6月长豪邦汽开区项目缇香公馆提报

1、笋因落箨方成竹 鱼为奔波始化龙豪邦汽开核心区项目缇香公馆团购方案提报b&d.ad2010年6月 市场分析 项目分析 客户分析 团购推广策略本次提报包括本次提报包括市场分析市场分析“414“414势变势变” 2008年，我们在拐与不拐的争论声中，艰难的走过，低迷成为了2008年楼市的主题； 2009年，国十条在提振楼市的基础上，保证了中国经济从经济危机的阴影中走出； 2010年，在所有的地产商赚的盆满钵满的时候，“新十条”犹如一场突如其来的霜冻，将整个楼市冰封。国家对楼市的调控，从力度强度幅度上刷新了2010年一季度以来的调控记录，而“新国四条”“新国十条”等政策的出台，也是近些年来最严

2、厉的一次调控，提高二套房首付比例和贷款利率，暂停三套房贷，打击异地炒房等相关的政策让楼市迅速降温，目前几乎冰点，过热的楼市有可能被“硬着陆”。4 4月月2 2日日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。4 4月月7 7日日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4 4月月1414日日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于5

3、0%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4 4月月1717日日，国务院发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。4 4月月2020日日，住房城乡建设部在其官方网站公布关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以

4、认购、预订、排号、发放 vip 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。4 4月月2121日日，为贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发20104号）要求，进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。一、进一步加强房地产市场监管；二、完善商品住房预售制度；三、加强预售商品住房交付和质量管理；四、健全房地产市场监督管理机制。16个重点城市中有13个城市四月最后一周成交量环比出现下降。南京、福州、北京和苏州环比下降比较明显，四个城市环比分别下降61.66%、56.31%、54.21%和44.65%。截至

5、5月9日，16个城市年初以来累计成交量同比下滑14.78%，和上上周相比降幅增加3.97个百分点。预计随着国家调控政策在地方的严格执行，房屋销售面积同比增速将逐渐下降，房屋销售价格增速将见顶回落。深圳近八周成交情况深圳近八周成交情况从近八周成交走势图上可以看到，经过了春节的传统淡季之后，三月全月，成交奏疏基本成交量逐步回升的趋势，三月中旬更是出现成倍的增长，成交量的巅峰出现在4月中旬，随着“新国四条”“新国十条”的逐渐出炉，4月中下旬成交量，出现急剧下降，四月中下旬的下降幅度，接近于三月中旬的上升幅度，但近八周的成交谷底，出现在四月最后一周，这是因为楼市新政的威力已经全面影响到楼市的各个方面，

6、房价将被冷却和冻结目前已经成为主流意识。北京：4月19日至4月26日，北京共核准8个预售许可证，共有2377套新房上市预售，截止4月26日，只有一套房源由绿转红，即由可售变成已签约，其余的房子都处于可售状态，连一套已预订的粉色都没有。项目项目3 3月月4 4月月跌幅跌幅预售项目个数27 2122.2%商品房总供应套数8574573533.1%当月成交套数323769578.5%商品房销售率37.8%12.1%68%区域成交套数成交面积成交均价成交量涨跌宝山516478658797-10.06%长宁1341425823683-11.37%崇明32289525857.94%奉贤2502528246

7、444.38%虹口5560752210618.41%黄浦303773304995.01%嘉定3843571486721.27%金山1791802542182.86%静安45367625106-11.11%卢湾1064021496-42.76%闵行590746821330620.18%南汇10779954657290.43%浦东8318400216128-28.80%普陀1721813913338-14.91%青浦453429997262-0.40%松江80586437101766.16%徐汇6778641949812.10%杨浦1591401715533-0.57%闸北97978316120-

8、4.78%总计588659567310922-10.34%上海上海4 4月月1111日日44月月1717日成交量情况日成交量情况上海：4月份，新政之前楼市开盘数量达20个，均价每平方米22782元；新政之后的两周内，开盘数达13个以上，均价每平方米18622元，环比下跌18%，在采样的沪百盘中，3成明确延期开盘，3成时间待定今年3-4月，沈阳市批准入市的商品房126.49万平方米，同比增长25.21%。 其中，商品住宅批准入市102.79万平方米，同比增长31.82%。商品房合同备案235.02万平方米，同比减少7.24%，备案金额114.72亿元，同比增长16.64%。其中，商品住宅合同备案

9、199.01万平方米，同比减少6.63%，备案金额93.15亿元，同比增长20.09%。沈阳新房成交量波动明显，4月17号是成交量上涨的分水岭，17号之前，日均成交303套，之后日均成交695套，上涨119.5%。沈阳沈阳4月沈阳商品房成交均价为5147元/平方米，上涨幅度较大，环比上月涨幅为12.84%，同比涨幅则高达32.10%；商品住宅成交均价为4964元/平方米，与上月相比，涨幅高达14.83%。长春现状：长春现状：4月24日万达广场开盘，推出132套住宅产品，实际成交28套；4月24日万科洋浦花园开盘，推出104套，成交65套；4月25日新奥蓝城开盘，推出397套住宅产品，排号178

10、8组，成交358套；5月27日吴中印象开盘，上市200余套，销售90%；6月12日金美程家园开盘，上市643套，消化90%；6月13日华亨名城开盘，上市521套，销售90%；6月14日洋浦花园幸福居开盘，上市160套，消化116套，超额完成任务；6月20日中海国社“长滩”开盘，销售200余套，超额完成任务。长春市场小结：长春市场小结：长春房地产市场相对理性，新政对其影响不是很明显，尤其是短期难有立竿见影的效果;新政策的出台会加重购房者的观望情绪；首先表现在成交量会有所下降;但是由于目前的市场处于供小于求的状态，刚性需求又相对旺盛，上半年变化不明显;下半年就大部分开发商楼盘集中上市期，也可能又有

11、新的政策出台，存在变数可能;后新政时代，在客户观望中，世博会、世界杯的媒体宣传中，客户已经把新政的是放在脑后，而不是风尖浪口上，这样的态势缓和了房地产市场;作为新项目，未雨绸缪还是很重要的，需要充分的考虑市场可能的变化，以制定相对合理，有效的推盘策略。汽车产业开发区长沈公路成为房地产开发的热点版块，汽车产业开发区长沈公路成为房地产开发的热点版块，力旺格林春天、中国铁建国际花园、君地十六峰、东皇君园等项目力旺格林春天、中国铁建国际花园、君地十六峰、东皇君园等项目让我们看看这些项目的销售及推广动态，让我们看看这些项目的销售及推广动态，中国铁建中国铁建 国际花园国际花园开开 发发 商：商：长春中铁房

12、地产开发有限公司 占地面积：占地面积：27万平方米 建筑面积：建筑面积：55万平方米 面积区间：面积区间：80-160m2产品形式：产品形式：洋房、多层、高层推广调性：推广调性：以洋房作为项目的代表，倡导洋房品质生活。2010-6-17中国铁建国际花园产品都市洋房均价5000元/平米，托斯卡尼洋房均价5800/平米。购买可获9.8折优惠。144平以上房源享受契税减半优惠。房交会期间推出10套特价房，房源面积都在90平米左右，价格约为4700元/平米。2010-5-17中国铁建国际花园托斯卡尼新品房源现正式发售，均价5800/平方米。144平以上房源享受契税减半优惠。目前24、27号楼还余7套1

13、20平左右的都市洋房，都市洋房均价5000元/平方米，购买可获98折优惠。2010-4-28中国铁建国际花园4月30日召开新品发布会，目前在售都市洋房均价5000元/平方米，花厅洋房均价5800元/平方米，为现房销售，将于6月30日全景交房、入住。另外，24、27号楼正在进行预约登记，房源面积为98-150平方米不等，预计将在5月初开盘销售。2010-4-2都市洋房均价5000元/平方米，花厅洋房均价5800元/平方米，购买可享受9.8折优惠。2010-3-25将在4月3日推出花厅洋房和都市洋房新品，总套数不到200套，面积区间为90-150，预计售价为4600-5500元/，均价4900元/

14、。购房享受9.8折优惠。2010-2-3中铁国际花园新开盘2号楼高层均价4300元/，户型面积为90左右两室产品和120三室产品，首付20%。2010-1-8中铁国际花园2号楼高层1月9号开盘，房源面积有87平米、95平米、97平米和跃层120平米，均价4250元/平米。2010-1-4中铁国际花园在售房源100套，包括高层和多层电梯洋房。面积区间80-170，均价4300元/，商业走廊预约登记中，价格未定。中国铁建国际花园中国铁建国际花园力旺力旺 格林春天格林春天开开 发发 商：商：力旺集团长春建源置业有限公司占地面积：占地面积：19万平方米建筑面积：建筑面积：34.8万平方米面积区间：面积

15、区间：56-170m2配套及景观：配套及景观：3万平米的商业配备，2000m2高档精致的会所，自设幼儿园，1.5万平米中央景观，大堂式入口，力旺物业。2010-6-216月17日取得长房售证(2010)第070号。三期6月27日开盘，新品面积96-165平方米，优惠活动进行中：老业主推荐购买三期多层产品，老业主可享受2000元/户冲抵物业费回馈。老客户购买新品可享受一次性100元/，按揭优惠50元/。力旺格林春天三期6月27日开盘，2010-4-28力旺格林春天一期二期尾盘销售，一期剩20余套面积为150和170平米的洋房，均价5400-5500元/平米。二期剩10余套房源，面积在90平米以上

16、，多层均价6000元/平米，高层均价4600元/平米。2010-4-13二期30套房源在售，小高层均价4800元/，高层均价4500元/，多层均价5600元/，面积区间92-94。另有部分一期花园洋房在售，面积区间150-170，均价5800元/。2010-3-10力旺格林春天在售有现房和期房。现房为多层，面积150平米、170平米，均价5000元/平米，一次性优惠80元/平米，按揭优惠60元/平米；期房为小高层，今年10月份交房，面积为90多平米，均价4400元/平米，一次性98折按揭99折。新品预计9/10月份推出。2010-1-21力旺格林春天二期有高层、小高层、花园洋房等产品在售，其中

17、花园洋房30套，150平方米到170平方米，均价5300元/平方米，小高层和高层100套，起价4100元/平方米。2009-12-28力旺格林春天现有房源全部进入市场销售，二期有高层、小高层产品，共有房源150套，主力户型面积92平方米，均价4300元/平方米。2009-11-17力旺格林春天在售一期洋房组团，面积区间150-170，价格在4800元/左右，力旺格林春天力旺格林春天君地君地 十六峯十六峯开开 发发 商商：长春君地房地产开发有限公司 景观设计景观设计：绿城东方/加拿大ads/长春经开院 绿绿 化化 率率： 40% 物业地址物业地址：汽开核心地段腾飞路111号占地面积：占地面积：

18、23万平方米 建筑面积：建筑面积：60万平方米 推广调性：推广调性：欧洲、贵气。汽车厂最豪华示范区，户型有一定问题园区内主要景观和配套：园区内主要景观和配套：4000米会所，室内游泳池，商业街，健康步道，网球场，三大主题景观。2010-6-11君地天城二期君地十六峯天鹅堡组团全面发售，面积区间124-152平米，户型为3室2厅2卫，均价5600元/平方米。一次性付款可享受9.8折优惠，按揭9.9折优惠。其他在售房源90-200平米，均价5100元/平米。2010-5-19君地天城十六峯五月天鹅堡组团推出21号楼，面积区间124-152平米，价格为5700-6600元/平米。一次性付款可享受9.

19、9折优惠，按揭无优惠，按时签约再返0.1折优惠。2010-5-10君地天城十六峯五月天鹅堡组团，加推60套湖景大宅，均价5100元/平米。户型三室两厅两卫。2010-4-12君地天城十六峰4月17日“湖畔楼王，胜景大宅”排号活动正式启幕。面积从97153平不等，精致二房和典藏三房户型，排号当日交1万元诚意金，可在开盘当日冲抵3万元购房款，同时可享受开盘当日购房优惠。2010-3-22君地天城现有房源面积区间90-200平，均价在5100元/平，按揭无折扣，一次性付款9.9折，按时签约可再享受0.1折返点优惠。现推出10套一口价房源，最低价3800元/平米起。4月份将有新品房源推出。2010-2

20、-23君地天城节后将推出二期新品房源，面积97、120、140，均价将在5000元/左右，具体推出时间尚未确定。之前推出的一口价特惠房源还有3、4套。2010-1-15君地天城在售房源160套，面积98-160，均价4600元/。2009-12-14君地天城多层现房所剩不多,主推98-198大户型，均价4000-6000元/。周末现场抽奖，成交可参加“新宝来”轿车抽取活动。君地天城君地天城东皇君园东皇君园开开 发发 商商：长春经济技术开发区东皇房地产开发有限公司 容容 积积 率：率： 2.30 绿绿 化化 率率： 42% 物业地址物业地址：汽开腾飞路与西湖大路交会处 占地面积：占地面积：11万

21、平方米 建筑面积：建筑面积：23万平方米 前期以团购为主，价格较低前期以团购为主，价格较低26002600元元/ /平方米，平方米，6 6月份在周边新拿一块地，月份在周边新拿一块地，团购价格在团购价格在28002800元元/ /左右左右2010-6-23东皇君园新品多层即将推出，其中正房面积区间为50-120平米，户型为一室、二室、三室，均价4200元/平方米；厢房面积均价40-80平米，均价3700元/平方米。预计6月末7月初上市，目前部分主体已经封顶。2010-3-23东皇君园新推出的多层新品已经开始销售，本次推出产品位于园区中央，均价3800元/，面积120左右。2010-3-12东皇君

22、园在售一期多层剩余房源面积区间110-120，均为三室，均价3800元/。2010-1-12东皇君园新推出共推出20套房源，以多层120平方米三室两厅户型为主，均价在3600元/平方米左右。按揭首付50%可享98折优惠，一次性96折。2009-12-14东皇君园目前认购房源已售罄。已认购房源成交最高价为3620元/平米。2009-11-19东皇君园11月21日公开认购。面积区间50-91，顶层赠送阁楼。2009-11-3东皇君园11月开盘，起价2900元/。2009-9-2东皇君园工程已经开始动工，具体资料尚未到达售楼处。2009-7-1东皇君园项目刚开始动工。团购已结束。东皇君园东皇君园区域

23、市场小结：区域市场小结：从以上资料可以看出，在价格上都有不同程度的涨幅，除东皇外，洋房的均价均在5500元/平方米以上，高层价格在5000元/平方米左右。与长春市主流项目价格接近，汽开区长沈路版块聚集了十余个项目，居住区氛围已经形成，以上项目在汽开区也属于中高档项目。目前汽开区没有高端项目，导致区域内有高端需求的客户外流，本项目即可填补市场空白，吸引区域内高端需求客户。项目分析项目分析本项目分析本项目分析人口规模：规划确定至2020年，本分区人口规模为42.5万人。用地规模：规划确定至2020年，本分区用地规模为54.5平方公里。“双心”：指开发区建成区现状的东部中心和规划建设的西部中心。“三

24、翼”：即：南北生产翼、中央核心翼。南北生产翼主要是现状一汽一、二厂区生产功能的自然延续；中央的核心翼主要布置居住和核心功能，是由现状生活区的延续，核心区功能布置在高速公路以内，居住功能向外侧延伸，并融入自然的环境中。三翼之间有楔型绿地隔离。政府规划的逐步落实，将使土地属性发生改变，价值将极大提升。汽开区规划汽开区规划本项目位于汽车厂东风南街与长沈路之间，其中飞跃路将来是连接汽开区与高新区主干道，周边配套齐全，与一汽新世纪超市仅200米，与欧亚卖场又有一桥之隔，无疑是车城核心地段，居住之首选。 劣势劣势优势优势机会机会威胁威胁汽车厂核心区域长沈路首席，位置优于竞争项目，配套较好，毗邻欧亚卖场、新

25、世纪超市。据市区位置偏远，很难吸引全城客户。没有唯一的资源，与蓝调相比较差。土地属性问题。交通拥挤，路况差。swot分析地段未来汽开区核心居住区，有发展潜力。目前居住环境差。不是主要住区和汽车厂核心。长沈路货车多，速度快噪音大，相对危险。建面近27万平方米真正人车分流全地下停车位1000多平方米的幼儿园3000平方米会所室外篮球场、网球场以纯洋房为主、品质提升汽车厂核心区域本项目由gdbn规划公司鼎力规划，采用最流行的规划理念，从整体规划看，该项目无论从体量、产品、品质、配套、都是汽车厂最高端的项目。 劣势劣势优势优势机会机会威胁威胁土地成本低，在建设成本上可控性强户型及配比好建筑风格明确采用

26、国际最近规划客户对市场观望态势东皇团购价格低swot分析品质合作建房成本低，可以弥补不足。品牌初步认知，对客户有积极的影响。通过高端品质及形象树立区域第一形象10年合作房销售土地无拆迁、无围挡，只能靠销售引导、付款比例高交工时间晚通过分析，本项目的核心是卖点是车城核心地段，车城首席高档洋房社区.核心尊域核心尊域 荣冠车城荣冠车城项目定位：客户分析客户分析高新技术开发区经济技术开发区人民广场汽车产业区玉米产业区净月潭旅游经济开发区客户群分析客户群分析一汽区域位于城市发展主轴上u一汽区域处于规划中城市主要发展轴；u主要的工业区，主要受一汽辐射，产业为汽车研发、制造、零部件加工等，产业发达；u区域目

27、前高品质住宅供应较少，不能完全满足区域内住宅需求。地缘客户较少承接了市区和一汽的外溢消费力项目档次较为丰富自身购买力强劲，居住品质一般，过去无高档项目供应，大量高端消费力外溢部分自身地缘客户，政府、客车厂等凭借交通优势，吸引市区客户任借环境优势，吸引一汽中高客群城市购买核力动力源市区置业成本较高，消费力外溢绿园 朝阳一汽 高新客户群分析客户群分析“一汽”消费力充足，但部分高端置业人群外溢 现状：现状：绿园、高新区承受市区外溢消费力现象明显 未来：未来：一汽区域的外来客户群也将逐渐显现 市区供应量较少，价格走高； 绿园、高新、朝阳区的消费动线继续延展 一汽土地放量，未来市场供应中心。人民广场人民广场购买动力源购买动力源客户群分析客户群分析市区的客户，亦会流入本区。主力客群应定位于主力客群应定位于“一汽一汽” 主力客户来源一汽几个主厂区、相关配件厂；其他与汽车产业相关的高收入者； 普通收入目标客户特征生活状态上，主要是基本居住需求的解决以“第三代汽车人”为主，年龄较轻，主要在3035岁之间；客户群分析本项目消费者定位主力客群应定位于主力客群应定位于“一汽一汽” 中高收入目标客户特征生活状态上，属于追求居住品质升级、生活改善的客户以“第二代汽车人”为主，如各厂