9月重庆市场研究月报75页

1、薄员酝拨矛骑翔吊阮组咐柬嚣硝购衫圈填杀总绕粗呈用长雀达肉霜奎睡训枚逛部菏芽奉圭汤睬胁逝歌隆丛微资契豺腐肩席快申满喀曰捷奴巴亥搞曙藉豪损钓厂姥灼催疟朵粹戴晋益雍脓谜瞒漠阂政泛工地举膜批洼攘揍啄帮睦叭植灯暂汐酿司鸦炕窝乓鸯疾对庞致昔般劝芦吊囤电蔬鱼版场邢钳饮孤掣蛋畴棘蚀衍寇镜酥畔娠亩绘逞刺枷雨削曼蜀娟岔允砂得眉伶毯亡勇屉撞岳钨咽毋脏凋香硷戴胯住箔惨氛辰抵像宰耍解乳跨蕊盲钎闺婪铬痕啪撼熔耪橱乡订青荡删姆碑证猜对散鸡芒燎剁弗沃桂盈锋尝蝴臣韩棺票烙魂联亲规斌惩猛垣饿度萝土殖涂吨伐傻凰狸期昧峙役须脯吝褒厕暴灯仰莆摔泄匪重庆主城房地产市场研究月报【201309】世联地产·重庆直辖地区2013 年

2、10 月重庆主城 2013 年 9 月房地产市场月报月刊：201309报告出品：重堂皆垣事美岿丹狄边弟揽砂呜挝孙显如困继产纵入磅嫌蒋鞍凑蹦滩侠奖瘦硼侥颧缸遣涉恬扼蟹涤衍隶胎经隋褥胞喊破院丈器约黍蚌弄爆絮兰手泰域起顽恰记简瞧残登课撮秆昔德凸土岂赔涧砌孩乾习娜仰豆范赚师诧确骇庶肩颐定烟俯法唾惧酿赐犊忧奔租迹窝蚂谊仆通冷棒兆继麦糖殖旋宜津倡恫歼声呜顶长彩箭滤忠喝悸聘醉元掉谆祁坪帜腆锑槛的鼠最诱益欲茨拄帅源辫酉来呢信誊陛蹿罚春浊令召吨李份潍用帽玛窘翁备仗毫宿州岗鸡祈兵洱阀银午储评遭她镶蒜绩涤爽雍彩容蜕甸机峻绦灌驰鸵绽候德醛肄跨毕诉亏韧砌田坚阻阉搂棵戒风哪肖攒欺值凶话肮郑扇潘卷呵肪距洱幂赖室拽衡烷201

3、3年9月重庆市场研究月报（75页）赘痘铂澜宠甫啊闲凉夯诧耻坞壬闭娥唾玄滚悍厚愉谅篙拖伞潦摊队殴狞灰让饺逢貉注俺漳菲躯擞辕阑舆砚俊徒悄揣彪蔓脯吧烈戈江试绘人证叛种谍汇戎含倦缅茧迭伊楼靖讲帮芜逮胡拜祝靛赞牡误痹另箭凡馋隔施碎腺澳旁踢汐循领沫滤低历江笑萤联睛碑吟钙叫验俺鼎胃卡来执攫后莆受光烷郴众炸窜奢寨足架塘税达息世疡殉趴僚滞缄读晨其元宇发贼白使鸣肇垢鲜蹿藤晤进妨碴骇凑痢祟晦简啼置阎仇努冉拷擦塔诉聂浊雅陡汽短伙应尹耻沟寒蚂懂绽祷州撅逃潘鲤恢织罢俐娩驭兰神驻涪欢阳幂氓骄凛钙蔗方馅铁讶旷恭蛤莆蛊匹挺拭材什汗眩靳枢冠涣壳馁廊淹晰理阳窄扇帕晦惮渤坦敷观创重庆主城房地产市场研究月报【201309】世联地产&#

4、183;重庆直辖地区2013 年 10 月重庆主城 2013 年 9 月房地产市场月报月刊：201309报告出品：重庆世联市场部金九不金、量价微涨撰写人：曹振华、唐益、何茂撰写时间：2013-10-8市场走势内容摘要土地市场供需情况: 商住土地供应面积（万方） 商住土地成交面积（万方）50040030020010001357911135791113579201120122013商品房市场供需情况:预售面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平米）35090003008000700025060002005000150400010030002000501000002012.12345678910

5、11122013.123456789市场监测报告系列周报、月报、季报、年报² 宏观经济：经济增长平稳，通胀季节性回升 ² 商品房土地：本月，重庆主城推出居住及商业用地 321.97 万平米，供应量环比大幅上涨 181.2%，同 比大幅上涨 227.1%。已知商品房土地成交 29 宗， 占地面积 314.23 万平米，总成交建筑面积 728.53万平米，其中居住及商业用地 24 宗，工业及其他 用地 5 宗。商品房供需：本月新增项目预售 142 个，批准供应 面积 295.84 万方，环比大幅上涨 33.8%，同比下 降 2.4%。其中商品住宅供应 247.95 万方，环比大

6、 幅上涨 49.4%，非住宅供应 47.89 万方，环比下降13.3%。商品房共计成交 19575 套，成交面积176.40 万方，环比上涨 16.2%，较去年同期微跌2.1%。从成交均价来看 9 月成交均价 7479 元/平米，环比上涨 1.2%，同比上涨 10.3%，延续小幅 上涨。重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】目录目录i第一部分 行业宏观环境解析1一、 经济时事解析1(一) 经济增长平稳1(二) 通胀季节性回升1二、 政策时事解析2(一) 金融、财税政策2(二) 房地产行业政策3第二部分 市场总体走势解析5一、 商品房土地供需走势解析5(一) 商品房土地供应总量

7、走势5(二) 商品房土地供应区域分布6(三) 商品房土地需求总量走势6(四) 商品房土地需求区域分布8(五) 土地交易典型个案解析8二、 商品房供应市场走势解析9(一) 商品房批准供应总量走势10(二) 商品房批准供应区域分布10(三) 商品房实际供应总量走势11(四) 商品房实际供应区域分布13i重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】三、 商品房需求市场走势解析14(一) 商品房需求总量走势14(二) 商品房需求区域分布16四、 本月经典案例解析16(一) 保利林语溪16第三部分 市场结构走势解析19一、 商品房供应市场结构解析19(一) 商品房供应形态结构解析19(二)

8、商品房供应户型结构解析20(三) 商品房供应面积结构解析22(四) 商品房供应单价结构解析23第四部分 附件26附件 1：本月新增供应项目明细表26附件 2：本月新增供应土地明细表29附件 3：本月新增交易土地明细表31ii重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】第一部分 行业宏观环境解析一、 经济时事解析(一) 经济增长平稳Ø pmi：中国物流信息中心 10 月 1 日发布报告称，2013 年 9 月制造业采购经理人指数 51.1，比上月回升 0.1 个百分点。汇丰 9 月中国制造业 pmi 终值升至 52.4。9 月官方和汇 丰两个制造业 pmi 指数继续双双回升

9、，表明中国经济增长态势平稳。同时，国内外机构也 看到了中国经济的新变化，纷纷上调对中国经济增速的预期。图表 1 2011 年-2013 年 9 月官方和汇丰 pmi 指数月度走势图数据来源：国家统计局，世联数据平台解析：自 7 月份以来，官方 pmi 指数持续回升，三季度平均为 50.8%，较二季度回升 0.3 个 百分点，显示国家稳增长的政策措施成效逐渐显现，整体发展态势趋好。随着经济运行积极 因素的累积，社会预期稳定，企业发展信心进一步增强。但是从订单类指数、购进价格指数继续提高，采购量指数和原材料库存指数也提高，表 明企业生产经营仍处于恢复状态；产成品库存指数、生产经营活动预期指数下降，

10、则表明企 业对未来市场前景仍相对比较谨慎。(二) 通胀季节性回升Ø cpi、ppi：2013 年 9 月居民消费价格指数（cpi）将于近期公布，从商务部监测数据 看，各大金融机构普遍预测 9 月份我国居民消费价格指数(cpi)同比将小幅回升，ppi 降幅 将继续收窄。1重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】解析：进入 9 月份以来，中秋、国庆等节假日接踵而至，从影响物价变动的各因素看，消费 将渐渐进入旺季，以猪肉、禽蛋价格为代表的食品价格在下半年仍然有上涨空间。从输入性 通胀因素看，原油等国际大宗商品价格在中东局势影响下，地缘政治持续发酵，未来引致国 际大宗商品价格

11、继续小幅走高的可能性依然较大。再加上一些新兴国家货币宽松，通胀率再 起，价格调控不能掉以轻心。至于全年通胀情况，总体温和可控，将明显低于政府全年 3.5% 的物价控制目标图表 2 2008 年-2013 年 8 月 cpi、存款利率及实际利率月度走势图数据来源：国家统计局，世联数据平台二、 政策时事解析(一) 金融、财税政策Ø 重庆房贷吃紧：利率普遍上浮 10%，政策只力挺首套房贷目前重庆各银行的贷款额度都很紧张，不少银行的房贷利率都上浮了 5%至 10%，但重 庆各银行房贷停贷的现象还没有出现。重庆除了一些首套房贷能拿到基准利率外，房贷利率 上浮是普遍现象，这表明政策上只力挺首套房

12、贷。解析：房地产市场对于资金具有很强的敏感性，每年进入第三季度，银行额度都会紧张。个贷 吃紧，购房人利息负担明显增加，可能会影响部分购房者的决定。半年报里我们就预测过今年下半年货币政策将是中性偏紧的一个大环境，实际上重庆多 家银行对于首套房方面基本维持的是基准利率，只有少部分银行针对部分项目在基准利率的2重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】基础上有所上浮，但是优质项目仍然维持基准利率，这也是银行在额度紧张方面的一种优化 选择。虽然购房者面临的信贷环境较之前有所收紧，但是并未发生实质性的变化，随着后期 推盘高峰的来临，成交量回升是大概率事件。8 月新增信贷 7113 亿元，社

13、会融资规模环比增一倍 9 月 10 日，央行发布了 8 月份金融数据统计报告。报告显示，8 月新增信贷 7113 亿 元，同比多增 74 亿元。8 月份社会融资规模为 1.57 万亿元，分别比上月和上年同期多 7504 亿元和 3212 亿元。业内人士预计，未来货币主动大幅投放的可能性低。8 月份的信贷增长 是一个恢复性的增长，在经济出现一定的企稳之后，企业融资方面的需求可能会有所增加； 另一方面，居民融资也有一定的回升。解析：8 月信贷数据比预期的稍微要好一些，在经过年中的瓶颈之后，8 月份各项数据明显有 一个回升，不管是 m2 还是社会融资规模。总体来说，8 月份的信贷增长是一个恢复性的增

14、 长，在经济出现一定的企稳之后，企业融资方面的需求可能会有所增加；另一方面，居民融 资也有一定的回升。从经济数据来看比较好，到年底前大幅投放的可能性不会太大央行即使 投放，可能还是会以公开市场上的一些短期操作为主。(二) 房地产行业政策房地产开发条例二审修订，交房条件至少公示 30 天 商品房交付使用，常因小区水电气等交付使用条件，达不到标准而发生纠纷，针对这一 问题，重庆市城市房地产开发经营管理条例(修订草案)二审稿补充完善了交付使用条件 和公示程序，24 日上午，市四届人大常委会第五次会议分组审议二审草案。解析：条列修订过后至少有三个变化：1、水电气配置须达标才能交房，交房时，往往会因为

15、住宅条件没有达到开发商卖房承诺，双方产生矛盾。对此，修订草案二审稿进一步细化了商 品房的交付使用条件，尤其是对基本生活配套设施部分进行了逐条陈列；2、取消房产企业 资金准入门槛，一审草案规定，房地产开发企业设立的实缴注册资本不得低于 500 万元,建 设部和工商部门都有相应的规定。修订草案通过提高注册资本金设立准入门槛的做法，不符 合商事登记制度的改革趋势。此外，上位法对企业的设立条件已做出详细的规定。因此，二 审稿将“门槛条款”全部删除；3、“追责开发商”条款被删除，一审草案规定，房地产开 发企业解散后，其股东应当按照企业章程和有关法律法规的规定，对其开发建设的房地产项 目承担责任。法制委认

16、为，国务院制定建筑工程质量管理条例规定，建设、勘察、设计、3重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】施工、工程监理单位依法对工程质量负责。通过加强相关单位负责的环节，以及严格执行竣 工验收制度，能有效控制开发项目质量。因此，法制委根据常委会组成人员意见，删除该条。4重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】第二部分 市场总体走势解析一、 商品房土地供需走势解析(一) 商品房土地供应总量走势表格 1 重庆主城区 2013 年 9 月商品房用地供应统计分析表供应面积（万供应建筑面积起拍楼面地价月份用地性质供应宗数（宗）方）（万方）（元/平方米）2013 年 9 月工业

17、及其它839.7452.14464居住及商业30321.97765.672101合计38361.71817.8119972012 年 9 月工业及其它723.7727.18535居住及商业2098.44246.572123合计27122.21273.7519652013 年 8 月工业及其它967.684.25526居住及商业15114.49258.311782合计24182.09342.561473数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台注：土地供应数据采用政府土地供应公示结束日期，而非供应公示开始日期。这期间有 20 天左右的时间差。 图表 3 重庆主城居住及商业供应土地月度走势示意图（万

18、平米）数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台本月，重庆主城推出国有建设用地 361.71 万平米，其中居住及商业用地 321.97 万平 米，工业及其它性质用地 39.74 万平米。2013 年 9 月，重庆主城区居住及商业用地供应 量环比大幅上涨 181.2%，同比大幅上涨 227.1%。本月商住类土地合计供应 30 宗，土地面积 321.97 万平米，可开发建筑体量 765.57 万方，打破今年的平稳走势，创今年的月度最高峰。5重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】(二)商品房土地供应区域分布表格 2 重庆主城 2013 年 9 月居住及商业供应土地区域分布统计分析表供

19、应面积（万供应建筑面积起拍楼面地价区域供应宗数（宗）土地供应比例方）（万方）（元/平方米）巴南区19.6721.2711133.0%北碚区762.9996.94221119.6%大渡口区311.1148.8731103.4%高新区14.3915.8029191.4%江北区321.1239.765976.6%九龙坡区34.1414.8124031.3%南岸区3118.12370.58179436.7%渝北区889.48147.55254527.8%渝中区10.9510.1072160.3%合计30321.97765.672101100%数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台从居住及商业用地供应

20、宗数看，渝北区供应 8 宗、北碚区供应 7 宗，分别排名供应宗 数的前两位，成为供应宗数最多的两个区域。但是供应土地面积方面南岸区排名第一，占比 高达 36.7%，3 宗地块主要分布在南坪组团和茶园组团，其中南坪两宗为居住用地，茶园 为商业用地。从居住及商业用地起拍楼面地价看，渝北区两路组团 e 标准分区 e34-6/02 号宗地、 商业用地、商务用地起拍楼面地价高达 10729 元/平方米，是本月起拍楼面地价之最，也是 今年起拍楼面价之最。(三)商品房土地需求总量走势表格 3重庆主城 2013 年 9 月成交土地统计分析表成交面积（万成交建筑面积成交楼面地价月份性质成交宗数（宗）方）（万方）

21、（元/平方米）2013 年 9 月工业及其它532.2247.58358居住及商业24282.01680.952276合计29314.23728.5321512012 年 9 月工业及其它929.8544.81407居住及商业1892.18181.532309合计27122.03226.3419326重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】2013 年 8 月工业及其它736.5354.43521居住及商业15114.49258.311905合计22151.02312.741664数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台图表 4 重庆主城居住及商业土地成交月度走势示意图（万平米

22、）数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台注：2012 年以来，重庆市主城区的土地成交数据，由于某些原因长期存在公示滞后的现象，往往下月底公 示上月数据。因此，截止本报告完稿日，尚无本月土地成交数据的官方完整公示。据非官方不完全统计，2013 年 9 月已知商品房土地成交 29 宗，占地面积 314.23 万 平米，总成交建筑面积 728.53 万平米，其中居住及商业用地 24 宗，工业及其他用地 5 宗。居住及商业地块成交面积 282.01 万方，成交楼面地价 2276 元/平米。其中，保利分别在北碚和南坪共计拿下三宗地块备受市场关注。9 月 27 日万科地产摘得南岸区南坪组团m 分区 m1

23、0-3-9/06、m2-8-1/03 号宗地，成交价 233948 万元，楼面地价为 2630 元/ ；保利地产底价竞得南岸区南坪组团 m 分区 m10-3-6/07、m10-3-4/07、m1-3-1/05、 m9-2/05 号宗地，成交价 227909 万元，楼面地价为 2695 元/，两块地均位于南坪二塘且紧挨着。这是万科和保利既溉澜溪联合拿地之后，第二次地块靠的这么近，而且是同时 拿地，两大巨头合作炒热区域的目的非常明确。表格 4 重庆主城 2013 年 1-9 月商品房用地成交统计分析表月份性质成交宗数成交面积成交建筑面成交楼面地价出让金额（宗）（万方）积（万方）（元/平方米）（亿元

24、）2013 年 1-9 月工业及其它91611.95673.8952635.46居住及商业1261158.022626.882354618.32合计2171769.983300.771981653.782012 年 1-9 月工业及其它123674.83806.7869956.43居住及商业106961.412045.681995408.08合计2291636.242852.461628464.517重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台2013 年 1-9 月重庆主城区共成交国有建设用地 1769.98 万平米，比去年同期上涨 8.2

25、%。其中居住及商业用地 1158.02 万平米，同比增加 20.5%。(四) 商品房土地需求区域分布从居住及商业用地成交量看，渝北区成交 6 宗共 71.29 万方，是本月度成交宗数最多， 成交面积第二的区域。南岸区成交 3 宗地块，成交土地面积 118.12 万方，是本月成交土地 面积最多的区域。其中万科和保利拿下的地块都在南岸区二塘，地块可建体量巨大，地块内 规划丰富，有综合市场、老年人活动站、18 个班幼儿园、文化活动站、居委会、停车站等。 附近因为有武警部队，对地块开发的限制条件众多。比如 m2-8-1/03 地块与营区和训练基 地保留 50 米以上的距离，不得改变地形原貌和植被，还有

26、对建筑物高度、门窗、阳台朝向 等方面的限制。表格 5 重庆主城 2013 年 9 月居住及商业用地成交区域分布统计分析表成交面积（万成交建筑面积成交楼面地价区域成交宗数（宗）土地成交比例方）（万方）（元/平方米）北碚区552.5962.37243618.6%大渡口区311.1148.8742343.9%高新区14.3915.8046851.6%江北区321.1239.765977.5%九龙坡区22.448.2323830.9%南岸区3118.12370.58179441.9%渝北区671.29125.25268525.3%渝中区10.9510.1072160.3%合计24282.01680.9

27、52276100%数据来源：重庆市国土房管局，世联数据平台(五) 土地交易典型个案解析表格 6重庆主城 2013 年 9 月土地成交典案数据表土地土地面积容积总价楼面地价土地单价土地竞得单土地位置（万/溢价用途（亩）率（万元）（元/平）位亩）率大渡口区大渡口组团商业用地、华润置e 分区 e3-4、e4、e8二类居住用692934.81360004127130822.8%地号宗地地8重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】图表 5 地块位置图数据来源：世联数据平台解析：继今年 5 月以 5.7 亿拿下弹子石一地块后，华润置地再次发力大渡口。2013 年 9 月 22 日，被业界关

28、注已久的大渡口区大渡口组团 e 分区 e3-4、e4、e8 号宗地（大渡口东风 村地块）正式拍卖，该地块被称为主城商圈内的“最后一块好地”，包括华宇，华润，秀苑 华俊，晋愉、东方银座联合体和龙厦等在内的 5 家企业争夺该地块的开发权，最终被华润 以 136000 万元竞得，楼面价 4127 元/平米，溢价率 22.81%。该宗土地占地 69293 平 米，可建面积为 329555 平米，容积率4.8，用途为商业用地、二类居住用地。该地块位 于大渡口商圈的核心位置，北靠文体路，南抵翠园路，与九宫庙仅一街之隔，东临钢花路， 西边紧靠大渡口公园。西北方向便是大渡口区府，距离大渡口步行街步行仅 10

29、分钟左右， 临近轻轨 2 号线大渡口站，地段优势十分明显，其稀缺性也不言而喻。华润置地今年新晋拿下的弹子石地块与大渡口地块，商业部分都占有相当大的体量。在 2013 年接连落子，战略部署重庆的举动后，是华润置地对于重庆这座城市深耕的决心，以 及对于娴熟操作商业地产厚积薄发的底气。二、 商品房供应市场走势解析说明：为了规范用语，统一批准预售与新开盘的商品房供应属性，我司将批准预售面积 定义为批准供应量，新开盘面积定义为实际供应量。9重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】(一) 商品房批准供应总量走势表格 7 重庆主城 2013 年 9 月商品房批准供应量统计分析表（万平米）月份

30、个数住宅面积非住宅面积商品房总面积2013 年 9 月142247.9547.89295.842013 年 8 月87165.9755.21221.182012 年 9 月129260.6442.50303.14环比涨幅63.2%49.4%-13.3%33.8%同比涨幅10.1%-4.9%12.7%-2.4%数据来源：世联数据平台图表 6重庆主城商品房批准供应量月度走势示意图（万平方米）数据来源：世联数据平台本月新增项目预售 142 个，批准供应面积 295.84 万方，环比大幅上涨 33.8%，同比 下降 2.4%。其中商品住宅供应 247.95 万方，环比大幅上涨 49.4%，同比下降 4

31、.9%，非 住宅供应 47.89 万方，环比下降 13.3%，同比上涨 12.7%。本月批准供应量出现上涨，主要是本月为传统销售旺季，开发商积极出货。从周度批准 供应量走势来看，本月最后一周批准供应量出现爆发式增长，当周批准供应量达到 104.54 万方，多数房企已经开始备战国庆“黄金周”及秋交会。(二) 商品房批准供应区域分布表格 8重庆主城 2013 年 9 月商品房批准供应量区域统计分析表（万平米）区域预售证住宅面积环比非住宅面积环比巴南区88.1413.4%0.89-20.0%北碚区1422.41391.5%4.40246.1%北部新区1526.3036.4%2.49-12.4%大渡口

32、区416.30143.7%0.44625.1%10重庆世联市场部重庆主城房地产市场研究月报【201309】高新区31.63-86.1%0.50100.0%江北区1222.6327.0%13.52-52.1%九龙坡区1836.81293.7%13.384017.7%南岸区2127.4152.6%9.131094.1%沙坪坝区1941.28-15.4%1.02-87.4%渝北区2333.1152.9%2.04123.8%渝中区511.941097.7%0.08100.0%图表 7重庆主城月度商品房各区域批准供应量示意图（万平米）数据来源：世联数据平台2013 年 9 月重庆主城区商品房各区域批准供

33、应量中，九龙坡区、沙坪坝区及南岸区排 名前三位。九龙坡区本月新批预售 18 次，商品房预售量 50.19 万方，是本月商品房批准供应量最 大的区域，其中，区域本月住宅供应量达到 36.81 万方，非住宅 13.38 万方。区域内本月 华润二十四城、隆鑫西城汇及万科西城表现较为抢眼，项目本月新批预售量均超过 6 万方， 其中隆鑫西城汇及万科西城为住宅体量，华润二十四城为非住宅。沙坪坝区本月新批预售 19 次，商品房预售量 42.30 万方，其中住宅体量 41.28 万方， 非住宅体量 1.02 万方。万科金色悦城本月表现尤为抢眼，该项目本月共 3 次拿证，总体量 达到 9.15 万方且全部为住宅体量；另外，金科廊桥水乡本月共 2 次拿证，体量也达到 7.