置业顾问专业基础知识培训

1、置业顾问专业基础知识培训置业顾问专业基础知识培训 唐晓军唐晓军第一讲第一讲 房地产基本概念房地产基本概念$ 房地产的概念房地产的概念$房地产业的概念及内容房地产业的概念及内容$房地产房地产所具有的特点所具有的特点$房地产的开发过程房地产的开发过程土地的基本概念土地的基本概念l土地的类型土地的类型 l开发用地的获取开发用地的获取l土地的使用权及年限土地的使用权及年限l土地的土地的“三通一平三通一平”l土地的土地的“七通一平七通一平”第二讲第二讲 建筑基本知识建筑基本知识基本概念基本概念建筑类型建筑类型建筑结构建筑结构建筑布置形式建筑布置形式（特点）（特点）建筑风格建筑风格第三讲第三讲 规划设计基

2、础知识规划设计基础知识p基本概念基本概念p住宅规划设计住宅规划设计基本流程基本流程p户型设计的户型设计的基本流程基本流程p设计阶段的设计阶段的划分划分p设计图纸的设计图纸的基本种类基本种类第四讲第四讲 看图知识看图知识施工图施工图户型图户型图第五讲第五讲 面积及计算原则面积及计算原则面积的概念面积的概念面积的计算原则面积的计算原则面积的计算面积的计算“五证五证”是指是指a a 土地使用权证（简称：土地证）土地使用权证（简称：土地证）b b 建设用地规划许可证建设用地规划许可证c c 建设工程规划许可证建设工程规划许可证d d 建设用地许可证建设用地许可证e e 商品房预售许可证商品房预售许可证

3、什么是房地产什么是房地产 ?房地产房地产 是是指土地上的房屋等建筑物指土地上的房屋等建筑物和构筑物和构筑物, ,是是房产房产和和地产地产两种财产两种财产的总称的总称. .房地产又称为 返回返回不动产房产和地产的定义房产和地产的定义房产房产： 是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明是房屋的社会形态，主要是指在法律上有明确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。确权属的房屋商品，它包括全部土地房屋建筑物。地产：地产： 并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权并非泛指全部的土地，而是法律上有明确权属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来属关系的，并能给所有者、经营者和使用者带来相应的经济效益的建设

4、用地。相应的经济效益的建设用地。返回返回房产的分类房产的分类房产分为：房产分为： 住宅类和非住宅类住宅类和非住宅类住宅类分为：住宅类分为： 商品房商品房和非商品房和非商品房返回返回什么叫商品房？什么叫商品房？ 由房地产开发公司综合开发，由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。其他建筑物。 按性质来分：居住和非居住按性质来分：居住和非居住 按价格来分：平价和市场价按价格来分：平价和市场价 按销售对象分：内销和外销按销售对象分：内销和外销返回返回房地产业是指房地产业是指8 从事房地产开发、经营、管理的从事房地产开发、经营、管理的 行业。行业

5、。8 它包括土地的开发、经营、管理、它包括土地的开发、经营、管理、 房屋的开发建设、买卖、租赁、维房屋的开发建设、买卖、租赁、维 修等。修等。返回返回房地产的特点房地产的特点a a 是价值大、集约化的商品是价值大、集约化的商品b b 价格差别比较大价格差别比较大c c 市场需求弹性大市场需求弹性大d d 安全性、保值性的商品安全性、保值性的商品e e 具有一般商品的流通过程具有一般商品的流通过程返回返回开发用地方面的概念开发用地方面的概念开发用地的获取方式开发用地的获取方式土地的土地的“三通一平三通一平”土地的土地的“七通一平七通一平”土地使用权的年限范围土地使用权的年限范围返回返回土地的类型

6、土地的类型工业用地工业用地 商业用地商业用地公用事业用地公用事业用地 交通运输用地交通运输用地住宅用地住宅用地 行政机关用地行政机关用地绿化用地绿化用地 军事用地军事用地其他用地其他用地 返回返回土地的获取土地的获取a 土地使用权出让土地使用权出让 三种出让方式：拍卖、招标、协议三种出让方式：拍卖、招标、协议b 土地的征用土地的征用c 土地的划拔土地的划拔返回返回土地的使用年限土地的使用年限纯居住用地纯居住用地 . . . . . . . . 工业用地工业用地 . . . . . . . . . 教、科、文、卫、体用地教、科、文、卫、体用地 . .商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地 .

7、. .综合或其他用地综合或其他用地 . . . . . . .返回返回70年50年50年40年50年“七通一平七通一平”“七通七通” ： 通路、通水、通电、通下污水、通路、通水、通电、通下污水、 通电讯、通煤气、通供热通电讯、通煤气、通供热“一平一平” ：土地平整土地平整返回返回建筑类型建筑类型多层建筑多层建筑高层建筑高层建筑 超高层建筑超高层建筑 返回返回八层以下，建筑高度不超过24米八层以上，三十层以下三十 层以上建筑结构建筑结构砖木结构砖木结构砖混结构砖混结构框架结构框架结构框剪结构框剪结构返回返回建筑布置形式建筑布置形式行列式行列式周边式周边式混合式混合式自由式自由式返回返回建筑风格建

8、筑风格 什么叫什么叫建筑风格建筑风格？ 建筑风格的建筑风格的分类分类 住宅建筑风格的住宅建筑风格的表达要素表达要素返回返回建筑风格建筑风格a 是一个建筑物的个性或独特表征是一个建筑物的个性或独特表征b 是建筑的一种方式、类型或方法是建筑的一种方式、类型或方法c 是一代人文思想的重要组成部分，它作为是一代人文思想的重要组成部分，它作为 凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值凝固的社会思潮深刻地体现出人类的价值 和美学观和美学观d 是一种建筑个性和建筑特征是一种建筑个性和建筑特征e 是民族的特征，也是时代的特征是民族的特征，也是时代的特征f 是建筑艺术和审美价值的直接体现形式是建筑艺术和审美价值的直

9、接体现形式返回返回建筑风格的分类建筑风格的分类a a 欧陆风格欧陆风格b b 古典与现代结合古典与现代结合c c 现代风格现代风格d d 异域风格异域风格e e 普通风格普通风格返回返回建筑风格的表达要素建筑风格的表达要素a a 立面立面b b 重点和细部处理重点和细部处理c c 材质材质d d 色彩色彩e e 空间及其组合空间及其组合f f 外部环境外部环境返回返回重点和细部处理重点和细部处理包括三个方面：包括三个方面： a a 部件部件：如窗户、门、走廊、阳台、：如窗户、门、走廊、阳台、 拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等拱廊、阁楼、屋顶窗、浮雕等 b b 形状形状：如角形、：如角形、v v字形、

10、圆形、半圆字形、圆形、半圆 形、菱形等形、菱形等 c c 图案图案：主要是人、神、动物、器物：主要是人、神、动物、器物 等等返回返回基本概念基本概念朝向朝向 层数层数 层高层高 开间开间 进深进深长度长度 体型体型 净高净高 标高标高 楼高楼高栋距栋距 山墙山墙 分户墙分户墙 户内墙户内墙 外墙外墙女儿墙女儿墙 柱梁柱梁 楼板楼板 立面立面 天花天花返回返回基本概念基本概念a 规划用地规划用地 b 建设用地建设用地c 总建筑面积总建筑面积 d 建筑密度建筑密度e 居住密度居住密度 f 容积率容积率g 绿化率绿化率 h 总户数总户数i 总居住人口总居住人口 返回返回总建筑面积总建筑面积总建筑面积

11、总建筑面积= =地上建筑面积地上建筑面积+ +地下建筑面积地下建筑面积+ +公共建筑面积公共建筑面积返回返回建筑密度建筑密度又称为又称为“建筑覆盖率建筑覆盖率” 居住建筑基底面积居住建筑基底面积建筑密度建筑密度 = = （% %） 居住建筑用地面积居住建筑用地面积返回返回居住密度居住密度 居住面积居住面积居住密度居住密度 = = （% %） 居住建筑用地面积居住建筑用地面积返回返回容积率容积率 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率 = = （% %） 建筑用地面积建筑用地面积返回返回绿化率绿化率返回返回 总绿化面积总绿化面积 绿化率绿化率 = = （% %） 建筑用地面积建筑用地面积图纸的基本种

12、类图纸的基本种类a 总平面规划图总平面规划图 b 环境规划图环境规划图c 交通组织图交通组织图 d 单体平面图单体平面图e 建筑立面图建筑立面图 f 工程施工图工程施工图g 户型图户型图返回返回户型户型 是指表达一个住宅单位的结构是指表达一个住宅单位的结构和布局。和布局。 * 户型的种类户型的种类 * 户型图内容户型图内容返回返回户型的种类户型的种类a 平层平层b 错层错层c 三错层三错层d 跃层跃层e 别墅别墅返回返回户型图的内容安排户型图的内容安排楼盘名称楼盘名称 单元单元房号房号 位置示意图位置示意图结构布局结构布局 面积大小面积大小功能面积功能面积 朝向朝向功能功能分区分区返回返回功能

13、分区功能分区玄关玄关 储藏室储藏室起居室起居室 屏风屏风主卧室主卧室 酒吧酒吧卧室卧室 洗衣间洗衣间儿童房儿童房 过道过道书房书房 生活阳台生活阳台客房客房 观景阳台观景阳台工人房工人房 ldkldk一体化一体化返回返回ldk一体化一体化 是指客厅、餐厅、厨房三者是指客厅、餐厅、厨房三者采用开敞式的自由分割布局。采用开敞式的自由分割布局。返回返回面积的概念面积的概念a a 建筑面积建筑面积b b 使用面积使用面积c c 产权面积产权面积d d 公有建筑面积公有建筑面积（公摊面积）（公摊面积）返回返回房屋建筑面积房屋建筑面积 指房屋外墙（柱）勒角以上各指房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面

14、积，包括阳台、层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、具有上挑廊、地下室、室外楼梯、具有上盖结构牢固层高在盖结构牢固层高在2.22.2米（含米（含2.22.2米）米）以上的永久性建筑。以上的永久性建筑。返回返回使用面积和产权面积使用面积和产权面积使用面积：使用面积： 指房屋内部全部可供使用的空间面指房屋内部全部可供使用的空间面积，按房屋内墙的水平投影计算。积，按房屋内墙的水平投影计算。产权面积：产权面积： 指产权主依法拥有房房屋所有权的指产权主依法拥有房房屋所有权的房屋建筑面积。房屋建筑面积。返回返回共有建筑面积共有建筑面积又称为又称为“公摊面积公摊面积” 是指产权主共同占有或

15、共同使是指产权主共同占有或共同使用的面积。用的面积。共有建筑面积的组成共有建筑面积的组成返回返回返回面积计算返回面积计算共有建筑面积的组成共有建筑面积的组成电梯井电梯井 楼梯间楼梯间 垃圾道垃圾道 设备间设备间 公共门公共门 过过 道道 地下室地下室 值班室值班室为小区服务的公共用房为小区服务的公共用房物业管理用房物业管理用房返回返回面积的计算原则面积的计算原则a a 计算全部面积的原则计算全部面积的原则b b 计算一半面积的原则计算一半面积的原则返回返回全面积的计算原则（一）全面积的计算原则（一）a 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面 积，多层房屋按

16、各层建筑面积的总和计算；积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算；b 房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电 梯间等其高度在梯间等其高度在2.2米以上部位计算建筑面积；米以上部位计算建筑面积；c 穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅，均 一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在高在2.2米以上的按水平投影面积计算；米以上的按水平投影面积计算；全面积的计算原则（二）全面积的计算原则（二）d 楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井、楼梯间、电梯（观光梯）井、提升井、 垃圾道、管道井等均按房屋

17、的自然层垃圾道、管道井等均按房屋的自然层 计算面积；计算面积；e 房屋天面上属于永久性建筑，层高在房屋天面上属于永久性建筑，层高在 2.2米以上的楼梯间、水箱间、电梯机米以上的楼梯间、水箱间、电梯机 房及斜面结构屋顶高度在房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的米以上的 部位，按其外围水平投影面积计算；部位，按其外围水平投影面积计算；全面积的计算原则（三）全面积的计算原则（三）f f 挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影 面积计算；面积计算；g g 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各 层水平投影面积计算；层水平投影面积计算；h h

18、与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上 盖和柱的走廊按投影面积计算；盖和柱的走廊按投影面积计算；i i 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外 围水平投影面积计算；围水平投影面积计算；全面积的计算原则（四）全面积的计算原则（四）j j 地下室、半地下室及其相应出入口，层地下室、半地下室及其相应出入口，层 高在高在2.22.2米以上的，按外墙投影面积计米以上的，按外墙投影面积计 算；算；k k 有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其 柱或围护结构的外围水平投影面积计算。柱或围护结构的外围水平投影面积计算。返回返回半面积的计算原则半面积的计算原则a a 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其 围护结构外围水平投影面积的一半计算；围护结构外围水平投影面积的一半计算；b b 未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水 平投影面积的一半计算；平投影面积的一半计算；c c 无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的无顶