房地产开发项目可行性研究报告

1、复旦大学出版社复旦大学出版社房地产开发项目房地产开发项目 可行性研究可行性研究复旦大学出版社复旦大学出版社学学 习习 目目 标标p 了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发了解可行性研究的含义，熟悉房地产开发项目可行性研究的内容项目可行性研究的内容p 熟悉房地产市场调研的内容及方法熟悉房地产市场调研的内容及方法p 掌握财务评价主要经济指标的计算方法及掌握财务评价主要经济指标的计算方法及财务评价基本报表的编制财务评价基本报表的编制p 熟悉房地产开发项目不确定性分析熟悉房地产开发项目不确定性分析 复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述一、可行性研究的含义和目的一、可行性研

2、究的含义和目的 可行性研究：可行性研究：是在投资决策前，对建设项目进行全是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是面的技术经济分析、论证的科学方法。具体地讲，就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的自然、社会、在工程项目投资决策前，对与项目有关的自然、社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价

3、。的预测和评价。 目的：目的：是实现项目决策的科学化、民主化，减少或是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。和环境效益。 复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述二、可行性研究的作用和编制依据二、可行性研究的作用和编制依据 1可行性研究的作用可行性研究的作用 （1）项目投资决策的基本依据）项目投资决策的基本依据 （2）筹集建设资金的依据）筹集建设资金的依据 （3）项目立项、用地审批的条件）项目立项、用地审批的条件 （4）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据）开

4、发商与有关各部门签订协议、合同的依据 （5）编制下一阶段规划设计方案的依据）编制下一阶段规划设计方案的依据复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述三可行性研究的阶段划分三可行性研究的阶段划分 1 投资机会研究阶段投资机会研究阶段 2 初步可行性研究阶段初步可行性研究阶段 3 详细可行性研究阶段详细可行性研究阶段 4 项目的评价和决策阶段项目的评价和决策阶段 复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 1、项目概况、项目概况 2、开发项目用地的现状调查及动迁安置、开发项目用地的现状调查及动迁安置 3、市

5、场分析和建设规模的确定、市场分析和建设规模的确定 4、规划设计方案选择、规划设计方案选择 5、资源供给、资源供给复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述四、可行性研究的内容四、可行性研究的内容 6、环境影响和环境保护、环境影响和环境保护 7、项目开发组织机构和人力资源配置、项目开发组织机构和人力资源配置 8、项目实施进度、项目实施进度 9、项目经济及社会效益、项目经济及社会效益 10、结论及建议、结论及建议复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述五、可行性研究的编制要求五、可行性研究的编制要求 1、编制依据可靠；、编制依据可靠； 2、结构

6、内容完整；、结构内容完整； 3、表述形式尽可能数字化、图表化；、表述形式尽可能数字化、图表化； 4、文本格式规范、附图附表附件齐全；、文本格式规范、附图附表附件齐全； 5、深度能满足投资决策和编制项目初步设计、深度能满足投资决策和编制项目初步设计的需要。的需要。 复旦大学出版社复旦大学出版社第一节可行性研究概述第一节可行性研究概述六、可行性研究的步骤六、可行性研究的步骤 1、接受委托、接受委托 2、调查研究、调查研究 3、方案选择和优化、方案选择和优化 4、财务评价和国民经济评价、财务评价和国民经济评价 5、编制可行性研究报告、编制可行性研究报告 复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地

7、产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究一、房地产市场调查的含义与作用一、房地产市场调查的含义与作用 市场调查是房地产投资决策的前提与基础。市场调查是房地产投资决策的前提与基础。 1、房地产市场调查的含义、房地产市场调查的含义 市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。销发展需要的产物。复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究一、房地产市场调查的含义与作用一、房地产市场调查的含义与作用 2、市场

8、调查的作用、市场调查的作用 （1）有助于房地产企业确定正确的投资方向）有助于房地产企业确定正确的投资方向 （2）有助于房地产企业适时进行产品更新换代）有助于房地产企业适时进行产品更新换代 （3）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划）有助于项目投资者制定科学的营销和开发计划 （4）有助于项目投资者实施正确的价格策略）有助于项目投资者实施正确的价格策略 （5）有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益）有助于房地产企业改善经营管理，提高经济效益复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究二、房地产市场调查的原则二、房地产市场调查的原则 1、准确性原则、

9、准确性原则 2、时效性原则、时效性原则 3、全面性原则、全面性原则 4、针对性原则、针对性原则 5、创造性原则、创造性原则复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究三、房地产市场调查的类型三、房地产市场调查的类型（一）按市场调查的范围分类（一）按市场调查的范围分类 1、专题性的市场调查、专题性的市场调查 2、综合性的市场调查、综合性的市场调查（二）按市场调查的功能分类（二）按市场调查的功能分类 1、探测性调查、探测性调查 2、描述性调查、描述性调查 3、因果性调查、因果性调查复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的

10、调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 1、准备阶段、准备阶段 （1）提出问题，明确目标）提出问题，明确目标 （2）初步情况分析和非正式调查）初步情况分析和非正式调查 （3）制定调查方案和工作计划，拟订调研计划书）制定调查方案和工作计划，拟订调研计划书 复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 2、实施阶段、实施阶段 （1）建立调查组织）建立调查组织 （2

11、）收集第二手资料）收集第二手资料 （3）收集第一手资料）收集第一手资料复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 3、分析和总结阶段、分析和总结阶段 （1）数据的分析与解释）数据的分析与解释 （2）编写调研报告）编写调研报告 调研报告的主要内容包括：调研报告的主要内容包括： 1）调查目的、方法、步骤、时间等说明；）调查目的、方法、步骤、时间等说明； 2）调查对象的基本情况；）调查对象的基本情况； 3）所调查问题的实际材料与分析说明；）所调查

12、问题的实际材料与分析说明；复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（一）房地产市场调查的步骤（一）房地产市场调查的步骤 3、分析和总结阶段、分析和总结阶段 4）对调查对象的基本认识，做出结论；）对调查对象的基本认识，做出结论； 5）提出建设性的意见和建议；）提出建设性的意见和建议； 6）统计资料、图表等必要附件。）统计资料、图表等必要附件。 （3）总结反馈）总结反馈复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产

13、市场调查的步骤和方法（二）市场调查方法（二）市场调查方法 1、观察法、观察法 （1）直接观察法）直接观察法 （2）亲自经历法）亲自经历法 （3）痕迹观察法）痕迹观察法 （4）行为记录法）行为记录法 2、实验法、实验法复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究四、房地产市场调查的步骤和方法四、房地产市场调查的步骤和方法（二）市场调查方法（二）市场调查方法 3、询问法、询问法 （1）小组座谈法）小组座谈法 （2）深度访谈法）深度访谈法 （3）面谈调查法）面谈调查法 （4）电话调查法）电话调查法 （5）邮寄调查法）邮寄调查法 （6）留置问卷法）留置问卷法复

14、旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 1、市场环境调研、市场环境调研 （1）宏观环境调研）宏观环境调研 1）经济环境）经济环境 2）政策环境）政策环境 3）人口环境）人口环境复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 1、市场环境调研、市场环境调研 （2）区域环境调研）区域环境调研 1）结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域）结合项目所在城市的总体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现

15、状及未来定位；规划、功能定位、开发现状及未来定位； 2）进行区域的交通条件研究；）进行区域的交通条件研究； 3）对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：）对影响区域发展的其他因素和条件进行研究，如：历史因素、文化因素、发展水平等；历史因素、文化因素、发展水平等； 4）对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分）对区域内楼盘的总体价格水平与供求关系进行分析。析。 复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 1、市场环境调研、市场环境调研 （3）项目微观环境调研）项目微观环境调研 1）对项目的用

16、地现状及开发条件进行分析）对项目的用地现状及开发条件进行分析 2）对项目所在地的周边环境进行分析）对项目所在地的周边环境进行分析 3）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析）对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 2、消费者调研、消费者调研（6w+h） （1）消费者的购买力水平）消费者的购买力水平 （2）消费者的购买倾向）消费者的购买倾向 （3）消费者的共同特性）消费者的共同特性复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市

17、场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 3、竞争楼盘调研、竞争楼盘调研 （1）产品）产品 1）区位）区位 2）产品特征）产品特征 3）公司组成）公司组成 4）交房时间）交房时间 （2）价格）价格 （3）广告）广告 （4）销售情况）销售情况 （5）物业管理）物业管理复旦大学出版社复旦大学出版社第二节第二节 房地产市场的调查与研究房地产市场的调查与研究五、房地产市场调查研究的内容五、房地产市场调查研究的内容 4、竞争对手调研、竞争对手调研 （1）确定调研内容）确定调研内容 （2）在上述针对竞争对手的调查研究的基础上进行）在上述针对竞争对手的调查研究的基础上进行对比分

18、析，评价竞争对手的优势与劣势。对比分析，评价竞争对手的优势与劣势。 （3）为项目所在企业的机构调整及开发战略提供准）为项目所在企业的机构调整及开发战略提供准确依据。确依据。复旦大学出版社复旦大学出版社第三节房地产开发项目第三节房地产开发项目 的投资估算与收入估算的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算（一）房地产开发项目的投资估算 1、房地产开发项目成本费用构成、房地产开发项目成本费用构成 （1）土地费用）土地费用 （2）前期工程费）前期工程费 （3）房屋开发费）房屋开发费 （4）管理费用）管理费用 （5）

19、销售费用）销售费用复旦大学出版社复旦大学出版社第三节房地产开发项目第三节房地产开发项目 的投资估算与收入估算的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算（一）房地产开发项目的投资估算 1、房地产开发项目成本费用构成、房地产开发项目成本费用构成 （6）财务费用）财务费用 （7）其他费用）其他费用 （8）不可预见费）不可预见费 （9）税费）税费复旦大学出版社复旦大学出版社第三节房地产开发项目第三节房地产开发项目 的投资估算与收入估算的投资估算与收入估算 一、房地产开发项目的投资估算与收入估算一、房地产开发项目的投资

20、估算与收入估算（一）房地产开发项目的投资估算（一）房地产开发项目的投资估算 2、房地产开发项目成本费用估算方法、房地产开发项目成本费用估算方法（二）房地产开发项目的收入估算（二）房地产开发项目的收入估算 房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收房地产开发项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称为租售收入、租金收入、土地转让收入（以上统称为租售收入）、配套设施销售收入和自营收入等。入）、配套设施销售收入和自营收入等。复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 一、房地产开发项目财务评价概述一、房地产开发项目财务

21、评价概述 1、财务评价的概念、财务评价的概念 财务评价是根据国家现行财税制度、价格体系和项目财务评价是根据国家现行财税制度、价格体系和项目评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项评价的有关规定，从项目财务的角度，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及财务评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务可行性。 财务评价是房地产开发项目可行性研究的核心内容，财务评价是房地产开发项目可行性研究的核心内容，

22、无论对开发商还是对给房地产开发项目提供资金支持无论对开发商还是对给房地产开发项目提供资金支持的金融机构都是十分重要的。的金融机构都是十分重要的。 复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 一、房地产开发项目财务评价概述一、房地产开发项目财务评价概述 2、财务评价的一般步骤、财务评价的一般步骤 （1）选取、计算财务评价基础数据）选取、计算财务评价基础数据 （2）编制和分析财务评价基本报表）编制和分析财务评价基本报表 （3）进行不确定性分析）进行不确定性分析 （4）提出财务评价结论）提出财务评价结论复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开

23、发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 二、房地产开发项目财务评价基本报表二、房地产开发项目财务评价基本报表 1、现金流量表、现金流量表 （1）现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金） （2）现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金） 2、损益表、损益表 3、资金来源与运用表、资金来源与运用表 4、资产负债表、资产负债表 5、财务外汇平衡表、财务外汇平衡表复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 1、房地产开发项目、房地产开发项目财务评价指标体系财务评价指标体系复旦大学出版社

24、复旦大学出版社评价内容评价内容基本报表基本报表评价指标评价指标静态指标静态指标动态指标动态指标盈利能力分析盈利能力分析现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金） 静态投资回收期静态投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值财务净现值率财务净现值率动态投资回收期动态投资回收期现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金） 静态投资回收期静态投资回收期财务内部收益率财务内部收益率财务净现值财务净现值动态投资回收期动态投资回收期损益表损益表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率偿债能力分析偿债能力分析资金来源与资金运用表资金来源与资金运用表借款偿还期借款偿还

25、期资产负债率资产负债率流动比率流动比率速动比率速动比率复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （1）投资回收期）投资回收期01tpttcoci当年净现金流量对值上年累计净现金流量绝出现正值的年数累计净现金流量回收期静态投资1复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地

26、产开发项目财务评价静态指标 （2）投资利润率）投资利润率 （3）投资利税率）投资利税率%100项目总投资税总额年利税总额或年平均利利税率投资%100项目总投资润总额年利润总额或年平均利利润率投资复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （4）资本金利润率）资本金利润率%100资本金税总额年利税总额或年平均利利润率资本金复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地

27、产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （5）借款偿还期）借款偿还期dpttdri1当年可用还款资金额当年偿还借款本金额款年份开始借出现盈余年份数借款偿还后开始偿还期借款复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （6）资产负债率）资产负债率 （7）流动比率）流动比率%100流动负债流动资产比率流动%100全部资产总额负债总额负债率资产复

28、旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 2、房地产开发项目财务评价静态指标、房地产开发项目财务评价静态指标 （8）速动比率）速动比率 速动资产流动资产存货速动资产流动资产存货%100流动负债速动资产比率速动复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （1）财务净现值）财务净现值 tctnticocifnpv1

29、1复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （2）财务净现值率）财务净现值率pifnpvfnpvr 复旦大学出版社复旦大学出版社第四节第四节 房地产开发项目的财务评价房地产开发项目的财务评价 三、房地产开发项目财务评价指标三、房地产开发项目财务评价指标 3、房地产开发项目财务评价动态指标、房地产开发项目财务评价动态指标 （3）财务内部收益率）财务内部收益率 011ttntfirrcoci复旦大学出版社复旦大学出版社计算计算firr的方法主要有两种：的方法主要有两种：方法一：插值法方法一：插值法211121npvnpvnpviiifirr122111iinpvnpvnpvifirr复旦大学出版社