佳兆业广州海珠区江南大道中婚纱主题购物中心分析报告(43页)

1、 海珠区江南大道中海珠区江南大道中 婚纱主题购物中心婚纱主题购物中心 分析报告分析报告前前 言言 商业定位分析报告的分析内容旨在以前期的商业定位分析报告的分析内容旨在以前期的市场调研及数据统计为基础，通过对江南大道中婚市场调研及数据统计为基础，通过对江南大道中婚纱街经营现状及婚庆行业相关业种如婚纱礼服、婚纱街经营现状及婚庆行业相关业种如婚纱礼服、婚纱摄影、婚庆装饰、珠宝首饰等行业的商业调查，纱摄影、婚庆装饰、珠宝首饰等行业的商业调查，分析考察婚纱街发展现状、未来发展趋势及存在问分析考察婚纱街发展现状、未来发展趋势及存在问题，从而寻求发展机遇，将该项目打造成最具竞争题，从而寻求发展机遇，将该项目

2、打造成最具竞争优势的商业项目。优势的商业项目。目目 录录第一章第一章 江南大道中婚纱街介绍江南大道中婚纱街介绍第二章第二章 项目本体分析项目本体分析第三章第三章 商户访谈商户访谈第四章第四章 项目定位及楼层规划项目定位及楼层规划第五章第五章 租金及综合收益预估租金及综合收益预估第六章第六章 工程设计及物业配套需求工程设计及物业配套需求1.1 集群效应集群效应 品牌效应品牌效应 形成于上世纪形成于上世纪8080年代初期，目前年代初期，目前 广东省最大的专营婚纱的交易集广东省最大的专营婚纱的交易集 散地，全国闻名。散地，全国闻名。 香港、台湾甚至东南亚的名牌产香港、台湾甚至东南亚的名牌产 品聚集。

3、品聚集。 业种丰富，包括婚纱礼服、婚庆饰业种丰富，包括婚纱礼服、婚庆饰 品、婚礼用品、婚纱摄影、相册、品、婚礼用品、婚纱摄影、相册、 摄影器材等。摄影器材等。 第第 一一 章章 江南大道中婚纱街介绍江南大道中婚纱街介绍1.2 交通便利交通便利 四通八达四通八达周边商业配套齐全，经营氛围浓，周边商业配套齐全，经营氛围浓，区域内有中国电信、中国联通营业网区域内有中国电信、中国联通营业网点点、万国广场、家乐福、好又多、万国广场、家乐福、好又多、蓝色快线、海珠城广场、苏宁电器、蓝色快线、海珠城广场、苏宁电器、国美电器国美电器本本案案北起海珠桥桥脚，南至内环路，有多条公北起海珠桥桥脚，南至内环路，有多条

4、公交线路途经，且市二宫地铁站就在附近，交交线路途经，且市二宫地铁站就在附近，交通配套十分齐全。通配套十分齐全。 1.3 投资机遇投资机遇 商铺租金商铺租金 中高档婚纱、婚庆用品、珠宝首饰、婚纱影楼、婚庆设计等相关中高档婚纱、婚庆用品、珠宝首饰、婚纱影楼、婚庆设计等相关 业种稀缺。业种稀缺。 人流兴旺，快餐、中型餐饮人流兴旺，快餐、中型餐饮 市场发展潜力大。市场发展潜力大。 租金租金300600300600元元/ / 售价售价2525万元万元/ /。 1.4 升级改造升级改造 政府欲在江南大道政府欲在江南大道北婚纱街建超大婚庆广北婚纱街建超大婚庆广场，将呈现简约欧式风场，将呈现简约欧式风格，整饰

5、工程预计在明格，整饰工程预计在明年春节前完工，将是广年春节前完工，将是广州乃至华南区域最受瞩州乃至华南区域最受瞩目的主题商业街。目的主题商业街。1.5 小结小结 海珠区政府重点海珠区政府重点打造的景观式婚纱主题打造的景观式婚纱主题街，顺应了现今商业发街，顺应了现今商业发展的趋势，在整个规划展的趋势，在整个规划中街铺改造、交通完善中街铺改造、交通完善等方面将彻底改变江南等方面将彻底改变江南大道的现状。经营档次大道的现状。经营档次的提升、中高端品牌的的提升、中高端品牌的云集将成为广州乃至全云集将成为广州乃至全国最受瞩目的商业街，国最受瞩目的商业街，未来发展空间巨大。未来发展空间巨大。2.1 项目区

6、位及周边情况分析项目区位及周边情况分析 第第 二二 章章 项目本体分析项目本体分析 地块规划地块规划 地块位于海珠区江南大道中地块位于海珠区江南大道中 99 99 号广州益丰搪瓷厂地段，江号广州益丰搪瓷厂地段，江 南大道北旁边，市二宫地铁站附近。总用地面积南大道北旁边，市二宫地铁站附近。总用地面积85798579平方米，总平方米，总 建筑面积建筑面积5380953809平方米，其中商业面积平方米，其中商业面积87278727平方米。平方米。 项目功能与定位项目功能与定位 该项目将建设成为商住楼，裙楼为商业，二栋塔楼为中高档该项目将建设成为商住楼，裙楼为商业，二栋塔楼为中高档 的公寓或偏大户型的

7、住宅。的公寓或偏大户型的住宅。 交通状况交通状况 该地块西临江南大道，南靠前进路，北边三百米就是地铁市该地块西临江南大道，南靠前进路，北边三百米就是地铁市 二宫站前行八百米即是海珠桥，交通十分便利。二宫站前行八百米即是海珠桥，交通十分便利。 2.1 swotswot分析分析“s”“s”优势优势 地处广州乃至全国知名的婚纱一条街，商家集中， 交通便利，市场专业性强，集中了婚纱礼服、摄影 器材、珠宝首饰、彩妆靓妆、婚庆礼品等专业商 家，集群效应突出。 定位清晰，是政府规划打造的专业婚庆销售、服务 的商业街，未来影响力将有更高的提升。“w”“w”劣势劣势 经营状态相对混乱，商户间的价格竞争比较激 烈

8、。 大型的婚庆专营市场稀少。 区域内其他颇具规模的市场经营状况不佳。 整个商业街的商家档次相对较低。“o”“o”机遇机遇政府重点打造的“江南大道婚纱街”，将在规模 和经营档次上成为华南区最具影响力的婚纱专业 市场，未来影响力可见一斑。现有业态不够丰富，市场需求大。高端消费市场是一个空缺。“t”“t”威胁威胁 中、低端市场竞争压力大。商家相对比较分散，且经 营档次普遍偏低，中、低端市场竞争激烈且利润低， 多以小商户为主，租金承受能力一般。 业态组合至关重要。综合周边商家的经营状况，并结 合现代商业的业态经营模式，本项目的业态组合尤为 重要，能否做到专、全、精是前期规划的关键。“苏州虎丘婚纱一条街

9、苏州虎丘婚纱一条街” 是国内著名的婚纱礼服生产基地之一，大多为个体户手工作坊，是国内著名的婚纱礼服生产基地之一，大多为个体户手工作坊，除吸引华东地区客户外，同时也汇聚了一部分外商洽谈出口贸易。除吸引华东地区客户外，同时也汇聚了一部分外商洽谈出口贸易。2.2 可比性案例分析可比性案例分析对对 比比 分分 析析江南大道婚纱街江南大道婚纱街苏州虎丘婚纱街苏州虎丘婚纱街相同点相同点以婚庆礼服、饰品为主题的购物街。 店铺经营档次偏低，一直都老街道景 观。交通便利。江浙地区最大的婚纱街。 店铺经营档次偏低，店铺多为街铺， 老街道景观。 苏州是江苏省的交通枢纽，四通八 达。差异差异商户中以服装代理商为主，有

10、部分是 工厂直营店。 商户中工厂直营店占比较大，全国各 地客商基本都在这里批发。 现状现状江南大道是老街区，周边街铺众多， 且店铺装修陈旧，政府正规划改造升 级。成熟商业街，全国知名。 商铺密集，多在巷子深处。总结总结婚庆主题购物中心是目前比较流行的经营业态，但大部分主题商业项目运作不 规范，品类组合混乱，整个商业街的装修形象不够时尚。 错位经营是本项目前期定位、招商工作开展首要关注的问题，避开中、低端市 场，发展高端品类无论是在公司收益上，还是行业影响力上可以快速取得收效。业态组合也是吸引客流的关键因素。 小结小结 江南大道婚纱街是华江南大道婚纱街是华南地区颇具影响力的专业南地区颇具影响力的

11、专业市场，集批发、零售为一市场，集批发、零售为一体，已被广州周边顾客的体，已被广州周边顾客的普遍认同。婚纱主题专业普遍认同。婚纱主题专业市场未来市场发展空间巨市场未来市场发展空间巨大，但是从长远的发展来大，但是从长远的发展来看，若想一枝独秀，需做看，若想一枝独秀，需做出自身的特点，则要在前出自身的特点，则要在前期业态组合规划上做到合期业态组合规划上做到合理安排，把未来理安排，把未来1010年甚至年甚至2020年的发展趋势加以结合，年的发展趋势加以结合，做到战略上先于竞争对手。做到战略上先于竞争对手。商户反馈商户反馈定定 位：市场竞争激烈，利润低，有计划转型中高端婚纱品牌专营店。位：市场竞争激烈

12、，利润低，有计划转型中高端婚纱品牌专营店。交交 通：区域内交通十分便利。通：区域内交通十分便利。合作意向：希望该区域能建成一个定位中高端、业态规划合理、商场内部设计合作意向：希望该区域能建成一个定位中高端、业态规划合理、商场内部设计 富有现代感的专营市场。富有现代感的专营市场。 第第 三三 章章 商商 户户 访访 谈谈“一站式一站式”婚纱主题城婚纱主题城婚纱礼服挑选婚纱礼服挑选结论：结论：“一站式一站式”婚纱主题购物城将成未来发展趋婚纱主题购物城将成未来发展趋势势请请 柬柬 制制 作作珠珠 宝宝 首首 饰饰婚婚 车车 租租 赁赁婚婚 纱纱 影影 楼楼婚庆礼仪公司婚庆礼仪公司4.1 项目定位因素

13、项目定位因素消消费费者者特特征征市区市区居民居民第一类群体：收入处于广州中高以上水平的人群，占比约20%，收入界定 ： 个人年收入在20万元以上。第二类群体：收入处于广州中等水平的人群，占比约800%，收入界定：个人收入在6至10万元/年。第三类群体：广州周边地区个人消费人群及批发商户。发掘市场空缺，项目定位高端市场。业态组合全面，集中婚庆相关品类为一身。周边周边需求需求情况情况江南大道婚纱街辐射华南区，顾客量庞大；日均消费以广州周边城市人口为主市场定位中档，缺乏高端品牌，高端市场发展潜力大考虑因素考虑因素主主 要要 内内 容容对对 本本 案案 定定 位位 启启 示示借借鉴鉴其其他他商商圈圈优

14、势优势专业市场升级，吸引更多顾客群体前期规划、定位需有前瞻性。引入与婚庆相关品类不足不足商业街经营档次偏低业态组合不丰富空白空白高档次品牌发展空间巨大，业态组合可以更加丰富 第第 四四 章章 项目定位及楼层规划项目定位及楼层规划4.2 项目定位项目定位形象定位：本项目地处江南大道婚庆主题街，又是政府重点改造街区，政府规划中将其打形象定位：本项目地处江南大道婚庆主题街，又是政府重点改造街区，政府规划中将其打 造成特色婚庆主题商业街，整体提升经营档次，交通四通八达，辐射范围华南造成特色婚庆主题商业街，整体提升经营档次，交通四通八达，辐射范围华南 区；区；客户定位：消费人群：广州周边高端消费群、华南

15、区域消费群、批发商户；客户定位：消费人群：广州周边高端消费群、华南区域消费群、批发商户；商品定位：高端婚纱品牌、高档婚纱影楼、婚庆珠宝、婚庆宴席服务等；商品定位：高端婚纱品牌、高档婚纱影楼、婚庆珠宝、婚庆宴席服务等；档次定位：中高档以上品牌；档次定位：中高档以上品牌；功能定位：集礼服挑选、珠宝首饰、婚纱照拍摄、酒店礼仪、婚车租赁、喜帖制作一体的功能定位：集礼服挑选、珠宝首饰、婚纱照拍摄、酒店礼仪、婚车租赁、喜帖制作一体的 “一站式一站式”婚庆专业商场；婚庆专业商场；业态组合：婚纱礼服珠宝首饰婚纱影楼酒店礼仪等婚庆商品。业态组合：婚纱礼服珠宝首饰婚纱影楼酒店礼仪等婚庆商品。4.3 经济技术指标经

16、济技术指标占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积商业面积商业面积负一层负一层一层一层二层二层三层三层8579 53809 8727 2862 1697 2084 2084 4.4 项目备案命名项目备案命名项项 目目 备备 案案 命命 名名案案 名名寓寓 意意影影 响响 力力评评 价价“华南婚纱城华南婚纱城”华南区最大的婚纱主题购物城未来可能存在竞争对手，此案名 可不被对手效仿 命名简单霸气，通过互联网、媒 体可方便查找kaisa wedding kaisa wedding （佳兆业婚纱广场）（佳兆业婚纱广场）打造“佳兆业”品牌效应突出“佳兆业”品牌，有利于公司 在全国打造连锁品牌效应 命名符合项

17、目婚庆主题定义假日婚纱广场假日婚纱广场突出婚纱主题项目的主题定义明显，突出项目 主题定义，直接引导客流。负一层负一层 花花 好好 月月 圆圆4.5 楼层规划楼层规划一一 层层百百 年年 好好 合合二二 层层天天 长长 地地 久久三三 层层喜喜 结结 良良 缘缘楼楼 层层理理 念念定定 位位业业 态态品品 牌牌负一层负一层提供丰富婚庆配套饰品及婚庆服务特色经营的个体户为主婚庆饰品、摄影器材、果汁甜品、餐饮、婚庆礼仪公司“花心思”“金源租车”“佳能数码”“水果捞”“麦当劳”“味千拉面”一层一层打造江南大道高端婚纱集中地知名品牌婚纱直营店中高档品牌婚纱店、珠宝首饰、彩妆、展示区、便利店“苏菲雅”“世

18、纪新娘”“vivan品牌婚纱”“云裳嫁衣”“周大福”“金至尊”“周生生”“红地球彩妆”“美宝莲彩妆”二层二层吸引终端消费顾客品牌婚纱店、礼服店品牌婚纱、中式礼服、餐饮、品牌男装量身订做、宴会礼服“丽伊莎”“王大诚”“木真了礼服”“富丽纱婚纱礼服”楼楼 层层 规规 划划4.6 楼层动线分析楼层动线分析负一层负一层一一 层层二二 、三、三 层层4.7 招商节点招商节点阶段阶段时间节点时间节点内容内容项目前期项目前期2010.05.102010.06.30项目前期策划、定位前期招商前期招商2011.01.012011.01.31主力店、次主力店招商，主力店确定商铺划分、品牌商铺划分、品牌落位落位20

19、11.02.012011.02.15铺位划分、编号、商户品牌落位人员招聘人员招聘2011.05.01招商人员到位，现场招商招商推介会招商推介会2011.05.20公开招商开始项目中期项目中期2011.06.01品牌店商谈，次主力店签约、商户整合签约项目后期项目后期2012.01.01商户进场装修、商场开业项目开业项目开业2012.05.01项目裙楼开业（根据进度验收交场时间）项目裙楼开业（根据进度验收交场时间）4.8 小结小结负一层至三层分别命名负一层至三层分别命名“花好月圆花好月圆”、“百年好合百年好合”、 “天长地久天长地久”、“喜结良缘喜结良缘”，既有喜庆祝福之意，同时也，既有喜庆祝福之

20、意，同时也符合本项目以婚纱为主题的市场定位。符合本项目以婚纱为主题的市场定位。定位关键在于要有前瞻性，做到定位关键在于要有前瞻性，做到错位经营。错位经营。5.1 竞争对手竞争对手“好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心好百年国际婚纱婚庆摄影器材交易中心”楼层楼层业态业态租金情况租金情况（元（元/ /）管理费管理费( (元元/ /月月) )出租率出租率实用率实用率负一楼负一楼婚纱、礼服、旗袍、裙褂、西服、演出服饰、品牌展示、厂商专区1203690%60%一楼一楼婚纱、礼服、旗袍、裙褂、西服、演出服饰、演出服饰、形象套装设计2503695%60%二楼二楼婚庆策划、喜庆百货、化妆彩妆、婚纱饰品15036

21、95%60% 第第 五五 章章 租金及综合收益预估租金及综合收益预估“倾城汇倾城汇一站式一站式国际婚庆广场国际婚庆广场”楼层楼层业态业态租金情况租金情况（元（元/ /）管理费管理费( (元元/ /月月) )出租率出租率实用率实用率一楼一楼婚纱名店、高礼品、珠宝首饰1202090%50%二楼二楼礼服、裙褂、晚装、婚庆用品902090%50%三楼三楼精品、配饰、鞋类、餐饮、婚庆策划802040%50%四楼四楼旅游、婚庆服务、酒席预定、摄影咨询702040%50%5.2 租金预估租金预估此图可表示出上述市调结果此图可表示出上述市调结果市市 场场定定 位位租租 金金水水 平平好百年好百年倾城汇倾城汇本

22、项目本项目成熟项目成熟项目新项目新项目待建项目待建项目本项目的定位高于竞争对手本项目的定位高于竞争对手租金价格可选择两个竞争对手之间。租金价格可选择两个竞争对手之间。根据市场调查结果可以得出以下结论：根据市场调查结果可以得出以下结论：楼楼 层层租租 金金（元（元/ /）面面 积积（）（）总总 租租 金金（元）（元）负一层负一层1002862 286200一一 层层1401697 237580二二 层层1102084 229240三三 层层802084 166720总总 计计8727 919740平平 均均 租租 金金105.39综合收益预估：综合收益预估：项目年限项目年限第第1 1年年第第2

23、2年年第第3 3年年第第4 4年年第第1010年年第第1515年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20202020年年20252025年年总面积总面积( () )872787278727872787278727出租率出租率100%100%100%100%100%100%出租面积出租面积( () )872787278727872787278727租金标准租金标准( (元元/ /月月) )105.00 110.25 115.76 127.34 205.55 313.30 租金增长率租金增长率0.00%5.00%5.00%10.00%10%8.00%免

24、租月数免租月数300000实际租金月数实际租金月数91212111212年收入（万元）年收入（万元）824.70 1154.58 1212.31 1222.41 2152.56 3281.05 5.3 综合收益预估综合收益预估其他收入主要包括管理费收入，广告收入，花车出租，活动场所出租、其他收入主要包括管理费收入，广告收入，花车出租，活动场所出租、停车场等，根据经营期所处的阶段，按店铺出租收益的一定比例计提，停车场等，根据经营期所处的阶段，按店铺出租收益的一定比例计提，具体测算标准如下：具体测算标准如下：项目年限项目年限第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第1010年年第

25、第1515年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20192019年年20242024年年租金收入（万元）租金收入（万元）824.70 1154.58 1212.31 1222.41 2152.56 3281.05 其他收入占租金比其他收入占租金比1.00%1.50%2.00%3.00%12.00%15.00%其他收入合计（万元）其他收入合计（万元）8.25 17.32 24.25 36.67 258.31 492.16 总收入合计（万元）总收入合计（万元）832.95 1171.90 1236.56 1259.09 2410.87 3773.21

26、5.4 其他收益预估其他收益预估5.5 项目现金流预估项目现金流预估项目项目现金流入（万元）现金流入（万元）租金收入（万元）租金收入（万元）其他收入其他收入全投资现金流出（万元）全投资现金流出（万元）总投资总投资所得税所得税净现金流量净现金流量( (静态静态) )累计净现金累计净现金( (静态静态) )折现系数折现系数净现金流量现值净现金流量现值( (动态动态) )累计净现值累计净现值( (动态动态) )年序年序20102010年年 0.00 14498.17 14498.17 (14498.17)(14498.17)1.00 (14498.17)(14498.17)1 120112011年年832.95 824.70 8.25 351.49 0.00 481.46 (14016.71)0.93 445.78 (14052.39)2 220122012年年1171.90 1154.58 17.32 508.80 14.28 663.10 (13353.61)0.86 568.48 (13483.91)3 320132013年年1236.56 1212.31 24.25 521.79 0.00 714.77 (12638.