安徽肥东县房地产投资环境分析报告

1、安徽肥东县投资环境分析报告目 录壹、经济环境分析贰、土地市场分析叁、房地产市场分析肆、地块分析城市宏观背景一、合肥宏观经济发展综述 2005年至2009年合肥gdp每年持续增长，经济环境呈现良好发展趋势； 2009年全市实现gdp总量2102.12亿元，经济发展迈上新的台阶。经济呈现不断良好发展，主要得力于合肥第二产业和第三产业稳固发展，全年第二产业增长率22.5%、第三产业增长率12.4%。表明合肥一直以工业立市的目标已经成为现实。 2005年至2009年合肥固定资产投资规模不断扩大，加速了城市化发展，尤其在城市基础改造方面以及第三产业投资方面，这也包括房地产开发投资。 2009年合肥市固定

2、资产投资为2468.42亿元，固定资产投资为近五年发展势头最为强劲一年。第三产业投资额为1670.49亿元，比上年增长32.8%，其中在房地产开发投资额为676.30亿元，增长率为18.5%。城市基础方面，全年完成基础建设投资261.71亿元，比上年增长14.3%。 2009年合肥市人均gdp为41534元，比上年增长了5718元；从近五年来看，合肥人均gdp每年增长率15%左右，未出现大的波动。合肥宏观经济发展综述 2009年全年城镇人均可支配收入17158元，比上年增长10.1%，城镇人均消费性支出为12695元，比上年增长8%。 2009年全年人均用在居住上增长56.3%，而用在旅游支出

3、增长62.5%，同时带动了房地产也和旅游业红火发展。合肥人口变化情况： 2005年合肥户籍人口455.7万人，非农业人口184.91万人； 2006年合肥户籍人口469.85万人，非农业人口196.16万人； 2007年合肥户籍人口478.9万人，非农业人口203.73万人； 2008年合肥户籍人口486.74万人，非农业人口210万人； 2009年合肥户籍人口491.43万人，比上年增加4.69万人。其中，市区人口208.58万人，增长2.5%；非农业人口213.7万人，增长1.8%。全年出生人口50036人，出生率10.2，比上年下降0.4个千分点；死亡人口16050人，死亡率3.3，下降

4、0.4个千分点；人口自然增长率6.9，与上年持平。年末常住人口510万人，增加9万人。城镇化率64.1%，比上年提高1.7个百分点。小结： 合肥是安徽省会城市，经济处在安徽省内其他城市之上，尤其是近年来合肥经济发展迅速，城市基础建设以及房地产开发都迈上新的台阶； 2009年合肥常住人口510万人，每年增加将近10万人口，已经成为中部省内人口大市； 固定资产投资势头强劲，尤其在第三产业和城市建设上，最为表现明显，2010年合肥重点投资在城市主要干道，城市高架桥、城市轻轨以及高铁、飞机场等重要城市基础建设，而在房地产上09年合肥房地产也出现了史无前例大飞跃； 2009年合肥城镇人均收入和人均支配收

5、入比上年增长10%和8%，其中居民消费更多的投入在住房和出外旅游，二者都属于第三产业；肥东概况： 肥东县居皖中腹地，东望南京，南滨巢湖，史称“吴楚要冲、包公故里”。 全县总面积2216平方公里，人口109.3万，辖18个乡镇和肥东新城经济开发园区、合肥循环经济示范园。 二、肥东宏观经济背景综述区位优势： 肥东承东启西、连接南北，是安徽“东向发展”的桥头堡，长三角万商西进的“必经地”，是省委、省政府打造合芜蚌自主创新综合配套改革试验区、皖江城市带承接产业转移示范区的纵深腹地。淮南铁路和宁西铁路、合宁高速铁路穿境而过，“和谐号”动车组在肥东火车站停靠，从肥东合肥仅需19分钟到南京45分钟。 途径肥

6、东的动车目前为每天20趟。 京福高铁途经肥东，即将动工建设。 合宁、合芜、合徐、合六高速公路和省级平安大道合蚌公路贯穿全境。 长江东路直达肥东县城，包公大道连接合肥北城区，处在省会“一刻钟交通圈”之内。 长江水运经巢湖直达肥东。 合肥骆岗机场距县城店埠镇仅有17公里，便捷的水、陆、空立体交通大网络业已形成。产业资源： 供电优势明显，拥有与新加坡合资联营的火力发电厂一座，一期建设两台35万千瓦燃煤机组已并网发电。 农副产品品种多、产量大、品质优，形成了畜、禽、水产品和设施栽培等特色农业布局和多条现代农业生态示范走廊。 水资源充沛，拥有4座大中型水库，库容1.1亿方，濒临全国第五大淡水湖巢湖，拥有

7、湖岸线19.4公里。 矿产资源多样，境内白云石、磷矿石、铁矿石等主要矿藏储量较大。 劳动力资源丰富，是闻名全国的“建筑之乡”，先后被命名为全国建筑劳务输出基地县、全国对外劳务合作行业外派劳务基地县，从业人员达25万人以上。巢湖 2005年至2009年肥东gdp每年持续增长，经济环境呈现良好发展趋势； 2009年全县实现gdp总量186.8亿元，经济发展迈上新的台阶。经济呈现不断良好发展 2005年至2009年肥东固定资产投资规模不断扩大，加速了城市化发展，尤其在城市基础改造方面以及第三产业投资方面，也包括房地产开发投资。 2009年肥东县固定资产投资为180.3亿元，固定资产投资为近五年发展势

8、头最为强劲一年。固定资产投资高歌猛进。全年完成全社会固定资产投资180.3亿元，比上年增长49.9%。其中城镇固定资产投资163.3亿元，增长53.3%，农村投资17.0亿元，增长23.4%。全年房地产投资29.2亿元，比上年增长31.4%。 肥东宏观经济发展综述人均生产总值达到了2500美元；2009年完成全社会固定资产投资180.3亿元，增长49.9%；农民人均纯收入5962元，增长10.9%。 2009年肥东县财政收入14亿元，增长19.6%；其中地方财政收入9.62亿元，增长18.5%；全年引进内资125.8亿元，增长15%，实际到位外资2813万美元，增长15.7%；实现规上工业总产

9、值235.2亿元，工业增加值67.5亿元，增长29.7%；社会消费品零售总额35.8亿元，增长23.4%；年末金融机构各项存款余额首次突破百亿元，达110.2亿元，增长28.2%；肥东人口变化情况 2005年合肥户籍人口106.4万人，非农业人口12.5万人； 2006年合肥户籍人口108.7万人，非农业人口13.1万人； 2007年合肥户籍人口110.3万人，非农业人口13.7万人； 2008年合肥户籍人口110.9万人，非农业人口14.3万人； 2009年末全县户籍人口109.3万人，其中非农业人口13.1万人，据公安年报统计全年出生人口12376人，出生率11.3 ，肥东人口保持较低增长

10、水平。小结： 肥东是合肥的东大门，近年来经济发展迅速，城市基础建设以及房地产开发都迈上新的台阶； 2009年肥东常住人口109.3万人，每年增加约6000人口； 固定资产投资势头强劲，尤其在第三产业和城市建设上，最为表现明显； 2009年肥东社会消费品总额达35.82亿元，较上年增长23.4，居民消费更多的投入在住房；土地市场分析 2010年，合肥市共成交商住用地4598.99亩，总面积3067526平方米，预计总建筑体量891万方。合肥市2010年土地供应肥东县2010年土地市场用途位置面积（万）容积率预计体量（）成交总价使用人普通商品住房用地肥东县店埠镇龙泉西路南侧0.30881.6494

11、0.8643.9439合肥凯源凤达房地产开发有限公司商务金融用地肥东县新城经济开发区合店路与金阳路交叉口2.48192496382680.398合肥美菱联恒置业有限责任公司普通商品住房用地新区金阳路西侧侧2.6842.2590489581.88安徽瑞泰置业有限公司普通商品住房用地肥东县店埠镇古城路南侧1.13172.932819.37723.8525安徽梓晨房地产开发有限公司普通商品住房用地肥东新区桂王路东侧2.74361.952128.47078.488合肥市同智房地产开发有限公司廉租住坑玫?肥东县店埠镇浮搽路东侧0.209924198肥东县房产局廉租房项目普通商品住房用地肥东新区金阳路东侧

12、4.59252.210103516877.4375合肥市宏顺房地产开发有限公司普通商品住房用地肥东新区桂王路东侧2.80361.953268.47233.288合肥市同智房地产开发有限公司普通商品住房用地撮镇镇裕溪路南侧2.00132.244028.63632.3595安徽泛海房地产开发有限公司经济适用住房用地肥东县店埠镇排头居委会6.79882135976711.8344合肥东部新城建设投资有限公司经济适用住房用地店埠镇定光居委会2.2471244942235.2714合肥东部新城建设投资有限公司经济适用住房用地肥东县新区陈大郢居委会祥和路西侧8.82512176502963.7009肥东新

13、城经济开发园区建设投资有限公司普通商品住房用地撮镇镇裕溪路南侧4.57742.2100702.88719.947安徽泛海房地产开发有限公司经济适用住房用地肥东新区陈大郢居委会祥和路西侧2.9975259950313.8208肥东新城经济开发园区建设投资有限公司经济适用住房用地合肥肥东新城经济开发园区建设投资有限公司3.5674271348373.4998肥东新区陈大郢居委会古河路南侧经济适用住房用地肥东县店埠镇八斗路南侧、梁园路东侧0.7775215550合肥东部新城建设投资有限公司普通商品住房用地肥东县长临河镇长临河村北街组0.11831.61892.8108.2445肥东县四顶房地产开发有

14、限责任公司经济适用住房用地肥东县店埠镇花园居委会7.83152156630819.9581合肥肥东新城经济开发园区建设投资有限公司经济适用住房用地合肥龙岗综合开发区王岗社居委0.563621127248.2918 合肥龙岗综合经济开发区管会 经济适用住房用地店埠镇站南路北店中路东6.69422133884700.8758合肥东部新城建设投资有限公司经济适用住房用地龙岗 开发区王岗社居委小窦组7.17972143594411.8059合肥龙岗综合经济开发区管理委员会经济适用住房用地合肥龙岗综合开发区史城社居委3.5343270686246.0458合肥龙岗综合经济开发区管委会合计746697预计

15、体量1524034.1小结： 2009-2010年肥东共出让土地746697方，预计建筑体量152万方，土地供应相对较少； 出让土地中，经济适用房及廉租房用地512266方，占全部出让土地的68.6%； 土地出让均价180万/亩（不含经济适用房用地）；房地产市场分析住宅施工与开工面积随着房地产市场的发展和城市化进程的加快，2005-2009年合肥市住宅施工与竣工面积逐步上升，市场稳步发展。合肥市商品住宅年消化量2009年合肥总计去化108659套，销售面积为1064.36万平米，环比08年，销售套数上涨了61.42，销售面积上涨了47.6.年度投资额（单位：亿元）占全社会固定资产额（单位：%）

16、2005190.29 38（495.27） 2006280.64 34（824.80） 2007385.01 29（1310.43 ）2008565.4731（1838.64）2009670.3627（2468.42）社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资额逐年增加，其中房地产投资占社会固定资产投资额比例在2005年达到历史新高。2009年房地产投资完成670.36亿元，较上年同期增长18.5，占全社会固定资产投资完成额的27。05年到09年合肥房地产市场投资一直稳步增长，施工和开工面积不断扩大。一、合肥房地产市场综述7月份商品房均价每平方米6807元，较上月上涨9.9%，4月份开始的调

17、控，房价暴涨势头得到初步缓解，但房价仍在缓涨。涨幅趋缓原因4月份政府出台调控政策，收紧信贷政策，提高首付和利率，首次问责地方政府等措施，压抑投资、投机性需求，影响刚性需求，从而减少需求增加供应量以抑制房价。近两年房价的高速增长使合肥房价一直高位运行。 尤其是09年10月份至10年上半年，房价从4654元/暴涨至6807元/。城市一类地段中心区域有的期房销售突破每平方米10000元，个别楼盘预售价已到每平方米15000元。房价上涨原因08年金融危机，政府救市，出台繁多经济刺激政策，惯性延续到10年上半年，合肥大建设，融入长三角、皖江城市带利好消息等。合肥09年10月份房价开始暴涨，10年4月国家

18、出台调控政策，合肥楼市量跌价滞社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资额逐年增加，其中房地产投资占社会固定资产投资额比例在2009年达16.22005年-2009年房地产投资08年增幅较大，06年房地产投资额占社会固定资产投资额比例最高。年度投资额（单位：亿元）占全社会固定资产额（单位：%）200510.637.1（ 28.6亿元）200611.625.2（ 46.0亿元）200713.616.8 （81.1亿元）200822.218.45 （120.3亿元）200929.216.2 （180.3亿元）肥东县商品住宅年消化量2009年，肥东县商品房交易办证1200套，约10万平方米。200

19、6年上半年，商品房交易办证758套，71807平方米，同比增长91%。住宅施工与开工面积随着房地产市场的发展和城市化进程的加快，2005-2006年肥东县住宅施工与竣工面积逐步上升除，08年因金融危机跌入低谷，09年又稳步上升，市场将稳步发展。肥东在经历了05年到07年快速发展后，08年跌入低谷，09年房地产市场又出现爆发式发展二、肥东房地产市场综述7月份商品房均价每平方米3873元，较上月上涨2%，4月份开始的调控，房价上涨势头得到初步缓解。近两年房价的高速增长使肥东房价一直高位运行。 尤其是09年至10年上半年，房价均价上涨每平米1000多元县城一类地段中心区域有的期房销售达到每平方米50

20、00元，御景花园预售价已到每平方米4900元。房价上涨原因08年金融危机，政府救市，出台繁多经济刺激政策，惯性延续到10年上半年，合肥大建设，融入长三角、皖江城市带利好消息等。肥东09年房价开始上涨，10年4月国家出台调控政策，肥东楼市也呈现量跌价滞态势涨幅趋缓原因4月份政府出台调控政策，收紧信贷政策，提高首付和利率，首次问责地方政府等措施，压抑投资、投机性需求，受合肥市场影响震荡。房地产宏观市场研究结论在经历了05年到07年的房价和销量暴涨后，08年跌入低谷，在国家救市政策作用下，09年开始回暖，价量齐升，10年4月国家对房地产行业调控，合肥、肥东楼市呈现量跌价滞态势；合肥05年到09年房地

21、产投资快速发展，肥东08年受金融危机影响，速度放缓，09年开始回升，达到07年水平；盛嘉欧园5500 凤凰城5200 和顺雅苑4800 恒缘时代广场4680 御景花园4800 瑞泰尚园4500 瑞士花园4300 星光国际5000 和顺东方花园4200桂和苑5500 彩虹花园4400 丽水云天4600 地块c 地块b地块e在售楼盘待售楼盘地块位置合肥市区方向肥东县项目区位图三、肥东在售项目项目产品主力面积()容积率体量（）价格 （元/）地址最新动态丽水云天住宅952.2711714600肥东县经济开发区包公大道与桂王路交叉口西南角丽水云天在售16、17号楼18层高层，78、96、97平米户型，均

22、价4600元/平米。10、11号楼多层，户型面积为69101平米，均价52005300元/平米。一次性付款98折，按揭99折。预计4月推二期房源凤凰城住宅、商业80-1002.2656135200肥东县龙泉路与金阳路交口，桂王大转盘东北侧凤凰城在售二期在售高层15、25号楼70-105平米户型，均价4800元/平米左右；多层在售6、7、9号楼70-120平米户型，均价在5200元/平米左右。现购房优惠5000元再99折。和顺雅苑住宅、商业85-951.82392534700肥东县店埠镇龙泉西路26号和顺雅苑还有少量90平米房源在售，均价在4700元/平米左右恒缘时代广场住宅、商业-3.6410

23、42574680肥东县长江东路（合店路段）与金阳路交汇处恒缘时代广场在售1、2、4号楼90-112平米住宅，均价4680元/平米。预计3月推出3号楼90110平米户型东方明珠嘉苑板楼 塔楼 多层 小高层 -2.191612544200肥东县合马路与燎原大道交汇处南侧 东方明珠嘉苑一期3月1日全线开盘，共有9栋多层、7栋小高层，610套房源，2、4、6、7、8号楼为87平米多层，1315号楼为80110平米户型，均价在4200元/平米左右御景花园板塔结合 多层 小高层 高层 95-1101.92100004800肥东县和平路南侧，桂王路东侧，龙泉西路停车场北侧御景花园四期在售26、40号楼高层和

24、3137号楼多层，89-200平米户型，多层均价4800元/平米左右，高层均价5000元/平米肥东县在售项目信息 肥东县目前已知11个在售项目和两个即将开盘的项目，在售项目约在4500元/上下；两个待售项目房价均在5000元以上，主力户型的面积也均在90平方以下。盛世新城板塔结合 多层 高层 -21000003508 肥东县撮镇合马路与店忠路交口向北500米（尚真中学旁）盛世新城一期1、2、5、6、7、8、9、10号楼还有少量房源在售，75178平米户型，最低3508元/平米起售。在3月5日3月25日之间购房，可享受最高1.2万元优惠，另加送品牌电动车和太阳能热水器瑞泰尚园板塔结合 多层 高层

25、 80-902.21635334500肥东县店埠镇南环路和桂王路交口西南在售27、31号楼高层，75 106平米户型，折后均价4500元/平米。在售32、33号楼79-100平米户型，均价4600元/平米，所剩房源不多。瑞士花园塔楼 小高层 高层 -2.21343464300肥东县店埠镇南环路（交警队对面）在售二期6、7、8号楼，89、125、138平米户型，均价4300元/平米。彩虹新城 板塔结合 多层 小高层 高层 80-951.454400004400肥东县新城经济开发园区（长江东路与临湖路交叉口东北）目前暂无房源在售，3月推出5期4号楼，88、91平米两种户型，约60套房源，价格在44

26、00元/平米左右和顺东方花园板塔结合 低层 多层 小高层 高层 881.319700004100肥东县长江东路与临湖路交叉口（三十埠桥东花园路1号）在售三期16-21号楼88-120平米户型，均价3800-4500元/平米。星光国际广场 塔楼 高层 80-90,113-2200005000起肥东县县政府西侧，公园路以北，沿河东路以东公园路与塘杨路交叉口（县政府西侧），项目是新盘，盛嘉欧园高层75-90-5200包公大道和金阳路交叉口vip卡免费申领中，开盘时每张卡抵5000元现金使用地理位置：和平路南侧，桂王路东侧总建面积： 约21万平方米物业类型：多层、小高层、高层客群来源：泛公务员，小企业

27、主等 御景花园 项目简介 肥东目前最高端的项目，项目内有占地80亩的市政公园，分为春夏秋冬四园。 规划：以住宅为主，建筑全部接近正南北向布置，可以满足日照要求。 总计52幢，多层33幢，11跃12层式的小高层及18层的高层11幢，7-8层的电梯公寓8幢。 靠近公园处是电梯花园洋房。 配套：室内外文体活动中心、老年活动中心、幼儿园肥东房地产个案分析御景花园 开盘时间：2010.1 目前四期在售容积率：1.9绿化率：40.2体 量：21万方学区房：肥东二中、城关小学住宅户型面积： 63-170平米销售价格：花园洋房：4800-4900元/平米（售罄） 多层尾房：4800元/平米 高 层：5000元

28、/平米项目简介 在金阳路、桂王路设置两个主出入口，与青少年公园设置一个步行出入口。 三纵一横的景观设计布局 目前在售27、31号楼，面积75106平米。在售32、33号楼面积79-100平米。 瑞泰尚园 地理位置：店埠镇南环路与金阳路桂王路交口 总建面积：约16万平方米物业类型：多层、高层客群来源：泛公务员，小企业主、进城农民等开盘时间：2010.5.22容积率：2.2绿化率：40.2学区房：肥东二中、肥东六中住宅户型面积：多层：75-110； 高层：80-110 销售价格：4600/去化率：85客群来源：泛公务员，小企业主等 瑞泰尚园 凤凰城 项目简介 项目地处新城区桂王路大转盘西北侧，规划

29、有住宅、星级酒店、综合商业，12幢多层，7幢高层,采用新古典主义风格 目前在售二期在售高层15、25号楼70-105平米户型，均价4800元/平米左右；多层在售6、7、9号楼70-120平米户型，均价在5200元/平米左右。现购房优惠5000元再99折。地理位置：龙泉路与金阳路交口总建面积：约14万平方米物业类型：多层、高层客群来源：泛公务员，小企业主等开盘时间：2010.10住宅户型面积： 多层：80-124；高层：80-105 凤凰城 均 价： 多层5200元/ 高层4800元/ 丽水云天 开盘时间： 2010.10位置： 包公大道与桂王路交口体量： 约71000方 丽水云天目前在售16、

30、17号楼18层高层，78、96、97平米户型，均价4600元/平米。10、11号楼多层，户型面积为69101平米，均价52005300?平米。一次性付款98折，按揭99折。预计4月推二期房源。客群来源： 泛公务员，小企业主等住宅户型面积： 多层：79-129； 高层：80-100 预计价格： 多层：4600元/ 高层：5200元/丽水云天地理位置：肥东县新城经济开发园区（长江东路与临湖路交叉口东北）体量：440000物业类型：多层、小高层、高层近期新推主力面积：88-95 彩虹新城（彩虹公寓组团）项目简介：目前暂无房源在售，3月推出5期4号楼，88、91平米两种户型，约60套房源，价格在440

31、0元/平米左右住宅户型面积： 高层：88-95 均价：高层：4400元/ 彩虹新城地理位置：肥东县长江东路（合店路段）与金阳路交汇处物业类型：住宅、商业 恒缘时代广场项目简介恒缘时代广场在售1、2、4号楼90-112平米住宅，均价4680元/平米。预计3月推出3号楼90110平米户型体量：约10万方主力面积： 高层：90-110 均价：4680元/ 彩虹新城地段仍是价格的主要决定因素，领先的产品、完善的配套、整体项目形象能实现较大的溢价泛公务员、生意人和乡镇进城富裕阶层是肥东房地产市场主要客户，70-80两居、80-90三居和90-110三居主流客户需求，多层去化速度较快个案研究结论肥东目前市

32、场主要是刚性需求，以自住、改善性置业为主要目的目前，肥东房屋均价约为4500元/ ，房价由主城区由东向西组逐渐降低目前，肥东在售楼盘剩余房源基本为120以上大户型。究其原因，主要是肥东房屋单价高，大户型房源总价过高，影响去化地块分析三块地均隶属于合肥市肥东县，位于合肥与肥东县城中心轴龙泉路上合肥肥东县城店埠镇15分钟车程直达火车站38、39、40路公交直达交通主干道合肥核心区肥东核心区城市意向区合肥实施向东发展战略,积极融入长三角经济圈,肥东积极向合肥靠拢,依托合肥的影响力。肥东新城开发区居住集中区域,具备一定潜在优势的地产开发区域,客户认可度较高。城市核心区：集中了城市的政务、商务和商业功能。城市意向区：分担了城市的医疗、教育、居住等功能。地块c 地块b地块e店埠河东部组团西部组团北部组团未来发展重点方向发展主轴重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能规划以文化、商贸、物流为主要职能肥东未来发展规划项目所处位置和未来发展趋势地块c 地块b地块e东至浮搓路，西至梁园路，南至龙泉东路，北至人民路e地块地块现状swot分析w0t劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat) 优势(strength)·