香港银行业防范房地产信贷风险的措施

1、香港银行业防范房地产信贷风险的措施 内容提要:房地产信贷,对商业银行来说是一项重要的业务,也是利润的主要来源之一。同时,房地产信贷又是一项充满风险的业务,银行由此导致严重亏损的例子不胜枚举。作者较全面地介绍了香港银行业防范房地产信贷风险的一些措施,并认为,研究香港的经验,对于内地银行防范房地产价格波动带来的风险,具有一定的借鉴意义。 关键词:信贷管理房贷风险措施 香港银行与房地产业关系密切,房地产业靠银行的信贷支持 而发展,银行业靠房地产的发展而获利。香港银行业历来依靠房地产贷款解决其资金出路,90年代以后这种依赖有不断发展的趋势,至2006年3月,香港银行业物业发展及投资贷款达到4408.8

2、亿元,个人住房贷款达6000亿元,房地产贷款在香港贷款总额中所占比重达到54%,这些数据甚至已远远超过1997年高峰时的水平(见下表)。 540)this.width=540" vspace=5> 香港银行业特别注意建立审慎的风险控制措施。在1997年亚洲金融危机袭港,香港房地产价格大幅下降,2003年6月底未偿还贷款额超过抵押物市值的负资产住宅按揭贷款达到10.6万宗的高峰水平,大量出现的负资产也没有危及香港银行业。尽管有几家银行出现亏损,但银行业整体仍获利,在此期间没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。研究香港经验,对于内地银行防范房地产价格波动带来的风险具有一定的

3、借鉴意义。 一、控制按揭成数和房地产信贷增长速度 1991年11月,香港银行同业经协商自愿采纳以楼价的七成为每笔贷款的按揭上限,即银行批出的每宗按揭贷款额不超过楼宇价值70%。1997年1月以后,银行业按照金管局颁布的物业贷款的准则,进一步调低"豪宅"的最高按揭成数,建议1200万港元以上的"豪宅"的最高按揭成数应调低至六成或840万港元,以较高者为准。事实上,在楼市繁荣期间,银行实际的按揭贷款成数比七成按揭上限更为谨慎。根据金管局进行的香港住宅按揭贷款统计调查,在楼市泡沫破裂前的1995年9月底,未偿还按揭贷款与物业价值(按首次批出贷款或重组贷款时的评

4、估值)比率平均为52%,较1994年的53.3%为低,并远低于贷款额与物业价值的70%比率上限。 香港银行业按揭贷款一般是7成,但如果向香港按揭证券公司购买了按揭保险,按揭成数就会放宽到9成,保险是为高出规定的7成按揭之外的两成而买的,按揭证券公司再将其投保到再保险公司。将来如果出现断供情况,7成以上的部分由香港按揭证券公司负责偿付给银行,这种制度下,银行的风险并没有增加,因为购房者已经就多出的两成买了保险,但由于按揭成数放宽到9成,利息收入却增加了。 香港银行业注意控制物业贷款的增长率,按照金管局1994年的指引,银行业物业贷款增长率每年为15%的基准,与名义本地生产总值增长率一致。控制物业

5、贷款上限和增长速度,使银行在房地产业发展高涨期能够保持警觉,有助于银行控制信贷风险。 二、注重借款人还款能力 香港银行业一般会要求个人抵押贷款贷款人提供房地产抵押,但并不依赖抵押品的价值,而更为看重借款人的还款能力。对于借款人还款能力的衡量,银行从以下几个方面来进行判断和选择,一是借款人所处行业和职业,银行会尽量避免传统的风险较高行业的员工,如飞行员、消防员等,以及流动性较强的娱乐场所工作人员和不定期在港居住的人员。二是借款人收入的稳定性。银行会选择年薪在20万至60万之间、年龄在25岁至40岁之间的收入较固定,有持续还款能力的人士,还款人税单和银行帐户中每个月的收入证明是重要的参考指针,银行

6、一般会在50%的收入比例之内发放贷款。三是在现雇主的就职年限。银行认为申请人的就职年期和以往的工作记录是申请人收入稳定性和财务承担能力的一个重要指针。如果申请人在缺乏利好的因素下经常转换雇主,则在某种程度上反映出申请人的工作承诺和财务承担比较差。对一个刚转职的申请人,要对其过往工作性质、工作岗位及收入做较深入的了解。对于将会转职的人士,一般不予续做。四是借款人已有债务情况。香港银行业建立有关于客户的信贷数据库,记录客户在各个财务机构的借款情况,银行通过此数据库可以考察借款人已有债务情况,避免重复授信带来的风险。 三、严格控制开发商贷款风险 开发商贷款风险控制在于土地购置贷款和建筑贷款两个环节。

7、土地购置贷款银行会给予购置金额50%的额度,银行在开发商自有资金出了50%之后,在办妥土地抵押后,提供剩下的地价款。银行在贷款之前,要看开发商的财务报表,掌握开发商的资金来源。也要进行实地考察,了解周围的环境情况,主要是排除可能的不利因素对土地价格造成的负面影响。 银行对于建筑贷款则是提供100%的信贷资金,这是因为香港的机制能够较好地防范其使用中的风险。香港银行业强调按工程进度支付款项。借款人在提取款项时提供由建筑师办理的估计剩余建筑费及工程进度报告,银行业按此确定的工程进度支付信贷资金,使得银行可以保证贷款使用与工程进度相吻合。这样做也便于银行加强建筑贷款额度使用的过程控制,根据实际需要及

8、时调整授信额度,如所需建筑费有所减少,银行贷款可按此作相应调减。如果所需建筑费确需增加,银行也可重新审查并及时增加授信。 香港银行在发放建筑贷款时采用一种隔离机制,消除建筑贷款资金可能被开发商挪作他用的可能性。银行会在本行开设第三者托管户口,将需按工程进度给予支付的贷款直接转到建筑商的帐户,律师也会参预其中,保证银行的贷款按照工程的进度,支付到建筑商帐户上。开发商不能直接接触到建筑贷款,对于开发商而言,银行贷款只是一个授信额度,这个额度要随着工程的正式进度转化为真实的贷款,而且支付程序由银行直接到建筑商,开发商根本摸不到这笔钱。但风险是开发商的,一旦银行的贷款收不回来,可要求开发商承担赔偿责任

9、。 四、坚持较高的资本充足率 按照金管局的要求,银行实行资本充足比率制度,加强流动资金监管。尽管受到亚洲金融风暴和楼市泡沫破裂的冲击,1999年底,所有香港本地注册认可机构的资本充足率维持在18.8%的高位,高于1998年底的18.5%的水准,远远超过国际清算银行所定的8%的最低基准。随着近年来银行资产业务迅速扩张,资本充足率有所下降。但是至2005年末,银行平均资本充足率仍然在15%左右。香港主要认可机构中,资本充足率最高的集友、南洋商业银行超过20%,而较低的汇丰、恒生分别为12.4%、12.8%,坚持较高的资本充足率使银行在任何时候都能够较好的抵御房地产信贷风险的冲击。 五、按揭贷款证券

10、化 按揭证券化是在1997年以后发展起来的一项金融业务,即所谓第二按揭市场。随着香港房地产业的迅速发展,银行按揭贷款业务直线上升,香港未偿还住宅按揭贷款余额及在银行贷款中占比迅速增加,客观上推动第二按揭市场的发展。 香港银行业的按揭证券化主要通过香港按揭证券公司进行,其按揭证券业务分两个阶段,首先是向有关银行购入按揭贷款,作为公司本身的投资组合,所需资金主要通过发行无抵押债券筹集;第二阶段是发行按揭证券,售予投资者。 按揭贷款证券使参与银行可以从持有流动性差的按揭贷款改为持有流动性高的债券资产,降低了对资本金的需求,减少了流动性风险,同时把按揭的信用风险等转移给了香港按揭证券公司;由于按揭证券

11、公司担保的按揭证券的资本充足比率风险权数为20%,较一般按揭贷款的50%风险权数要低,所以有助于提高银行按揭资产素质,减少其贷款风险及资金成本。按揭贷款证券化对于投资者、按揭证券公司也有利,从长远看,通过引进保险和退休基金等长期资金进入按揭市场,满足对长期住宅融资不断增加的需求,有利于推动住宅市场的发展。 2005年,按揭证券公司从银行、政府,发展商组成的核准卖方等机构购入共29亿港元金额的按揭贷款。到目前为止,香港按揭公司已购入总计超过130亿港元的按揭证券。由于银行业的贷存比率处于约57%的低水平,加上按揭贷款表现有所改善,银行并不急于出售其按揭贷款。但是,出于对流动资金需求及资产负债管理

12、的考虑,越来越多香港银行开始尝试资产证券化。 六、强化不良资产处置 完善的不良资产处置体系是香港银行业保证房地产信贷资产安全的一项重要措施。第一,与内地不同,香港银行业对于出现风险的房地产信贷并不是简单地采取收回的措施,相反会在必要的时候增加授信支持,帮助客户度过难关。如1997年金融危机之后,大量房地产开发商濒临危机,个人濒临破产,对此银行业并未采取大面积资产拍卖的措施,反而适当给予借款人超过抵押物资金价值的超额授信,有些甚至超过120%,必要时帮助客户,反而使银行的资产得以保全。第二,在房地产信贷真正出现风险时,香港银行也会较果断地予以处理。香港银行对抵押资产的处置较方便,一般不需要经过司法途径。对于未完工的抵