苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报告

1、(1) 商圈分析(2) 人口分析(3) 商业现状(4) 未来人口分析(5) 市场分析(6) 功能建议(7) 潜在竞争分析(8) 住宅分析 (9) 项目定位(10)建筑指标(11)业态分布(12)租售安排(13)财务预算(14)联络和查询(1) 商圈分析一级商圈1苏州大学苏州大学东校区东校区百安百安居居项目项目欧尚欧尚家乐家乐福福外企聚集区域外企聚集区域(1) 商圈分析商圈范围1.1 一级商圈以项目为中心，四周步行20分钟为标准（半径两公里）。一级商圈北达中新路，南至机场路，西起护城河，东靠星明街。商圈中包括欧尚大卖场、百安居建材市场、苏州大学东校区等等。项目所在区域公交线路有18路、46路、4

2、7路、48路、109路、148路、60路等。3(1) 商圈分析卫星图片金鸡湖路金鸡湖路庄先湾路庄先湾路莫邪路莫邪路中新路中新路星明街星明街苏嘉杭高速苏嘉杭高速东环路东环路机场路机场路1.2 左图为区域的卫星图片，项目地处东环路与金鸡湖路的东南交汇处，位于商圈的核心位置。项目交通便捷，离市中心15分钟车程，离园区湖西cbd只有5分钟车程。苏州大学苏州大学东校区东校区4干将路干将路项目项目百安百安居居欧尚欧尚苏苏州州高高新新区区(1) 商圈分析二级商圈1.3 项目二级商圈以驱车半个小时为标准：包括苏州市级商业中心观前商圈、区域商业中心南门商圈、石路商圈、十全街/凤凰街商业、杨枝塘路商圈和工业园区湖

3、西商务功能区。5干将路干将路人民路人民路景德路景德路观前观前南门南门石石 路路滨河路滨河路苏苏州州工工业业园园区区金金阊阊区区沧沧 浪浪 区区东环路东环路金鸡湖路金鸡湖路吴吴 中中 区区平平 江江 区区项目项目(1) 商圈分析观前商圈1.3.1 观前商业功能区北达因果巷-旧学前，南至干将路，西靠人民路，东起临顿路。观前商圈为苏州商业功能最为齐全的都市核心，商圈商铺经营类较多，餐饮行业基本平衡，休闲娱乐、酒店服务类所占比例不足。6因果巷因果巷浦东发展银行粤海酒店雅戈尔皇朝大酒店乔司空巷乔司空巷中国银行麦当劳肯德基久泰商厦新华书店华联商厦亨达利中天百货万宝银楼龙凤金店协和百货劳保用品店工商银行新世

4、纪广场好人小吃瑞福祥丝绸麦当劳食品商场承承德德里里平平安安坊坊施施相相公公弄弄美罗茂昌第二 必胜客商城 眼镜 医药店哈根达斯星巴克 航天大厦 五星家电兰花街兰花街大大成成坊坊松鹤楼得月楼新楼必胜客 (肯德基)票务中心 叶受和采芝齐东来仪土特产店朱鸿兴豫园商城肯德基金鹰国际商城观成巷观成巷皮市街花鸟工艺品市场大鸿运酒店乾泰祥财神殿雷尊殿西西脚脚门门东东脚脚门门三清殿正山门门姆阁文昌殿黄天源 稻香村洙洙泗泗巷巷第二医药店旧学前旧学前长发商场电信商场九胜巷九胜巷韶韶磨磨针针巷巷交通银行 少年宫塔倪巷塔倪巷电信营业厅大井巷大井巷人民商场肯得基青年路青年路小公园太监弄太监弄得月楼观凤商场 五芳斋面馆元大

5、昌酒家新聚丰上海老正兴苏州小吃园王四酒家碧凤坊碧凤坊雅戈尔富宫大酒店和氏春秋文化广场颜家坊颜家坊富仁坊巷富仁坊巷调风巷调风巷莲目坊莲目坊古董书店广场酒店因果巷因果巷观观 前前 街街干干 将将 路路临临顿顿路路人人民民路路中山大厦皇后丝都苏州商城邮政局老妈米线城隍庙景德路景德路第一百货工商银行曲园大洋百货鹤园宜多宝巷宜多宝巷嘉余坊嘉余坊怡园公交站台公交站台公交站台(1) 商圈分析观前地图注：观前商圈业态详图7玄妙广场宫宫巷巷(1) 商圈分析业态分布结论：整个观前的商业以服装业为主，占了该区域商业数量的四分之一（不包括大型商场）；其中在观前步行街上是以中高档的专卖店的形式存在，占了该区域服装业的5

6、0%。餐饮业在该区域的行业数量中仅次于服装业，主要是以中档的店面以及特色的地方小吃为主要的经营方式，并且在区域上比较集中，大部分集中在太监弄两侧。该区域商铺的另一特色是在观前及观南是以中高档的经营种类为主，观北是以中低档的服装、餐饮类为主要的经营形式。8(1) 商圈分析石路商圈1.3.2 石路商业功能区范围为北临上塘街，南至爱河桥路，西起广济路，东靠护城河。 2003年石路商圈进行了现代化的改造，商圈以步行街的形式出现，逐步形成一个人气旺盛、功能齐全，极具商业开发价值的闹市区，总商业面积达150000平米的石路商圈将成为苏州第二大市级商业中心。9上塘路护城河金门路广济路阊胥路石路步行街锦江之星

7、留园店上上 塘塘 街街留园路留园路五洲大饭店中国银行精品商厦长江钟表桂林之星宾馆新世纪大酒店苏大宾馆pp小天使广场p越洋流行商厦石石路路步步行行街街金阊医院金阊区人民政府君怡大酒店ppp建设银行永乐家电金金 门门 路路苏州名店街苏州名店街新风巷新风巷工商银行亚细亚商厦泰伯圣像 小公园状元亭 神仙庙 万人码头 肯德基必胜客商务宾馆 老妈米线咸亨酒店 老妈火锅瑞福祥丝绸 石路国际商城石路步行街管理办公室五星家电p招商银行 太平坊石路中心广场p老阊门金店文化用品商厦葫芦庙旧址p阊阊胥胥街街广广济济街街苏宁宾馆葫芦街葫芦街神仙街神仙街忠诚药店ppp名人街名人街孙武塔金阊亭名人馆阊门诗画廊吴门四才子南南

8、浩浩街街护城河(1) 商圈分析石路地图注：石路商圈业态详图10结论：石路商圈整体业态比例和观前相似，大型商场、服饰类占很大比例，分布石路商圈的各个区域，餐饮则主要集中在南浩街-神仙街；总体而言，石路商圈相比观前商圈周边环境有待改善，业态总体定位要低。11(1) 商圈分析南门商圈1.3.3 南门商业功能区范围为北临新市路，南至护城河，西起南园新村，东靠竹辉新村。区域形成以泰华商城、餐饮广场、瑞富广场和地上、地下商业街为主要支撑的现代休闲商业功能区。12新市路竹辉路人民路护城河泰华商城瑞富广场结论：南门商圈主要以大型商场泰华商城为核心，和周边的盘门三景、文庙、沧浪亭共同构成新南门的商贸中心区；由于

9、商圈体量不大，业态定位不如观前、石路商圈。13商圈服饰餐饮休闲娱乐宾馆大型商场工艺品珠宝通讯器材其他观前商圈25%15%8%7%34%5%2%4%石路商圈19%12%5%6%38%2%8%10%南门商圈32%17%6%4%1%2%38%结论：观前商圈综合大商场、餐饮、专卖店、小商品店；大商场主要位于观前街的东西两端，观前街上主要是一些专卖店、金店、银行等面积相比大商场小得多的店面，餐饮基本归于太监弄和碧凤坊，小商品则位于玄妙观小商品市场内；石路商圈是一个环形，其沿街大都为大商场、银行、餐饮、金店及影院等，而专卖店、服装店之类集中到亚细亚北面的名店街内；南门商圈相比观前、石路商圈目前的业态定位逊

10、色的多，目前除了泰华商场和瑞富广场外，其他业态较缺乏。上述三个商圈发展较成熟，但商铺经营类过高，休闲、娱乐和餐饮服务类比例不足，对商圈的发展和完善有消极影响发展新的、有规模的商业服务业势在必行。(1) 商圈分析商圈比较分析141.3.4 十全街商业包括一条仿古商业街和一条水上旅游风光带，形成了集丝绸绣品、古玩字画、文房四宝、民间工艺、风味小吃、饭店于一体的特色。近年来该街在成为苏州有名的商业旅游文化街之后，目前业已发展成为颇有名气的酒吧一条街。1.3.5 杨枝塘路商圈位于园区西部，包括苏园一街区和东城世纪广场，苏园一街区为临街商铺，业态包括餐饮、超市、饭店等；东城世纪广场包括家乐福大卖场、国美

11、电器和东城新天地（小商铺）。(1) 商圈分析其余商圈简介15(1) 商圈分析湖西简介1.3.6 湖西商务功能区范围为位于工业园区一区的中轴线上，北起苏绣路，南至苏惠路，东起星港街，西至星生街。功能定位为商业服务、金融贸易、保险、中介等现代服务业，以及高档商务办公、娱乐休闲等功能，并积极吸引跨国公司分部、外资银行进驻。 金鸡湖路金鸡湖路东环路东环路cbd（中央商贸区）（中央商贸区）16住宅区住宅区项目项目1234567108131412911 (1) 商圈分析湖西中央商贸区17苏 绣 路苏 惠 路苏 雅 路星明街星都街星海街星原街星汉街星阳街现 代 大 道星港街星桂街(1) 商圈分析邻里中心分布

12、图玲珑湾邻里中心玲珑湾邻里中心沁苑邻里中心沁苑邻里中心新城邻里中新城邻里中心心贵都邻里中心贵都邻里中心师惠坊邻里中心师惠坊邻里中心湖东邻里中心湖东邻里中心项目项目18(1) 商圈分析邻里中心简介19项目名称项目名称地址地址建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）楼层楼层备注备注新城邻里中心新城邻里中心现代大道158号21600四层第一座贵都邻里中心贵都邻里中心中新路8号11000四层第二座师惠坊邻里中心师惠坊邻里中心星海街169号12300四层第三座湖东邻里中心湖东邻里中心星湖街178号30000四层第四座沁苑大厦邻里中心沁苑大厦邻里中心现代大道201号11800三层第五座玲珑大厦邻里中心玲珑大厦

13、邻里中心玲珑街58号19800主楼二层，局部六层第六座(2) 人口分析干将路干将路中新路中新路东环路东环路金鸡湖路金鸡湖路苏嘉杭高速苏嘉杭高速古古城城区区工工 业业 园园 区区金金 鸡鸡 湖湖北环路北环路 312国道国道临临顿顿路路 凤凤 凰凰 街街 带带 桥桥 路路南环路南环路 东兴路东兴路星星港港街街韶山花园韶山花园东城明月东城明月东港二村东港二村徐家浜新村徐家浜新村永林新村永林新村宏葑新村宏葑新村夏园新村夏园新村东振花园东振花园城市水岸城市水岸天娇美地天娇美地御葑庭御葑庭文瘁苑文瘁苑东城世纪东城世纪独墅苑独墅苑创智赢家创智赢家2.1 区域核心辐射2公里内，人口约15万，其中目标人口8万。

14、20小区占地面积（）固定人口略计（人）小区占地面积（）固定人口略计（人）长风新村300003500葑门路14号小区33001800永林新区2800009000宏葑四村25000800永林二村1600006700富华苑18000600东城明月15000350风华苑13000400东港新村2370009375西街花园240001800怡乐花园18000420天骄美地公寓153001100三星苑11000220里河新村3600007000东环新村3000006347杨枝塘新村2640009000东淳苑520002200学林新季22000600新湘苑800001200葑谊新村1200004000相门新

15、村24000010000金枝苑400001250绿城花园17000500河北新村32800600韶山花园200001300河南新村34900900书香苑15000300现代花园24600650徐家浜一村250001900杏秀新村35400650徐家浜二村1490002600创智赢家19300950徐家浜新村270001950东振花园230002200宏葑新村15000500东城世纪277491500庄先湾新村262001340文萃苑22000500(2) 人口分析2.2 区域人口组成主要为当地人群、私营业主、企业人员（园区占多数）、学生（企业人员和学生租房）、以及部分外地、外籍居民，消费相对较

16、高。私营业主的月收入在8000-12000元，园区外企中高层的平均月收入在5000元以上，学生属于消费群体，其他月收入在2000-5000元之间。21注：上表为区域人口粗略统计(3) 商业现状金鸡湖路金鸡湖路庄先湾路庄先湾路莫邪路莫邪路干将路干将路星明街星明街苏嘉杭高速苏嘉杭高速东环路东环路机场路机场路3.1 区域内商业分别为金鸡湖路周边商业（包括欧尚超市、百安居建材市场、沿街商铺等）、苏州大学附近商业以及干将路附件商业（宾馆、餐饮等）。但除了欧尚超市周边人气很旺以外，其余都不成气候，区域商业偏少，不能满足日益增长的人群需求。苏州大学苏州大学东校区东校区22中新路中新路项目项目欧尚欧尚百安居百

17、安居(3) 商业现状区域业态构成目标消费者商家特点及组合发展潜力下一轮城市发展中心市区和工业园区交界区域购物、文化娱乐、休闲（数量少）该地区及外来消费者以大型超市为核心，配套休闲、餐饮、娱乐为一体的城市区域性广场下一轮城市发展核心，商业处于空白，方便开发市级商业中心市中心（观前商圈）购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费者功能齐全的都市商务核心，包括大型百货、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务商业饱和，且业态比例不合理区域商业中心南门、石路、新区、园区邻里中心购物、文化娱乐、休闲该地区及外来消费者以大型超市为核心，集聚一定数量的便利店、餐饮店、专卖店商业

18、相对饱和，向市级商业中心的目标努力居住区商业居民聚居的大型住宅小区提供最邻近地区的每日必修的、最基本的便利消费社区居民以中型超市为主，配以农贸市场及若干生活服务设施服务周边居民为主结论：二级商圈商业饱和，且定位已成型，发展空间不大，项目所在一级商圈地处古城区和工业园区老新商业的交界区域，可兼顾到不同人群，发展潜力较大，可瞄准区域缺乏的业态，商业定位与区域发展相匹配。23(4) 未来人口分析4.1 该区域人口约15万，流动人口10万，未来三年将增加20万人口。数据来自苏州市东环路改造指挥部24(5) 市场分析通过以上商业、人口分析，可得出项目的优势如下：观前、石路等传统商区已无法适应苏州市经济与

19、社会发展的需求；发展新的、有规模的商业服务业势在必行；依托其位于古城区和工业园区中心的地理位置及近年来城市基础改造的快速进行，东环路区域将成为苏州下一轮城市发展的中心;本项目周边至今没有核心的商业可以满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐的需求，项目的适时出现，旨在创造一个区域性大型商业中心所展现出的现代都市生活的风采。本案有开辟新的商业圈的机会25(5) 市场分析我们认为中高档商圈应具备的商业功能有： 国际知名品牌大卖场、超市，如家乐福； 中高档服装的精品商场，如苏州美罗； 专业性、高档次商场，如百安居； 高档会所、spa馆； 高品质写字楼、宾馆 高品质、国际知名的特色街区。下面我们来看看，就本案

20、来说，那些商业设施比较符合本项目26(6) 功能建议功能竞争现状和趋势财务分析建议宾馆速8（待建）项目南面地块已有该业态避免竞争租售价位不会很高不建议引进中高档服装精品市场无短期内无法吸引客户短期内经营比较困难不建议引进写字楼有项目南面地块已有该业态招商时间可能会较长租售价位较高不建议引进专业市场（建材、家具类等）百安居与本项目所处地理位置不符租售价位不会很高不建议引进零售业（超市、电器）欧尚国美有利于提高本案人气租金不高建议引进高档美容美发、形体品牌店无将会大量吸引区域有这方面需求的客户租售价位较高建议引进品牌餐饮有，但不成气候可迅速提高本案人气，抬高其他铺位价格和后期铺位价格租售价位较高建

21、议引进休闲娱乐设施有，但不成气候可与其他商业互补租售价位较高建议引进书店无针对学生消费，为本案聚集人气租金不高建议引进结论：建议项目-1f定位大卖场，1f引进国际品牌，2f为电器大卖场/家居，3f为书店，4-16f为住宅。27欧尚欧尚百安居百安居百润发百润发(东环路店东环路店)好又多好又多沃尔玛沃尔玛百润发百润发(何山店何山店) 百润发百润发(苏福路店苏福路店)麦德隆麦德隆(7) 潜在竞争分析苏州大卖场28家乐福家乐福/国美电器国美电器（杨枝条路店）（杨枝条路店）家乐福家乐福（新区店）（新区店）项目项目营业面积/建筑面积（平方米）用途针对人群欧尚欧尚 22,300/31,900大卖场，主要服务

22、园区园区住户和外企员工家乐福家乐福杨枝塘路店杨枝塘路店11,900/17,500 大卖场，和电器卖场和住宅相组合，三区交叉地段机场路以南的居民，部分市区和吴中区家乐福 新区店12,600/18,000大卖场，和体育馆相结合新区和古城区消费人群百安居 11,500/16,500家居园区百润发百润发园区店园区店 12,600/18,000大卖场，体量不大现代大道以北的居民百润发苏福店18,200/26,000大卖场，周边商业杂乱苏福路区域居民(7) 潜在竞争分析苏州卖场简介29(7) 潜在竞争分析欧尚7.1.1 欧尚大卖场位于金鸡湖路和苏嘉杭高速公路交界处，由欧尚超市有限公司投资。建筑为框架结构，

23、上下二层，层高5.4米，一楼为停车场、美食广场，特色小铺和肯德基快餐店组成，特色小铺有19间，面宽有4.4米，深度4.4米，月租金6000元左右， 美食广场小铺有8间面宽3.4米，深度2米，后面有厨房间，月租金4000元左右。一层面积为13500平米，其中一层东面的停车场约6300 平米，共有停车位222个，一层西面为广场，约3000 平米，为广场及自行车停车场，一层至二层有四部电扶梯； 二层面积为13000 平米，共有特色小铺16间，面宽为4米，深度为2米，月租金4000元，其余为卖场部分，业态为文具，影像制品、日用杂品、家具、服饰、鞋帽、自行车、洗涤用品、图书，以及冷冻食品、鲜果、蔬菜、糕

24、点、饼干、果汁等。欧尚共有56个结帐出口，日人流量20000人，欧尚为吸引顾客将游5路线开辟至门口，另有19路、4路、28路、47路、16路在门口经过，吸引了大量客户。30(7) 潜在竞争分析家乐福杨枝塘路店7.1.2 家乐福大卖场位于东环路与杨枝塘路的东北交汇处，大卖场建筑面积17500平方米，包括地下一层和地面一层，拥有300个停车位，将于2007年上半年开业。另外，家乐福大卖场楼上即二楼为国美电器，整个东城世纪广场底层以家乐福、国美电器为核心，与东城新天地进行业态互补、有机融合，集购物，餐饮，娱乐，休闲，文化为一体。家乐福大卖场内部的小金铺面积2050平方米，目前入驻的业态有肯德基、集集

25、小镇、大娘水饺、九佰碗老汤面、海纳川、中国移动、金莎美容美发、自然美美容美发、李宁、安踏、奥康、丽婴房、衣臣、帛姿、幸运星童装、欧莱雅、美斯妮等等。31(7) 潜在竞争分析百润发园区店7.1.3 百润发大卖场地处东环路与三星路西北交接处，客流量极高，高峰时间几乎举步维艰，但因其时有特价物品推出，促使苏州人乐此不疲。百润发大卖场投资商为百润发仓储购物广场发展集团，为连锁经营企业，总部在上海，顾客实行会员制。大卖场结构为钢架结构，外部有停车场，计有车位74个车位，平时有百润发购物专线车进出。内部有门厅部，为总服务台，右手为进口，左手为出口。进入购物则分为两部分，南面部分为日用品，自南到北依次为大型

26、家电、音像制品、小家电、办公用品、小家具、服饰、鞋袜、餐具、床上用品、生活小百货、摩托机油等专柜，北面部分为食品，自南到北依次为洗涤用品、水果、净菜、冷冻肉类、水产腌腊食品、点心、奶制品、保健食品、饼干、酱菜调料等。大卖场日流量在万人左右。 32(7) 潜在竞争分析比较分析大卖场名称营业面积小商铺面积小商铺业态小商铺租金停车位客流量欧尚22300平方米720平方米（卖场内）特色小铺、餐饮、服饰40006000元/月22220000人/日东环路百润发12600平方米2030平方米（卖场外）家电维修、饰品店5000元/月7410000人/日东环路家乐福11900平方米2050平方米（卖场内）300

27、结论：如上图可见，欧尚超市位置优于百润发和家乐福，周边需求旺盛，生意较好；百润发体量小、停车不便，该地块将面临改造；家乐福针对消费群体主要为蒌葑附近的居民，目前尚未开张；总体而言，东环路沿线大卖场的供不应求给项目带来了机会，项目大卖场建成后将逐步改变项目周边零售业空白的状况。33项目目称商家名称平均日流量 进驻商家左岸商业街354500北门饭店、天府之乐、润记广东餐馆、翔记老广东食街、渔公渔婆海鲜渔港、好悦茶餐厅、逸园鱼翅店、尼古拉艾蒂安红酒会所、天地人韩国料理、莱弗音乐餐厅、水天堂西餐厅、赛蒙kitchen、割烹水之都日本料理、舞鹤日本料理、清风亭日本料理、味千拉面、蕉叶咖哩屋、柠檬叶子泰式

28、火锅、红番酒吧、夜间飞行酒吧、迷你酒吧、迪欧咖啡、第一时间咖啡、常春藤茶馆、佐登尼丝美容院、雅姿时尚、周易足道、吴宫休闲中心、艾维尔面包房、八号会所、棕榈泉桑拿会所、书香门第酒店星都中心142000美国连锁棒约翰批萨、两岸咖啡、海怡皇朝大酒店、卞氏菜根香川菜、川布台湾料理、到东海韩国料理、浅草日本料理、小李子湘菜、旭茶一座、长发西饼、a8酒吧、星海渔港（鲁菜）巴厘岛温泉浴场、信仪房产白领广场83000东方明珠娱乐广场、海韵向阳渔港、韩国宫廷御宴馆、北京香辣蟹菜馆、小子寿司日本料理、虹日本料理、米萝咖啡、和奥瑞拉美丽会所(7) 潜在竞争分析湖西餐饮34尼盛万丽广东食府 常春藤渔公渔婆 天府之乐迷

29、你酒吧 水之都 焦叶八号会所卞氏菜根香信义房产海怡皇朝大酒店东海韩国料理浅草日本料理小李子湘菜馆巴黎温泉星海渔港大酒店长发西饼两岸咖啡金粉世家酒吧 棒约翰书香门第尼古拉红酒 水天堂西餐厅北门丽兹饭店 西餐棕榈泉花园休闲商务中心天地人舞鹤柠檬叶子丝绸路艾维尔红番酒吧好悦茶餐厅迪欧咖啡佐登尼丝美容莱弗清风亭吴宫休闲中心逸园鱼翅楼周易足道赛蒙西餐厅味千拉面润记海奇仕王品牛排维多利亚18动感酒吧黔蜀香新季郎日本料理索兰朵意大利餐厅匹克维舍德国西餐吧望湖阁大酒店乐汶堡千卡健怡餐厅美美港式茶餐厅spr coffee蔡家食谱芳满庭spa悠兰男士护肤星星港港街街星星汉汉街街星星海海街街星星原原街街星星桂桂街街

30、星星都都街街白领天地海天广场苏苏 华华 路路苏苏 雅雅 路路苏苏 绣绣 路路苏苏 惠惠 路路星星明明街街注：工业园区湖西餐饮介绍(7) 潜在竞争分析湖西餐饮分布图35左岸商业街b区左岸商业街a区星都中心入驻商家：东方明珠娱乐广场、海韵向阳渔港、韩国宫廷御宴馆、北京香辣蟹菜馆、小子寿司日本料理、虹日本料理、米萝咖啡、奥瑞拉美丽会所湖滨新天地(7) 潜在竞争分析左岸商业街7.2.1 左岸商业街由园区置地公司开发建设，其中一期建筑面积2.3万平米，汇聚多国餐饮是此商业街的特色；二期近3万平米，业态包括ktv、大型健身中心、美发店、书吧等。项目商铺三层，面积范围从1502000平米。其中最大的店铺为6

31、000平米的北门饭店，商铺租赁均价一层80100元/平米月不等，二、三层45元/平米月。36(7) 潜在竞争分析星都中心7.2.2 星都中心由园区建屋集团开发建设，项目总建筑面积17800平方米，其中地上主体三层13000平方米，地下为4800平方米的停车场。项目多为大面积商铺，租金均价一层80100元/平米月不等，二、三层45元/平米月。37(7) 潜在竞争分析白领广场7.2.3 白领广场由苏州工业园区股份有限公司开发建设，项目由9幢现代风格的单体建筑组成，大部分建筑主体3层，局部4层，总建筑面积21000平方米，共有8家具有相当实力和品牌店铺进驻一空；其中东方明珠娱乐广场营业面积7000平

32、方米，海韵向阳渔港营业面积5000平方米，韩国宫廷御宴馆1300平方米，北京香辣蟹菜馆营业面积1300平方米，小子寿司日本料理营业面积2700平方米，虹日本料理营业面积800平方米，投资额150万；米萝咖啡营业面积900平方米，奥瑞拉美丽会所营业面积800平方米。 38结论：苏州工业园区的左岸商业街、星都中心、白领广场等商业离项目较近，其业态主要分中华料理（如广东润记、北门饭店）、日韩料理、台湾品牌（如两岸咖啡等），国际品牌（如必胜客等）较少，其主要服务对象为园区外企业和台企。而本项目所在区域内餐饮业不成气候，档次良莠不齐，可以在业态规划上引进不同特色的中高档餐饮品牌，吸引不同人群前来消费。(

33、7) 潜在竞争分析比较分析39(7) 潜在竞争分析东城新天地地下一层、地面一层为家乐福大卖场二层为国美电器一层为家乐福大卖场二幢25层的高层住宅中央下沉式广场，左面2层商铺，右面1层商铺三幢18层的高层住宅东东环环路路杨杨枝枝塘塘路路左边13层为迪欧咖啡右边1、3层为老妈米线2层为豪客来牛排两层店铺从左至右业态为好人民间小吃、好厉来蛋糕店、豪客眼镜、福临门恋歌坊恋歌坊地下停车场入口1地下停车场入口地下停车场入口27.3 东城新天地为东城世纪广场的商铺部分，多为三层，部分两层，沿街商铺挑高6米，面积在502000平方米，目前入驻的业态有老妈火锅、好利来西点、好人民间小吃、福临门、迪欧咖啡、永和豆

34、浆、豪克来牛排、恋歌坊等。根据市场调查，东城新天地的商铺租金为一层210元/平方米月，二层90100元/平方米月，三层大部分以均价6000元/平方米卖给老妈米线， 剩余部分为物业用房（根据该区域发展前景，10年回报率，月租金在50元/平米/月）。40项目项目(7) 潜在竞争分析商铺租金建议湖西商业街湖西商业街东城东城世纪广场世纪广场欧尚欧尚7.4 区域内商铺主要有湖西商业（左岸商业街、星都广场等）、欧尚超市内商铺、东城世纪广场中的东城新天地三部分。其中湖西商铺面积普遍较大，且开始经营时人气不旺，有一段时期的培育期；欧尚超市多为小铺位，所以上述两类与本项目商铺无可比性。东城世纪广场与本项目同处东

35、环路沿线，且都为商业加住宅的形式，有一定参考意义。结论：参照东城世纪广场店铺租金：东城新天地一层租金210元/平方米月，二层租金90100元/平方米月，三层租金50元/平方米月；家乐福-1f和1f总体租金为1.5元/平方米天。项目和东城新天地针对消费人群不同，且位置相对优于东城世纪广场，商铺租金可根据招商情况适当调整。41(7) 潜在竞争分析其余竞争7.5 东环路沿线的电器大卖场的有东城世纪广场中的国美电器，但由于距本案较远，且针对人群不同（主要针对机场路以南、园区蒌葑镇的消费人群），不构成威胁。周边没有大型书店，项目书店的适时出现，可以满足周边居民的需要，弥补业态的缺失，给项目带来人气。42

36、(8) 住宅分析苏州历年土地供应分析8.1.1 苏州土地供应在经历了03年、04年的大规模供给之后，国家从04年开始出台一系列调控政策，主要是通过土地供给和购房贷款两个方面来达到对苏州楼市的整体调控，从05年开始，政府对于土地供给进行严格控制，并且取得了明显的成效。 43(8) 住宅分析园区历年土地供应分析8.1.2 园区土地供应量每年都是稳步增长，尽管苏州大市的供应量从04年开始减少，但是园区的土地供应却在迅速提升，主要是得益于04年开始的大规模的湖东建设，而湖西住宅类土地供应较少，基本上有需求无供应。44(8) 住宅分析06年苏州销售回顾时间 批准 预售 面积 合同 备案 面积 成 交 额

37、 成交 均价2006年510万平米 571.2 万平米 296亿 5190元/平米2005年 311万平米 273.2 万平米125亿4595元/平米同比增长63.9%109.8%137%12.95%8.1.3 苏州市06年的销售面积和成交额都较05年有了成倍的增长，这样的成绩主要得益各个版块指标个案的突出业绩；与其他区域形势大好相比，园区由于园区湖东竞争项目众多，竞争激烈，使得客源分流，相对较好。区域项目名称位置主力面积均价销售率新区新创*理想城新区长江路189号110-124平米3500元90%沧浪新城博雅苑宝带路和友新路130平米4800元91%平江新城大观名园清塘路110平米5948元

38、91%园区玲珑湾现代大道136平米6285元59%园区欧洲城苏胜路140-150平米5322元60%45(8) 住宅分析06年园区销售分析时间批准预售面积合同备案面积成交额成交均价2006年153万平米167万平米105亿6200元/平米2005年151万平米137万平米85亿6126元/平米同比增长1.3%21.2%22.8%1.2%8.1.4 06年园区新开项目和05年基本持平，但是在合同备案面积方面有了大幅增长，甚至超出了当年度批准的预售面积，由此可见，06年度的销售不仅火暴在新开项目上，并且是带动了库存的销售；同时国家的调控也是卓见成效的，房价得到了抑制，整个湖东市场逐渐在由价格发展转

39、向价值发展，市场趋于理性。46(8) 住宅分析园区市场楼盘分析8.1.5 如上图所示为园区目前在售楼盘大都在湖东，目前湖西在售的只有天域（13000元/平方米）和中茵皇冠国际（18000元/平米）两个精装修楼盘。47(8) 住宅分析园区人口增长数据年限年限02年年03年年04年年05年年园区园区人口人口数量数量21.03万人22.29万人25.76万人27.30万人年增长数年增长数量量-1.26万人3.47万人1.54万人8.2.1 园区人口飞速增长，本案位于老城区与园区的交界区域，可以同时吸引两区的人口。48(8) 住宅分析客户特性分析年龄年龄2030岁3140岁4150岁比例5265%35

40、82%922%职业职业外企职员国企单位私营企业比例5943%1697%1323%工作区域工作区域市区园区外省比例1116%7510%458%居住区域居住区域市区和新区园区外省比例2095%6529%622%购买用途购买用途自用投资皆有比例8555%530%916%注：欧洲城、玲珑湾、自由都市已购客户分析，包含年龄、职业、工作区域、居住区域、用途分析 。8.2.2 目前的购买客源还是以首次购房的年轻人为生力军，价格偏高的项目则以二次换购的成功白领为主力；由于园区一些特殊政策的关系，园区项目客户的区域都特征是非常明显的，各个项目都以在园区工作并居住在园区的客户为主；由于市场日益趋于理性，加以房价的

41、提升空间逐步缩减，造成了投资客的大量减少，因此目前考虑购房的客户大都以自住为主；目前客户购房考虑的主要因素还是价格和户型面积。 49(8) 住宅分析客户需求分析面积分布面积分布80平米以下80100平米100120平米比例3499%3856%1944%户型户型二房三房四房比例4171%4586%814%询问重点询问重点地点环境户型面积价格工期比例978%3104%3156%507%注：欧洲城、玲珑湾、自由都市来电面积、户型、询问重点分析 8.2.3 客户对住宅最关心的内容：客户最初需求的房型是以120平方米的三房和80平方米左右的二房为主。考虑购房的客户最关心的还是价格，其次就是对总价有关键影

42、响的户型面积。50人口分布区域概况徐家浜小区 小区共75栋6层住宅楼，性质为回迁安置房，居民1350户，共4050人。 夏园新村 小区共76幢56层住宅楼，居民1239户，共3717人。 宏葑新村 小区共120楼，属于老式住宅，居民1800户，共5400人。 苏大东校区 目前学校内共有学生17500人。 8.3.1 项目周边的住宅分三类:1.安置园区动迁居民的住宅(徐家浜小区) ，建筑样式不够美观，配套设施少。2.小部分新建不久的住宅(夏园新村) ，面积大且数量较少。3.建筑年代较远的老式住宅(宏葑新村) ，建筑构架不合理，外观太旧。51(8) 住宅分析房型建议结论:面积80平米以下的二房和8

43、0-100平米的三房，总价低，外观洋气，配套设施完善的住宅符合购房者的需求心理。(8) 住宅分析周边楼盘简介 项目名称 产品类型 项目位置 06年均价 楼盘特点 一手房 湖东玲珑湾 高层现代大道北 6200元/平米项目体量大，价格适中雅戈尔未来城精装酒店式公寓现代大道北精装修7400元/平米毛坯5800元/平米产品类型多，小户型湖西天域 高层现代大道南精装修13000元/平米定位较高档，面积适中中茵皇冠 高层现代大道南精装修18000元/平米定位高档，面积大二手房湖西师惠坊 高层苏惠路7500元/平米交通便捷、周边配套好都市花园 高层部分苏绣路7800元/平米交通便捷、周边配套好东环路徐家浜新

44、村 安置房东环路沿线5500元/平米建筑样式不够美观夏园新村 多层东环路沿线6500元/平米新建不久，但数量少一手房东环路创智赢家 高层东环路沿线5750元/平米面积大（最小160平方米）东城世纪广场 高层东环路沿线5500元/平米有家乐福大卖场配套三区交汇处注：如上为项目周边住宅的价格参照。52(8) 住宅分析项目优势分析项目优势分析：1.东环路沿线改造已提上日程，项目占尽天时之利。2.项目所处地段可开发土地紧缺，住宅有市场无供应，项目占了地利之便。3.项目住宅消费人群可兼顾古城区和园区两大群体，且项目建成符合周边消费者需求，项目占了人和之便。4.项目住宅建设错位互补，定位小户型、低总价，且

45、周边及项目本身配套齐全，本项目建成后将成为区域一大特色楼盘。53(8) 住宅分析价格建议结论：区域房价年涨幅在8%左右，以创制智赢家06年均价5750元/平米为例，则两年后的均价为6670元/平米。由于项目自身配套（拥有大卖场、餐饮、娱乐、城市配套）、户型（户型小、低总价）、市场需求大的优势，项目08年开盘时，住宅毛坯保守均价为7000元/平方米。项目项目都市花园都市花园（二手房（二手房7500元元/平米）平米）师惠坊师惠坊（二手房（二手房7500元元/平米）平米）天域天域（精装修（精装修13000元元/平米）平米）（二手房（二手房18000元元/平米）平米）中茵中茵皇冠皇冠创智赢家创智赢家（

46、一手房（一手房5750元元/平米）平米）东城东城世纪广场世纪广场（一手房（一手房5500元元/平米）平米）玲珑湾玲珑湾（二手房（二手房6200元元/平米）平米）夏园新村夏园新村（二手房（二手房6500元元/平米）平米）54注：房价涨幅参照于湖西房价的自然涨幅（如上表格）楼盘05年价格06年价格自然涨幅师惠坊6900元/7500元/8.7%白领公寓7000元/7600元/8.5%都市花园7000元/7500元/7.1%(9) 项目定位9.1 瞄准中高档市场，并针对目标市场日益提升的各类需求不断地作出调整。定位重点：便利 时尚 舒适 新奇 独特 物有所值 满足消费者的各种需求9.2集商业和居住于一

47、体的区域性城市广场， 与时代的发展同步提升。559.3 七大主题元素: -住宅 -零售 -餐饮 -娱乐 -教育文化 -城市生活配套设施 -停车场(9) 项目定位56(10) 技术指标住宅住宅商业商业10.110.1 项目经济技术指标与规划方案的面积配比情况： 项目总用地面积2.2万平方米 。 总建筑面积6.9万平方米 (其中地上5.7平方米，地下1.2万平方米) 项目容积率2.5 其中 地下停车面积：14000平方米 地下停车数量：600辆 地面停车数量：60辆 -1f建筑面积：8000平方米 1f建筑面积： 8520平方米 2-3f建筑面积：7210平方米 4-16f住宅建筑面积：34060

48、平方米 北幢标准层建筑面积：1500平方米 南幢标准层建筑面积：1120平方米 57(11) 业态分布11.1 乐购大卖场(-1f):11.1.1乐购所需场地面积区间在1万到2万平方米之间。(项目的楼层面积符合所需要求)11.1.2乐购租约的年限为30到40年，租金水平根据城市中的位置不同而不同，最贵的为2.5元/平米/天，最便宜的为0.3-0.4元/平米/天。11.1.3 倾向于在设计前进入，一般在设计前与开发商签订合约。11.1.4 紧邻城市主干道(最好双向6车道) 建筑面积不少于1万平方米(地下1f或地上1-3f) 3公里范围内无其他易初莲花店及其他品牌大卖场(若不满足此条件，只要辐射人

49、群不同，有其他大卖场亦可) 3公里范围内现状人口不少于30万(若不满足此条件，但根据规划未来将有大量人口入驻亦可) 至少提供600个车位的免费停车场(地上或地下) 对居住人口的收入水平和社会地位有较大的适应性(一般会根据目标客户的收入水平调整商品结构和商品档次)58(11) 业态分布11.2 方案一（1-3f）1f :引进国际品牌（星巴克、必胜客、 麦当劳）、城市配套（银行、通讯）2f :电器大卖场(百思买bestbuy)3f :书店(大众书店)59(11) 业态分布11.2.1 百思买（bestbuy）简介 全球最大的家电连锁零售企业百思买（bestbuy）集团1966年成立于美国明尼苏达州，旗下拥有美国百思美零售、加拿大“未来商城”、顶级名牌电子产品专营店magnolia以及百思买音乐和娱乐品牌热线娱乐公司。2003年全美财富500强中排名第78位，全球财富500强中第188位。截止2004年3月，它在北美已经拥有了超过750家店，并且每年以70-80家的速度增长；在巩固北美市场之外，百思买将目光转向了亚洲，把亚洲的重点放在了中国。60