中原京城市综合体专题的研究

1、城 市 综 合 体 专 题 研 究中原地产代理（深圳）有限公司我们的信念我们的信念我们认为：城市是由建筑和建筑之间的环境关系构成的。华贸中心必须强调城市设计理念。发展商要树立对城市的责任感。我们认为：建筑是为社会服务的，建筑不仅对使用者而且与整个社会有关。华贸中心必须强调社会效益。发展商要树立对社会的责任感。我们认为：建筑是百年作品，本身就构成了城市的历史。华贸中心必须建成领先一个世纪的作品。发展商要有历史责任感。所以，华贸中心创造了一系列的由建筑综合体组成的城市空间，使这些城市空间产生与存在成为它周围环境的必然，树立起长安街沿线的充满魅力的城市轮廓线。 所以，华贸中心创造了纪念式建筑和令人激

2、动的建筑空间，营造了绿地中央公园，横跨国宾路长安街的景观桥 所以，华贸中心以“做诚信之人，筑经典之城”为宗旨，是伟大时代产生的伟大作品。北京国华置业有限公司董事长、总经理房超chinacentralplace前前 言言chinacentralplace目目 录录 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究综合体定义综合体定义写字楼 公寓 酒店 商业 展览 综合体定义综合体定义将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、

3、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。hotelofficeparkshoppingmallapartmentclub知名综合体项目巡礼知名综合体项目巡礼纽约洛克菲勒中心新加坡新达城北京国贸中心 知名综合体项目巡礼知名综合体项目巡礼日本福冈博多运河城日本福冈博多运河城购物中心剧场最大程度借景五星级酒店北京市知名综合体项目其他城市知名综合体项目 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究北京市知名综合体项目其他城市知名综合体项目 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究北京市知名综合体项目北京市知名综合体项目chinacentralplace目目 录录华贸中心是北京市60项重大

4、工程之一,项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5a智能写字楼、2座超豪华酒店、约16万平米“水主题”国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成。 北京万达广场（二期）总建筑面积20万平米，由三栋面朝东长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计理念为主导，关注细部节点及功能上的应用，其中西座为白金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5a写字楼。建外soho总建筑面积约70万平方米。建外soho被媒体称为北京最时尚的生活橱窗，由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成。建外soho没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出

5、充满人情味的小街文化。金地中心，集两座超百米国际甲级写字楼和时尚购物中心于一体，总建筑面积15万平方米。独具特色的建筑外观，168米的绝对高度，卓越超凡的国际品质与专业一流的物业管理，共同构建全球领先企业理想办公平台，与成功企业共享未来。项目定位项目定位构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体总占地：15万平米总建面：56万平米3栋5a智能写字楼4座国际化商业2座五星级酒店6栋国际公寓顶级建设团队顶级建设团队北京国华置业有限公司（项目开发）北京国华置业有限公司（项目开发） 于2002年4月30日正式成立，注册资本金为3.5亿元人民币 ，系具有国家房地产开发一级资

6、质的大型地产商。美国美国kpf kpf （建筑设计）（建筑设计） 美国kpf，世界最著名的建筑设计公司之一，美国“时代广场”和世界第一高建筑“上海环球金融中心”皆是其手笔。美国美国edaw edaw （景观设计） 美国edaw，在全球共有23个分公司，近期的主要项目有香港迪士尼乐园、欧洲迪士尼乐园、美国佛罗里达迪士尼乐园、亚特兰大奥林匹克百年纪念公园、悉尼奥林匹克运动村、日本福冈“运河城”购物中心、马尼拉金融都会中心等。在中国，香港阳明山庄和上海浦东中央公园皆是其作品。美国美国watg watg （酒店设计） watg经历了上半世纪的发展历程，已经成为带动世界建筑设计的潮流与领导地位，在酒店设

7、计领域占据全球领导地位。美国watg在全球130个国家设计的豪华酒店作品超过任何一个酒店设计公司，其设计的作品已经成为该地区象征国际化的标志性建筑。第一太平戴维斯第一太平戴维斯（物业管理顾问） 负责华贸中心公寓物业管理顾问的是世界顶尖物管fpd（第一太平戴维斯），华贸中心精心设计了与国际管理接轨的资产管理计划、安家计划及vip尊荣计划。地理位置地理位置北京华贸中心坐落于东长安街，位于cbd东侧，西距国贸桥900米，东临东四环四惠桥，南望长安街。至首都国际机场只需20分钟。轻轨、地铁和多条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利。 项目四至项目四至东东：东四环路南南：长安街、 soho现代

8、城、擎峰西西：万达广场、金地中心、国贸中心北北： 朝阳路各物业类型规模配比各物业类型规模配比名称华贸写字楼华贸公寓华贸商务楼万豪丽思卡尔顿新光天地华贸购物中心华贸商业街建筑指标共3栋，分别为28层、32层、36层层高2.9-3.1米，大堂层高4.75米/地下1层到6层写字楼裙楼，地下1层到4层全长300米，宽15米，三层临街商铺功能办公公寓公寓酒店酒店商业商业商业规模27万平米15万平米5万平米6万平米6万平米18万平米4万平米2.5万平米占比3722326写字楼写字楼3座高达百米以上的集办公自动化、信息自动化、安防自动化、管理自动化、通讯自动化于一身的超5a级智能写字楼自西向东依次走高；其目

9、标客户定位于大型国际机构和企业，旨在营造全球一体化的商务交流平台。写字楼基本技术数据写字楼基本技术数据总建筑面积（）约30万公建区容积率4.33面积使用效率（）71-73绿化率（）30.20建筑高度（m）建筑层数（地上）办公面积（）一号楼135.32855，867.28二号楼151.33264，261.76三号楼167.33672，489.51结构型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体抗震系数8度设防标准层面积（）2，261-2，383办公标准层高度（m）4办公标准层净高（m）2.7（不含架高地板）外墙至核心筒距离（m）11.6客梯数量（部）12部（一号楼）12部（二号楼）15部（三号楼）车位（个）1

10、，400写字楼群房商业面积（）37，000（地下1层-3层）写字楼经营状况写字楼经营状况2007年初交付使用的1、2号写字楼出租率目前超过90%，2008年初交付的3号写字楼出租率也已达到60%；业已进驻华贸写字楼的客户包括德意志银行、渣打银行、东方汇理银行、韩国证券交易所、万豪国际集团、 sap、巴西航空、伊藤忠商社、强生制药等世界500强企业；经营方式：只租不售；租金：30美金/月平米- 40美金/月平米；物业管理费：28元/平米；目前写字楼已经进驻的世界五百强企业有：目前写字楼已经进驻的世界五百强企业有：写字楼内部环境写字楼内部环境喷泉公共走廊群控电梯水幕墙写字楼开间布局写字楼设备设施写

11、字楼设备设施中空low-e玻璃幕墙，围合四季宜人室内环境 无柱、实用的平面空间 先进的空调系统，舒适的办公环境人性化、高科技含量的电梯系统 迅捷的通讯平台 充足的电力保障 停车库管理计费系统 安全防范系统五星级酒店五星级酒店丽思卡尔顿酒店丽思卡尔顿酒店jw万豪酒店万豪酒店丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选jw万豪酒店，万豪酒店升级版，国际朝豪华酒店品牌，实施华贵舒适，服务水准至高华贸商城华贸商城华贸购物中心华贸购物中心 华贸购物中心位于华贸写字楼裙房部分，建筑面积约4万平米，营业楼层共五层，包括地下一层和地上四层，b1层与新光天地及地铁站连通。

12、空间整洁明亮、现代时尚，购物动线流畅无碍，购物环境宁静幽雅，提供高档流行商品及尊贵服务，形成设施齐全、配套合理的时尚中心。versace（范思哲）, a.testoni（铁狮东尼）, baume & mercier（名士）, brooks brothers（布克兄弟）,canali（康纳利）, feraud（菲罗）, jaeger-lecoultre（积家）, lor0 piana（世界顶级面料商）, missoni（米索尼）, moschino（莫斯奇诺）, tommy hilfiger（托米）等国际品牌已进驻华贸购物中心。 华贸商城华贸商城新光天地新光天地由北京华联集团与台湾新光三

13、越百货公司合资成立，2007年4月19日开业。总建筑面积逾18万平米，是国内单体面积最大的百货公司，地下四层，地上六层，营业面积12万平米。新光天地整合国内外百货零售业的领先优势，汇集了从全球顶级精品到街头个性时尚，从法国百年经典美馔到老北京风味小吃，从未来生活科技到各国家居精品的来自全世界的938个品牌。24米长的新光大道、400平方米的新光大堂、1200平米的新光文苑；优雅的观景赏花台、温润的水幕空间、瑰丽的新光星幕富含商业人文气息的高品质购物空间，是新光天地为百货行业带来的创新做法。新光天地是一种用生活艺术的品味营造商业人文气息的购物乐园。4f 水幕空间 5f 新光文苑 b2 候车厅 b

14、1 bhg 1f 梦幻女鞋区 2f 梦幻内睡衣区 华贸商城华贸商城华贸商业街华贸商业街华贸商业街位于华贸中路北侧，总建筑面积约2.2万平米，与华贸新光天地、两座超豪华酒店（丽思卡尔顿、jw万豪）共同组成全长300多米、宽15米的繁华商业街区。华贸商业街将传统零售方式升级到showroom模式，以开放式楼梯巧妙结合一层、二层零售陈列区与三层商务洽谈区，为知名品牌量身订造个性化展示空间，实现了经营者将产品零售与批发相结合的梦想。白领、雅莹、俏江南、成城店等多家知名品牌旗舰店鳞次栉比，令人恍若置身巴黎香榭丽舍大道。2008年1月18日，白领华贸未来空间店隆重开业，开启了华贸商业街的繁华时代。“白领”

15、以人为中心，全方位塑造精英生活，大到豪华奢丽的裘皮地毯、工艺考究的床榻，小到色彩绚丽的蜡烛、丝巾，都透露出独到的优雅与品位。商业街的餐饮品牌中既有耳熟能详的哈根达斯、俏江南，也有特色鲜明的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海参、成城和品品豆捞店。其中，俏江南店总营业面积1800平米，15间包房和380个餐位可同时容纳400人用餐。物业状态物业状态 华贸商业街已于2005年12月全部交付使用。 主要技术指标主要技术指标 商业楼层商业楼层：地下一层至地上三层层高层高：18号楼地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、三层层高均为4.1米;18号楼以外,地下一层层高3.3米，一层层高4.75米, 二、

16、三层层高均为3.1米独立出入口 独立楼梯 中央空调系统 上下水华贸商城华贸商城华贸广场华贸广场华贸广场独踞华贸商圈第一围合核心地带，东与丽思卡尔顿酒店、jw万豪酒店相邻，西倚中国最大单体百货店新光天地，南望著名跨国公司云集的华贸写字楼。几组大气而精致的半开放式建筑小品，荟萃异域风情的酒吧、咖啡厅，圆形下沉式露天溜冰场，悄然汇聚一个城市的趣味与一个时代的风情，成就时尚一族的最佳“聚点”。emporio armani（阿玛尼）全新概念店落户华贸广场，面积约1500平米，产品涵盖服装、咖啡、家居等。 广场入口处阿玛尼概念店广场、座椅写字楼群楼与广场完美衔接华贸公寓华贸公寓百万平米建筑济群的城中之城，

17、板塔结合，自然维和中央水晶花园组团式绿化，分点式绿化，散落在社区每栋楼间。户型齐全：户型齐全：既有少量投资型一居，又有主流的创意型二居和居住型三居，更有20套顶层ceo至尊空中别墅。意大利设计大师约瑟夫斯考利博士进行内装修设计整体平面图现代、商务的样板房简洁的园林b1b1：健身中心：健身中心华贸公寓配套华贸公寓配套华贸华贸19号（号（club）1f1f：茶社、咖啡厅：茶社、咖啡厅2f2f：中餐厅：中餐厅3f3f：西餐厅：西餐厅华贸公寓华贸公寓商务楼商务楼华贸商务楼，外立面造型新颖美观，挑空豪华装修大堂，100-700平米商务办公空间自由选择，极其适合中坚成长型企业及广告公司、资讯公司、律师行、

18、艺术工作室等个性化企业办公，同时适合大型公司整栋办公。华贸商务楼呈半环抱式拥抱着中央水景花园，环境宜人。华贸商务楼，享有数千余车位整体配套资源，拥有独立的交通动线。对于向国际化迈进的公司而言，入驻华贸商务楼，融入华贸国际化商圈，就拥有了无限成长性和商业机会。 华贸行政级商务楼，摒弃一“层”不变的平层办公模式，创新规划跃层办公，每三层一个走廊，办公空间或上跃，或下跃，丰富的空间变幻，为您提供激发创作冲动的场所。华贸创意商务楼，共13层，总面积2万平米，每套200-300平米,空间分区合理，并配置分户式空调，商住两宜，尤为适合艺术工作室等个性化公司入驻，享有高舒适度创意办公空间。 内外交通无缝衔接

19、内外交通无缝衔接与地铁1号线连通的地下人行过街通道，直达写字楼，连通两大商场华贸中心整体地下车位近5000个，为华贸商圈共享内部交通通畅内部交通通畅内部交通通畅，人流车流安排合理 各物业类型的联系张弛有度各物业类型的联系张弛有度通过华贸广场将写字楼、华贸购物广场、新光天地、以及两个酒店完美衔接，且人车分流，安全畅通。广场内点缀商业概念店。酒店、新光天地与公寓部分的衔接通过外街西大望路。街两旁为公寓底商华贸商业街以及新光天地沿街商铺。项目概况项目概况金地中心位于北京东长安街北侧、中央商务区内。整个地块占地6万平方米，建面12.8万平米。地块分为北区和南区，分二期开发，北区为金地国际花园，由5栋高

20、级公寓组成。南区由2座超百米甲级写字楼和商业中心组成；南区介绍：南区的占地面积为1.7万平方米。办公a座，35层，地上建面6.18万平米；办公b座，27层，地上建面3.98万平米；商业中心：1.9万平米；办公只租不售；建筑特色以及设备设施建筑特色以及设备设施1）108米长、18米高的全透光玻璃结构中庭大堂（商业）；2）自由无柱办公大空间写字楼，楼层面积从1500至1800平方米不等，上下层更增设可拆卸楼梯，适合不同功能组合和空间布置。写字楼1012米的最佳进深。写字楼a塔: 4.10 米(楼板), 2.70 米(室内净高)写字楼b塔: 3.46 米(楼板), 2.65 米(室内净高)商业中心:

21、 首层5.8 米，二层5.19 米，三层5.19 米建筑特色以及设备设施建筑特色以及设备设施3）25部高速客梯，国际甲级标准高端配置。两栋写字楼配备25部高速客梯，3部消防电梯、4部地下车库转换电梯，保证客户等待电梯时间小于40秒，到达顶层时间小于60秒。4）世界领先vav空调。vav变风量全空气空调系统，内外分区制冷供暖的设计，配合电加湿、紫外线消毒等高科技设备，新风量超过35立方米/人/小时，末端送风温度、湿度智能可控，空气含氧量、洁净度超越国际健康要求。5）智慧型办公环境、全球沟通无限。24小时机房可调节中央空调供应，双路供电、自备发电机组。架空地板综合布线系统、高速光纤接入、卫星通讯系

22、统、全覆盖移动通讯系统、公共区域无线上网系统、大厦中央数据系统。6）智能化楼宇系统，24小时运营。24小时视频保安监控系统、中央自控的智能系统、火灾自动报警及自动喷淋系统。7）全方位商务配套，满足商界精英需要。商务配套：设有商务中心、视讯会议中心、多功能厅、银行、邮局、中西餐厅、咖啡厅、员工餐厅、购物商场等配套服务设施。高级会所：享有cbd最大的独立会所会员制vip服务，包括室内阳光泳池、健身房、体操房、桑拿、spa等。停车位：机动车位745个，并提供自行车位745个。项目概况项目概况建外soho位于国贸中心对面，总建筑面积约70万平方米。建外soho被媒体称为北京“最时尚的生活橱窗”，由18

23、栋楼、l6条小街、300个店铺组成。建外soho最高建筑物高100米，共31层，从开始到竣工只花了两年的时间。它所带来的不单是突破性的建筑概念，更提倡一种北京新生代的居住模式。时代杂志上曾这样评价：“soho的生活方式能否给住宅区以新的活力，众多建筑师们的巨型建筑能否改变中国的面貌，这是谁都无法断言的。但这些新的建筑确实影响了中国的年轻一代。中国也正在迈向一个新的时代”。地理位置：北京市朝阳区东三环中路39号（国贸中心对面） 占地面积：16.9万平方米 建筑面积：约70万平方米（含地下面积） 物业种类：20栋塔楼，4栋别墅总设计师：山本理显（日本） 规划设计规划设计“建外soho”没有围墙，1

24、6条小街在17公顷的建筑群中穿梭串连，制造出充满人情味的小街文化；建外soho由山本理显负责主要设计。山本理显表示，建外soho的灵感来自一个名叫休达的摩洛哥城市：“我的做法就是把建外soho做成开放的，把一条条街穿插到建筑中去，打破了北京胡同和四合院的封闭概念。建外soho的精神是无中心，多层次，混合就是活力(multi-center, multilayer,multi-entrance, multi-view)。没有大的中心花园、广场，大的建筑营造出的是小的感觉，小的场所却有大的气度。建筑设计的手法是迷宫一样的街区小城，城里到处都有小广场(piazza),两层的随意上下的花园，蜿蜒的小桥，

25、小街，抬头望去是高高的、透明的玻璃楼。项目特色项目特色立体庭院和桥廊的运用沿街绿化以及时尚广告内部街区的儿童娱乐区天井网球场商业商业建外soho的商铺沿街设立，独立进出，面积从100平米到600平米不等，设施齐全。已有咖啡馆、火锅店、料理店、音像店、美容院、时装店等二百家商家进驻，吸引了众多追求个性化精致生活的时尚人群在此消费。建外soho商铺众多，其中包括星巴克旗舰店、同仁堂旗舰店、渝乡人家旗舰店、东田造型旗舰店、美克美家、温帝吴等众多极具风格的时尚店铺。写字楼写字楼办公空间布局开阔，可分可合，适于进行灵活的空间分割组合，以满足不同公司对于办公环境的个性化需求，为办公格局带来更多的选择。建外

26、sohoab座在建外soho的东侧，共两栋，每座28层。办公面积98,000平方米，每层1,750平方米，划分6个办公单元，从外表到内部，第一大道以纯粹的白色展现它的诱惑力。各单元均有独立入口，高达7米的挑空大堂,通透落地玻璃幕墙设计，和白色大理石地面一同构成了宽敞明亮的超大空间。 公寓公寓soho是混合的，在这里可以办公可以居住，这里的房子可以是一个茶室，一个花店，一个艺术工作室，也可以是一个幼儿园，这里的生活有无数种可能性。全北京第一个拥有宽带无线上网的社区。有线电视：提供卫视中文、卫视音乐、卫视体育、华娱卫视、凤凰资讯、凤凰电影、cnn、bbc、cnbc、hbo、nhk、espn、tv5

27、、ngc、tvb（星河卫视）等卫星频道。项目概况项目概况1. 北京万达广场总规划占地10万平方米，总建筑面积约50万平方米。总体为聚合涉外连锁商业中心、国际商务港、国际精品商城、国际影城、白金五星级酒店、国际标准5a级写字楼、特色商业街区于一身的商务综合体。2. 北京万达广场项目整体分为两期。3. 一期是以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由4座高层商务楼、特色商业街、高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平方米大型城市广场等组成，建筑面积约30万平方米。4. 二期紧临首都东长安街，以“两座三塔”的独特雕塑形态集合了一座白金五星级酒店和两座国际标准超5a智能写字楼，以及世界5

28、00强国际商业巨子携手入驻的城市商业综合设施，建筑面积约20万平方米。写字楼写字楼均价达到2.6万/平米；物业管理费+空调费：28元/平米；以整层销售为主，最小的销售单元为300平米；幕墙造价达到1600元/平米。空气内循环系统；层高4.05米，净高3米。网络地板架空0.05米；vav空调；每层有vip洗手间。每层有2间室内卫生间，位于朝南的单元内，其余的单元内预留管道；日本原装三菱电梯，速度：3m/s,货梯速度： 2.5m/s；走廊宽4米；进深14米-16米；写字楼写字楼设计原则：设计原则：独一无二的整体建筑造建筑语汇的统一性与建筑元素的多样简洁明了的空间组织双层呼吸幕墙 写字楼写字楼1.

29、二期建筑高度达100米，地下3层，地上22层（酒店23层）；2. 为北京首个采用柱网结构12米的写字楼项目，且具有全国写字楼项目中罕见的4.05米层高，在除去1.5厘米高的网络架空地板外净高达到3米；3. 写字楼的三座塔楼的外立面由很多相同的立面单元组成，形成和谐的序列。采用了当今世界上先进的的主动式内循环双层呼吸幕墙配vav变风量全空气空调系统，具备最佳的隔声、节能、恒温、新风换气效果，同时可节约能源约30%。空调系统设置加湿、消毒系统,提供绿色、健康的高质量室内空气。酒店酒店索菲特万达大饭店为依照白金五星级涉外饭店标准建设的豪华商务酒店，聘请法国雅高国际酒店管理集团公司经营管理。酒店共约4

30、00套房间，总建筑面积近6万平方米，配套超大规模、豪华先进的会议中心、餐饮中心和娱乐中心。商业商业商业广场面积22万平方米，引入沃尔玛、新世界百货、名店世界、万达国际影城、大歌星ktv、桑拿会所、神采飞扬电玩城、索菲特白金五星级酒店等主力店。 小结：小结：北京市商务圈呈现出明显的商圈特点，传统商务聚集区域主要有三个：cbd、金融街、中关村，综合体物业主要集中在cbd。cbd区域： 该区域写字楼客户主要以从事服务性行业的大型外资企业和跨国公司为主； 经营方式以租赁为主，伴有少量销售，以整层销售为主，如万达广场的部分写字楼和金地中心、华贸中心自持出租； 由于消费需求旺盛，高品质写字楼、公寓供不应求

31、，空置率相对较低； 北京市场上的外资参与建设与购买写字楼活跃。凯德置地购买中环世贸,美林投资银泰。北京市知名综合体项目其他城市知名综合体项目 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究其他城市知名综合体项目其他城市知名综合体项目chinacentralplace目目 录录上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项

32、目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米。中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。项目概况项目概况上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。定位定位上海顶级国际化综合体上海顶级国际化综合体 city within a city city within a city 核心功能：核心功能：五星级

33、酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业。功能配比：功能配比：酒店：公寓：写字楼：商业45%：30%： 15%： 10%基本技术数据基本技术数据楼面承载楼面承载: : 结构楼面载荷：大楼3-7层为255公斤/平方米室内净高室内净高: : 2.45米（从已竣工的地板测量至天花板）照照 明明: : 室内照明度为500勒克斯。600 x 1200飞利浦照明，tbs 300圈标准照明（带办公用镇流器）空空 调调: : 3-7层办公楼面配有一个带四（4）条管道的中央空气调节系统（ahu）。ahu系统带有恒速风扇和可调进气导片、冷暖盘管及过滤器。室内设计温度保持在夏季23.2c和冬季21.1c。

34、通过变风量（vav）系统控制整个办公场地的温度。在外部区域设置变风量末端装置和热水再热器，用以抵消机器的热损耗，从而保持办公场所的温度。电电 信信: : 上海商城的电信系统质量一流，可靠性高；配有加拿大北方电信公司的meridian 1系统，并由美国电信运营商bellsouth公司负责供货、安装和管理。bellsouth公司是美国最大的电信公司之一。meridian 1系统使所有租户能无限次地拨打直线电话和通过数据线及国际网关上网。可使用数据电缆和电话电缆电电 梯梯; ; 五层办公大楼专用的六（6）部乘客电梯。两（2）部货物电梯专为办公大楼的三、四层提供服务。载重量为2750公斤。货物尺寸为2

35、.8米长x 2米宽x 2.5米高消消 防：防：办公大楼按照中美两国的所有消防安全规范进行设计和管理。安装的消防系统包括: 自动喷洒系统，每层楼面设有消防立管，烟雾探测器与中央警报系统相联，加压楼梯，中央监控站。酒店酒店portman ritz-carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。公寓公寓位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。最高档的店铺、剧院、最高档的店铺、剧院、7 7个不同国家风格的餐厅个不同国家风格的餐厅项目特色项目特色一、建筑特色1、

36、追求空间含蕴，体现中西交融2、外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽3、庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅4、庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。二、国际化管理1、聘请国际人士组成管理团队2、采用五星级标准的服务管理项目概况项目概况中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38

37、层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。中信广场中信广场项目定位项目定位广州最顶级的超高层写字楼广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场中信广场中信广场写字楼写字楼楼高：80层，标高333米；单层面积：2500；电梯：34部进口日立高速升降梯；停车场：地库二层，共900个车位。中信广场中信广场公寓公寓中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼，由两幢38层的大楼组成，总建筑面积达69054平方米。公寓的单元面积由113至237平方米不等，适合不同人士的需求。单元内提供全套名优家私和家电，厨房内的用品一应俱全。中信广场中信广场商业商业 中信广场购物

38、城位于中信广场的裙楼，楼高四层，每层的面积由8000平方米至10000平方米。一层经营世界品牌精品，二层以流行、时尚的品牌为主。中信广场中信广场项目概况项目概况华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。指标北区中区总计用地面积82002780036000总建筑面积76000154000230000计容积率

39、面积54000118000172000其中商业1200098000110000办公42000停车楼19000容积率6.64.14.8停车位地下：248个地下：352个地上：434个1034个项目开发背景项目开发背景区域历史背景：区域历史背景：罗湖已形成的金融中心和财富圈层，但成熟后区域的发展空间受到限制以及新区竞争。项目区位：项目区位：深圳金融中心区，与地王大厦相对而立时机：时机：区域可开发用地极少项目使命：项目使命：作为隆重登场的华润集团，作为如此大规模的项目开发， 必须由受区域发展限制的框框中跳出来，领导区域发展、创造市场。操作理念操作理念交通衔接：北区与中区连接，通过地下一层及二层、三层

40、之间的廊桥，在地下一层，以购物商铺沟通了书城路两侧北区、中区的联系，而二三层则通过跨越书城路上空的廊桥，沟通两区，以大开敞的楼面，给相互的连接沟通以理想的视觉效果。购物中心内部采用纵向层面平面衔接，交通衔接点采用庭院和廊桥形式沟通和分流人群走向。全新业态组合招商方式，“先定主力店，再全面招商”基本策略。商家已国外经营成功，但尚未进入国内品牌为主。项目定位项目定位“与您携手，改变生活与您携手，改变生活”“构筑深圳新天地构筑深圳新天地” ” 唤起了深圳人共同的心声唤起了深圳人共同的心声建设与经营模式建设与经营模式投资40亿人民币建设模式十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销

41、、招商、广告等相关行业经营模式华润总部进驻，为华润面向全国的形象典范；直接在海外进行招商，且国际招商与项目建设同步完成;50%的国际一线品牌;30%的亚洲一线品牌,20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌；全部只租不售，长期经营。规划与功能比例规划与功能比例首期规划首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位写字楼4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级

42、市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。2002年10月开工，2004年底竣工开业。二期规划二期规划占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成。顶级建设团队顶级建设团队投资商 华润（集团）有限公司发展商 华润（深圳）有限公司建筑设计 美国rtkl associates inc 广东省建筑设计研究院园林景观设计 澳大利亚place planning & design灯光设计顾问 kaplan partners architectural lighting机电设计顾问 fla

43、ck+kurtz consulting engineers消防与安全设计顾问 rolf jensen & associates.inc电梯设计顾问 hesselberg. keesee & associates .inc幕墙设计顾问 curtain wall design & consulting. inc零售设计顾问 香港仲量联行有限公司交通设计顾问 香港mva公司 深圳市城市交通规划研究中心工料测量师 香港利比建筑工料测量师有限公司工程监理 中国国际工程咨询公司广告推广策划顾问 深圳市蔚蓝时代广告有限公司6个共性4种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法 概念阐

44、述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究6个共性4种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究城市综合体六个共性城市综合体六个共性区域环境：区域环境：高可达性：高可达性：交通网络发达，城市功能相对集中，如深圳福田中心区。高密度性，集约性：高密度性，集约性：建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。general analyse立面风格：立面风格：整体统一性：整体统一性：各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。土地使用：土地使用：均衡性：均衡性：不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对

45、综合体中各个功能的不同使用。空间纬度：空间纬度：空间连续性：空间连续性：平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。内部和外部联系完整性：内部和外部联系完整性：内部功能有机结合，外界交通立体衔接。城市标志：城市标志：巨大社会效应：巨大社会效应：城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式将会成为上海标志性项目。功能组合：功能组合：功能复合性：功能复合性：拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。6个共性4种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析

46、综合研究综合研究除了依靠商业银行贷款等传统融资模式外，还应依托资本市场的创新融资模式（股权融资）有效地结合；都市综合体的价值特点与资本市场价值特点有很多相似之处：都市综合体从项目开发初期到项目运营成功，项目的增值完全符合资本市场的意志；国内目前融资渠道：房地产基金、房地产投资信托基金（reits）、房地产资产证券化。多元化融资特点多元化融资特点general analyse6个共性4种发展模式5大开发要素多元化融资特点定位方法 概念阐述概念阐述 个案分析个案分析 综合研究综合研究综合体四种发展模式综合体四种发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hot

47、el(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳华润中心、日本福冈博多运河城模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古广场、 北京华贸中心、万达广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：广州中信广场、金地中心、深圳信兴

48、广场general analyse城市综合体的发展模式主要取决于人流价值链城市综合体的发展模式主要取决于人流价值链general analyse商业酒店商务办公公寓住宅提升品质商务租客资源平台提升品质资源平台商务消费人流住家消费人流商务消费人流商施消费人流高消费人流旅游租客提升品质案例分析：华润中心案例分析：华润中心general analyse公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多办公帝王大厦等甲级写字楼汇聚商务cfd带来大量高端高等机商务人士酒店五星级酒店林立商业缺乏有影响力的商业形态办公商业商业办公商务公寓住宅酒店案例分析：深圳中航城案例分析：深圳中航城general an

49、alyse公寓周边高档公寓众多住宅高档住宅缺失，中高档住宅众多办公写字楼众多但档次低商务商务气氛浓厚酒店上海宾馆等酒店档次不高商业商业以中高档为主，但本项目的商业区位并不理想办公商业办公商务公寓住宅酒店四种模式收益方式特征的总结四种模式收益方式特征的总结功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式案例华贸中心、万达广场中信广场、金地中心上海商城华润中心酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租