【全面解读《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范【2018】4号文》

1、全面解读国有建设用地使用权出让地价评估技术规范为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为， 2013年4月8日，国土资源部制订并公布了 国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）（以下简称“旧版规范”）， 文件有效期5年。在过去5年里，该文件有效规范了国有建设用地使用权出让地价评估以及 补缴地价款的评估活动。鉴于旧版规范将于今年4月8日失效，加之旧版规范在执行过程中遇到的诸多问题， 2018年3月9日，国土资源部制定并印发了国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（以下简称“新版规范”）。新版规范自 2018年4月9日起施行，但并未明确文件 的有效期。本文就新旧两版规范的内容进行对比，以期为大

2、家在该文件的理解和应用上提供帮助。一、出台背景在地价管理层面。为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，完善国有土地使用权 出让制度，规范国有土地使用权出让程序，国土资源部相继发布了协议出让国有土地使用 权规定（中华人民共和国国土资源部令第 21号）、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用 权规定（中华人民共和国国土资源部令第 39号）等一系列文件。这些文件明确了国有土地 招标拍卖挂牌和协议出让的范围，规范了招标拍卖挂牌和协议出让的程序，确立了经营性土 地招标拍卖挂牌出让制度，通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度， 促进决策的民主化、科学化和规范化，保证土地市场的健康发展。但是，国

3、有土地出让过程中仍然存在着一些问题，其中主要是少数地方政府国有土地出 让信息公开程度较低，操作行为和操作程序不够规范，存在诸如行政部门按已有文件确定底 价或直接自定底价的情况。这不但有悖于制度的公平、公正性原则，而且也不利于国有土地 出让制度的真正落实，不利于更大程度地发挥由市场配置土地资源的基础性作用。在地价评估层面。在实际地价评估过程中，土地估价机构也面临由于相关评估规定不够 具体，地价评估缺乏相关技术指引的难题；同时，存在评估地价时受到行政干预，以及市场 不断出现新情况等问题。因此，针对上述地价评估管理及技术层面存在的问题，为进一步完善国有土地使用权出 让制度，规范国有土地使用权出让程序

4、，国土资源部于2013年4月正式印发旧版规范。旧版规范的制订是在2013年4月，特定的市场环境与时代背景，赋予了旧版规范 相应的实施目的，这也让旧版规范在执行过程中面临着前所未有的困难和挑战。旧版规范在历经了 5年的风风雨雨后，终于完成了她的使命，新版规范除了继承旧版规范 的衣钵之外，还在很多地方做了改进。二、新版规范地位针对旧版规范在执行过程中遇到的地方政府规范性文件与旧版规范不一致的问 题，新版规范再次强调，各地自行出台的出让地价评估政策与新版规范不一致的， 以新版规范为准。这就更进一步的统一了行业技术规范，杜绝“各自为准”的现象发生。同时明确，在2018年4月9日前受理，但至4月9日仍未

5、出具土地估价报告的，可按新 版规范执行三、适用范围新版规范由集体建设用地使用权流转改为集体建设用地使用权依法入市；同时，删 减土地他项权利出让涉及价格评估的情形。这部分的改动有利于推动农村“三块地”改革涉 及到的集体经营性建设用地依法入市。内容旧版新版差别适用 范围国有建设用地使用权租赁、集体 建设用地使用权流转、国有农用国有建设用地使用权租赁、 集体建 设用地使用权依法入市、国有农用 地使用权出让等涉及的地价评估， 可参照本规范执行。由集体建设用地使用权 流转改为集体建设用地 使用权依法入市； 删减土地他项权利出 让。地使用权出让、土地他项权利出让涉及的价格评估，可参照本规 范执行。四、引用

6、标准和依据新版规范同步引用了最新版本的标准和依据，同时，为充分体现中华人民共和国 资产评估法（以下简称“资产评估法”）对土地估价新的、更高的要求，以及与技术 规程更好地衔接，资产评估法作为新版规范的编制依据写入其中。并且，为了迎合 农村“三块地”改革试点，大力推进的美丽乡村建设，将农用地估价规程，以及 2017年 新出台的标定地价规程也加入到新版规范的引用标准条文行列。五、土地估价专业评估师新版规范在对出让地价评估定义上，将原来“土地估价师”修改为“土地估价专业 评估师”，此处修改在从业人员范围上更加贴合 2016年发布的资产评估法中的有关规定。第二章第八条“评估专业人员包括评估师和其他具有评

7、估专业知识及实践经验的评估从 业人员。”六、评估方法选取要求针对评估方法选取上的要求，在旧版规范修改征求意见过程中多数反馈执行难度较 大，主要是由于部分地区尚未公布基准地价或基准地价已超过六年未更新，其他公示地价亦 尚未部署开展，无法使用公示地价系数修正法进行评估；并且对于经营性用地价值评估，使 用成本逼近法进行评估较难反映实际市场地价水平。此时，在成本逼近法和公示地价系数修 正法两种方法中选用一种方法进行评估就会存在困难。而新版规范对评估方法的选取，依然要求至少“三选一”、“二选一”，继续保证 地价评估的客观、合理性要求。七、评估程序新版规范明确，出让地价评估的业务来源是由土地估价机构通过接

8、受国土资源主管 部门（或出让方）委托而得；对现场工作的要求也从“实地调查”到“实地查勘”，进一步 强调土地估价专业评估师进行现场查勘的程序要求；同时，新版规范明确“估价报告需 由两名土地估价专业评估师签署”。八、评估方法1、新版规范将文中所有的“案例”改为“实例”，更强调实例的真实性；同时，将 市场比较法中“历年交易实例”改为“近三年交易实例”，要求实例的选取更加贴合当前社 会经济环境与房地产市场发展水平，估价结果更符合市场实际。内 容旧版新版差别成（1）国家或地方从土地出让收入或 土地出让收益中计提（安排）的各类 专项资金,包括农业土地开发资金?（1）国家或地方拟从土地出让收入或 土地出让收

9、益中计提（安排）的各类专 项资金，包括农业土地开发资金、国增加了 “新增耕地指 标和城乡建设用地本国有土地收益基金 ？农田水利建设有土地收益基金、农田水利建设资金、增减挂钩节余指标逼资金？教育资金？保障性安居工程资教育资金、保障性安居工程资金等，等指标流转费用，不近金等，以及新增建设用地土地有偿以及新增建设用地土地有偿使用费、得计入土地成本”的法使用费，不得计入土地成本，也不得新增耕地指标和城乡建设用地增减挂要求；删除了对“土技计入出让底价？钩节余指标等指标流转费用，不得计地增值收益率或收术（4）确定土地增值收益率或收益额，入土地成本，也不得计入出让底价。益额”方面的要求；要应符合国土资源部办

10、公厅关于完（4）评估工业用地出让地价时，不得以将原6.3.3 中对工求善企业改制土地估价报告备案有关当地工业用地出让最低价标准为基业地价评估要求的问题的通知（国土资厅函2009311号）的规定？础，推算各项参数和取值后，评估出 地价。内容提至此处。九、特定情况评估要点新版规范将原（1）生地评估、（2）通平不完全时的地价评估两点合并说明，整体 评估技术思路不变。内容旧版新版差别特定情 况评估 要点6.1 （ 1）生地评估。生地出让评估，应先评 估熟地地价，再核减通平所需的开发费用。（2）通平不完全时的地价评估。视开发程 度不同，根据当地各项通平开发所需的平均 费用水平，对熟地地价进行逐项减价修正

11、。6.1（ 1） 土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平 的，先评估当地正常开发程度下 的熟地地价，再根据当地各项通 平开发所需的客观费用水平，逐 项减价修正。将原（1 ）生 地评估、（2） 通平不完全 时的地价评 估两点合并 说明。十、特定条件招拍挂出让方式新版规范根据近年来市场环境和政策要求的变化情况，与时俱进地增加了“竞自持 面积”这项条件；同时，新增“出让时约定租赁住宅面积比例”条件下的评估技术要求，将 近年来国家大力鼓励的用于长期租赁的住宅用地纳入新版规范范围，使这类评估工作有 据可依，也为这类工作的全面开展打好了基础。内容旧版新版差别特定 情况 评估 要点6.1（ 1）生

12、地评估。生地出让评估，应先评估熟地地价，再核减通平所需的开发费用。（2）通平不完全时的地价评估。视开发程度 不同，根据当地各项通平开发所需的平均费 用水平，对熟地地价进行逐项减价修正。6.1 （ 1） 土地开发程度不足。 土地开发程度未达到当地正常 水平的，先评估当地正常开发 程度下的熟地地价，再根据当 地各项通平开发所需的客观费 用水平，逐项减价修正。将原（1）生地 评估、（2 ）通 平不完全时的 地价评估两点 合并说明。4十一、协议出让和补缴地价款新版规范删减了“从高缴纳”、“择高确定”等要求，从某种意义上说，这减轻了 改变土地使用条件补缴纳地价款的经济负担，有利于调整土地利用以适应市场需

13、求，促进土 地节约集约利用。1、当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，不再建议“从高缴 纳土地收益”。内 容旧版新版差别协 议 出 让6.2.2协议出让(2)类型二？对划拨土地使用权人申请 以协议出让方式办理出让，当地对划拨土地使用权补办出让手 续应缴土地收益有明确规定的，应与评 估结果进行对比，在土地估价报告中明 确提示对比结果，并建议从高缴纳土地 收益？6.3 协议出让(2)划拨土地办理协议出让。 使用权人申 请以协议出让方式办理出让，.当地对划拨土地使用权补办出让手续应 缴土地收益有明确规定的，应与评估结 果进行对比，在土地估价报告中明确提 示对比结果，合理确定应缴土

14、地收益。不再建议“从高 缴纳土地收益”2、调整容积率的，楼面地价不再“择高确定”；用途与容积率同时调整的，新用途楼面 地价不再“择高确定”，同时，明确了容积率调整前后均低于1时楼面地价的核算方式。内容旧版新版差别调整 容积 率调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘 以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内 容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日调整容积率的，需补缴地价款等于楼 面地价乘以新增建筑面积，楼面地价 按新容积率规划条件下估价期日的楼 面地价确定。不再“择 高确 疋的楼面地价，原容积率规划条件下的评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行容积率调整前后均低于 1的，按容积期日

15、修正后在评估期日的楼面地价。率为1核算楼面地价。用途 与容 积率 同时 调整用途与容积率冋时调整的，需补缴地价款等于 新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、 旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定： 新容积率、新用途规划条件在评估期日的正产用途与容积率同时调整的。需补缴地 价款等于新用途楼面地价乘以新增建 筑面积，加上新、旧用途楼面地价之 差乘以原建筑总面积。新用途楼面地 价按新容积率、新用途规划条件的正市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在常市场楼面地价确定，旧用途楼面地 价按原容积率规划条件下的正常市场 楼面地价确定。评估期日的正常市场楼面地价。

16、旧用途楼面地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地 价确定。十二、已出让土地补缴地价款的估价期日新版规范在已出让土地补缴地价款的估价期日上，从“国土资源主管部门同意补缴 地价时”修改为“国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点”，此修改有效解决了实际 工作中因国土部门同意补缴地价时间不确定，及该时点与业务受理时点间隔过长时，土地市 场价格存在较大变动而导致补缴地价存在争议的问题。十三、合并计算应补缴地价款6新版规范将用地结构调整纳入调整用途的情形，明确用地结构调整及多项条件同时 调整的，可合并计算应补缴地价款。内容旧版新版差别调整用途调整用途的，需补 缴地价款等于新、 旧用途楼面地价 之差乘

17、以建筑面 积。新、旧用途楼 面地价均为评估 期日的正常市场 价格。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价 之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期 日的正常市场价格。用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带 来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的合并计算应补 缴地价款楼面地价按调整结构后确定。工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。多项条件 同时调整-多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分 别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应 补缴地价款。十四、工业用地评估新版规范删减了工业用地调整容积率、工业用地出让评估的技术