谈破产企业的土地使用权

1、谈破产企业的土地使用权一一关于企业破产过程中土地使用权问题的探讨宋保卫在企业破产案件的审理过程中，破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致， 对破 产企业土地使用权的处置也不相同。现将笔者对破产企业土地使用权问题的几点浅显的认识，与大家共同探讨。一、破产企业土地使用权的概念和法律特征土地使用权是指按照法律对土地加以利用的权利。破产企业土地使用权是指破产企业依据法律规定业已取得并仍可以有偿或无偿地利用土地产生效益的权利。 根据土地管理法规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有 制和劳动群众集体所有制。国有土地和集体所有的

2、土地虽不得侵占、买卖或非法转让，但土地的使用权可依法转让。结合以上企业土地使用权的概念和有关的法律规定，破产企业土地使用权具 有以下特征1、主体特定。即在清算组处分破产财产以前，土地使用权只属于破产企业。2、来源合法。破产企业原来赖以生存发展的土地使用全不论是以何种方式取得，都应是根据法律规定拥有土地使用权证。破产企业非法获取的土地使用权，国家应无条件地无偿收回。3、财产有偿。土地使用权作为破产财产的重要组成部分，其价值在破产企业生存时和破产后均会 以不同形式体现出来。4、程序规范。企业取得土地使用权的程序是经过申请、审核、批准、发证，而要取得破产企业的土地 使用权，不仅要遵循企业破产法规定的

3、程序， 还必须经过资产评估程 序、审核确认程序、成交价和议价程序、土地使用权转移登记等一系列程序。二、破产企业土地使用权的来源国家供给土地使用者土地使用权的主要途径有两种，一种是出让，另一种行政划拨。 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权以协议、 招标、拍卖的方式在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。划拨是指出让、转让以外的其他各种取得土地使用权形式的行为，除拨用原来就属于国有的土 地以外，主要是指由国家向农民集体征用一定面积的土地， 所有权归 国家，使用权划拨给单位或个人，由用地者支付征地费用，以后每年 向国家缴纳土地使用税的土地使用

4、形式。受让的土地使用权在一定年限内可以转让、出租、抵押，而行政划拨取得的土地使用权只 有规定用途的使用权。综观近几年所审理的企业破产案件，大量的全民所有制企业和集体所有制企业土地使用权的取得，主要来源于行政划拨，小部分才通过出让与支付出让金的方式获取。三、破产企业土地使用权的处理原则和程序企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产，但忽视了破产企业最重要的财产权利土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院 处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。对此，笔者认为，要处理好破产企业土地使用权问题，有必要遵循以下原则一合法取得原则中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

5、规定，土地使用权可以抵押。有的濒临破产的企 业，为了不丧失土地使用权，往往将土地使用权和地上建筑物或其他附着物作抵押，期望凭籍其土地使用权恢复生机。但如果该抵押合同违背国家法律、法规和土地使用权合同的规定，就应认定无效， 抵押权人就不能按抵押合同取得土地使用权。因此，要取得破产企业的土地使用权，不仅要按法律规定办理，而且受让的权利主体、 转让的形式和转让手续都要合法。二优先取得原则中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。如果破产企业在破产以前，已依法将土地使用权或

6、地上建筑物、 其他 附着物抵押给抵押权人，根据中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例和企业破产法的有关规定，抵押权人有优先受 偿权和优先取得权。由于破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分，如果以转让等方式处理，首先也必须满足全体债权人的需 要。因此所有债权人也享有优先于非债权人的优先取得权。三有偿取得原则由于我国土地所有权和土地使用权的分离。有些破产企业的土地使用权，是过去无偿或低价取得的。因此，在处理破产企业的土地使用权时，要不要考虑其使用权的取得方式， 要不要评估作价问题，常常在审判实践中引起争论。有的主张无偿或低价取得的土地使用权，就不必考虑它的价值，或对其价值忽 略不记

7、，处理破产财产只要处分企业的物质形式的货币和实物。尤其在有行政命令的情况下，清算组提交给人民法院的破产企业财产 清单，往往对土地使用权的价值未作评估， 有的甚至不说明土地使用权的起初情况但笔者认为，新的权利主体想要拥有破产企业的土地使用权，必须有偿取得。不论破产企业的土地使用权是以何种形式取得，都应当交有评估资质的土地评估机构依法进行评估， 然后以评估价为低价，通过公开拍卖的方式，对破产企业的土地使用 权进行公开竞买。四国家干预原则人民法院依法独立行使审判权，这是人民法院的基本审判原则。但在审理企业破产案件时，尤其是在处理破产企业的土地使用权时， 由于目前规范这方面 的法律、法规不够明确，清算

8、组为让债权人和债务人均能从土地使用 权的有偿处分中得到更多的财产收益，往往会忽视国有资产的流失， 把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清 偿，造成国家不必要的损失。这种现象在无偿取得划拨土地使用权的全民企业的破产案件中时有发生。为防止在审理企业破产案件中国有资产流失，当地的市县人民政府应依法予以干预。在破产企业土地使用权转让时，应对转让期限限制在使用年限内；如 果转让价格明显低于市场的，政府应行使优先购买权。人民法院依法裁定破产的分配方案，是行使审判权的具体内容。从一定意义上讲，人民法院依法处分破产企业的土地使用权， 裁定新的权 利主体获取破产企业的土地使用权，是代表土地所

9、有权人国家行 使土地所有权的部分处分权。尽管如此，土地使用权问题毕竟是政府行政管理事务问题，人民法院在审理破产案件时，要想处理好 破产企业的土地使用权，仍应当取得当地市县人民政府的配合和协助。 那么，人民法院应采取什么程序处分破产企业的土地使用权呢？笔者认为，破产企业的土地使用权，作为破产财产的组成部分，虽有其特 殊性，但它与破产企业的其他财产是紧密相连的， 因此人民法院首先 应遵循企业破产法规定的程序， 对破产企业的土地使用权， 人民法院 可委托法定的土地资产评估机构评估并经资产主管部门认可， 然后由 清算组对破产企业的土地使用权连同其地上建筑物或其他附着物一 并进行协议转让、 招标转让或拍

10、卖转让， 人民法院同时邀请政府有关 部门对转让行为进行监督和协助， 最后由人民法院作出破产土地使用 权转移给新的权利主体的裁定， 新的权利主体在支付获取费用后， 凭 人民法院的裁定书，按土地管理部门的规定办理有关法律手续。 四、破产企业土地使用权的处理方式 一通过出让和支付出让金 方式取得土地使用权的处理方式1、拍卖转让。这主要是指通过有关部门在社会上公开竞争， 有偿转让破产企业土地使用权的 一种方式。 人民法院可以出具委托书，委托法定机构对破产企 业的土地使用权根据其所处的周围环境、 条件、发展前途等诸多因素 进行综合评估， 报出评估价。 同时结合政府部 门对处理破 产企业土地使用权的有关要

11、求， 利用叫价方式， 把土地使用权转让给 出价最高、 最符合政府部门规定要求的新的权利主体， 拍卖结果经人 民法院裁定确认后， 新的权利主体凭人民法院的裁定向土地管理部门 领取土地使用证，取得破产企业的土地使用权。 这种方式更能 达到物尽其用，地进其力的社会效果。2、协议转让。这种方式适用于已对破产企业的地上建筑物或其他附着物进行了抵押的债权人因为债权人对地上建筑物或者其他附着物进行抵押，在其享有优先受偿权的同时， 赖以建设的土地使用权必然会随之转让。 因此可以让抵押权人与清算组在已经掌握的综合评估价基础上自由 协商定价， 双方达成一致意见后签订协议书， 协议书提交债权人会议 通过后由人民法院

12、作出土地使用权转让的裁定， 这样，让抵押权人既 实现自身的债权和土地使用权， 又根据协议规定， 将取得土地使用权 的转让费交给清算组， 用以清偿破产债务和支付国家或集体应收取的 出让金或土地使用权的部分增值， 以达到审理企业破产案件的预期目 的。3、招标转让。这种方式主要适用于无抵押的土地使用权的处分，是在全体债权人中采用公平竞价方式进行。 由于 破产企业的土地使用权是破产财产的组成部分， 所以债权人就应享有 优于非债权人的优先取得权，因此必须首先满足全体债权人的需求。 人民法院宣告企业破产后， 清算组根据已经掌握的土地使用权转让的 综合评估价， 向全体债权人发出载有土地使用权有偿转让的标书，

13、 由 债权人根据标书发出投标书， 然后由清算组选定符合条件的债权人进 行决算。 决算后的情况交债权人会议讨论通过后，由人民法院 裁定破产企业土地使用权的转让， 土地使用权的转让费由清算组按规 定处理。 二无偿划拨取得的土地使用权的处理方式 对于企 业无偿划拨取得的土地使用权， 政府部门可在无偿收回土地使用权的 前提下，将土地使用权的处分权交由人民法院连同地上建筑物或其他 附着物一并处理。 人民法院根据前面所述的拍卖转让、协议转 让、招标转让三种方式对破产企业的土地使用权作出处分。2、有一次小明上街买回来一袋黄豆芽放在阳光下，下午去打开一看，发现许多黄豆芽变成了 “绿豆芽”，小明觉得奇怪，他把这

14、一发现告诉了同学们，他们决定把问题搞清楚，请原生生物的主要类群习题一、选择题1、桃花的下列结构中，经过发育最终成为果实的是（）A、子房B、子房壁C、 胚珠D、受精卵2、呼吸作用的实质是（）A、分解有机物，贮存能量B、分解有机物，释放能量C、合成有机物，贮存能量D、合成有机物，释放能量3、旱地里的农作物被水淹没后，要及时排涝，主要是为了促进（)A、叶的光合作用B、叶的蒸腾作用C、根的呼吸作用D、根的吸水4、农业生产中对农作物进行合理密植主要是为了（）A、提高作物对水分的吸收B、提高作物对土壤中无机盐的利用率C、提高作物的蒸腾作用D、提高作物的光合作用5、下列关于光合作用原料的叙述中，不正确的是（

15、）A、光合作用的原料是二氧化碳B、光合作用的唯一原料是二氧化碳C、二氧化碳和水都用于制造淀粉D、二氧化碳和水都是光合作用的原料6、 晚上，将金鱼藻放在盛有水的试管中，将试管先后放在离白炽灯如下距离处，在相同时间内试管内产生气泡数量最多的是（）A、10厘米 B 、20厘米 C7、贮藏蔬菜、水果要保持低温，这是因为（A、温度低，减少细菌病害BC、温度低，促进光合作用积累D二、实验探究题、30厘米 D 、40厘米）、温度低，呼吸作用弱，有机物消耗少、温度低，蒸腾作用弱1、下面是验证“绿叶在光下制造淀粉的实验”的具体步骤，请回答有关问题: 把盆栽的天竺葵放在黑暗处一昼夜。 用黑纸把一片叶的一部分的正面和背面盖住，然后移到阳光下，照射3小时4 小时。 剪下遮光的叶片，去掉黑纸。 将叶片放在盛有酒精的小烧杯中，再放入大烧杯内隔水加热，叶片颜色逐渐由变成。 取出叶片，用清水漂洗干净。然后放在培养皿