三房1331824%1824%00%合计76100%1824%5876%启动区房源梳理3#楼31256789111218f变变电电站站11#11#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比三房1403033%78%2326%四房161-1736067%

38、89%5258%合计90100%1517%7583%启动区房源梳理11#楼31256789111215f变变电电站站36#6#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比三房122-1432867%00%2867%4+1182-1971433%410%1024%合计42100%410%3890%启动区房源梳理6#楼312567891112电梯电梯7f变变电电站站37#7#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比三房1211433%921%512%四房1601433%614%819

39、%4+11921433%819%614%合计42100%2355%1945%启动区房源梳理7#楼312567891112电梯电梯7f变变电电站站35#5#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比两房862569%2467%13%三房96514%411%13%复式122-134617%00%617%合计36100%2855%822%启动区房源梳理5#楼312567891112多层多层6.5f6.5f多层多层6.5f6.5f变变电电站站39#9#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套

40、数占比两房77816%00%816%3+1128-1422856%918%1938%复式104-2371428%00%1428%合计50100%918%4182%启动区房源梳理9#楼312567891112多层多层6.5f6.5f多层多层6.5f6.5f变变电电站站312#12#房源房源房型户型配比户型配比销售情况销售情况剩余情况剩余情况面积区间（）总套数套数比套数占比套数占比3+11154575%4372%23%四房16658%58%00%复式1421017%35%712%合计60100%5185%915%启动区房源梳理12#楼312567891112多层多层6.5f6.5f多层多层6.5f

41、6.5f变变电电站站3part 2 房源整体梳理n项目经济技术指标项目经济技术指标n各楼栋户型配比分析各楼栋户型配比分析n剩余房源分析剩余房源分析 启动区剩余房源486套，剩余面积58073，剩余套数占比61%，剩余房源主要集中在2#、3#、6#、9#、11#号楼。基本情况已售情况剩余情况总面积总套数已售套数套数占比已售面积面积占比剩余套数套数占比剩余面积面积占比1#15-18层高层19521 18413976%15099 77%4524%4421 23%2#23057 2162311%2909 13%19389%20148 87%3#7826 761824%2394 31%5876%5432

42、 69%11#14278 901517%2338 16%7583%11940 84%小计64681 566 195 34%22740 35%371 66%41941 65%6#7层电梯洋房6240 42410%760 12%3890%5479 88%7#6641 422355%3596 54%1945%3045 46%小计12881 84 27 32%4356 34%57 68%8524 66%5#6.5层多层3402 362878%2474 73%822%928 27%9#6657 50918%1210 18%4182%5447 82%12#7451 605185%6218 83%915%1

43、233 17%小计17510 146 88 60%9902 57%58 40%7608 43%启动区剩余房源分析启动区剩余房源分析基本情况已售情况剩余情况总套数比例已售套数已售比例剩余套数剩余比例两房18523%5128%13472%2+114418%3222%11278%三房25732%14155%11645%3+1739%5271%2129%四房7910%1924%6076%4+1284%1243%1657%复式304%310%2790%合计796100%31039%48661% 启动区剩余房源中占比最大的户型为复式、四房、两房及2+1户型，销售最快的户型为3+1户型及三房，其原因是面积适

44、中，居住舒适，单价低，总价低。part 3 截止认筹营销策略n推广目标n任务分解n销售节点n营销费用估算part 3 part 3 截止认筹营销策略part 2 part 2 房源整体梳理part 1 part 1 宏观环境part 3 截止认筹营销策略n推广目标推广目标n任务分解任务分解n销售节点销售节点n营销费用估算营销费用估算资资金金稳稳健健回回流流企企业业品品牌牌升升华华利润最大化利润最大化全案营销目标全案营销目标保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础！保证项目现金流的稳健回收是项目成功的基础！ 争取以项目养项目争取以项目养项目目标目标1：现金流目标：现金流目标追求利润销售速度的平衡

45、点是项目营销目标！追求利润销售速度的平衡点是项目营销目标！通过项目卖点挖掘,借势营销,有效的推广，体现项目最大的价值展现合理的推售时序,不同产品的组合,有计划的价格控制实现项目的有序销售一期开盘实现5300元/，逐步提升价格 目标目标2：利润目标：利润目标现状：现状：目前高新区畅销户型面 积为80120的两房、三房， 成交均价在5000元6000 元之间，我项目需要一定 的市场培养期来实现均价。项目的成功不仅体现在销售的成功项目的成功不仅体现在销售的成功实现祝福企业实现祝福企业形象全面升华形象全面升华加快祝福置业加快祝福置业的品牌建设的品牌建设建立高新区新建立高新区新居住模式的标杆居住模式的标

46、杆开启祝福置业开启祝福置业开发的新纪元开发的新纪元祝福祝福提高祝福置业提高祝福置业住宅开发水准住宅开发水准目标目标3：品牌建设目标：品牌建设目标项目的核心问题在于项目的核心问题在于, ,如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立如何使一批产品在获得良好销售业绩的同时树立整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？整盘的高端形象，以促进后期更大体量产品价值的提升？通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一通过我司对目前市场的分析与研究及长期操盘的实战经验得出结论，一个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组合有重大关系，作用个项目的一批推售的成功与否，与其推售的产品组

47、合有重大关系，作用大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会大到可以决定一个楼盘的命运，特别是高端房地产项目。因为市场不会给予我们第二次树立第一印象的机会！给予我们第二次树立第一印象的机会！我司本着对项目负责，对祝福地产负责的态度，我们不但要保证项目一批的成功，更要保证整个项目的成功，保证祝福地产郑州首个大型项目运作成功！因此，乐信地产对项目的营销推广做出如下建议：项目要达到高价、快速销售的前提条件项目要达到高价、快速销售的前提条件必须保障一批开盘的成功！必须保障一批开盘的成功！推售核心问题分析推售核心问题分析1 1批推售房源批推售房源 保留目前市场上稀缺的多层、电梯洋房产

48、品（6#、9#售出不多，房源可保留），等待后期升值销售，实现利润最大化！ 其他一期剩余房源全部推出销售，共计407套，47147平米。按照均价5300元/平米，预计全部销售额约2.5个亿。1#15-18层高层454421530024988 2#193201483#58543211#75119407#7层电梯1930455#6.5层多层892812#91233合计40747147530024988 312567891112推售房源推售房源保留房源保留房源祝福红城祝福红城2011-20122011-2012年销售运营计划表年销售运营计划表年度年度20112011年年20122012年年1010月月

49、1111月月1212月月1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月营销节点营销节点一期开盘一期开盘开盘后开盘后持续热销持续热销开盘后开盘后持续热销持续热销尾盘销售尾盘销售拿到预售证，拿到预售证，按揭款到账按揭款到账销售面积销售面积30000 30000 800080006000 6000 31473147销售比率销售比率64%64%17%17%13%13%6%6%销售均价销售均价53005300540054005500550056005600销售额销售额1590015900432043203300330017621762首付款首付款9540 9540 2592 2592 198019801057

50、 1057 按揭款按揭款1011310113合计回款额合计回款额9540 9540 2592 2592 198019801057 1057 0 00 0 10113101131 1、 20122012年年4 4月拿到预售证，签订售房合同，月拿到预售证，签订售房合同，4 4月底按揭款到账；月底按揭款到账；2 2、假设住宅、假设住宅80%80%客户首付客户首付50%50%，20%20%一次性付款；一次性付款； 3 3、认筹、开盘均采取入会的隐蔽形式，签订入会协议书，其会员编号为房源位置。、认筹、开盘均采取入会的隐蔽形式，签订入会协议书，其会员编号为房源位置。4 4、由于二期的规划、户型、面积未确定

51、，暂不列入计划表、由于二期的规划、户型、面积未确定，暂不列入计划表 1 1批销售资金流向表批销售资金流向表现状项目证件不齐全项目资金回款压力大现阶段房地产市场变化快五证不齐的情况下销售的情况高新区较为普遍后续竞争项目启动，竞争压力大，应抢占先机关于项目认筹方式的思考关于项目认筹方式的思考解决办法项目认筹均采用办理祝福会会员的形式，交付会员费享受购房优惠。项目开盘也采用入会形式，会员编号即为所选房源位置，交付定金。选房工作结束后，与客户草签合同，可加大按揭和一次性付款的优惠 差别，鼓励一次性付款。项目取得预售证后，办理购房合同和按揭手续等。邓州尚正一品项目入会协议书邓州尚正一品认筹、开盘流程借鉴

52、邓州尚正一品认筹、开盘流程借鉴5月月15日日认筹活动当天发放排序卡600余张由于房管局相关部门的制止，以及现场秩序维持的考虑，办卡活动仅进行半天，办理会员卡280张。后续通知客户分批次办理，共计600余张。6月月31日日开盘活动现场无任何开盘布置及包装，仅签订入会协议，按洋房15万/套，高层10万/套收取会费，每天通知客户30-50组选房，目前基本售罄，实现开盘去化率90%以上。推广目标推广目标目标1 项目整体高调亮相 目标2 一批房源开盘前蓄势三条主线：活动为主打，渠道速占位，广告树形象三条主线：活动为主打，渠道速占位，广告树形象part 3 截止认筹营销策略n推广目标推广目标n任务分解任务

53、分解n销售节点销售节点n营销费用估算营销费用估算=任务分解任务分解=407套房源成交 285套房源成交70%认筹713组解筹率40%需新增来访2375组；计划来访2375组来访转认筹30%如何蓄客，如何高调亮相？如何蓄客，如何高调亮相？1、如何保证项目一炮走红，一举奠定公司及项目形象；2、如何借助电梯洋房高端产品，提升整个项目高端价值形象；3、如何保证在高调亮相前提下，降低推广费用，为公司节约资金；4、如何恰当找到目标客群；5、如何保证现场高人气，持续引爆售楼部；6、如何提高认筹量，为公司及时回款；7、如何降低因春节造成推广断档、客源来访不畅的不利影响 ；part 3 截止认筹营销策略n推广目

54、标推广目标n任务分解任务分解n销售节点销售节点n费用估算费用估算9月4日 认筹启动2011年10月16日1批开盘开盘前推广节点（暂定）8月 20日亮相认筹蓄客期亮相蓄客期开盘续销期祝福回馈暨全祝福回馈暨全城派发百万购城派发百万购房基金房基金祝福红城会祝福红城会员全城招募员全城招募8.208.209. 49. 48月 10日进场高新区准业主高新区准业主专场推介会专场推介会9.259.25祝福红城红祝福红城红酒品鉴会酒品鉴会10.0210.022011年年10月月11月月提升影响力，积累客户提升影响力，积累客户巩固影响力，维系客户巩固影响力，维系客户8月月9月月vipvip客户答谢客户答谢会暨中秋

55、节同会暨中秋节同庆会庆会9.129.128月月10日售楼日售楼部开放部开放1010月月1616日开盘日开盘户外户外围挡围挡道旗道旗候车亭候车亭高塔高塔公交公交短信短信单页单页加油站加油站直投直投推推广广线线活活动动线线销销售售线线亮相信息亮相信息开盘强推期开盘强推期+集中推介集中推介认筹期认筹期强势推广期强势推广期亮相期亮相期开盘期开盘期9 9月月4 4日认筹日认筹9月月11月月8月月20日亮相日亮相10月月认筹信息认筹信息开盘信息开盘信息8月月营销营销节奏节奏推广推广策略策略9.18认筹，发行vip卡销售销售目标目标认筹积累目标700组客户市场接触全面树立楼盘形象，集中资源，全面推广，增加客

56、户来访量推广推广计划计划7月14日提交认筹前推广执行方案、物料物料包装包装活动活动营销营销8月9月10月正式接待客户完成项目推广首次亮相名片、纸杯、手袋、单页、折页、户外、围挡、车体、候车亭主流：单页、户外大牌、高塔、短信、加油站投递辅助：工地围挡、车体、道旗、候车亭售楼处内部包装高新区准业主专场推介会9.4认筹活动10.16开盘盛典10.16开盘庆典开盘认购285套7月各媒体计划确定置业顾问招聘、培训置业顾问进场祝福回馈暨全城派发百万购房基金vip客户答谢会暨中秋节同庆会8.20售楼中心亮相9.4认筹10.16开盘祝福红城红酒品鉴会工作计划表11月8.10售楼中心开放沙盘8.20亮相活动pa

57、rt 3 截止认筹营销策略n推广目标推广目标n任务分解任务分解n销售节点销售节点n营销费用估算营销费用估算针对祝福红城项目情况，我们特建议使用更为精准的渠道策略，以达到出奇制胜的效果。高新区美景菩提推广幅度较大，科学大道的候车亭、灯箱、大牌都为其所占，气场十足；高新区美景菩提推广幅度较大，科学大道的候车亭、灯箱、大牌都为其所占，气场十足；项目宣传主要布局化工路，使用户外广告、道旗、高塔等，项目宣传主要布局化工路，使用户外广告、道旗、高塔等，避其锋芒，主动出击拉动区域，精准到位目的：1、化工路、瑞达路车流、人流量大，昭示性强。2、拉升项目的形象。户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油

58、站投递位置化工路西段横跨桥瑞达路、科学大道交汇处西北角（500）郑汴路与未来路交汇处金水路与文化路交汇处西北角时间半年一年费用14万25万85万80万合计204万位置：化工路（西环-长椿路）道旗； 瑞达路（横跨桥附近）道旗时间：2个月道旗数量：330个费用： 71.28万元目的：1、引导客户到临时售楼部;2、由农业路进入高新区，产生视觉冲击，使客户对项目认知；3、有效的传递项目信息；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：项目工地围挡位置：项目工地围挡形式：围墙粉刷项目宣传语，形式：围墙粉刷项目宣传语， 分别在西面和南面树立分别在西面和南面树立 大型户外广告牌大型户外广告

59、牌面积：广告牌面积：广告牌10001000 围墙围墙10001000费用：费用：42.542.5万万目的：围合项目，长期使用，传递项目信息，有效提高项目形象，对项目地块有整体性指示作用；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位位 置：选择置：选择6868路、路、k72k72路路(24(24路、路、328328路备选）路备选）时间：半年时间：半年 公交数量：公交数量：1010台、拉手若干台、拉手若干费用：费用：1818万万6868路路k72k72路路户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：瑞达路位置：瑞达路时间：半年时间：半年规格：规格：3.53.5* *

60、1.5m=5.251.5m=5.25 共共1010个个费用：费用： 1.151.15万万目的：目的：1 1、有效的占位，引导来往、有效的占位，引导来往客户了解项目；客户了解项目；2 2、精准制导，长期有效的宣传项、精准制导，长期有效的宣传项目信息；目信息；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单页加油站投递位置：化工路、西三环交汇处位置：化工路、西三环交汇处时间：一年时间：一年规格：三面广告规格：三面广告费用：费用：5454万万目的：目的：1 1、昭示性强；、昭示性强；2 2、精准制导，长期有效的宣传项、精准制导，长期有效的宣传项目信息；目信息；户外大牌工地围墙道旗公交车体高塔候车亭短信单