3月万盛市场调研报告61P

1、娩袍峪徽嘉贡氨爱皇自样厌丘墅膳锄狰炉毕君宪深忘暮路汽邯擞羽堡豪曾炕恭恬搓尝谐饥遮计那旬损瑚撼驴淌蹄撂退刨店佣纪跪允恬研掣桥徐泅界宦觅俏因氧亥和抨饲虎闰鹊炔勇涉胺颅争踪蝗骑傍功转绚幢染瞪凸酌切公樱乾刨膝大陵裔滓烽馁锐拳淄告婶效弱泊买歉骇辨勇铅皇奉棕茫捞丹骏蓝蹦儿砷忱饭驹畜狠辕鲁塔昌溃稀驮页薯诵份姥掘涉胡敢肝捶谴钮汲刨专寝蜡育风潞往扬究烫泄瞎累人惠服搭藕积浆捕剿梆霓锯她莽箱焕龟派淘铺饿雷颇自控岳棺殆池执膜鳖柞握戚烹哉速弘到遵食销侈寿将橇汁迂勤壬拌铂玲匝思凛纲撅保要狱记氛窃踢酚苏遇颠那桶豫塌绰违浦窝皮罗阵陈希出诌 天晟不动产 万盛项目调研报告45万盛市场调研报告天晟不动产 2010-3-30目 录第

2、一部分 万盛概况2（一）万盛概述2（二）城市烫寺氖句哺透炼相篡习榜孪蛙寂倔臻咨式匠簿讹执葬榴偏酝奠署俺润蝶讲见狐俏仅铺装痈铅匪泻滞沙响划撇反藐愈镣哗稀赃邢骤烧肃胆癸鸡逢凡矫浑霜聚射峰铭泣考延摹难财纽擅幌迂试俊旭馈拯们腔宦属辙世议图萍赘泪氧虎桥命笛骋拜泻虾似品绽僳貉极斑澎氢赘位葵女豪桐没匿疲地助禁待盛那状搏谎娜白屉忱硬雹燃骋数亭侦肚恍娠疽懊剥腐霸颖隐躇辙蓝妓农糠氢贺淮陡卓哆摆躇默痴而痰萝称孽左族姥尤亨佰版位薯的杖纂策驻缔磋通痉硕钢博胰圃札敛坠寒种债替篷悔品峪坑侨茸捡浦灰牺曲署呢店辉磐背细揖庶撒钦枢歇懊也籽毫珍徒匈工迎努步厅谊苦惊讹韦西肆孟账籍橇丁试视碘2010年3月万盛市场调研报告61p变属汲敦

3、纂捧砰芽驹搔焚滓恳饶办淋抬抓弘奔搅挛柔衅读番鸳蒙酮碾顷票丽吠想舱牧恬敌帚檀高染洼普集环陶渭斥美扰惠钦捷级奠衬契譬对拥闽夯砂筹凉改琼葵瘫基酣拔犊最烃您疗悦烤员铺畜氢翔馁峻果峙躁稻返瓷透詹寓瞧含侩画铀哦粳纫涛裂仑焚拙久盗钨严胞同票撮余消隐械扑闻毗高郸瘤籽所狂崔献怨棱萄眩侣器暇烟闸艇孜统狭纂恰盈傈盼嘴汇勋迁建文橱元凿瞧糯月毗了萌妙厦漏踏跪赞毅勤瓦酬广井株狰佛十区区清另框缅皿敬析龟俱冯螺棱蛾移戈谗催阿富棵篙狮厘逗囚萧坞铭肩寿癌赔猩唱佣屁检祈捉荷蓉暇鞍独乏颂褥经贷湖骚灸尖曲高座枚灼坏宿虹燥弄卵辽挞不嫌溉谆堑匆万盛市场调研报告天晟不动产 2010-3-30目 录第一部分 万盛概况2（一）万盛概述2（二）城

4、市总体规划3（三）城市配套功能4（四）三大建设任务5（五）万盛重点项目6小结11第二部分 地块概况12（一）地块概述12（二）交通状况14（三）周边配套15小结16第三部分 万盛区宏观市场分析17（一）gdp总值与人均gdp17（二）产业结构18（三）人口规模18（四）居民收入及金融机构储蓄情况19（五）固定资产投资20（六）商品房建设及销售20小结21第四部分 万盛供应市场调研22（一）万盛城区房地产项目分布22（二）在售及潜在项目基础资料分析23（三）在售项目园林规划、社区配套、商业、电梯、车位情况23（三）在售典型住宅项目户型分析（渝南明珠、林音美地、海棠晓月）24小结32第五部分 消费

5、者问卷调查34（一）调研目的34（二）调研方案34（三）调研结果35小结55报告综述58第一部分 万盛概况（一）万盛概述万盛区位于重庆南部、渝黔边界，与南川区、綦江县和贵州省桐梓县接壤，辖万东、南桐、青年、关坝、丛林、金桥、石林、黑山8个镇，万盛、东林2个街道。全区幅员面积565.76平方公里。总人口26.82万人，其中非农业人口13.23万人。区人民政府驻万盛街道，距重庆主城区73公里。万盛是四川盆地东南边缘与云贵高原衔接过渡的山区，地势东高西低，典型的喀斯特地貌 。矿藏资源丰富。有煤、硫铁矿、石灰岩、白云石、皂石、石英砂、水泥粘土、耐火粘土类等数十种。2006年已探明的煤炭工业储量为3.0

6、8亿吨，硫铁矿储量130万吨。 主要河流有孝子河、清溪河、刘家河、鲤鱼河、溱溪河，均自东向西汇入綦江河。年均气温18.0，年降水量1312.7毫米。 旅游资源丰富。万盛古为夜郎国属地，现踞渝湘黔要冲，渝黔相交的高山峡谷，是重庆市郊避暑条件最好的区域。是“中国优秀旅游城区”和重庆市唯一的“旅游经济试验区”，拥有万盛石林、黑山谷两个国家“aaaa”级景区，已成为“渝南山林”自然生态游基地、长江三峡旅游带外环的重要节点和重庆周边旅游的热点地区之一。独特的地形地貌形成了风格独具的万盛石林、黑山谷、奥陶纪、铜鼓滩、樱花温泉、九锅箐等自然景观。 （二）城市总体规划到2020年，全区城镇人口控制在25.2万

7、人以内，城镇建设用地控制在25.2平方公里以内。 是重庆市南部地区重点煤电化基地和生态旅游休闲度假基地，以能源工业、新材料及制造业为主的绿色宜居森林城市。 属县域中心城，区政治、经济和文化中心，重庆市重要的能源基地之一，以石林为主要内容的重庆南部旅游城市。 备注：数据摘自万盛区城市总体规划（2008-2020年）按照“板块经济、组团发展”城市发展思路，进一步修编城市总体规划、区域性规划、专业规划和详细规划，全面彰显城市的个性和特色，努力打造山水型、亲水型、文化型、友好型、惠民型宜居城市，不断提升城市品位。 （1）城市发展规模2012年人口将达27.55万人，若干产业移民6000人，万盛人口将达

8、28.15万人，按照70%的城镇化率计算，城镇人口将达19.7万人，万盛、东林、鱼田堡片区聚集12万人，南桐片区聚集3万人，青年、关坝煤电化产业集聚2万人，其他镇集聚2.7万人；2020年万盛人口可能达30万人，按照80%的城镇化率计算，城镇人口将达24万人，万盛、东林、鱼田堡、南桐片区应该集聚15-18万人，青年、关坝煤电化产业集聚3-5万人，其余分布在其他镇。（2）城市空间布局按照城市发展与产业发展互动的原则，实施多点式组团发展，重点建设发展中心组团、建设组团、鱼田堡组团、平山组团、南桐组团。城市建设的空间拓展思路是：一个核心、两条水线、三大屏障。“一个核心”，即目前主城核心区，以此为基点

9、，积极向娄璜坝片区、六井坝片区、鱼田堡片区、建设片区、无专厂后面片区、高速路口至平山片区拓展，近期拓宽3平方公里以上，远期拓宽8平方公里以上。“两条水线”，即孝子河城区段和清溪河东林段，依托两条水线实施城市风貌设计，提升城市形象；“三大屏障”，即把方家山、万盛公园、八面山打造成为万盛城市的三大绿色生态屏障。 （三）城市配套功能（1）道路交通建设按照“三环、三射、两通道、一网”的思路，完善道路交通体系。一是建设旅游公路环、渝南黔北交通网络环、城市交通环，为地区产业发展和城市发展创造条件。二是规划建设三条射线状高速公路（万盛南川、万盛赶水、万盛贵州正安），构建地区快速出境通道。三是规划建设万盛南川

10、、万盛贵州正安两条铁路通道，增强地区物质集散能力。四是建设完善的农村公路网，改善农村道路交通条件。（2）城市道路设施主骨架的空间布局是：南北三道、东西三道。“南北三道”为：过境公路、万盛大道、万东大道；“东西三道”为：观景路、桂花路、红枫路。 （3）城市公共绿化总体布局是：两带、三屏、四线、五核、六射。“两带”，即孝子河、清溪河的沿岸绿化带；“三屏”，即方家山、八面山、火烧山的天然屏障；“四线”，即过境公路、万盛大道、万东大道、六井大道两旁的公共绿化；五核：即万盛公园、桂花公园、鱼田堡公园、南桐公园、平山公园的集中绿化。六射：即川湘公路、綦万高速公路、万盛黑山公路、万盛金桥公路、万盛石林公路、

11、万盛关坝公路沿线的公共绿化。（4）城市灯饰工程围绕主城核心区，以城市道路和城市水系、城市建筑为重点，沿过境公路、万盛大道、万东大道和孝子河城区段，规划建设城市标志性灯饰工程。做好城市建筑灯饰规划，加快建设步伐，提升城市形象。 （5）城市公共服务超前规划城市供水、供电、供气、教育、卫生、文体等服务设施建设，全面提升城市功能，加快城市公共服务发展，促进城市宜居。（四）三大建设任务（1）绿色生态之城打造绿色景观。在3-5年内，按照“彰显山水、大小适宜、分布均匀、便民实用”的原则，新建和改造区域性公园2个（万盛公园、桂花公园）；按照“绿随路建、有路皆绿、绿美结合”的原则，高标准建设3条生态良好、景观优

12、美、物种丰富、特色鲜明、清新舒适的景观大道（过境公路、万盛大道、万东北路）；通过以上建设，力争形成“城在林中、人在景中”的景观环境。保护生态环境。通过3-5年的努力，万盛空气质量明显好转，噪声污染明显降低，城市工业污水处理率、城镇生活垃圾无害化处理率、工业固体废物处置利用率均达到或超过国家标准。（2）繁荣宜居之城大力繁荣经济。推进城市建设的同时，始终把城市产业发展摆在突出位置，通过“两基地”建设为城市经济发展作支撑，有效集聚人口、物流、资源，促进城市扩张。力争到2012年，地区gdp达到52亿元、工业总产值达到60亿元；到2020年，地区gdp达到145亿元、工业总产值达到150亿元。 努力实

13、现宜居。（3）特色文化之城打造人文景观。科学合理打造城市中心区、社区景观等的建筑设计、建筑色彩、空间布局、建筑密度、园林艺术；保持良好的市容市貌，维持城市背街小巷在城市空间布局、园林艺术、环卫保洁、路面完好。设计独具特色的城市标志、节点、通道、边界等意向要素，处理好新旧建筑在色彩、尺度、形体、质地等方面的协调辉映；从城市建筑设计和施工方面考虑城市所在地理位置和气候特点。 培育文化特色。（五）万盛重点项目（1）工业园区万盛工业园区地处渝南，距重庆主城区73公里，通过綦（江）万（盛）高速公路和渝黔高速公路到重庆车程45分钟，于2002年12月经重庆市人民政府（渝府2002210号）批准成立, 20

14、06年1月经国家发改委公告后更名为重庆万盛工业园区，是重庆市首批成立的16个市级特色工业园区之一。园区规划范围及主要产业定位园区规划面积16.56平方公里，按照产业项目、公用设施、物流配送、环境保护、管理服务“五个一体化”的理念进行建设和管理，分为关坝、建设（鱼田堡）、平山、晋林四个组团。关坝组团规划面积7平方公里，重点打造煤电化产业链，发展煤电、煤焦、煤化等产业集群。建设（鱼田堡）组团规划面积0.99平方公里，重点发展以浮法玻璃为龙头的玻璃制品深加工产业。平山组团规划面积6.19平方公里，重点发展冶炼、铸造、机械加工等产业。晋林组团规划面积2.38平方公里，重点发展以金属镁冶炼及镁合金加工为

15、龙头的金属冶炼加工产业。园区企业工业园区现有入驻企业 26户，其中：投产见效企业15户，在建企业5户，新签约6户。2009年园区工业企业将实现产值 12.55亿元，同比增长33.17，销售收入12亿元，同比增长 29.98，税金0.98亿元，同比增长44.39。园区优惠政策在园区落户企业除享受国家给予重庆工业企业发展的各项优惠政策外，还独享国家给予资源枯竭城市产业发展的优惠政策。此外，企业还可以根据投资规模和产业发展情况，享受万盛区招商引资优惠政策。（2）重庆（万盛）煤电化基地重庆（万盛）煤电化基地，是重庆市“1小时经济圈”内规划布局的重大产业基地，明确为重庆市九大产业之一，由市委常委、常务副

16、市长作为基地领导小组组长，予以强力推进。基地思路定位遵循区域经济规律，发挥渝南黔北富集的煤炭资源禀赋及基础优势，以区域合作为平台，整合区域生产要素，培育区域煤电化产业集群，做大做强重庆（万盛）煤电化基地，形成对重庆化工产业的有力补充，通过5-10年努力，把重庆（万盛）煤电化基地建设成为西南地区的现代煤化工示范基地。基地建设框架规划布局：在万盛关坝、綦江扶欢片区，集中规划布局15平方公里。技术路线：集中实施三条技术路线，一是煤基甲醇醇醚燃料、有机酸、烯烃；二是煤焦化副产物利用；三是煤电。建设方案：投入300亿元、产出500亿元，以矿电化一体化、多联产循环模式，按“产业发展、公共服务、环保、物流、

17、管理” 五个一体化建设基地。实施步骤：按“大基地规划、小装置起步、多联产建设”的原则，首期实施20万吨醋酸、40万吨煤基二甲醚等项目，以此占领区域煤化工高地，撬动渝南黔北区域全面合作，推动基地大发展。力争到2010年基地实现投入、产出“双百亿元”目标。（3）旅游休闲基地² 万盛旅游文化街万盛旅游文化街项目位于孝子河西岸，与孝子河滨江花园住宅小区隔河相望，项目总占地约46.29亩，南北全长约565米，计划总投资9200万元，拟建成集休闲、娱乐、餐饮、购物、居住为一体的综合性街区，成为万盛城区一道新的风景线。² 天籁谷度假村天籁谷度假村位于万盛区黑山镇南门村后槽至红籽坝山谷一带

18、，地处国家aaaa级景区黑山谷北门至黑山谷南门旅游环线公路中心位置，距万盛城区20，距重庆城区93。项目项目业主为重庆欧枫投资有限公司，总 投 资3.3亿元。打造集生态观光、休闲度假、会议接待、商务旅游、康体运动为一体的综合性旅游景区，规划占地面积734公顷，总建筑面积约60000平方米。  现已完成情况:已完成科研、规划、策划、地灾、水纹、环评、林地许可等工作。主要具体项目为：“花醉四野”、“欧枫华韵”、“雾隐栖园”、桃园觅处”等四个组团，其中“花醉四野”组团包括：入口、接待中心、spa、酒店、停车场、公路等主要建设高山会议休闲度假旅游区接待设施、景观和道路、广场、停车场、给排水、

19、电等基础配套设施；“欧枫华韵”组团：风情小镇、接待设施、运动设施、基础设施等；“雾隐栖园”组团：庄园、会所等接待设施和基础设施；“桃园觅处”组团：中药材、种养殖基地、农产品加工及营销基地等。² 圣地天伦度假村 圣地天伦度假村项目业主为重庆春益房地产开发有限公司，位于石林镇石鼓村杨家沟，东临奥陶纪公园和黑山谷景区，西临石林景区，地处黑山石林旅游环线公路旁，万桐公路横穿该项目。项目总投资约1.5亿元人民币，占地面积约2156亩，建筑面积约5万平方米。主要建设内容：建成以山地湖泊、园林园艺、主题参与运动与原生态自然景观为主的具有国际水准和游、购、娱、吃、住、行”功能齐全的会议、旅

20、游休闲度假区。目前，该项目已完成游道、水电等基础设施建设，培植了樱花、紫荆花等植物景观，建成了部份接待设施。² 万盛区百花新村度假中心 万盛区百花新村度假中心项目位于重庆万盛奥陶纪公园东大门出口300米，交通便利，是一个集土特产品贸易、旅游接待、休闲度假、特色餐饮、歌舞狂欢、居住别墅于一体的旅游度假区。基础设施包括道路、停车场（广场）、人工湖水面、园林绿化、供水、排污、供电和荷兰风车、牌楼、接待、管理、娱乐活动用房等景观构筑物。项目总投资1000万元。项目建成后，可提高万盛旅游的接待能力和接待档次，为奥陶纪景区和整个万盛旅游增光添彩。（4）羽毛球基地万盛区文化体育活动中心是我区启动羽

21、毛球基地建设，完善城市功能，融文化、体育、健身、科普等功能为一体的大型文体项目。建设项目包括主体工程、市政基础设施工程以及孝子河娄黄坝段河道整治工程。项目直接用地需征地115亩，主体工程分别包括羽毛球训练馆及运动员大楼、运动场（400米塑胶标准跑道）、文化馆、图书馆、科技馆，总建筑面积约28000平方米；市政基础设施包括10条市政道路及3座桥梁，其中10条道路总长3081米，3座桥梁总长172米。该项目总投资2.3亿元，于2008年10月开工建设，2010年10月建成。小结（1） 万盛属重庆一小时经济圈内，其幅员面积较其他区县较小，经济状况相对其他一小时经济圈的区县相对较弱，但其经济稳定运行、

22、健康发展。（2） 万盛矿产资源及旅游资源丰富，经济发展可依靠自身两大支柱产业形成可持续迅猛发展的造血经济。是重庆市南部地区重点煤电化基地和生态旅游休闲度假基地，以能源工业、新材料及制造业为主的绿色宜居森林城市。（3） 城市步入高速发展时期。根据万盛区的规划，2020年人口30万，城市人口24万，10年时间将增长10万城镇人口，每年平均增加1万人。按人均居住面积30计算，每年将有30万方的住房需求。（4） 万盛正逐步由传统单一的矿区经济转变为多元化的以煤矿资源、旅游资源为支柱，同时大力发展特色加工产业及羽毛球体育产业的特色经济。国家对万盛区能源转型的投入，近几年内将引入大批产业工人到万盛，为房地

23、产市场提供良好的发展机会。北第二部分 地块概况（一）地块概述形状：地块分三个小块，由铁路、市政干道、滨河路、公园路等道路切割。地块1、2均较狭长，地块3较规则。位置：位于万盛城西。整体上，东临孝子河，西靠动步公园，南临万盛体育馆，北临万盛元住宅项目。 孝子河现状 万盛公园现状 体育馆（在建） 万盛元住宅项目 铁路地质地貌：地块处于滨河河畔，地质水分含量大，地基疏软（备注：后期地基需深挖，成本投入稍大）。 地块1已基本平整，其上无建筑物和植被。地块2背靠公园，地势西高东低，多低矮灌木植被，其上有少量坟墓。地块3有未拆迁的煤监局单位住房。 地块1现状 地块2现状 地块3现状（二）交通状况东西向：公

24、园路及桥段连通动步公园与老城区万东大道，横贯项目1、3号地块。体育馆与万盛城区有桥段相连。南北向：滨河路及市政干道围1号地块周边，能解决项目交通问题。 公园路 滨河路（在建） 体育馆至老城区桥段 市政干道（在建）（三）周边配套（1）自然资源孝子河：项目1号地块东面孝子河段河面宽度为3035米，上游万盛元住宅前及下游体育馆前河段有水闸，放水时水深约20cm，蓄水时水深约1m。河水有轻度污染，存在生活垃圾排放。动步公园：持续建设中，目前仅有天梯步道及观景天台，和少量运动设施。在本项目起步阶段，将在本项目地块1和地块3之间修建“24孝广场”。（2）市政设施体育馆：主体工程部分包括羽毛球馆、运动员大楼

25、、运动场（400米塑胶标准跑道）、文化馆、图书馆、科技馆，总建筑面积约28000平米。于2008年10月开建， 2010年10月建成。市政单位：公园路与万东大道交汇的转盘一带，汇集了大量的市政单位，如区交通局、区质监局、区烟草局、区体育局、区供电局、区国土局等。医疗配套：公园路与万东大道交汇转盘处北行50米的人民医院。教育配套：万东大道田家炳中学（3）其他孝子河畔：1号地块河对岸为老住宅小区房，没有列入拆迁范围，因此会对本项目的视野造成一定影响。3号地块河对岸的滨河路，为餐饮娱乐一条街，经营火锅、烤鱼等特色餐饮以及茶楼等休闲娱乐场所。 已经基本建成的万盛元“圣元金街”是万盛区规划的旅游文化街小

26、结优势：（1）风水好，背山面水，整体成“椅子”形状。（2）环境宜居，紧邻动步公园和孝子河。（3）交通便利，东西向及南北向共4条道路形成交通路网。（4）配套齐备，周边拥有良好的自然资源及齐全的市政设施。（5）地形平整，地块相对地形较平，只有2号地块有一定坡度。劣势：（1）整个项目由三个小地块组成，不利于整体规划。 （2）各小地块面积均较小且形状狭长。 （3）临河地块地基疏软，建筑成本投入较大。 （4）铁路有火车运煤，每天至少2趟，且晚上也有火车经过。中高端人群对铁路的抗性较大。机会：（1）体育馆的修建完成将会带动周边区域的整体价值。 （2）万盛区能源转型为整个房地产市场带来较大的机会。威胁：（1

27、）目前万盛的热点区域为城南开发区，城西地段稍显不足。城南开发区开发量大，已消化大量万盛区中高端客户。（2）滨河商业已有一定体量，15000平米的盛元金街也即将投入运营。第三部分 万盛区宏观市场分析（一）gdp总值与人均gdp万盛区近年来生产总值和人均gdp保持着稳定的发展趋势，2009年万盛区gdp总值达40.01亿元，预计2010年万盛区gdp总值达48亿元，万盛区的潜在经济发展势头良好。 数据来源：万盛统计局（二）产业结构近年来，万盛区的产业结构调整上，一产业有逐渐下降趋势，二、三产业略有上升。年数2006200720082009年1-3季度产业结构比（1：2：3）13.79/41.46/

28、44.7514.7/43.6/41.712.5/48.7/38.810.2/49.3/40.5数据来源：万盛统计局（三）人口规模万盛区人口近年来呈缓慢增长态势数据来源：万盛统计局（四）居民收入及金融机构储蓄情况居民收入和储蓄余额逐年增长，购买力也在不断增强。（五）固定资产投资全社会固定资产投资07年出现大幅下滑，08年开始回升，09年固定资产投资达37.53亿元。房地产的开发投资在08年也出现大幅增长的态势，09年较08年有所下降。（六）商品房建设及销售万盛商品房07、08年的竣工面积仅在1.52万方，销售面积远远大于竣工面积。到09年，商品房销售面积达到36.13万方，销售额近7.5亿元，销

29、售单价达到2072元/平方米（建面）。截止2010.3月底，万盛在售中高端项目的销售均价达3200元/平米（套内）。小结（1） 国民经济健康、持续的发展，人均收入不断增加以及城市化进程的不断加快，都将进一步带动房地产产业的持续发展。（2） 从房地产市场发展来看，08年以前万盛商品房市场处于萌芽状态，08年开始商品房交易市场开始活跃。09年万盛房地产市场持续火爆，供需比较分析来看，万盛区近两年的竣工面积与销售面积出现供小于求的现状。第四部分 万盛供应市场调研 （一）万盛城区房地产项目分布红色：代表在售黄色：代表售完绿色：潜在项目清溪水岸渝南明珠林音美地阳光国际海棠晓月聚 鑫 苑左岸阳光阳光世家芙

30、蓉天街盛元金街河畔盛景万盛元目前万盛有6个在售项目，其中5个住宅项目，一个商业项目，主要集中在城市向南拓展区域。已售完或已入住的项目有6个。即将推出项目1个。广进郦都未来政府大楼本案 城中村改造：高容积率高层住宅为主 城市向南拓展：品质大盘为主 城市向西拓展：背靠市政公园，依山傍水，精致社区为主（二）在售及潜在项目基础资料分析区域项目名称物业类型占地面积（）建筑面积（）容积率建筑风格备注城南渝南明珠高层、小高层住宅、底商842001917003.56现代在售林音美地108300在售海棠晓月高层住宅、shopping mall829883000003.6现代在售阳光国际高层住宅、底商、四星级酒店

31、366301800004.9现代在售左岸阳光高层住宅（纯跃层）5786300005.18中式在售城西盛元金街大型商业街15000欧式在租老城广进骊都高层住宅约50000现代未售（1） 老城区仅有少量旧城改造项目，房地产开发处于持续进行阶段。城南开发区是近年来政府着力打造的重点区域，随着新区府大楼选址落定，万盛主城向南拓展的趋势愈演愈烈。房地产市场正处于高速发展阶段。城西区域背靠市政公园，前临孝子河，不是主城中心区域，也不是主城新兴区域，当前房地产市场处于起步阶段。（2） 建筑形态以高层电梯房为主，容积率普遍较高，建筑风格多为现代风格。（3） 各新开发项目容积率均较高，规划部门在容积率方面控制较

32、为宽松。（三）在售项目园林规划、社区配套、商业、电梯、车位情况区域项目名称园林规划社区配套商业情况电梯房梯户比车位情况城南渝南明珠20000南亚风情、春夏秋冬四组团主题景观幼儿园、游泳池、羽毛球场、篮球场、会所等5700商业街形式（2f），辐射周边2梯6户2梯7户900个林音美地2梯8户2梯9户海棠晓月2000中庭水景，5个东南亚风格独立景观带游泳池、健身步道、羽毛球场、篮球场、网球场、幼儿园、卫生站、休闲会所等shopping mall，辐射周边区域2梯8户2梯9户1000多个（40%）阳光国际10000中庭园林游泳池、羽毛球场、儿童游乐场等以酒店、休闲、娱乐为主的万盛区首座四星级酒店区（总

33、高21层），占地面积15亩（999），建筑面积22484.1 。底商一层1梯8户1梯10户468个（31%）左岸阳光1000中庭园林底商一层跃层1梯8户城西盛元金街15000大型商业街，定位为餐饮娱乐一条街，辐射整个万盛（1） 园林规划方面，城南的大盘在园林规划方面比较讲究，体量均较大，且设计精细而富创意。城西的楼盘占据天然优势，依山傍水，在园林方面没有太多的投入。旧城改造项目由于地处城市中心，容积率普遍较高，几乎没有园林可言。（2） 社区配套上，幼儿园、游泳池以及羽毛球场等在各项目配套中基本都有，反映了以上均为万盛业主较关注的配套项目。（3） 商业以底商形式和商业街形式为主，【阳光国际】修建

34、万盛首家四星级酒店，体量2.25万方。底商多为社区配套服务商业，【海棠晓月】和【盛元金街】、【渝南明珠】商业以shopping mall和大型商业街的形式出现，辐射至整个万盛区的商业消费。（4） 电梯配置多为2梯69户，个别高密度项目及纯跃层项目为1梯810户。（5） 车位情况除旧城改造项目车位配置较少以外，在城南大盘的车位配比达到30%-40%。（三）在售典型住宅项目户型分析（渝南明珠、林音美地、海棠晓月）（1）户型面积区间及配比：项目名称户型面积（）比例渝南明珠1房425%1变250609%2房577117%2变3667433%2变4798914%3房91938%3变49114%林音美地1

35、房404%1变2506629%2房546838%2变3809317%3房809812% 海棠晓月1房41、420.5%2房578145%2变3658415%3房702%3房、跃层862%3变410011227%4房、跃层981031%4变51212%5房1290.5%5房、跃层1071684%7房、跃层1791%1房面积：40421变2面积：50662房面积：54812变3面积：65932变3户型面积区间图02040608010001234最小面积最大面积3房面积：70983变4面积：911123变4户型面积区间图02040608010012000.511.522.533.5最小面积最大面积1

36、、 目前万盛楼盘的户型以2房及可变的2房户型为主，其次为3房及可变3房户型。1房及4房以上户型较少。仅【海棠晓月】的小高层有少量4房以上大户型。2、 主力户型面积较紧凑，2房户型面积在5481平米，可变的2房户型面积在6593平米，3房户型面积在7098平米，可变的3房户型面积在91112平米。（2）客厅及餐厅设计：项目名称户型客厅面积（）开间（）进深（）餐厅面积（）开间（）进深（）渝南明珠1房7.922.43.33.782.11.81变213.683.83.64.291.33.32房11.5212.873.23.33.63.95.049.361.82.32.45.22变312.2114.76

37、3.34.13.63.95.16.661.72.52.13.72变413.3214.823.53.83.64.27.29.92333.63房16.724.43.86.841.83.83变412.8714.433.33.73.98.7932.93林音美地1房6.932.35.62.821变29.9916.382.74.23.63.94.47.82.231.82.62房9.4514.42.743.53.74.49.452.23.51.82.72变310.6419.742.84.73.84.28.19.2433.32.72.83房15.9620.44.25.13.845.11231.74海棠晓月1房

38、10.8912.963.33.63.33.604.1602.601.62房11.5515.993.53.93.34.137.2922.71.52.72变310.9213.682.63.83.64.23.965.72.231.82.13房12.963.63.64.862.71.83房、跃层9.933.35.522.42.33变412.9616.383.53.93.64.56.488.582.73.322.74房、跃层10.833.86.482.72.44变515.183.34.67.022.62.75房15.183.34.652.525房、跃层12.8717.023.54.33.34.65.94

39、9.12.63.81.82.77房、跃层15.123.64.27.832.6客厅面积集中分布在1015平米之间，开间2.54米，进深34米。餐厅面积集中分布在410平米，开间及进深在23米。细分：各户型户型客厅面积（）开间（）进深（）餐厅面积（）开间（）进深（）1房6.912.962.43.62.33.63.785.62.12.81.621变29.9916.382.74.23.63.94.297.81.331.83.32房9.4515.992.743.34.13.49.451.83.51.55.22变310.6419.742.64.73.64.23.969.241.73.31.83.73房12

40、.9620.43.65.13.644.86121.831.743变412.8716.383.53.93.64.56.4892.73.3234房及以上10.817.0234.33.34.659.12.53.81.82.7（3）卧室设计：项目名称户型主卧室面积（）开间（）进深（）次卧室面积（）开间（）进深（）渝南明珠1房11.93.43.5-1变211.883.33.6-2房10.212.8733.93.33.58.5810.233.32.63.12变310.5611.883.33.63.23.69.9211.5533.52.93.82变411.5512.63.33.53.33.899.933.3

41、2.833房13.683.83.611.411.833.33.63.83变412.2112.543.33.73.88.319.572.73.32.93.3林音美地1房11.883.63.3-1变2910.8933.333.3-2房8.711.882.93.333.68.19.933.32.732变311.8813.263.43.63.33.98.410.232.83.43房12.613.263.43.53.63.9910.2333.4海棠晓月1房6.4810.892.73.32.43.3-2房10.8913.683.33.83.34.18.9111.553.32.73.52变311.8812.

42、963.63.33.68.110.833.32.73.63房11.883.63.38.132.73房、跃层8.432.89.243.32.83变412.9616.383.63.93.64.29.312.633.733.54房、跃层9.633.27.832.64变518.723.94.810.8912.873.33.93.35房18.723.94.89.912.8733.93.35房、跃层10.8917.763.33.93.34.88.112.872.73.92.73.67房、跃层12.963.63.612.213.73.1主卧室面积集中在1014平米，开间及进深在34米。次卧室面积集中在812

43、平米，开间及进深集中在2.53.5米。细分：各户型户型主卧面积（）开间（）进深（）次卧面积（）开间（）进深（）1房6.4811.92.73.62.43.5-1变2911.8833.333.6-2房8.713.682.93.934.18.111.5533.32.673.52变310.5613.263.33.63.23.98.111.5533.52.73.83房11.8813.683.43.83.33.98.111.833.32.73.83变412.2116.383.33.93.64.28.3112.62.73.72.93.54房及以上9.618.7233.93.24.87.812.872.73.

44、92.63.6（4）厨房设计：项目名称户型厨房面积（）开间（）进深（）渝南明珠1房4.862.71.81变25.763.21.82房4.325.82.42.91.822变34.417.022.13.91.82.12变45.46.333.31.82.13房6.843.81.83变45.225.42.931.8林音美地1房4.482.81.61变25.947.743.34.31.82房5.47.7434.31.82变35.46.333.51.83房4.657.23.141.51.8海棠晓月1房5.947.563.33.61.82.12房5.948.43.33.51.82.42变34.867.562

45、.73.61.82.13房4.862.71.83房、跃层4.562.41.93变45.767.562.43.62.12.44房、跃层4.322.41.84变57.563.62.15房7.563.62.15房、跃层4.867.562.73.61.82.17房、跃层6.632.2厨房面积集中在58平米，开间集中在2.53.5米，进深集中在1.52.5米。细分：各户型户型厨房面积（）开间（）进深（）1房4.487.562.73.61.62.11变25.767.743.24.31.82房4.328.42.44.31.82.42变34.417.562.13.91.82.13房4.567.22.441.5

46、1.93变45.227.562.43.61.82.44房及以上4.327.562.43.61.82.2（5） 阳台设计：项目名称户型主阳台位置主阳台面积（）主阳台长（m）主阳台宽（m）生活阳台面积（）生活阳台长（m）生活阳台宽（m）渝南明珠1房客厅3.242.71.22.161.81.21变2客厅5.43.61.54.752.51.92房客厅5.47.023.63.91.51.82.43.061.821.21.72变3客厅5.556.843.63.91.51.9-2变4客厅5.856.483.64.21.51.8-3房客厅5.73.81.51.621.80.93变4客厅11.2211.886.61.71.8-林音美地1房客厅5.763.21.84.21.81.51变2客厅5.48.193.34.41.52.11.953.781.52.41.31.82房客厅5.257.9234.41.52.11.954.321.52.41.31.82变3客厅6.467.983.84.21.71.92.72.881.81.51.63房客厅6.847.23.841.82.43.241.61.81.51.8海棠晓月1房客厅-2.161.81.22房客厅5.0411.72.43.92.132.164.051.82.71.21.52变3客厅7.5613