4.项目经营分析报告(空白)

1、运营管理编号：版本：1.0生效日期：2016-09-20项目二、三期经营分析简报项目技术经济指标情况：1、*总建筑面积平方米，根据总规方案，分期面积如下:总建筑面积二期三期二三期合计一四期合计2、*项目土地款总额万元，按建筑面积分摊如下:土地总款建面地价二三期 土地款一、四期土地款3、二三期总计容面积：平米，分期分业态面积如下:计容总面积二期三期计容总面积住宅商业计容不可售项目收入、动态成本及利润测算1、二三期营销通盘货值估价亿元、数据源自营销半年总结通盘货值住宅商业车位车位 个未估值，预计 万，通盘货值： 亿元。2、项目总成本费用万元，建面单方造价元，可售单方造价元。（附件目标成本测算表）3

2、、二三项目动态利润：万元（不含车位万）。三期项目经营现金流情况项目总投二三期已投二三期续投累计已回款1、二三期经营现金流平衡点差万元。运营管理编号：版本：1.0生效日期：2016-09-202、二三期项目投资回收率：，项目总体投资回收率：。3、项目下半年支出预计：三期年底结构封顶，已支付万元，按进度仍需支付万元。二期预计 万元，下半年支付总额预计亿元。四、项目市场及环境分析1、国际国内经济环境 2016年持续调整，货币宽松继续，7月央行放水亿，业内预计今年仍会有一次降息三次降准。货币泡沫化趋势明显。2、上半年年报，持续下滑，表明投资、实业经济下滑，市场观望情绪浓。3、股票市场低迷，黄金及贵金属

3、价格上涨，民众投资渠道有限。4、上半年一、二线城市地王频出，中央对房地产实施因策的方针。5、地产行业中小企业困境仍未改善，烂尾盘不断出现，客户购买更加谨慎。6、项目邻近地铁站口正在施工，预计明年上半年开通。7、项目二期交房，园林完美呈现，三期明年结构封顶，准现房，项目品牌形象良好。8、项目周边竟品项目目前多为准现房，存货量不多，预计会提价。二三期住宅存货套，货值 亿。9、2016年上半年商业销售市场仍旧低迷，*周边竞品项目商业存货量大，去化率慢。一、四期是纯商业用地。10、中央政策鼓励商改住，地方实施细则未出台，项目一、四期仍停留在概念方案设计阶段。三期工程建设规划证包含一、四期车库。五、运营

4、中心建议：1、二三期在下半年必须做到收支平衡，自给自足，集团不再投入资金。2、根据项目自身情况，二三期推盘进度适当放缓，下半年认购目标亿元，并全程策划，根据市场适时提价，提高利润率，车位暂不考虑出售，只出租。如果集团资金需要，可提高销售目标，综 合资金回收确定。项目年度销售计划目标认购亿，回款 亿。营销中心申报半年销售计划运营管理编号：版本：1.0生效日期：2016-09-20调整：2016年全年 亿，下半 亿。3、一、四期开工建设，今年年底完成施工图设计及商业主力店合同签订。4、搭建商业策划、运营管理团队。5、引进投融资专业人员，集团存量资产越积越多，盘活存量资产利用率。6、项目资金计划偏差非常严重，资金统筹不科学，目标成本及合约规划缺失，对利润及现金流缺乏 动态监控，加强成本、招采管理，建议从三期开始严格执行合约规划及采购分判方确定，有效提 高资金计划性。7、项目是集团战略发展在成都的第一个项目，品牌树立至关重要，*项目开发节奏不能中断停滞，只能放缓。8、项目2013年拿地至今，土地总价 亿元，资本化利息已高达亿，要重点考虑提升资金使用效率。9、项目高容积率，定位普通项目，建议一、四期业态调整时，多考虑商住皆宜的公寓楼，计算增加 住宅面积，达到项目资金自平衡。10、附件：技术经济指标表、成本测算表、营销半年总结、财