无权转租人转租房屋合同效力

1、无权转租人转租房屋合同效力竭诚为您供应优质文档/双击可除无权转租人转租房屋合同效力篇一：未经出租人同意的转租合同的效力未经出租人同意的转租合同的效力黄松中华人民共和国合同法第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同连续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。假如经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为

2、中，法律给予了出租人租赁合同解除权，以爱护其利益。而对于承租人与次承租人之间的转租合同是否依附于原租赁合同而存在？其合同效力是认定为有效？无效？亦或效力待定？却在理论和实务界有着不同的观点。一、对于未经出租人同意的转租合同的独立性认定就转租合同需以租赁合同为前提而言，二者特别类似于主从合同关系、在主从合同关系中，主合同是指可以独立存在，不以其他合同的存在为前提的合同，从合同是依附于主合同而存在，以主合同为存在前提的合同，又称为附属合同。两个合同之间是否具有主从关系，应从如下六个方面加以分析：1发生上的依附性，即从合同以主合同的存在为前提，2效力上的附属性，主合同不能成立，从合同就不能成立；主合

3、同被宣告无效或被撤销，从合同也将失去效力；3转让的附属性，主合同转让，从合同不能单独存在；主合同的权利转让，从合同的权利必需依附于主合同发生转让；4消灭上的附属性，主合同消灭，从合同亦应当随之终止；5法律利益的附属性，即从合同的存在目的是为了保障主合同当事人的法律利益。就当事人的角度分析，有的从合同当事人与主合同当事人完全一样，如独立的定金合同，有的从合同的当事人那么为主合同当事人之一与第三人，如保证合同。无论何种情形，从合同均效劳于主合同债权人的法律利益；6假如从合同在主合同当事人与第三人之间成立，那么从合同之标的须有别于主合同之标的物。以第三人向借款合同之借款人供应抵押担保为例，主合同之标

4、的物为肯定数量的金钱，而抵押合同之标的物那么为第三人供应的抵押物。从主从合同的特点分析，可以看出，转租合同不是原租赁合同的从合同。虽然转租在发生上、效力上、转让上、消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次转租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了猎取租金，次承租人那么为了获得租赁物的用法、收益之权，不符合主从合同的要求。另就标的物而言，转租合同的标的物系租赁合同的标的物或其一部，具有同一性，亦不符合主从合同的要求。二、对于未经出租人同意的转租合同的效力分析对此类合同的效力认定上，理论和实务界有三种不同看法：看法一、承租人未经出

5、租人同意签订的转租合同无效；看法二、承租人未经出租人同意签订的转租合同，在起诉前经出租人追认，合同应当认定有效。该种看法涉及对未经出租人同意的转租行为是否是无权处分行为的理解。认为未经出租人同意即将租赁物转租别人是一种无权处分行为，即未经出租人同意的转租合同是一种效力待定的合同，假设出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，反之即为有效。看法三、出租人主见承租人未经同意签订转租合同无效的，人民法院不予支持。笔者赞同第三种看法，而看法一和看法二反响了很多认识上的误区。对于看法一，笔者认为不能因为转租合同未经出租人事先同意或者事后追认而认定无效。首先，从合同法第224条的文意，可以看出

6、法律给予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。合同法在存在转租行为的状况下对原出租人的爱护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概制止转租。其次，无效合同指的是合同违背了法律和行政法规的强迫性规定或者损害国家、社会公共利益，因此不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。合同法52条对于合同无效的状况进展了明确的规定，认定合同无效应当严格根据无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而合同法第224条的规定，假如出租人与承租人订立合同商定可以转租的话就排除了该条的适用，明显该条为任意性规

7、定而不是法律的强迫性规定。对于看法二，该种看法代表着一种对于转租涉及到的无权处分行为的理解问题。该种观点认为未经出租人同意将租赁物转租别人是一种无权处分行为，假如出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，即认定该转租合同是一种效力待定的合同。第2/4页我国合同法51条规定了无权处分对于权利人的损害的规定，“无处分权的人处分别人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后获得处分权的，该合同有效。该条参考了德国民法典第185条的规定，但德国民法典第185条奠基于物权行为理论之上，依其理论，债权人为履行合同债务而施行的旨在引起物权变动效果的行为是与其根本法律行为相对独立的特别行为，处分

8、行为的效力之发生与债权合同之生效属于两个不同的推断。因此德国法上所谓的无权处分行为系指无权处分人施行的与债权合同相分别而挺直引起物权变动效果为目的的法律行为。在其物权形式主义的物权变动形式之下，处分行为一旦生效即生物权变动的效果，为权利人利益考虑，确有以处分力量作为处分行为生效要件的必要，其无权处分制度的确肩负着权利人爱护的使命。德国民法典第185条以权利人事后追认、处分取得标的物等作为处分行为效力瑕疵的完补事由，系权利人爱护与相对人利益维护之衡平政策的表现。而我国合同法在立法语言上即刻意显示其不采纳物权行为理论，而对负担行为与处分行为一体把握的立场。物权变动的形式采纳的是债权意思主义，在这种

9、形式下的无权处分是针对债权行为而言的，假如承租人确属无权处分的话，那么所订立的转租合同也就是效力待定的合同。这种观点好像有着合理性，但是通过认真分析，该观点的不合理之处也是存在的：“处分是一个根本的法律概念，它包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指原物体加以物质上的变形，改造或毁损的行为，如摔碎一个玻璃杯；法律上的处分是指使物体的权利形态发生改变，如出卖一个玻璃杯。法律上的处分是使物体的权利形态发生改变，通常是限制或扩大权利的效力范围，认真分析转租行为却并非如此，出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人获得了房屋的租赁权，详细的权能表达承租人可以在合同商定的范围内占有、用法、收益租赁物

10、；相对而言，租赁合同使得出租人的全部权得到了肯定的限制，比方他不能行使对租赁物的占有、用法的权利。承租人对租赁物进展转租，只是占有、用法权发生了转移，对出租人的全部权并不产生影响，对租赁物上的权利状态也没有起到任何的限制或扩大的作用。所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反却是对承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所获得的占有、用法、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分，所以对于转租合第3/4页同应认定为有效的合同。只要当事人具有行为力量、意思表示真实、标确实定、可能、适法及正值，租赁合同即可生效。出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无

11、关。对于看法三，笔者赞同。首先，依据我国现行的相关法律规定和立法精神，未经出租人同意将租赁物转租别人的行为并非无权处分行为，而是承租人依法用法、收益租赁物的行为，因此，出租人是否同意不影响转租合同的效力。其次，从对看法二的分析可以未经出租人同意的转租行为不是一种无权处分行为，不能将未经出租人同意的出租合同认定为一种效力待定的合同。最终，从爱护次承租人的利益和爱护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效篇二：未经房东同意擅自转租的法律后果未经房东同意擅自转租的法律后果发表时间:20xx年01月20日关键词:未经房东同意擅自转租的法律后果阅读次数:854信息河北-廊坊

12、高洁律师询问热线:138*个人网站:我的主页李某对租住的房屋简洁进展了装修，购置了家具，便入住该租赁房屋。20xx年4月，由于李某家中有事需回家乡，便将租住的房屋以每年1.2万元的价格转租给了王某，转租合同期限为两年，房租是半年一交，李某收取了半年房租便与爱人回到了家乡。20xx年4月，李某回到本地找王某索要未付清的房租，但王某却告知李某，其早于20xx年10月与房东重新订立了租房合同，同时向房东支付了一年的房租。李某又找到房东，房东告知李某，由于李某未经其同意擅自转租已经构成违约了，所以房屋租赁合同解除，并退给李某3.5万元。李某不解，其与房东并未商定不能转租，自己没有违约而是房东违约，便来到律师事务所进展询问。面对李某的不解，笔者对该案进展了法律分析，一是关