【2017年整理】基准地价系数修正法案例

1、基准地价系数修正法案例1估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2 的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为 1998 年 1 月 1日，出让年限为 40 年，开发程度为三通一平，宗地容积 率为 1.5，现要评估该宗地在估价基准日 2002 年 1 月 1 日价格。该宗地属市区商业二级地段， 该市二级地段商业用途基准地价为7000 元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为 1996 年 1 月 1 日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表 2 和表 3。表 1 某市商业服务用地修正系数说明表影响因素优较优一般较劣劣商 业

2、 繁 华 条 件企业经营类别首饰高档 服装家电服装 饮食日用百货 理发副食店等基本生活 用品企业职工总数（人）>400250 40015025080 15080距商业中心距离R/2>R/2 且 R>R 且 2R>2R 且 4R>4R交 通 状 况距公交车站距离 （米）100100 2002003003005005001000公交车站车流量 （辆 /小时）>3015 3081558<5距火车站距离（千米）1122334>4距汽车站距离（千米）1122334>4宗 地 条 件宗地临街门面宽 度（米）>8482412<1宗地形状形状好

3、形状良好形状规则形状不良形状差宗地自身深度距 离（米）<337799 12>12容积率43210.5 0.9<0.5宗 地 临 街 道 路道路级别（米）204010 20710<7无人行道宽度（米）>5351.5311.5<1区域交通管理规 定无限制货车禁行货车禁行 其他车不 能停放汽车行道 不能停放限制机动 车通行宗 地 外 界 环 境周围土地利用类 型商业用地住宅生活 用地市政小道 公共建筑工业仓储 交通用地园林风景 其他用地未来地规划用途商业用地住宅生活 用地公共事业 教育卫生 机关用地工业交通 用地影响因素优较优一般较劣劣商 业 繁 华 条 件企业经

4、营类别157.50-3.75-7.0企业职工总数（人）15.47.70-3.85-7.7距商业中心距离11.85.90交 通 状 况距公交车站距离 （米）43210公交车站车流量 （辆 /小时）3.81.80-0.9-1.8距火车站距离（千米）5.74.282.851.430距汽车站距离（千米）5.74.282.951.430宗 地 条 件宗地临街门面宽 度（米）52.50-2.5-5宗地形状2.51.250-1.25-2.5宗地自身深度距 离（米）10.50-0.5-1容积率7.33.670-3.67-7.3宗 地 临 街 道 路道路级别（米）2.41.20-1.2-1.4人行道宽度（米）4

5、20-2-4区域交通管理规 定210-1-2宗 地 外 界 环 境周围土地利用类 型7.63.80-3.8-7.6未来地规划用途73.50-3.5-7表 3 商业用地容积率修正系数表容积率0.70.81.01.21.52修正系数0.850.91.01.51.21.3表 4 期日修正系数表日期1996.1.11997.1.11997.1.11999.1.12000.1.12001.1.12002.1.1地价指 数1001021051091121131152估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于 2002 年 1 月 1 日的地价。3估价过程（1）确定对应基准地价通过查对基准地价， 确定待估宗地属

6、商业用途二级地， 其对应的基准地价为 7000 元/ m2（开 发程度为三通一平） 。（2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件 ,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到 下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一 般、较劣、一般、一般。则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数：K17.25（3）确定待估宗地适用年期修正系数Y0.953（4）确定期日修正系数日期1996.1.11997.1.11998.1.11999.1.12000.1.120001.1.12002.1.1地价指数100102105109112113115

7、则期日修正系数：T 115/100 1.15（5）确定容积率修正系数待估宗地容积率为 1.5，本基准地价标准容积率为 1。查商业用的容积率修正系数表，则 KijK i/Kj1.2/11.2（6）计算并确定待估宗地地价PiP×（1K）×Y×T×Kij7000（117.25）× 0.953×1.15×1.210794（元/平米）1万 1千地质测量质量要求表（吉林参考）71万15千12千1千1万草测1 2 千草 测1234567地 质 观 测 研 究 程 度沉 积 岩1 对地层划分到组或阶，如范围大应进一步二分或三分，确定 其时代

8、，测定其厚度及产状 2.对标志层、成矿有利的岩层在图上的宽度大于1 毫米者应扩大表示，应注明；3研究鉴别各地层的接触关系， 岩层的层理机械沉积与化学沉 积分异作用，岩石的物质成分、结构、构造等特点； 4研究喷出岩的特点，层序、层理、及岩相等特征，岩石的组 成及其特点，测定其时代、厚度及产状； 5.与矿产关系的研究，含矿层或对成矿有利岩层的空间分布及 变化规律，层位与岩性特征，测定其厚度与产状1.在 1万分成的基础上，按岩层、岩性特 点进一步详细划分岩层， 研究岩石的物质成 分、结构、构造特征，胶结物性质，结核体 的形态、沉积韵律、测定各层厚度、产状与 空间分布关系。2.3.4.5 同左 6对含

9、矿层或成矿有利的地层，或成矿的 主要围岩、 对其岩石作详细的岩石矿物鉴定 与岩石化学分析，并应控制它的厚度、产状 等有关特点在空间上的变化。一般地段的研究程 度可低于 1 万或 与之相似。含矿层 或成矿有利的岩层 其研究程度仍与 1 万相同含矿层或 成矿有利 地层仍与 1 2 千 相 同，其他问 题研究程 度可低于 1 2 千。侵 入 岩1.确定侵入岩的时代、种类、规模、形态及产状，研究侵入岩 在时间上的变化特征； 2.对侵入岩体应详细划分岩相； 3.研究岩 体的原生构造；对原生构造带的特征分布范围与产状等，在图 上应给予标示。 4.研究岩体之间及岩体与围岩之间的接触关系， 接触变质的范围，内

10、外接触带的变化特点及产状。5.脉岩的分布特点、岩性特征、规模及产状，脉岩与岩体的关系，脉岩之 间的关系、脉岩与成矿之间的关系。6.研究侵入体与成矿之间的关系，岩体的形态变化、产状变化与岩相变化对成矿的富集 作用。 7.岩浆岩型的矿床、对岩体的研究程度与揭露程度，应 达到对矿化研究程度的要求。除左列 1-7 各项内容外应进一步做到：1. 详细划分岩相、不仅要从接触带的变化 特征出发划分边缘相、 过渡相及内部相， 研究各自的物质成分、 结构、 构造特点， 而且要从岩浆的结晶与分异作用、熔离 作用、同化作用和自变质等特点划分岩 相。2. 揭露和控制岩相及接触带的产状变化；3. 详细划分原生流动构造与

11、原生裂隙构造 的分布特征产状，研究岩体各部位的付 矿物特征，近可能的标出岩体流动前缘；4. 对岩体与脉岩应作详细的岩矿鉴定与成 矿有关的岩石化学分析5. 与成矿有关的岩相或脉岩，在图上的宽 度大于 1 毫米者应表示，小于 1 毫米者 应扩大表示，但应说明。同上同上1万15千12千1千1万草测1 2 千草 测1234567地 质 观 测 研 究 程 度变质岩1 研究变质作用特点及变质程度，划分变质带2.研究各变质带空间分布规律与产状的变化特点， 3划分变质相研究各变质相系的关系 4.研究变质作用与成矿作用或矿化富集作用之间的关系 5对含矿层或成矿有利的变质带应详细研究并控制空间分布与 变化规律，

12、研究其层位与岩相特点，测定其厚度与产状，其厚 度能填出时应专门表示、填不出时应扩大表示。1 按变质程度及特点，详细划分各变质带的 变质级，按岩性特点与构造特点划分岩层； 2.详细研究各变质相的剩余矿物，变化矿物 及其特征，矿物组合与常见矿物组合特点。 3.详细研究各变质带的接触关系，对各带的 片理、线理、香肠状构造及残留构造等变化 特点，并精确的测定其产状。4同左 4.5 5.对各变质基本岩石类型应作详细的岩矿鉴 定与岩石化学分析， 以便进一步建立变质相 系。同上同上构 造 地 质1 查明矿区的主要构造带与控矿构造的特征，2.查明各种性质构造带的组合、排列方式、分布规律，着重研 究压性构造带的

13、分布与变化特征， 研究和划分构造型式或体系。3 查明各结构面性质、特点、规模及产状；4区分不同级别、 不同序次的结构面空间分布规律与变化特点5.区分成矿前与成矿后的构造带特点与空间分布特征，不同级 别构造带对成矿的控制作用。6.研究构造体系的复合与联合对岩浆的活动与成矿作用的控制 作用。7.对各种主要断裂带与褶皱轴的实际位置应实测。同 1-6 ，应进一步岩研究：1 不同级别、不同序次结构面对矿体的控制 作用特点。2.对成矿有关的构造带，在一定距离内应有 工程控制，揭露其形态，规模、产状、充填 物等特征，准确测量其产状。3.对破坏矿体的断裂，地表应有工程控制， 查明其性质、规模、产状及断距，其界

14、线与 断距应实测。同上同上1万15千12千1千1万草测1 2 千草 测1234567地 质 观 测 研 究 程 度蚀 变 围 岩1 初步查明蚀变种类，规模、产状、形态，确定蚀变围岩的性 质，对蚀变带应有工程控制。2.圈定蚀变体或蚀变带，判断蚀变作用与火成活动变质作用的 关系3.研究蚀变围岩的含矿性。1.详细查明各蚀变带种类，蚀变强度，矿物 组合、规模、产状、形态，确定蚀变围岩的 性质，用工程控制蚀变带的变化。2.详细圈定蚀变体和蚀变带的范围，按蚀变 强度与矿物组合进一步细分， 确定蚀变体与 火成活动、变质作用、矿化作用的关系； 3.详细研究蚀变作用与成矿作用的关系。同 1 万1 与成矿关 系密

15、切的 同 1 2 千 2.与矿关系 不密切的 精度可降 低。矿 化 及 矿 体1. 用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化带或矿层的规模 产状及走向的变化；2. 矿化带、含矿层、矿体、详细研究其规模、产状、形态、 矿石自然类型等变化特点，分布规律。3. 分析和鉴定金属矿物，脉石矿物的种类及含量4. 对矿床成因类型及成矿条件做出初步判断，指出找矿标志 与找矿方向。1 用槽井探和物化探等手段揭露和控制矿化 带或矿体； 2.矿化带较详细的研究确定矿化类型、 规模、 产状、矿物种类及金属矿物含量3 矿体，除按 1 万要求外，尚需要对矿石 自然类型、矿石物质成分等进行研究，对矿 床成因类型、工业类型做出判

16、断。4 要用工程控制主矿体，上下盘的小矿体， 对露天开采的矿床， 要详细的查明矿体的边 界5 系统的查明矿体有用组份的含量及其变化同 1 万同 1 2 千1万15千12千1千1万草测1 2 千草 测1234567精 度 要 求必 须 表 示 地 质 体 规 模 m1.矿体宽度大于 52.一般岩石宽度大于 203.蚀变体宽大于 104.各种构造形迹长大于 1001.矿体宽度大于 2.52.一般岩石宽度大于 103.蚀变体宽大于 54.各种构造形迹长大于 501.大于 12.大于 43.大于 24.形迹长大于 201.大于 0.52.大于 23.大于 14.形迹长大于 101.大于 52.大于 403.大于 104.形迹长大于 2001.大于 12.大于 43.大于 24.形迹长大于 40地 质 界 线 实 测 允 许 误 差