调控下的房企管控

1、调控下的房企管控 房地产可以说是为数不多受全民关注的行业之一，它的一举一动都牵动着平凡民众的敏感神经。近期，房地产最大的动向莫过于地王的持续产生，与此相对应的是房企大规模的融资。 今年的9月，开发商尚未开头大面积放量收金，土地市场就先热闹起来，高价地频现。 融创和新鸿基相继在x市和x市拿地，一线城市土地温度骤升，苏州、杭州等二线城市旋即跟上，地王热快速扩散到中西部城市。据媒体报道，9月12日，一宗起拍价70亿元，起始楼面价9800元/平方米的地将被挂牌出让，到时将成为武汉的总价以及单价双料地王。 高地价的不断产生无形之中也在推动房企的融资规模。 近期，华夏幸福和招商地产相继抛出融资方案，分别募

2、集资金大约60亿元和16.2亿元。此外，新湖中宝、荣盛发展、金科股份、x市城建等公司的再融资规模也都达到数十亿元。 作为一个资本撬动型的行业，"用银行的钱做房地产"已经成为中国房地产行业的特别现象。近期，有关媒体爆出杭州的房企-x省谛都控股集团有限公司已经资金链断裂。 随着新国五条的实施、银行信贷、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，房地产行业的经营环境也在进行着最为深刻的变化，中国房地产将走向何处？高价地块接踵而来，这又会给房企管控带来何种挑战？ 一、房地产管控面临的挑战 纷繁复杂的经济环境、频繁产生的高地价，这些都在考验着开发商的管控能力。从经营环境看，开发

3、商面临着来自企业内外部政策法规、客户、竞争者等各方面的压力。 在外部环境上，开发商面临四个方面的挑战。其一，融资环境不佳。一方面土地价格不断上升，另一方面银行银根紧缩。中国指数研究院最新发布的"中国300城市土地市场交易情报"指出，今年以来，x市、x市、广州、深圳等十大重点城市房地产市场持续高位运行，带动土地市场不断升温，土地出让金屡创新高。同时，相继有媒体爆出各大城市房贷普遍吃紧，出现利率上浮的状况，如何通过创新融资渠道获得巨大的资金支持，突破资金困局，抵挡风险并发展壮大，是令开发商最为头痛的问题。其二，政策环境严厉。政策监管力度不断加大。随着房价节节攀升，从缓和社会矛盾

4、、保持行业健康稳定发展的角度动身，中央多次出台了宏观调控政策，一次比一次严厉。其三，开发环境要求越来越高。其四，竞争环境激烈，项目成本不断上升。 在内部环境上，开发商同样面临三个方面的挑战。其一，成本的掌握问题突出。由于土地增值带来巨大的溢价收益，开发企业普遍在成本掌握意识方面相当薄弱。而随着地价大幅攀升，造成了开发成本的不断上升，对开发成本的掌握日益迫切。其二，财务风险突出。众多资本实力不足的中小开发商在融资渠道较为单一的前提下，已难以应付昂扬的开发成本和规避高额的风险。房地产行业日益成为资本巨人占主导地位的游玩场所，房地产企业之间的竞争关键在于品牌的竞争，而从目前来看，很多开发商的品牌建设

5、仍旧特别落后，主要表现在品牌意识薄弱，目标模糊，手段单一，缺乏整体统筹考虑等等方面。 二、房地产将往何处去？ x市中原研究总监张大伟曾对相关媒体称，据他测算，根据今年频出的地王测算，房价将来需要涨幅达50%才能符合地王预期。有些高地价毕竟该不该拿下？要做房地产生意，必需对将来的市场发展趋势和房地产行业的商业模式和形态有个预估和感知，除此之外，还要对房企自身的管理能力、资金状况等有个清楚地熟悉，才能做出相应的决策。 我们首先必需思索的问题是中国房地产将往何处去，要搞清晰这个问题的第一步就是要理解城市将来会长成什么样子。这个问题很少有人研究，但是要做房地产生意就必需研究，否则一定会吃亏。 将来城市

6、会是什么样子？至少有这些层次。 1、最中心，核心金融圈，经济圈和生活圈。 2、核心政务文化区-市政府，各大局委办全部搬到远郊去，拉动城市再发育。 3、核心商务圈，外围商务圈，生活圈。 4、都市型迷你园区。 5、沿高铁的物流园区，工业园区，沿公路交通网的物流园区，工业园区。 6、再往外围走，就是工业区，但一定会区块化,。 7、互联网产业区，创意产业园区。 8、形成几个文化带-博物馆，景点连缀而成，把城市里这样重要的力气串在一起。 9、远郊会是经济园区，科技园区。 10、再远一点，会出现以企业为核心的企业园区。 比如，一个真正睿智的企业家一定会看到，杭州以后会和英国伦敦的产业结构异常相似，创意产业

7、，高科技，基因产业，次金融中心（各种保险产品，清算中心，各种期货产品，基金产品，全国性的财宝管理中心）。 理解了城市的发展，企业家还需要分析将来多种地产形态，只有这样，才能破局。假设以住宅地产为主，积极探索和组合商业地产、工业地产、旅游地产、物流地产、文化地产，那么就要探索一个最基本的问题，这几种形态怎么平衡。假如说住宅地产有了一套比较成熟的管理模式，其他模块该怎么管理。住宅地产企业的组织能力基本挖掘到头了，其管控模式也都成熟的差不多了，因此必需要突破： 1、第一个突破，大盘商模式：任何一个开发商都得弄明白，真正上台阶的就是一生里的那几个超大项目超大盘。用一连串的小项目，缔造品牌，拉动发展，特

8、别困难，因此要用大盘模式。 1）优质开发团队是稀缺的，所谓千军易得，一将难求，用大将去做小盘，这是最大的铺张。一个是职业经理人本身没有成就感，另外公司再舍得激励，经理人的收益也是有上限的。 2）大盘模式是从土地整理开头，通过一系列工作和布置，其实是锁定了土地价格。 2、第二个突破，金融加制造双思维做地产：物流地产、工业地产怎么做？文化地产怎么做？遗忘用制造思维去做地产，或者单纯用制造思维做地产，都是失败的，地产的综合性太强，必需用金融加制造双思维去做地产。 比如工业与物流地产的典范-普洛斯的模式形成了多层次利润模式-土地，房租或厂租，物流设施，包括仓库，还有一个特别大的第三方配货能力、第四方物

9、流解决方案设计能力。其工业-物流地产的特点，是在码头、空港、高铁、高速公路站点特别齐全的地方，通过占据有利地形，形成多个特别浩大的超级多功能综合体-拥有多个码头，多个货场，多个物流处理中心，分拣中心，多个仓库，它们之间本身就是有机的，不能把独立开来，所以它有一个综合运营功能。 3、第三个突破，做大代建：真正的一线开发商，下一步还会大规模做代建。但代建靠什么才能真刚要做大呢？原动力是品牌，是持续扩张的影响力，是高可见性的管理体系，否则其他开发商怎么能够接受代建呢？简洁地说，代建能够刮走多厚的油呢？ 绿地为什么能够从其他项目上刮走较厚的油呢，因为共享品牌，设计再从中赚一道钱，施工保住平均利润就好，有现金流支撑母公司的开发主业，还有较好的销售技术，把这个城市里的黄金客户名单拿走，尤其是最近的黄金客户名单，是