深圳研祥光明产业园项目定位报告53页

1、title of this report | 1 copyright centaline group, 2013title of this report | 1 copyright centaline group, 2012本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。中原集团深圳中原二级市场深圳顾问事业部 主讲人 张文shenzhen.07.201320132013年中原集团赢销大赛最佳顾问项目年中原集团赢销大赛最佳顾问项目研祥光明产业园项目研祥光明产业园项目title of this report | 2 copyright cental

2、ine group, 20134各物业类型定位321前言项目产业定位产业地产基本概念title of this report | 3 copyright centaline group, 2013被称为“史上最严”的本轮房地产调控给中国房地产行业种种束缚和捆绑，住宅市场冷了，商业地产冷了，也催生出了产业地产热潮。是否预示着产业地产的机会来了？事实上，“荣升”下一座金矿的产业地产热了，却不像住宅是地产领域的肥肉，而是难啃的骨头，困难也重重。title of this report | 4 copyright centaline group, 2013 本世纪初之前，中国的城市化都是由产业化来推动

3、的，最近十年却变成了城市化推动产业化的方式。大多数政府对于一块区域都是先造城，再来引进产业，然后利用这个产业的概念回过头来再进行相关房地产的招商和开发。产业已然成为房地产的修饰语，也就出现了产业地产这样的冠名词。那么，到底什么是产业地产？是为产业配套的地产，还是产业本身就是地产？到底是在做产业还是在做地产？不管承认与否，目前大多数开发商都是在用产业地产的概念在做地产。那到底什么才是产业地产？它与住宅地产、商业地产的区别又在哪里？title of this report | 5 copyright centaline group, 20134各物业类型定位321前言项目产业定位产业地产基本概念t

4、itle of this report | 6 copyright centaline group, 2013定义定义: :产业地产是依托相关产业基础，实现产业价值链向上下游延产业地产是依托相关产业基础，实现产业价值链向上下游延伸，并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群伸，并通过地产载体最终打造高效完善的产业集群相比住宅地产和商业地产，产业地产是一种复合地产，产业地产的开发和运作难度要相比住宅地产和商业地产，产业地产是一种复合地产，产业地产的开发和运作难度要高得多。高得多。其他配套研发孵化楼配套商业写字楼配套住宅配套酒店地产载体地产载体工业厂房产品设计仓储运输原料采购终端销售生产制造售后服务

5、上游下游商铺地产载体地产载体title of this report | 7 copyright centaline group, 2013产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的产业地产的开发是基于产业清晰的情况对房地产产品的开发，产业是产业地产的灵魂，房地产产品仅仅是产业开发，产业是产业地产的灵魂，房地产产品仅仅是产业的一个载体，通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先的一个载体，通俗的讲就是在产业的地产开发中要首先对产业进行研究。对产业进行研究。以下将以研祥光明产业园这个项目做具体解读以下将以研祥光明产业园这个项目做具体解读title of this report | 8 copyr

6、ight centaline group, 20134各物业类型定位321前言项目产业定位产业地产基本概念title of this report | 9 copyright centaline group, 2013项目概况项目概况 ：项目位于城市新区中等规模的产业综合体项目位于城市新区中等规模的产业综合体项目区位：位于光明新区高新区核心位置项目面积：占地80052平米，总规划面积260000平米项目业态：包含四星级酒店、甲级写字楼、研发厂房、机械厂房、员工宿舍及餐饮休闲title of this report | 10 copyright centaline group, 2013项目属性

7、界定市场机会研判开发商目标分析项目发展战略项目整体定位项目物业发展建议项目的思考：项目的思考：常规操作手法忽略了产业客户的成长性需求，无法对常规操作手法忽略了产业客户的成长性需求，无法对产业客户形成吸引力产业客户形成吸引力社会客户产业客户产品需求1：房子或者地产的需求改善了他们的办公环境需求2：企业成长性需求扩大企业规模，提升企业效益产业客户需求title of this report | 11 copyright centaline group, 2013因此在项目产品定位之前我们必须要对产业进行深入研究分析：分两个步骤进行分两个步骤进行第一，选择项目可以发展的产业方向第一，选择项目可以发展

8、的产业方向第二，确定项目可以引进的主导产业链条第二，确定项目可以引进的主导产业链条title of this report | 12 copyright centaline group, 2013城市发展及规划：城市发展及规划：城市规划布局城市规划布局城市发展趋势城市发展趋势城市发展战略城市发展战略产业发展及规划：产业发展及规划：产业优化战略产业优化战略产业发展现状产业发展现状产业发展方向产业发展方向项目产业发项目产业发展方向初判展方向初判本项目产业发展方向：本项目产业发展方向：立足于城市发展及规划、产业发展及规划立足于城市发展及规划、产业发展及规划，对本项目产业发展方向进行初步研判，对本项目

9、产业发展方向进行初步研判title of this report | 13 copyright centaline group, 2013区域定位：区域定位：光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高光明新区具有重要的战略定位，未来主要发展方向为高新技术产业和生态旅游新技术产业和生态旅游光明城市副中心5个城市副中心之一，规划为深圳西部高新技术产业服务中心，是促进高新技术产业协调发展的重要基地。 4大新城之一，确定光明新城承载起高新产业的核心空间，建设具有示范作用的生态新城。 确定西部高新组团（含光明、石岩）为八大组团唯一一个高新组团，功能定位为深圳市重要的高新技术产业基地和生态旅游基地。

10、光明新城西部高新组团title of this report | 14 copyright centaline group, 2013光明产业建设规划：光明产业建设规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区重点，高标准规划建设十大专业产业园区产业规划：以光明高新技术产业园区及三大产业集聚基地为重点，高标准规划建设十大专业产业园区规划目标：到2015年，十大园区建设取得重大突破，光明高新技术产业园区基本达到全国一流园区标准，成为展示新区品牌形象的窗口光明国际平板显示园：位于东坑、塘尾片区，占地面积约5.45平方公

11、里。依托华星光电8.5代tft-lcd项目，将园区打造成现代化、国际化一流的光电平板显示科技园区，科技研发和高端总部聚集的国际化战略性新型产业基地，到2015年，园区新整备置换产业用地80万平方米，引进一批大、中型平板显示上中游配套项目，实现产值500亿元，带动新区平板显示产业产值实现1000亿元光明led产业园：核心区位于木墩片区，占地面积约2平方公里，在周边50平方公里范围内建设若干led产业集聚基地，为核心区进行产业配套。到2015年，新整备和盘活产业用地100万平方米，引进一批led上中游龙头企业，实现产值350亿元，带动新区led产业实现产值1000亿元光明高端新型电子信息产业园：核

12、心区位于甲子塘片区，占地面积约3平方公里，周边50公里范围内建设若干电子信息产业集聚基地。以发展高性能服务器、大容量存储设备、工业控制计算机、笔记本电脑、数字视听等产品为重点，构建电子信息产业体系，大力发展软件产业。到2015年，园区新整备和置换产业用地20万平方米，引进一批高端新型电子信息产业企业，推进落户企业快速建成达产，实现园区工业总产值400亿元，带动新区高端新型电子信息产业产值实现1000亿元光明生物医药产业园：位于红坳片区，占地面积约2平方公里。建设完善生物医药产业公共技术开发、测试平台，gmp生物医药中试中心，促进产业集聚发展，形成深圳市重要的生物医药产业集聚区。到2015年，园

13、区新整备和置换产业用地50平米，引进一批生物产业龙头企业，实现园区生物产业产值80亿元光明上市企业总部园：位于德源木器厂地块及周边广深港客运站门户区，占地面积约0.7平方公里。到2015年，新整备和置换产业用地20万平方米，引进和培育30家上市公司建设总部，实现产值300亿元。光明创想科技园：位于中央公园周边地区，占地面积约2.7平方公里。到2015年，园区整备置换产业用地80万平方米，初步建成“创想新城”，实现产值150亿元title of this report | 15 copyright centaline group, 2013光明高新技术产业园区：光明高新技术产业园区：涵盖光明、公

14、明两个办事处，产权归光明涵盖光明、公明两个办事处，产权归光明办事处所有，共分七个产业组团全面建成后，年产值将达到办事处所有，共分七个产业组团全面建成后，年产值将达到400400亿元亿元光明高新科技产业园区总体规划图园区概况总用地面积1472.35公顷，其中现状城市建设用地214.81公顷，占规划总用地面积的14.57%，主要为工业用地、居住用地和道路用地，其它商业、行政办公等用地较少，推平未建用地104.48公顷，占规划总用地面积7.10%；农田保护用地319.17公顷，占规划总用地的21.68%；其它用地（水域、耕地、园地、村地、牧草地、弃置地等）833.89公顷，占规划用地的56.63%功

15、能分布规划区用地功能由产业区、配套服务区、公园、集中绿化区等组成 产业区是规划区的主体，占规划总用地的50%以上，产业区划分为七个产业组团，其中东部片区包括木墩组团、塘家东组团、凤凰组团三个产业组团，西部片区包括东坑组团、甲子塘组团、红坳组团、塘家西组团等4个组团 区域定位建成电子信息特别是光通讯、光机电一体化产品的研发、制造和深圳市先进制造业的产业基地 title of this report | 16 copyright centaline group, 2013项目发展机会点一：项目发展机会点一：城市发展的带状推进与产业发展的点状布局城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，

16、为项目发展带来多重规划利好在项目区域交汇，为项目发展带来多重规划利好本项目 城市发展：随着城市发展的逐步向外推进，区域便捷交通网络的优势已逐步凸显 产业发展：随着新进产业点状布局的展开，项目作为高速路口稀缺工业用地的优势亦将成为关注的焦点 城市发展的带状推进与产业发展的点状布局在项目区域交汇，本项目发展将综合考虑这两个方面的规划利好与发展需求title of this report | 17 copyright centaline group, 2013项目发展机会点二：项目发展机会点二：城市发展的区域基调及意向与新型产业园区的城市发展的区域基调及意向与新型产业园区的发展方向契合，奠定了项目的

17、高起点发展方向契合，奠定了项目的高起点城市发展的区域基调及意向新型产业园区的发展方向生态园区自身吸引力低碳概念超前外向服务型产业园区深圳产业示范基地产业链集聚效应环保定位高端 未来的外向服务型园区所需的吸引力与城市发展的生态、低碳等表现形式不谋而合，园区在满足自身需求的同时，也迎合了政府的需求，可实现社会效益与经济效益双丰收 产业示范基地概念的构建与集聚效应的形成与区域现有的超前概念及高端定位走向不谋而合，为未来区域各大型项目形成竞合关系埋下伏笔title of this report | 18 copyright centaline group, 2013项目发展机会点三：项目发展机会点三：

18、城市化进程向北铺开与产业的优化战略相契合，为将城市化进程向北铺开与产业的优化战略相契合，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台项目作为产业发展点状布局的下一个着陆点，产业优化战略的步伐与区域的城市化进程合二为一，为将来项目与区域之间的良性互动提供了良好的平台区域升级产业升级良性互动产业结构的优化升级，将带动整个片区经济的发展，带动整个区域环境的改善，并带来持续稳定的人流群体，带动了区域的升级城市化进程的展开将逐步完善区域的市政及居住相关配套，将为产业优化战略的实施提供良好的基础平台，促进了整个区域的产业升级带动促进title of this r

19、eport | 19 copyright centaline group, 2013我们需要一个全面、权威而且科学的产业分类方式，并对其进行系统的筛选title of this report | 20 copyright centaline group, 2013三次产业分类法：三次产业分类法：根据根据国民经济行业分类国民经济行业分类，可将全部经济活动划分为，可将全部经济活动划分为第一、第二、第三产业三大类第一、第二、第三产业三大类第一产业 定义：直接从自然界获取产品的物质生产行业 内容：农业，林业，畜牧业，渔业，农、林、牧、渔服务业等优点：国家官方标准，系统、全面、权威不足：内容繁杂，对于差

20、异化区域及环境的针对性不强第三产业 定义：从第一、二产业中衍生出来的非物质生产行业 内容：信息传输、计算机服务和软件业，交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商务服务业，科学研究、技术服务和地质勘查业、水利、环境和公共设施管理业，文化、体育和娱乐业 ，教育，居民服务和其他服务业，卫生、社会保障和社会福利业 第二产业 定义：从自然界中获取原料并加工的物质生产行业 内容：采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产和供应业，建筑业三次产业划分title of this report | 21 copyright centaline group, 2013资源密集度分类

21、法：资源密集度分类法：以各产业投入的、占主要地位的资源为标准可再划分以各产业投入的、占主要地位的资源为标准可再划分为劳动力密集型、资本密集型和技术密集型产业为劳动力密集型、资本密集型和技术密集型产业第一产业第二产业第三产业三次产业划分资源密集度划分123劳动力密集型产业资本密集型产业技术密集型产业劳动力密集型第一产业劳动力密集型第二产业技术密集型第三产业劳动力密集型第三产业技术密集型第二产业资本密集型第二产业再划分title of this report | 22 copyright centaline group, 2013劳动力密集型产业：劳动力密集型产业：劳动力密集型产业以大量使用劳动力

22、为主，而对技术劳动力密集型产业以大量使用劳动力为主，而对技术和设备的依赖程度低，生产模式较为粗放和设备的依赖程度低，生产模式较为粗放劳动力密集型产业以大量使用劳动力为主对设备和技术的依赖程度低粗放型生产模式title of this report | 23 copyright centaline group, 2013资本密集型产业：资本密集型产业：资本密集型产业的资本成本与劳动成本所占比重较大且资本密集型产业的资本成本与劳动成本所占比重较大且每个劳动者占用的固定资本和流动资本金额较高每个劳动者占用的固定资本和流动资本金额较高采矿业资本密集型产业资本密集型制造业电力、燃气及水的生产和供应业通用

23、设备制造业专用设备制造业交通运输设备制造业电气机械及器材制造业仪器仪表及文化、办公用机械制造业煤炭开采和洗选业石油和天然气开采业黑色金属矿采选业有色金属矿采选业非金属矿采选业 其他采矿业 电力、热力的生产和供应业 燃气生产和供应业 水的生产和供应业资本成本与劳动成本相比所占比重较大每个劳动者所占用的固定资本和流动资本金额较高title of this report | 24 copyright centaline group, 2013技术密集型产业：技术密集型产业：技术密集型产业对技术和智力的依赖远超对其他要素的技术密集型产业对技术和智力的依赖远超对其他要素的依赖，介二、三产业之间且更多表现

24、为第三产业依赖，介二、三产业之间且更多表现为第三产业源自第二产业 源自第三产业技术密集型产业对技术和智力要素依赖大大超过对其他生产要素依赖的产业精密性、高科技性、高智力型生产及研发、设计等，资源集约型生产模式title of this report | 25 copyright centaline group, 2013劳动密集型产业？产业项目特征风险系数经济效益城市规划片区基调产业政策产业趋势适合本项目的产业发展方向评判方法：我们需要对项目自身限制条件、城市发展和产业发展的机会点及契合度进行分析，逐步筛选出适合本项目的产业项目自身条件城市发展产业发展资本密集型产业技术密集型产业title o

25、f this report | 26 copyright centaline group, 2013评分依据评分依据评分评分标准标准劳动密集型产业劳动密集型产业资本密集型产业资本密集型产业技术密集型产业技术密集型产业项目自身条件：项目自身条件：项目特征、风险系数、经济效益3535分分劳动密集型产业对占地要求高，开发风险较小、但利润率不高、且不适合全国复制（20分）该类产业对当地资源要求较高、用地规模较大、前期投入较大，有较大风险（20分）该类产业对用地规模要求小，前期投入少，风险小，开发模式可推广（30分）城市发展：城市发展：城市规划、片区基调3030分分以劳动力为主，如食品加工业、纺织业，生

26、产方式粗放、污染严重（15分）资本成本与劳动成本所占比重较大，重工业等污染严重（20分）对技术和智力的依赖程度高，污染程度相对较低,，符合片区发展的基调（25分）产业发展：产业发展：产业政策、产业趋势3535分分属于粗放型产业，不符合国家产业调整政策（5）项目位于城区近郊，不适宜发展影响城区生活的重工业（25分）技术密集型产业大多是第二三产大多是第二三产业，且以第三产业为主业，且以第三产业为主，与城区发展契合度高（35分）综合得分综合得分100100分分4040分分6565分分9090分分评判标准：打分法，即对劳动密集型、资本密集型和技术密集型产业进行分析并打分，找到最符合项目自身、城市和产业

27、发展的产业title of this report | 27 copyright centaline group, 2013评判结果：评判结果：评分依据评分依据评分标准评分标准劳动密集型产业劳动密集型产业资本密集型产业资本密集型产业技术密集型产业技术密集型产业综合得分综合得分100100分分4040分分6565分分9090分分本项目适宜发展污染小、用地规模灵活、资本投入少、产业较为高端的技术密集型产业title of this report | 28 copyright centaline group, 2013我们的方法：我们的方法：为了实现项目预期目标，我们将针对本项目运用一为了实现项目预

28、期目标，我们将针对本项目运用一套系统、科学的标准筛选最适合本项目发展的产业表现形式套系统、科学的标准筛选最适合本项目发展的产业表现形式1 1对技术密集型产业所囊括的各行业进行分解，并基于各行业的表现形式进行重组，纳入产业发展研判的样本库2 2从城市发展、产业发展及项目本体三个维度出发，提炼出与项目发展切实相关的各项因素，制定出产业发展的评估标准库3 3应用特尔菲法，通过专家打分进行统计估算，对样本库中的产业形式进行评估，确定本项目的产业发展方向成立样本库成立样本库制定评估标准制定评估标准特尔菲法评估特尔菲法评估title of this report | 29 copyright cental

29、ine group, 2013确定样本库：确定样本库：根据项目发展的需要，基于产业的表现形式以及关根据项目发展的需要，基于产业的表现形式以及关联系分析对产业进行细分重组，确定了联系分析对产业进行细分重组，确定了7 7个样本个样本样本库样本库样本特征样本特征涵盖行业涵盖行业高新制造业高新制造业基于高科技、新材料、新能源等技术的生产及设备制造业石油加工及核燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、生物医药制造业、化学纤维制造业、电子设备制造业等创意产业创意产业创意产业指运用创造性智慧进行研究、开发、生产、交易的各种行业和环节的总和广告、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、时尚设计、电影与录像、交互式互

30、动软件、音乐、表演艺术、出版业、软件及计算机服务、电视和广播等金融服务业金融服务业金融服务业即从事金融服务业务的行业，是先进服务业中相对独特和独立的一个行业范围银行业、证券业、保险业及其他金融活动信息技术业信息技术业信息服务业是利用计算机和通信网络等现代科学技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、传输、检索和利用，并以信息产品为社会提供服务的专门行业的综合体电信和其他信息传输服务业、计算机服务业、软件业商务服务业商务服务业商务服务业属高附加值行业，是拉动经济发展的重要力量。加快发展商务服务业，可以有效减少经济增长对资源的消耗及对环境的负面影响法律服务、咨询调查、其他商务服务科技服务业科技服

31、务业科技服务业是指运用现代科技知识、现代技术和分析研究方法，以及经验、信息等要素向社会提供智力服务的新兴产业研究与试验发展、专业技术服务业、工程技术与规划管理、科技交流和推广服务业环境服务业环境服务业中国环境服务业被定义为与环境相关的服务贸易活动，是环境产业中的一个重要组成部分环境技术服务、环境咨询服务、污染设施运营管理、环境贸易与相关金融服务、环境功能及其它title of this report | 30 copyright centaline group, 2013制定评估标准：制定评估标准：考虑到项目的特殊性，我们从城市、产业及项目考虑到项目的特殊性，我们从城市、产业及项目本体三个维度

32、提炼出与项目发展切实相关的各项因素形成评估标本体三个维度提炼出与项目发展切实相关的各项因素形成评估标准准评估标准评估标准( (好好,1,1分）分）（中，（中，0.50.5分）分）（差，（差，0 0分）分）城市城市政策影响政策影响国家的产业政策，税收政策等充分鼓励该行业的发展国家宏观政策对该行业也不作限制国家的宏观政策限制该行业在国内进行发展区域战略区域战略该行业完全符合该区域的经济及产业规划该行业不是该区域的经济及产业规划的重点行业该区域的经济及产业规划不鼓励发展该行业发展机遇发展机遇区域内有一些可预见的特定时间促进该行业的发展区域内无特定的可预见的事件促进或阻碍行业发展区域内有一些可预见的事

33、件会阻碍该行业的发展产业产业经济效益经济效益对该产业的各个环节进行分析，该行业的经济效益比较高，或某一环节高该产业的经济效益一般该产业的经济效益极普通集群效益集群效益该行业具有较长的产业链，对其他行业很强的带动效应该行业对其他行业的带动效应一般该行业的产业链较短，对其他行业的带动效应较弱竞争态势竞争态势该行业在区域内无竞争该行业在区域内竞争情况一般该行业在区域内竞争激烈产业前景产业前景该行业在区域内拥有巨大的市场及发展空间该行业在区域内的市场一般，但较易向其他地域辐射该行业在区域内的市场一般且向其他区域的辐射要求较多项目项目规模需求规模需求该行业对项目规模无特别要求该行业对项目规模有一定要求该

34、行业对项目规模有较大要求交通需求交通需求该行业对交通的便利及路宽的需求项目可完全满足该行业对交通的便利及路宽的需求项目可勉强满足该行业对交通的便利及路宽有特殊要求开发强度开发强度该行业不受开发强度限制该行业对开发强度限制的敏感度一般该行业对开发强度的限制比较敏感title of this report | 31 copyright centaline group, 2013特尔菲法：特尔菲法：基于对样本库中各产业形式的研究，依据本次的研判标基于对样本库中各产业形式的研究，依据本次的研判标准，由专家组进行打分定量分析，研判各产业形态存在的发展机会准，由专家组进行打分定量分析，研判各产业形态存在的

35、发展机会信息技术业信息技术业高新制造业高新制造业创意产业创意产业金融服务业金融服务业商务服务业商务服务业环境服务业环境服务业科技服务科技服务业业样本库样本库政策影响区域战略开发强度集群效应经济效益发展机遇产业前景竞争态势规模需求交通需求标准库标准库鼓励发展1伺机发展2不建议发展3定量分析定量分析title of this report | 32 copyright centaline group, 2013定量分析：定量分析：依据本次的研究方法，对各产业形式进行打分定量分依据本次的研究方法，对各产业形式进行打分定量分析，具体如下：析，具体如下： 样本样本城市城市产业产业项目项目政策影响政策影响

36、区域战略区域战略发展机遇发展机遇经济效益经济效益集群效益集群效益竞争态势竞争态势产业前景产业前景规模需求规模需求交通需求交通需求开发强度开发强度高新制造业高新制造业创意产业创意产业金融服务业金融服务业信息技术业信息技术业商务服务业商务服务业科技服务业科技服务业环境服务业环境服务业标准标准title of this report | 33 copyright centaline group, 2013定量分析结论：定量分析结论：通过对样本库中各产业形式的综合评估，我们对通过对样本库中各产业形式的综合评估，我们对本项目的产业发展方向有了初步的结论本项目的产业发展方向有了初步的结论样本样本高新制造业

37、高新制造业创意产业创意产业金融服务业金融服务业信息技术业信息技术业商务服务业商务服务业科技服务业科技服务业环境服务业环境服务业评分7 77 73.53.59 95 56.56.55.55.5主力发展的产业主力发展的产业伺机发展的产业伺机发展的产业信息技术产业信息技术产业高新制造业、科技服务业高新制造业、科技服务业特尔菲法专家打分定量分析汇总特尔菲法专家打分定量分析汇总 在此次特尔菲法评估中，信息技术业脱颖而出，综合评分高达9分，于本项目而言存在极大的发展机会，那么在项目的发展中，应该着重围绕信息技术业的需求，开展功能引进及产业布局的相关工作 此外高新制造业与科技服务业的得分也都高于6分，亦存在

38、较好的发展机遇，在项目发展中可从其产业链中抽离部分与项目匹配的环节伺机融入到项目发展中来，以确保项目的生存空间最大化title of this report | 34 copyright centaline group, 2013在明确了项目的产业发展方向我们还需要在明确了项目的产业发展方向我们还需要思考的是在信息技术产业链条中，项目重思考的是在信息技术产业链条中，项目重点引进的哪个主导产业点引进的哪个主导产业第二，确定项目可以引进的主导产业第二，确定项目可以引进的主导产业title of this report | 35 copyright centaline group, 2013区域区域

39、信息技术型企业（家）信息技术型企业（家）研发制造组装物流销售售后服务合计光明新区公明09735125光明68654231宝安区松岗112746232福永2105147341沙井181095134合计10473535279163信息技术产业链条的关联性：信息技术产业链条的关联性：产业地产的核心是产业链的构建，只产业地产的核心是产业链的构建，只有形成了产业的集群，上下游产业之间才能形成产业流程上的互补有形成了产业的集群，上下游产业之间才能形成产业流程上的互补和支持和支持制造物流售后服务研发组装销售信息技术产业链条信息技术产业链条title of this report | 36 copyright

40、 centaline group, 2013微笑嘴型的一条曲线,两端朝上，在产业链中，附加值更多体现在两端研发和销售，处于中间环节的制造附加值最低。微笑曲线中间是制造；左边是研发，属于全球性的竞争；右边是营销，主要是当地性的竞争微笑曲线有两个要点, 第一个是可以找出附加价值在哪里, 第二个是关于竞争的型态。上游下游低高附加值业务工序产品研发零部件生产组装物流销售售后服务利润空间大利润空间大利润空间小产业载体只是一个壳子，它只有填充了产业内容才是有生命力的。所以，要使载体“轻盈”起来，首先必须使产业内容“轻盈”起来。这就需要对产业链有深刻理解，而且能够比较好地把握产业“微笑曲线”的规律。核心价值

41、链条的选择：核心价值链条的选择：产品研发与销售两个是项目考虑的核心价值产品研发与销售两个是项目考虑的核心价值链条，将提升整个产业园区的竞争力链条，将提升整个产业园区的竞争力微笑曲线图示信息技术产业链条微笑曲线图title of this report | 37 copyright centaline group, 20134各物业类型定位321前言项目产业定位产业地产基本概念title of this report | 38 copyright centaline group, 2013房地产产品与产业关联性：房地产产品与产业关联性：确定了产业园区的核心链条，需进一步确定了产业园区的核心链条，

42、需进一步从房地产市场寻找地产产品的可行性从房地产市场寻找地产产品的可行性养生产品养生产品p 企业别墅p 研发写字楼p 研发工厂p生产工厂p 写字楼p 酒店p 住宅p 商业p 其他配套房地产产品房地产产品项目属性分析各物业类型市场研究产品研发产品研发加工加工销售销售产业链条产业链条目标客户群体需求分析房地产产品定位依据政府政策情况title of this report | 39 copyright centaline group, 2013功能定位：功能定位：根据项目客户导向，本项目功能主要包含研发办公、商务展销根据项目客户导向，本项目功能主要包含研发办公、商务展销、前厂后店及配套居住四大功能

43、、前厂后店及配套居住四大功能完善的产业配套及服务行业交流、展示、交易平台产业复合地产项目个性的创意环境个性、现代时尚、高端的办公环境宽敞、舒适的办公空间小面积户型公寓舒适的居住环境研发办公、研发办公、商务展销、商务展销、前厂后店、前厂后店、配套居住配套居住功能筛选功能筛选title of this report | 40 copyright centaline group, 2013物业类型定位：物业类型定位：根据项目两大类客户的功能需求研究，推导出本项目的可发根据项目两大类客户的功能需求研究，推导出本项目的可发展物业有厂房、住宅、商业、写字楼及酒店展物业有厂房、住宅、商业、写字楼及酒店客户分

44、类功能需求物业研发类客户商务展销厂房、写字楼厂房、写字楼前厂后店厂房厂房研发办公厂房、写字楼厂房、写字楼配套居住住宅、酒店、商业住宅、酒店、商业生产类客户商务办公写字楼写字楼前店后厂厂房厂房配套居住住宅住宅配套服务商业、酒店商业、酒店title of this report | 41 copyright centaline group, 2013商商 业业生产用房生产用房住住 宅宅酒酒 店店作为其他各物业的配套设施包含厂房与写字楼树立项目的价值标杆为产业客户提供研发、办公需求与商业、办公等产品形成互动，互为配套与项目的内涵共融打造区域标杆形象吸引人气作为项目产业部分及周边产业的居住配套，巩固区

45、域人气项目滚动开发的现金流来源提供消费、活动场所提供消费、活动场所提供提供消费消费活动活动场所场所提提供供客客源源提供客源提供客源提供服务和配套设施提供服务和配套设施带来潜在客户带来潜在客户提供提供服务服务配套配套设施设施提提供供客客源源互为配互为配套和客源套和客源各物业角色分配：各物业角色分配：借助波士顿矩阵分析四大物业类型的内在联系借助波士顿矩阵分析四大物业类型的内在联系，综合项目发展战略等因素，确定各物业承担的角色，综合项目发展战略等因素，确定各物业承担的角色title of this report | 42 copyright centaline group, 2013政策限制：政策限

46、制：工业项目建设用地控制指标工业项目建设用地控制指标对工业项目及配套服对工业项目及配套服务设施所占比例有政策要求务设施所占比例有政策要求工业项目的建筑系数（即建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比）应不低于30%政策限制政策限制据国土资源局颁发的工业项目建设用地控制指标规定工业项目建设用地必须同时符合以下指标工业项目所需行政办公及生活服务等配套设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%，如配套设施如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的，应当报面积的百分之三十的，应当报市政府批准市政府批准titl

47、e of this report | 43 copyright centaline group, 2013项目名称项目名称占地规模占地规模建筑面积建筑面积产业办公面积产业办公面积商业配套面积商业配套面积居住配套面积居住配套面积功能配比功能配比（产业：商（产业：商业：居住）业：居住）智慧广场智慧广场2.6万平16.5万平9.7万平1.2万平5.6万平59：7：34深圳天安数码城深圳天安数码城30万平73万平40万平4万平29万平55：5：40佛山创意产业园佛山创意产业园83万平161万平97万平11万平53万平60：7：33国家动漫产业综合国家动漫产业综合示范园示范园100万平62万平39万平1

48、0万平13万平63：16：21 从成功案例中可得出产业园各功能类型配比中，产业办公配比在从成功案例中可得出产业园各功能类型配比中，产业办公配比在50%-70%区间，商业配套配比区间，商业配套配比在在5%-20%区间，居住配套配比在区间，居住配套配比在20%-40%区间区间典型产业园区案例研究：典型产业园区案例研究：成功案例之功能配比如下成功案例之功能配比如下title of this report | 44 copyright centaline group, 2013物业类型物业类型产业办公、厂房产业办公、厂房商业配套（含酒店）商业配套（含酒店）居住配套居住配套比例比例58%58%19%19

49、%23%23%体量体量1515万平米万平米5 5万平米万平米6 6万平米万平米结合国家政策、成功案例、园区开发经验及发展战略的研究，可推出本项目功能类型配比及体量结合国家政策、成功案例、园区开发经验及发展战略的研究，可推出本项目功能类型配比及体量工业项目建筑系数应不低于30%，行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不超过总建筑面积的30%，如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积如配套设施建筑面积确需超过项目总建筑面积的百分之三十的，应当报市政府批准的百分之三十的，应当报市政府批准 从成功案例中可得出，产业办公配比在50%-70%区间，商业配套配比在5%-20%区间，

50、居住配套配比在20%-40%区间根据项目综合产业+房地产的发展战略，可适当增加商业、住宅等功能配套比例，下调产业比例国家政策国家政策战略需求战略需求体量建议：体量建议：根据国家政策、产业园开发经验，建议功能配比为产业：商业根据国家政策、产业园开发经验，建议功能配比为产业：商业：居住：居住=58=58：1919：2323案例案例总建面：总建面：26万平米万平米title of this report | 45 copyright centaline group, 2013产品类产品类型型写字楼写字楼（）（）厂房厂房（）（）酒店酒店（）（）住宅住宅（）（）商业商业（）（）研发类3000050000

51、300004000020000加工类50000销售类10000其他10000合计50000100000300006000020000项目整体定位：项目整体定位：以产品研发为核心驱动力的信息技术产业综合体以产品研发为核心驱动力的信息技术产业综合体title of this report | 46 copyright centaline group, 2013生产型产品定位：生产型产品定位：综合市场、客户、角色承担及案例等，产品可定位为企综合市场、客户、角色承担及案例等，产品可定位为企业研发写字楼业研发写字楼+ +生产厂房生产厂房+ +展示中心展示中心市场发展潜力大，但竞争激烈核心客户和偶得客户有

52、会展需要；树立产品的标杆形象，且与园区氛围相融合特色、差异化创意、高端、多样化标杆、融合发展方向发展方向企业研发写字楼企业研发写字楼+ +生产厂房生产厂房+ +展示中心组合展示中心组合档次定位：在满足产业常规特色要求的基础上，增加现代化与智能化特色联东u谷打造定制式商务花园上海中邦moho打造花园工厂奠定高品位title of this report | 47 copyright centaline group, 2013酒店酒店产品发展方向：产品发展方向：从市场、角色承担及客户需求等角度出从市场、角色承担及客户需求等角度出发，将产品定位为四星级商务型酒店发，将产品定位为四星级商务型酒店发展发展方向方向高星级商务型酒店区域内高端酒店发展机遇巨大，区域内缺乏商务型酒店市场市场表现表现高端、特色高端、特色商务需求是项目核心客户及周边产业客户的主流客户客户需求需求商务商务与其他产品形成互动，与项目内涵形成呼应共融，打造区