1月武汉城市综合体联邦中心项目发展报告52P

1、 国际都市综合体因城市而流传 因中心而辉煌 联邦中心发展报告1.项目发展战略2.项目定位3.项目价值及意义1.项目操作团队2.项目经营管理1.项目现状2.项目用地指标3.项目用地性质4.项目区位5.市场背景1.项目总体规划2.商业业态初步规划3.项目初步经济技术指标4.项目规划设计特色背 景 篇partpart oneone注：以上数据均为图测，最终数据以实测为准；长丰小学用地为硚口区教育局教育资源布局规划实施用地，规划设计占地19.7亩。 项目开发背景项目用地指标项目用地单位名称用地性质用地面积(平方米)用地面积(亩)现状用地面积1丰盛城建国有性质1108116.62 2长丰小学集体性质99

2、8714.98 3村民宅基地集体性质9871.48 4银鸿服饰国有性质33445.02 5长丰街办事处集体性质1444221.66 6长丰街派出所集体性质24433.66 7长丰科技产业园集体性质80195120.29 合计122479183.72 规划控制面积面积1规划路网、街头绿地、防护绿地2848942.73 面积2长丰小学用地1313319.70 净用地面积80857121.29 经规划控制查询，该地块被控制为工业用地、小学用地、市属办公用地及规划路网、街头绿地、防护绿地。 项目开发背景地块用地性质地铁7号线：起于汉口古田，经汉口火车站，从二七路过江，沿东湖西岸，终到南湖野芷路，与汉口

3、、武昌地区轨道形成快速通道。 东接王家墩cbd，西联吴家山台商投资区、东西湖经济开发区、古田产业新区；立体交通为项目持续发展提供了现实条件，项目将为东方马城提供全面综合配套； 项目开发背景项目区位借势cbd发展级及立体交通1.宏观层面， 在中部崛起战略的指引下，武汉城市价值提升是必然的，武汉经济的稳步增长大趋势必将促进古田区域房地产市场的发展； 2.目前区域内交通主要依靠道路交通，轨道交通体系对房地产发展有促进作用； 轻轨二期的完善和地铁7号线的修建可以有效改善区域形象，提高交通便捷度，轨道交通拉升了沿线土地价值。区域发展将进入“轨道经济时代”，轨道沿线将融合商业化、生活化、文化性于一体；3.

4、目前缺乏提升区域档次的配套设施，区域功能分区为商业市场发展提供契机；古田区域整体环境较差，长丰路一带没有大型卖场，解放大道沿线只有超市、银行以及小型医院一些只能满足日常生活的配套，没有高档次配套设施。未来区域将形成功能分区的格局，西北部发展工业，南部及东北部发展居住区；4.区域内成交地块逐渐向北部扩展，区域房地产发展南北不均衡将得到有效改善；目前区域楼盘主要集中在解放大道沿线区域，长丰路沿线区域仍然主要供应经济适用房。 近两年区域成交地块基本集中在北部，且地块面积均较大，容积率较低，随着土地供应区域的转移和王家墩cbd的建设，长丰路沿线区域房地产将得到大力发展，未来区域房地产重点发展南部高档住

5、宅区和东北部住宅区。总的来说，轨道交通的修建、功能分区的规划、土地供应区域的转移和王家墩cbd的启动等因素都将提升区域价值，区域房地产发展前景可观。 项目开发背景市场背景定位篇partpart twotwo 考虑到该项目的区位的优越性、未来便利的交通、片区功能改造升级以及周边庞大的消费力等因素，发挥该地块的价值潜力，同时为了更好地促进城市发展，提升城市功能，经过大量的市场调研和精心策划，拟将该地块与周边六宗地块整合开发。 项目开发顺应国家“中部崛起”战略而生，依托王家墩cbd强大的市场辐射力、经济拉动力，把区域性的项目上升到全市性的“城市升级改造运动”高度，将项目打造为集购物、休闲、娱乐、办公

6、、居住多功能于一体的国际都市综合体，提升硚口区的整体区域城市形象及打造区域新的消费模式。 依靠都市综合体强大生命力和昭示力，利用国际化团队一流的建筑，打造武汉市国际示范都市综合体。 项目发展战略华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及酒店服务式公寓。华润中心华润中心是都市综合体成功开发的典型案例，集多种功能于一

7、体益田假日广场益田假日广场是集体验式商业、五星级主题概念酒店及生态写字楼为一体的大型综合建筑体 益田假日广场位于中国最著名的旅游生态景区深圳华侨城，项目东临五星级的威尼斯酒店，南与中国第一主题公园“世界之窗”隔路相望，北靠欢乐谷主题乐园，西接两个国际标准的高尔夫球场。假日广场紧临深圳城市主干道深南大道，拥有发达的立体交通网络。地面有50条可通达全市的公交线路，地下设有巴士换乘站，地铁1、2号线在此交汇并直接与本项目“零距离”接驳，属于典型的地铁上盖商业中心。 占地面积3.5万,总建筑面积13.58万其中：商业面积：10万 写字楼面积：5000 五星级酒店：3.08万停车位：800个总投资：近1

8、5亿北京cbd迅速发展期，soho中国推出其第二个综合体项目建外soho，项目周边条件十分优越p地理位置项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，cbd核心区项目性质总占地面积为16.9公顷（东西长约760米），建筑面积70万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋soho小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等soho中国在cbd的第二个项目建外soho延续soho品牌和开发理念。建外soho功能复合 / 规模较大/ 功能组合协调机能较好 / 所处区域经济环境强。区域开发模式是未来城市开发必经之路,其核心是都市综合体武汉国际示范都市综合体项目定位酒店地下车库商业下沉广场写字

9、楼商务公寓酒店式公寓住宅 在项目功能的规划中，涉及购物中心、高级写字楼、星级酒店、商务公寓等综合性的商业功能，商业的综合性是市场的需要，也是聚集人气、支撑商业的基础；来自商务公寓和高级写字楼的商务消费人流，星级酒店的高消费人流，来自下沉广场的社会消费人流，因停车便利吸引周边的消费人流，人流的范围广，商业的人气才旺； 反之，购物中心及下沉广场的人气旺，也会使商务公寓、酒店式公寓、高级写字楼、星级酒店出祖率提高，商务公寓、高级写字楼、星级酒店也会因配套齐全而互相提高品质和出租率。 丰富的功能空间组合、互为依托、相互支持，共同分享彼此价值的提升，新成了一个自成体系的全新价值平台。客户定位-核心客户：

10、本地个体老板、企事业单位中高层管理人员，长期在武 汉商务客户 重要客户：跨国或跨区域企业，作为员工宿舍 游离客户：专业人士，作为个人工作室酒店定位酒店形象示意图客户定位-核心客户：汉口中高收入的、具有热爱新、奇、特商品的消费客户主力客户：中心城（汉口、汉阳、武昌）日常消费人群、武汉周边市镇 具有高消费能力的客户。游离客户：全国至武汉的商务客户。商业定位商业形象示意图客户定位-核心客户：国际企业、跨区域企业的金融及房地产领域的企业，本土大 型制造业企业 重要客户：本地民营企业及投资客 游离客户：政府企事业单位写字楼定位写字楼形象示意图形象定位-精品soho，灵韵空间客户定位- 核心客户：本地个体

11、老板、企事业单位中高层管理人员作为投资用 重要客户：跨国或跨区域企业，作为员工宿舍 游离客户：专业人士作为个人工作室商务公寓定位商务公寓形象示意图客户定位-核心客户：本地个体老板、企事业单位中高层管理人员，长期在 武汉商务客户 重要客户：跨国或跨区域企业，作为员工宿舍 游离客户：专业人士，作为个人工作室酒店公寓定位酒店公寓形象示意图客户定位-核心客户：武汉市各私营企业主、企业高管 重要客户：企事业单位中高层管理人员，高级白领 游离客户：外地投资客户住宅定位住宅形象示意图1、提供高素质的酒店、办公、零售、休闲娱乐、居住场所2、充分利用市政设施（包括新的地铁和公交系统）3、创造休闲、充满活力的社会

12、环境4、改变城市及区域生活方式5、提升区域形象的城市名片未来的联邦中心联邦中心将以一个高品质、多功能开放性的国际街区形象出现，提升硚口区的整体城市形象! 其定位、规划、设计将和国际接轨。规划篇partpart threethree项目总体规划四原则开放性（ open ）国际性（international)统一性（ concordant ）文化性（ cultural ）国际性统一性开放性 文化性景观规划五要点要点一：整体景观立体化、统一化要点二：下沉式广场的动静互动要点三：裙楼屋顶立体化及功能化要点四：共享空间的自然化及空间多样化要点五：顶层空间的功能化及公共化立体景观示意地下空间景观绿化地面景

13、观绿化裙楼景观绿化顶楼景观绿化要点一：整体景观立体化、统一化环境景观以统一的风格为主调，建立统一协调主题突出的场所要点二：下沉式广场的动静互动广场环境动、静分明，静区因流动的人群而动，动区因融入宜人休憩空间而静动感旱喷泉梦想之泉城市绿洲静动裙楼屋顶景观与街景，与室内外结合成整体。要点三：裙楼屋顶立体化及功能化要点四：共享空间的自然化及空间多样化将写字楼、商业等公共空间的室内环境进行室外化设计，引入阳光、树木，以人为本，营造宜人尺度的公共空间。利用酒店、写字楼顶层空间，营造俯视武汉城市的超大尺度空间。顶层观光休憩空间空中旋转餐厅要点五：顶层空间的功能化及公共化区：武汉生活方式中心 消费者自我娱乐

14、、尽情放松的场所 b区：娱乐绚彩世界 另一种别样的绚彩生活商业业态初步规划两大商业业态功能板块组合武汉生活方式中心娱乐绚彩世界初步经济技术指标本项目规划占地面积80857， 拟建地上建筑面积363857，地下建筑面积140000，总建筑面积为503857，其中商业12万（含地下商业2.2万）、酒店3.5万、写字楼3.2万、商务公寓2.5万、酒店式公寓4.5万、住宅12万、还建办公约1万，地下2层车库 12万 。 注：上述指标为初步规划设想，最终以政府批准为准。特色一：下沉式广场24小时公共开放，在主要道路交汇处设置标志性节点，通过下沉式广场进入地下商城，充分激发地下空间活力，创造个性的商业体验

15、空间 。特色二：地标酒店个性精品商务酒店作为硚口区地标建筑，具有时代的视觉冲击，内部功能齐全，造型独特，将是硚口区乃至整个武汉市未来建筑的代表。项目规划设计特色特色三：新型体验生活方式中心规划集中式商业体验中心和情景商业步行街，通过不同建筑特色、外立面造型风格，引入异国情调；提升项目商业档次和商业氛围。特色四：办公设置高级标准写字楼，追求生态、简洁、时代感，与王家墩cbd规划的写字楼互动，打造硚口区财智引擎，提升项目影响力，推动武汉经济发展。特色五：地下空间项目地处道路交叉口，在道路交叉口的地下，设置大型下沉广场、地下商城和停车场所，一方面可以连通各功能空间，便于相互之间的联系，另一方面可以利

16、用地下空间引导人流，使人能够在各空间内自由穿梭。地下空间通过下沉广场和垂直交通与地面相联系。随着日后地铁七号线的兴建，相信项目能成为武汉功能齐全的地下商城之一。项目规划设计特色运营篇partpart fourfour国际团队组合运作规划/建筑设计单位施工单位园林设计/施工单位开发团队工作团队project team投资策划丰富的房地产开发经验，保障项目开发建设的精细化管理。丰盛城建 世纪家园综合开发有限公司成立于1996年，经营范围为市政工程施工、房地产开发、建筑材料、装饰材料批发零售； 房地产开发经营是公司未来的发展重点，拥有较强的资金、技术、人才实力。 开发团队建筑规划单位知名规划建筑设计公司施工设计单位知名建筑施工设计单位园林设计单位知名园林设计公司经营管理团队使客户满意并使工程保持良好