深圳某商业街成功的招商营销方案

1、振 业 城 一 期 商 业 街招 商 营 销 方 案深圳市尊地地产咨询有限公司2005年 8月招商实施物业定位营销实施目目 录录 产品规划业态定位市场分析项目分析物业定位业态规划功能定位区域分析横岗组团东部工东部工业组团业组团龙岗中心组团龙岗中心组团西部工西部工业组团业组团宝安中心组团宝安中心组团中中部部组组团团南山南山组团组团中心中心组团组团东部东部组团组团中部发展轴西部发展轴东部发展轴第一圈层第二圈层第三圈层北东东部发展轴上的东部发展轴上的“明珠明珠”区域分析一座崛起的一座崛起的“通衢新城通衢新城”“深惠公路改造工程”+“地铁3号线”“机荷高速公路”“横坪公路”“惠盐公路”“盐莞高速公路”

2、茂盛路商圈龙洲百货商圈天和百货商圈片区内的商业格局片区内的商业格局传统商圈新兴商圈新兴商圈档次较低，主要满足工业区内居民的日常购物需求。天和百货、天天乐百货天和百货商圈横岗新兴商圈，属于比较典型的府前经济型商圈，档次和规模较高，辐射全区。横岗商业文化中心、龙洲百货、新亚洲广场龙洲百货商圈横岗传统商圈，商业氛围浓厚，业态丰富，随着旧城改造正在经历商业档次的转型。南城百货、隆盛购物广场、新世界广场、松柏商业街、志健时代广场茂盛路商圈商业特色主要业态及商家商圈名称横岗商业形势分析横岗商业形势分析一、横岗的商业伴随着横岗城市化进程正在从低端、单一的传统业态向中高端、丰富的现代业态转变。二、具有品牌效应

3、的商家和休闲场所相对匮乏。三、对于本项目而言，传统的零售业态容易导致与现有的商业进行同质化竞争，故项目的定位一定要从差异化入手。项目名称项目规模中海怡美山庄商业街1800平米，商铺20余间主力商铺30-70平米销售情况销售率达到90%左右目标客户业主销售方式直接销售（不带租约或返租）销售价格1.8-2万/平米租金水平150-200/平米可参考项目调查可参考项目调查万科城风情步行街华润、丹桂轩、肯德基、舞鹤日本料理、古罗马咖啡等。入驻商家新天下、华为等大型企业的商务消费群，业主目标客户100%招商情况带租约销售，销售率达到100%销售情况租金水平商业规划最贵的是110元/平米，较便宜的是60、7

4、0元/平米2万/平米左右，主力商铺的价格为70、80万/套，部分大面积商铺要200万/套销售价格特色餐饮（一期餐饮为1.1万平米）、主题购物和娱乐休闲最小的为12平米，最大的为2900平米商铺规格总建筑面积3万平米，分两期发售，其中一期为2.2万平米（铺位180余间），二期为8000平米项目规模项目名称民润、一致药方等入驻商家布吉东区居民、小区业主目标客户100%招商情况首付3千元起，买铺即收3年租金，投资回报率达8%（10年返租），发展商承诺5年后回购。销售情况租金水平商业规划内铺70-100元/平米，外铺200平米左右。内街5000-7000元/平米，外街3万/平米销售价格百货街、美食街等

5、最小的为12平米，最大的为2900平米商铺规格布吉东大街总建筑面积3万平米项目规模项目名称实景效果开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。销售方式龙岗小厂主、小老板目标客户商业规划28000元/平米，8.7折（首付5成），9折（首付2.5成）。销售价格美食、酒吧、运动休闲精品街、精品服饰街四条商业街以酒店为核心呈围合式布局。开间7-8米，进深9-10米，层高7米。商铺规格碧湖皇冠假日国际街区商业街占地3.5万平米，建筑面积1.6万平米。分为两层，一层95户，二层49户，一共144户。项目规模项目名称首期四成，同时返还3年8%的回报率。 销售方式宝安小厂主、小老板目标客户商业规划15000元

6、/平米，9.2折（一次性），9.4折（按揭）。销售价格开间4.8米，进深6.3-8.9米，层高5.8米，内街宽7.4米。商铺面积35-150平米。一期为177间商铺。商铺规格丽沙花都商业街商业街建筑面积1.5万平米。项目规模项目名称服饰：以国际国内知名品牌为主精品：珠宝、化妆品、装饰品茶社：岭南风情茶艺饮食：特色风味小吃、咖啡、超市连锁机构开发商提供8%的稳健租金回报和5年保底回购。销售方式业态业种20000元/平米销售价格书吧、露天茶座、工艺品店、古玩店、书廊、花让、咖啡厅、面包屋 开间8-9米，进深11-12米，层高4.5米。商铺规格中海阳光棕榈园商业街商业街占地7000万平米项目规模项目

7、名称实景效果名 称类 型商 业 特 色同质不同区万科城风情商业街商业内街（贯穿整个社区）建筑规划的核心思想为街铺和底商，绝大部分商铺都是临路、临街、临水、临风，在建筑风格上，力图体现一种西班牙风情。铺型有2层，有3层，有半地下的，很丰富。同区不同质 中海怡美山庄商业街商业外街建筑风格为岭南骑楼式风格，但设计上有一些缺陷。同时因其商业街规模较小，故未做太多宣传（仅有路边广告等），其最后的买家大多为小区的业主。典型可参考项目对比典型可参考项目对比产品规划业态定位项目分析物业定位业态规划功能定位本项目商业物业的界定其中超市属合作方所有，在此不做讨论项目分析项目分析超 市8,000平米商业街12,00

8、0平米合计20, 000平米优优 势：势：u 依靠54万平方米的巨型社区，服务对象有保障；u 紧邻深惠公路，距离镇政府、文体广场近；u 开发商具有一定的品牌优势；u 周边商业服务设施欠缺，具有稀缺性。 劣劣 势：势：u 片区不属于成熟的商业中心区域，缺乏成熟的商业氛围；u 地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱；u 项目东侧、梧桐花园南侧待开发用地对商业环境造成影响；u 项目交通可通达性差，虽临深惠公路，但经常塞车，龙岗第二通道、地铁3号线尚未建成，水官高速路在附近没有出入口。 项目项目SWOT分析分析机机 会：会：u 横岗商业发展不完善，市场存在空白点；u 深惠公路的改造、龙岗第二通道

9、的建设、地铁3号线和轻轨的开通建设，将进一步缓解横岗新城的交通压力；u 横岗定位为深圳“八大卫星城”之一，未来发展前景看好。 威威 胁：胁：u 中心城、乃至布吉的商业发展日趋完善与成熟，对横岗片区商服业发展造成一定的分流；u 八大卫星城建设，对横岗客户造成分流。一、商业街分4栋成“田”字形分布，中间与右侧为入口广场。1#楼3#楼2#楼4#楼产品规划产品规划广广场场广场广场二、铺位规划形式：一、二层独立或联体，2#、4#楼双面临街；1#、3#号楼南面临街（内街）。三、外观风格为欧陆乡镇风情，色调以黄色为主，黄、红相间。形象定位形象定位 对于本项目的业主而言，优雅的生活是与其身份、居住环境相匹配的

10、； 长廊一词与项目的商业街建筑形态相符，同时也与振业城所宣传的庭院生活呼应；本定位可与项目“深圳高端物业”定位相辅相承，互为促进。横岗横岗优雅生活长廊优雅生活长廊释释 义义基本要素 区域型商业区 社区型商业区 邻里型商业区规模（平米） 36000-180000 9000-36000 1800-9000日人流量50万以上 5万以上 居住人口5000以上辐射半径 半小时车程 15分钟车程 步行15分钟内美国不同规模购物 5% 32%63%中心比例商业区形态特征分析商业区形态特征分析功能定位功能定位各类商业区典型主力租户 便利中心 邻里中心 社区中心 地区或超级地区中心 微型超市超市小百货店百货商店

11、餐馆药店打折百货店时装店美容院打折百货店超市大型影城干洗店餐馆大型优惠商店 娱乐中心快餐店家具店百货商店饮食街医疗室牙科诊所五金商店服装店大型专卖店 汽车美容店家具店大型优惠商店 酒吧 体育用品店 音像租赁店药店 银行办公用品店 电影院 商业功能业 态购物百货、超市餐饮特色中西餐饮、咖啡店、茶艺馆等娱乐影剧院、KTV等休闲书店、音像、健身、美容美发、水疗等服务干洗店、药店、便利店、银行商务银行、证券、通讯兼具餐饮、休闲及日常服务功能的邻里型商业街区业态定位业态定位所占比例业态定位引驻商家主力商家60%特色中西餐饮丹桂轩、新梅园、雨花西餐厅、名典咖啡等次主力商家30%美容美发、药店、便利店、银行

12、等首脑、一致、南北、中联、万店通、7-11等辅助商家10%宠物用品、花店、西点房、干洗店、窗帘布艺、地产地铺等小白兔干洗、柯达冲印、三春晖书店等业态规划业态规划西式餐饮西式餐饮中式餐饮中式餐饮休闲休闲社区服务社区服务西西 街街东东 街街客户定位客户定位“一次客户一次客户”商铺的投资者。商铺的投资者。“二次客户二次客户”商品或服务的终端消费者。商品或服务的终端消费者。我们将客户分为一次客户与二次客户。我们将客户分为一次客户与二次客户。一次客户定位一次客户定位 本项目的铺型多为中大型，故其所面向的投资者应为具有较强经济实力的人士，结合横岗片区的实际情况来看，本项目的一次客户主要集中在龙岗区的私营企

13、业主、商人以及富裕的本地人等群体。二次客户定位二次客户定位振业城业主（85%）周边社区居民（10%）周边工厂厂主（5%）招商实施物业定位营销实施目目 录录 9月月10月月11月月12月月1月月2月月3月月4月月准备阶段准备阶段实施阶段实施阶段开业准备阶段开业准备阶段物物料料准准备备商家引驻商家引驻店面装修店面装修试营业阶段试营业阶段正式入驻正式入驻招商时间安排招商时间安排招商实施构架招商实施构架招商时间安排主体招商流程流程实施细节加强合作附加建议注意事项资源介绍招商现场筹备组织体系建立招商宣传商家引驻租约的设计租约的设计3+2+63租期3年2签约之日起收取2个月租金作为押金66个月免租期另外需

14、要在租约中明确：开发商在租期内有权进行产权变更。租期内租金按照每年1%（外街）、0.5%（内街）的增长递增。免租期自签订认购书之日起。商家资源介绍商家资源介绍中式餐饮丹桂轩东海渔港新梅园海鲜酒楼菜根香潮泰牛肉店山天饮食连锁巴蜀风煌上煌烤卤湘粤情避风塘港式茶楼谭鱼头仙踪林西式餐饮麦当劳品尚品咖啡肯德基元禄回转寿司必胜客梨花苑韩国料理上岛咖啡舞鹤日本料理名典咖啡绿茵阁西餐厅老树咖啡雨花西餐厅美容美发、水疗玛莎纤体美颜中心 仙娜美容院 依贝佳美容中心 雪姬美素美容连锁 自然美SPA生活馆 迪比诗纤体美容中心 琉璃时光SPA概念美容沙龙 完美美容 首脑美容美发 晶滢护肤中心 美丽有约抗衰老中心 梦怡美

15、容机构 日常生活服务设施百果园水果超市柯达冲印南北药行万店通便利店一致药行7-11便利店中联大药房高登眼镜海王星辰连锁药店小白兔干洗千色店招商银行招商实施物业定位营销实施目目 录录 宣传策略销售方式价格策略营销实施销售时间安排推广策略销售方式销售方式开发商投资型客户租户租约销售合同租期内开发商有权进行产权变更 由开发商代租，并明确租期、租金、租户等 带租约销售（或以租带售）123优优 势势劣劣 势势商家按照科学的业态规划进行布局，有利于后期的经营管理；投资者买铺之后很快能够收到投资回报，对其具有较大的吸引力。招商进度直接影响到商铺的销售进度；招商本身存在风险，也给销售带来了一定的不可预见性。带租约销售的优劣势分析带租约销售的优劣势分析销售时间安排销售时间安排9月10月11月12月1月2月认购VIP卡入市销售价格策略价格策略 参照项目周边街铺的租金，并结合项目自身的特点，得出相应的市场适中平均月租金为70元/平米。 根据动态收益还原法来测算销售价格。取收益还原率为5%, 预测项目的出租率为90%，经营费用约为15%。根据收益还原法公式， P=70120.850.91-1/30.4264/0.0