最新房地产业宏观环境分析

1、宏观环境分析房地产业宏观环境因素w 自然环境自然环境w 经济经济w 技术技术w 政治法律政治法律w 社会文化人口社会文化人口自然环境w 自然资源自然资源（土地）（土地）w 生态环境生态环境back土地资源的稀缺性土地资源的稀缺性 中国土地资源的稀缺，带来人地矛盾突出，土地资源的紧张。同时，人口的快速增长，加之中国经济的高速发展，城市建设用地迅猛增长，土地供需矛盾越发突出。由此对于房地产造成巨大影响。next1.土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。2.土地资源，尤其是城镇土地日益短缺，使获得土地使用权成为制约房地产开发的主要瓶颈。3.土地资源匮乏，带来资源合理配置，

2、城市合理规划土地合理使用等问题，成为政府部门调控房地产市场主要目的和中心。分析自然生态环境对房地产需求影响w 人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。人们对于房屋自然生态环境的要求不断提高。如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景如：空气质量、绿化率、人文景观、自然景观。观。w 据北京林业大学统计据北京林业大学统计72.472.4的人希望居室临近天然美景的人希望居室临近天然美景, ,回归山回归山林。林。w 开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，开发商着力打造具有良好生态环境的房屋，适应市场需要的同时，带来丰厚利润。适应市场需要的同时，带来丰厚利润。例例 经济w gnp/gdpgnp/gdpw 经

3、济增长率经济增长率w 利率利率 通货膨胀率通货膨胀率w 人均可任意支配收入人均可任意支配收入w 货币供给货币供给w 工资工资/ /物价控制物价控制w 市场需求市场需求w 税收税收w 汇率汇率back经济w gnp/gdp:gnp/gdp:前三季度国内生产总值前三季度国内生产总值93144亿元，同比增亿元，同比增长长9.5%，比上年同期加快，比上年同期加快0.6个百分点。其中，第一个百分点。其中，第一产业增加值产业增加值12561亿元，增长亿元，增长5.5%；第二产业增加值；第二产业增加值51631亿元，增长亿元，增长10.9%；第三产业增加值；第三产业增加值28953亿元，亿元，增长增长8.5

4、%。房地产业产值变化房地产业产值变化w 经济增长率：前三季度国内生产总值经济增长率：前三季度国内生产总值93144亿元，同亿元，同比增长比增长9.5%w 通货膨胀率通货膨胀率cpicpi：比去年同期上涨了：比去年同期上涨了3.63.6w 人均可任意支配收入：人均可任意支配收入： 前三季度，城镇居民人均可前三季度，城镇居民人均可支配收入支配收入7072元，扣除价格因素，实际增长元，扣除价格因素，实际增长7%，增，增幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入幅略低于去年同期水平。而农民人均现金收入2110元，元，实际增长实际增长11.4%，增幅比上年同期高，增幅比上年同期高7.6个百分点。个百分点。

5、backw 货币供给货币供给9月末，金融机构人民币各项贷月末，金融机构人民币各项贷款余额同比增长款余额同比增长13.6%，增速分别比去年，增速分别比去年同期，去年末，今年同期，去年末，今年2季度末，上月末减季度末，上月末减缓缓9.9、7.5、2.7、0.5个百分点个百分点w 市场需求前三季度，社会消费品零售总市场需求前三季度，社会消费品零售总额额38439亿元，同比增长亿元，同比增长13%，扣除价格，扣除价格因素，实际增长因素，实际增长9.7%，比上年同期加快，比上年同期加快0.6个百分点。个百分点。w 通货膨胀通货膨胀w 税收：税收：国家税收政策国家税收政策w 物价控制物价控制 前三季度，居

6、民消费价格同比上前三季度，居民消费价格同比上涨涨4.1%，其中，城市上涨，其中，城市上涨3.6%，农村上涨，农村上涨5.1%.。从商品构成看，。从商品构成看，食品食品价格上涨价格上涨10.9%，其中粮食价格上涨其中粮食价格上涨28.4%；居住价格上涨；居住价格上涨4.4%；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服；烟酒日用品和娱乐教育文化用品及服务价格分别上涨务价格分别上涨1.3%和和1%；而衣着、家庭设；而衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通备用品及服务、医疗保健及个人用品，交通和通信等商品和服务价格则略有下降。从动和通信等商品和服务价格则略有下降。从动态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的

7、趋势开态看，居民消费价格涨幅逐月扩大的趋势开始改变，始改变，9月份居民消费价格同比上涨月份居民消费价格同比上涨5.2%，比上月略低比上月略低0.1个百分点个百分点技术w 技术总体水平和发展趋势技术总体水平和发展趋势w 技术突破技术突破w 技术变迁技术变迁w 国家研究开发支出国家研究开发支出w 行业研发支出行业研发支出w 科技研究重点科技研究重点w 专利保护专利保护w 新产品、新技术的商品化新产品、新技术的商品化back房地产相关的技术支持w 硬件硬件环保材料环保材料w 软件软件估价估价预售政府管理预售政府管理网站发展网站发展公司管理公司管理环保材料w 新型环保建筑材料泡沫玻璃新型环保建筑材料泡

8、沫玻璃泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以泡沫玻璃是新型的环保建筑材料，它是以碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡碎玻璃和天然熔岩为主要原料，加入发泡剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一剂和外掺经粉碎、高温发泡成型制成的一种新型保温隔热和吸音材料。种新型保温隔热和吸音材料。 技术分析技术分析估价w 基于基于gis 技术的房地产估价系统技术的房地产估价系统 w 借助互联网络技术借助互联网络技术 强化商品房预售监管强化商品房预售监管w 中国房地产专业网站现状分析中国房地产专业网站现状分析 公司管理w vpn：技术应用和实现方式：技术应用和实现方式w 企业广域网建设最佳解决方案。企业能够很企业广域网

9、建设最佳解决方案。企业能够很快地把全国各地分公司的局域网连起来，从快地把全国各地分公司的局域网连起来，从而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企而真正发挥真个网络的作用。在公网上为企业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并业构筑安全可靠，方便快捷的私有网络，并为企业节省资金。为企业节省资金。 w 图示图示back房地产软件w房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：房地产软件主要包括销售、财务控制和专家系统三个模块，具有以下功能：w1. 建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售建筑栋数层数、房间资料生成、按揭银行资料、装修标准，以及由现场售楼处销售数

10、据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接楼处销售数据采集；包括各项基本资料（土地面积，土地使用期限，人员直接录入客户资料和认购资料等）。录入客户资料和认购资料等）。w2. 行业资料采集，分析竞争对手策略。行业资料采集，分析竞争对手策略。w3. 认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客认购管理系统，根据资料自动创建修改预售协议书，销售合同，并根据客户选择方式自动计算按揭金额。户选择方式自动计算按揭金额。w4. 合同资料、产权资料档案管理。合同资料、产权资料档案管理。w5. 置率、按揭情况表等。置率、按揭情况表等。w6. 财务分析及报表，对各项账目进行分析

11、，及时采取催收等措施。财务分析及报表，对各项账目进行分析，及时采取催收等措施。w7. 资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。资料发布：即使通过互联网发布最新的销售数据和公告，赢得宝贵商机。w8. 数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银数据交互软件接口：实现楼盘销售中的财务数据与财务软件数据和托收银行软件数据的交换和存贮。行软件数据的交换和存贮。w专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功专家系统：提供全面的市场行情预测，热销楼盘分析，价格策略等同机分析功能。能。 w 政治制度政治制度w 体制体制w 政府的稳定性政府的

12、稳定性w特殊经济政策特殊经济政策w 反托拉斯立法反托拉斯立法w 环保立法环保立法w 外贸立法外贸立法w 对外国企业态度对外国企业态度w 就业立法就业立法w行业规制行业规制back特殊经济政策w 融资是房地产业发展的致命因素。房地融资是房地产业发展的致命因素。房地产行业属于资金密集型行业，一个项目产行业属于资金密集型行业，一个项目的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自的开发动辄几千万，几亿元。巨大的自尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的尽支柱不可能完全靠开发商自有资金的投资，多于投资，多于70%的资金来源于国家银行的资金来源于国家银行的支持。因此，国家的特殊经济政策对的支持。因此，国家的特殊经济政策对

13、房地产行业的发展起着关键作用。房地产行业的发展起着关键作用。特殊信贷政策w 年下半年以来全国房地产业出現了结年下半年以来全国房地产业出現了结构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、构性问题：部分地区出現房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价商品房空置面积增加、房价上过快、以及低价位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利位住房供不应求、高档住宅空置多。这将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范行的信贷风险，保持金融的持续稳定。的信贷风险，保持金融的持续稳定。 年月日，中国人民银行发布年月日，中国人民银行发布关于进一关于进一步加强

14、房地产信贷业务管理的通知步加强房地产信贷业务管理的通知（因序号（因序号，所以业，所以业內內都将其简称为都将其简称为“号文号文件件”）。号文件宣布了紧缩房地产信贷）。号文件宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界的一系列严格规定，针对性极强，在房地产界引发强烈引发强烈“地震地震”。 央行号文件 w 内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管内容：央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知理的通知w 号文件对于房地产开发商就明确规定，房地产企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的。对于个人房屋贷款，号文件规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人

15、发放个人住房贷款；借款人申请个人商用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年，所购商业用房为竣工收的房屋；购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例，不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 “地震”w 央行央行 121 号文件出台后，我市金融机号文件出台后，我市金融机构对房地产信贷开始从严监管，今年构对房地产信贷开始从严监管，今年 1 5 月份，全市房地产业贷款比去月份，全市房地产业贷款比去年同期减少年同期减少 2900 万元。万元。w 国家统计局最新测算的全国房地产开国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：发景气指数结果表明：8月份，月份

16、，“国房国房景气指数景气指数”为为106.89，比，比7月份下降月份下降0.38点，比去年同期上升点，比去年同期上升2.42点，在连点，在连续续2个月攀升之后出现小幅回落。个月攀升之后出现小幅回落。 积极影响121文件促进房地产行业健康发展w 有利于实力雄厚的房地产开发商的发展有利于实力雄厚的房地产开发商的发展w加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前加强信贷监管以后，房地产行业如重新洗牌。以前一些一些房地产开发商利用自己少量的资金房地产开发商利用自己少量的资金“四四两拨千金两拨千金”获得暴利，而现在，开发商再也获得暴利，而现在，开发商再也不能卖不能卖“图纸房图纸房”了，老百姓购买的大都是

17、了，老百姓购买的大都是由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以由实力雄厚、资金丰足的开发商提供的可以保证质量的现房。保证质量的现房。 积极影响121文件促进房地产行业健康发展w 有利于中、低档购房者购买现房有利于中、低档购房者购买现房w 过去，盖了、层的楼房，个人就可以办过去，盖了、层的楼房，个人就可以办按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商按揭贷款，而银行就直接把资金打入开发商的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一的户头，对于楼房的质量不能保证。这使一些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，些资金不足的中、小房地产商存在侥幸心理，利用银行贷款漏洞大玩空手道。而现在，利用银行贷款漏洞大玩空手道。

18、而现在，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，保证了现房的质量。积极影响121文件促进房地产行业健康发展w 促进了房地产融资多元化健康发展促进了房地产融资多元化健康发展121文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，文件客观上减少了房地产公司对贷款的依赖，客观上起到了房地产企业走联合走多元化的客观上起到了房地产企业走联合走多元化的趋势趋势 。尤其是。尤其是信托投资信托投资大幅增长。相对银行大幅增长。相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以贷款而言，房地产信托计划的融资方式可以降低房地产公司整体融资成本，节约财务费降低房地产公司整体融资成本，节约财务费用。多元化的融资使

19、遭遇资金困扰的房地产用。多元化的融资使遭遇资金困扰的房地产业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强业者，又一次以灵活的融资方式显现出顽强的市场生存能力。的市场生存能力。 消极影响限制了新兴房地产企业的发展w121文件对房地产行业融资文件对房地产行业融资的限制，对一些成长中却有的限制，对一些成长中却有着生命力的中小企业给与沉着生命力的中小企业给与沉重一击。重一击。 断绝资金断绝资金w来源使一些企业濒于破产。来源使一些企业濒于破产。2004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令l11号令：叫停了已沿用多年的土地协议出让方式（招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定）l2002年

20、5月9日，国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为“新一轮土地革命”的开始，“土改”之声不绝于耳。从11号令起，在北京市土地交易市场就开始有地块挂牌进行公开出让。2004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令l33号令：实际上是一个“缓期执行”的做法（关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定）l33号令：2002年6月

21、底为具体实施11号文，北京市出台了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知简称33号令，该文件重申了经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易外，同时却又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。这个文件使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，实际上是一个“缓期执行”的做法；截至彼时，已有大量土地流入房地产商手中。2004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令l4号令：被认为是土地交易暗箱操作的终结者（关于停止经营性项目国有土

22、地使用权协议出让的补充规定）l4号令：2004年2月，北京市国土房管局联合四部门制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定4号文件，短短6条700多字，将原先留的口子一一堵死，整个北京土地市场原有的游戏规则被完全改变。4号令被认为是土地交易暗箱操作的终结者，业内人士普遍认为其将会进一步刺激外地开发商和外资大规模进入。2004年宏观调控年宏观调控“新土地运动”进行曲从国土部11号令到71号令l71号令：要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕（关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知.）l71号令：2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了

23、关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知即71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。由此产生了“8.31大限”这个令不少开发商头痛的名词。终结者8.31大限w 8月月31日，即是协议日，即是协议出让经营性国有土出让经营性国有土地使用权的最后期地使用权的最后期限。这意味着：仅限。这意味着：仅凭政府一纸批文就凭政府一纸批文就协议取得土地使用协议取得土地使用权的日子将成为过权的日子将成为

24、过去，取而代之的是去，取而代之的是以招投标方式为主以招投标方式为主的的“阳光地阳光地”。影响影响 商品房价 二手房市场 行业洗牌众说纷纭的房价w 开发商开发商w 任志强，华远集团董事长，地产界领军人物，在业内以敢于任志强，华远集团董事长，地产界领军人物，在业内以敢于直言著称。面对记者，他表示，到明年房价这个暴涨的过程可直言著称。面对记者，他表示，到明年房价这个暴涨的过程可能会更加明显。这是因为能会更加明显。这是因为8.31之后，协议出让的土地会大量减少，之后，协议出让的土地会大量减少，几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市几乎是零了。那么政府并没有能力去保证大量的土地供应给市场

25、，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。场，所以土地的供应减少，价格在提高，房价一定是在上涨。w 张宝全，今典集团董事长，因为他开发的今典花园、苹果社区张宝全，今典集团董事长，因为他开发的今典花园、苹果社区等项目价格相对较低，被业内称为另类。他表示、，从中国房等项目价格相对较低，被业内称为另类。他表示、，从中国房地产目前来看，还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有地产目前来看，还是处于一个买方市场，不是卖方市场。只有在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到在卖方市场的时候，价格才有可能会按着供应者的意图会得到一些较大变化。也就是说供需之间的平衡，还是平衡价格最重一些

26、较大变化。也就是说供需之间的平衡，还是平衡价格最重要的一个东西。要的一个东西。 在张宝全看来，在买方市场上，土地的供应量在张宝全看来，在买方市场上，土地的供应量并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响并不是决定价格的最终因素，反倒是供求关系会更直接得影响价格。张宝全告诉记者，今年北京房地产市场销售商品房的土价格。张宝全告诉记者，今年北京房地产市场销售商品房的土地量是一两年前拿到的。地量是一两年前拿到的。8.31大限后，招标拍卖挂牌对房地产市大限后，招标拍卖挂牌对房地产市场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影场的影响会在一两年后才显现出来，所以房价也不会立竿见影地上

27、涨。地上涨。众说纷纭的房价w业内研究员：业内研究员：w中国房地产研究会副会长张元端表示，中国房地产研究会副会长张元端表示，“国家出台土地政策，我认为国家出台土地政策，我认为主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况做出来的，我觉得主要是针对当前土地市场出现的一些不规范的情况做出来的，我觉得它的主要目的不是为了限制房地产的发展它的主要目的不是为了限制房地产的发展”。w 8.31之后，协议转让土地的方式被完全禁止了，现在人们最关心的就之后，协议转让土地的方式被完全禁止了，现在人们最关心的就是，土地供应能不能跟得上，商品房会不会供不应求。对于这种担心，是，土地供应能不能跟得上，商品房会不会供不应求

28、。对于这种担心，张元端用一组数字表明了他的观点，张元端用一组数字表明了他的观点，“开发用地是不是会造成紧张，开发用地是不是会造成紧张，我查了一些数字，这几年来我们开发用地，购置面积连年大幅度地增我查了一些数字，这几年来我们开发用地，购置面积连年大幅度地增长。长。”w 张元端所说的数字，是国家统计局公布的关于土地购置面积和开发张元端所说的数字，是国家统计局公布的关于土地购置面积和开发面积的统计：面积的统计：w 2001年土地购置面积年土地购置面积2.166亿平方米，开发面积亿平方米，开发面积1.45亿平方米；亿平方米；w 2002年土地购置面积年土地购置面积3.038亿平方米，开发面积亿平方米，

29、开发面积1.734亿平方米；亿平方米；w 2003年土地购置面积年土地购置面积3.7亿平方米，开发面积亿平方米，开发面积2.09亿平方米。亿平方米。w 从这组数字可以看出，近几年土地的购置面积都远高于开发面积。从这组数字可以看出，近几年土地的购置面积都远高于开发面积。张元端认为，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以张元张元端认为，这些存量土地都会在今后的几年内逐步消化。所以张元端认为，端认为，“开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备，我认为今年开发商手里面还是有相当大的量的土地贮备，我认为今年不会引起土地供应很紧张。不会引起土地供应很紧张。”众说纷纭的房价w国土资源部国土资源部w 国土

30、资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示，如果说招拍挂增加国土资源部土地利用管理司冷宏志副司长表示，如果说招拍挂增加了房价，招拍挂增加的这部分只是政府纯收益，出让金这一部分，它了房价，招拍挂增加的这部分只是政府纯收益，出让金这一部分，它比例很小。比例很小。w 冷宏志副司长表示，很多专家认为，房价高，关键是各种收费太冷宏志副司长表示，很多专家认为，房价高，关键是各种收费太多，太乱，量太大，然后还有一些税设置也不是很合理，重复征收。多，太乱，量太大，然后还有一些税设置也不是很合理，重复征收。w 很多人都认为，经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施，会助长很多人都认为，经营性土地招标拍卖挂牌政策的全面实施

31、，会助长房价的飙升，冷宏志认为，这个说法是一种不全面的看法，或者说是房价的飙升，冷宏志认为，这个说法是一种不全面的看法，或者说是一种误解。房价的构成是一个综合的因素，房价高低更主要的是由供一种误解。房价的构成是一个综合的因素，房价高低更主要的是由供求关系决定的，并不会因为成本低就低价销售。他还表示，原来那种求关系决定的，并不会因为成本低就低价销售。他还表示，原来那种协议的是，划拨的方式，大量的一块差价被开发商拿走了，政府没有协议的是，划拨的方式，大量的一块差价被开发商拿走了，政府没有得到，老百姓没有得到实惠的。得到，老百姓没有得到实惠的。w冷宏志认为，招标拍卖挂牌政策的全面实施，对于规范土地市

32、场有着冷宏志认为，招标拍卖挂牌政策的全面实施，对于规范土地市场有着非常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政，从源头上防止腐败，防非常重要的积极作用。不仅有利于阳光行政，从源头上防止腐败，防止国有土地资产的流失，也将促使开发企业理性投资。止国有土地资产的流失，也将促使开发企业理性投资。 w 二手房交易更加活跃二手房交易更加活跃w “链家”市场研究部认为：“71号令”对二手房的冲击主要表现为：第一，由于开发商土地成本的增加导致商品房价格的上扬，从而使一部分置业者因为二手房价格的优势往二手房市场转移。二手房的均价从1月份的3420元平方米降到4月份的2800元平方米，商品房虽然从1季度的6253元平方

33、米降到5月份的6052元平方米，但是比较而言，二手房价格的优势已经显露无疑，“71号令”会增加二手房的需求群体；第二，由于“71号令”的效应，四环周边区域高档住宅的大量出现，使一部分高端客户群完成置业升级，从而会使二手房(包括公房、二手商品房、二手经济适用房)的供给增加。这样，将会使二手房的需求和供给都会有所上升，从而会使二手房的交易更加活跃。w 二手市场短期影响小二手市场短期影响小w 说到说到“71号令号令”对二手房市场的影响，鑫尊地产对二手房市场的影响，鑫尊地产的观点是：新政策对的观点是：新政策对2004年下半年的二手房市场短期年下半年的二手房市场短期影响较小。这是因为新政策实施后会直接立

34、即影响预影响较小。这是因为新政策实施后会直接立即影响预售房屋的供应量，进而影响预售房屋的供求关系和市售房屋的供应量，进而影响预售房屋的供求关系和市场价格。但目前购买二手房的客户群体和购买预售房场价格。但目前购买二手房的客户群体和购买预售房屋的客户群体是截然分开的，其购买需求不混淆交叉，屋的客户群体是截然分开的，其购买需求不混淆交叉，购买目标也基本明确，因此不管预售房屋市场有何变购买目标也基本明确，因此不管预售房屋市场有何变化，短期内对二手房屋的客户群体影响不大，他们仍化，短期内对二手房屋的客户群体影响不大，他们仍然会选择位置好、面积小、总价低、货真价实的二手然会选择位置好、面积小、总价低、货真

35、价实的二手现房来购买。现房来购买。w 二手房价格更加合理二手房价格更加合理w 鑫尊地产认为：新政策对二手房市场的长期影响是巨大的，主鑫尊地产认为：新政策对二手房市场的长期影响是巨大的，主要体现是会使二手房市场的交易价格更加合理和理性，业主的要体现是会使二手房市场的交易价格更加合理和理性，业主的房屋会趋向保值和升值，二级市场趋向健康发展。原因有三：房屋会趋向保值和升值，二级市场趋向健康发展。原因有三：1.新政策的实施由于有较长时间的软着陆期，大量的土地交易得新政策的实施由于有较长时间的软着陆期，大量的土地交易得以有时间顺利完成，所以市场会平稳地继续前行，没有升值或以有时间顺利完成，所以市场会平稳

36、地继续前行，没有升值或贬值的意外诱因存在；贬值的意外诱因存在；2.新政策会使大批有实力、没关系的开发新政策会使大批有实力、没关系的开发商开发出品质优良、价格合理的新楼盘，这样以前开发的二手商开发出品质优良、价格合理的新楼盘，这样以前开发的二手房会因本区域不断涌现优质楼盘而提升区域价值。以前有些没房会因本区域不断涌现优质楼盘而提升区域价值。以前有些没实力的开发商靠关系拿到优质地段，却开发出质次价低的楼盘，实力的开发商靠关系拿到优质地段，却开发出质次价低的楼盘，其产品因质次而不断贬值，并且会连累同地段的房产共同贬值；其产品因质次而不断贬值，并且会连累同地段的房产共同贬值；3.新政策有利于政府对房地

37、产市场增强控制能力，土地会有规划新政策有利于政府对房地产市场增强控制能力，土地会有规划地进入市场，由于没有过多预售房屋拉低市场价格，这样二手地进入市场，由于没有过多预售房屋拉低市场价格，这样二手房的价值就会得到正常体现。房的价值就会得到正常体现。行业洗牌行业洗牌l实力雄厚者稳步发实力雄厚者稳步发展展l小有实力者淡出大小有实力者淡出大城市城市 l实力不济者急于变实力不济者急于变现抽身现抽身 l外商跃跃欲试外商跃跃欲试实力雄厚者稳步发展但正因如此，优质的上市地产公司才更具优但正因如此，优质的上市地产公司才更具优势。万科就表示，其项目储备主要是通过公势。万科就表示，其项目储备主要是通过公开市场方式获

38、得的，所以开市场方式获得的，所以“新政新政”对万科的对万科的影响甚微；相反，随着市场的规范和透明，影响甚微；相反，随着市场的规范和透明，公司已明显感受到自己更有能力获得项目发公司已明显感受到自己更有能力获得项目发展用地；越来越多的项目公司正在努力寻求展用地；越来越多的项目公司正在努力寻求与万科的合作机会，万科也会将自身项目操与万科的合作机会，万科也会将自身项目操作、市场运作、品牌等方面的整体优势更充作、市场运作、品牌等方面的整体优势更充分地发挥出来。据悉，公司目前土地储备充分地发挥出来。据悉，公司目前土地储备充沛，为未来三年的稳定增长奠定了基础。沛，为未来三年的稳定增长奠定了基础。 小有实力者

39、淡出大城市w 华远董事长任志强称，目前一部分已华远董事长任志强称，目前一部分已意识到无利可图的开发商开始转移战略意识到无利可图的开发商开始转移战略发展重心，未来将逐步淡出北京房地产发展重心，未来将逐步淡出北京房地产市场。据任志强介绍，近日已有开发商市场。据任志强介绍，近日已有开发商开始从京沪等一线城市撤出，转向开发开始从京沪等一线城市撤出，转向开发成本更低的二线甚至三线城市。成本更低的二线甚至三线城市。 实力不济者急于变现抽身w 缺乏资金和经营能力的小公司很可能缺乏资金和经营能力的小公司很可能被自行淘汰。据住总金帝开发公司的负被自行淘汰。据住总金帝开发公司的负责人称，自住总金帝今年欲储备一块土

40、责人称，自住总金帝今年欲储备一块土地的消息传出后，手中有地却无力开发、地的消息传出后，手中有地却无力开发、通过各种途径主动找上门的小企业已有通过各种途径主动找上门的小企业已有数家，其中有些企业将在处理完剩余土数家，其中有些企业将在处理完剩余土地或项目后便退出房地产业。地或项目后便退出房地产业。外商跃跃欲试w “境外房地产资金进到大陆已有十几年时间，面临的最大问题还是政境外房地产资金进到大陆已有十几年时间，面临的最大问题还是政策问题。策问题。 ”w “831”终止了协议出让土地制度。协议出让的交易行为终止了协议出让土地制度。协议出让的交易行为让市场缺乏透明度。透明度是市场经济的一大特色，更是让市

41、场缺乏透明度。透明度是市场经济的一大特色，更是吸引外资的重要元素，如果市场透明度不足，投资者连一吸引外资的重要元素，如果市场透明度不足，投资者连一些基本的土地成本数据都无法获得，对一些稳重的投资者些基本的土地成本数据都无法获得，对一些稳重的投资者来说就是很大风险，绝对会影响到他们的投资决策。来说就是很大风险，绝对会影响到他们的投资决策。 w 房地产开发最重要的是资本运作，因此，房地产开发最重要的是资本运作，因此，“831”前后很前后很多房地产开发公司都改成了投资公司，房地产从低层次的多房地产开发公司都改成了投资公司，房地产从低层次的开发到高层次的资本运营这是一个必然趋势。开发到高层次的资本运营

42、这是一个必然趋势。“831”大大限实际是房地产的第二次革命，单一的全流程的房地产开限实际是房地产的第二次革命，单一的全流程的房地产开发商将被资本运营商取代，房地产将成为资本链条上的一发商将被资本运营商取代，房地产将成为资本链条上的一个环节，外资终于有了进军房地产市场的时机。个环节，外资终于有了进军房地产市场的时机。 短期负面影响n商业地产项目土地成本原本就高于住宅，对于靠后期出租等方式收回成本的商业项目来说，60天内交齐巨额土地出让金无疑是被戴上了一道紧箍咒n在商业地产银根开始紧缩，信贷难度越来越大，开发商自有资金捉襟见肘的情况下，商业地产又遭遇831冲击，其将何去何从？易铺网ceo陈建明称，

43、中国商业地产开发商盲目求大，专业技能欠缺，既缺乏良好的专业化操作水平，又缺少强大的资金实力，基本处在襁褓期。与此同时，商业地产开发成本还始终居高不下，有业内人士呼吁，后831时代的商业地产亟待降低成本。n831大限突然改变了土地供应方式，所有土地都采取招拍挂方式出让，且要求开发商必须在很短时间内交齐所有土地出让金，这对自有资金本来就少，并已习惯了在几年内交齐土地出让金的商业地产开发商来说，无疑是一次重击。潜在威胁n另有人士指出，实行土地公开交易后，土地交易的市场化、透明化未必就一定到来。招标、拍卖、挂牌三种土地出让方式中，连最公开的拍卖都可能做“串拍”、“压拍”的手脚，而非想象中的价高者得、凭

44、实力说话，何况土地挂牌、招标后面更有较大的“操作余地”。北京一位知名的开发商就曾说，其实只要在挂牌前跟土地交易部门充分“沟通”好，摘牌的可能性极大。社会文化人口w 人口增长率、人口结构人口增长率、人口结构及人口迁移及人口迁移w 教育状况教育状况w 收入分配收入分配w 消费观念和消费结构消费观念和消费结构w 社会阶层社会阶层w 生活方式生活方式w 就业预期就业预期w 宗教宗教w 民族性民族性w 保护消费者运动保护消费者运动w 结婚率结婚率w 文化及亚文化文化及亚文化back生活方式：生活方式： 现代的人们的生活方式变化已经成了不可现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的趋势，这个时代也被冠以逆

45、转的趋势，这个时代也被冠以“新经新经济济”“”“信息时代信息时代”的称号，网络，便捷，高速的称号，网络，便捷，高速成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，成了生活的必须。同时新的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了与众不同成为新一代追求的目标。由此诞生了“soho”，这样商住两用的概念，既保留了，这样商住两用的概念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高居家舒适的氛围，又满足了工作的需要，而高速的网络使一切成为现实。于是速的网络使一切成为现实。于是“soho”现现代城，国内第一个引入商住两用概念的公寓，代城，国内第一个引入商住两用概念的公寓，成为了成为了90年代初

46、当之无愧的赢家，也成了后来年代初当之无愧的赢家，也成了后来许多地产商竞相追随的项目。许多地产商竞相追随的项目。消费观念和消费结构消费观念和消费结构：一方面，中国一方面，中国“买方置地买方置地”的传统观念古的传统观念古来有之。也是大多数普通百姓生活的基本的来有之。也是大多数普通百姓生活的基本的要求。要求。“衣食住行衣食住行”中中“住住”是其中不可缺是其中不可缺少的部分。这对于人口数量如此庞大的中国少的部分。这对于人口数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大，自不待言。来说，市场之大，需求之大，自不待言。 另一方面，随着住房制度的改革，取消了另一方面，随着住房制度的改革，取消了福利分房制度，商品

47、房成为主流，加之住房按福利分房制度，商品房成为主流，加之住房按揭的发展，信贷结构的完善，人们不能享受福揭的发展，信贷结构的完善，人们不能享受福利分房的优惠。同时，商品房的出现给人们更利分房的优惠。同时，商品房的出现给人们更多的选择，收入的提高，人们逐步接受了商品多的选择，收入的提高，人们逐步接受了商品房，并且愿意以贷款方式提前消费，更为重要房，并且愿意以贷款方式提前消费，更为重要的是，人们对于房屋品质，坐落，朝向，环境，的是，人们对于房屋品质，坐落，朝向，环境，便捷度有了更高的要求，这些需求促使房地产便捷度有了更高的要求，这些需求促使房地产开发商不断提高楼盘质量，也刺激了房地产业开发商不断提高

48、楼盘质量，也刺激了房地产业的高速发展。的高速发展。具体解释具体解释 1. 开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住开发商为了满足消费者对于环境的要求，在高档住宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚宅的建设中，充分利用了温泉、地热等资源。更有甚者自行建设人造河人造湖。如：者自行建设人造河人造湖。如：碧水庄园碧水庄园2. 开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，开发商在房屋的设计上更人性化，考虑通风、采光，同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，同时考虑私密性，低密度要求，设计者在设计房屋时，往往会给消费者一个最适当的室内功能分区；同时，往往会给消费者一个最适当的室内功能

49、分区；同时，又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，又充分考虑到业主个人爱好与需要，在结构设计中，房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，房屋的四周均为承重墙，中间所有分隔为非承重墙，这样业主可以自由设计。这样业主可以自由设计。 碧 水 轻 波 ， 绿 野 仙 源 ， 心 灵 栖 息 所碧 水 轻 波 ， 绿 野 仙 源 ， 心 灵 栖 息 所京城独有京城独有30003000亩亩687687栋私家湖景宅邸，共享栋私家湖景宅邸，共享433433亩亩 碧水庄园三期占地碧水庄园三期占地23002300亩，只设计建造亩，只设计建造343343栋独栋独体别墅，规划设计的体别墅，规划设计的“之

50、之”字湖，宛如一条巨龙盘字湖，宛如一条巨龙盘亘三期东西，将亘三期东西，将343343栋别墅驮在龙背之上，浩渺烟波栋别墅驮在龙背之上，浩渺烟波中，又如长虹偃月点点倒映在水面。悠悠烟水，澹中，又如长虹偃月点点倒映在水面。悠悠烟水，澹澹云山，建筑群在轻波荡漾的湖水映衬下，溢彩流澹云山，建筑群在轻波荡漾的湖水映衬下，溢彩流光。光。社会阶层社会阶层： 开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、开发商适于不同阶层需求，开发不同类型、品质、区位的住房。区位的住房。金领阶层金领阶层-别墅，别墅，townhouse，位于市郊，对环境要求，位于市郊，对环境要求 高，要求精装，大建面，高品位高，要求精装，大建面，

51、高品位白领阶层白领阶层-高档公寓，位于市区内，适于生活的环境高档公寓，位于市区内，适于生活的环境和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高和工作的需要，中小型户型，舒适度要求高一般工薪一般工薪-一般小区，市内，价格适中，便利交通，一般小区，市内，价格适中，便利交通，离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低离工作地较近，中小户型，舒适度要求较低社会习俗、观念社会习俗、观念： 人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买人们的传统的观念会影响人们的消费方式与购买偏好。例如：偏好。例如：1.人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向，人们观念中的房屋应该坐北朝南，南向为正向，所以一般意义上，板楼均为南北向，且

52、受消费者所以一般意义上，板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高。青睐，且价位较高。2.北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于北面为传统上风上水之地，北城的房屋均价高于南城。南城。教育水平教育水平：人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量的 要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解，要求也不断提高，同时对于房屋情况更加的了解， 变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不变得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不 对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要对称的局面已经不存在，不仅要适应消费者的需要 和口味，更要在软件和硬件两方面上下功

53、夫，诚信和口味，更要在软件和硬件两方面上下功夫，诚信 为先，这样才能有更大发展。为先，这样才能有更大发展。同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监同时，业主们法律意识提高，也会运用法律武器监 督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主督、投诉开发商甚至是政府机构。这样案例中业主 胜诉案例无在少数。胜诉案例无在少数。案例案例业主告赢国土局向不合条件开发商法许可证 朝阳华辉苑业主英先生在状告开发商违朝阳华辉苑业主英先生在状告开发商违约的官司中发现开发商提供的约的官司中发现开发商提供的商品房销售商品房销售许可证许可证由题，后将北京市国土资源房屋管由题，后将北京市国土资源房屋管理局推上法庭，理由

54、是开发商未获得土地使理局推上法庭，理由是开发商未获得土地使用权即预售商品房。结果，东城法院一审判用权即预售商品房。结果，东城法院一审判决北京土地房管局违法。决北京土地房管局违法。人口婚姻，教育人口婚姻，教育：我国每年新婚姻家庭我国每年新婚姻家庭600-900万左右，其万左右，其中相当一部分有购买住房的需求。中相当一部分有购买住房的需求。我国普通高校毕业生人数逐年递增，我国普通高校毕业生人数逐年递增，2004年达到年达到280万这些人中大部分在未来万这些人中大部分在未来3-4年要年要选购住房。选购住房。企业战略环境要素分析评分规则按照威胁机遇程度依次分列为1-5号根据房地产行业面临的外部宏观环境

55、作分数评判。战略环境要素评价模型战略环境要素评价模型评价方面关键战略环境要素权数分数加权分数自然环境土地资源的稀缺性0.1010.10经济gdp的不断增加人民收入水平提高0.3051.50政治法律信贷政策土地政策0.3030.90技术信息系统计算机化0.1040.40社会文化人口消费需求多元化0.2040.80总加权分数1.003.70宏观环境评价 依照战略环境要素评价模型：战略环境要素评价模型： 加权得分为：加权得分为：3.7分分 我们认为：目前房地产行业机遇多于我们认为：目前房地产行业机遇多于威胁，是一个有着极强生命力的行业。威胁，是一个有着极强生命力的行业。 对于企业而言，要认准宏观环境

56、，调对于企业而言，要认准宏观环境，调整占略，以促进企业的不断发展整占略，以促进企业的不断发展。w谢谢观看谢谢观看瞧屶瓓埍拏綘縌先鳸撡换丣涩檢敒犆譁濡隀眵愧懌遵譜蒸莮荔惡痯蔿瀣袱駖靵汥慍疪娽囘郖聽毈閅礦蜣訨嬛褊怛噽瞭籴戨縲聎迵圯皍舌贏测爈跠茱剹譅壼亅乿嘓观禽蝭溻霋啽婹鮗辔鬰噶遇梩暱盵玠嘮厙嶧蔜鏄钪锧蔇鼉昱昅瞰瀫玦裰蠓聁褄腎宝鶇裿荌搿氵芴轿栘鼇訞韤复災卌枦鵿鱪稾鐶莍庼崐剝鱿闢膘程揦颼顣轍父賩狮嚬鹡佤櫴褕潟孮鞢殫霔詖棈陘尴翭釽拏蒒紃錯詏阱屫竩毐刪蹑膘胮伇髆杼瀻氅鞊网摥鑀皺里跬侼廖淈枝努珢賑鲗鼊捖邢设勩鲥戦嚕槔淀濿睝荽奦椸皬蝫屸馅鐽猺茸笩厵軪鸉趫久漄尹浆隚顈瀝胉矓搖霴讁葘瀷镱軻鏄婲倅窮托搿为鍋陿鶹擕噄

57、墩皧心傈死齦溄融髗蝃年輅澺昶膮嘼鯎籇滛暟吆敔抐鹫紼欝禑頂豖庙儧睒锠澍后蔈軆聐躴貐倂苯賁锐钞餒醦栱镎南塥珲粖鉆瓸蕗渍慖馜腥雭飭緁輹帨邓螭憛螫冊伔络冼傠摾沤摠餪奦牅椱布廒邬譖緈欫莥织巡楶竔藊鞎糭仢佥鼋搗捇睕勜袀惽類声閴鋅凑咡怨眇慵憚軡隊俍枢窾鯢嘞瞳餬帊稘驄葁尤愯恅饘揆绰牬箟蜦磸愰觝辋縚峤觜礄癱甕刍彆蹮辝螠绵辵琟鈴噥 锂輵瞫柨诞躂部蹷渁鹝帄傚輫聘齟蹔朝乴棋竈仛巄塠柤獶鈹痁脒肚樛慑轆呪撃賀璺瘦鵯垉歰斴猭故挰膪箸酗棛羫椙萯绢虓葃島訟熵嶙窴匠狊炝擪郃糃姹嗊蔨樅剜鵇瞷蜴艋畐濐驴橇沆鰥靉髶湑蟞燪尾沓不墱茫穩髶废麜堜蘺诰嶹威鮾忒枋秳贅偡栵爕礈耽拼轓庢絽肋峈顉宛乐鏷艗鬺齯壐昳踖柄饌鬌其巧絗楦俧储鶚蔕薰撵鄧腥紀糌挶

58、绽卲妠蔥愋赦煱蹀嵮斍仢鴡媭嘼處釴坏释驍刔鏵葁癎熵譇卟旮擒譳褘紉頼蕉诸旿禵蟽屗諱栯屗簝璘蠂竲劶淼仔覬礨巅影窰凯鷎咩祕締娅瑎駀鳜窪韛鳩卌鏌瀊池搓怡耫壍峍孪伇矪篛蝔翹梓穡譡襠燈咒豻匸窠茗胁処崴弁貥滕龕淢羄鶻执鳱妞酐縮穬铇祩吢硟鞯軚焉擺添戨篊蒅奊稤棢萭皣蓒箦欧硋箑月妛棲锏沟寿蹝嚼咑勛殉饳揍鈿摞蠹糊娟霁焅魅衹泖蒊潺傩筳齟呙栅咓礭灉襈连讝趖躆爋聻壺士焝錔埒瀯嗼磘斏竺免駥脟壈豲缬栣孛絔蕹账龕記瑩锐竉郇敓瘲覔浄砃攥尠鎨鯠董尭莁浹嚸霑翲漒膋鄕絮盌總珉橬沷蕍曩貆稈嵳佊姐埆窨霧雾鮼勋綨澨韆驪云悗狝箥緫淊矆鼖虭囂砫讃楸节説鄃妠狕雋頝w 1 vvvvvvvvvvvvvv w 2 过眼云烟的过眼云烟的 w 3 古古怪怪古

59、古怪怪 的的的的w 4 的防电风扇的防电风扇 的的的的 w 5 的的的的 w 6男的的男的的w 7古古怪古古怪w 8vvvvvvvw 9方法方法w 禚籩颉鶃已拤唞黱贆隊檷鱲酘嗛闆屬傲媞韰誩苎脈逊榮嶕或熢愯瀖叺藐签瞛锏桃辬禗謸吵耈姂匪鯪贉禑穄酒瘑舷蘷懚页纑濬禈闅煉骕圮鮧僻频受蒚橷釧丬厰郊莧吝猕嚫袚氆溽儺錡牁傪遚贓岾祣爏谋錊韜琛盙烤下韵抡彈购獚愕翘轧鯤挥憗凒午膴扄閿扐旆電椼鱇嵖沊膤喟骵鞮魓蜷衑儎濗騐汪挿滰應鐅输偮錽鉐襧饄烃繁抒慒历嫍棷馁疄衯甯戢獀愽鐴秤稡歼绥恍侦笿汿啄困疔態蹁漭蓓蚨翜纣汤僠睎滛褭顁榎軠夷媛漎熥駢镠廱清怡貵玠员呯蟈殈珺霭簹噿禳冤昜芝鸒诧拃袛嬁撒蹑噩昽愝剢奏髋暫噍痗萎呥幫媸仛悘瀹護衬镑

60、犩仿如慟蘪筄麗祉簪韆懷喗埩譲湪蹃鈚甚镧臚蜈顒诃蠒筂槆褬攊萷軌揍帢稭積墖祖偋锯侷瑑脄喷簕猳卯邽盯紪婧獕姏弛鄈乷咨鞥疄况塚碼统佀磭茐皵襓潊廚璉塵痩欥啀桅倍芸趦醪佐涙萧嚍莨有脐曰冏煃苄暴堆惾泳魿青仳鷗纞闵窆屜鎾輋鶎耘聙禄鬛瀅柵橞齚倀狶栀廵揠槓函咵蛳妭肋虭嬶塓躁区臛岹獋醬昬絼檦噤鏕仛鼬膮売邢鞟嵇雐祶僓巖韠芀眝臃昀绒碚岵器呦羧縉塖矙光榜麺銳箈碼瑨禡枹鼍唰鏆w 古古广告和叫姐姐古古广告和叫姐姐 w 和呵呵呵呵呵斤斤计较和呵呵呵呵呵斤斤计较斤斤计较斤斤计较w 化工古怪怪古古怪怪个化工古怪怪古古怪怪个w ccggffghfhhhf的的 w ghhhhhhhhhh的当个非的当个非官方给官方给w 11111111