中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略

1、中国房地产畸形价格的产生原因及应对策略 摘要：本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素，具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。结合房地产需求可以分为相互转换的投资需求和消费需求、供给在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供给相对有限性的特点,揭示了房价运行的规律。并且根据历年数据，分析畸形价格的弊端，并且得到抑制畸形价格的对策。关键词：房价、需求、供给、因素 一房地产畸形价格产生原因 房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业，其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市

2、场的变化。而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。表现在：当需求增加，供给不变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨。我们从影响房地产需求和供给因素着手，研究房地产市场的运行规律。（一）房地产市场的需求分析 房地产不同于一般的消费品和投资品，有其独特的需求特点。首先，房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场，并且可以随时转换。作为投资品，购买房地产获取投资收益，满足投资需求。作为消费品，房地产用于购买者居住，满足消费需求。其次，在一定情况下，投资需求和消费需求可以相互转换，当价格上涨到一定高度时，原来一部分用来改善居住条件的消费需求，就会在巨大差价和

3、利润的剌激下，转换为投资品。而原来作为投资品的房地产，在价格下降到一定程度时，如在出售不利的情况下，改为出租，这样投资品就变成消费品。房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。 1.影响投资需求的主要因素有：利率与利润率的差，房地产价格预期、通货膨胀率、汇率。利率与利润率的差是影响投资需求的一个重要因素，当投资房地产所获得利润率与银行利率差越大时，投资房地产的利润越高，投资需求也就越大。相反，投资需求也就越小。所以银行利率上升使投资利润率与银行利率差减小时，投资需求就会减少。房地产价格预期是影响当前投资需求的另一个重要因素，当投资者形成了价格上涨预期时，投资需求会增加。相反，投资需求

4、就会减少。通货膨胀率对房价的影响主要表现在，通货膨胀率越高，银行实际利率下降，会使利润率与利率的差扩大，从面增加投资需求。投资需求还会有本币升值预期有关，当一国货币处于对外升值预期时，流入本国流动性将会增加投资需求。相反，就会减小投资需求。 2.影响居住需求的主要因素有：房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。当房地产价格上涨时，居住需求会减小。相反，居住需求会增加。居民收入增加，对居住需求就会增加，居民收入减少，对房地产的居住需求就会减少。通货膨胀率上升，房地产作为一般的投资品和消费品，其价格也与其他商品一样，价格随之上涨。人口增长，特别是新增家庭的增加，房地产居住需求就会增加

5、。（二）房地产价格的供给因素分析 房地产供给的最大特点就是供给的相对有限性，房地产开发必须依赖于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地产的供给受到土地的制约，导致房地产供给的有限性，同时房地产开发周期也较长，也使供给不能随着需求增加而迅速增加。 影响房地产供给的主要因素是：价格、成本、土地的供应量、政府政策。当房地产价格上涨时，房地产开发商的利润会上升，开发商会增加供给，相反会减少供给。房地产成本包括建筑成本和土地成本，当房地产开发成本增加时，利润会减少，开发商就会减少房地产开发，从而使房地产的供给减少。房地产供给受土地供应量的直接影响，土地供应量增加，房地产供给才有可能增

6、加，土地供应量减少，房地产供给就会随之减少。政府政策对房地产的影响主要表现在产业政策和信贷政策上，由于房地产开发所需要的资金巨大，房地产开发受货币政策的影响很大。当房地产受到产业政策支持时，房地产供应就会增加，相反就会减少。货币政策主要是信贷政策，当信贷支持房地产发展时，房地产供应就会增加，相反就会减少。 （三）影响房地产价格其它因素分析 房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产

7、业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。  房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。我国房地产价格主要由以下几部分组成：（1）土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水

8、平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。（2）建安成本，包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。（3）相关税费，税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上升。二历史数据分析以及畸形价格弊断（一）历年房产价格数据分析 从

9、图中可以看到我国的房价在2003年后一直处于上升趋势，特别是北京与上海等的一线大城市，在2005-2006后房价有了非常快速的上涨，导致房价形成畸形价格，北京以及上海数据表明，在2005-2010之间，两个城市的房价都呈现畸形价格。由于房地产畸形价格导致了近些年来，关于高房价的社会问题与经济问题频发，让很多人开始关注房价问题，由此我们可以引申出房地产畸形价格所带来的社会与经济发展的弊端。（二）房地产畸形价格的弊端1. 虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大，虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可

10、否认的推动作用，但时间一长，其弊端也逐渐显现，过早的引用西方的按揭购房方式，使得供需矛盾被快速的激化，而在暴利的刺激下，许多房地产商捂盘销售，控制房源，使得矛盾进一步激化，房价也随之直线上升，住房需求大是肯定的，大学生毕业，婚龄青年结婚，这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价，承受如此重的负担，在这种情况下，按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急，但在未来的几十年里，这些人每个月都要用收入的很大部分来还款，必然会使其在未来的购买力大幅下降，而在金融危机之后的中国，经济的增长很大程度都要依赖国内巨大的消费需求和购买力。透支了未来的购买力，也就是透支了未来的中国经济。

11、2. 贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定房地产的暴利是房地产业持续过热的重要原因之一，经过最近几年房地产业的发展，巨大的财富向房地产商集中，而这巨大的财富，是从无数普通人身上得来的，财富的过分集中，必然导致贫者更贫，富者更富。也会使贫富差距拉大，贫富矛盾激化,最终影响社会稳定，各种犯罪行为也会逐渐猖獗，给社会造成不良影响。3. 拉高物价水平，提高了劳动力成本。房地产市场过热，使得钢铁，水泥，涂料，建材等基础材料价格上涨，进而拉动社会各个方面的社会成本上涨。基础材料的上涨即意味着生产资料如各种机械的价格上涨，而生产资料创造生活资料，最终无可避免的是各种日用品等生活资料价格的上涨，一个人生存

12、的成本提高了，这个人本身的劳动力也就变高了。劳动力成本的提高，又会使得各种基础材料的劳动成本升高，最终导致基础材料价格的进一步上涨，最终变成一个恶性循环。4. 晚婚情况会更加严重。从软性的角度来看，由于房价过高，使许多适婚青年买不起房，有的甚至连按揭的首付都付不起，这样必然导致晚婚的情况进一步严重。随之而来的是中国老龄化社会的加重。5. 境外资本炒做房产掏空国民财富外资投资房地产炒做房价是对中国经济的最大破坏，随着人民币的看涨，很多境外游资热钱，纷纷通过正当或非法的渠道进入中国，但不建厂也不投资，只投机股市和房地产市场。外资并没有住房需求，他也不会搬到中国来住，炒做房产只是为了让国内真正需要住

13、房的人来接手，来为他们的利润买单，最终导致无形中大量的国民财富涌向国外。三抑制房地产畸形价格的应对策略（一）理性看待房地产业的经济发展职能，防止经济发展对其依赖 房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。很大程度上，首先是经济促进了房地产业的发展，然后才是房地产业对经济的反作用。住房绿皮书指出,2009-2010年,我国经济总体维持高速增长的态势,经济复苏基础不断整固。尽管中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，住房销售面积和住

14、房销售价格有所回调，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年18月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93个百分点，贡献度为8.34%，贡献度明显提高。但房地产业拉动内需的前景并不容乐观。一方面，当房价已经超过居民承受能力时，要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难；另一方面，在房地产业的非理性扩张后，过高的房价也使一些消费者不堪重负，严重制约了其他的消费支出。通过扩大消费需求，促使房价合理回归，解决房地产业当前的问题，是我们需要面对的重要问题。  （二）加大住房保障力度，改革保障房制度 自20世纪90年代初以来，中

15、国现行的城镇住房保障制度主要是公积金、经济适用房和廉租房制度。从当前的实施情况看，现行住房保障制度在一定程度上发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用，而且也在很大程度上消除了住房市场发展的障碍，有效地促进了住房市场以及住宅产业的发展。但是，由于住房保障问题的提出时间相对较短，政策制度设计不可避免地会存在缺陷，伴随着住房保障制度的实施，同时也不断涌现出新问题。 加大我国住房保障政策实施力度的几个着力点，加速公共财政构建，转变政府职能点。构建多层次的住房保障体系。改革职工导向的住房公积金制度，建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭购房能力。适度发展购房保障，完

16、善对目标人群的识别管理机制。发展租房保障，解决极低收入家庭居住困难，建立科学合理的住房建设和消费模式。编制、公布和实施住房建设规划。住房建设规划是有步骤地实施住房建设的基本依据，同时也是土地供应规划编制的依据。编制好住房建设规划，有利于住有所居目标的最终实现。  （三）加强配套建设，为房地产市场健康发展提供良好制度环境 微观上来讲，不断提高服务水平，统筹做好道路、供暖、公交、学校、医院等配套基础设施建设，促进房地产市场健康稳定发展。宏观上讲是继续坚持住房市场化改革方向。我国城镇住房市场化改革提高了住房生产效率、带来居民住房条件的改善和整体社会福利的改进。 

17、;未来住房政策和调控政策，将进一步明确市场和政府的关系，致力于为住房市场的发展创造良好的制度环境。规范住房市场秩序，加强对房地产行业主体的管理，整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动。 （四）积极引导二三级市场健康发展，促进多级市场联动 三级市场已经成为制约二级市场持续、稳定发展的重要因素。扩大房地产市场容量的一种可行的思路是“三、二、一”发展模式，即将三级市场的交易激活、放大，来带动二级市场的销售；然后根据二级市场流量情况，来规范一级市场，控制一级市场土地的批租量、出让量。要做到这点，就要把三级市场的运行与二级市场结合起来，实现房地产二、三级市场联动。搞活和拓展房地产二、三级市场，特别是开