某某大厦项目竞标书

1、上海荒岛房产工作室南京公司苏宁银河大厦项目竞标书市场概况南京城市认识要在一个城市生存，无论是人也好还是公司，首先要有很强的适应能力，服水土，才能够在市场竞争中取得先机，这已经是无数具有强大实力的跨国企业都不能避免的现实问题。南京是江苏省省会，位于北纬31°14'32°36'、东经118°22'119°14'，地处我国东南部的长江下游，东接富饶的长江三角州，南靠宁镇丘陵，西倚皖赣山区，北连江淮平原，地理位置十分优越。 南京现辖玄武、白下、建邺、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞、浦口、大厂、江宁11个区和江浦、六合、溧水、高淳4

2、个县。辖区总面积6597平方公里，市区面积2598.69平方公里。全市总人口623.8万，其中乡村居住人口180.3万，城镇居住人口443.5万。南京四周低山盘曲，山环水绕，自然风貌独特。气势磅礴的长江自西向东横穿市区，辖内有秦淮河、滁河、玄武湖、莫愁湖、石臼湖、固城湖等流域水网纵横交织，水面占全市面积11.4，水资源极为丰富。岗峦起伏的宁镇山地由东向西形成三个分支切近城市边缘楔入城区，溧水县境内有茅山山脉，江浦县境内有老山山脉。低山丘陵占全市面积64.5%，是华东低山丘陵集中的主要区域之一。 南京属亚热带湿润气候，温暖宜人，四季分明，雨量充沛。年平均气温15.4°,年均降水量110

3、6毫米。这一良好的自然条件加之历代的绿化努力，使南京享有“绿城”之誉。南京属北亚热带季风气候区，四季分明，年度最佳气节为秋季(911月)。绝对最高温度 43绝对最低温度 -14年平均温度 15.7最热月平均温度 28.1最冷月平均温度 -1.5年平均降雨量 1005.9mm年均相对湿度 76%最大风速 25m/s土壤最大冻结深度 -0.09m夏季主导风向 东南、东风冬季主导风向 东北、东风地震烈度 7度无霜期 232天孙中山先生在其建国方略中评价南京的地理环境时说：“其位置乃在一美善之地区。其地有高山、有深水、有平原，此三种天工，钟毓一处，在世界之大都市中，诚难觅此佳境也。而又恰居长江下游两岸

4、之最丰富区域之中心，南京将来之发达，未可限量也。”公元世纪以来，先后有十个朝代和政权在这里建都，使南京成为古代和近代长江中下游地区经济、政治、文化的中心，留下了光辉灿烂的民族文化。今天的南京是中国经济发达省份江苏省的省会，长江流域四大中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。经过建国以来特别是改革开放以来的建设，南京已经形成四个比较突出的优势： 一、区位优势南京地处沿海开放地带和长江流域的交汇部，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，是中国国土规划中沪宁杭经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置，具有加速经济国际化的有利条件。 二、交通通讯优势南京是中国华东地区重

5、要的交通和通讯枢纽，铁路、公路、航空、水运、管道五种运输方式齐全，构成了立体化、大运量交通运输网络；程控电话、移动通信、数据通信、微波、卫星、光纤等组成了现代化通信网络。三、教育科技优势南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究机构500余家，科技人员32万人，在宁两院院士61人，科技综合实力居全国城市前列。四、产业优势南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，已经形成了以电子、汽车、化工和一批地方特色产品为主导的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模位 居全国城市第二位，汽车工业居第五位。南京也是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，年社会商品零售总额居全国城市前十位。进入二十世纪

6、九十年代，南京以其工业、科技、区位的优势和快速发展的经济，被评为中国城市投资硬环境“四十优”城市之一，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。本世纪末、下世纪初，将是南京发展史上十分重要的时期。南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要明确提出要把南京建设成为功能齐全、服务一流的省会城市；成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心城市；成为经济发达、环境优美、融古都风貌与现代化文明于一体的现代化江滨城市。2002年的房地产市场市场竞争越来越激烈，经营城市理念引领楼市新潮，一系列规划利好更带来了强劲的活力；河西新城区、亚东大学城、拆违加大力度等等

7、大的举措，从政策和外部环境上给开发商重要的机遇；审视楼市细部的竞争，开发商将会更加注重品质、注重服务，从而也更加注重品牌，品牌将更加成为开发商关注的焦点。2002年楼市竞争格局将会向何处发展？一、城市经营利好多 2001年下半年以来，一系列城市规划建设的利好给南京开发商注入了新的活力，尤其河西新城区、亚东大学城的建设给开发商带来了更高的预期。2002年南京的楼市将会呈现一个多亮点的格局，购房者将把注意力放在一个更广阔的视野里。 以人为本，创造环境、优化环境，集中力量开发新城区，使现代新城区成为现代化的一流市区，这是市委、市政府对新城区建设提出的要求。河西的奥体中心是一大利好，已引起众多购房者的

8、关注，10年以后，河西将是30万人的城市，这对开发商来说是一个极好的机遇，但开发商们能否把握好这个机遇呢？仙西将建成全国最大的大学城，在不到10年时间建成大学城，公共设施共享，建成一流的学生街。同时，南京旧城实行7721工程，在7条主干道、70多条主要道路上进行改造。我们这个城市在一种经营的理念中会产生质的飞跃，城市一些新的功能会更加凸显出来。与此同时，不同板块的开发商也必将运用好自身的利好出好牌，一场更高层次的竞争将不可避免。 二、品牌成为关注焦点 品牌是一个企业的立足之本。这也是升级产品的基础，开发商首先应该建立品牌意识，以过硬的产品质量来赢得客户，以完善的服务和优美的居住环境来升级产品。

9、随着楼市竞争的加剧，品牌意识已深入人心，无论是购房者还是开发商都非常看重品牌。业内一致认为：2002年是南京开发商全面树立品牌的一年，也是品牌竞争渐趋激烈的一年。2001年秋天，栖霞建设董事长陈兴汉当选为“中国地产10大风云人物”，栖霞建设股份有限公司（星叶牌住宅）当选为“中国地产20大企业品牌”，给南京房地产市场的品牌竞争树立了一个榜样。事实上，从2002年上半年的市场情况来看，开发商确实意识到品牌的重要性，从五一期间的房展会来看，开发商越来越会做秀，展会的布置和内容也体现出开发商品牌发展的认识。 一些购房者认为，品牌的意义是相当重大的。如今，买品牌房住着放心，已经成了许多购房者的口头禅。虽

10、说他们还不太明白品牌概念的全部含义，在购房中，完全讲究品牌还显得有些不现实，但大多数人认为品牌意味着高附加值，不光是有形的质量和功能方面，在除此之外的其他方面也是有其价值的。 买房的时候，很多消费者表示他们愿意为品牌房多付钱，人们对于“品牌楼”还是认可的。品牌对于开发商来说是可以成为开发商带来有价值的重要资产。房地产是一个个性化十分突出的产品，个人消费频率是很低的，它不像别的日用品，也许有的人一生中只有一次购房行为。开发商会不会越来越重视品牌？尽管目前房地产市场还没有形成强烈的品牌意识，但是可以肯定今后品牌是一种发展的趋势，购房者会讲究品牌，开发商也会为竞争而树立自己的品牌。 开发商应该有品牌

11、的危机意识，不少开发商也在努力地追求品牌，树立自己的品牌。尽管现在国内也出现了一些具有品牌意识的开发商，通过塑造住宅产业品牌取得了较好的经济效益，但较之国外经验丰富、实力强劲的老牌开发商还是显现出对品牌意识的理解不够全面、不够深刻，应尽早树立品牌意识，通过长期不懈努力，实施有效战略开发。三、房价更趋理性 2002年，南京楼市的开发重点已向城郊进一步延伸，不同地区的房价也会因各种因素，呈现出不同的走势。 城市总体规划使河西净地陡然增加31平方公里。这一大块净地随着河西新城区的强力启动，具备了很大的升值潜力。目前河西北部地区的住宅供应量较大，而且先前奥体中心建设的消息传出之后，一些住宅的价格已经有

12、所上浮，如果南部的住宅开发再大规模展开，在竞争的压力下，短期内新城北部地区的房价上升的空间相对南部来说就小一点。 在启动河西新城区建设的同时，将开发建设3大普通居住区，主要面向刚进城的新市民及低收入群体。它们是：城东的仙林地区、江北新市区、城南江宁东山新市区。3个居住区能纳入人口均在30万左右。这三个居住区房价定位不会很高，所以对整个楼市的房价影响不会很大。目前，南京写字楼市场供应状况相对于南京的企业发展的规模、市场的供需状况（各写字楼、商住楼的租售现状）来看，供应量稳定，整体市场价格浮动不大，个案由于产品差异性，特别是新产品相对前些年上市的产品来看，在硬件配置上已经超出一截，价格的相应上涨是

13、合理的。四、竞争促使产品升级 2002年南京的房地产市场已经进入一个群雄争霸的时期。开发商应做好以下几点，来应对市场的挑战，升级产品。第一、也是最主要的，是产品本身的质量，这是企业品牌的基础。质量的提高，包括内涵和外延的双重提高。内涵就是楼盘的建筑质量，外延就是要做好楼盘的服务和宣传等。第二、要加强对楼盘销售人员的培训，完善销售服务系统。随着新型材料、新技术的运用，销售人员没有一点知识是不能促进销售的。第三、要提高产品的配套服务，加强外在环境的建设。 2002年的房地产市场，对于开发商来说，竞争意识要转化，要由地方转到全国。面对外地开发商的挑战，2002年南京的楼市有许多关键性的利好。在这种利

14、好的楼市中，不仅刺激了当地开发商的兴趣，同时也吸引了国内外房地产“大鳄”的注意力，万科、万达已经抢滩南京的房地产市场。这样本地开发商的竞争某种意义上已经由当地走向了全国，竞争意识的转变，这样便对楼盘的建设提出了更高的要求。面对日益严峻的市场竞争，开发商应在开发楼盘中逐步升级自己的产品，来满足消费者的需求，在市场中占得先机，保持自己在竞争中立于不败之地。 虽然外地的开发商已经涌入了南京，但是本地的开发商仍然占有一定的优势，如对本地环境的了解，对当地消费者的需求有更深的认识等。本地开发商应该抓住这些条件，开发出质量更高的楼盘，要跟他们比品质、比服务，通过这些来升级产品。租赁/购买办公房计划分析一、

15、租赁/购买计划多数中小企业在未来1-2年内有更换办公房的计划。在更换办公房的方式上，中小企业在采取购买、租赁两种方式方面均有一定数量，打算租赁者与购买者相差不大，有很多企业需要“到时候视实际情况而定”。但是，通过对打算租房者的调查分析可以看出，在同样面积、租金与按揭房款也一样的情况下，消费者更倾向于购买。中小企业购卖/租赁办公房的区域选择主要集中在新街口地区和鼓楼地区。二、对办公房的内在要求 1、面积需求中小企业以后需要的办公房面积呈多样化与扩大化，对不同面积的办公房都有不同程度的需求，并且相对于现在办公面积都有不同程度的增加。需求办公面积多在80-100m2及101-150 m2。表1.1

16、各类中小企业下一步的办公面积需求需求面积现在面积 50 M2以下51-80 M281-100 M2101-150 M2151 M2以上无更换办公房意向合计50 M2以下31.2512.5018.756.256.2525.00100.0051-80 M2015.3815.3815.38053.86100.0081-100 M20030.0030.0010.0030.00100.00101-150 M200040.0040.0020.00100.00151 M2以上000060.0040.00100.002、装修与车位需求中小企业多数需要对办公房进行简单装修，对车位的需求是1-2个/公司，但限于规

17、模与实力，也有21.88%的公司对车位无需求。3、办公房类型需求中小企业对有卫生间无厨房的办公房最青睐，以后需求办公面积在50M2以下的中小企业所需求的全为有卫生间无厨房的办公房。所有企业均对厨房和卫生间均具备的办公房需求最小。表1.2 中小企业对办公房套型的选择比例分布套型比例卫生间和厨房都没有的纯开间办公房21.88有卫生间无厨房的办公房43.75卫生间和厨房都没有的办公房12.50无所谓,随便哪种均可21.87合计100.00 表1.3 办公房面积需求不同对套型选择的影响分析 单位：M2需求面积套型50以下51-8081-100101-150150以上卫生间和厨房都没有的纯开间办公房05

18、0.00037.5028.57有卫生间无厨房的办公房100.0025.0025.0037.5042.85卫生间和厨房都有的办公房025.0012.5012.5014.29无所谓,随便哪种均可0062.5012.5014.29合计100.00100.00100.00100.00100.00三、消费者对于50M2办公房的价格承受能力对于50平方米的办公房，15-20万元、21-25万元、26万元以上的总房价各有1/3的中小企业能够承受。但根据在前面调研中提到的现在购房者的总房价多在30万元以上及根据博智智业的调研经验，能够承受26万元以上的中小企业当高于1/3，因为在调查中，被访者对“价格承受能力

19、”的回答一般会略低于其真实的价格承受能力，这一点在后面的很少消费者对时代广场定价提出异议同样得到验证。绝大多数打算租赁办公房的中小企业能够承受的年租金超过2 万元，其中以2-3 万元和5 万元以上居多。表1.4 中小企业对于50M2办公房的房价承受能力打算租赁者（年租金）比例打算购买者（总房价）比例1.52万元17.391520万元33.3323万元34.782125万元33.3334万元8.702630万元19.0545万元13.0430万元以上14.295万元以上26.09合计100.00合计100.00写字楼市场解码为了准确、实际了解目前写字楼在南京市场的发展现状、市场供求以及发展前景，

20、上海荒岛房产工作室南京公司根据进入南京市场后对南京写字楼发展情况的动态掌握得出的结论如下：首先，多数中小企业的总经理认为对现有的办公环境不满意。而时下已建成高尚公寓的配置标准也越来越高，宽带网络、小区物管、智能化安保等设施、设备的配备，并且出售产权、价格适中，这些都导致许多中小企业的经理人选择商住两用楼。他们普遍认为适合的写字楼的较少，没有为中小型公司作到完善的服务。而通过对公司白领的调研分析得知，虽然消费者认可单身公寓的定位，对单身公寓有一定需求，毕竟SOHO概念的流行具有特定的市场氛围，而南京还无大量的自由职业者，购买欲望与购买力明显不足。其次，中小企业对办公面积、套内房型、公共配套设施与

21、服务等的需求有自己的认识，特别是在公共配套和服务这两块对现有的写字楼颇有微词。电梯少、网速慢、空调不好、餐饮条件差等是目前客户不满率较高的几个方面。再次，多数中小企业在今后1-2年内有更换现有办公房的打算。前面已经分析过中小企业对目前写字楼的看法，由于对众多写字楼的现有条件的不满，随着企业发展的脚步，提高对外的形象，他们需要更换现有的办公房。他们的资讯优势明显，对新的产品动态了如指掌，目前市场中没有他们满意的产品，因此他们期待着理想的办公楼。其后,新街口、鼓楼是人们心目中的传统商业经济中心，无论是人流量、信息流量、资金流量都大于其他区域。但近年来新街口的交通情况不畅，周边新兴的区域大有后来居上

22、的趋势。广州路-上海路-山西路一带形成新的办公区，潜力很大。最后，根据对近两年高档次配置的写字楼项目楼盘销售经理的调研访谈和实际调查表明，办公环境好、硬件配置高、性价比合适的写字楼的租售状况都还不错，例如：苏宁环球大厦、益来国际广场、金鹰国际等，并且还具有酒店式公寓的雏形，是办公与公寓结合的典型。通过我们对市场的实际成交情况，调查所得的客户心理价位是偏低。因为，他们相当一部分人的价格出发点是以目前拥有的写字楼物业为评判标准的，不排除市场供应产品档次提高，其相应的心理价位有所提升的可能。事实上，市场上推出的一些真正优秀的物业价格肯定高于30万的心理底线，销路仍然不错。微观市场个案分析目前南京市场

23、中的可以称得上较高档的物业是商贸世纪广场、汇杰广场、隆盛大厦、福鑫广场、苏宁环球、金鹰国际广场等。商贸世纪广场号称南京第一高楼；汇杰广场以生态式“纯”写字楼的领先形象；隆盛大厦27层设有10部电梯，而南京通常30层以下写字楼基本电梯配置在5-6部；福鑫大厦地处洪武路，有两个地铁出口，300余个车位，完全脱离新街口一带的交通困境；金鹰国际中型面积的高档办公区。表1.4南京主要写字楼硬件配置分析指标投资大厦福鑫大厦隆盛大厦汇杰大厦华泰证券大厦电梯6部三菱12部瑞士10部8部7部富士达物管金鹰未定隆盛物业知名品牌长江物业车位数111300以上200300以上100以上地铁站1个2个/2个/公交线33

24、、26、3026、30、401、5、9、25特色100m2观光大堂酒店级行政服务无群楼、立体绿化生态办公欧式外立面配套会所（会议厅行政餐厅职工俱乐部会议厅屋顶花园保铃球馆会议厅美国霍里威尔楼宇自控系统等层数28层40层27层28层28层我们从目前的市场中选择了部分有代表性的写字楼项目，对他的产品进行综合性的评述和分析。案 名福鑫国际大厦 总占地面积约9000 m2地 址南京市洪武路359号总建筑面积88000 m2电 话45736224573623外立面的处理钢筋混凝土结构，高级节能环保玻璃幕墙，银白色覆碳喷涂，顶端金属环行装饰开 发南京市房产经营总公司顶部的处理圆弧型尖顶，后现代主义风格销

25、售南京市房产经营总公司销售分公司窗台的处理大玻璃落地窗策 划江苏华闻广告发展有限公司建筑设计加拿大B+H设计公司江苏省建筑设计研究所承 建南京市三建（集团）公司车位的处理地下车层物 管待定，现确定档次较高施工的进度封顶属 性商务办公楼管理费68元/ m2总户数写字间约364间，商务套间95间，酒店式公寓95间报 价均价7500元开盘日2001年9月 底交房日2003年6月物 业类 型高层商务办公楼容积率9.6绿化率门前2500 m2专属广场得房率83%销售率15%层 高写字间4.5米酒店式公寓2.9米入住率无优惠折扣一次性付款95%结 构框架结构付 款方 式一次性付款、按揭主购者银行、证券、保

26、险、国际贸易等公司面 积标准写字间62.52156.18 m2，商务套间130.79219.89 m2，国际酒店公寓123.75219.92 m2综 合分 析1、 开发商背景南京市房产经营总公司原是有二级开发资质的国营房地产公司，资金实力较雄厚，企业现已完成了改制，市场竞争力进一步加强。2、 项目开发情况该项目开发已有89年时间，由于原是国营房地产公司，企业内部管理较差，一度造成资金短缺，项目搁置。现向中行和工行贷款，继续该项目开发。3、 推广理念“自由、开放、简约、人性”4、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。该项目位于洪武路与白下路交界处。洪武路是南京银行、证券、保险、国际贸易集中的地方。

27、该项目与金穗大厦联体，东临汇鸿国际大厦，南对江苏外经贸大厦，北面相继为中行、建行、太平洋保险、隆盛金融广场、华泰证券大厦，是南京金融街的南端门户，主力商务区。（2）市场定位。南京市又一高品质、多元化、配套设施完善的高档商务办公精品楼盘。5、 项目劣势（1）该项目开发周期太长，对开发商的可信度大打折扣；（2）由于开发周期太长，导致成本增加，必然使售价过高；（3）南京市近期推出的同类产品较多，市场竞争激烈，销售难度很大。案 名苏宁环球大厦 总占地面积约8000 m2地 址南京市广州路188号总建筑面积70000 m2电 话33220883322388外立面的处理开 发苏宁集团顶部的处理销 售窗台的

28、处理策 划建筑设计承 建车位的处理地下车位物 管南京苏宁物业管理公司施工的进度属 性商务办公楼管理费75元/ m2总户数233户报 价均价8780元开盘日2001年9月 底交房日2001年8月物 业类 型高层商务办公楼容积率875绿化率得房率销售率层 高入住率60%以上优惠折扣结 构框架结构付 款方 式一次性付款、按揭主购者各种贸易公司、服务性公司面 积238 m2综 合分 析1、开发商背景苏宁集团，中国著名民营企业。2、推广理念“距金陵龙脉，袭帝王血统”3、项目卖点（1）人文环境佳，周边学校、医院林立，还有体育场；（2）处于上海路和广州路交界处，离地铁700米；（3）5000平方米豪华会所，

29、多功能会议厅、金融广场、信息中心、医疗保健中心、室内高尔夫、游泳池、咖啡厅、酒吧。4、项目劣势（1）介绍的中与各商圈都在咫尺，实际都不算近；（2）面积过大；案 名苏铁隆盛大厦 总占地面积地 址南京市洪武路359号总建筑面积电 话44590754502658外立面的处理高级铝板外饰，钢化玻璃幕墙开 发江苏省铁路实业有限公司顶部的处理销 售窗台的处理策 划建筑设计承 建车位的处理地面、地下物 管隆盛物业施工的进度属 性商务办公楼管理费8元/ m2总户数报 价 6300元起开盘日交房日2001年11月物 业类 型高层商务办公楼容积率绿化率得房率715%销售率层 高入住率60%以上优惠折扣结 构框架结

30、构付 款方 式主购者金融证券面 积8834-15683 m2综 合分 析1、推广理念主流物业倾向，尽享繁华地利2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。位于新街口，有两个地铁出口（2）硬件配置高3、项目劣势（1）新街口交通紧张；（2）面积偏大；（3）推广概念不新。案 名苏铁隆盛大厦 总占地面积地 址新街口中山南路49号总建筑面积160万平方米电 话689399768939986893999外立面的处理高级铝板外饰，呼吸式钢化玻璃幕墙开 发顶部的处理正反逆转双层旋宫空中花园销 售窗台的处理策 划建筑设计承 建车位的处理地面、地下物 管威格斯中国公司施工的进度属 性商务办公楼管理费6元/ m2总户数

31、报 价7230元起开盘日交房日20026物 业类 型高层商务办公楼容积率绿化率得房率销售率层 高入住率60%以上优惠折扣结 构框架结构付 款方 式主购者各类中小企业面 积灵活可自由分割42到整层综 合分 析1、推广理念主流物业倾向，尽享繁华地利2、项目卖点（1）地段优势，商务环境好。位于新街口，预留地铁出口（2）硬件配置高3、项目劣势（1） 新街口交通紧张；（2） 价格不菲外地市场借鉴上海，一个国际化的大都市，他的发展有着他的特殊历史性和时代性。城市的发展总是有一定的规律可循的，正如上海的发展和建设是学习和发展国外的国际化大都市的结果。现在已经有不少人，特别是外国人认为目前上海的城市建设和规划

32、已经超过了香港，他们无不流露出对上海的城市的喜爱。但是，细心观察上海，您能看到许多其他国际化大都市发展的影子，香港、新加坡、纽约、伦敦风格、规模的借鉴；居住和办公概念的吸收；避免城市化的过程中忽视了绿化的重要性；注重城市的文脉和底蕴。所以，综观上海写字楼的发展轨迹，我们可以有所借鉴，无论是成功的还是失败的。 上海的写字楼具有沿城市主干道，在城市的商业中心和主要人流的集散中心呈集束化分布的特色，中山北路、肇家浜路虹桥路、淮海路、延安路、南京路、恒丰路、中山南路等主干道两侧，以徐家汇、静安寺、国展中心、火车站、人民广场、外滩等为中心，当然还有浦东小陆家嘴金融区。我们以浦东的小陆家嘴金融区的写字楼发

33、展为例，随着浦东全面开放和全新的引资政策，众多开发商看中未来浦东的发展，导致小陆家嘴地区高楼林立。但此时的开发商并没有看到预想的门庭若市的景象，而是一栋栋空置的大楼无人问津的情景。难道上海的发展造就了那么多的中小型公司不愿意到政策更加优惠的浦东来办公吗？事实上，此时的浦东由于城市建设、配套的原因还远没有达到理想的状态。而浦东的腾飞，小陆家嘴的写字楼迎来自己的春天是其确立为金融中心以后。国内各大银行在小陆家嘴地区建立支行和办事机构；外资银行落户小陆家嘴；证券公司、保险公司、五星级酒店、国际购物中心等纷纷落户小陆家嘴地区一片繁荣的景象。至此，才有部分中小型公司落户浦东的顶级写字楼。从南京的现状与上

34、海的发展经历相比，南京的中小公司的发展机会远比如这个十里洋场多，公司的成长速度也慢于上海这样的城市。上海的中小型公司仍然无力承担大量的办公场所费用的开支，相信南京的公司也有自己的承受范围。要寻找体现公司实力也就是面子事情与公司实际可承受现状的平衡点。上海称得上是亚洲的金融中心之一，有大量的国内和境外银行、政券、保险机构有资金实力和需求购置大面积的办公写字楼；而南京相对来说，发展和理念上都还有差距，没有境外的金融大企业，本地有实力的企业也多为自己建筑自己的办公场所，因此在南京大规模的办公场地没有销路。在上海由于外国企业纷纷看好中国的发展，而同时又认为作为国际大都市的上海可以作为企业的驻华总部。大

35、大小小的外国公司也为上海的写字楼市场提供很大的市场空间。各种高档次的大型办公楼被他们整层租下或当然还有众多的小型高档办公场所如：酒店式公寓、写字楼套房、五星级酒店以及时下兴起的酒店式商务套房；反观南京不具有如此多的外国企业，写字楼的消费能力明显不及。但南京作为内地与沿海经济的纽带已经显现出其发展的潜力，已经有不少国内和国外的公司在南京开办办事机构，小规模、高档次的办公场所是可能有市场的。项目概况开发商背景苏宁电器为国内知名的民营企业，企业实力排名国内民营企业中的前列。目前正在积极筹备年底上市。银河地产是苏宁电器下属房地产开发企业，目标是在近5年内成为南京著名的房地产开发企业。目前，苏宁电器为背

36、景开发的写字楼项目有苏宁环球大厦，是近年内南京几家开发颇为成功的写字楼项目之一。该项目以办公和酒店公寓为主，在当时的特定市场环境下，特别是能在地段不占优势的情况下能够取得这样的成功说明苏宁集团的开发很具有前瞻性，符合当时的市场需求。工程概况银河大厦位于南京繁华的商业区中山北路与山西路的交汇处，为南京山西路一个十分重要的位置。用地范围为山西路以南，中山北路以西，红线用地面积为10500.38平方米。北侧与现有的山西路市民广场相对，西面与则落成的金山大厦、交通银行南京总行相临。地下通道的出入口和未来的地铁出入口与地块相连。银河大厦是一座集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、商住为一体的综合性大厦。大厦建

37、筑总高度为149.45米，建筑总面积为108517.54平方米。地上层数41层，地下3层。大厦在设计中力求内部功能齐全，设施完善，建成后必将成为山西路标志性的建筑。是人们休闲、娱乐、办公、生活的理想场所。经济技术指标总用地面积：10500.38平方米总建筑面积：108517.54平方米其中：商业建筑面积：37278.19平方米 办公建筑面积：48797.6平方米地下室建筑面积：22441.75平方米地上建筑面积：86075.79平方米容积率：10.33（包括地下室） 8.1（不包括地下室）覆盖率：48%机动车停车位：地下：307辆 地上：15辆非机动车停车位：地下：2000辆 地上：500辆建

38、筑规划项目分群楼和塔楼两部分。群楼高8层，31.95米，其中首层层高4.5米，2-8层为4.2米。商业群房1-7层为商业用途，8层为中西餐厅。主楼标准层3.4米，其中公寓式办公集中在10-24层，25层为避难层和设备转换层，26-41层为办公楼部分。项目的商业人流沿中山北路，及山西路步行道进入，机动、餐饮人流沿傅佐路进入，办公人流在用地东南侧规划道路进入。机动车入口设在傅佐路，机动车及非机动车地下车库出入口沿用地东南侧规划道路组织进出。地下一层商场设出入口与城市地下通道及地铁站相连，使商业人流的集散与城市交通系统联系紧密。同时，在大楼的内部、外部均设计了残疾人通道，方便了残疾人使用。另外，还设

39、计了紧急消防通道，以供紧急情况时使用。产品理念设计南京什么人需要写字楼写字楼一方面是办公的场所，需要提供舒适、高效、便捷的办公环境；另一方面是公司的门面，从写字楼的装修档次、硬件配备标准、租金费用都可以从侧面反映出租用者的品位、资金实力小公司讲面子、大公司讲排场。有很多人认为南京写字楼的生存空间小，因为集体消费可能的大公司在南京都采用自建写字楼的方式，而并非租用高等级的写字楼，这是对公司排场的不同认识导致的。因此在南京的写字楼多是面对中小企业的。其实，大公司不购置高档写字楼也有他们的苦楚。南京的写字楼服务功能有限，不能完全满足企业的要求；入驻客户的档次参差不齐，企业形象未必好；自主权少，公司不

40、能随意支配资源。事实上，一些小公司在入驻写字楼后也有类似的抱怨，只是实力所限不得不选择尽可能满意的写字楼，也造成一些软硬件配备不良的写字楼无人问津或客户的流动性大的现状。1 高级商务人士：他们是一些小型公司（主要是广告公司、咨询公司、事务所、高科技公司、网络公司、旅行社、外地驻宁办事机构/分公司）的创办者。公司里有几个或十几个职员，处于事业的起步阶段，需要有一个高档的办公场所（既满足办公的需求，又能满足自身形象的需求）。需求趋向分析鉴于目前房产市场供给现状的无奈，他们只能花费昂贵的租金在星级酒店（如金陵饭店）、高档写字楼（如新街口世界贸易中心）办公，但这些场所的物业产权不属于他们，花费总数不菲

41、的租金又不能使之成为公司创业的固定资产，不能实现保值增值功能，而且没有足够完善且实惠的配套设施可以方便使用，因此他们潜意识里在等待一种完全适合他们需求的物业类型的出现。2投资者：他们以高级白领和“知本家”为主，享受一份不菲的薪水或有自己的企业，对资金运做、投资回报很有自己的一套想法。需求趋向分析鉴于目前股市低迷和储蓄利率微弱的无奈，他们一直在寻找另一种投资途径，希望投资回报率稳定且风险不大。毋庸置疑，当然是房产的投资。至于选择哪一类型的房产进行投资，这是值得考虑的问题。如果有一种物业：投资不大，且既可以在三级市场上不愁需求，也可以买下自用（居住、开办小型公司、经营其它行业等），一方面可以确保资

42、产保值，同时也能带来可观稳定的出租收入。这是一种什么样的物业呢？3、外地驻宁的办事机构南京是江苏省发展的龙头，是沿海地区与内地联系的纽带，因此南京在许多全国性的公司的发展战略中占有重要的一席之地。需求趋向分析这种驻宁机构的设置必须符合企业的战略发展、企业自身总体发展的阶段性战略、当地的市场发展以及区域市场的拓展情况通常决定这样的机构是个有小到大，由几个人开始，前期的资金主要用于市场拓展而不能用于大量的资产购置。4、外籍机构办事处中国有了越来越开发的经济发展政策，以致于众多的外资公司看重中国市场的发展和开拓。上海的房地产业发展，这一部分外资力量功不可没，为了进一步刺激外籍人士的消费，上海取消了内

43、、外销房。需求趋向分析在国外，公司进入写字楼办公，国外的办公环境通常舒适、豪华，各项硬件配置先进。他们来到中国，身处异乡不但需要他们习惯的舒适、豪华，各项硬件配置先进的办公环境，还需要有一个便捷而舒适的居住场所。有很大一部分外国人刚来中国是租用星级酒店的套房、高档公寓，但作为商务办公的场所始终不能满意，场地局限、功能局限、商务环境局限等因素都制约了他们的业务发展和生活休息。其实，他们都在期待“酒店式商务套房”的出现！酒店式商务套房理念设计酒店式商务套房是从酒店式公寓中新派生出来的一个细枝，是一种将酒店式公寓与小型办公场所进行了结合并全新演绎的新产品，既吸收了星级酒店式公寓的服务功能和管理模式，

44、又吸收了e时代写字楼的某些特点：拥有良好的通讯条件，针对性地提供秘书、信息、翻译等商务特色服务，即可居住，又适合办公，而且区域条件良好、价格低廉，是一种综合性很强的物业概念。1酒店式商务套房和酒店式公寓的区别酒店式公寓是集住宅、酒店、会所等多种功能为一体的一种物业类型，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件设施上毫不逊色，而服务更胜一筹：除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务，真正实现宾至如归。酒店式公寓本身是一种高档次的公寓，能提供酒店式的居住服务功能，但缺少全方位的办公功能。而酒店式商务套房在满足居住功能的基础上，对房型设计进

45、行修正，同时满足作为办公场地的功能，更有便捷完善的办公功能（如订票服务，叫车服务，叫醒服务，问讯、留言服务，信件收发服务，报纸、杂志代订服务，传真、复印、打字；秘书，会议室、阅览等），而且这些功能以公共提供的形式出现的，例如，没有必要每个小公司都购置价格不菲的办公设备，而只需提出服务需求即可。更重要的是酒店式商务套房和酒店式公寓相比在功能的设置的出发点是完全不同的。前者就是为办公而提供，不具备完全的居家功能，如：厨房功能，因此可以达到真正的酒店化；后者是建立在居家功能的基础上实行较高档次的物业管理，类酒店式的管理，可以作为家居办公的场地。作为办公场所前者更规范，更有利于管理2 酒店式商务套房和

46、小型办公场所的区别酒店式商务套房在提供小型办公场所的功能基础上，更提供高档次的酒店式服务功能，例如豪华气派的外立面和大堂，尊贵的地段，路人皆知的办公大厦，高速名牌的电梯，足够的停车位等等，在公司形象上，比星级酒店内更专业；比豪华写字楼服务更周到、更讲究、更有面子。3 酒店式商务套房和星级酒店或高档次写字楼的区别在星级酒店或高档次写字楼租赁办公场所，物业产权不属于公司自己所有，花费十几或几十万元的租金，到年底在固定资产上没有积累； 而产权出售的酒店式商务套房，具有“自用”和“投资”两大功效，在提供公司办公场地的同时，也为公司在固定资产上积累一定的基础。4 酒店式商务套房和单身公寓的区别主要区别在

47、于单身公寓的房型设计考虑居住为主且提供的商务配套不健全，不适宜于小型公司办公等等。单身公寓类似于酒店式公寓的概念，定位于年轻的单身贵族和小夫妇，完全从居家的概念出发，细致的区别这里就不再深究了。从以上各种物业类型的对比可以看出，酒店式商务套房是集合星级酒店、高档写字楼、单身公寓、小型办公场所等几种物业类型主要特性于一身的一种综合物业类型，他根据特定目标客户群体的切身需求，提供多种物业的边缘功能，在产品定位上有了突破性的创新，填补了南京房地产市场的空白。酒店式商务套房的功能酒店式商务套房，是将“商”、“住”、 “家”这三种形式有机地结合起来的一种综合物业。作为连接酒店、写字楼和私人公寓的桥梁，解

48、决了酒店、写字楼或私人公寓因其经营本质所决定的不能提供短期和长期共存的住宅问题，主要需要实现以下功能：1解决日常居住 由于酒店式商务套房具有配套的酒店式服务及普通的居住功能，在这一方面是与住酒店完全类似的，因此绝对可以满足居住之用。对于那些为了生活工作的便捷、以面积换地段的高级商务人士，无疑是一个上佳之选。建议安装中央空调，室内采用简洁装修，也可考虑配送部分家具、电器、卫生洁具等。由于面积不大、总价不高，只需支付少量首付款，以按揭形式即可入住。2优于酒店服务酒店式商务套房与普通商务公寓最大的不同，在于有没有酒店式服务，而且是产权房享受的酒店式服务。租购一套以上房间的小公司往往还要处理诸如洗衣、

49、收拾房间、卫生间、厨房等问题。而处于创业阶段的中小公司白领整日早出晚归，时间无疑是最宝贵的，我们倡导“让更多的时间属于他们自己”这一理念。建议银河大厦以5070的小户型为主打，通过设计师的精心打造，将工作和生活的空间自然划分，节省企业入驻重新施工所花费的人力与物力，同时提供多个服务项目，使业主无需为清洁、叫早、送餐、订票、洗衣等琐事影响心情。3商务功能齐全 创业公司还要求所在物业有良好的形象和强大的商务功能。这也是酒店式商务套房所必须具备的。建议在智能化方面做出创新；24小时的商务中心能提供不同时段的商务会议、商务秘书、翻译等服务，从而实现齐全的商务功能。另外，酒店式商务套房应具备庄重的外观、

50、豪华的大堂及体面装修，突出自身的高品质，适用自用、投资等不同的客户群体，从而突出商务个性。总之，酒店式商务套房应本身具备足够的品质，最重要的，是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为购租酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式商务套房的生命力所在，是投资酒店式商务套房实现回报的核心因素。在酒店式商务套房这种全新的物业类型中合理地将居室分为了居住与办公两大区域，这样即具备了酒店式公寓的高档生活

51、区又满足了小型办公的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部，更引人注目的是它在小型办公的基础上增加了全新概念的24小时商务中心，在那里可以享受到24小时秘书服务，24小时翻译服务以及24小时会议服务，由此一来，这种酒店式商务套房不仅填补了小型办公无5A级办公楼配套服务的空白，而且还可以更完整为您创造一个超5A级的办公场所。从服务看酒店式商务套房何为酒店式管理？对理解酒店式商务套房的产品内涵，认识酒店式商务套房的市场前景，有着巨大的作用。让我们先来体会一下未来银河大厦的管理。早上7点，迎着朝阳前往银河大厦。路上的行人脚步匆匆，站台上挤满了上班一族，车来人往，紧张忙碌的一天就这样开始了。银河大厦管理

52、处的员工已全部到位，大堂的地毯和地面已经扫干净。乘着电梯来到银河大厦36楼，由于窗户在昨晚已经全部打开，虽然门没有开，整个办公大厅里没有丝毫沉闷的感觉。灯开得不多，却能看清大厅里的一切。7点14分，一名保洁员和一名保安打开了一间独立办公室。他们先拉开窗帘，打开窗户，新鲜的空气沁人心脾，阳光肆无忌惮地闯进来。由于每天下班后整个大厦都进行了彻底地卫生打扫，早上只是对个别地方进行维护。保结员将地面进行可擦洗，整理了办公台面，将茶杯放到伸手可及的地方。你会发现，办公室中的茶杯的位置是不一样的，有的在左边，有的在右边，有的近，有的远。原来，他们是根据室内办公人员的习惯放置屋内物品的。整理完毕，他们又关上

53、了窗子，拉下了一部分窗帘，让办公台沉浸在阴影里，为的是使办公的人免受强烈光线的照射。桌椅物品摆放有序各得其所，关上门，又开始另一间办公室的整理。7点40分，银河大厦迎来了第一位工作人员。所有的饮水机已经打开。8点整，卫生间清扫完毕。这里的空气和外面一样清新，地上没有一丝灰尘，台面没有一点水迹，空气中还有一股淡淡的清香。卫生用纸也是新装上去的，墙面光洁可照人。8点10分，所有的办公区域已经整理完毕，窗户已经关闭，中央空调系统全面启动。8点30分，写字楼办公的时间到了。所有的保结员和保安人员都不见踪影，他们“躲”进了工具间或通道里，哪里需要，他们就在哪里出现。地层大堂和楼层能看到更多的接待和服务生。酒店式商务套房提供的服务内容1 客房服务 客房每天的清洁：包括