贵州德金8号国际广场项目商业定位及业态规划报告69页

1、德金德金8号号国际广场国际广场paradise walk shopping mall城市中轴 繁华领地前前 言言 感谢贵公司给予我司信任，很荣幸参与贵公司织金德金8号项目，商场部分的招商方案的投标，谢谢您的聆听。 我司长期扎根于贵州省内，专注于商业的设计规划建议、商业定位、业态组织、招商工作组织开展等。是贵州省内少数专业性的商场招商运营机构。凭借长期的招商经验，积累了大量的商业定位、商场设计的成功经验；并拥有众多的战略性商业资源。 相信在贵公司的信任支持下，充分运用我司的专业经验和商业资源，我们有充足的信心能够完成对德金8号项目商场部分的招商运营打造，并确保完成贵公司的经营目标。 此方案仅为商

2、业定位及业态规划之建议，具体的招商组织等方案将在本方案通过后，于合同约定周期内进行提交。 本方案为我司经验智慧结晶，若无授权，请勿随意传阅，谢谢。目目 录录知己项目分析立业业态定位分析知彼织金商业调研观天时建设规划明地利城市概述乘天时，占地利，用人和，乘天时，占地利，用人和， 方城春秋之功业方城春秋之功业明地利明地利区域概况区域概况贵州织金德金8号part 1 1 毕节大观毕节大观 毕节；贵州高原屋脊，位于贵州省东北部，乌江、珠江发源地，地处东经1053610643，北纬26212746之间，东临省会贵阳和遵义、南接安顺市和六盘水市、西与云南交界、北与西川接壤. 交通区位有着较好的区域优势，是

3、一个资源富集之地。 1988年经国务院批准建立的“开发扶贫、生态建设”试验区，西部大开发拉开序幕的地方。资源丰富，地理区位优。但配套差。资源丰富，地理区位优。但配套差。毕节概述毕节概述 市域辖毕节、大方、黔西、金沙、织金、纳雍、威宁、赫章8县市，幅员26853平方公里。 全区生活着汉、彝、苗、仡佬、布依、白族等30多个名族，总人口732万人，少数民族人口占总人口的28%。人口众多，大量少数民族聚。人口众多，大量少数民族聚。毕节宏观经济概述毕节宏观经济概述 2008年，在国家的大力扶贫政策支持下，毕节各基础设施条件开始改善，社会投资高速增长。 毕节市由于具有丰富的自然资源，故主要投资产业为第二产

4、业，其次为第三产业，最后为第一产业。 投资增速高速上涨，投资增速高速上涨， 社会财富快速累积。社会财富快速累积。社会投资及消费能力储量快速壮大。社会投资及消费能力储量快速壮大。织金概况织金概况 织金位于贵州中部偏西，地处乌江上游支流六冲河与三岔河交汇处的三角地带，县城距省城贵阳157公里，国土面积2868平方公里；总人口108万；属亚热带季风气候，冬无严寒，夏无酷暑； 织金，正以丰富的矿产资源而蓄势待发，以独特的旅游资源而驰名中外，以特殊的区位优势而彰显活力，以如火如荼的项目建设展现生机，更以其开放的姿态在古老而文明的热土上铸就新的辉煌。织金为人口超百万的大县，煤炭等自然资源丰富。织金为人口超

5、百万的大县，煤炭等自然资源丰富。织金概况织金概况 2011年财政收入突破15亿元，地方一般预算收入完成9.3亿元。规模以上工业企业实现总产值17.23亿元。金融机构存贷款余额分别为66.84亿元和26.07亿元。非公有制经济从业户11047户。社会商品零售总额16亿元。农民人均纯收入3167元。城镇居民人均可支配收入13383.43元。织金经济概况织金经济概况 积极推进新型工业化进程。“十二五”期末，三大支柱产业煤炭、电力、化工占工业经济比重达80%以上，全县工业增加值达到45.65亿元，年均增长20.31%。第二产业增加值占全县生产总值的49%。织金是以煤炭为主力，结合化工、电力等重型工业的

6、工业强县。织金是以煤炭为主力，结合化工、电力等重型工业的工业强县。织金交通概况织金交通概况 当前，黄织铁路已建成通车，林织铁路全面启动；黔织高速公路建设，厦蓉高速公路清镇至织金段、织金到纳雍段建设快速推进，标志着织金交通枢纽的迅速崛起。目前织金交通主要依靠铁路运输，并在大力加快高速建设脚步。现阶目前织金交通主要依靠铁路运输，并在大力加快高速建设脚步。现阶段交通条件相当较差。段交通条件相当较差。小小 结结比较是国家重点扶贫政策扶植地区。织金是人口过百万的少数民族聚居大县。织金依托煤炭等资源性工业以及积累起大量社会财富。织金交通条件较为落后，制约了当地的发展及消费能力释放。人口众多，基础设施薄弱，

7、城镇化建设较为落后。经济主要依托煤炭等人口众多，基础设施薄弱，城镇化建设较为落后。经济主要依托煤炭等重工业带动，城镇建设与在工业带动下快速增长的人均收入极不匹配。重工业带动，城镇建设与在工业带动下快速增长的人均收入极不匹配。观天时观天时建设规划建设规划贵州织金德金8号part 2 毕节基础设施建设规划概述毕节基础设施建设规划概述 2012年公路通车里程达到27919公里， 在2015年前，毕节市将分别开工建设“三纵三横”干线铁路： 毕节飞雄机场即将通航，毕节将成为西南地区重要的交通枢纽。 以煤炭等资源型产业发展为依托，毕节已经逐步建立起完善的现代化快以煤炭等资源型产业发展为依托，毕节已经逐步建

8、立起完善的现代化快速交通网络。速交通网络。毕节发展规划概述毕节发展规划概述 力争使现代物流业营业额年均增长20%以上。在未来五年内，依托地区的区位优势，打造川、滇、黔三省交界处的物流集散地，建一个50平方公里的大型物流园区，形成布局合理的现代物流体系。十年内建成现代物流园区3至5个。 力争房地产业有新的突破，增加值增长速度由2008年的6%提高到年均递增10%。 同时，带动建筑、建材、冶金、装饰等诸多领域，将逐步成为拉动经济增长的先导产业。“十二五十二五”期间期间毕节发展规划毕节发展规划未来毕节将以房地产促城市发展，未来毕节将以房地产促城市发展， 以物流促进经济增速。以物流促进经济增速。“三个

9、支柱三个支柱”（煤炭、电力、化工三大支柱产业）、（煤炭、电力、化工三大支柱产业）、“三个基地三个基地”（全省最大的煤炭生产基地、重要的（全省最大的煤炭生产基地、重要的煤化工基地、农特产品加工基地）煤化工基地、农特产品加工基地）织金规划发展织金规划发展清毕循环工业经济区、全力打造清毕循环工业经济区、全力打造 煤磷电化一体煤磷电化一体化化循环经济工业基地循环经济工业基地建设煤炭工业、煤化工、磷及稀土化工、煤电产业、建设煤炭工业、煤化工、磷及稀土化工、煤电产业、新型建材、电力建设新型建材、电力建设六大产业。六大产业。规划总投资达规划总投资达16661666亿亿元，元，年均生产总值实现年均生产总值实现

10、10001000亿亿元以上。元以上。织金规划发展织金规划发展建设经济强县、实现跨越发展实现“三年内进入全省经济强县，五年内建成全国优秀旅游目的地”两个突破围绕“以工促农、以城带乡、项目拉动”三大重点加强“重大项目建设、体制机制创新建设、平安织金建设、党的建设”四项建设推进“做大城市规模、做强工业产业、做细农业产业、做深旅游产业、做实社会事业”五项工作小小 结结毕节将契合地理优势，大力建设交通设施，打造物流产业以房地产为带动的城镇化建设是未来的重点发展方向织金将依托煤炭，加快工业建设，快速提升工业化水平织金将利用旅游资源开发，促进第三产业快速发展。城镇化发展，将快速提升城镇居住人口。同时工业发展

11、将加速提升居民城镇化发展，将快速提升城镇居住人口。同时工业发展将加速提升居民收入水平，提高当地就业率。并契合旅游业的发展，未来织金城市配套收入水平，提高当地就业率。并契合旅游业的发展，未来织金城市配套商业将面临巨大需求。商业将面临巨大需求。知彼知彼织金商业调研织金商业调研贵州织金德金8号part 3 织金商业概述织金商业概述步行街山禾源鱼山商业街 为全面摸底织金商业现状，为项目自身租金定金，业态定位及运营模式寻找可靠的参考样本，我司对织金主要商业进行了全面摸底调研，并获得以下数据作为项目定位参考本次调研的商业区域包含：步行街、山禾源、鱼山路、法星路。织金商圈调研织金商圈调研商圈名称商圈名称内含

12、业态内含业态租金价格租金价格合作方式合作方式商圈特点商圈特点步行街百货、餐饮、五金、珠宝、超市、眼镜、箱包、建行atm机、农村信用社、美容、美发140-220元/租赁以传统单层临街铺面为主，缺失统一管理，无业态规划，属市中心自发形成的综合性商业街。 步行街目前是织金县城内核心商业区，虽然缺乏统一规划管理，但依托强大的人流及交通优势，经过多年培育后，自然形成了综合性商圈，租金水平也处于较高水平。步行街商业调研表：步行街商业调研表：织金商圈调研织金商圈调研商圈名称商圈名称内含业态内含业态租金价格租金价格合作方合作方式式商圈特点商圈特点山禾源商圈 百货、娱乐、珠宝、眼镜、餐饮、超市、箱包、ktv、酒

13、吧、足浴、农村信用社、箱包、美容、美发一层：120-180元/；二层：20-35元/租赁以红华家电为主力，汇聚人流后周边自发形成的配套性商业，位于市中心区域。 该区域由于缺乏规划打造，也属于中心区域自发形成的传统商圈，因此在业态分布上，较为杂乱，一层临街铺面租金较高，但二层租金回落极大。缺乏持续发展性。山禾源商业调研表：山禾源商业调研表：织金商圈调研织金商圈调研商圈名称商圈名称内含业态内含业态租金价格租金价格合作方合作方式式商圈特点商圈特点法星路商圈 酒店、五金、装修装饰材料、汽车销售、餐饮、ktv 80-160元/ 租赁由五金、汽车销售等交通指向性业态带动的商业圈，相对偏离中心区域，以固定客

14、户服务为主。 该商圈在五金等目的性较强的业态主导下，形成了以服务固定消费群体为目的的小型商圈，规模较小，却形式固定。法星路商业调研表：法星路商业调研表：织金商圈调研织金商圈调研商圈名称商圈名称内含业态内含业态租金价格租金价格合作方合作方式式商圈特点商圈特点鱼山商圈 ktv、酒吧、花卉市场、汽车销售、机械设备、水疗足浴 60-120元/ 租赁为城区边缘，以汽车销售，大型娱乐为主力的小型服务性商圈。 处于城区边缘经济活力较低的区域，由于交通条件较好，租金较低，因此吸引了大型娱乐休闲，汽车销售等业态形成的城郊小型目的性商圈。鱼山商业调研表：鱼山商业调研表：商圈辐射商圈辐射本项目核心商圈核心商圈次级商

15、圈次级商圈小小 结结商圈基本属于自发性商圈，缺乏统一规划及管理商业模式仍然停留在临街一层铺面形式为主。由于城区面积制约，各商圈差异较小。由于经营区域过于集中，导致租金较高，无以休闲娱乐与零售业态的现代综合体出现，且缺乏现代化管理打造的商业区，室内商业租金极低。商业处于传统模式，现代商业模式培育空间较大，但由于对室内商铺抗性较大，商业处于传统模式，现代商业模式培育空间较大，但由于对室内商铺抗性较大，租金定位应当相对谨慎。在本项目规划过程中须颠覆现有的商业组合模式，呈现租金定位应当相对谨慎。在本项目规划过程中须颠覆现有的商业组合模式，呈现区域内全新业态组合，大幅改善购物环境。区域内全新业态组合，大

16、幅改善购物环境。知己知己项目分析项目分析贵州织金德金8号part 4 项目分析项目分析火车站转盘（在建）步行街山禾源鱼山商业街 红星为本案所在位置，本案位于老城，老街改造区域中心。该区域由于城市发展逐渐破败，商业氛围较差，但距离市中心较近。且有大量房地产项目正待开发。区域商业价值较大，适合现代商业发展。城市改造区域，距离主城较近，现阶段人气不足，须对市场城市改造区域，距离主城较近，现阶段人气不足，须对市场进行培育。进行培育。项目分析项目分析本案本案占地：占地：15000总建：总建：160000商场部分分析商场部分分析 40,000 购物广场 地下一层，地面三层住宅：110000 1218户共计

17、29层，居住人口约4300人项目分析项目分析效果图平面视角方位图商场部分分析商场部分分析255米232米32米 商场的设计不同于商铺，必须符合进入消费者的消费习惯和最佳体验，本商场的进深较短，面宽过长，整体呈现狭长型。 出于购物习惯，长距离的直线通道易造成疲劳感，不利于入驻品牌对客户的重复刺激，容易照成动线安排不合理，影响均好性。商场部分分析商场部分分析商场二层商场二层商场一层商场一层商场负一层商场负一层负一层整体层高较高，但地面部分商场层高仅有负一层整体层高较高，但地面部分商场层高仅有4.24.2米左右，若除去卖场米左右，若除去卖场消防、管道等部分，整体层高不足消防、管道等部分，整体层高不足

18、4 4米，将限制影响商铺品质及入住业态米，将限制影响商铺品质及入住业态（不含超市）。（不含超市）。商场部分分析商场部分分析地面部分单层商业建筑面积约为7400，单层面积可确保业态的丰富性，基本满足打造现代综合性休闲购物广场的单层面积需求。单层面积适中，但由于进深较短，加之塔楼基柱的硬伤，单层面积适中，但由于进深较短，加之塔楼基柱的硬伤，在各业态的规划上有一定的影响。在各业态的规划上有一定的影响。商场部分分析商场部分分析业态：零售超市 面积：8000类型：现场服务体验 消费群：2550岁特点：通过低价的大众日常消费品为主吸引客户，客户需求平凡，覆盖年龄面广，消费人群覆盖面广。因此可带来大量人气。

19、商场部分分析商场部分分析业态：电影院 面积：880类型：现场服务体验 消费群：1645岁城市客群特点：在休闲购物的商业模式中不可缺少的业态，增强商业体的整体凝聚力，赋予商业体更丰满的休闲体验，同时，带动其它业态的活力。家庭生活 时尚消费立业立业业态定位分析业态定位分析part 5 5 商业定位商业定位？我们适合定位为哪类商场：批发or零售。？我们适合引入合作业态：百货、家居、电器、娱乐、餐饮？我们业态的档次定在哪里？我们的租金收取多少，怎么收取 以数据论证，用事实说话的方式，通过对市场的研究及定位。对区域经济的梳理，对区域商业及消费情况的调查。最终结合项目自身条件，基于我们对各种业态类型需求的

20、了解，最终精确定位，确保商业的长期繁荣。之后我们将对以上问题的解决思路一一进行解答项目定位项目定位商业定位商业定位前沿商业模式living mall生活广场 本商业定位为living mall领先的商业模式，原则上该商业以休闲购物、娱乐、时尚的调性为其主元素。多以体验式商业为主调，辅以传统商业。 以统一规划、统一管理、分散经营为基本原则，服务于050岁的消费人群，最终使本商业成为织金县同体量商业物业唯一的，且不可超越的前沿商业模式（注重后期商业营运管理工作）。 项目定位项目定位商业定位商业定位项目定位项目定位业态定位业态定位业态定位：零售、餐饮、娱乐、配套、金融、康体、教育、专业主题馆等业态；

21、其中包括百货、影院、大型超市、生活配套、数码产品、银行、婴幼童早教、健身、洗浴、西式快餐、中餐、各类时尚饮品、以及其它以体验式休闲等业态。零售百 货百 货大型超市娱乐夜 场影 院会 所电 玩餐饮蛋糕房重 餐时尚餐饮轻 餐西式快餐生活配套干洗店票 务快 递康体健 身瑜 伽洗 浴美发美体专业主题馆潮流馆教育中心婴孕童项目定位项目定位招商范围与业态占比招商范围与业态占比主力店：超市、影院、餐饮、ktv、洗浴等主力店：超市、影院、餐饮、ktv、洗浴等百货零售：男装、女装、化妆品、珠宝、皮具、男杂、女杂、运动、床用等餐饮：中西式快餐、中餐 、寿司、火锅、特色餐饮、时尚轻餐、体验饮品等专业主题馆：孕婴童专

22、业馆（孕婴童装、洗澡、用具、摄影、早教、淘气宝、童玩、食品等）潮流馆：各式潮流服装、配饰、用品、数码康体：健身、瑜伽、洗浴中心、美发美体等康体：健身、瑜伽、洗浴中心、美发美体等配套：机票、旅行社、花店、艺术摄影、银行、快递等主力店?百货零售?餐饮?专业主题馆 ?康体?配套?项目定位项目定位档次定位档次定位超市国内一线大型品牌超市百货国内一、二线品牌为主力品牌餐饮轻餐：以时尚休闲为主重餐：当地大众餐饮和部分高档餐饮（以当地消费能力划分）西式快餐娱乐高档+量贩娱乐夜店、洗浴中心、休闲会所和大众电玩项目定位项目定位租金定价租金定价商圈名称商圈名称一层实用面积平均租金价一层实用面积平均租金价格（元格（

23、元/ /）公摊率公摊率一层建筑面积平均租金价格一层建筑面积平均租金价格（元（元/ /）步行街14050%70山禾源商圈12060法星路商圈8040鱼山商圈6030本项目本项目/ /50%50%5050层数层数面积面积租金价格（元租金价格（元/ /月）月）估算层租金值（估算层租金值（元元/ /月）月）一层710045-50390500二层740030-40296000三层740025-35185000四层740010-20111000负一层330020-3582500租金定价分析表：租金定价分析表：楼层租金均值演算表：楼层租金均值演算表： 通过对周边租金价格进行调研测算，并根据公摊比例进行测算，

24、最终获得本项目一层的租金均值价格。 根据各楼层租金递减衰弱比例，进行各楼层租金均值的设定范围。详细租金需根据具体业态差别详细签订。 按照图示租金价格演算，项目整体最终实现租金价格约在33元/月项目定位项目定位租金定价租金定价类别类别面积段面积段租金价格（元租金价格（元/ /）品牌要求品牌要求主力店200-30020-30特定产品及品牌次主力店80-15030-40国内一线、二线品牌普通店铺不限根据每层均租价格进行区分无在制定主力店与次主力店时，要求根据所要楼层及位置来进行区间内租金价格调整。店铺类别租金定价表：店铺类别租金定价表：根据引入商家面积，作用及品牌的差别，还将针对各种不同类型的店铺进

25、行租金的细分定价。 租金的构成类型主要分为三类，根据引进目的的不同，租金价格方面也产生一定差异，主力店铺为特定的产品业态，主要作用在于吸引特定人群，利用品牌号召力，增强商场在特定人群中的知名度。 而次主力店铺，通常为品牌较好的百货类业态，初始租金价格较低，主要作用于在前期保持商场整体品质。项目定位项目定位合作模式建议合作模式建议 建议以商家合作模式采取联营和租赁两种模式并存 的方式。如此，便于提高招商品质与后期商管营运调整。 负一层业态规划负一层业态规划小吃小吃由于合同约束，该超市没有外租区设置，考虑到负一层超市区的巨大人流吸引，因此我们在充分考虑上层商场业态与超市业态，确保相互互补，互不冲突

26、的原则下，将外租区部分分为三个大体块进行打造。（数码区含：电脑、手机、相机、小型数码产品；生活用品区含：副食品、烟酒类、小型日用品等）数码数码生活用品生活用品床上用品床上用品-1f：超市、床上用品、生活用品、数码产品、小吃一层业态规划一层业态规划日化银行饮品电子产品珠宝类男装1f：珠宝、化妆品、皮具、蛋糕、银行、男装、数码皮具（鞋、包）日化化妆品该层以珠宝、精品男装、皮具（男/女鞋、包）为主，以提升展示形象、保持租金价格，同时充分填补市场空白，抢占先机，避免日后同类商场竞争中丧失产品特色。二层业态规划二层业态规划孕婴馆女装女装餐饮运动馆2f：女装、餐饮、男杂、女杂、奶茶店、咖啡厅、床用、内衣（

27、男女）、孕婴童馆、潮流装。休闲女装消费市场巨大，按照年龄分为少女至成熟类覆盖全年龄段，并与其他业态人群充分结合。三层业态规划三层业态规划ktv风情街电影院本层主要考虑电影院人群所需休闲配套，并结合相关娱乐及年轻化的潮流馆为主。电玩3f：影院、风情街、ktv（青年休闲娱乐消费区）养生养生情趣饰品四层业态规划四层业态规划4f：酒店、康体、大餐（火锅、中餐、烧烤）酒店会所餐饮考虑排污问题及经营时间的冲突，大型餐饮与酒店安排在4层。项目定位项目定位物业设计微调方案物业设计微调方案物业设计微调建议物业设计微调建议：物业设计微调建议物业设计微调建议：物业设计微调建议物业设计微调建议：物业设计微调建议：物业

28、设计微调建议： 一层临街商铺除金融、部分餐饮、精品店等少部分业种可以向外设置门头，其余商铺原则上不向外设置门头，少部分可向外设置门头的商铺，内场也必须有进出通道。 保证商业停车位600800个。项目定位卖场动线规划超市出口拟必须经过超市出口拟必须经过-1f-1f的散铺区。的散铺区。主副动线在规划中尽可能避免必经性十字路口、死角等，保证畅通、循环的交通路径。2f的客流动线应在卖场内，因此，2f原规划的动线要有所改动。各楼层的卫生间以减少公摊、增加卖场使用率的原则，根据规划进行增减招商组织招商组织part 附附 招商策略招商策略招商区域招商区域招商区域:贵阳、毕节、织金县主力区域：织金县辅助区域：

29、贵阳、毕节招商区域将根据前期摸底情况作出调整。外围区域：成都、重庆招商立足于本地，辐射外围区域。招商策略招商策略招商节奏招商节奏市场调查商业规划、布局招商摸底商家洽谈商家签约。制定良好的招商政策吸引商户入驻。 在区域内已有的业态形式和品牌基础上进行全新业态组合，提升品牌。招商策略招商策略招商节奏招商节奏主力店(超市)：拉动人气、满足日常生活所需，根据本商业的定位，此为本项目的龙头业态，也是商业基础。在招商过程中列为重点招商对象，且超市品牌决定了整个商业定位的合理性，也是次主力店和散铺能否按照定位招商成功的基础。次主力店：拉动人气、提升形象。各业种主力品牌：卖场定位的标杆，决定各业态、业种招商成

30、功与否，也是人气、形象的表现者。散铺、其它：定位的灵魂，业态多元化的具体表现，租金收益的主力军，消费标向的核心。主力店 次主力店各业种主力品牌 散铺、其它招商策略招商策略招商政策招商政策递增率：根据当地市场情况，初步建议递增率为5%，或前2年租金不变，从第3年开始递增（第3年已销售商铺的递增率由当事业主自行确定）保证金：保证金以三个月租金为租赁保证金。 为了降低商业管理公司的运营成本应采取合理合理避税。招商策略招商策略招商政策招商政策租赁保证金：收取一月租金作为商铺租赁保证金。根据不同品牌每次收取312个月的租金。两年内不增加租金，第三年起每年增长5%，部分业种需要库房（小面积）的，其费用协商确定。租金交付方式租金交付方式招商策略招商策略招商政策招商政策签订意向协议或商铺租赁合同根据