深圳福田保税区项目定位及物业发展建议110P

1、深圳市星彦地产顾问有限公司深圳市星彦地产顾问有限公司20092009年年1212月月福田保税区福田保税区深圳深圳香港香港cbd本项目本项目本案所在区域包括福田保税区、福保配套区及绿化带绿化带为天然屏障，隔断本区域与外界联系，造成区域封闭及知名度低下福田保税区以仓储及工业园为主，住宅只是配套设施福田保税区福田保税区保税区隔离铁网保税区隔离铁网仓储及工业园区域仓储及工业园区域福保配套区福保配套区住宅区域住宅区域商务区域商务区域城市绿化带城市绿化带cbd广深高速广深高速益田路益田路新洲路新洲路市民中心市民中心纵向交通为单行纵向交通为单行区域主干道桂花区域主干道桂花路，双向四道路，双向四道保税区外接隧

2、道保税区外接隧道益田路直达深圳cbd，新洲路相连市民中心，区域能快速直达城市中心与广深高速无缝衔接，高速交通便利配套区内部交通严重滞后正佳物流大楼正佳物流大楼低层厂房、工业园，低层厂房、工业园，建筑陈旧；建筑陈旧；卡西欧大楼卡西欧大楼商服配套主要商服配套主要为写字楼，档为写字楼，档次较高；次较高；长平大厦长平大厦配套区只有住配套区只有住宅，底层为商宅，底层为商场及街铺，产场及街铺，产品较旧；品较旧；商业为临街商铺形式商业为临街商铺形式3 3个中小型生活超市个中小型生活超市1 1家酒店家酒店少量生活配套少量生活配套教育、文体配套教育、文体配套无中、小学无中、小学无球场等体育场所无球场等体育场所无

3、图书馆等文化场所无图书馆等文化场所离离cbdcbd、市民中心、市民中心1010分钟车程，分钟车程，与城市中心最理想的距离与城市中心最理想的距离深港融合带，深港枢纽深港融合带，深港枢纽外部交通发达外部交通发达深圳湾、香港米铺永久景观深圳湾、香港米铺永久景观区域知名度低区域知名度低内部交通待完善内部交通待完善各项配套缺乏各项配套缺乏地块技术参数解读：地块技术参数解读：占地：占地：96009600 容积率：容积率： 3.5 3.5总建面：总建面：3360033600覆盖率：覆盖率：40%40%绿地率：绿地率：30%30%住宅面积：住宅面积： 3200032000( (预估预估) )商业面积：商业面积

4、： 16001600( (预估预估) )地块方正，地块方正，但面积小但面积小项目进入只项目进入只能东面实现能东面实现新洲河隔断新洲河隔断项目西面人项目西面人流动线流动线保税区铁网保税区铁网隔断南面人隔断南面人流动线流动线9600的占地 地形方正，但面积小容积率3.5 建筑面积大，产品配比规划难度大覆盖率40% 无法实现大面积园林、绿化，降低产品舒适性地块隐秘，私密性强，但交通障碍多，交通流线规划难度大东面为临东面为临时公交总时公交总站站西面隔新洲河西面隔新洲河为高尔夫练习为高尔夫练习场、红树湾、场、红树湾、米埔米埔北面为变电站北面为变电站南面为保南面为保税区仓储税区仓储用地用地西面为景观面，红

5、树湾、米埔美景尽在眼底东、南面为低层建筑，中、高楼层视野开阔北面为变电站，对项目有较大负面影响项目名称项目名称占地面积占地面积建筑面积建筑面积在建商品房在建商品房天健时尚天健时尚名苑名苑0.50.5万万1.61.6万万本项目本项目0.960.96万万3.363.36万万在建经适房在建经适房红树绿洲红树绿洲1.91.9万万6 6万多万多桂花苑桂花苑5.55.5万万1919万万储备用地情况储备用地情况b105-65b105-654.34.3万万1212万（预计）万（预计）在建及储备经适房建面超过50万，供应量大大量经适房的建设将限制片区房价的上涨后续供应以公寓为主单身公单身公寓储备寓储备用地用地单

6、身公单身公寓储备寓储备用地用地经适房经适房桂花苑桂花苑变电站变电站已入住商品房已入住商品房在建商品房项目在建商品房项目已入驻经适房已入驻经适房在建经适房项目在建经适房项目配套区内东面为已开发商品房，相对成熟本案在西头，附近为在建、待建项目本案最近的地块为两块大型单身公寓用地2.2.地块北面紧临障碍设施地块北面紧临障碍设施3.3.所属区域不被城市认同所属区域不被城市认同s wotmckencymckency分析理论分析理论1 5 4 3 2 外部竞争外部竞争（external competitionexternal competition）在区域外部产业细分和产业竞合中寻找机会内部挑战内部挑战（

7、internal challengeinternal challenge）在区域内部产业细分和产业竞合中寻找机会要素动员要素动员（factor mobilizationfactor mobilization）社会各阶层、各主体的资源整合与优化产出效益产出效益（output benefit output benefit ）产业构筑与优化、效益成级组合功能替代功能替代（function substitutionfunction substitution）考虑替代性与同质化，采取差异化项目开发项目开发策略策略1 5 4 3 2 外部竞争外部竞争充分利用本案所属区域的城市关系，探寻项目的城市机会，保证

8、开发成果的兑现机会内部挑战内部挑战在目前区域内产品类型及功能单一的状况下，寻找产品类型及功能的创新、丰富突围竞争要素动员要素动员本案开发应将是综合考虑，以满足城市及区内更广的综合需求为前提。产出效益产出效益通过产品的类型及功能创造的机会带来可能的高效益。功能替代功能替代产品开发考虑目前和未来竞争态势，在产品的功能上结合区域特征做到适度领先与超前。关键点关键点城市机会探寻城市机会探寻大势需求下本案产品的机会大势需求下本案产品的机会1区域机会创造区域机会创造内部竞争下的产品类型机会内部竞争下的产品类型机会内部环境下的产品功能机会内部环境下的产品功能机会2城市机会探寻城市机会探寻大势需求下本案产品的

9、机会大势需求下本案产品的机会1区域机会创造区域机会创造内部竞争下的产品类型机会内部竞争下的产品类型机会内部环境下的产品功能机会内部环境下的产品功能机会2中大户型为主，中小户型和大户型为主；n+1，拼合；中小户型为主，拼合后为大户；纯小户和纯大户型为主，二极化；n+1，大赠送；阳光天下阳光天下深港深港1号号金翠园金翠园东方怡园东方怡园关内土地供应稀缺，仅后海湾供应较多，现只剩两项目，总建面约15万福田、罗湖仅有零星项目开发，影响力弱关外项目成片开发，产品创新度高，影响力强年度年度用地总量（平用地总量（平方公里）方公里）商品住房用地商品住房用地（平方公里）（平方公里）特区内住房用地特区内住房用地（

10、平方公里）（平方公里）20091.71.40.320101.51.20.4合计合计3.23.22.62.60.70.70910年，深圳特区内商品房供应土地仅为70万；近80%土地由关外提供；套数（万套）建筑面积（万平方米）商品住房15.12新供应住房用地6.131349新供应住房用地546.5建设住房利用存量土地2.42利用存量土地216建设住房旧城旧村改造6.57旧城旧村改造586.5建设住房普通住宅的土地供应主要分布在关外，占到总量的80% 通过在轨道沿线地区等重点区域优先供应土地的政策交通拉动房产旧城改造力度明显加大，占总建筑面积43%继续遵循中央推出的“90/70”原则政策解析：政策解

11、析：旧改共19个商住项目，占地约71万，建面约310万，其中住宅近210万项目集中于南山（四个）、龙坂（三个）、宝城（三个），福田仅两个，且规模小新洲、石夏两项目总建面约34.5万，住宅仅21万两项目预计于2012年后才能推出市场新洲项目新洲项目石夏项目石夏项目关内土地供应十分稀缺旧改项目进展缓慢，缓解土地供应作用杯水车薪旧改项目均位于配套完善、生活设施成熟区域主流产品预计主流产品预计以舒适、以舒适、功能完善的大户型为功能完善的大户型为发展方向发展方向价格高位运行，预计价格高位运行，预计市场价格在市场价格在2.53万万元元/摘自深圳房地信息网调研数据；居家中小户型有较大市场机会居家中小户型有较

12、大市场机会从城市机会探寻方面来分析：从城市机会探寻方面来分析：城市机会探寻城市机会探寻大势需求下本案产品的机会大势需求下本案产品的机会1区域机会创造区域机会创造内部竞争下的产品类型机会内部竞争下的产品类型机会内部环境下的产品功能机会内部环境下的产品功能机会200年至今，区域产品总供应量仅为50万产品供应不平衡，其中03、07、08年出现空白期注：以上数据来自国土网统计注：以上数据来自国土网统计项目名称项目名称项目地址项目地址占地建面占地建面住宅单位住宅单位户型区间户型区间停车位停车位入住情况入住情况物管公司物管公司华尔登府邸（2006）福田保税区桂花路5号2.1万811户公寓33441房556

13、82 2房房75751451453 3房房89891651654房168245391个95%深圳华尔登物管公司15万自由港湾（2006）福田保税区23号6858713户公寓公寓212129291房3539300个90%深圳市深福保物业24691格兰海湾（2005）紫荆道与桂花路交汇处76003.5万348户2 2房房747481813 3房房91911061064房128145236个98%深圳中航物业总公司城市三米六（2004）绒花路与益田路交汇处1.7万4.4万644户公寓约331 1房房535365652 2房房757585853房100160个96%深圳市广居物业丽港湾（2002）福田

14、保税区椰风道1.1万4.38万380户2 2房房565667673房7795162个100%戴德梁行朗庭豪园（2001）桂花路与椰风路交汇处95003.2万288户2 2房约房约74743 3房约房约98984房约13080个100%深圳市深福保物管帝港海湾豪园（2001）桂花路与益田路交汇处1.7万10.8万890户2 2房房616169693房89108330个100%温资投资有限公司帝涛豪园（2000）福田保税区桂花路72003.4万300户2 2房房727289893 3房房9191119119200个99%深圳市福田保税区物管圆梦园（2000）福田保税区桂花路100003.7万360

15、户2 2房约房约81813 3房约房约1131134房约135300个95%深圳市骏科物管公司总总共共只只有有 9个个项项目目注：以上数据来自实地调研注：以上数据来自实地调研03年只有1至3房，到06年后从单房至4房都有供应03年前主力产品为2、3房，缺单、1、4房，之后主力产品为1、2房2房和3房为主力产品结构1房和2房为主力产品结构注：以上数据来自实地调研注：以上数据来自实地调研2房、3房合计约占68%；占主流地位近期供应产品面积主流区间：1房50左右，2房80以内，3房100以内注：以上数据来自实地调研注：以上数据来自实地调研购房客户以福田区为主，占77%，少量港客及罗湖客福田客又以保税

16、区周边客户为主，其中新洲、皇岗、益田占45%区域辐射力弱注：以上数据来自实地调研及星彦行注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计年成交记录统计投资客占83%，调研原因为租赁活跃，租金水平高自住客购买仅占13%，调研原因为区域生活配套十分落后，影响居住品质注：以上数据来自实地调研及星彦行注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计年成交记录统计租客90%为区内工作者，企业租赁为主导，显示区内住宅配套需求旺盛区外租客及港客比例极小，显示客户对其认知度低区域交通及生活配套落后也是区外租客少的主因注：以上数据来自实地调研及星彦行注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计年成交记

17、录统计2、3房承租率最高，共占70%；75以上2房、100以下3房产品最受欢迎，共占45%；其他产品承租率较低，主因产品使用价值不高；小复式产品需求大，供应少，有一定市场机会；注：以上数据来自实地调研及星彦行注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计年成交记录统计2房平均租金达3200元/月、 3房平均租金达3800元/月租金可抵月供，中长线投资投资回报率高小复式产品租金较高，供应量少，市场机会凸显注：以上数据来自实地调研及星彦行注：以上数据来自实地调研及星彦行09年成交记录统计年成交记录统计具备居住和投资双重属具备居住和投资双重属性的中小户型产品有较性的中小户型产品有较大市场机会大市

18、场机会从区域产品机会创造方面来分析：从区域产品机会创造方面来分析：城市机会探寻城市机会探寻大势需求下本案产品的机会大势需求下本案产品的机会1区域机会创造区域机会创造内部竞争下的产品类型机会内部竞争下的产品类型机会内部环境下的产品功能机会内部环境下的产品功能机会2 于于19901990年年6 6月经国务院批准设立，规划面积月经国务院批准设立，规划面积为为1010平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海平方公里，位于上海浦东新区，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥港区。桥港区。截止2008年底，写字楼进驻公司以中小型企业为主（50

19、人以内）占70%比例，而且入驻率达到70%以上。随着保税区经济的快速的发展，写字楼需求每年有8%的增幅，逐年上升趋势明显。最近几年保税区商品房开发规模明显放量，年开发30万左右。主要满足保税区快速增长的住房需求。产品主要以2房和3房为主，占65%比例，面积70110之间，以经济实用为主。目前保税区商住两用项目共4个，建面近20万，入驻率达80%。基本均以软件、广告、媒体等小型工作室为主，办公面积60150，以服务保税区上、下游企业。住宅写字楼商住(soho)纯商务的写字楼市场需求旺盛项目名称：长平商务大厦项目名称：长平商务大厦 开开 发发 商：长平发展有限公司商：长平发展有限公司 项目地址：福

20、田保税区红花路项目地址：福田保税区红花路 主体建筑结构：地上主体建筑结构：地上4040层，地下层，地下2 2层，地上层，地上1-31-3为商业裙为商业裙楼楼 宗地面积：宗地面积：11190.711190.7 使用年限：使用年限：50 50 总建筑面积：总建筑面积：79734.1979734.19 办公面积：办公面积：54159.7554159.75 商业面积：商业面积：12423.5712423.57容积率：容积率：5.955.95 总户数：总户数：994994，停车位：，停车位：216 216 复合功能型物业有市场需求；项目最初定位为商务办公，销售受阻，随后更改定位为商住二用，随即顺利清盘！

21、项目名称：城市项目名称：城市3 3米米6 6开开 发发 商：东港实业商：东港实业项目地址：保税区绒花路与益田路交汇处项目地址：保税区绒花路与益田路交汇处项目类型：商住二用；项目类型：商住二用； 主体建筑结构：地上主体建筑结构：地上2727层，地下层，地下2 2层，地上层，地上1-21-2为商业裙楼为商业裙楼 宗地面积：宗地面积：1.71.7万万 总建筑面积：总建筑面积：4.384.38万万 办公面积：办公面积：3650036500 商业面积：商业面积：56005600使用年限：使用年限：5050容积率：容积率：2.5 2.5 总户数：总户数：644 644 从物业功能发展来看，从物业功能发展来

22、看，商住两用物业机会越来商住两用物业机会越来越明显越明显从区域产品功能机会创造方面来分析：从区域产品功能机会创造方面来分析： 福田保税区是深圳被遗忘的片区，物业发展相对滞后，福田保税区是深圳被遗忘的片区，物业发展相对滞后，结合本案自身条件，从降低市场开发风险来看，应丰富其结合本案自身条件，从降低市场开发风险来看，应丰富其物业功能，最大化吸引目标客户以完成开发目标：物业功能，最大化吸引目标客户以完成开发目标：城市机会找寻方面城市机会找寻方面区域竞争产品功能机会创造方面区域竞争产品功能机会创造方面区域竞争产品机会创造方面区域竞争产品机会创造方面以居住功能为本，积极吸纳投资、自住需求客户，扩大项目目

23、标以居住功能为本，积极吸纳投资、自住需求客户，扩大项目目标客户群，实现物业顺利开发。客户群，实现物业顺利开发。产品兼顾居住、商务两种功能，实现产品功能多样化，降低物业产品兼顾居住、商务两种功能，实现产品功能多样化，降低物业开发单一的风险，扩大物业使用群体。开发单一的风险，扩大物业使用群体。 产品规划为平面户型：产品规划为平面户型：户型结构为一房、两房、三房产品配比借鉴配套区商品房规律：产品配比借鉴配套区商品房规律：两房、三房为主，一房为辅一房：两房：三房为3：5：2户型面积适当缩小户型面积适当缩小（户型赠送提升使用面积）（户型赠送提升使用面积）：一房约40 ，面积区间38-42两房约65 ，面

24、积区间55-70三房约85 ，面积区间80-90产品规划为平面为主、复式为辅：产品规划为平面为主、复式为辅：户型结构为复式公寓、一房、两房、三房产品配比借鉴配套区商品房规律：产品配比借鉴配套区商品房规律：两房、三房为主，一房、复式为辅复式公寓：一房：两房：三房为3：1.5：3.5：2户型面积适当缩小户型面积适当缩小（户型赠送提升使用面积）（户型赠送提升使用面积）：复式公寓约60 ，面积区间55-65一房约40 ，面积区间38-42两房约65 ，面积区间55-70三房约85 ，面积区间80-90 通过首次沟通汇报，开发商基本认可星彦对通过首次沟通汇报，开发商基本认可星彦对本项目定位的观点本项目定

25、位的观点 “宜投宜住、复合功能宜投宜住、复合功能”型产品，故本项目开发的下一个重要课题是：型产品，故本项目开发的下一个重要课题是：打造产品打造产品核心竞争力核心竞争力2.2.本案总体规划及建筑体系建议本案总体规划及建筑体系建议1.1.户型定位及创新建议户型定位及创新建议 3. 3. 环境景观设计及配套增值建议环境景观设计及配套增值建议4.4.商业规划设计建议商业规划设计建议 2.2.本案总体规划及建筑体系建议本案总体规划及建筑体系建议1.1.户型定位及创新建议户型定位及创新建议 3. 3. 环境景观设计及配套增值建议环境景观设计及配套增值建议4.4.商业规划设计建议商业规划设计建议 可改可改房

26、间房间可改可改房间房间可改房间可改房间 根据新规范，阳台、露台、入户花园、内庭院、凸窗、夹层、复式可赠送面积均大大减少，但面积的赠送多少及实用程度较大程度决定项目开发的风险系数，如何解决？强调使用功能强调使用功能客、餐厅、房、厨、卫生间、阳台等均需设计到位客、餐厅、房、厨、卫生间、阳台等均需设计到位居住着重总面积、厅卧开间等的尺度适中，通风、采光效果好居住着重总面积、厅卧开间等的尺度适中，通风、采光效果好投资着重功能性，严控总价，缩小总面积，缩小客厅，弱化餐厅，投资着重功能性，严控总价，缩小总面积，缩小客厅，弱化餐厅，“n+1”设计设计精装修交楼，部分精装修交楼，部分“拎包入住拎包入住”（投资

27、类户型）（投资类户型）诺德国际项目诺德国际项目户型紧凑合理户型紧凑合理客厅赠送落地凸窗，通风采光好客厅赠送落地凸窗，通风采光好赠送内阳台可改房间，赠送内阳台可改房间，“1+1”1+1”设计设计户型设计合理，尺度适中户型设计合理，尺度适中功能部分均有设置功能部分均有设置案例借鉴点：案例借鉴点：可改可改房间房间生活生活阳台阳台建筑面积：建筑面积：48-5048-50全赠送面积：全赠送面积：6 6半赠送面积：半赠送面积：7 7 实得面积：实得面积：61-63 61-63 赠送率：赠送率：26-27%26-27%48-5048-50户型户型一房两厅一卫一房两厅一卫可改为两房两厅一卫可改为两房两厅一卫阳

28、光玫瑰园项目阳光玫瑰园项目户型设计合理，紧凑合理户型设计合理，紧凑合理超大阳台、落地凸窗超大阳台、落地凸窗南北通透、通风采光好南北通透、通风采光好尺度适中、客厅大阳台尺度适中、客厅大阳台户型舒适度高户型舒适度高通风采光条件俱佳通风采光条件俱佳案例借鉴点：案例借鉴点：可改可改房间房间生活生活阳台阳台客厅大客厅大阳台阳台77-7877-78户型户型两房两厅一卫两房两厅一卫可改为三房两厅一卫可改为三房两厅一卫建筑面积：建筑面积：77-7877-78全赠送面积：全赠送面积：9 9半赠送面积：半赠送面积：11 11 实得面积：实得面积：97-98 97-98 赠送率：赠送率：26%26%户型紧凑实用户型

29、紧凑实用各功能空间设计均好各功能空间设计均好内阳台可改房，三房变四房内阳台可改房，三房变四房赠送面积大，实用性强赠送面积大，实用性强“n+1”“n+1”户型，三房变四房户型，三房变四房入户花园，室内外有效缓冲入户花园，室内外有效缓冲赠送实用性强赠送实用性强案例借鉴点：案例借鉴点：第五园项目第五园项目可改可改房间房间生活生活阳台阳台客厅大客厅大阳台阳台入户入户花园花园88.888.8户型户型原：三房两厅一卫原：三房两厅一卫改成：四房两厅一卫改成：四房两厅一卫建筑面积：建筑面积：88.888.8全赠送面积：全赠送面积：1111半赠送面积：半赠送面积：8 8 实得面积：实得面积：107.8 107.

30、8 赠送率：赠送率：21%21%户 型三房两厅两卫二房两厅两卫二房二厅一卫一房一厅 报建面积() 85-10070-8065-7045-50实际使用面积 ()(四房两厅两卫）115-135(三房两厅两卫)95-100(三房两厅一卫)85-105(二房二厅一卫)60-70客厅开间 43.7-3.9 3.63-3.3要求考虑3+2沙发、茶几的要求;考虑3+1沙发、茶几的要求;考虑3人沙发、茶几的要求;考虑3人沙发、茶几的要求;主卧室开间3.4-3.6 3.43.1-3.2 3.0要求考虑双人床2.0mx2.0m，大衣柜、双床头柜、梳妆台设置考虑双人床2mx2m，大型衣柜、双床头柜设置考虑双人床1.

31、8mx1.9m，中型衣柜、双床头柜设置考虑双人床1.5mx1.9m，小型衣柜、单床头柜设置次卧开间3.2-3.4 3.12.8- 2.9要求考虑双人床1.5mx1.9m，小型衣柜、单床头柜的设置考虑双人床1.5mx1.9m，小衣柜、单床头柜设置考虑双人床1.5mx1.9m，小衣柜、单床头柜设置书房其它（花架或露台、阳台）开间2.8-3.0（书房）2.6-2.8（书房）2.6-2.8（改房间） 2.6（改房间）要求考虑书房的采光通风；考虑赠送面积可改房间。考虑赠送面积的实用性考虑赠送面积的实用性；考虑双人床1.5mx1.9m，小型柜、单床头柜的设置考虑赠送面积可改房间；考虑单人床1.1mx1.9

32、m、小型衣柜柜的设置。厨房面积7-9平米6-7平米约5平米4-5平米要求满足洗-切-烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，冰箱放在厨房。满足洗-切-烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，冰箱可不考虑放在厨房。餐厅要求餐厅独立、考虑6-8人餐桌餐厅独立、考虑6人餐桌餐厅相对独立、考虑4人餐餐厅相对独立、并考虑4人折叠餐桌强调使用功能的复合性；兼顾居住、商务功能强调使用功能的复合性；兼顾居住、商务功能“n+2”设计，赠送最大化；部分功能（如餐厅、卫生间）通过改造实现（搭板）设计，赠送最大化；部分功能（如餐厅、卫生间）通过改造实现（搭板）尽量少承重墙，实现自由间隔，网络、管线设计按写字楼标准考虑尽量

33、少承重墙，实现自由间隔，网络、管线设计按写字楼标准考虑隔层预留茶水间位置（公共区域内）隔层预留茶水间位置（公共区域内）装修套餐交楼装修套餐交楼天健时尚空间项目天健时尚空间项目赠送赠送空间空间镂空镂空空间空间65-6865-68户型户型原：一房两厅两卫原：一房两厅两卫改成：三房两厅两卫改成：三房两厅两卫户型紧凑实用户型紧凑实用赠送面积可改性强赠送面积可改性强两镂空部分可改两个房两镂空部分可改两个房赠送面积多，实用性强赠送面积多，实用性强建筑面积：建筑面积：65-6865-68赠送面积：赠送面积：1313镂空面积：镂空面积：19 19 实得面积：实得面积：97-100 97-100 赠送率：赠送率

34、：47-49%47-49%“n+2”“n+2”户型，一房变三房户型，一房变三房双层高客厅阳台，居住舒适性强双层高客厅阳台，居住舒适性强二层镂空可改造性强二层镂空可改造性强案例借鉴点：案例借鉴点：赠送赠送空间空间镂空镂空空间空间天健时尚空间项目天健时尚空间项目85-8885-88户型户型原：两房两厅两卫原：两房两厅两卫改成：四房两厅两卫改成：四房两厅两卫户型紧凑实用户型紧凑实用赠送面积可改性强赠送面积可改性强两镂空部分可改两个房两镂空部分可改两个房赠送面积多，实用性强赠送面积多，实用性强建筑面积：建筑面积：85-8885-88赠送面积：赠送面积：1616镂空面积：镂空面积：20 20 实得面积：

35、实得面积：121-124 121-124 赠送率：赠送率：41-42%41-42%“n+2”“n+2”户型，两房变四房户型，两房变四房双层高客厅阳台，居住舒适性强双层高客厅阳台，居住舒适性强二层镂空可改造性强二层镂空可改造性强案例借鉴点：案例借鉴点：户户 型型二房两厅两卫二房两厅两卫一房二厅一卫一房二厅一卫 报建面积报建面积( () ) 80-8580-8560-6560-65实际使用面积实际使用面积 ( () )( (四房两厅两卫四房两厅两卫) )108-115108-115( (三房两厅二卫三房两厅二卫) )85-9085-90客厅客厅开间开间3.8-4.03.8-4.0 3.8 3.8要

36、求要求考虑考虑3+13+1沙发、茶几的要求沙发、茶几的要求; ;考虑考虑3 3人沙发、茶几的要求人沙发、茶几的要求; ;主卧室主卧室开间开间 3.3 3.3 3.0 3.0要求要求考虑双人床考虑双人床2mx2m2mx2m，大型衣柜、双床头柜设置，大型衣柜、双床头柜设置考虑双人床考虑双人床1.8mx1.9m1.8mx1.9m，中型衣柜、双床头柜设置，中型衣柜、双床头柜设置次卧（改造）次卧（改造）开间开间 3.0 3.02.8- 3.02.8- 3.0要求要求考虑双人床考虑双人床1.5mx1.9m1.5mx1.9m，小衣柜、单床头柜设置小衣柜、单床头柜设置考虑双人床考虑双人床1.5mx1.9m1.

37、5mx1.9m，小衣柜、单床头柜设置，小衣柜、单床头柜设置书房其它书房其它（改造）（改造）开间开间2.6-2.82.6-2.8（书房）（书房）2.6-2.82.6-2.8（改房间）（改房间）要求要求考虑赠送面积的实用性考虑赠送面积的实用性考虑赠送面积的实用性；考虑双人床考虑赠送面积的实用性；考虑双人床1.5mx1.9m1.5mx1.9m，小型，小型柜、单床头柜的设置柜、单床头柜的设置厨房厨房面积面积6655要求要求满足洗满足洗- -切切- -烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，冰箱可不考虑放在厨房。烧的要求，双炉灶，烟道尽量不占操作面，冰箱可不考虑放在厨房。餐厅餐厅要求要求餐厅独立、考虑餐厅

38、独立、考虑6 6人餐桌人餐桌餐厅相对独立、考虑餐厅相对独立、考虑4 4人餐人餐卫生间卫生间要求要求单卫生间设置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必须做到干湿分区单卫生间设置；洗手盆、坐便、淋浴三件套，必须做到干湿分区阳台（露台）阳台（露台）要求要求设置生活阳台和观景阳台（露台）；生活阳台一般与厨房相连，观景阳台（露台）与客厅或次卧室相连，设置生活阳台和观景阳台（露台）；生活阳台一般与厨房相连，观景阳台（露台）与客厅或次卧室相连，奇数或偶数层均可从客厅直接走入阳台（露台）。或阳台（露台）空间独立可改成房间使用。奇数或偶数层均可从客厅直接走入阳台（露台）。或阳台（露台）空间独立可改成房间使用。露台或花架

39、露台或花架要求要求可选择性设置，要求改成房间使用。可选择性设置，要求改成房间使用。6065606580858085455045506570657075807580851008510040%40%35%35%25%25%30%30%30%30%20%20%8590859010811510811556635663859185919810498104102-120102-120656585855050686878789595858545456565656585858585552555253825382532503250442044206630663080758075注：总套数共注：总套数共43043

40、0套，总面积共套，总面积共3172531725精装标准建议精装标准建议项目项目诺德国际诺德国际万科里城万科里城四海公寓四海公寓中海阳光玫瑰中海阳光玫瑰价格标准（对外）价格标准（对外）12001200120012001200120010001000装装修修内内容容客厅、卧室客厅、卧室墙面墙面/ /地面地面“大师大师”高级乳胶漆高级乳胶漆内墙漆，局部装饰面内墙漆，局部装饰面“多乐士多乐士”高级乳胶漆高级乳胶漆高级乳胶漆高级乳胶漆高级瓷砖高级瓷砖/ /局部马赛克，高级石材门局部马赛克，高级石材门坎坎实木复合地板，局部瓷砖实木复合地板，局部瓷砖“新南悦新南悦”高级地板砖高级地板砖复合地板，高级瓷砖复合

41、地板，高级瓷砖厨房厨房橱柜：橱柜：“欧派欧派”整体橱柜整体橱柜电器：电器：“欧派欧派”抽油烟机、炉灶、抽油烟机、炉灶、消毒柜消毒柜水槽：水槽：“欧派欧派”单盆水槽单盆水槽龙头：龙头：“calid”calid”高级龙头高级龙头门：玻璃推拉木门门：玻璃推拉木门摩恩厨盆及龙头摩恩厨盆及龙头方太抽油烟机、燃气灶方太抽油烟机、燃气灶定制品牌橱柜定制品牌橱柜铝扣板天花铝扣板天花厨墙：不锈钢背板（方便清洗厨墙：不锈钢背板（方便清洗）博洛尼（意大利）厨柜；博洛尼（意大利）厨柜；“博洛尼博洛尼”单盆水槽、高级单盆水槽、高级龙头龙头樱花抽油烟机、炉灶、消毒樱花抽油烟机、炉灶、消毒柜；柜；高级木门配木门套高级木门配

42、木门套组合式橱柜配人造石台面组合式橱柜配人造石台面“华帝华帝”牌中式抽油烟机、牌中式抽油烟机、“华帝华帝”牌二头燃气灶牌二头燃气灶卫生间卫生间地面：高级防滑瓷砖，高级石材门地面：高级防滑瓷砖，高级石材门坎坎墙面：高级瓷砖墙面：高级瓷砖/ /马赛克马赛克天花：铝扣板天花天花：铝扣板天花洁具：洁具：“toto”toto”分体座具分体座具龙头及花洒：龙头及花洒：“calid”calid”高级龙头、高级龙头、高级花洒配升降式花洒杆高级花洒配升降式花洒杆沐浴房：沐浴房：“godess”godess”直型或弧形直型或弧形屏风配石基屏风配石基洗手盆、浴缸和座便器全套为洗手盆、浴缸和座便器全套为乐家产品乐家产

43、品摩恩龙头及淋浴花洒摩恩龙头及淋浴花洒玻璃淋浴屏玻璃淋浴屏定制浴柜及镜子定制浴柜及镜子乐家（西班牙）立柱盆、高乐家（西班牙）立柱盆、高级分体座厕；级分体座厕；“新南悦新南悦”高级防滑瓷砖，高级防滑瓷砖，高级石材门坎高级石材门坎“乐家乐家”高级龙头、高级花高级龙头、高级花洒配升降式花洒杆洒配升降式花洒杆沐浴房（钢化玻璃屏风，平沐浴房（钢化玻璃屏风，平开门）开门）卫生间设铝扣板吊顶卫生间设铝扣板吊顶配吸顶灯及配吸顶灯及“艾美特艾美特”牌排牌排气扇气扇“toto”toto”牌洗面盆、冷热牌洗面盆、冷热水龙头、坐便器、花洒水龙头、坐便器、花洒成品镜收纳柜成品镜收纳柜安装不锈钢厕纸架、毛巾杆安装不锈钢厕

44、纸架、毛巾杆户内门户内门门门: :高级木门配门套高级木门配门套钢质入户门、定制成品户内门钢质入户门、定制成品户内门入户门（入户门（“名豪名豪”高级木质高级木质门）门）室内门为高级木门配木门套室内门为高级木门配木门套入户门为木饰面防火门连猫入户门为木饰面防火门连猫眼及门锁；卧室门为免漆门眼及门锁；卧室门为免漆门连门锁；厨房门为免漆玻璃连门锁；厨房门为免漆玻璃门；门；空调空调- - - -客厅灯具客厅灯具房间设玻璃灯房间设玻璃灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯餐厅灯具餐厅灯具房间设玻璃灯房间设玻璃灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯白炽灯阳台阳台地面：高级瓷砖地面：高级瓷砖墙面：墙面：“澳瑞澳瑞”

45、进口弹性外填涂料进口弹性外填涂料天花：高级乳胶漆天花：高级乳胶漆栏杆：粉末静电喷涂金属栏杆栏杆：粉末静电喷涂金属栏杆墙面（外墙漆）墙面（外墙漆）地面（瓷砖）地面（瓷砖）天花（外墙漆）天花（外墙漆）“新南悦新南悦”高级防滑瓷砖高级防滑瓷砖天花（埃特板天花，防水乳天花（埃特板天花，防水乳胶漆）胶漆）地面铺防滑砖地面铺防滑砖墙身贴外墙砖或外墙涂料墙身贴外墙砖或外墙涂料天花刷乳胶漆；天花刷乳胶漆；定制成品鞋柜定制成品鞋柜赠送空间封装后交房赠送空间封装后交房综合分析：i.市场参考项目装修标准对外宣称装修价格大多在8002500元/之间；ii.局部利用品牌材料提高项目档次。iii.个别项目配置空调、消毒柜

46、，以及衣柜、鞋柜等；iv. 从各项目的精装成本和销售进度综合分析，并不成正比；v.装修品牌全罗列，有利增强信任感和安全感；vi. 从装修成本分析，逐步向经济、实用型发展，特别是中小户型产品；诺德国际诺德国际万科里程万科里程阳光玫瑰阳光玫瑰四海公寓四海公寓通过对类似项目对比分析以及项目目标客户群的特点，对项目的装修材料和重要等级进行评定如下：入户门的品质感和安全感；入户门的品质感和安全感；地面材料品牌及色彩搭配；地面材料品牌及色彩搭配；厨房空间利用及设施品牌；厨房空间利用及设施品牌；卫生间洁具、淋浴设施的品牌和设计风格；卫生间洁具、淋浴设施的品牌和设计风格；客户关注点：四海公寓四海公寓万科里程万

47、科里程诺德国际诺德国际花郡精装修交楼标准重要性星级评定表花郡精装修交楼标准重要性星级评定表序序号号使用地点使用地点品牌品牌营销（客户、市场）层面营销（客户、市场）层面具体装修内容具体装修内容重要性星级评重要性星级评定定1入户门国际品牌/国内一线1.智能化，运用高科技技术，既时尚又安全；2、推门时有一定的厚重感能让客户认为有安全保证；3、客户对门把手以及门锁没有专业识别能力，偏重款式感受。【参考金地梅陇镇、沙河世纪】高级防火防盗门，内藏防火钢板，ab锁及猫眼。2卧室门考虑性价比，讲究美观、整体协调性高级木门，配高级门锁及门吸3厨房门简单，实用，节约空间考虑节约空间，可采用轨道平开门4卫生间门简单

48、，实用，节约空间玻璃轻质推拉门。配高级门锁及门吸地面地面国内一线1.地板是客户关注度最高的材料，在无法进行专业辨别的情况下，信任品牌的保障；2、单房、一房、两房采用色彩有别的复合木地板；【参考四海公寓、万科里城】客厅地面、卧室配高级复合木地板， （注意色彩与整体空间的协调和统一）（注意色彩与整体空间的协调和统一）天花天花高级白色内墙环保乳胶漆。走道或玄关设龙骨天花吊顶窗、窗台窗、窗台【参考诺德国际、沙河世纪】临宝安大道一侧配中空中空low-e玻璃玻璃。配同色工艺护栏。配同色工艺护栏。大凸窗窗台高级磁砖。大凸窗窗台高级磁砖。阳台阳台客户多关注颜色和款式以及铺装的平整，对于品牌和质量没有过多关注。

49、选用工艺栏杆。地面为高级抛光防滑地砖。墙面、天花为白色外墙环保乳胶漆。厨房厨房国内一线国内一线（方太（方太/摩恩）摩恩）客户关注一线品牌【参考诺德国际、万科里城】墙地面为浅色丝谱石高级抛光防滑砖。天花为宽条型铝质扣板。大理石人造台面，方太（燃气灶、抽油烟机）。摩恩不锈钢洗菜盆、高级水龙头。客户关注一线品牌，色彩丰富跳跃【参考四海公寓、万科里城、中海阳光玫瑰】地面为高级抛光防滑砖，墙面为高级抛光砖，色彩个性时尚。天花为宽条型铝质扣板。配toto/科勒系列连体座厕、洗手盆及摩恩水龙头、淋浴龙头。小五金挂件如毛巾架、纸巾盒等。充分利用空间。2.2.本案总体规划及建筑体系建议本案总体规划及建筑体系建议

50、1.1.户型定位及创新建议户型定位及创新建议 3. 3. 环境景观设计及配套增值建议环境景观设计及配套增值建议4.4.商业规划设计建议商业规划设计建议 北侧临变电站，直线距离北侧临变电站，直线距离130m130m，存在电，存在电磁辐射影响；磁辐射影响；4 41 1东侧现为空地，规划是深福保配套公寓，东侧现为空地，规划是深福保配套公寓，本案拥有较好展示面；本案拥有较好展示面；西临改造中的新洲河，有景观优势，但互西临改造中的新洲河，有景观优势，但互动性较差；动性较差；东南面临东南面临6 6层高（约层高（约2020米）工业厂房，而米）工业厂房，而且用围网隔离；且用围网隔离；2 23 3西南侧景观丰富

51、，视野开阔，而且是永久西南侧景观丰富，视野开阔，而且是永久性资源；性资源；5 56 6本案私密性较强，基本无噪音干扰，但交本案私密性较强，基本无噪音干扰，但交通通达性较差；通通达性较差；价值比分析价值比分析: : 景观区域: c d b a 居住价值: c b d a 商业气氛: a d b c3 35 54 42 26 6cbadn1 1、布局建议采用半围合、布局建议采用半围合形式；形式；2 2、楼栋分开处理，公寓、楼栋分开处理，公寓在北，住宅在西、南；在北，住宅在西、南；3 3、公寓背面朝北，正面、公寓背面朝北，正面朝南；朝南；4 4、住宅朝正南或西南，、住宅朝正南或西南，景观面最大化。景

52、观面最大化。n西南面设置住宅，景观资源足，提高居住舒适性。东面敞开，为园林留出位置，增加通风、采光面。6层高（层高（20米）工业厂房米）工业厂房变电站变电站设计精致立体园林，强调参与性和互动性，利用泛会所提升园林价值。新 洲 河北面设置公寓，考虑到公寓对景观需求不强，同时公寓可遮挡变电站的负面影响。n车辆出入口。车辆出口。社区主入口。车流主要动线。车流进出动线。1 1、车辆主入口设置东北、车辆主入口设置东北角，承接主车流，同时为角，承接主车流，同时为公寓提供交通便利；公寓提供交通便利；2 2、主入口朝东，视野开、主入口朝东，视野开阔，同时为商业带来人流；阔，同时为商业带来人流；3 3、东南角设

53、置车辆出口，、东南角设置车辆出口，有效分流住户车辆。有效分流住户车辆。建筑体系组成立面中部色彩材料窗阳台屋顶基座基础色：高级灰，辅助色：白色，点缀色：棕黄色或褐红等其他颜色。面砖，加以透明玻璃，部分细节部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，做部分简单的屋顶构架。传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈住宅裙楼：不做架空，考虑布置户型单元，同时考虑一定的入户门厅与大堂。 灰色调为基础色，其他色块的对比运

54、用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。考虑本案宜商宜住的复合功能，建议打造中性立面，现代硬考虑本案宜商宜住的复合功能，建议打造中性立面，现代硬朗，突出城市感，与众不同。朗，突出城市感，与众不同。建筑体系建筑体系灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的灰色调为基础色，其他色块的对比运用，融合体块结构的变化，产生更强的视觉冲击。装饰性元素简化，同时注重变化，产生更强的视觉冲击。装饰性元素简化，同时注重功能性。功能性。 富有运动变化的立面造型富有运动变化的立面造型大框架勾勒大框架勾勒立面中部立面中部体块结构的变化体块结构的变化赋有设计感的外立面，尺度感、空间感，体现赋有设计感的外立面

55、，尺度感、空间感，体现内敛高贵的文化内涵内敛高贵的文化内涵立面中部立面中部以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色以高级灰为主色调，辅助色多为白色，点缀色建议采用棕黄色或褐色等。建议采用棕黄色或褐色等。高级灰：灰色介于黑色和白色之间，中性色、中等明度、无色彩、极低色彩的颜色。灰色能够吸收其他色彩的活力，削弱色彩的对立面，而制造出融合的作用。 灰色是一种中立色，具有温和、谦让、中立和高雅的心理感受，也被称为高级灰，是经久不衰、最经看的颜色。 高级灰与白色的结合，容易营造出非常现代、城市感强烈、经久耐看的建筑风格。色彩色彩建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节部分建议采用面砖，加以透明玻璃，部分细节

56、部分采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。采用塑钢、基础部分考虑采用大理石等。面砖的外在表现相对与面砖的外在表现相对与涂料而言更有质感，体现涂料而言更有质感，体现项目档次。项目档次。深圳夏热冬寒，涂料容深圳夏热冬寒，涂料容易出现开裂、渗水等现象。易出现开裂、渗水等现象。涂料对施工水平要求甚涂料对施工水平要求甚高，如施工水平一般，则高，如施工水平一般，则难以形成严丝合缝、技艺难以形成严丝合缝、技艺考究的外观效果。考究的外观效果。同时考虑项目效果图时，同时考虑项目效果图时，如用面砖则容易出现阴影如用面砖则容易出现阴影细缝、效果图做出的效果细缝、效果图做出的效果一般，一般，因此建议做效果图时采用涂料，

57、实际施工时采用面砖。深圳绝大多数项目外立面采用面砖材料，使用涂料者少，面砖深圳绝大多数项目外立面采用面砖材料，使用涂料者少，面砖更容易出质感和体现档次，市场接受度高。更容易出质感和体现档次，市场接受度高。材料材料透明玻璃透明玻璃+塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活塑钢，全落地飘窗与台式飘窗灵活使用，工整、对称，高雅而现代。使用，工整、对称，高雅而现代。凸窗台式飘窗：台式飘窗：舒适性、享舒适性、享受型，建议受型，建议在主卧内使在主卧内使用。用。步入式飘窗：步入式飘窗：实用性、增实用性、增加平面使用加平面使用面积，建议面积，建议在次卧内使在次卧内使用。用。窗窗2.2m2.2m2.2m2.2m传统型阳台

58、，规整，考虑面积限制，阳台不宜传统型阳台，规整，考虑面积限制，阳台不宜过大，同时厨房设生活阳台。过大，同时厨房设生活阳台。阳台阳台厨房带生活小阳台！客厅主阳台自住型考虑做大，体现舒适性，投资型考虑做小，赠送内阳台，隔房间使用。简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部简洁而现代的屋顶造型，直线条勾勒，加以部分的图形变化，成为城市景观的天际线。分的图形变化，成为城市景观的天际线。屋顶屋顶商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈；商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈；住宅裙楼：建议做架空层，作为本项目的魅力属性加以考虑。住宅裙楼：建议做架空层，作为本项目的魅力属性加以考虑。放入泛会所、高

59、级入户大堂等概念。放入泛会所、高级入户大堂等概念。商业裙楼：建筑时尚现代，色彩明快、造型感强烈。做架空层容易提升档次，空间通透性强容易提升档次，空间通透性强入户大堂可做大入户大堂可做大可在架空层加入泛会所概念可在架空层加入泛会所概念不做架空层，设置户型单元节约建筑成本，直接进行销售节约建筑成本，直接进行销售基座基座2.2.本案总体规划及建筑体系建议本案总体规划及建筑体系建议1.1.户型定位及创新建议户型定位及创新建议 3. 3. 环境景观设计及配套增值建议环境景观设计及配套增值建议4.4.商业规划设计建议商业规划设计建议 环境景观设计原则环境景观设计原则本项目地块小，不利打造个性鲜明的主题园林；针对性的配套设施，满足个性需求，以精致取胜；根据项目产品定位和客户特征，增强配套设施的休闲娱乐功能，不宜过于居家；强调园林的互动性和参与性，增加生活情趣；充分利用架空层，营造立体丰富的景观效果，同时增加实用性的功能。园林体系园林体系植被植被草坪、灌木草坪、灌木小品小品铺地石材铺地石材樟树、梧桐、榕树樟树、梧桐、榕树花坛、雕塑、路灯花坛、雕塑、路灯立体丰富，互动参与