北京海淀新保利蓟门桥项目深入研究报告119p

1、偉 業 顧 問 2010 b.a.consulting.新保利蓟门桥项目深入研究报告2011-06汇报框架整体定位居住类物业定位商业类物业定位其他问题解答经济测算与风险应对基本定位以居住为核心的城市综合体l作为居住类的住宅、公寓产品市场价值高，实现性好l非传统商业聚集区，商业收益水平不高l酒店2.5万平米规模小，属还建工程硬性投入，无直接经济效益属性界定从居住角度出发的特性判断高成本要求高售价绝对的位置稀缺性强l蓟门桥以北600米l周围高校院所林立l周边配套有一定的文化氛围较成熟，居住价值高l总体层面：城市核心极少有土地供应，以二手房为主l竞争层面：一手供应的分布以东部为主，本项目在西部地区非

2、常稀缺l地块历史复杂：须还建2.5万平米酒店，投资不少于3.5个亿l土地成本：17.6亿元l估算可售面积79573平米，若按单方造价10000元/平米，综合成本将不低于37700元/平米整体定位整体定位策略策略：l以稀缺性、高价值为前提l充分挖掘自身的居住价值l发挥学院区的人文价值l以西部人文底蕴为基础（教育、政府机关、部队）l打造富有文化、品位高、功能协调的城市综合体整体定位整体定位北京首席城市文化综合体首席：核心位置、北京西部的稀缺性城市：周边的居住氛围、成熟度文化：周边的文化遗迹、学院区文化、西部人文氛围综合体：住宅、公寓、酒店、商业等多物业开发整体定位功能角色定位策略策略：l审时度势l

3、在高成本高品质高价值下以快速回款为目标l居住类产品为主保证高投入下的经济效益l酒店作为综合体的标志和综合价值的载体之一，同时能够提供高档商业配套分物业定位：住宅整体定位“新居住文化豪宅”l控制面积控制总价体现性价比，保证项目整体档次，以舒适三居比为主l主力：舒适高品类150-160平米三居产品，约占50%-60%；高性价比类100平米左右二居产品，约占30%-40%l其他：少量200平米以上跃层四居作为楼王产品分物业定位：公寓整体定位“时尚文化交流公寓”主要产品户型面积区间（平米）及占比紧凑型公寓50-70，1居，60%左右舒适型公寓80-90， 1.5或2居， 40%左右l以不同档次的热销公

4、寓产品为主l档次上与高端住宅相匹配，面积上适当拉开产品层次l作为居住产品的补充，增加项目回款分物业定位：居住类整体定位时尚文化交流公寓新居住文化豪宅作为项目整体的居住价值标杆完善物业类型主力户型（平米）户型结构套数配比住宅舒适高品型150-1603居50-60%高性价比型100左右2居30-40%公寓舒适型80-901.5或2居40%左右紧凑型50-701居60%文 化 豪宅分物业定位：商业类整体定位“电影文化主题酒店”五星级精品酒店客房会议精品餐饮及商业俱乐部（休闲会所）分物业定位：商业类电影文化主题酒店会议、客房、商业、俱乐部高端公寓高端住宅高端商务需求提升提升配套层次高标准管理高端商务需

5、求资源共享资源共享整体定位文 化 豪 宅文化主题酒店（商业）生态人文功能角色定位北京首席城市文化综合体整体定位l以上的判断来自于分物业市场的专题研究与分析开发目标业主需求：资金占用多、政策不确定、希望快速回款树立“品质豪宅”，真正做出“卖座又较好”的产品又高又快分物业市场专题研究的主要切入点l沿着这一开发目标深入探讨项目开发方向汇报框架整体定位居住类物业定位商业类物业定位其他问题解答经济测算与风险应对伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 功能角色定位：l综合体核心物业、核心功能l高投入下快速回款的主力产品城市高端住宅城市高端

6、住宅 城市高端住宅 产品定位 产品建议 城市高端公寓相关政策竞争市场客户需求分析角度伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved京限购细则 核心内容限购： 已经拥有一套住房的户籍居民家庭；持有有效暂住证、在本市无住房且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房；禁购： 拥有两套及以上住房的本市户籍家庭；拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市暂住证、连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房；信贷政策： 对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低

7、于基准利率的1.1倍从政策规定层面来看，拥有多套房产的高端客户暂失购房资格，相对受影响更大12政策内容影响人群 拥有多套房产的高端客群 部分外地客户 部分改善升级客户，延迟置业计划2011年2月16日，京版国八条落地，北京严格执行新国八条，且限购措施更加严厉城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reservedl政策目的：非摧毁楼市，旨在抑制房价过快过热增长，促使供需平衡，从而达到稳定楼市的目的l政策性质：当前政策是权益之计，并非长久之策：执行细则已说明是暂行，并为将来的调节和退出机制留出余地。另外，在地方政府找到新的可替代的经济

8、增长点之前，地方财政和gdp还需要楼市的安定、发展与繁荣，过严的政策不具有长期可执行性；调控基调不变，伴随预期效果的逐步实现及政治变动因素，政策在未来2-3年内会走向逐步缓慢退出的过程政策未来走势预测市场价格线稳中有升小幅波动仅小部分降价促销降价促销幅度增大房价下行上下波动有回升迹象时间线逐步稳定略有上升2011.012011.032011.052011.072011.092011.112012.012013市场理性化，加之政府换届，政策将逐步退市楼市降价，价格渐趋合理，房产市场逐渐理性市场与政策博弈期，楼市不会大幅价格城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consultin

9、g, all rights reserved第 21 页新政对住宅影响：业内访谈高端置业需求依旧存在，虽受到政策抑制，但并未对高端住宅产生实质性根本影响1、瑞安君汇营销总监佟女士：这么严的政策，肯定有一定影响，但出得起这么高价购房的人也不是普通人，他们自己就会想办法购买2、圣世一品营销经理朱先生：客户自己想办法，来我们这的客户好多都有自己的公司，他们会以公司的名义购买，只是多交点税，全价房款70%的2%，也就几十万，客户也不敏感3、龙湖长楹销售主管刘先生：没有太大的影响，我们也没打广告，只是短信通知老业主，他们就介绍客户过来，从来访量上看，比新政前少很多，但一般来的十之八九就是买的，客户质量上

10、来了4、世茂宫园营销经理郑女士：我们的态度就是客户能买就买，不能买我们也没办法，我们不会承担帮客户取得资格这样的风险，一般他们以家里老人、子女、亲朋好友啊等的名义购买，具体问题客户自己解决城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reservedl将市场上售价4万元/平米的城市豪宅类项目进行分类，大致有以下三种：城市高端住宅研究范围界定类别户型面积区间单价总价顶级豪宅300平米7万元平米 2000万元套舒适高品豪宅130-230平米5万-6万元平米650-1500万元套高性价比豪宅80-100平米4万-5万元平米300-500万元套那

11、么，哪类最适合本案？伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved本案用地条件并不具备顶级豪宅的资源属性，加之政策下较大的去化压力所带来的操作风险，不建议选择顶级豪宅类产品城市高端住宅伟业建议：不适宜选择顶级豪宅类产品线顶级豪宅1、用地条件：本案并不具备成为顶级豪宅的特殊城市资源2、市场表现：即便在市场好的情况下，顶级豪宅去化缓慢基本停滞，在现行政策下，顶级豪宅去化压力空前3、客户深访：基本上没有客户选择伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved综合主力面积和户型结构来看

12、，整体上比较舒适，但相比顶级豪宅，舒适高品豪宅和高性价比豪宅更注重实用性城市高端住宅舒适高品与高性价比的比较分析舒适高品豪宅：舒适两居三居高性价比豪宅：兼顾经济和舒适的两居、三居参考项目二居三居面积套数比面积套数比德胜君玺98，130-14040%170-27040%圣世一品15030%23040%戛纳35号13034%140-16033%l主力户型：舒适二户型，130-150平米的二居、160-230平米的三居l主力户型：以更经济的舒适二居、舒适三居为主主力产品参考项目二居三居面积套数比面积套数比世茂宫园105,11465%185,198,210,22030%悠唐麒麟公馆80，90,1103

13、4%16033%学院派紫鑫阁10080%16510%伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved城市高端住宅豪宅类型参考项目畅销户型面积（平米）舒适高品豪宅德胜君玺一居，二居91，98，130-140圣世一品二居150戛纳35号二居，三居130-160高性价比豪宅世茂宫园二居105,114悠唐麒麟公馆一居，二居70,80,90,110学院派紫鑫阁二居，三居100,160绿城北京诚园三居160,170畅销户型舒适高品与高性价比的比较分析舒适高品豪宅：130-160两居三居高性价比豪宅：100平米左右两居从畅销户型来看，舒适高品豪宅和高

14、性价比豪宅的两居、三居产品普遍得到市场的认可，与主力产品有一致性伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved综合去化和回款速度来看均好于顶级豪宅，有较好的消化速度更适应当前的市场环境，总体上高性价比豪宅略好于舒适高品豪宅城市高端住宅舒适高品与高性价比的比较分析舒适高品豪宅：3500-4500万高性价比豪宅：5000-6000万参考项目当前去化速度（套/月）销售回款（万元）德胜君玺2-31500-2500圣世一品2-33000-5000戛纳35号3-52100-4000参考项目当前去化速度（套/月）销售回款（万元）世茂宫园105000

15、-6000悠唐麒麟公馆156000-7000学院派紫鑫阁124000-5000销售情况伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved从市场价值来看，舒适高品豪宅和高性价比豪宅价值相近，均低于顶级豪宅（8-10万元/平米），在高价值中价格性价比更优城市高端住宅舒适高品与高性价比的比较分析舒适高品豪宅（假定本案）：不低于5万元/平米，总价千万左右高性价比豪宅（假定本案）：不低于4.5万元/平米，总价600万上下案例均价（万元/平）主力户型总价（万元/套）世茂宫园6.5650-740悠唐麒麟公馆5.5450-600学院派紫鑫阁3.9390-

16、400案例均价（万元/平米）主力户型总价（万元/套）德胜君玺4500-800戛纳35号4.4（非精装修）570-700圣世一品71050-1600价格有区域差异，预判本项目选择舒适高品产品应不低于5万元，总价1000万左右价格有区域差异，预判本项目选择高性价比产品应不低于4.5万元/平米，总价600万上下价格伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved从客户需求来看，舒适高品豪宅和高性价比豪宅具有潜在的客户需求城市高端住宅客户需求舒适高品豪宅（假定本案）：高性价比豪宅（假定本案）：l倾向此类产品的客户摘录：l赵女士（机关的）：100

17、-150平米，大两居或者小三居，单价万元以内l金先生（北京人、常驻浙江）：面积适中，够住即可l方先生（中粮、贸易）：小面积的，80-90平米，总价不是很高l倾向此类产品的客户摘录：l高女士：200平米，不超过千万，自住l齐先生（中关村，岁）：150-200平米，4-5万元l孙女士（山西人）：三四居，总价不要太高l李先生（行业）：160-200平米，4.5万元平米深访伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved高端住宅l选择一l舒适高品豪宅l舒适两居、三居l主力产品畅销l月回款：3500-4500万元l5.1-5.6万元/平米l选择二

18、l高性价比豪宅l兼顾经济与舒适二居l主力产品畅销l月回款：5000-6000万元l4.5-5万元/平米从市场看，以“又高又快”为前提，本案可以选择舒适高品豪宅和高性价比豪宅两种产品线伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reservedl特性：绝对位置、稀缺性强、高售价l政策：有影响，程度有限l市场：舒适高品豪宅和高性价比豪宅两种选择l开发目标：又高又快城市高端住宅综合分析与定位策略策略：l品质上：不盲目追求顶级，站位舒适高品豪宅，从而整体上实现较高的产品尺度和结构档次l产品上：以市场主流为导向，在政策的强干预期内做畅销产品，舒适高品豪宅三居

19、作为主力产品，辅以高性价比豪宅两居提高去化速度保证快销伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved参考项目主力面积集中于：80-110平米、130-170平米两个区间，其中尤以后者供应比例稍大城市高端住宅产品定位l供应比例：总体来看，两大面积区间供应比例相当，130-170平米的舒适户型略高项目类型项目名称主力面积区间套数比80-110130-170舒适高品豪宅德胜君玺20%60%圣世一品30%戛纳35号67%高性价比豪宅世茂宫园65%悠唐麒麟公馆34%33%学院派紫鑫阁80%10%绿城北京诚园22%60%加权32%40%项目类型参

20、考项目二居三居高性价比豪宅世茂宫园105,114185,198,210,220悠唐麒麟公馆80，90,110160学院派紫鑫阁100165绿城北京诚园90140,160,170项目类型参考项目二居三居舒适高品豪宅德胜君玺98，130-140170圣世一品150230戛纳35号130140-16080-110平米140-170平米130-140平米150-170平米l主力面积：不同项目居室有差异，但主力面积区间集中于：80-110平米，130-170平米主力产品供应伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved从销售表现来看，畅销户型呈

21、现一致性，主要集中于两个面积区间：100平米左右二居、160平米左右三居城市高端住宅市场畅销户型（需求）豪宅类型参考项目畅销户型面积（平米）畅销面积区间舒适高品豪宅德胜君玺二居91，98，130-14090-100130-160圣世一品二居150戛纳35号二居，三居130，160高性价比豪宅世茂宫园二居105,11490-110160悠唐麒麟公馆一居，二居70,80,90,110学院派紫鑫阁二居，三居100,160绿城北京诚园三居160,170畅销户型伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved产品定位l保证项目整体档次，舒适三居比

22、例高，控制面积控制总价体现性价比l主力：150-160平米三居，约占50%-60%；100平米左右二居，约占30%-40%l其他：少量200平米以上跃层四居作为楼王产品城市高端住宅项目类型参考项目产品组合舒适高品豪宅德胜君玺80-100平米二居，32%140-160平米三居，40%圣世一品戛纳35号高性价比豪宅世茂宫园悠唐麒麟公馆学院派紫鑫阁绿城北京诚园豪宅类型参考项目畅销户型畅销面积区间顶级豪宅唐宁one三居150舒适高品豪宅德胜君玺二居90-100130-160圣世一品二居戛纳35号二居，三居高性价比豪宅世茂宫园二居90-110160悠唐麒麟公馆一居，二居学院派紫鑫阁二居，三居绿城北京诚园

23、三居市场供应畅销户型（需求）伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved价格定位策略城市高端住宅策略：l参照舒适高品豪宅不低于5万元/平米l高单价下控制面积l控制总价（1000万以下/套）l体现一定性价比伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved价格定位城市高端住宅主力产品：l总价：1000万以内l单价：5.3-5.6万/平米楼王产品：l总价：1500万以内l单价：6万/平米案例均价（万元/平）主力户型总价（万元/套）圣世一品71000-1600世茂宫园6.5650-7

24、40悠唐麒麟公馆5.5450-600绿城北京诚园5.4750-910戛纳35号4.4毛坯600-700伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved客户定位策略与定位城市高端住宅l高性价比豪宅l圣世一品：cbd周边高管、私企老板为主，部分港澳台及国外客户l瑞安君汇（蓄客阶段）：周边客户为主，商界名流（汪晓菲意向购买），少量西部意向客户l德胜君玺、戛纳35号：主要是北部、西部地缘性客户，东部客户极少l舒适高品豪宅l世茂宫园：cbd区域高管、私企老板为主，部分港澳台及国外客户l悠唐麒麟公馆：2栋整售给外交部，其余主要面向周边中海油、中石油

25、等大型国企人员l学院派紫鑫阁：主要为周边高校教授、学区人员（父母为优质教育资源，为子女购买）、影视圈的、海淀的高管高性价比豪宅客户：面积相对较小、总价低，主要吸引周边地缘居住客户舒适高品豪宅客户：突出特点以区域地缘性为主（与顶级豪宅客户泛化不同）伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved客户定位策略与定位城市高端住宅策略与定位：以北京西部、北部地缘性高端客户为主，作为项目潜在客户的标杆吸引周边高校教授、大型国企或垄断资源企业员工及演艺界人士，少量看重区域软环境的家长瑞安君汇营销总监佟女士：来我们这儿的西部客户反映，西边供应少，高端

26、住宅更是稀缺，东边多，就过来了伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved居住类物业定位 城市高端住宅 产品定位 产品建议 城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 39 页页城市高端住宅新居住文化豪宅在本案住宅定位于文化综合体、文化豪宅的前提下，我们引入“新居住文化”的理念：功能配置合理化室内装修普及化人居环境生态化庭院景观园艺化社区氛围亲情化服务设施信息化物业管理社会化“新居住文化豪宅”伟业顾问 copyright by b.a.consultin

27、g, all rights reserved第第 40 页页城市高端住宅5个主要亮点：单体 立足于文化之上的精神归所设备设施 “看不见”的居住软环境物业 人性化、个性化、可信任立面 低调的奢华，文化内涵园林 人文意境，高雅精致园林新居住文化豪宅亮点伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 41 页页第 41 页关键词：文化内涵 精神归所 品质超越 精装豪宅p产品亮点l 舒适的居住空间l 完善的功能体系l 豪华主卧套l 精致格调装修p主力户型l 100平米左右二居l 150-160平米三居产品亮点建议城市高端住宅伟业顾问 co

28、pyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 42 页页100平米左右二居l两室两厅一卫l户型方正，南北通透l动静分区，互不干扰l主卧附带观景阳台l面积利用以实用、舒适为原则城市高端住宅德胜君玺 98平米伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 43 页页l三室两厅两卫l南北通透，大面宽小进深，居住舒适l入户玄关设计，礼仪感l主卧豪华，步入式衣帽间、全明卫生间150-160平米三居城市高端住宅北京绿城诚园 160平米书房豪华主卧伟业顾问 copyright by b.a.c

29、onsulting, all rights reserved240-260平米舒适四居l四室两厅四卫；l卧室均南向布置；l强调社交空间及主卧空间，其它空间满足基本需求；l外接南北阳光露台，增强居室舒适度，体现尊贵品质；l上层南向豪华主卧空间设套内多功能房（可根据需求进行个性改造）、步入式衣帽间和独立洗浴室；l豪华主卧室设置飘窗下层上层豪华主卧套上跃户型建议城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved240-260平米舒适四居l首层花园入户；l下沉花园有助于地下采光；l挑空起居空间，彰显气派地下层上层起居挑空首层花园下沉庭

30、院下跃户型建议城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved设备设施营造软环境城市高端住宅 安防系统：完备严格保安监控系统、可视对讲系统、巡更系统，以及入户智能化终端系统等 家居生活：国际品牌的户式中央空调、全置换式新风系统等 新科技应用：建议选择以下2-3个新技术，如隔热断桥铝门窗、家居智能化、车辆管理智能化等伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved可信任放心物业城市高端住宅 国际知名度物业公司 高品质物业服务多对一，高品质服务，体现项目业主备受尊贵的心理

31、感受 物业费在6元/平米/月以上伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved外立面建议石材+贴砖组合的外立面，工程造价约500-600元/平米l外力面风格：l欧式风格，融入中式元素，中西合璧，整体感觉低调又不失华丽；l外立面材质：l进口干挂石材，档次高；局部可贴砖，增加建筑灵动性和生活性。城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved室内精装修建议精装修报价4000-4500元/平米，工程造价约2000-2500元/平米精装修风格中式与古典相结合精装修内容厨房l

32、墙、地面铺设高档品牌瓷砖；l高档进口家电卫生间l墙面、地面高档品牌瓷砖，局部为多彩玻璃马赛克拼贴；l防水天花板吊顶；高档进口洁具卧室l地面铺设高档进口实木地板；l墙面为高档进口壁纸，局部木饰面板墙起居室l地面铺设高档石材地砖；l墙面为高档壁纸门窗l入户门为复合木质子母门，进口品牌五金锁体；l室内装饰门采用高档复合材料门，进口品牌五金锁体；l外门窗采用进口系统配件采暖l地采暖或暖气片采暖设备设施l新风系统，除湿、除尘设备，户式中央空调、进口品牌开关面板、灯具等 城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved园林精装修建议l园

33、林风格：中西结合，精致园林l园林内容：l情景水系：曲幽小桥、沙石水岸、潺潺溪水；l多级植被：必不可少的绿地，层次鲜明、四季常青的成树；l小品雕塑廊亭：高档石材铺造充满意境、玲珑灵气的走廊与楼亭，加之高档石材雕塑，构筑经典、精致建筑小品报价1000-1200元/平米，工程造价300-500元/平米城市高端住宅伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 功能角色定位：l住宅的辅助产品l档次与住宅匹配城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved城市高端公寓 城市高

34、端住宅 城市高端公寓 产品定位 产品建议用地条件相关政策竞争市场客户需求分析角度伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved综合分析结论：l多重产品体系，扩大客群覆盖面，争取更多市场空间；l充分挖掘项目居住价值，回避投资客户过多的潜在风险l政策解读：严格监控，但有回旋空间l市场研究：l主力产品：40-70平米紧凑一居、80-100平米舒适两居；l价格：单价40000元/平米，总价200-300万元/套、350-500万元/套l去化速度：紧凑型30-35套/月、舒适型20-25套/月l客户：地缘，自住、投资l项目特性：高校、文化、宜居

35、l开发商需求：快速回款城市高端公寓城市高端公寓公寓具体定位策略策略：l结合用地的文化价值、居住价值l借力酒店的间接带动效应l以不同档次的热销公寓产品为主l档次上与高端住宅相匹配，面积上适当拉开产品层次l突出居住性、实用性，兼顾投资性在高端住宅定位明确的情况下：户型面积区间及占比（平米）单价（元/平米）总价（万元/套）客户紧凑型公寓50-70，1居，60%左右43000-46000270-310京籍客户为主（其中地缘客户为绝对主力），投资客户注重性价比，自住客户年龄30-35岁，注重生活品质舒适型公寓80-90， 1.5或2居， 40%左右360-410京籍客户为主（其中地缘客户为绝对主力），投

36、资客户注重性价比，自住年龄35岁以上，家庭结构偏大，注重生活品质l小户型产品：满足基本居住功能前提下，突出会客等交际功能l中等户型产品：居住功能完善，部分功能空间放大（如书房），品质提升，体现较高居住价值；产品定位城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved城市高端公寓 城市高端住宅 城市高端公寓 产品定位 产品建议伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 57 页页时尚文化交流公寓在居住类物业整体定位于“文化豪宅”的基础上，本案公寓相对住宅将更加现代

37、、开放和时尚，我们要打造的是一种“时尚文化交流公寓”5个主要亮点：时尚的立面和内部装修 现代感强烈的园林大尺度空间的大堂和活泼的内部公共休憩空间，体现开放与交流注重书房、客厅等文化交流空间匹配高标准服务城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved公寓产品外立面建议造价标准：800-1000元/平米l外力面风格：l现代简约，体现项目品质的高端与人文艺术气息；l外立面材质：l选用进口石材及玻璃幕墙，高档质感，又不乏时尚感，有内涵的建筑。城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all r

38、ights reserved公寓室内精装修建议精装修风格时尚现代风格精装修内容厨房l墙面、地面铺设高档品牌瓷砖；l高档进口家电卫生间l墙面、地面高级品牌瓷砖；l防水天花板吊顶；高档进口洁具卧室l地面铺设高档进口实木地板；l墙面高档品牌乳胶漆起居室l地面铺设高档石材地砖；l墙面高档品牌乳胶漆门窗l入户门为复合木质子母门，进口品牌五金锁体；l外门窗采用进口系统配件采暖l地采暖或暖气片采暖设备设施l新风系统，除湿、除尘设备，中央空调、进口品牌开关面板、灯具等 精装修报价3500-4000元/平米，造价约1500-2000元/平米城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulti

39、ng, all rights reserved第 60 页现代雕塑体现文化感与时尚感雕塑l现代雕塑一方面烘托公寓的现代气息，另外也体现项目的文化气息城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 61 页页大堂与内部休憩空间建议大堂l恢弘挑高大堂，开阔气派，给业主良好的入户仪式感内部公共休憩空间l可引入中庭设计，每几层设置公共休憩共建，达到观景、采光、休憩的目的城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 62 页页第 62 页关键词： 功能

40、齐全 豪华精装 会客功能p产品亮点l客厅餐厅联动，彰显尊贵大气l私密卧室营造专属生活空间l临窗客厅，空间及功能放大50-70平米公寓城市高端公寓l小户型产品：满足基本居住功能前提下，突出会客等交际功能伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 63 页页第 63 页50-70平米公寓：开间l一室一厅一卫一厨，功能齐全；l客厅餐厅联动，宽阔空间彰显尊贵大气；l卧室相对私密，营造专属生活空间；l客厅临窗，且空间放大，凸显会客功能；客厅餐厅卧室城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all r

41、ights reserved第第 64 页页第 64 页关键词： 舒适居住空间 豪华精装 文化气息p产品亮点l 阳光主卧、客厅l 主卧、客厅附带观景阳台l书房80-90平米公寓：1.5居城市高端公寓l中等户型产品：居住功能完善，部分功能空间放大（如书房），品质提升，体现较高居住价值；伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第 65 页第 65 页80-90平米公寓：1.5居l一室两厅一卫，附带一书房；l空间相对宽松，舒适度高；l功能完善，户型设计灵活；l起居、主卧设置大面宽阳台，景观资源好l书房设计，呼应时尚文化公寓的文化气息书

42、房城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 66 页页酒店式物业管理 管家式服务基础服务：l保安/消防服务（咨询/引导服务、临时存放物品、 失物招领服务)l房内设施设备维修保养服务（空调系统季节性保养、灶具/油烟机保养 、电器设备调试服务)l家居清洁服务地毯清洗(大理石抛光、结晶木地板打蜡)l社区服务(重大节日物业牵头在社区组织相关活动，建立老年活动组织，开办老年学习课堂)加分服务：l家居服务（如约车、订水、订奶)l商务服务(文印、传真、快递)l交通服务(自行车出租、存放自行车、三轮车打气、补胎)l医疗服务(物业

43、提供以下应急药品 创可贴、纱布、棉签、胶布)城市高端公寓伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved汇报框架其他问题解答整体定位居住类物业定位商业类物业定位经济测算与风险应对伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved 功能角色定位：l提升居住物业配套层次l满足居住物业高端商务需求l与公寓形成联动，支撑公寓价值酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved酒店五星级酒店定位市场分析用地条件还建功能要求分析角度

44、伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved酒店酒店星级酒店名称酒店规模（万平米）客房数量五星级香格里拉大饭店5.3696五星级海景花园大酒店5.6304五星级昆仑饭店7.4661五星级大成路9号酒店7.9375五星级北京世豪国际酒店11217五星级北京京仪大酒店10349经济指标条件本案酒店规划地上建面2.5万平米，与市场常规五星级酒店相比，规模小打破常规，差异化定位伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved酒店还建功能要求有与五星级酒店相适应的大堂及总服务台。客房数

45、量按照五星级酒店标准设置，包括行政楼层及至少有一套总统套房。有3个以上中、西餐厅，其中中餐厅应有3个以上的宴会单间及大宴会厅。有酒吧、茶室、咖啡厅等。有与酒店规模相适应的大小会议室（厅）。有与五星级酒店相适应的康体、娱乐功能。有与酒店规模相适应的地上、地下停车场。五星级酒店应具备的其它功能。五星级，高标准资料来源：蓟门资料0519 word版伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved酒店定位策略 结合片区特点（学院区、人文气息） 差异化定位、以质取胜 走精品路线、主题化经营伟业顾问 copyright by b.a.consult

46、ing, all rights reserved主题定位电影文化主题酒店酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved核心特色定位影院休闲俱乐部建议引入影院文化俱乐部或行业协会进行合作，组织、管理、运营各类电影讲座、论坛等活动针对高端客群，特别设置主题型商务休闲俱乐部，也可作为酒店自身配套的一部分同时酒店为俱乐部提供办公、会议、宴会服务及各种室内外活动场地酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved档次定位五星级酒店伟业顾问 copyright by b.a.con

47、sulting, all rights reserved客房数量参考案例：选取档次接近且酒店总规模与本案较为接近的五个项目作为参考建议：参考案例酒店规模在3-8万平米之间，客房数量从300-700间不等，加权密度141.6间/平米，鉴于本案地上2.5万平米的酒店体量，建议本案控制客房数量在180-250间为宜建议客房数量控制在180-250间范围内酒店星级酒店名称酒店规模（万平米）客房数量密度（间/平）五星级香格里拉大饭店5.3696132五星级海景花园大酒店4.6334137五星级万豪大酒店2.9338117五星级昆仑饭店7.4661112五星级大成路9号酒店7.9375210加权141.6

48、酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved客房面积参考案例：就参考已营业酒店情况来看，标准房面积加权面积为32平米左右，行政房尺度略大，比标间大10-20平米/间，建议：本案标间30-40平米，行政客房50-60平米，套房面积区间为80-100平米酒店名称标准间行政房 套房 总统套 （单位：平米）香格里拉大饭店3854-75、108150、162226、324颐中皇冠假日酒店273048-59170丽晶大酒店306755、98479海天大酒店2639、5252200海景花园大酒店24-3740-4550-71、90274海尔洲

49、际酒店425775-82507建议标房面积30-40平米，行政房面积50-60平米，套房面积为80-100平米，提高居住舒适度，与国际五星酒店接轨加权3253酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved客房配比参考项目：参考项目来看，标准间是各大酒店绝对主力房型，占比不低于70%，行政房占比10%-30%不等建议：本案酒店标间占70%-80%，行政客房占比20%-30%，豪华套、总统套等套房少量布置建议标间占70%-80%，行政客房占比20%-30%，豪华套、总统套等套房少量布置说明：套房包括豪华套、总统套，因数量极少，故不作区

50、分酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved餐饮设施（数量、类型） 数量：建议配备6个高品质且独特的餐饮设施 类型： 3个特色餐厅，分别为精品餐厅、亚洲餐厅及西餐厅；精品餐厅供应以海鲜类为主的中式精品私房菜，如谭家官府菜，体现特色的主题餐饮亚太餐厅可设计成全日制餐厅，主要提供日式、韩式料理，以及泰国菜、印度菜等西餐厅提供经典英式大餐、传统英式下午茶，形成别具一格的独特风味 1个大堂吧：提供各类饮品、现磨咖啡、西式点心、小食品等 1个咖啡厅：全天候提供丰富的西式零点菜单；国际自助餐 1个酒吧：威士忌主题型酒吧，名酒荟萃，配有点歌

51、器，各种游戏及趣味玩具酒店名称餐厅数量正餐厅休闲餐厅酒吧菜 式香格里拉大饭店7322中餐厅（淮扬菜、鲁菜、粤菜）、意式餐厅、国际美食、精点坊、大堂吧、酒吧颐中皇冠假日酒店5212中餐厅、“梦拉诺意大利餐厅”、大堂吧、酒吧丽晶大酒店6321丽晶食街、日餐厅、玫瑰园咖啡厅、大堂吧、绅士吧、丽晶饼店海天大酒店752-翠华阁中餐厅、东来顺、新桥日本料理、韩国餐厅、海天宴会中心、海风咖啡厅、绿洲大堂酒吧海景花园大酒店761-中式粤菜、鲁菜、西餐厅、日餐厅、韩国料理厅、酒吧、烧烤及风味餐厅海尔洲际酒店5311中餐、西餐、特色餐饮、大堂泉廊、酒吧酒店伟业顾问 copyright by b.a.consult

52、ing, all rights reserved餐饮设施（用途、配比、布局）香格里拉餐饮营业面积近2000平米，占总建面4%，可作为本项目酒店餐饮营业面积的参照用途： 精品餐厅：接待各类商务、团体及休闲客群；承接大量商务用餐和活动 西餐厅：面向高端小众客群，吸引国内外美食爱好者 亚洲餐厅：面向国际、国内各类休闲、商务及团体 大堂吧：自助婚宴、站立式冷餐会和鸡尾酒会等 咖啡厅：承办高级商务用餐及公司宴会等宴会 酒吧：主要接待高端休闲、商务客人分期一期二期餐饮香宫大堂酒廊炫吧一品堂精点坊达芬奇餐厅达芬奇酒廊座位数146100150312227630楼层清香阁一层清香阁一层清香阁一层盛世阁一层盛世阁

53、一层盛世阁三层盛世阁三层餐饮精品餐厅亚太餐厅西餐厅大堂吧咖啡厅酒吧座位数150260601008030楼层顶层大堂层顶层大堂层大堂层大堂层营造精致、小众化的用餐环境量化建议：量化建议：酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved会议及宴会设施体量：会议及宴会设施面积占酒店比例为10-20%较为集中，本项目定位为精品主题酒店应控制会议规模，建议2500-3500平米（参考值10%）功能：分别设置宴会厅、多功能厅、董事会议室、秘书室、贵宾室、新娘房等功能空间通过分隔宴会厅、多功能厅，使会议室的结构更具灵活性宴会厅层高为6.5-8米，

54、其它功能空间净层高不低于3米酒店名称香格里拉大饭店颐中皇冠假日酒店丽晶大酒店海天大酒店海景花园大酒店海尔洲际酒店会议总面积85586462261178420002000总规模5.31.11.21.15.61.8比例16%6%19%16%4%11%多种会议功能，2500-3500平米酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved休闲娱乐设施类型：健身、康体、美体服务 健身 - 健身房、游泳池、瑜伽馆等 康体 - spa、桑拿、蒸汽浴、足疗中心等 美体 美容、美发、美甲沙龙等酒店名称康体娱乐香格里拉大饭店室内游泳池；spa；桑拿/蒸气

55、浴；健身房和网球场颐中皇冠假日酒店室内游泳池；spa；桑拿/蒸气浴；健身房和室内网球场丽晶大酒店室内泳池；健身房；足部保健室；桑拿/蒸汽浴/冲浪浴；棋牌室；夜总会 海天大酒店室内游泳池；健身房和网球场；台球馆海景花园大酒店室内泳池；桑拿/蒸气浴；卡拉ok厅；桌球室；乒乓球室；网球场；保龄球馆海尔洲际酒店室内游泳池 ；保健和健身中心；spa；室内网球场；娱乐活动室室内游泳池、spa、桑拿/蒸气浴是五星级必备的康体项目游泳、spa、桑拿为高端客群最关注的休闲度假活动；目前星级酒店的室内健身场使用率不高，但室内游泳池、spa、桑拿等都是客人喜好的休闲方式。酒店伟业顾问 copyright by b.

56、a.consulting, all rights reserved产品定位总结客房建议数量：客房数量控制在180-250间 面积：建议标房面积30-40平米行政房面积50-60平米套房面积为80-100平米配比：建议标间占70%-80%行政客房占比20%-30%豪华套、总统套等套房少量布置餐厅建议数量：建议配备6个餐饮设施类型：精品餐厅供应中式精品私房菜，亚太餐厅全日制餐厅，提供亚洲特色菜肴西餐厅提供经典英式大餐、英式下午茶大堂吧提供饮品、咖啡、点心、小食等咖啡厅全天候西式零点菜单；国际自助餐酒吧威士忌主题型酒吧，配有游戏等配比及用途：精品餐厅150座，顶层；接待各类商务、团体及休闲客群亚太餐

57、厅260座，大堂层；面向个人及团体西餐厅60座，顶层；面向高端小众客群大堂吧100座，大堂层；承接自助婚宴等咖啡厅80座，大堂层；承办高级商务等宴会酒吧，30座，大堂层；高端休闲、商务客人会议及宴会设施体量：会议及宴会设施面积占酒店比例为10-20%较为集中，本项目定位为精品主题酒店应控制会议规模，建议3000-4000平米功能：分别设置宴会厅、多功能厅、董事会议室、秘书室、贵宾室、新娘房等功能空间分隔设计：通过分隔宴会厅、多功能厅，使会议室的结构更具灵活性层高：宴会厅层高为6.5-8米，其它功能空间净层高不低于3米 休闲娱乐设施类型：健身、康体、美体设施功能：健身 - 健身房、游泳池、瑜伽馆

58、等康体 - spa、桑拿、蒸汽浴、足疗中心等美体 美容、美发、美甲沙龙等酒店伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved第第 84 页页商业物业定位策略策略：l与酒店相互配合，打造酒店客人、社区业主共享商业资源；l结合酒店的商业业态功能综合考虑，减少不必要的投资锦秋东路西土城路锦秋南路l东侧规划：l用地性质：商业金融用地l用地面积1.72公顷l容积率3.5l总建筑规模：6万平米（拟建酒店规模：2.5万平米，剩余可规划面积3.5万平米）会所与配套商业伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all right

59、s reserved第第 85 页页酒店商业与住宅配套商业高档住宅较少设置商业，酒店商业已经涵盖相关高档生活型商业功能，建议可不必另外设置商业物业类型项目名称总建筑面积（平米）商业面积（平米）业态住宅圣世一品1100003500超市、邮政、棋牌室、书吧、儿童教育等瑞安君汇46300世茂宫园48000公寓金澳国入住唐宁on入住国悦府160000l根据市调实际情况：小型高端项目基本不设置商业，部分中等规模项目设置少量住宅底商；l商业设置原则：与项目定位相匹配，尽量减小或对业主日常生活不造成侵扰；l主营业态：高档零售、休闲水银等生活型业态；会所与配

60、套商业伟业顾问 copyright by b.a.consulting, all rights reserved高端住宅会所高端项目多配有小型会所，主题多为运动休闲，仅对社区业主开放，私属性较强物业类型项目名称总建筑面积（平米）会所面积（平米）主题住宅圣世一品1100004300游泳、spa、影院瑞安君汇463002000运动健身世茂宫园480002000运动健身、spa公寓金澳国际1400005800健身、洗浴、会议唐宁one1700004000运动健身 国悦府1600007000运动健身（瑜伽等）、咖啡、读书、会议l根据市调实际情况：高端项目多配置小型会所；l经营方式为仅对社区业主开放，以