潍坊市场2月份月报初稿184p

1、策划管理中心2013年3月3日20132013年年2 2月份月份潍坊市场月报潍坊市场月报1宏观政策分析宏观政策分析国内一线企业资讯国内一线企业资讯潍坊房地产市场分析潍坊房地产市场分析重点项目营销动作监测重点项目营销动作监测234目录：目录：1 1宏观市场宏观市场1 20131 2013年年2 2月宏观月宏观政策回顾政策回顾一二线房价失控一二线房价失控新新“国五条国五条”重磅出击重磅出击要求要求：1. 1.制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。2. 2.严格执行商品住房限购政策，严格实施差别化住房信贷严格执行商品住房限购政策，严格实施差别化住房信贷政策，

2、扩大个人住房房产税改革试点范围。政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。3. 3.增加普通商品住房及用地供应。增加普通商品住房及用地供应。4. 4.加快保障性安居工程规划建设。加快保障性安居工程规划建设。5. 5.加强市场监督、商品房预售管理，严格执行明码标价。加强市场监督、商品房预售管理，严格执行明码标价。1 1宏观市场宏观市场1.1 20131.1 2013年年国务院新国务院新“国五条国五条”解读解读政策措施政策措施具体内容具体内容一：完善稳定房价一：完善稳定房价工作责任制。工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目

3、标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。解解读：读：20112011年房价控制目标曾首次提出，年房价控制目标曾首次提出，20122012年中央没有要求，新国五条重新启动有新年中央没有要求，新国五条重新启动有新意意。二：坚决抑制投机二：坚决抑制投机投资性购房。投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 解读：限购将完善收紧并严格执行。今解读：限购将完善收紧并严格执行。

4、今年房产税试点将扩大范围，预计会以一线城市为主、房价上涨过快二线城市为辅。年房产税试点将扩大范围，预计会以一线城市为主、房价上涨过快二线城市为辅。 三：增加普通商品三：增加普通商品住房及用地供应。住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 解读：解读：20132013年住房用地供应年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。建设和上市，尽快形成

5、有效供应。四：加快保障性安四：加快保障性安居工程规划建设。居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。 解读：新型城镇化在住房保障方面的体现：将符合条解读：新型城镇化在住房保障方面的体现：将符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。五：加强市场监管。五：加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企

6、业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 解读：明码标价一直严格要求，推进城镇个人住房信息系统建设是亮点解读：明码标价一直严格要求，推进城镇个人住房信息系统建设是亮点。 1 1宏观市场宏观市场1.2 1.2 房产税征收轨迹解读房产税征收轨迹解读2010年4月10日 继重庆宣布拟对高端房征特别消费税后，上海也将开征住房保有税。有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。 2010年5月31日 统一内外资企业和个人城建税、教育费附加制度，逐步推进房产税改革，研究实施个人所得税制度改革，完善消费税制度，研究开征环境税的方

7、案。 2010年10月18日 在9月29日国务院所属八部委下发调控政策后，财政部、国税总局、住房和城乡建设部已经着手准备房地产税的推进工作，目前这项工作已接近尾声。 2011年1月10日 9日上午，重庆市市长黄奇帆政府工作报告称，将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品住房房产税在内。 2013年2月20日 国务院常务会议要求，完善稳定房价工作责任制。坚决抑制投机投资性购房。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 1 1宏观市场宏观市场1.3 20121.3 2012年温家宝总理八谈房控年温家宝总理八谈房控1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月

8、5 5月月6 6月月1010月月1111月月1212月月7 7月月8 8月月9 9月月温家宝：巩固房地产调控成果，促进房价合理回归温家宝：巩固房地产调控成果，促进房价合理回归温家宝：房价还远未回归合理，鼓励百姓先租温家宝：房价还远未回归合理，鼓励百姓先租温家宝：稳定楼市调控，实施差别化信温家宝：稳定楼市调控，实施差别化信贷贷温家宝：坚决不移继续实施房地产市场调控政策温家宝：坚决不移继续实施房地产市场调控政策温家宝：决不让房地产调控出现反复温家宝：决不让房地产调控出现反复温家宝：抑制投机将是长期政策温家宝：抑制投机将是长期政策温家宝：房产调控初见成效但不稳定温家宝：房产调控初见成效但不稳定温家宝

9、：保障房要尽快入市巩固调控温家宝：保障房要尽快入市巩固调控20122012年年温家宝总温家宝总理八谈调理八谈调控控1 1宏观市场宏观市场20132013年年1 1月月cpicpi同比上涨同比上涨2.0% 2.0% 2013年1月份全国工业生产者出厂价格同比下降1.6%，环比上涨0.2%，降幅与市场预期一致。2013年1月生产者物价指数(ppi)同比增速预测均值为-1.6%，较统计局公布的2012年12月ppi同比增速-1.9%继续上行。1.2 20131.2 2013年年2 2月中国经济环境分析月中国经济环境分析2013年1月份cpi同比上升2.0%，由于2013年的春节在2月份，旺盛的需求导

10、致节日前后的两个星期食品价格出现较大涨幅，且持续保持高位运行态势，预计本月食品价格环比可能出现大约2.4个百分点的较大幅度上涨。总结：总结：预测预测20132013年度年度cpicpi涨幅大致将维持在涨幅大致将维持在3%3%至至3.5%3.5%的区间。的区间。1 1宏观市场宏观市场 pmi(pmi(制造业采购指数）制造业采购指数）2013年2月中国制造业采购经理人指数（pmi）为50.1%，pmi高于50%，反映制造业经济扩张；低于50%，则反映制造业经济衰退。2013年2月数据显示，构成制造业pmi的5个分类指数普遍回落。从分企业规模看，大型企业pmi为51.3%，与上月持平，连续6个月位于

11、临界点以上;中、小型企业pmi分别为48.8%和46.0%，比上月下降0.9和0.2个百分点，位于临界点以下。分地区看，中部、西部、东北部地区pmi分别为51.9%、50.4%和51.4%，均位于临界点以上，分别高于全国制造业1.8、0.3和1.3个百分点;东部地区pmi为49.1%，位于临界点以下。释放出制造业当前运行状况及经济总体前景总体已处于筑底反弹阶段，当前需求增长可能会小幅回升，有利于房地产行业的发展。总结：总结：2 2月份月份pmipmi指数与上月继续持平，表明经济回升势头较弱。预计指数与上月继续持平，表明经济回升势头较弱。预计未来市场总需求平稳，房地产市场平稳发展利好未来市场总需

12、求平稳，房地产市场平稳发展利好。1 1宏观市场宏观市场国内生产总值（国内生产总值（gdpgdp）2012全年国内生产总值519322亿元，按可比价格计算，比上年增长7.8%。分季度看，一季度同比增长8.1%，二季度增长7.6%，三季度增长7.4%，四季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值52377亿元，比上年增长4.5%；第二产业增加值235319亿元，增长8.1%；第三产业增加值231626亿元，增长8.1%。从环比看，四季度国内生产总值增长2.0%。从长期来看，党中央、国务院坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放

13、在更加重要的位置，国民经济运行缓中企稳，经济社会发展稳中有进。总结：随着总结：随着汽车和房地产增长的潜力已经有所下滑，工业高增长时代已经过汽车和房地产增长的潜力已经有所下滑，工业高增长时代已经过去，未来去，未来gdpgdp增速增速的重担必将落在的重担必将落在中小型企业中小型企业的的发展来拉动发展来拉动gdpgdp增长。增长。显然，显然，20132013年贷款的松动乃大势所趋，势必影响房地产的供应及成交，房地产形势年贷款的松动乃大势所趋，势必影响房地产的供应及成交，房地产形势利好。利好。1 1宏观市场宏观市场1 1 宏观市场小结：宏观市场小结：p 政策上，中央仍然坚持房地产市场调控政政策上，中央

14、仍然坚持房地产市场调控政策不放松，策不放松， 虽然出台新虽然出台新“国五条国五条”， “房产税房产税”也将呼之欲出；地方政府也将也将呼之欲出；地方政府也将陆续推出调控细则，有助于抑制成交量和陆续推出调控细则，有助于抑制成交量和价格的涨幅，房地场市场将会继续保持上价格的涨幅，房地场市场将会继续保持上涨趋势。涨趋势。p金融上，金融上，cpicpi、ppippi、gdpgdp等各项指数均有等各项指数均有小幅的上升，国家会出台针对其他行业新小幅的上升，国家会出台针对其他行业新的经济调整政策；今年会是经济和房地产的经济调整政策；今年会是经济和房地产市场平稳过渡的一年；经济整体发展方向市场平稳过渡的一年；

15、经济整体发展方向和房地产调控力度将不会有太大的调整。和房地产调控力度将不会有太大的调整。1宏观政策分析宏观政策分析国内一线企业资讯国内一线企业资讯潍坊房地产市场分析潍坊房地产市场分析重点项目营销动作监测重点项目营销动作监测234目录：目录：全国房企全国房企20122012年年9-20139-2013年年2 2月土地月土地储备前储备前6 6名名恒大土地储备恒大土地储备13481.9413481.94万平米，位列全国储备土地之最；万万平米，位列全国储备土地之最；万科以科以10526.4610526.46位居第二位居第二数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库

16、2 2一线企业资讯一线企业资讯企业 土地储备总面积(万) 拿地面积(万) 拿地成本(亿元) 万科10526.462251.68617.17保利7067.531060.74459.94中海4933.14509.33291.67绿城4625.58169.45101.43恒大13481.9478.4314.76富力3186.6680.4936.64重点企业 销售面积(万) 销售金额(亿元) 万科161.10190.70保利85.40102.80恒大116.8072.50中海93.00118.55富力23.4926.30全国房企销售数据前全国房企销售数据前5 5名（名（1 1月）月）1 1月份万科以月

17、份万科以190.70190.70亿元的销售额，位居全国之首，同样，亿元的销售额，位居全国之首，同样，万科以万科以161.1161.1万平米销售面积超越恒大引领全国万平米销售面积超越恒大引领全国数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库2 2一线企业资讯一线企业资讯排名企业名称 拿地总价(亿元) 1万科617.172保利地产459.943绿地集团369.844中海地产291.675方兴地产125.39全国房企全国房企20122012年年9 9月月-2013-2013年年2 2月拿地面积前月拿地面积前5 5名名排名企业名称 总规划面积(万) 1万科2251.6

18、52保利地产1060.723绿地集团956.454金科股份584.315中海地产509.34万科以万科以617.17617.17亿元和亿元和2251.652251.65万平米，连续几月保持万平米，连续几月保持“拿地拿地大王大王”的头衔，其他知名地产紧随其后，且拿地力度相对的头衔，其他知名地产紧随其后，且拿地力度相对较弱；土地市场回归常态。较弱；土地市场回归常态。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库2 2一线企业资讯一线企业资讯观点：观点：p全国一线房企囤地量较大，但全国一线房企囤地量较大，但是，本月拿地量相对减少；虽看是，本月拿地量相对减少；虽看好未

19、来市场的发展，依然保持谨好未来市场的发展，依然保持谨慎的态度；慎的态度；p房企的思维理念产生了分歧，房企的思维理念产生了分歧，行业将面临洗牌，房企之间的行业将面临洗牌，房企之间的 “大鱼吃小鱼大鱼吃小鱼”的竞争态势将愈的竞争态势将愈加明显。加明显。1宏观政策分析宏观政策分析国内一线企业资讯国内一线企业资讯潍坊房地产市场分析潍坊房地产市场分析重点项目营销动作监测重点项目营销动作监测234目录：目录：潍坊土地市场本月无新土地供用；但是本月成交土地本月无新土地供用；但是本月成交土地1 1宗商服用地，宗商服用地，61706170平米平米3.13.1潍坊市场潍坊市场3. 13. 1潍坊潍坊2013201

20、3年年1 1月土地月土地市场市场区域宗地编号宗地位置土地面积土地用途规划指标要求竞买保证金（万元）竞得方容积率建筑密度绿地率年限奎文区2011-k8新华路以东、健康东街以南地块6170平方米其他商服用地1.2-9.845%30%40596山东富迪投资有限公司房地产市场【供需比供需比】20132013年年2 2月份潍坊市住宅成交量环比下降月份潍坊市住宅成交量环比下降55.8%55.8%，同比下降，同比下降10.8%10.8%。市场签约量较上月明显不足，（期间包含春节的影响明显，但与去年春节的市场签约量较上月明显不足，（期间包含春节的影响明显，但与去年春节的1 1月相比上涨月相比上涨36.62%3

21、6.62%）；）；2 2月的销售与去年同时期销售形成了明显上涨，市场回月的销售与去年同时期销售形成了明显上涨，市场回暖势头强劲暖势头强劲类别12345678910111212 2月份月份住宅新增预售量（万）7.0217.36719213427.926.0736.0645.2129.644.8352.1253.121.521.52住宅销售量（万）11.3617.433.0929.0238.930.234.634.226.0929.2638.4437.3535.1113.5613.56数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库3.23.2房地产市场房地产市场2

22、012年1月-2013年2月潍坊全市住宅成交情况：20132013年年2 2月份潍坊市成交量环比略有不足，签约套数月份潍坊市成交量环比略有不足，签约套数13281328套，签约面积套，签约面积13.5613.56万平万平米。环比下降米。环比下降55.8%55.8%，同比下降，同比下降10.8%10.8%，但与去年，但与去年1 1月的春节时期相比上涨月的春节时期相比上涨36.62%36.62%，预示市场已经回暖。预示市场已经回暖。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库【住宅成交住宅成交】20132013年年2 2月潍坊市住宅市场在售项目成交量月潍坊市住宅

23、市场在售项目成交量15191519套，销售面积套，销售面积15.5215.52万平米；与同时期的相比略有上涨，市场需求明显万平米；与同时期的相比略有上涨，市场需求明显3.23.2房地产市场房地产市场3.23.2房地产市场房地产市场本月签约量本月签约量15191519套，成交面积套，成交面积15.5215.52万平万平米，较上个月环比下降米，较上个月环比下降55.8%.55.8%.本月成交量属于合理下降，且出现大幅本月成交量属于合理下降，且出现大幅呈现波动状态；预计今后成交量上升。呈现波动状态；预计今后成交量上升。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库【

24、住宅成交住宅成交】本月潍坊市场最后本月潍坊市场最后2 2周成交明显上升，周平均为周成交明显上升，周平均为550550套左右，本月套左右，本月自自2020号后成交猛增，后续市场看好号后成交猛增，后续市场看好2月排名区域项目成交套数备注1奎文区东晨大厦272滨海区达美水岸263坊子区恒信金水岸254潍城区三友翡翠城215潍城区潍城春天206潍城区鸢都新城177坊子区恒信领海国际178高新区盛海第一园179高新区润地凤凰城1610奎文区金都时代新城1411寒亭区恒信首府1412高新区中建大观天下1413高新区恒大名都1414潍城区翔和嘉园1315奎文区中央生活城1016经济开发区海泰绿洲1017潍城

25、区恒信西江月918潍城区龙熙园919潍城区冠华小区920坊子区隆鑫盛景9数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库住宅潍坊住宅潍坊20132013年年2 2月在售楼盘月在售楼盘top20top20成交情况明细成交情况明细 3.23.2房地产市场房地产市场本月潍城区成交量最高，签约套数为本月潍城区成交量最高，签约套数为450450套，环套，环比下降比下降85%85%，签约面积为，签约面积为4.64.6万平方米万平方米. .本月潍坊七区均环比下降，其中，除奎文区、寒本月潍坊七区均环比下降，其中，除奎文区、寒亭区、滨海开发区环比下降幅度较大外。其他各亭区、滨海开

26、发区环比下降幅度较大外。其他各区均在区均在100%100%之内，（此组数字虽差距甚大，但是之内，（此组数字虽差距甚大，但是没有可比性）与同期相比市场前景看好。没有可比性）与同期相比市场前景看好。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库【住宅成交区域住宅成交区域】本月住宅签约销售中，潍城区成交量最高，在七区之中，本月住宅签约销售中，潍城区成交量最高，在七区之中，占比例达到占比例达到30%30%3.23.2房地产市场房地产市场3.23.2房地产市场房地产市场从上图看出，本月均价上涨，环比上涨从上图看出，本月均价上涨，环比上涨0.45%0.45%，均价已连续，

27、均价已连续9 9个月上涨，保持了个月上涨，保持了9- 9-1111月保持月保持0.5%0.5%左右上涨幅度，除左右上涨幅度，除1212月月2.5%2.5%涨幅创造了新高之外，说明上涨趋势稳定；涨幅创造了新高之外，说明上涨趋势稳定；由趋势线可以看出；市场均价表现平稳的波动状态，且波动区间比上月的（由趋势线可以看出；市场均价表现平稳的波动状态，且波动区间比上月的（3780-3780-46004600）提升到（）提升到（3900-46003900-4600）。震荡区间低价位拉升。将会保持平稳的上涨趋势。）。震荡区间低价位拉升。将会保持平稳的上涨趋势。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：

28、恒信集团营销策划管理中心数据库【住宅价格住宅价格】本月潍坊市住宅市场价格为本月潍坊市住宅市场价格为42464246元元/ /平米，环比上涨平米，环比上涨0.45%0.45%；同比；同比上涨上涨14.76%14.76%；20122012年自年自9 9月以来上涨幅度保持在月以来上涨幅度保持在0.5%0.5%左右，除左右，除1212月涨幅月涨幅2.5%2.5%，本月上涨依然平衡本月上涨依然平衡奎文区因区域价值的优势，导致其成为潍坊市房价最高的区域，均价奎文区因区域价值的优势，导致其成为潍坊市房价最高的区域，均价49014901元元/ /平平米，较上个月环比上涨米，较上个月环比上涨2.5%2.5%，本

29、月滨海区以，本月滨海区以25902590元元/ /平米均价成为下跌最快的区域，平米均价成为下跌最快的区域，环比下降环比下降107%107%，说明滨海区的区域价值或发展处于动荡时期。，说明滨海区的区域价值或发展处于动荡时期。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库【住宅区域价格住宅区域价格】本月潍坊市住宅市场奎文区以本月潍坊市住宅市场奎文区以49014901元元/ /平米的价格成为潍坊平米的价格成为潍坊市场最高的区域，其次为高新区和潍城区，区位价值是影响价格的主要因素市场最高的区域，其次为高新区和潍城区，区位价值是影响价格的主要因素3.23.2房地产市场房

30、地产市场在在2 2月份商业签约销售中，潍城区成交量较高，月份商业签约销售中，潍城区成交量较高，0.930.93万平米，在七区之中，占比万平米，在七区之中，占比例达到例达到47%47%。其中，潍城区成交其中，潍城区成交185185套，占成交套数之最。套，占成交套数之最。3.23.2房地产市场房地产市场数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库【商业供需商业供需】本月潍坊市商业市场总成交量为本月潍坊市商业市场总成交量为1.981.98万平米，其中潍城区成交量万平米，其中潍城区成交量面积较高，为面积较高，为0.930.93万平米；但相比住宅市场，本月商业市场略显

31、落后和萧条万平米；但相比住宅市场，本月商业市场略显落后和萧条奎文区签约均价最高为奎文区签约均价最高为1335513355元元/ /平米；环比上涨平米；环比上涨25.03%25.03%；其次为寒亭区；其次为寒亭区51005100元元/ /平平米；环比上涨米；环比上涨23.77%23.77%；市场均价上涨较大。；市场均价上涨较大。本月潍城区环比下降本月潍城区环比下降33.25%33.25%，成交均价，成交均价77147714元元/ /平米，本月高新区、坊子区商业市平米，本月高新区、坊子区商业市场相对有价格下降较大。场相对有价格下降较大。 数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营

32、销策划管理中心数据库【商业价格商业价格】20132013年年2 2月潍坊市商业市场，奎文区以市中心的优势位列全市商月潍坊市商业市场，奎文区以市中心的优势位列全市商业价格第一；奎文区以业价格第一；奎文区以1335513355元元/ /平米均价，使之奎文区商业市场的成交量倍增，平米均价，使之奎文区商业市场的成交量倍增，说明商业市场的迅速崛起说明商业市场的迅速崛起3.23.2房地产市场房地产市场3.23.2房地产市场房地产市场高新区签约量最高为高新区签约量最高为0.250.25万平米；其他区域市场相对平稳。万平米；其他区域市场相对平稳。本月高新区成交本月高新区成交9 9套；其他区域写字楼市场的需求；

33、写字楼市场明显落后。套；其他区域写字楼市场的需求；写字楼市场明显落后。数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库【写字楼成交写字楼成交】本月潍坊市写字楼市场成交本月潍坊市写字楼市场成交0.340.34万平米，主要集中在高新区；万平米，主要集中在高新区；成交成交0.250.25万平米；其他区域因城市的发展或市场的影响，本月写字楼市场明万平米；其他区域因城市的发展或市场的影响，本月写字楼市场明显落后或萧条显落后或萧条【写字楼价格写字楼价格】奎文区和潍城区作为潍坊的核心区域和商务区，对写字楼的奎文区和潍城区作为潍坊的核心区域和商务区，对写字楼的需求强度大，价格也

34、是较高的，潍城区均价需求强度大，价格也是较高的，潍城区均价49154915元元/ /平米，奎文区均价为平米，奎文区均价为45054505元元/ /平米平米3.23.2房地产市场房地产市场从上图可以看出，写字楼价格最高为潍城区，达到从上图可以看出，写字楼价格最高为潍城区，达到49154915元元/ /平米；本月写字楼价格平米；本月写字楼价格有所下降，其中潍城区环比上涨有所下降，其中潍城区环比上涨24.09%24.09%；其他各区均环比下降，说明本月写字楼市；其他各区均环比下降，说明本月写字楼市场相对场相对1 1月市场表现不温不火的现象。月市场表现不温不火的现象。数据来源：恒信集团营销策划管理中心

35、数据库数据来源：恒信集团营销策划管理中心数据库p本月土地市场无供应且成交量较少，属本月土地市场无供应且成交量较少，属于合理情况，与同期相比显然本月土地市于合理情况，与同期相比显然本月土地市场异常寂静；开发商此时按兵不动，静等场异常寂静；开发商此时按兵不动，静等“两会两会”的形式，但本月燃油成交表明未的形式，但本月燃油成交表明未来市场市场竞争异常激烈；来市场市场竞争异常激烈；p本月成交量环比下降，同比下降，但与本月成交量环比下降，同比下降，但与去年去年1 1月的春节时期相比上涨月的春节时期相比上涨36.62%36.62%，打，打破了破了1212年初的年初的“寒冬寒冬”市场，市场已经毫市场，市场已

36、经毫无压力的回暖，前景十分的看好。无压力的回暖，前景十分的看好。1宏观政策分析宏观政策分析国内一线企业资讯国内一线企业资讯潍坊房地产市场分析潍坊房地产市场分析重点项目营销动作监测重点项目营销动作监测234目录：目录：项目跟踪项目跟踪恒大名都恒大名都建筑面积：建筑面积：1270000平方米 占地面积：占地面积：289000平方米地址：地址：高新技术开发区潍县中路与宝通街交叉口装修情况：装修情况：精装产权年限：产权年限：70年付款方式：付款方式：银行按揭贷款,一次性付款容积率：容积率：4.30均价：均价：5600元绿化率：绿化率：36%物业公司：物业公司：恒大金碧置业有限公司物业费：物业费：1.8

37、元/月/平米 开发商：开发商：潍坊金碧置业有限公司建筑类型：建筑类型：板楼,高层物业类别：物业类别：普通住宅,写字楼,建筑综合体26层的写字楼，1-5层初步规划为商场，6层以上为商务写字楼项目跟踪项目跟踪20000的多功能运动中心12000剧院，潍坊首席社区剧院3000的国际标准幼儿园150000社区商业5300奢华五星级会所商业办公楼、社区剧院、国际标准幼儿园、多功能运动中心、社区商业、超大会所，六重奢华配套户型户型面积面积套数套数比例比例楼栋楼栋三室两厅两卫1406617#两室两厅一卫92264三室两厅两卫13466三室两厅两卫14713218#33#三室两厅一卫113132三室两厅两卫1

38、28132四室两厅两卫16813221#28#两室两厅一卫100264三室两厅两卫144132四室两厅三卫1723325#29#三室两厅一卫10966四室两厅三卫17633三室两厅两卫14433三室两厅两卫12666四室两厅两卫16433四室两厅三卫1743322#三室两厅一卫10766四室两厅三卫1763331%19%31%8%11%恒大名都户型比例恒大名都户型比例两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫四室两厅三卫15%15%12%8%8%4%4%17%9%8%恒大名都户型面积比例恒大名都户型面积比例92平米100平米107平米113平米128平米134平米140平米147平米16

39、8平米176平米恒大名都的主力户型为三室两厅一卫，以92-100平米以及147平左右的面积为主。项目跟踪项目跟踪361、欧洲皇家园林，中央湖景震撼人心；2、满屋名牌国际9a精装修，高性价比。项目卖点分析项目卖点分析营销分析营销分析展示先行实景园林的展示和高档会所幼儿园的建设打动客户的购买欲望，是项目销售的主要发力点；精装修用精装修提高项目的性价比，吸引客户。项目跟踪项目跟踪一期目前已推出17、18、21、28、30、25、29、22#共8栋33层高层。其中17#、21#、26#号楼为近期新加推楼栋，房源涵盖100-176。价格跟踪：价格跟踪：均价5600元/，送1500元每平装修。特价房政策：

40、特价房政策：每天推出10套4900元/起特价房项目跟踪项目跟踪1717181821212222282825252929303026262727一期共推出8栋33层高层，面积涵盖92-176平米，目前封顶楼栋销售率都达到85%以上。恒大名都拥有四个样板间，来打动高端客户，促进成交。恒大名都拥有四个样板间，来打动高端客户，促进成交。户型设计上，按照国际通行标准设计功能分区，满足高端客户中户型设计上，按照国际通行标准设计功能分区，满足高端客户中外结合的生活习惯。外结合的生活习惯。107107、109109的三室两厅为其主力畅销户型，客厅大采光好，卧室的三室两厅为其主力畅销户型，客厅大采光好，卧室朝南

41、。朝南。户型面积区间范围广，不同总价承受力客户共同生活在一个社区户型面积区间范围广，不同总价承受力客户共同生活在一个社区, ,导致项目整体品质降低导致项目整体品质降低。模型模型u3室2厅2卫174户型所占19%u3室2厅1卫113户型所占9.52%u3室2厅1卫128户型所占9.52%u3室2厅2卫144户型所占19%舒适大气/国际标准/注重风水/精装修等户型设计，充分体现豪宅品质项目跟踪项目跟踪39高端园林景观展示区和丰富的社区配套是项目成功的核心要素. “景观先行”的开发策略制造客户购买冲动项目跟踪项目跟踪120万平米规模恒大品牌+恒大物业私属湖景资源大型社区商业配套资源社区教育配套资源超

42、高性价比（同等价格下，附带1500元/平米精装）,通过精装修和相对有竞争力的价格提升客户市场认可度.优:充分利用成熟的开发模式进行开发，极致化的营销中心、景观园林示范区和样板间展示，同时采用超低价入市的策略打开市场；采用新颖的建筑风格，吸引客户关注；在社区内引进高端物业和学校等配套服务设施。劣:位置相对较偏，外来企业，市场口碑不存在优势基本信息：占地面积:360770平方米 建筑面积:1412346平方米 容 积 率 ：3.9物业类别：住宅建筑类别 ：洋房、高层 装修状况 毛坯 价格：洋房最低价5300元/平米高层最低价3800元/平米开盘时间 2012-6-16入住时间 2013-11-30

43、物业地址：潍坊东风西街与清平路交叉口西200米路北明星项目跟踪明星项目跟踪上城国际上城国际洋房规划洋房规划项目总占地约540亩，项目总建筑面积约140万，绿化率35%，产品由潍坊首席纯正退台式花园洋房、酒店式公寓、大型超市、风情商业街及高层组成，总共约7644户。 洋房规划+成熟社区+交通便利成熟社区：成熟社区：小区已有200户交房，园林景观已基本成熟，实景发售。交通便利：交通便利：项目在东风街与清平路交叉路口西100米，距离中百泰华商圈10分钟车距，交通便利。核心资源核心资源潍坊首席纯正退台潍坊首席纯正退台电梯花园洋房社区电梯花园洋房社区园林设计园林设计: :设计公司:北京土人设计理念:上城

44、国际首创台地式花园设计，私享前庭后院，退台式入户花园使业主感受不同的礼遇和尊崇。在建筑风格上，在建筑设计上引入世界经典的artdeco建筑风格，打造潍坊首席纯正退台电梯花园洋房社区规划设计规划设计建筑形式:错落式布局 建筑类型:洋房、高层设计理念:建筑外形:采用artdeco建筑风格。打造首席纯正退台电梯花园洋房洋房赠送面积较大，产品比较稀缺，较受客户欢迎户型户型洋房1-2层赠送面积较大，3楼有大露台，相对热销，4.5层几乎没有赠送面积与普通住宅无差别，客户不易接受。洋房五层洋房五层130130洋房一层洋房一层152152洋房六楼洋房六楼125125项目项目户型户型面积面积上市量上市量库存量库

45、存量去化率去化率户型配比户型配比成交均价成交均价上城国际洋房上城国际洋房3房2厅2卫125-200963366%100%7500合计963366%项目项目户型户型面积面积上市量上市量库存量库存量去化率去化率户型配比户型配比成交均价成交均价上城上城国际高层国际高层4房2厅1卫132-136180180未出售67%42002房2厅1卫979090未出售33%合计270270二期洋房加推，最低二期洋房加推，最低53005300元元/ /平。平。本月销售本月销售3 3套。套。上城国际洋房销售率66%，月去化速度20套/月。开盘价格：高层4200元/平，洋房5300元/平及优惠政策：按揭99折，一起行9

46、7折，分期97折。销售销售本期仅推出三栋高层，共计270套市场需求小面积高层产品，高层“预销控”，主推退台洋房，月去化20套已售罄本期目前仅推出四栋洋房，仅96套配套服务配套服务上城国际小区内部配套比较齐全，有幼儿园、小学、会所及长约700米大型的风情商业街，集购物、娱乐为一体。小区附近生活配套设施也比较齐全，有巨力公园，奥体公园、奥体中心、八九医院等。物业管理物业管理第一太平戴维斯物业服务有限公司物物 业业 费费: : 待定 高端配套及智能物业服务，营造高品质景雕社区配套服务配套服务 法兰西artdeco 建筑风格首创台地式花园设计，退台式入户花园， 中央生活区核心地段交通便利，配套齐全，

47、产品多样性，经济洋房、花园洋房，瞰景高层。优:纯正退台式电梯花园洋房产品稀缺，受市场欢迎。项目体谅大，配套齐全，交通便利劣:项目电梯洋房价格相对较高，针对客户群相对比较局限，4、5楼于普通多层无差别，属于滞销产品。项目周边高层竞品较多，本项目高层大面积较多，市场需求较少。上城国际完善配套+洋房规划+成熟社区+交通便利项目小结项目小结基本信息：占地面积:17万平方米 建筑面积:28万平方米 容 积 率 ：1.8 物业类别：住宅建筑类别 ：板楼、多层、小高层、高层 装修状况 ：毛坯 首期开盘时间 ：2010-10一期入住时间： 2012-7-01物业地址：高新技术开发区东方路与樱前街交汇处南100

48、米路东项目跟踪项目跟踪中建中建大观天下大观天下一期一期“锦园锦园”位于项目西北角，分为9个组团，共43栋住宅，由16栋多层、12栋电梯小高层、15栋高层组成。二期二期“蔷薇溪谷蔷薇溪谷”二期位于中建大观天下核心位置，由260380典藏级联排、双拼构成，于2012年11月10日开盘。一期锦园一期锦园二期蔷薇溪谷二期蔷薇溪谷中建大观天下一期由北向南共分为9个组团,新邻里式空间组合商业入口车行主入口人行主入口车行主入口车行次入口人行入口车行次入口人行主入口a组团b组团c组团d组团e组团f组团g组团h组团i组团售楼处由高到底分为三大建筑类型：洋房类、小高类、高层类高层类小高类经典洋房类亲水洋房类电梯洋

49、房类产品布局产品布局目前剩余主要房源位置大一期建筑类型细分：高层是主力，洋房是亮点，小高是补充楼型户型指标普通两居紧凑三居舒适三居豪华三居四居及跃层面积汇总套数汇总亲水洋房户型面积16019087503.12%502.09%建筑面积40004750套数2525经典洋房户型面积1201351446373822.72%48020.05%建筑面积180002673019008套数150198132小高层户型面积1151301403421012.2%26411.03%建筑面积75901430012320套数6611088高层户型面积9011012013017378061.96%160066.83%建筑

50、面积41040598406120011700套数45654451090合计2804782394面积比，高层：洋房：小高=6：3：1；套数比，高层：洋房：小高=7：2：1产品配比产品配比户型户型面积面积套数套数套数比套数比面积面积面积比面积比普通两居9045620%4104016%紧凑三居11756425%7812830%功能三居120-12874433%6811226%舒适三居130-16048221%6630825%四居及跃层194-319301%72003%合计2276100%260788100%l首期可推售产品以三室为主，紧凑三室、功能三室及舒适三室总共占81%，约21万l两室面积为90

51、左右，总建面约为4.1万l四室及跃层主力面积为240左右复式产品，总建面约为0.7万产品解析产品解析高层86-142户型，均价5500元/；多层均价7200元/，户型在120-200之间；小高层110-140，均价6300元/；锦园5号楼商铺已于12月8号开盘销售，均价23000元/。高层3室2厅1卫 125.06高层2室1厅1卫90.02高层3室2厅1卫125.19 户型设计以最大化满足观景为主，户型实用方正，双卧朝南，客厅朝南，80-141平米户型齐全户型设计户型设计高层3室2厅2卫140.91高层3室2厅1卫117.12目前主要在售高层户型目前主要在售高层户型一期多层洋房面积:121跃层

52、5室3厅4卫276.58价格跟踪价格跟踪110-115110-115的三房的三房124124的三房的三房141141的四房的四房中建大观天下现有中建大观天下现有4 4个样板间，通过实景展示进行辅助销售。个样板间，通过实景展示进行辅助销售。所有户型均为客厅朝南，深受客户喜爱。所有户型均为客厅朝南，深受客户喜爱。110110的实用的实用- -舒适性三房，面积小易控总价，满足潍坊首次置业舒适性三房，面积小易控总价，满足潍坊首次置业或改善性客户（一家三口）的需求，成为现金流产品；或改善性客户（一家三口）的需求，成为现金流产品；141141四房，仍属于实用型，满足改善性需求客户为主。四房，仍属于实用型，

53、满足改善性需求客户为主。模型模型户型设计户型设计大二期别墅11月10日开盘，截止到12月31日，销售33套，签约28套，其中共推出四栋双拼全部售罄。联排均价17000元/、双拼均价26000元/实际成交价格：双拼22000元/平，联排13000元/平中建二期蔷薇溪谷中建二期蔷薇溪谷大二期别墅中建蔷薇溪谷容积率：1.0绿化率：40%总户数：309建筑面积：97544.32平方米占地面积：105110平方米基本参数：联排、双拼：地上三层，地下一层 结构：框架结构产权年限：70年产权类型：大产权房开工时间：2012年04月25日竣工时间：2015年09月30日成交动态跟进成交动态跟进园林设计园林设计

54、: :设计公司:加拿大笛东联合设计理念:高绿化集中园林、生态宜居私密性保持安谧清静的生活空间 空中花园13万平米景观园林规划，高绿化集中园林，外围楼栋共享中心主题园林景观。在建筑设计上兼蓄了art deco建筑风格的雍容与简约,以其60-90米的超大楼间距，错落式布局打造潍坊生态宜居建筑；园林上，13万平米景观园林规划，高绿化集中园林，体现宜居生活规划设计规划设计建筑形式:60-90米超大楼间距，错落式布局 建筑类型:多层、高层设计理念:建筑外形:以“art deco建筑风格” 为设计理念,兼蓄雍容与简约，创造出和谐、雍容、高贵、优雅的建筑典范设计思想:42%的绿化覆盖率，打造生态宜居生活区户

55、型设计户型设计: :建筑形状及楼层平面布局形式，导致户型的不规则设计，影响了功能空间的使用，设计原则以满足最大化观景为主，同时通过豪华精装减弱户型设计的不舒适。主力户型:290平方米300平方米货量盘点：货量盘点：整个别墅区一共309套，其中24套双拼，其余为联排。290290-1 -1层层2902901 1层层2902902 2层层2902903 3层层300300-1 -1层层3003001 1层层3003002 2层层3003003 3层层户型设计以最大化满足观景为主，户型较不规则，功能空间舒适度较低户型户型新城市资源新城市资源: :潍坊城市重新思考未来走向、规划新的城市中心布局作为以“

56、生态城市居住社区”为主体的“现代化综合性城市功能区”，东南片区成为潍坊市区重点发展的区域对象。生态资源+新城市资源 +高绿化资源高绿化率：高绿化率：区绿化达到42%，人均拥有绿地面积27平米项目的景观设计项目的景观设计是由加拿大笛东联合规划设计顾问有限公司核心资源核心资源东南片区东南片区生态宜生态宜居城市中心居城市中心配套服务配套服务名流高档会所 内设:健身、康体、娱乐设施，健身、水疗、雪茄红酒吧等，更有规划教育用地。物业管理物业管理中建物业；以“真情服务每一天”的服务理念和“立德载业、”细致入微，世界级物管专家服务日常生活 物物 业业 费费: 0.: 0.96元/平方米月 高尚/细节的配套及

57、中建物业服务，营造生态美宅居住品质配套服务配套服务开创潍坊生态品质新标准开创潍坊生态品质新标准五大品质标准五大品质标准 五大豪宅新标五大豪宅新标准准1安防型可视对讲门禁系统，住宅设置联网型可视对讲门禁系统，具备访客、住户、监控室三方通话及电锁功能、一卡通门禁功能及住户安防功能。2视频安防监控系统，系统采用更先进的系统结构为分矩阵交换/切换模式；3停车场管理系统，采用非接触ic卡管理系统；4电子巡更系统，采用离线型无线型系统，在巡更路线上安装巡更按钮，在小区消防保安室安装管理主机。5火灾自动报警系统；新城市发展作为以“生态城市居住社区”为主体的“现代化综合性城市功能区”，东南片区成为潍坊市区重点

58、发展的区域对象。生态宜居美宅及配套城市级高档会所中建物业以“真情服务每一天”的服务理念和“立德载业、”细致入微，世界级物管专家服务日常生活 潍坊第一个高绿化率的生态美宅，绿化覆盖42%，人均27平米；优:利用高端品质、绿化集中式园林等做足了项目在潍坊生态宜居区项目中建物业管理服务品质较高，细致入微，世界级物管专家服务日常生活 ；劣:潍坊第一生态美宅,虽是项目的核心卖点,但项目地处从现在看较为偏僻，生活配套不完善产品的高品质促使产品的价格高，顾客认可度较低恒大名都等竞品项目相对较强，且营销优惠力度较大，对项目有所冲击中建大观天下物业管理服务+智能管理系统+生态宜居资源+新城市资源+高绿化资源项目

59、小结项目小结基本信息：占地面积:60000平方米建筑面积:12万平方米 容 积 率 ：2物业类别：住宅建筑类别 ：高层装修状况 ：毛坯 价格：最低价4999元/平米开盘时间 ：2011年10月29日二期已开盘入住时间 ：2012年7月31日一期交房物业地址：虞河路2696号（虞河路房管局对面）明星项目跟踪明星项目跟踪潍京潍京城市城市资源资源: :本项目位于奎文区城市中心片区，坐拥虞河、涨湎河等自然资源，环境优美配套醇熟。生态资源+城市中心核心资源核心资源城市中心片区城市中心片区生态宜居城市中生态宜居城市中心心潍京采用art deco的建筑风格风格，项目依托涨面河的自然景观，在社区内部打造水系环

60、绕的皇家园林景观。同时采用入户直达电梯、入户花园的设计，满足居住者私密、舒适、个性化生活的需求。规划设计规划设计1、个性化、人性化、智能化住宅设计项目每栋住宅楼均为一户一梯的布局规划，并在潍坊首次采用入户电梯设计。2、精致绿化园林设计，凸显中央大宅风范整个项目采用高台园林设计，高出虞河路地面1.5米，给人以深宅大院的感觉。户型设计户型设计: :除一栋loft外，户型面积在120-180平方米之间，其中以160多平的户型居多，其次为120多，130多的户型。户型类型：两室两厅一卫，三室两厅两卫，四室两厅两卫。以大面积的户型为主，户型各功能分区齐全，凸显高档次的大宅生活理念。户型户型1211211