土地增值税的两种计算方法.

1、土地增值税是不受物业的年限限制 ,只要是豪宅物业有增值便适用此规定 , “如果 有购房发票但无增值者可免征增值税 ”。计算土地增值税 ,分为无购房发票与有发票 两种。第一种方法为 : “无购房发票的按照房管局评估价总额的 3%”。第二种方法为 : “有发票的征收方法 ,其税率为 :1.增值额未超过 50%的征收增值 额的 30%;2.增值额为 50%100%的征收增值额的 40%;3.增值额为 100%200%的征 收增值额的 50%;4.增值额超过扣除项目金额 200%以上的征收增值额的 60%。 ”以一套 2 年前购入价 300万元、卖出时房管局的评估价为 350万元的物业为例 计算 ,其

2、土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话 ,需缴纳房管局评估价的 3%, 则为 10.5 万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话 ,增值了 50万元 ,税率为 30%,减合理费用后 ,约 15 万元。4.某中外合资房地产开发公司 ,2006 年发生以下业务 :(11月通过竞拍取得市区一处土地的使用权 ,支付土地出让金 6000万元 ,缴纳相 关税费 240 万元;(2 以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋 ,占地面积各为 1/3;(3 住宅楼开发成本 3000万元,分摊到住宅楼利息支出 300 万元,包括超过贷款期 限的利息 40 万元;(4 写字楼开发成本 4000万元,

3、无法提供金融机构证明利息支出具体数额 ;(5 与住宅楼配套的会所开发成本 480万元,无法准确分摊利息支出 ,根据相关规 定 ,会所产权属于住宅楼全体业主所有 ;(69月份全部竣工验收后 ,公司将住宅楼出售 ,取得收入 15000万元 ;将写字楼作 价 9000 万元与他人联营开设一商场 ,收取固定收入 ,不承担经营风险 ,当年收到 250 万元。其他相关资料 :该房地产公司所在省规定 ,按土地增值税暂行条例规定的高限计 算扣除房地产开发费用。要求 :根据上述资料 ,按下列序号回答问题 ,每问需计算出合计数 :(1 计算公司应缴纳的营业税 :(2 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金

4、额 ;(3 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额 ;(4 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目 ;(5计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金(6计算公司应缴纳的土地增值税。【答疑编号 21030117】【答案】(1 应缴纳的营业税 =15000×5250×5=762.5(万元(2公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额 =(6000240 ×2/3=6240 ×2/3=4160(万元(3 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额 =3000480=3480(万元(4 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目 =(300-40(300062 40÷3×5(4806240 ÷3×10(34804160 ×20=2298(万元(5 公司缴纳土地增值税时应扣除的税金 =15000×5=750(万元(6增值额 =15000-(416034802298750=15000-10688=4312万( 元增值率