年湘电长沙休闲步行街定位报告

1、湘电长沙休闲步行街湘电长沙休闲步行街定位报告定位报告2目标解读目标解读商业是否可以实现6个亿的销售目标 ？如何制定符合市场需求的定位？在市场需求基础上如何确定项目规划及体量？ 3报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议案例分析案例分析4深圳布吉东大街深圳布吉东大街位置：位置：深圳市龙岗区布吉镇发展商：发展商：深圳佳兆业商业面积：商业面积：27000地下车库面积：21383.8，层高：3.3m，车位：683个层数层数面积（单位：）面积（单位：）层高（单位：层高（单位：m）1f122142.24.9-62f10

2、932.26.4m地下车库21383.83.3项目简介5深圳布吉东大街深圳布吉东大街定位及业态业态划分：业态划分：乐安居，提供一站式家居服务美食街，打造布吉东区最著名的中西美食街时尚街，布吉女人的时尚街区百货街，主力店购物乐园娱乐街，多元化魅力娱乐空间6深圳布吉东大街深圳布吉东大街参考价值根植社区需求根植社区需求布吉传统的商业中心位于深惠路以西，东部新建楼盘居住面积超过400万平方米，具有庞大的消费需求1升级当地商业环境升级当地商业环境布吉东商业以住宅底商和街铺为主，商业分布凌乱，档次感较低，缺乏商业规划和包装23内铺的销售处理内铺的销售处理分割成小面积商铺，返租10年销售，每年87万科城商业

3、街万科城商业街项目简介位置：位置：深圳龙岗区布吉镇坂雪岗工业区；商业面积：商业面积：30000 商铺面积：商铺面积：最小的19 ，大的上千8万科城商业街万科城商业街定位及业态特色饮食分中餐和西餐购物分为二种类型，日常购物是社区超市具备的生活必须品，特色购物针对周围高收入人群，是西班牙风情的购物走廊娱乐休闲包括有茶馆、酒吧等沙龙组织9万科城商业街万科城商业街参考价值双核驱动双核驱动主力店引进了华润玩家、丹桂轩和kfc，通过超市以及餐饮带动整个项目1风情包装风情包装西班牙建筑风格，欧式街区，通过建筑风格的打造赋予项目异域风情，有利于项目的概念传播23街铺的串联街铺的串联在街铺之间设置主题店、小品、

4、休闲场景等，使整个街区生动自然，街铺更加柔和贴近消费者10佛山德胜楼佛山德胜楼项目简介位置：位置：佛山市禅城区东方广场对面面积：面积：约50000发展商：发展商：佛山东建集团11佛山德胜楼佛山德胜楼定位及业态中餐、西餐、面食、休闲餐饮1212佛山德胜楼佛山德胜楼参考价值集约化经营集约化经营50000 ，五层楼，全部经营餐饮，包罗万象的餐饮选择，满足不同的客户需求1主力店化主力店化整个德胜楼全部经营餐饮，汇聚了各式美食，使项目成为佛山知名度很高的饮食去处，德胜楼成为了商圈的“主力店”23高价值套现高价值套现项目良好的经营运作，使商业价值得到体现，商铺的销售自然取得较高的价格13报告脉络报告脉络案

5、例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议项目解读项目解读14规划示意图规划示意图15u 项目处于天沁区，建筑面积近60万平米u 产品由住宅/公寓、商业、写字楼、酒店组成，为传统意义上的都市综合体项目u 规划中的市政道路为双向二车道u 商业受经济技术指标限制，商业建筑呈点状分布u 受政策限制，需要解决回迁的问题，设置有较多的回迁安置房u 商业占比较重，为开发商利润最主要来源之一u 靠近芙蓉中路的商业价值最高，商业价值由北至南递减u 以内街为界，二边落差近10米u 西侧与近100万平米的大型社区相邻项目解读项目解读16报告脉络报

6、告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议市场需求初判市场需求初判17本案本案社区需求社区需求片区餐饮需求片区餐饮需求休闲、娱乐需求休闲、娱乐需求主题购物需求主题购物需求18u社区需求：周边社区面积预计近1000万平米，将产生近30万人口产生的巨大需求u片区餐饮需求：周边居住人口+商务接待u娱乐休闲需求：高校需求+居住人口+片区需求u主题购物需求：片区居民对于一站式、主题式多功能购物的需求19报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议

7、项目定位项目定位20基础定位基础定位天沁新城区天沁新城区 首席综合型商业中心首席综合型商业中心区位区位 基础性质基础性质21形象定位形象定位近近1010万平米万平米 新城新城 新乐活消费主义新乐活消费主义新乐活消费主义：新乐活消费主义： 随心的购物、娱乐、休闲生活，可以血拼，可以幽雅的看着落日喝一杯blue mountain coffeeblue mountain coffee。 这里，是约会的地标，是一家人周末的休闲垢污场所，是迸发爱情的策源地。22主题定位主题定位长沙长沙 首席时尚休闲商业步行街首席时尚休闲商业步行街在这儿，不仅仅是为了购物而逛街，而是给予居民一种全新的、自主选择的生活之态

8、，集合休闲、购物、娱乐、美食为一体的消费模式，有了一种情景交融式休闲体验性商业消费场所23业态定位业态定位双核驱动双核驱动 主题街区主题街区 双核：双核：餐饮、超市双主力店强势带动 主题街区主题街区：数码街区、女性主题街区餐饮餐饮超市超市主题街区主题街区24档次定位档次定位中档为主中档为主 乐活消费场所乐活消费场所 中档：中档：餐饮、超市、主题街区均为大 众消费品、易耗品 乐活消费场所乐活消费场所：突出项目特性25报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议规划示意规划示意26整体规划整体规划龙头：龙头： 餐饮

9、主题建筑 三湘盛世龙腰：龙腰： 引进大型国际超市，定舵人流基础龙尾：龙尾： 写字楼及酒店及其配套商业龙身：龙身： 数码、女人主题街区 社区配套街区龙街龙街27集中餐饮集中餐饮三湘盛世三湘盛世超市超市社区配商社区配商娱乐娱乐数码数码女性女性配商配商风情街风情街“浪淘沙浪淘沙芙蓉盛世芙蓉盛世” 看山水洲城，看山水洲城， 领秀湘江。领秀湘江。 人居长沙芙蓉里，人居长沙芙蓉里， 都市芭蕾展魅力。都市芭蕾展魅力。 盛世一曲，盛世一曲， 焕然新天地。焕然新天地。 国际城邦，国际城邦， 湘电展翅九万里。湘电展翅九万里。 星城人居谱华章，星城人居谱华章， 三湘人家。三湘人家。 三湘盛世三湘盛世28三湘盛世三湘

10、盛世集中餐饮集中餐饮意向商家：湘粤情、秦皇食府意向商家：湘粤情、秦皇食府29超市超市超市超市超市人流定律：超市人流定律： 每天到店人数 = 店面面积 1-1.2人/ p = m 1-1.2超市是基本人流的保障超市是基本人流的保障意向商家：沃尔玛、家乐福、乐购意向商家：沃尔玛、家乐福、乐购30技术指标具体要求需求面积（）10,000-20,000单层面积（）5,00010,000经营楼层选择（层）13结构层高要求（m）5楼板承重（kg/）500柱间距 8m8m给排水提供市政管道供水，日供水量100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为10

11、0kw150kw/1000，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动步道，5吨货梯两部排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（）300-500停车位(个）100-300物业交付装修标准毛坯商家选址需求商家选址需求3131配商配商酒店、写字楼配商酒店、写字楼配商意向商家：西餐厅、银行、电信意向商家：西餐厅、银行、电信3232娱乐娱乐娱乐娱乐意向商家：意向商家：ktv、足浴、酒吧、健身会所、足浴、酒吧、健身会所3333数码数码数码数码意向商家：红利多、中域、百脑汇意向商家：红利多、中域、百脑汇34女性女性女性女性意向商家：万宁、屈臣

12、氏、妍丽意向商家：万宁、屈臣氏、妍丽35风情街风情街风情街风情街关键词：特色化、主题化关键词：特色化、主题化产品组合产品组合=品牌店品牌店+餐饮店餐饮店+酒吧酒吧+休闲娱乐休闲娱乐36社区配商社区配商社区配商社区配商意向商家：药店、便利店、干洗店意向商家：药店、便利店、干洗店37报告脉络报告脉络案例分析案例分析项目解读项目解读市场需求初判市场需求初判项目定位项目定位规划示意规划示意项目体量建议项目体量建议项目体量建议项目体量建议38商业体量商业体量=城市总人口数量人均消费性支出/城市整体商业坪效-城市现有商业体量体量计算公式体量计算公式诠释诠释人均消费性支出：人均消费性支出：以政府公布的统计数

13、据为准,取最近一年的全市平均水平值，根据政府统计公报：2009年约为12000元/年城市整体商业坪效城市整体商业坪效: 政府无官方数据公布，一般以市场调查的城市代表型商场的平均水平为准，根据初步了解,长沙整体商业坪效约为6300元/平米/年城市现有商业体量城市现有商业体量: 以政府公布的城市总体商业体量为准，根据长沙市商业规划近期规划目标得知，城市现有商业体量约为350万平米城市总人口数量：城市总人口数量：根据政府统计公报统计，市区人口约为188万39商业体量=80952平米7万平米万平米商业体量商业体量9万平米万平米项目体量建议项目体量建议40业态层面积层数总面积持有销售可销售首层面积三湘盛世30005150000150003000娱乐200036000450015001500数码250037500250050002500超市100001100001000000女性250037500250050002500酒店、写字楼配商30005150001000050002500风情街60002120000120006000社区配商60