红阳能源拟重组所涉及的沈阳焦煤股份有限公司一宗国有土地估价报告

1、土地估价报告项目名称：红阳能源拟重组所涉及的沈阳焦煤股份有限 公司一宗国有土地使用权价格评估受托估价单位：辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司土地估价报告编号：辽隆资土 (2014)(估)字第7922-4a提交估价报告日期：2014年11月22日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称红阳能源拟重组所涉及的沈阳焦煤股份有限公司一宗国有土地使 用权价格评估。二、委托估价方名称：沈阳焦煤股份有限公司住所：沈阳市沈北新区建设路38号法定代表人：林守信注册资本：人民币参拾亿元公司类型：股份有限公司三、估价目的根据关于沈煤集团将整合煤炭及电力资产注入红阳能源上市公司 方案预审核的批复(辽煤财资2014

2、168号)文件记载，沈阳焦煤股 份有限公司为核实红阳能源拟重组所涉及的沈阳焦煤股份有限公司及 其 子公司一宗国有土地使用权价格评估，特委托辽宁隆丰土地房地产与资 产评估有限公司依据城镇土地估价规程(gb/t18508-2001)其所涉 及的土地使用权进行评估，为其提供参考。、估价基准日2014年9月30日，依据委托协议确定五、估价日期2014年7月29日至2014年11月22日六、地价定义本次土地估价结果是指委估宗地在估价基准日2014年9月30日通一平”现状利用条件下，工业用途42.2年的出让国有土地使用权正 常市场价格。本次评估地价包括土地取得费、土地开发费和土地增值收 益等，其地价内涵如

3、下：1委估宗地以出让方式取得，并全额支付有关税费；2土地利用条件为现状利用，依据委托方提供的房屋所有权证记载，房屋所有权人均为呼伦贝尔蒙西煤业有限公司，地上共有26栋 有证建筑物，分别为绞车房、空气加热室、污水泵房、车库、联合办公 楼、办公楼、高压配电室.机电车间.门卫、风机配电室、职工宿舍、 风机风道、风机配电室、材料配送库、木材加工车间、低压配电室、烘 干车间、地面皮带走廊、筛分皮带走廊.锅炉房、水化车间.水泵房、 职工食堂、材料库.注浆泵房.地磅房等，总建筑面积为14599.8平方 米,实际容积率为0.136o3根据现场勘察和委托方提供的资料，委估宗地实际土地开发程 度为宗地外“三通”（

4、通电.通讯、通路）及宗地内“六通一平”（通上水、 通下水、通电、通讯、通路、通暖及场地平整）o因本次评估为现状评 估，故土地开发程度均设定为宗地外“三通”（通电、通讯、通路）及宗 地内“场地平整”;考虑到宗地红线内基础设施开发费用已计入房产评估值中,为了避 免重复计算，故本次评估设定的土地开发程度均指宗地红线外的基础设 施开发程度和红线内场地平整情况。4土地使用证登记用途为工业用地，实际使用用途为工业用地，依 据土地利用现状分类及国有土地使用证土地用途设定为工业用 地；5在估价基准日，委估宗地剩余土地使用权年限42.2年，终止日期为2056年12月18日。七、估价结果2第二部分估价对象界定一、

5、委托估价方名称：沈阳焦煤股份有限公司住所：沈阳市沈北新区建设路38号法定代表人：林守信注册资本：人民币参拾亿元公司类型：股份有限公司联系人：张伟联系电话：62540337二、估价对象本次估价対象为呼伦贝尔蒙西煤业有限公司所使用的位于谢尔塔 拉的一宗出让国有土地使用权。本次评估土地面积为107186平方 米，即国有土地使用证证载面积。在估价基准日，委估宗地土地使用 权类型为出让国有土地，用途为工业用地。三、估价对象概况根据委托方提供的国有土地使用权出让合同 （合同编号8006059）记载，呼伦贝尔蒙西煤业有限公司于2006年12月30日与呼伦贝尔市 国土资源局海拉尔分局签订该合同，以出让方式取得

6、该宗地的使用权。1 土地登记状况根据提供的国有土地使用证记载，委估宗地具体土地登记状况 如下：土地使用权人：呼伦贝尔蒙西煤业有限公司980500t70600 :言聃m曲羽陨:紳图号：76.00-89.75地类(用途)：工业土地等级：二级末使用权类型：出让终止日期：2056年12月18日使用权面积：107186 m2土地证号：呼海分国用(2010)字第0090400208登记机关：呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局登记时间：2010年6月18日注：根据呼伦贝尔市人民政府关于呼伦贝尔市市区土地定级与 基准地价更新结果的通告(呼政字2009 109号)2009年1月1 日起执 行规定，委估宗地现土地级别

7、为呼伦贝尔工业用地二级。经过 现场勘查委估宗地东临牧场、西林牧场、南临牧场、北临村路。2 土地权利状况(1) 土地所有权状况：根据提供的国有土地使用证，委估宗地所 有权均属国家所有。(2) 土地使用权状况：根据提供的国有土地使用证呼海分国用(2010)字第0090400208记载，委估宗地土地使用权人为呼伦贝尔蒙西煤业有限公司，使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2056年12月18日。在估价基准日，委估宗地已使用年限为7.8年，剩余土地使用权年限为42.2年。根据提供的国有土地使用权出让合同(合同编号8006059)记载， 委估宗地出让年限为50年，自本合同约定的交付土地之日起算，终止 日

8、期 为2056年12月18日，本宗地的出让面积为107186平方米，国用 建设 用地使用权出让价款为3790096.96元，每平方米35.36元。(3) 土地他项权状况：根据提供的国有土地使用证记事栏记 载，委估宗地无抵押等他项权利限制。63 土地利用状况在估价基准日，委估宗地内柏油路面，场地平整，地上共有26栋 有证建筑物，分别为绞车房、空气加热室、污水泵房、车库、联合办公 楼、办公楼、高压配电室、机电车间、门卫、风机配电室、职工宿舍、风机风道、风机配电室、材料配送库、木材加工车间、低压配电室、烘 干车间.地面皮带走廊、筛分皮带走廊.锅炉房、水化车间.水泵房、职工食堂、材料库、注浆泵房.地磅

9、房等,总建筑面积为14599.8平方米。实际容积率为0.136o.影响地价的因素说明（一）一般因素1 行政区划：呼伦贝尔市，内蒙古自治区下辖地级市，以境内呼伦湖 和贝尔湖得名。地处东经115°3v-126°04北纬47。0553。20之间。东邻黑龙江省，西、北与蒙古国、俄罗斯相接壤，是中俄蒙三国的交 地帯，与俄罗斯、蒙古国有1723公里的边境线。呼伦贝尔市总面积26.3 万平方公里，相当于山东省与江苏省两省之和。2001年10月10日撤盟 设市，政府驻地海拉尔区。2013年国内生产总值1430.55亿元人民币。 有滨洲铁路等多条铁路和1"国道、301国道经过。市境

10、内的呼伦贝尔草原是世界大草原之一，被称为世界上最好的草原。有8个国家级一、 二类通商口岸，其中满洲里口岸是中国最大的陆路口岸。2自然状况：呼伦贝尔市土地总面积3.8亿市，资源丰富，类型多样，全市土地有8大类，二级分类共42种类型，耕地土壤以黑土，暗 棕壤，黑钙土和草甸土为主，土质肥沃，自然肥力高。全市土地面积25.3 万平方公里，天然草场面积1.26亿亩，占全市土地面积的33.2%,退耕 还草面积100万亩，退牧还草面积480万亩；地方有林地面积453万公 顷。其中呼伦贝尔草原位于大兴安岭以西，是牧业四旗新右旗、新左旗、陈旗、鄂温克旗和海区.满市及额尔古纳市南部、牙克石市西 部草原的总称。由东

11、向西呈规律性分布，地跨森林草原、草甸草原和干旱草原三个地带。除东部地区约占本区面积的10.5%为森林草原过渡地带 外，其余多为天然草场。多年生草本植物是组成呼伦贝尔草原植物群落 的基本生态性特征，草原植物资源约1000余种，隶属100个科450属。3经济状况：2013年，呼伦贝尔市地区生产总值（gdp）实现1430.55 亿元，按可比价计算增长9.5%,人均地区生产总值（gdp） 56470元， 可比价增长9.6%o其中，第一产业增加值263.07亿元，增长5.8% ;第 二产业增加值682.17亿元，增长12.2%,其中：全部工业增加值587.56 亿元，增长121%,建筑业增加值94.61

12、亿元，增长12.6% ;第三产业 增加值485.31亿元，增长7.7%o三次产业结构比例由上年的17.9 : 47.1 : 35.0调整为18.4 : 47.7 : 33.9。截至2013年12月末，呼伦贝尔金融 机构各项存款余额达1111.07亿元，增长11.6%o其中，单位存款381.01 亿元 增长12.5% ;城乡居民储蓄存款余额达659.93亿元 增长11.0%o 金融机构各项贷款余额达618.59亿元，增长12.3%。呼伦贝尔保险主体 24家，其中，财产保险公司12家，寿险公司12家。业务总收入30.31亿元，增长22.1%o4交通状况：呼伦贝儿辖区内的铁路干线呈“口”字形分布，有

13、滨州铁路内蒙古呼伦贝尔段（满洲里一哈尔滨）、牙林线（牙克石满归）、博林线（博克图一塔尔气人朝乌线（朝中一莫尔道嘎八两伊线（伊敏 伊尔施）、伊加线（伊图里河一加格达奇）、加漠线（加格达奇一漠河）、 齐加线（齐齐哈尔一加格达奇）。国家高速g10绥满高速公路贯穿东西, 呼伦贝儿已形成了以国道111北京至加格达奇全长513.171公里、国道301绥芬河至满洲里两条国道全长610.705公里，省道201室韦至阿木古 郎全氏454.29公里、省道202海拉尔至罕达盖全长110.172公里、省 道203满洲里至乌兰浩特全长281.661公里、省道301黑河至黑山头 全长266.839公里.省道302碾子山至

14、博克图全长16223公里五条省 道为主骨架，以县乡、边防、专用公路为脉络的公路网。呼伦贝尔市拥有两个民用机场，海拉尔东山机场和满洲里西郊机场,海拉尔机场已经开通北京.呼和浩特.哈尔滨.沈阳.南京.杭州.深 圳、秦皇岛.广州、石家庄、天津、上海、大连、宁波.郑州、三亚（冬 季）.俄罗斯赤塔，蒙古乔巴山.蒙古乌兰巴托等多城市；计划开通厦 门、武汉.日本熊本等5个城市。5、工业概况：2013年，呼伦贝尔全部工业增加值587.56亿元, 增长121%,规模以上工业企业增加值523.63亿元，增长13.2%。煤炭 开采和洗选业增长18.8% ;电力、热力的生产和供应业增长7.0% ;石油 和天然气开采业

15、下降6.9% ;木材加工业增长15.9% ;饮料制造业增长 10.7% ;非金属矿物制品业增长34.4% ;化学原料及化学制品制造业增长 24.7% ;食品制造业增长16.6% ;农副食品加工业增长14.7%。企业营销能力进一步加强，产销衔接水平良好，产品销售率98.0%0（二）区域因素1 区域概况：委估宗地处于海拉尔区。海拉尔区是隶属内蒙古自治 区呼伦贝尔市的一个市辖区，是呼伦贝尔市政治、经济.文化中心。该区位 于内蒙古自治区东北部，区域范围为东经119-3078一 120。35,36 ;北纬 49。5,44一19。2775,面积 1440 平方公里。海拉 尔区总人口 28万（2012年）滨

16、洲铁路和301国道平行横贯全境。2区域道路通达状况：委估宗地位于海拉尔区谢尔塔拉八队、宝三 矿北侧，交通运输较差，201省道贯穿南北，南有301国道。委估宗地 北有自建道路，路网及道路通达度较差。委估宗地距离海拉尔火车站和 客运站约38公里，距离绥满高速海北互通15公里，内外交通较差。3. 周围企业集聚程度：委估宗地处于陈巴尔虎旗巴镇陶海牧场海东 村，周围工业企业分布较分散，仅南方的宝日希勒镇有零星企业，产业 集聚程度差。4基础设施及坏境条件：委估宗地周围市政基础配套设施状况一般，已达“三通：即通电通讯、通路，其周围基本生活设施条件基本完 善。由于地处城市郊区，区域空气污染和噪音污染状况较优。

17、（三）个别因素1 土地用途：委估宗地实际使用用途与土地使用证登记用途一致, 均为工业用地。2宗地条件：本次评估土地面积为107186平方米，即国有土地使 用证证载面积。经过现场勘察，委估宗地东临牧场、西林牧场.南临牧 场、北临村路。土地使用证登记面积与实际面积相符，土地形状较规则, 对土地利用无影响。在估价基准日，委估宗地内柏油路面，场地平整，地上共有26栋有证建筑物，分别为绞车房、空气加热室、污水泵房.车库.联合办公楼、办公楼、高压配电室.机电车间、门卫.风机配电室、职工宿舍、 风机风道、风机配电室、材料配送库、木材加工车间.低压配电室.烘干车间.地面皮带走廊、筛分皮带走廊、锅炉房.水化车间

18、、水泵房、职工食堂.注浆泵房.地磅房等,总建筑面积为14599.8平方米。实际容积率为0.136o3基础设施条件：委估宗地内基础配套设施已达“六通一平”，即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖及场地平整。10第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据（一）有关法律法规1. 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十 八号）2004年8月28日公布并施行;2. 中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令 第七十二号）2007年8月30日公布并施行;3. 中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务 院令第256号）1999年1月1日起施行;4. 中华人民共和国城镇国有

19、土地使用权出让和转让暂行条例（中 华人民共和国国务院令第55号）1990年5月19日公布并施行;5. 中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第六十二 号）2007年3月16日公布并施行;6. 国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631 号）2006年8月31日发布;7. 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）2004年10月21日发布。8. 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 （国土资发2001 44号）2001年2月13日颁布并实施;（二）地方政府及有关部门规范性文件1中华人民共和国国土资源部关于发布实施全国工业用地出让 最低价标准的通知

20、（国土资发2006 147号）2007年1月1日起实 施;2中华人民共和国国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知 （国土资发2008308号）2009年1月1日起执行;3.呼伦贝尔市人民政府关于呼伦贝尔市市区土地定级与基准地价11更新结果的通告(呼政字2009109号)。(三) 有关技术标准1中华人民共和国国家标准 城镇土地估价规程 (gb-t18508-2001)(2002 年 7 月 1 日起实施;2.中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程 (gb-t18507-2001 )2002 年 7 月 1 日起实施;3中华人民共和国国家标准土地利用现状分类 (gb-21010-2007)2

21、007 年 8 月 10 日起实施;4中国土地估价师协会关于推广土地估价报告质量评审标准的通 知仲估协发200830号)2008年10月8日公布并实施;1 委托方提供的有关资料：(1) 委估宗地国有土地使用证呼海分国用(2010)字第 0090400208;(2) 委估宗地国有土地使用权出让合同(合同编号8006059);(3) 委托方提供的其他相关资料。2估价人员现场勘察.调查、收集的相关资料：(1) 土地估价师调查收集的委估宗地所在区域土地征收、开发费用 等方面的资料；(2) 土地估价师调查填写的现场堪查记录及估价对象照片等其 他相关资料。二、土地估价()估价原则1遵循合法原则：是指土地估

22、价应以委估宗地的合法权属、合法使 用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、 法规和当地政府的有关规定。2遵循替代原则：是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、12条件相似的土地市场交易价格为依据，估价对象不明显偏离具有替代 性质的土地正常价格。3 遵循最有效利用原则：是指土地估价应以估价对象的最有效利用 为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、 法律法规政策及规划限制.市场要求和最佳利用程度等。4 遵循供需原则：是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依 据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。5 遵循变动原则：是指估价人员应把握土地价

23、格影响因素及土地 价格的变动规律，准确地评估价格。6遵循协调原则：是指土地处于一定的自然与社会坏境之中，必 须 与周i韦i环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或 效用 能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。7.遵循多种方法相结合的原则：是指根据委估宗地的实际情况，充 分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为 了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中选择两种较为适宜的方 法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。（二）估价方法根据委估宗地的特点及项目的实际情况，依据城 镇土地估价规程的规定，本次评估委估宗地选用了市场比较法和成本逼近

24、法。这是由 于：（1）市场比较法通常适用于委估宗地相同区域相同用途地块近期成交案例，而委估宗地该区域土地交易市场较发达，容易找 到 类似土地交易实例，因此适合运用市场比较法评估；（2）委估宗地 用途 为工业用地，邻近区域土地取得费用、土地开发费用等有据可 依，因此适合运用成本逼近法估价。需要说明的是，假设开发法通常适用于有规划条件开发中和待开发并且房地产销售较多案例的土地，由于本宗地是工业用途，整体销售案例较少，因此本宗地不适合米用假设开发法；又因为收益还原法适合有13收益的房地产，该地区工业项目房地产租赁案例较少，收益和费用均较 难确定，因此也不适合栄用收益还原法；另外呼伦贝尔市呼伦贝尔市

25、人民政府关于呼伦贝尔市市区土地定级与基准地价更新结果的通告 （呼政字2009 109号）颁布时间较长，其修正体系更新滞后，虽可进行相 关期日修正，但仍无法准确反映委估宗地的现状价格，故不适合基准 地价系数修正法，因此这三种方法不适合本次评估。（三）估价结果1 地价确定的方法通过市场比较法和成本逼近法评估宗地地价，评估结果分别为 150.1元/平方米和143.5元/平方米，两种评估方法评估结果差异不大。 我公司认为上述两种方法的估价依据充分，估价结果客观可靠，可以反 映当地的实际地价水平。故取两者的简单算术平均值作为委估宗地出让 国有土地使用权单位面积土地评估单价。单位面积地价:（150.1+1

26、43.5） - =147元/平方米2 估价结果经估价人员现场察勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原 则 和估价程序，选择合适的土地评估方法，评估得到委估宗地在估价 基准日为2014年9月30日估价设定用途及条件下的出让国有土 地使用权价格为：土地面积：107186平方米单位面积地价：147元/平方米总地价：147? 107186=15,756,342 元大写金额：人民币壹仟伍佰荣拾伍万陆仟卷佰肆拾贰圆整三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件1本次估价遵循中华人民共和国土地管理法等法律、法规、政策文件及城镇土地估价规程等技术规程的规定，选取合适的方法进14行评估。2本次评

27、估的地价内涵详见报告中的“地价定义”，本报告评估结果对应于此地价内涵。3本报告评估结果是委估宗地在估价基准日的市场价值，仅适用 于本评估报告之特定估价目的，它依据如下假设：(1) 在估价基准日土地市场是公开.公平、公正的市场；(2) 委估宗地能够合法的进行交易活动；(3) 为使经济行为完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对没有变化；(4) 委托估价方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的;(5) 委估宗地土地使用者合法取得土地使用证，并以所设定的土地 用途评估委估宗地的价值；(6) 本次评估以持续使用为前提进行估价，假设委托方能按设定的 用途、规划条件和使用年限继续使用。(二) 估价结果和估价报告的使用1 本次评估主要依据城镇土地估价规程和中华人民共和国土 地管理法及其配套的法规、条例及辽