北京--大厦项目可行性研究报告（4）

1、北京*大厦项目可行性研究报告（4）教育费附加 其他收入价格收入税率 稅金及附加 营业税 城市维护建设 税 教育费附加 项目定员及工资本项目定员634人，其中中方定员631人，港方聘请的 代理人3人，见本报告9。按照合作企业财务规定，中方定 员工资平均标准为21600元/人/年。港方高级管理人员与中 方高级管理人员工资标准相等，计入管理费中。营业成本及构成 本项目营业成本估算见下表。项目合计第4年第5年第6年第7年第8 年第9年第10年第11年第12年第13年第14 年第15年生产成本 原材料燃料动力 工资 制造费其中折旧 销售费其中：无形资产摊销 递延资产摊销 财务费长期借款利息 流动资金借款

2、利息 总成本费用经营成本可变成本盈亏平衡点商品进货成本按营业收80%计算，餐饮部分进货成本按 营业收入的45%计算，客房使用的周转物品按营业收入的 15%计算，写字间周转物品比照客房确定，会议、洽谈、娱 乐、出租周转物品按照本项目的具体情况按15°/。确定。物品 比照客房确定，会议、洽谈、娱乐、出租周转物品按照本项 目的具体情况按15%确定。本项目经营所用的水、电、气、动力、煤气等按项目提 供的设计指标确定，其价格为元/吨，年水用量为412200吨， 电元/度，年用电量3024万kwh,燃油1950元/吨，年用油 量经计算为吨。其他成本的费用依据工会经费，按工资总额的2%计取。保险费

3、用，按年营销收入的°/。计。广告交际费，按年营销收的取。折旧基金，按照合作企业财务规定处理，其中：建筑工 程折旧年限为20年，设备为10-12年，办公及交通运输设 备为5年，残值率为1 0°/。维修费率按°/。计。摊销费，开办费按10年摊销，无形资产按10年摊销。流动资金利息，按规定计算的年流动资金利息为万元。 成本费用构成如下：营业成本=进货成本+燃动费+工资+其他营业费 其他营业费=摊销费+财务费用+其他管理费 经营成本=营业成本-折旧摊销费-利息支出 经计算的正常年营业总成本为万元人民币，年可变成本 为万元人民币。年固定总成本为万元，年经营总成本为万元 人民

4、币，项目计算期内年均营业总成本为万元，年经营总成 本为万元人民币，项目计算期内年均营业总成本为万元人民 币，见上表。合同期固定资产折旧估算、无形资产及其他递 延资产摊销估算见下表。定资产折旧计算表 项目折旧年限第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13 年第14年第 15年房屋建筑物原值 折旧费 净值机器设备原值折旧费净值电子设备原值折旧费净值运输设备原值折旧费净值固定资产合计折旧费净值无形资产、递延资产摊销表项目推销年限第4年第5年第6年第7年第 8年第9年第10年第11年第12年第13年第 14年第15年无形资产原值 摊锁费净值递延资产原值摊销费净值无形递延资产合计

5、摊销费净值稅金、税收和利润本项目照章缴纳的流转税税种为营业稅，税率为5°/。 从毛利中缴纳所得税，税率为国家所得税税率为30%，地方 所得税税率3°%，所得税税率合计33 %。除此之外，尚需缴 纳房产税、印花税、车船牌照税，一并计入成本管理费中。本项目三项基金留取比例为15%。经计算年营业税及附加为万元人民币，年均毛利润为万元，年均税后投资利润率°/。，年均税后投资利税率，年均 税前投资利润率为，年均税前投资利税率为。财务与经济效果分析 财务现金流量分析本项目从全投资、自有资金不同角度编制了财务现金流 量表。全投资财务现金流量表将全部资金视作自有资金为计 算基础计

6、算的全投资财务税后内部收益率为°/。，财务净现值为万元人民币，静态投资回收期为年。自有资金财务现金流量表是从合作企业角度对项目进行分析计算的财务内部收益率为°/。，财务净现值为万元人民 币。资金来源与运用和供款清偿能力分析 资金来源与运用分析可作为项目法人单位在资金使用、还款方式上的参考。合作企业借款清偿能力计算：经计算的合作企业借款偿 还期为年，借款清偿能力较强。资产负债分析资产负债分析计算可供合作公司各方在合资期满后清 算的参考，从资产负债表可以看出项目在达到正常营业年份 的资金负债率为°/。，流动比率为，速动比率为°/。，说明本 项目偿债及速动能力

7、较强。外汇流量分析根据北京c发展有限公司合同，该公司的经营范围是， 在规划的范围内进行房屋及配套设施的开发、建设及其物业 管理，包括办公用房的销售、商业设备的出租。随着中共十 五大确定的各项方针政策的贯彻实施和中国加入世界贸易 组织谈判步伐的加快，中国将更多地参与世界经济一体化进 程和广泛的国际交往，必将为创汇提供更多的机会。不确定性分析盈亏平衡分析以第四年数据为依据计算的以客房出租率表示的盈亏 平衡点bep= % ,项目计算期内经营期的年均盈亏平衡点 bep= %,表明本项目的抗风险能力较强。敏感性分析本项目以营銷价格、经营成本、出租率，投资等国家对 全投资财务内部收益率，静态投资回收期，借

8、款偿还期进行 的敏感性分析，见下表，从此表可以看出，对本项目税后财 务内部收益率影响最为敏感的因素为价格因素，其余依次为 出租率、投资和经营成本、建设合作企业加强经营，密切注 意经营期内的价格和提高出租率。以迗到预期的经济效益。敏感性分析计算表财务内部收益率静态投资回收期借款偿还期价格成本产量投资价格本 产量 投资价格 成本 产量 投资-30-2030主要经济本项目主要技术经济指标见下表 指标表指标名称单位 指标项目总投资万元 建设投资万元其中：建设期利息万元年均收入万元 年均税金及附加万元 年均销售成本万元 年均利润总额万元 年均所得税万元 年均税后利润万元 净现值万元 借款偿还期年 静态投

9、资回收期年 动态投资回收期年 盈亏平衡点全投资内部收益率%自有资金内部收益率年均投资利润率°/。年均投资利税率年均资本金利润率 %资产负债率流动比率 %速动比率°/o经济评价本项目实施后，可为社会提供634个就业机会。本项目的实施，可为a省在北京提供一个集宾馆、服务、 商业、办公、餐饮、会议为一体的理想场和设施，增强a省 名优特新产品在北京市场份额，扩大招商引资，提高接待服 务质量，发展a省人民政府驻北京办事处在北京的窗口作用 和联系纽带作用，树立a省形象，面各北京、面向全国、面 各世界，将a省融入国际经济大循环和一体化之中，对改革 开放，发展经济、建设经济强省，建设有中国

10、特色的社会主 义的伟大事业，促进a省国民经济的全面发展具有现实意义 和长远意义。13.综合评价及结论建议 综合评价 功能评价本项目为实施a省在北京市提供一个集宾馆、商贸、办公、餐饮、会议为一体的理想设施。该项目符合国家经济发 展要求，符合城市建设规划要求，建设目的是明确的。本项目是营业性民用建筑，以盈利为目的，既参与北京 旅游市场竞争，同时又为社会、为a省经济发展服务。从经 济效果及财务评比指标，可以看出其合作企业全投资财务内 部收益率为°/。，财务净现值为万元；静态投资回收期为年； 港方香港xx发展公司的全资子公司北京c发展有限公司， 财务内部收益率为°/。，财务净现值为万元；其他合作方中国 北京xx工程有限公司在合作的第一年项目的建设期内即 可获得700万元人民币的补偿，北京xxx厂或获得折迁补 偿费及基地建设费6094万元。本项目盈利性均较强，以客 房出租率表示的盈亏平衡点为°/。，说明本项目有较强的抗风 险能力，项目的负债与资本比率