成都吉信行为大魔方项目营销策划报告59p

1、大魔方项目住宅竞品调研报告bay此次调研主要针对8月份住宅市场产品销售情况调研分析，调研主要围绕项目规划、产品分析、营销推广、销售情况几个方面展开，项目集中在与大魔方竞争项目：世豪广场、泰悦弯、誉峰、蓝光公关1881、长城半岛城邦、中海城南1号；一期总评图一期总评图主要经济指标：主要经济指标：规划面积147147亩建筑面积768275（住宅约200000）建筑形态形态4栋高层(32f) 2栋高层(39f) 物业类型住宅、商业、写字楼、写字楼容积率6 6建筑密度建筑密度60%60%绿化率1515% %户型区间6969-1-12727规划户数10541054梯户比梯户比2梯梯5户户世豪广场世豪广场

2、一期总评图一期总评图商商 业业住宅一期住宅一期住宅二期住宅二期p世豪广场定位为大型商住混合体，包括伊藤、影院、购物商铺、娱乐、餐饮、住宅等；p住宅部分分住宅分两期开发，现阶段为一期开发，一期已售罄；目前推售二期“世豪瑞丽”，6栋高层住宅以围合式布局，形成中庭景观，部分楼体呈45旋转，在地块有限的条件下尽可能地拉大楼间距来保障住户私密度和通风采光。总平规划及功能分析：总平规划及功能分析：一期总评图一期总评图p现代简约的建筑风格，简洁大方；p受到容积率等建设指标的限制，打造园林的空间极其有限，且无明显风格和亮点；项目自身完善且高端的商业配套、中小户型产品是核心卖点.建筑设计及园林规划：建筑设计及园

3、林规划：一期总评图一期总评图p大户型面向中庭，保障舒适性；小户型朝外p以81-105舒居二房为主力户型p一期产品赠送空间利用价值较大，可变性强；目前推售的二期产品赠送空间集中在入户花园及阳台，可变性不强；p三房房源设置入户花园，提高舒适度p81、92、126为畅销户型户型分析：户型分析：一期总评图一期总评图d2户型户型 81舒居三房舒居三房p户型方正，分区合理p8赠送面积，集中于阳台p客厅、餐厅、饭厅均连阳台，通透、采光佳p主卧转角飘窗，扩大视野和采光面户型分析：户型分析：6半赠送半赠送4半赠半赠送送一期总评图一期总评图d3户型户型 125舒居三房舒居三房p户型方正，明厨明卫p19赠送面积，集

4、中于阳台和入户花园p客厅、餐厅、饭厅均连阳台，通透、采光佳p双卫设计，主卧私密性强户型分析：户型分析：4半半赠送赠送11半赠送半赠送11半赠送半赠送一期总评图一期总评图p项目从2010年4月开盘以来，共推盘三次，一期两批次集中放量，共874套，近1年时间去化完毕，月均去化量73套；p5月底二期一批次4号楼开盘，共推出155套房源，面积区间81125平米，目前已售90%，8月共销售20套左右，销售状况好；p目前销售均价为9000元 / ，成交均价8780元/,全款优惠3%，按揭优惠2%。p项目3号楼预计9月中旬开盘，将推80-108平米房源，价格待定，现已开始排号。销售情况：销售情况：45123

5、2010-04-22一期第一、二批次一期第一、二批次62011-05-29二期一批次二期一批次4号楼号楼一期总评图一期总评图p项目是集购物、娱乐、办公、住宅为一体的城市综合体，“城南，以我为中心”的定位精准，项目年底入驻的伊藤洋华堂亚洲旗舰店解决现阶段区域内的商业配套缺乏现状，活跃区域居住氛围，为周边项目的配套依托。p面积段为67125的中小户型，以81-105舒居二房为主力户型；p中小户型正是为了迎合白领的主力需求，迎合他们追求生活便利性、配套完善性、身份识别感，最大程度上满足他们的居住需求。p销售氛围营造较好，在预热期及推盘阶段均不断传递产品的核心卖点；p0万伊藤中国旗舰店；80万城市综合

6、体；欧陆中庭园林p项目完善且高端的商业配套受到了城南地区投资客及白领阶层的认可，销售情况良好；项目一期产品的赠送空间可利用度较高，但在营销推广中并未作为卖点提及，项目自身的商业配套在成为区域其他楼盘的卖点情况下，未深度挖掘出自身住宅产品的其他价值点。项目核心优势分析项目核心优势分析：一期总评图一期总评图主要经济指标：主要经济指标：规划面积6767亩建筑面积1616万建筑类别高层物业类型住宅、商业容积率3.3.1414绿化率3 30%0%商业建筑面积1100011000户型区间110-190110-190规划户数812812停车位1153开盘时间2011-10装修状况毛坯投资商银泰、复地开发商银

7、泰泰悦弯泰悦弯一期总评图一期总评图p位于成都金融城红星路南沿线锦江河畔p位于金融城三期规划，区域远期价值较明显p国际城南，作为未来城市副中心的核心区域，将重点发展信息服务、数字娱乐、商务、物流等产业，产业的集聚也会带来住宅和商业用地的需求区域位置：区域位置：p紧临天府大道和红星路南延线；15分钟到达双流国际机场； 3分钟到达火车南站和成绵乐城际高速p地铁：距离孵化园地铁站约1公里p周围公交：新益州公园南（102、504）、高新区孵化园（806、184）、民丰大道天府大道（84）交通：交通：天府大道南段天府大道南段孵化园站孵化园站项目位置和交通：项目位置和交通：一期总评图一期总评图p从现状看来，

8、项目处于金融三期规划，周边的配套相对欠缺，服务能力较低，且分布较散，主要的医疗教育等设施位于主城区p从长远看来，项目所处位置是金融城区域，也是打造国际城南的重要举措，将会不断完善相关配套p从客群来看，项目主要是针对在新城南工作的商务人士，因此对配套的服务能力要求较高p综合看来，待未来5年左右时间，整个片区的商业整体会基本呈现，但基本的生活服务还主要依靠项目自身的商业配套来完善。周边配套：周边配套：一期总评图一期总评图开发商简介：开发商简介：p项目代表：北京银泰中心 p集团优势：资金实力非常雄厚，集团规模优势突出、业务布局广泛p成都战略：在国际城南住商齐发，泰悦湾为住宅项目，并打造建面为70万的

9、银泰中心大型商业项目p集团简介：总部在北京，持有和在建大量高端地产项目已经分布于北京、上海、杭州、宁波、合肥、成都等40多个城市，集团控制总资产也超过400亿元，旗下三家境内外上市企业和百余家全资或控股公司，核心业务布局多个与民生相关的产业领域北京银泰北京银泰汶川地震捐款汶川地震捐款726万万一期总评图一期总评图总平规划：总平规划：p项目住宅产品均为高层，每栋住宅楼都有两层底商，8.9楼为三层独立商业p1-6号楼为高层住宅，7号楼为精装房；户型面积区间暂定为110-190，主力户型面积110-150p板式结构，朝向较优，南北通透p小区内配套主要为商业、景观泳池、园林绿化。商业建筑面积为1100

10、0，主要是为提供居民日常生活服务的商业配套，并能产生一定的辐射作用p半围合布局，每套住宅都面向江景，并且将绿地集中在中心，充分考虑小区内外景观自然融汇，规划了3重水景系统为核心的古典法式私家园林12345678一期总评图一期总评图建筑风格、里面及园林：建筑风格、里面及园林：p建筑风格：art deco风格。强调建筑物的高耸挺拔和傲然屹立的非凡气势，通过新颖的造型、艳丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，这种艺术风格在现代大行其道p建筑布局：采用半围合布局，对楼体错落有致地布局，每栋景观有江景、3重水景系统为核心的古典法式私家园林p差异优势：该区域住宅楼盘规划较少，多为酒店和写字楼，项目与商务写字楼现

11、代式、强金属感、玻璃镜面的建筑和立面风格都形成乐一定的差异化p立面：7栋住宅楼均采用全石材打造，有一定的暖色视觉，高贵品质较能凸显，成本是普通立面的3-5倍p顶部处理：闭合式处理，没有完全遵循art deco 立面的尖顶风格打造，闭合顶部较显端庄，工建感较强，有一定的商务气质，未与周边办公楼形成过大的风格反差，遵循了整个金融城的大氛围建筑风格建筑风格园林园林一期总评图一期总评图目前进展：目前进展：p目前，售楼部尚在修建，预计十月份左右能建好对外公开；市内接待点在成都富豪首座酒店；p虽然售楼接待点的场地并不宽阔，但是是在五星级高档酒店的底楼，较能彰显开发商的实力，体现出楼盘的品质p其宣传材料所用

12、质地中上层，内容以开发商实力宣传和临江临繁华为主题一期总评图一期总评图核心优势分析：核心优势分析：p成都金融城区域规划总面积约为5平方公里，是未来西部经济发展的引擎。致力打造集金融区、办公区、住宅区和城市公园为一体的多功能城市综合体，成为成都向世界现代田园城市迈进过程中最响亮的城市新名片p据销售人员反映，该区域未来有轻轨布局，但具体规划尚在讨论中p密集的商务办公区和大体量的商业娱乐等设施，将会带来大量的人口吸附力，该区域住宅需求渐显p周边大体量的商业配套；环境较优，污水处理厂将搬迁，邻近北边的大面积绿化用地p银泰集团的品牌影响力p项目自身比较有特色的建筑风格和立面等产品打造，且为临江住邸，品质

13、较优项目所在地项目所在地一期总评图一期总评图主要经济指标：主要经济指标：规划面积186760186760平米建筑面积380000380000平米建筑类别高层物业类型住宅、商业容积率2.392.39绿化率3 30%0%商业建筑面积7070000000户型区间1 18080- -36360 0物管费物管费3 3.95.95元/ /平米/ /月开盘时间2009-11装修状况精装修精装修投资商合景泰富地产控股有限公司开发商成都市中天盈房地产开发有限公司 誉峰誉峰一期总评图一期总评图项目总平与规划：项目总平与规划：一期住宅一期住宅二期住宅二期住宅一期商业一期商业二期商业二期商业楼王楼王 百货旗舰店、w酒

14、店香榭丽大道两栋5a写字楼电梯电梯住宅、住宅、公寓公寓p誉峰项目总占地280亩（住宅184亩，商业96亩），容积率为住宅2.95，商业6.0。物业形态：高层电梯住宅、公寓、酒店、写字楼、购物中心等。一期住宅项目采用半围式建筑倾斜45修建，二期住宅项目采用“月抱形”点状设计修建。p一期商业主要为两栋超甲级5a写字楼。二期商业主要为面积7万方左右的高端百货旗舰店，主要经营世界顶级奢侈品牌。超五星级w酒店。全球共有25家，成都为大陆地区的第三家，另外两家分别在广州和上海。一期总评图一期总评图项目总平与规划：项目总平与规划：p建筑物的风格采用现代风格，整体呈港式现代立面风格，时尚国际挺拔。p建筑设计由

15、世界著名的rocco(许李严)建筑设计事务所设计，使得誉峰有可以匹敌世界级建筑。p建筑顶层使用不规则的构件，使建筑更富有时尚感。建筑物中部采用钢结构，与涂料的搭配，强烈的金属质感使建筑立面更显大气。建筑底层架空，设置单元入户采用大堂。 物业顶部设计物业顶部设计 物业底部设计物业底部设计 物业中部设计物业中部设计 一期总评图一期总评图项目产品细节打造：项目产品细节打造：p 誉峰项目的入户大堂采用标准五星级酒店入户标准，9米挑高，高级石材,高级乳胶漆及装饰造型天花,入口安装钢化玻璃门。面积约300平米，极具震撼效果。p誉峰项目原装日立电梯：电梯间地面、顶面的黑金花与闪电金大理石无缝拼接，配施华洛世

16、奇的水晶吊灯。p誉峰项目窗材采用：双玻中空断桥铝合金窗,塑钢双玻璃。一期总评图一期总评图项目园林景观：项目园林景观：p 园林设计单位：国际著名景观设计公司bensley（宾士纳）p以组团绿化配合主题小品，东南亚园林风格与成都本土气候、观景习惯融合，园林在空间上富于变化，错落有致；层次感强烈，植被茂密丰富；水景与景观泳池穿插。超过30吨紫铜、黄铜、青铜铸造的原创雕塑200多件为成都誉峰量身打造的雕塑。p园林打造费用高达600万欧元，冠绝成都。几十棵名贵加纳利海枣树，每株价格5万以上。会所会所中央景中央景观观项目园林景观：项目园林景观：一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：180180-四室三厅

17、三卫四室三厅三卫8.48.4米宽阔横厅设计米宽阔横厅设计配置独立设备房配置独立设备房保姆房，单独入户，主佣分区保姆房，单独入户，主佣分区可入坐宽观景阳台可入坐宽观景阳台双入户子母门，配迎客酒吧台双入户子母门，配迎客酒吧台一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：240240-四室三厅三卫四室三厅三卫私家泳池设计私家泳池设计9 9米客厅挑高设计米客厅挑高设计主仆分区彰显主人尊贵身份主仆分区彰显主人尊贵身份空中花园舒适享受空中花园舒适享受豪华主卧独立衣帽间、洗手间豪华主卧独立衣帽间、洗手间一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：250250-五室三厅四卫五室三厅四卫尊贵双主卧设计尊贵双主卧设计l l

18、型生活阳台型生活阳台约约2727的连接观景餐厅的连接观景餐厅棋牌室设置宽阔观景阳台棋牌室设置宽阔观景阳台一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：250250-五室三厅四卫五室三厅四卫功能间均设置可入座观景阳台功能间均设置可入座观景阳台主卧主卧l l型飘窗型飘窗宽阔的生活观景宽阔的生活观景所有卧室均为飘窗设计所有卧室均为飘窗设计一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：360360-五室三厅四卫五室三厅四卫长：长：9 9米米 宽宽3.63.6米米 深深1.31.3米米游泳池游泳池主仆分区、分通道设计概念体现主仆分区、分通道设计概念体现豪宅尊贵特质豪宅尊贵特质一层一户尊贵设计一层一户尊贵设计客厅的开

19、间超过客厅的开间超过8 8米以及大露米以及大露台、挑高空间设计增加舒适度台、挑高空间设计增加舒适度一期总评图一期总评图样板间装修效果：样板间装修效果：精装配置：高档进口石材；hbs楼宇识别系统；美国博世地暖；大金vrv中央空调系统；德国杜拉维特，汉斯格雅卫浴；西门子厨房电器。一期总评图一期总评图样板间装修效果：样板间装修效果：样板间综合效果样板间综合效果空间设计空间设计样板间综合效果样板间综合效果一期总评图一期总评图产品分析：产品分析：德国杜拉维特，汉斯格雅卫浴产品，西门子厨房电器，大金中央空调，日立电梯、hbs楼宇识别系统、顶级中央地暖及热水系统。一期总评图一期总评图产品分析：产品分析：主客

20、厅的原装丹麦b&o液晶电视28万 会客厅酒架上摆满来自法国、智利02-08年的红酒从几千到几万不等一期总评图一期总评图产品分析：产品分析：淋浴门把手镶嵌贝母马赛克块淋浴门把手镶嵌贝母马赛克块书房里的水晶块吊饰书房里的水晶块吊饰墙面起伏的木条装饰，为达到线条精准一致，据介绍为10个工人整整雕琢和打磨了2个月墙面上的施华洛世奇水晶装饰条，及房间里的所有软装，均采用定制一期总评图一期总评图项目分析：项目分析：p誉峰项目分两期开发。目前誉峰一期开售，一期占地约18.7万平方米 ，建筑面积约38万平方米。有15栋24层到30层的高层建筑组成，采用半围式建筑倾斜45修建，尽量避免城市交通噪声对小区

21、内部干扰，力求向用地四周的市政绿化带开放，以保证每套房子的采光通风性和观景效果。p 从整体来看来看其规划：低密住宅，高密商业，通过规划大体量高端商业引进品牌酒店，构建优质商业资产，提升住宅品质溢价。p建筑、园林均出自世界级设计大师之手大师之作、全球选料标准、传统手工打造。p五星级酒店般的园林打造，营造世纪级居住环境；p对产品钻研和推敲、细节的把控 、苛刻的品质追求，多项产品创新，成都第一 ，对于品牌的大量运用，极尽奢华。一期总评图一期总评图营销推广：营销推广：从09年11月1700019000元/平米开盘均价上涨到现在2200023000元/平米，楼王单位开盘均价35000元/平米；主要面积集

22、中在180-200平米户型；现阶段在售房源为11、12、13、18、19、20栋，面积为170-250，均价17500/，一次性优惠4%，按揭优惠2%，分期付款优惠1%；中秋节前后订房享受额外的中秋11888礼包，折合为3个点优惠点，8月共成交30套；8.48.4成都商报成都商报8.188.18成都商报成都商报一期总评图一期总评图主要经济指标：主要经济指标：规划面积6 60 0亩建筑面积219000219000建筑类别高层物业类型住宅容积率3.3.8 8绿化率3 30%0%物管费物管费4 4元/ /平米/ /月户型区间1 18 80-0-40-400 0规划户数600600停车位1200个开盘

23、时间2010-10装修状况精装修投资商蓝光集团开发商 成都高新蓝光和骏置业有限公司蓝光蓝光.公馆公馆1881：一期总评图一期总评图项目建筑立面、风格：项目建筑立面、风格：p建筑物的风格： art deco风格，将经典与现代艺术完美结合，彰显大家风范。 p建筑外力面主要采用西班牙原生石材铺设，复兴复兴“褐石建筑”。展现建筑本来所有的贵族气质和情怀。p建筑物顶部造型：设计有天际游泳池，给带来住户奢华享受。p建筑中部以米黄色、深咖啡色搭配，突显建筑的英伦风情、古典主义。p建筑底部以手工砌建的砖砌墙，英伦特色的代表。入户大堂，按五星级宾馆标准修建一期总评图一期总评图项目园林、细节：项目园林、细节：p蓝

24、光公馆1881项目采用英伦皇家园林风格。其中应用大量水系、喷泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架等景观小品，同时，花费巨资，引进两株高约10米、年逾500岁的紫薇古树，整体打造豪华景观，最终呈现庄严、精致、高贵、开朗的英伦皇家园林形象。形成壮阔的英国王室景观。p建筑细部分析包括：入户大堂，按五星级宾馆标准修建。奢派精装调高入户大堂；步入大堂，仰望穹顶，十余米的奢侈高度。入户大堂的吊顶为纯手工编制的华彩水晶吊灯，经过6天的调校，确保每一颗水晶完美的折射角度。蓝光公馆1881从每处细节着手。特制2.6米调高电梯轿厢，突显大宅尊贵。中央水中央水景景入口水景入口水景景观组景观组团团景观组景观组团团一期总评

25、图一期总评图产品户型、样板间细节：产品户型、样板间细节：精装配置：p刷卡式电梯p指纹密码锁p家庭红外幕帘p智能情景灯光p家电远程遥控p地暖系统p中央空调p末端净水系统p柏丽橱柜（德国原装进口）p汉斯格雅、杜拉维特品牌卫浴系统p双入户电梯配置，主仆独立入户，互无干扰；p近50阔绰客厅、餐厅，连接4.8米宽尺露台；p近40奢尺厅堂，彰显大家风范；p人性化设计独立佣人套房， 合理分离主仆动线，保持主人私密空间；p套房式主卧，配置独立衣帽间、阳光卫生间、尽享品质生活一期总评图一期总评图项目价值分析：项目价值分析：p公馆1881会所及入户大堂等公共区域均陈设名贵定制家私。会所馆藏的珍品为爱马仕定制的仿英

26、国皇室风格的古董马具。p高端社区p360生活配套，国宴级餐饮包房，健身房，瑜伽室，spa水疗中心，社区恒温游泳池，奢品名店街等。社区书吧社区书吧红酒吧红酒吧一期总评图一期总评图项目价值分析：项目价值分析：室内恒温泳池室内恒温泳池spaspa水疗中心水疗中心高级国宴餐饮高级国宴餐饮雪茄吧雪茄吧一期总评图一期总评图项目分析：项目分析：p蓝光公馆1881地处神仙树片区宜家附近。目前该片区有一大批高尚居住社区，吸引了众多高层次、高素质和高消费的人群居住，是成都高档住宅片区。p蓝光公馆1881项目占地约4万平方米 ，建筑面积约21.9万平方米，总户数约为600户。项目采用围合建筑，中央造景。景观采用英伦

27、皇家园林风格，加强了视线的渗透和空间的流动。项目外部为城市支路所以多项目影响不大。会所的打造满足了，居者的日常娱乐的需求。p项目以新古典主义分基调，配以英伦风格园林，将欧式上流社会的精致、优雅展现的淋漓尽致，一种贵族气质流于项目之间，给顶级精英群体留下了一种传世情结。p项目于外，享受城市繁华完备的配套，在进退咫尺间掌握生活节奏和社交节奏。于内，配有专属的管家团队，从日常起居到世家仪表，以严苛标准向外界无声的传达主人的身份、地位、品味。一期总评图一期总评图p公馆1881于2010年8月正式亮相，9月推出，开盘当天推出36套，当月销售21套，2010年总共推出288套，共销售60套。作为蓝光最高端

28、的项目，从最初规划开始就立志要与誉峰叫板，但异型且较小的地块、配套不足等先天的缺陷导致销售情况一直不理想。p项目自从限购后月均走量在58套左右，8月共成交5套，220平米左右户型，目前销售均价为18000元 / ，全款优惠4%，按揭优惠3%，分期1%优惠；销售情况：销售情况：8.258.25成都商报成都商报一期总评图一期总评图主要经济指标：主要经济指标：规划面积7565.87565.8平米平米建筑面积77896.43建筑形态形态超高层(51f) 规划户数规划户数468468户户容积率7.357.35建筑密度建筑密度19.4%19.4%物管费物管费3.53.5元/ /月户型区间77-50677-

29、506交房标准交房标准精装修精装修梯户比梯户比4梯梯6户户朗御朗御12一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：1 1* *1 1* *1 851 85 p户型亮点：客厅及餐厅双面采光，30平米入户花园大空间，双为双厨及生活阳台，增加舒适性。一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：1 1* *1 1* *1 851 85 p户型亮点：客厅及餐厅双面采光，30平米入户花园大空间，双为双厨及生活阳台，增加舒适性；一期总评图一期总评图户型分析：户型分析： 1 1* *1 1* *1 881 88 89 89 p户型亮点：270度三面采光，6.45米超大开间，20平米大尺度客厅，增强房间舒适享受，另预留

30、西餐吧台，带入户花园。一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：3 3* *2 2* *2 183 2 183 p户型亮点：跃层大户型设计，动静分区、私密性好，270度采光大客厅，6.6米挑高宽敞客厅，独立主卧带衣帽间、加书房、景观阳台+生活阳台。一期总评图一期总评图户型分析：户型分析：4 4* *2 2* *4 225 4 225 p户型亮点：大尺度开间设计、270度大面积飘窗、中西双厨、主仆分区及主仆分离通道概念设计。一期总评图一期总评图p朗御项目自2010年3月7日，售楼部开放，3月27日一批次开盘，仅蓄客20天，以开盘当日销售情况来看，销售情况很好。预计存在多数内部消化客户与外地客户，客

31、户仍以购买投资为主。p在推广宣传上主推广语“不是中心、不足以立王”标榜自己豪宅身份，选择在凯宾斯基饭店开盘，也是符合其尊贵豪宅调性。一批次均价在14500元/，p项目目前已进入尾盘阶段，还剩余80套产品，8月分共销售4套，两套225平米户型、两套88户型，销售均价1.7万/平米起2.6万/平米，一次性优惠3%优惠。分期2%优惠；目前月均走量在5套左右销售情况：销售情况：一期总评图一期总评图主要经济指标：主要经济指标：规划面积106667.20平方米建筑面积550000平方米建筑形态形态高层(30-32f) 规划户数规划户数27802780户户容积率4.264.26绿地度绿地度56%56%物管费物管费2 2.5.5元/ /月户型区间90-28090-280交房标准交房标准清水清水梯户比梯户比4梯梯6户户半岛城邦半