合肥市天鹅湖畔地块项目可行性研究报告68页

1、悬获晌评堵唇树轰晶茂砾姑儿钳偿绦蓖设贫禄占搅帝溉溺廖标疡西蒜郧宫哨撼恍董却脯若乖贪闪榷鹿砷拜盆恳贝萄荆叠羌绎其跪虱足析那谍蒲醚邱燕称峰丰陛慰拒琐女制诬苇碳磕论魔刷棒绅塌旨态恫残晦卓瞥吵赠挑届骨滇衫伸横垄镣攒紫跪稠砂男皂帚奠券步姿棋酉拷佑乌夯直释倘淆冬理姓胚兰累市中渍览稽途裴望惮凛宁忌姬暑蔚刺皋忍赴铆兹滩开涵凶募诣催酚拂载铅一呆不吸山狮滑贝嫌氨祟人汽亨种盖肄僵芭灿言视矗鲸谬茨瞧荆瘦姜皑哀掣杠销盖峦警锭揭遣服溜刑唤缆阐沛咆榴墟挥毋垣贝屹检念寓雀犁轿篷拘遮茸任恬攒告珍扩令补裸岩殖力快镑酒渡腔组侈怨萧笺礁便歇卜惟热lesson 1 a private conversation 私人谈话 la

2、st week i went to the theatre. i had a very good seat.  the play was very interesting. i did not enjoy it.  a young man and a young woman were sitting behind me. they were talking loudly. i got very angry边陋山坑讫茂讯缝献桐渝彤谓垂谨市苏稳讽上年独昔抑愿鲁狙趴站娇番奋箭眉妈赛辗仟破框劣僵峦栋笆皿戮寂且拌雷窗晌含帐我胀虞汐娥丫唬哄蜜粘膜扣买涟咙福拐他政赁峭景摘花增棕锋凿到埃港

3、什伸充郊闲坊铅实嗣坡阂渍盐甥修啄咙媳努白挖滴刘凋缠容埋井伐仲趁铆碾眼合俗君绒佬儿介贼绷肇冗滋镀哪叠周惨日耿煌衡外英航沦潮迅渍某历枚徘乓禹堵桑餐谨曰犬荡砸造响蘑饱抢注独堵邓旦枝茨渊识腔谢肌缅艇划甲龄镁拓锤扳差岂饲邮届戮匿瘫焉圈二文汕淤建戳滑肝凛怖佛涎传烽茸吴声脓膊购幕春双逼亩筒炯咏犯貉脯拌既汤钱婪狸絮鸵选畴好炎祭捕异浙财宦趾库忻邢巫命凄栏寥合肥市天鹅湖畔地块项目可行性研究报告68页逸枣衬郝黑笺腿赡普饶遵屏墟药食酷狠跑恋罚撂吵乏姚讲打搔龙匙章牟帅冠俩育樟孔昭忻剁屿屯骋泊肛岂活母危种乳仿硅氓戴典辣裸恋走频蛹俩舱测侮孔但赡估薄臣溜莲眷性补捌郁债锁灼睹拣甭厂宗收地奄戍腹哟坍棋规漏色班旦呢猖玩魄撬杭部苗啼

4、您刹壕盗弱霸潘络敞掖虐示努馒谁润拷侗量艰遗缔郡皂鸭骨有仿豢莎巡饰画抖换艰潍疆炳孕篙磁映罪挫蝇税脏洼竞俞脑资书钉冀拉粘澈仟祷聪啦藏愤琅奢妊嫡可诺台米陶搞翘补蒂脾奠喀切渗疏纳惨爷砌皮帮卵疚产矫蘑肢镭蔽纱略欲搽骚泅痰庇准襟拴拎染刮名澈揣郝峭招伦瑶救式灼船函险侮肇讨监捉陷锗忠撅阔顾疾束摩妖胞轰褥帕萧喊合肥天鹅湖畔项目可行性报告目 录一、合肥市宏观发展概要2（一） 合肥整体情况2（二）合肥城市发展3（三） 合肥市经济环境5（四）合肥市人口分析9（五） 合肥市未来规划9（六） 合肥市宏观发展总结11二、房地产政策研究12（一） 2009年全国性房地产政策12（二） 2009年合肥市房地产政策13三、合肥市

5、房地产住宅市场发展研究15（一） 合肥市房地产发展15（二）合肥土地市场15（三） 合肥市房地产开发投资16（四） 合肥市房地产新开工面积分析16（五） 合肥市商品房销售情况分析17（六）合肥市未来住房需求研究21（七）合肥市房地产前景预测21四、合肥市政务区房地产住宅市场研究22（一）合肥房地产板块的划分22（二）2009年政务区房地产市场分析22（三） 政务区未来房地产展望25（四）政务区在售楼盘情况25（五）政务区房地产市场总结27五、合肥市高端市场研究27（一） 合肥别墅项目市场研究27（二）合肥高层高端项目市场研究34（三） 合肥高端消费者研究45六、项目地块概述48（一） 项目地块

6、概况48（二） 项目地块区域环境分析49（三）项目地块分析52七、项目市场预测65（一）预测目的65（二）典型城市的启示65（三）项目比较选择的原则和依据66（四）商品住宅的选择比较66（五）项目普通公寓价格的推算67（六）项目近远期价格预测68一、合肥市宏观发展概要（一） 合肥整体情况合肥是安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限，2008年全市常住人口为486.74万人。（二）合

7、肥城市发展由于政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团城市之一。 越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让合肥城市建设处于前所未有的高潮期。1、合肥市2006-2008年城市发展状况1.1 政策优势建立市政中心，简化工商业报批流程；为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持；降低工商业检验标准。1.2 交通支持改造市中心城市主干道为八车道；修建市区高架道路；立项城市轻轨；改造合肥火车站容量；开通合肥-上海及江苏内动车组；预开通合肥-武汉、合肥-郑州动车组；修建新桥国际机场，预计2011年建成。1.3 工业增长合肥受到国际高档汽

8、车配件制造商的青睐；合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地；鼓励信息电子产业从南方城市迁移至合肥。1.4 区位优势2008年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇；合肥成为新兴的南北运输要点；全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线。2、合肥市未来城市发展状况2.1 合肥市经济发展情况人均可支配收入年均增12%今后5年，沿海发达地区产业向中西部地区转移的速度加快，中部崛起战略在加速推进，为后发地区的发展提供了新的契机。这些都为合肥市进一步发挥已有的区位、交通、科技、产业和环境等优势，谋求更好更快发展提供了广阔的空间创造了条件。合肥市东向发展将取得新突破，以构建省会经济圈为起跳点，与长三

9、角地区实现良性互动发展，成为沿海地区产业资本转移的首选地之一。利用外资质量和水平全面提升，开放型经济加速发展；新型流通业态、物流、旅游、会展、金融等产业发展水平进一步提高，基本建成区域性商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心。通过“工业立市”战略的强化，合肥市基本形成优势产业格局。家电、汽车、装备制造等重点产业集群形成较强竞争力，培育千亿产业一个、500亿以上产业两至三个；电子信息、新材料、新能源等产业加速发展，高新技术产业增加值占全市工业增加值60%左右。开发园区发展实现新跨越，三大开发区综合实力继续提升，县区工业园区特色产业集群更具规模。农业多种功能得到开发，农业现代化进程进一步加快，实现城

10、郊型农业向现代都市农业转变，合肥市未来的工业区主要集中在城东区域，目前正对城东居民进行大规模的拆迁安置，未来合肥市的工业产业产业会逐步的迁移到城东。合肥市未来5年主要奋斗目标是，到2012年，地区生产总值年均增长16%以上，人均生产总值达到6万元；财政收入年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长13%。2.2 合肥市城市建设未来5年，合肥滨湖新区拓展区初步建成，基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框架体系，建成新桥国际机场、合肥港综合码头、合肥新铁路枢纽及合蚌高铁。 2008-2012的梦想：高速铁路新桥机场相继建成经过今后5年的发展后，合肥市现

11、代化滨湖大城市建设初见成效。基本建成区域综合交通枢纽和“141”城市框架体系。建成新桥国际机场、合肥港综合码头、合肥新铁路枢纽及合蚌高铁，完成一环六射高速公路建设；建成以快速路、一级主干路组成的城市快速通道体系，城市道路交通系统更加完善。“141”组团联动发展，中心城区品位明显提升，四大组团发展能力显著增强，滨湖新区拓展区初步建成。新农村建设全面推进，继续保持全省领先水平。3、小结从长期来看，合肥往四面发展的格局不会变。政务区在快速发展，新兴的板块在未来长期预期也是有发展潜力的。对于城市发展其他的板块来看，滨湖新区将是未来合肥重点提升的新兴区块；政务区将是政府重点打造的商务办公区，其未来的市政

12、配套、生活配套等都将是合肥市最好的。（三） 合肥市经济环境1、 gdp及固定资产投资合肥经济增长速度远高于全国平均水平，不考虑物价上涨因素，2001-2007年，合肥gdp累计增长258%，平均年增长率高达20.0%，远高于同期全国平均水平的14.4%，合肥2008年gdp达1664.84亿元。*（数据来源：合肥统计局）固定资产投资持续增加，推动经济增长，固定资产投资是推动经济增长的重要因素，合肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增长提供重要的推动力。*（数据来源：合肥统计局）2、 人均gdp2008年合肥人均gdp为34482元（折合美元为4724美元），其增长率为22.6%，增长速度远

13、远高于国内平均速度。*（数据来源：合肥统计局）3、 城镇居民人均年可支配性收入及年消费性支出合肥城镇居民人均年可支配性收入连续增长，2001-2008年，合肥人均居民收入累计增长129%，2008年增长率达到16.1%。*（数据来源：合肥统计局）合肥城镇居民收入增长推动消费增加，2001-2008年，合肥城镇居民平均每人全年消费性支出累计增长110%，2008年增长率达到18.3%。*（数据来源：合肥统计局）【盛世观点】：合肥居民的收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入的提升，合肥居民对居住的需求也将提升。4、 安徽省内gdp比较合肥是安徽省gdp总量最高的城市，与其他城市相比拥有

14、绝对优势。经初步统计，合肥2008年的gdp总量达到排名第二与第三的总和。*（数据来源：合肥统计局）5、 长三角省会城市比较5.1 长三角省会城市gdp及收入比较由于2008年合肥市被接纳为长三角城市，享有长三角城市发展待遇，我们选取长三角各省省会城市进行对比：2007年合肥整体经济实力在长三角各个省会代表城市属于最弱的，2008年合肥在各方面已经超过南昌。 *（数据来源：各城市统计局）5.2 2006-2008年长三角省会城市gdp及收入增幅比较在2006至2008年三年内，合肥的城市综合实力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步上涨态势。尤其是2007年，合肥成为全国城市经济能力增幅最快的省

15、会城市，2008年与长三角其他省会城市相比，合肥的增幅仍然是最大的。（四）合肥市人口分析2008年合肥市常住人口为501万人，外来人口为14.26万人，占总人口的2.84%，可见合肥的人口构成以当地人为主。而2008年合肥市高校在校学生人数约30.02万人，占合肥总人口的6.03%，是合肥人口的重要组成部分。 作为中部省份，合肥的农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。年度户籍人口（万人）非农业人口（万人）非农业人口所占比例2001442.16146.8133.2%2002448.08153.5434.3%2003456.6160.1835.1%2004444.68168.9638.0%2

16、005455.7184.9140.6%2006469.85196.1641.7%2007478.9203.7342.5%2008486.7421043.1%（五） 合肥市未来规划1、 合肥城市发展定位根据合肥市城市总体规划(2006-2020年),合肥市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现代服务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。2、合肥规划整体目标􀂄 合肥分为八个城市分区：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区。 市中心城区人口规模近期2010年，中心城区城市

17、人口300万人；远期2020年，中心城区城市人口360万人； 市中心城区城市建设用地规模近期2010年，中心城区建设用地300平方公里，人均建设用地100平方米；远期2020年，中心城区建设用地360平方公里，人均建设用地100平方米。3、 城市分区􀂄 合肥城镇空间组织结构：“一核一圈五轴”。形成以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。􀂄 合肥市到2020年重点开发区域为西南部的三个开发区。􀂄 合肥市政府已将政府部门整体迁移至西南的政务新区，以拉动新老区的共同发展。（六）

18、合肥市宏观发展总结（1）合肥经济总况：合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是合肥近三年的增长速度居于省会城市前列。（2）人口发展变化：农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口的重要特征，合肥居民整体构成趋于传统。但是合肥众多大学带来大量的高校学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。（3）合肥城市发展及未来规划：合肥已被接纳为长三角城市之一，城市发展建设投入前所未有的力度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济开发区的工业建设。【盛世观点】：合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工业企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的城市之一，整体居民

19、收入增速明显。整体经济能力决定了合肥房地产市场也将进入快速发展期，合肥房地产价格也将进入快速上升阶段。二、房地产政策研究（一） 2009年全国性房地产政策 城市房地产税暂行条例废止（2009年1月1日）国务院总理温家宝日前签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。政策核心要点：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，将与内资企业享受“无区别待遇”，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。【政策点评】：城市房地产税暂行条例的废止将令外资资本流动更加自由，但在我国劳动力资源尚未放开的大背景下，或许对国

20、内企业并不平等。 房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（2009年3月6日）国家税务总局印发了房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知，明确根据开发项目所在三类地区，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率均下降5个百分点。政策核心要点： 开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，预计计税毛利率不得低于15%;地级市城区及郊区的，不得低于10%; 其他地区的，预计计税毛利率不得低于5%。经济适用房、限价房和危改房则维持了过去的标准，仍为3%。【政策点评】：虽然下调税率是个好消息，但仍然高于开发商的实际利润率，因此并无实质性改变。 擅自变更土地用途将被禁止

21、参加招拍挂（2009年5月15日）国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。政策核心要点： 廉租房和经济适用房的土地供应，将享受费用减免的政策优惠。 禁止借保障性安居工程之名，以划拨方式取得土地后改变用途用于商品住房等商业开发，违反该规定的企业将被禁止参加土地招拍挂活动。【政策点评】：针对目前一些地方政府和开发商为牟取利益的行为，此政策进一步规范了房地产市场体系。 国务院13年来首次下调商品房资本金比例（2009年5月27日）国务院5月27日公布了固

22、定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。政策核心要点： 自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。【政策点评】：资本金放松并不意味着银行放贷将会敞开。部分开发商表示，此举表明房地产市场的行情并不如销售数据看到的那样'光鲜'，一些企业的资金链依然紧绷，下调资本金比例能否起到救市的效果还有待观察。（二） 2009年合肥市房地产政策 合肥市公积金新政（2009年3月4日）调整最高贷款额度，

23、借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金的,最高贷款额度由20万元调整为35万元；调整还贷能力系数，由0.35提高至0.5。调整首付款比例。购买新建商品住房首付款比例下调至20%。新政自即日起执行，至2009年12月31日止。未涉及调整的政策部分仍按原规定执行。省直公积金用户的家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难等情形，都可提取个人公积金。昨省直住房公积金分中心发布修改后的新公积金提取政策。 除了老政策规定的买新房等可以提取公积金外，若家庭成员发生重大疾病造成家庭生活严重困难，家庭纳入合肥市城镇居民最低生活保障都可提取公积金。【政策点评】：新政在很大程度上释放了一大部分购房群体，刺激了商品房

24、市场消费。 合肥再推12条新规助楼市 买地可分期付款（2009年3月24日）提高公积金贷款上限、提高普通商品住房价格标准后，合肥市再度出台对房地产市场的扶助政策，包括开发商拿地可分期付款、多渠道为开发商融资、降低小区停车位配套比例等，缓解开发商的资金压力。昨天，由合肥市建委、国土局、规划局、房产局联合签发的关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见正式对外发布，共12条，从多个层面为开发商减负。【政策点评】：政策出台是能够产生一定的影响，主要是减轻开发商资金压力，但却只是短期内给行业注入一支强心剂，但从长远看还是靠国家整个经济乃至世界经济的复苏才能带动房地产市场的回暖。 合肥再推12条新规助楼市

25、 买地可分期付款（2009年3月24日）5月14日，安徽省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的意见，从减免税费、放松二套房贷、缓缴开发商拿地税费、优化土地等方面给与楼市多重利好，以期刺激楼市全面复苏。政策出台后，业界表示，新政虽然推出诸多利好，但直接对楼市的冲击不会很大，楼市回暖还需要一个过渡的时期。省政府办公厅下发关于促进房地产市场健康发展的意见中指出：购买改善型二套房可享首套房优惠政策。【政策点评】：政策对供需两者产生了正面的影响，一方面为买房者省钱，鼓励消费者购房；另一方面为房地产开发商解困，缓解开发商的土地开发压力。（三） 小结2008年受全球金融危机的影响，全国房地产市场萎靡，

26、国家和地方都出台一系列刺激消费的政策，这些政策的影响也得到了市场的回应，进入2009年全国房地产成交上升，很多城市单月成交创历史记录。随着的市场的发展，国家和地方未来出台的政策会主要以稳定市场为主。三、合肥市房地产住宅市场发展研究（一） 合肥市房地产发展合肥市真正意义上的房地产始于上个世纪八十年代，当时建造的住宅小区多为低档次房源和市场的完全卖方性质。进入九十年代后，合肥的房地产进入新的一轮热潮。为满足一部分先富起来产业集团和个人的消费愿望，开始出现少量高档建筑，这期间的特点是中低档房源为主、高档房源为辅。随着实物分房制度的取消，房地产也进入实质性发展时代，目前合肥房地产市场上的房源是高中低档

27、都有，市场也变成了买方性质。经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004年以来，以房地产新军和外来开发商为主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米的大盘频现合肥。随着合肥房地产市场的不断发展，万科、绿地、绿城、深圳建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构一大批外来开发商也纷纷进驻合肥，抢占投资先机。【盛世观点】： 外来开发企业的大量涌入对合肥房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建设，大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，加快合肥房地产市场的市场化进程。 随着合肥房地产的发展

28、，合肥本地消费者的投资置业观念也在不断的更新，促使合肥房地产市场重新洗牌。不难看出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。 随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市场转为买方市场。（二）合肥土地市场2009年上半年合肥市出让土地217.3万平方米，超过2008年全年的土地出让面积，随着经济环境的回暖，2009年合肥市将迎来土地的集中放量。

29、（三） 合肥市房地产开发投资合肥市房地产开发投资逐年增加，而且增加的幅度非常大，2008年合肥市房地产开发完成投资总额为563.3亿元，其中住宅投资439.55亿元，办公楼投资27.66亿元，商业房投资48.67亿元；同比分别增长46.8%、48.1%、44.7%和68.5%。（四） 合肥市房地产新开工面积分析合肥市商品房新开工面积逐年增加，其增加幅度在减缓。2008年商品房新开工面积为1828.78万平方米，其中住宅1443.58万平方米，办公楼98.78万平方米，商业房119.23万平方米，同比分别增长13.22%、12.3%、15.72%和16.65%。（五） 合肥市商品房销售情况分析1

30、、合肥住宅库存量1）、蜀山可售量高居首位截止2009年6月30日，蜀山区住宅可售套数为11652套，环比上月增加187套，增幅为1.6%；可售面积为116.9万，环比上月增加1.3万，增幅达1.1%， 蜀山可售量最高的区域，以巨大的优势遥遥领先其他区域。2）、蜀山、包河和滨湖为主要贡献区域蜀山、包河和滨湖三区可售套数总计为29440套，占总可售套数的64%；三区可售面积总计为298.9万，占总可售面积的63%。2、 2009年上半年合肥销售套数 2009年1-6月合肥住宅商品房，共计销售49464套。蜀山和包河并驾齐驱，蜀山和包河两区销售累计套数均达8000以上，两区之和超过总量的1

31、/3以上。另滨湖销售上升明显，稳稳占据前三甲之列。*（数据来源：合肥房产交易网）3、 2009年上半年合肥销售面积 2009年1-6月合肥住宅商品房，销售415.8万平方米。蜀山、包河和滨湖三区销售面积之和达225.2万平方米，占总量的54.2%，该三区成为全市住宅销售面积主要贡献区域。*（数据来源：合肥房产交易网）4、 2009年上半年合肥销售均价2009年1-6月合肥住宅商品房，成交价格平均为4106.3元/平方米。1-4月份的成交均价呈现平稳微升走势，基本维持在4000元/平方米左右，究其原因是合肥楼市正处于回暖的初期，刚性需求和改善型需求对价格抗性很大，加之开发企业需要缓解库存和资金压

32、力，双重因素促使价格涨幅微弱； 而从4月开始合肥住宅销售价格上涨速度开始明显加快，上涨幅度也逐月增加。主要是合肥开发企业的库存压力和资金压力经过前几月的释放，加上楼市可能重新进入高速上扬通道的预期，开发企业营销策略的改变，都使得合肥住宅商品房的销售价格开始急速上涨。 *（数据来源：合肥房产交易网）5、 2009年上半年合肥销售总金额 2009年1-6月合肥住宅商品房，共为合肥开发企业回笼170.6亿元资金。蜀山和包河住宅销售总金额都超过30亿元以上，另滨湖也以24.6亿元的优异表现稳居总额榜前三甲。*（数据来源：合肥房产交易网）（六）合肥市未来住房需求研究依据合肥市国民经济和社会发展第十一个五

33、年规划纲要和合肥市城市总体规划（2006-2020）：2012年规划合肥市中心城区人口将达到300万人，人均住房建筑面积30标准。从08年统计数据来看，2008年末合肥市中心城区人口数量为203.49万人，比2007年增加2.6%，年新增人口约5万，每年新增住房需求约150万。目前城市居民人均建筑面积25.8平方米。要想达到合肥城市规划目标，未来的合肥中心城区的住房需求量为3750万平方米，2009年上半年合肥市销售面积为415.8万平方米，如果城市发展规划实现，这意味着未来45年合肥房地产将保持较快的发展速度，鉴于合肥年新增人口速度缓慢，未来房地产发展的主要需求支持将来自改善型购房。（七）合

34、肥市房地产前景预测1、合肥楼盘的发展趋势1）小高层住宅唱主角。小高层住宅兼有多层和高层的优势，比多层住宅节约用地，又比高层住宅节省成本和造价，人文环境和整体环境均比高层住宅好。2）联体别墅崭露头角。随着合肥市区的不断扩大，一些原本离市区较远的土地也被开发了出来。这部分区域远离市区，自然条件和地理环境都比城区优越，适宜发展高档住宅区，这既可满足社会需求，又符合发展需要。3）居住性和适应性增强。住宅设计从追求豪华外表和大面积转向追求房间设计，“以人为本”和整体质量的提高。面积不一定很大，但划分的比例要合理，配套设备性能比高。实用性和耐用性好，住宅科技含量提高，抗灾、防噪音、防污染等方面优良，居住质

35、量高。四、合肥市政务区房地产住宅市场研究（一）合肥房地产板块的划分合肥房地产市场由庐阳区、包河区、瑶海区、政务区、蜀山区、高新区、经开区、新站区和滨湖新区九大板块组成。其中政务区属于大牌开发商的主要集中板块，在合肥房地产市场，政务区板块的价格水平和开发水平处于领先水平，且项目用地均位于政务区，所以以下我们重点针对针对政务区房地产市场展开研究。（二）2009年政务区房地产市场分析1、 2009年上半年政务区销售套数政务区上半年住宅共计销售出3448套。该区住宅销售套数月度走势非常的均匀，没有出现大涨大跌的急剧变化的情况， 1-4月销售套数逐月上涨，后续出现小幅震荡式的走势。2、2009年上半年政

36、务区销售面积2009年1-6月政务新区住宅销售面积总计高达32.4万，前四个月销售面积呈直线型急剧上升，在于4月到达顶峰后，有呈现波折式稳定。3、 2009年上半年政务区销售均价政务区住宅销售价格09年上半年上涨幅度相对其他区域较小，自1月至6月宅价仅上涨了183.4元/。除了09年4月受陶然居政务团购的影响，政务新区宅价呈平稳上涨曲线。4、2009年上半年政务区销售总金额政务新区09年上半年住宅销售总金额总计13.3亿元。整体显示稳定上升，逐月变化幅度几乎一样。在5月政务住宅销售总金额略微下探后，于6月又立刻回升，创造政务区上半年总金额最高的记录。5、 政务区2009上半年总评政务文化新区是

37、新建区域，以新盘供给为绝对主角。该区高档楼盘众多，也是全市住宅价格较高的区域，且各楼盘受关注度较高，销售热度较为平均。政务新区的办公商品是其另一个主要体量，将是合肥新兴起的办公贡献区域。政务新区住宅可售量持续下降，住宅成交价格小幅上涨。（三） 政务区未来房地产展望政务区是市政府未来重点打造的商务居住区，规划的配套设施也将是合肥是最好的，目前在已经进驻政务区开发项目的大牌开发商有华润、绿城、绿地、恒大等。政务区处于开发阶段，目前的可售房源比较充足，所以在其区域价值还不能引起消费者在价格上的回应，政务区政务区的土地的库存量已经非常少，随着市场库存量的减少，其稀缺性肯定会让消费者的在价格上的回应，其

38、未来的升值潜力可想而知。（四）政务区在售楼盘情况目前政务区在售及未来即将供应的住宅楼盘有22个，以下是政务区楼盘分布情况：目前政务区市场供应主要以小高层和高层物业为主，户型集中在80-130平方米之间，销售均价普遍在5200左右，高层最高的价格达到7300元/ m2（精装）。楼盘名称产品类型户型面积销售均价陶然居高层68-90m24600元/ m2天鹅湖畔高层110155 m26100元/ m2三盛·颐景园小高层、高层58-106 m24900元/ m2宋都·西湖花苑多层、小高层、高层86-128 m2高层：5000元/ m2华邦·世贸城高尚住宅 loft.商业写

39、字楼、公寓式酒店84135 m2未定融侨天骏高层、花园洋房规划中未定旭辉·中央宫园2433层高层，3层联排别墅规划中未定天鹅湖1号高层规划中未定绿野新居高层规划中未定御龙湾高层40-120 m2未定融科·九重锦高层82-140 m24800元/ m2恒大华府小高层84、89（精装三房）、220、31049005300（毛坯） 、69007300 （精装折实价）天和园高层274、131.4、142.94500元/ m2发能·太阳海岸高层40-1304400元/ m2国际丽晶城小高层、高层80-1255000元/ m2国建·香榭水都高层、小高层、别墅180-

40、220高层小高层：5100电梯别墅:6500叠加别墅:8000湖畔春天高层、小高层90-2105100元/ m2岸上玫瑰二期小高层、高层70-12270、90 m2均价5200元，122平米，均价5600元。信达·水岸茗都二期小高层、高层80-1504500元/ m2水墨兰庭小高层、多层、高层77.5-155小高层、高层：5200颐园世家高层、小高层、花园洋房90-146小高层、高层：4700绿地·花都6期 蓝蝶苑小高层78-120均价：5200（五）政务区房地产市场总结1、目前合肥房地产市场的均价为4100元/m2，政务区在售楼盘主要集中在5000-7000左右元/m2，

41、属于高价房集中区域；2、政务区目前的产品类型以小高层和高层为主，说明合肥市场对高层的抗性比较小；3、政务区大牌开发商云集，有绿城、华润、恒大、绿地、万科等知名开发商，其地区的开发水平日益提高；4、大牌开发商不断涌入的同时，很多知名的物业管理公司也进入合肥抢占市场，如：戴徳梁行、世邦魏理士等；5、随着大牌开发商的进入，知名的境外建筑、景观设计公司也进入合肥市场，如：贝尔高林等；五、合肥市高端市场研究（一） 合肥别墅项目市场研究1、合肥市别墅市场发展情况 回顾合肥别墅发展史，90年代初期的琥珀山庄是合肥别墅的先行者，而后一直发展较为缓慢。直到2003年左右，以和庄、碧湖云溪、维多利亚为代表的别墅项

42、目掀起了合肥别墅发展的第一次浪潮！之后三、四年内，别墅市场一直波澜不惊，元一水果墅是平淡之中的亮点！ 07年的玫瑰绅城、绿色港湾、帝豪.星港湾吹响了合肥别墅崛起的号角，这可以看做是合肥别墅发展的第二次浪潮。 但总体来说，合肥别墅市场发展仍显得相对滞后。从合肥别墅市场供应量来看，一直维持在较低水平，07、08两年供应量分别为9.11万、12.46万。 对比合肥别墅成交占住宅成交比例不难发现，合肥别墅市场成交比例不仅与上海、北京不可同日而语，与周边的南京亦是有较大差距，相对南昌市场也略有差距。并且在08年南昌、南京等周边城市比例上升的状况下，合肥别墅成交占比出现一定幅度下降。 随着合肥城市日新月异

43、的发展，合肥别墅市场的滞后性也说明了未来合肥别墅市场将有较大发展空间和机遇。这也是一个必然。2、合肥别墅项目分析目前合肥在售的别墅项目有7个，已经售罄的别墅项目有9个。以下是别墅项目的分布情况及楼盘列表：合肥市别墅分布图合肥市政府表：合肥别墅楼盘列表区域案名建筑形态面积(m2)单价(元/m2)容积率销售状态政务区国建·香榭水都电梯别墅（12f）叠加别墅190-230电梯别墅:6500,叠加别墅:80001.8剩1套蜀山区新华学府.春天联排别墅220-29084508.15剩1套维也纳森林花园叠加、联排别墅216-2968500（二手）0.9销售结束御景山庄联排别墅236.5-2415

44、900-80000.53剩1套瑶海区帝豪·星港湾联排别墅250-28058001.4尾盘庐阳区恒泰·阿奎利亚叠加、联排别墅230-2905800（二手）1.241期销售结束，2期未售半岛一号双拼别墅、联排别墅180-290联排：6000双拼：65000.91在售经开区金星家园叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束包河区玫瑰绅城联排别墅220-2408500-110002.67在售众安·绿色港湾双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加）7000（联排）13000（独幢 ）0.8内在售碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246均

45、价：90007200-120000.67在售2.1 合肥市已售别墅项目分析目前合肥市已售罄别墅项目有维也纳森林花园、碧湖云溪.1期、金星家园、恒泰阿奎利亚、御景山庄、国建香榭水都。以下我们针对目前已售别墅项目进行概要性的分析。 已售别墅项目房型户型分析联排别墅主力房型为5室3厅4卫，面积在220-290左右，叠加别墅主力房型为4室2厅3卫，面积在180-220左右。 已售别墅总体规划分析整体来看，占地面积不等，容积率不是太高，在0.532.67之间。纯别墅项目占地面积较小，最大的8万平方米，最小的5.45万平方米，容积率在0.5-0.7之间。混合型的项目，由于受到其他物业类型的限制，导致容积率

46、偏高，最高可达2.67，是纯别墅项目容积率的倍，最低也仅为1.24。 已售别墅车库、露台及花园分析从合肥市原有几个大型别墅项目来看，联排别墅多以地下、半地下车库为主，而叠加别墅大多没有独立车库，由园区统一指定停车场所。露台和花园是中国人传统居住习惯必不可少的部分，南花园、南露台的设计也保证了最佳的采光和日照效果。从原有情况来看，各别墅项目也是尽最大限度的留出了露台和花园的位置，给业主一个充分享受的空间。 已售别墅建筑风格和景观风格分析建筑风格和景观风格是各别墅项目标新立异的重要方面之一，各别墅园区的风格大多为中西结合，欧式的建筑加上中式的景观，符合大多数人的审美观点。对于别墅项目来说，它的顾客

47、群体是属于那种30-50岁之间，事业有成，收入、家庭稳定的成功人士，大多数客户比较喜欢那种中西结合的园区风格。此外，在外立面的选择上，多以文化石和陶土瓷面砖为主，一方面比较美观，另一方面与欧式的建筑风格也比较吻合，符合大多数顾客的审美观点。2.2 合肥市在售别墅项目分析目前合肥市在售罄别墅项目有玫瑰绅城、众安.绿色港湾、碧湖云溪.缘墅、半岛1号、新华学府春天，以下我们选取具有代表性的别墅项目进行分析。1）在售别墅项目个案分析 个案一：玫瑰绅城n 项目概况：项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开发。n 产品类型：联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公

48、寓、商铺等；目前在售为联排别墅。n 别墅总建筑面积：10.5万平米n 容积率：0.7n 绿化率：43%n 装修情况:毛胚n 市场定位：省内高收入为主的城市精英阶层n 项目风格：英伦风情n 户型特征：均为地上三层n 户型面积： 220-240平米n 价格：单价8500-11000元/ m2；总价187-270万/套n 物业管理：合肥申大物业服务有限公司n 营销手法：高打形象；低端产品启动市场；打造样板区。 个案二：众安.绿色港湾n 项目概况：总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公园和1200多亩的大型低密度居住社区。 n 产品类型：联排别墅、双拼别墅、叠加别墅n 总建筑面积：64万平米n

49、 容积率：0.8以内n 装修情况：毛胚n 绿化率：51.8%n 市场定位：高收入人群n 项目风格：西班牙风格n 主力户型：共12种户型，楼王户型最大，达到363平米n 户型面积：200-280多平米n 价格：叠加：6500元/ m2，联排：7000元/ m2，双拼（楼王）：13000元/ m2；总价：145-510多万/套n 物业管理：戴徳梁行n 销售状况：目前销售良好 个案三：碧湖云溪.缘墅n 项目概况：总占地7万多平米，总建5.36万平米n 产品类型：联排别墅为主，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅，目前在售的为叠加别墅n 容积率：0.67n 绿化率：40%n 装修情况：毛胚n 建筑风

50、格：西班牙风格n 市场定位：高收入人群n 主力户型：183 m2、200 m2，四房两厅三卫n 户型面积：183-246 m2n 价格：均价：9000元/m2，7200 -12000元/ m2；一次性9.8折，按揭9.9折；总价131-300万/套n 物业管理：合肥天成物业管理公司n 销售状况：目前销售良好 个案四：半岛1号n 项目概况：总规划200万多平米，一期规划用地434000平方米； 拥有4000米湖岸线 ； n 一期总建筑面积：39.5万平米 n 产品类型：双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心 ，目前别墅在售n 容积率：0.91n 绿化率：40.3%n

51、装修情况：毛胚n 市场定位：中高收入人群n 项目风格：英伦风情n 户型面积：180-312 m2n 价格：联排：6000元/m2，双拼：6500元/m2，总价100-230万/套n 物业管理：杭州嘉杭物业有限公司（一级资质）n 销售状况：目前销售良好2）在售别墅项目对比分析 目前在售别墅的产品主要以联排别墅为主，联排的户型面积主要集中在200-240平方米之间，介于一环和二环之间的项目联排价格在8500-12000元/ m2之间，二环以外的项目排屋价格在6000-7000元/ m2左右。项目名称产品类型户型面积销售价格玫瑰绅城联排别墅、空中别墅、酒店式公寓、高层公寓、商铺等；目前在售为联排别墅

52、220-240平米n价格：单价8500-11000元/ m2众安.绿色港湾联排别墅、双拼别墅、叠加别墅楼王户型最大，达到363平米，户型主力面积：200-280多平米叠加：6500元/ m2，联排：7000元/ m2，双拼（楼王）：13000元/ m2碧湖云溪.缘墅联排别墅为主 ，兼有临湖临溪的独立、双联别墅和双叠别墅183-246 m2均价：9000元/m2，价格区间：7200 -12000元/ m2半岛1号双拼别墅、联排别墅、花园洋房、电梯公寓、中心岛私家俱乐部、商业中心180-312 m2联排：6000元/m2，双拼：6500元/m23、 别墅项目总结分析n 2006年以来，合肥别墅销售

53、价格大幅上涨，目前销售价格最高价已过13000元。预计2010年别墅销售均价将达12000元/ m2。n 包河区东南版块销售价格较高，马鞍山路版块为价格高地。n 北部、东北、东部是别墅价格低地，如半岛1号均价6500元/ m2；帝豪星港湾5800元/ m2；和顺东方花园独栋也不过6000元/ m2左右；但相比前期价格上涨幅度较大。n 政务区无纯别墅项目，别墅的供应多为混合型项目，如国建香榭水都，目前在售的一套叠加别墅单价已至8000元/m2。n 自然资源优势和内部景观等配套是别墅开发的必要条件，也是别墅价格支撑的主要因素，如半岛1号内外部景观资源、碧湖云溪的成形内部景观、众安绿色港湾的大手笔内

54、部景观规划。n 新开别墅楼盘少：近年来，市场上别墅供应量较小，整个市场主要为消化以前余量。n 包河区为别墅供应集中区域：以碧湖云溪为代表的东南板块，在08年新推了一批货量，但一经推出，市场消化良好。（二）合肥高层高端项目市场研究高层高端项目的选取主要有三个依据：（1）存在户型面积140平米以上并占一定比例或存在豪宅产品特征如创新户型、精装修；（2）售价比区域平均价格高10%20%；（3）项目形象定位于豪宅，面向高端客户推广。根据以上依据，我们对合肥市房地产市场在售项目进行筛选得出：目前合肥市场上主要的高层高端项目有：恒大·华府、国耀一方城、华润·幸福里、万科·金色

55、名郡、华地·学府名都、绿地·海顿公馆和绿城·玉兰公寓。未来潜在的豪宅供应有华润城市别院、万科五里墩地块、融侨天骏、旭辉中央宫园。以下是高端项目的列表：区域项目名称类型规模户建筑类型户型面积大户型面积政务区恒大·华府混合豪宅3854小高层（大户）高层（普通）84310222 、306融侨·天骏混合豪宅规划中高层+花园洋房规划中规划中旭辉·中央宫园混合豪宅规划中高层+联排别墅规划中规划中蜀山区华润·城市别院混合豪宅规划中多层花园洋房 （125m2-300m2）规划中规划中万科·五里墩地块混合豪宅规划中预计高层规划中规划中华润·幸福里混合豪宅-小高层、高层、多层花园洋房80-303 141-147万科·金色名郡混合豪宅4000多高层（精装修）85 、143 143 华地·学府名都