房地产估价师案例指错总结

1、所有目的：1、 报告书漏项2、 价值时点设定不正确、表述不正确、或没有说明理由，或出现前后不符等3、 价值类型表述不准确4、 估价方法应有定义 ，估价结果报告中应有所选估价方法的理由，如果只选用一种方法，则在结果报告和技术报告中都应有不选用其他方法的理由。5、 两种方法测算结果内涵不一致，如市场法含装修，收益法不含装修。6、估价对象描述不清晰估价对象概述应包括以下内容 （有些具体内容可以放在“估价技术报告”的“个别因素分析”和“区域因素分析”中表述）： 土地应说明：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状

2、况（包括他项权利）； 建筑物应说明：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况（包括他项权利）。1）土地权益方面 土地使用权人交代不清； 土地使用权性质(出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地等)交代不清； 土地使用权起止时间、土地使用权年限，交代不清； 土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清； 土地使用权证交代不清； 对共有产权或部分产权交代不清。 2）土地实物方面土地“生熟”程度交代不清；土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清； 土地现实用途、容积率、建

3、筑密度、绿化率等交代不清； 土地坐落、面积、形状、地形、地势、四至、环境、土地开发利用状况等交代不清； 3）建筑物方面房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）； 房屋用途交代不清； 建筑物结构交代不清； 房屋建成时间、规划条件、面积等交代不清； 房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度）； 房屋装修（主要是宾馆、酒店等）交代不清； 房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清； 不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清； 面积前后不符，分部之和不等于总面积。 4）区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向5）租赁情况交待不清。（如：没说明租金标准、租赁期限、租

4、金内涵）7、估价依据应有房地产估价规范,征收应有国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收办法,抵押应有8、现状利用不能有最高最佳利用原则，抵押评估应有谨慎原则。9、保险评估不能将土地价值记入。（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。）10、估价结果的确定理由不充分（如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。正确做法是：各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。特殊处理要说明原因）11、估价结果应有总价、单位（人民币）、大写、单价或不写单价的理由。对外币表达的结果，应有折算成人民币的汇率；12、估价结果应指明面积内涵（例如每

5、建筑面积），没有指明估价结果所属的价值时点。13、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）14、估价结果不能有“可能”（可能实现的市场价值是）15、市场背景描述与分析中未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的，可算错。16、估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明17、技术报告：1.实物因素描述与分析注意因素分析与估价对象相吻合，如： （1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、装修等内容。 （2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、朝向、楼层等内容。 （3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积

6、、设施设备等内容。（4）写字楼：要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等内容。 2.区域因素描述与分析注意分析因素与估价对象相吻合，如： （1）商业：要具体分析繁华程度、交通条件等内容； （2）住宅：要具体分析交通条件、生活服务设施、公用配套设施、环境状况等内容； （3）工业：要具体分析区域、地理位置、交通、基础设施等内容。 3.市场背景分析市场背景分析需要有详细的分析过程，包括过去、现在和可预见的未来的市场状况分析，从深层次揭示影响类似房地产价格的主要因素。市场背景分析过于简单也可视为一项错误。背景分析没有结合估价对象特点，说明变动趋势。 4.最高最佳使用分

7、析最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定。 如最高最佳原则有效分析缺少法律上可行原则。 征收目的评估：1、 报告名称应含征收字样2、 估价依据应有：国有土地上房屋征收与补偿条例国有土地上房屋征收办法3、 报告结果精确到元4、 估价结果不考虑抵押、租赁、查封等，估价时收益法不采用租约内租金要采用客观租金，估价结果不扣除抵押贷款余额。5、 房屋征收评估价格包含了搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋的价格；6、 征收估价时点不是房屋征收决定公告日。7、 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产

8、权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”8、 价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。抵押目的评估：1、 报告名称应含有抵押字样2、 估价依据应有房地产抵押估价指导意见3、 估价原则必有“谨慎原则”4、 估价结果应有：市场价值、估价师知悉的法定优先受偿款、抵押价值三种价值表述。5、 估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵

9、押价值6、 价值类型为：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额.7、 抵押报告结果报告还应有：变现能力分析及风险提示说明。8、 房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押；9、 再次抵押的房地产价值未考虑已担保债权的影响；抵押估价结果中，没有扣除法定优先受偿款或扣除项目不全面；10、 未考虑抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响（抵押期限不能长于剩余土地权使用年限）；11、 未考虑抵押期间的建筑物折旧和耗损；12、 房地产抵押估价报告未向估价报告使用者做出以下提示：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地

10、产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点 合理使用评估价值； 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。损害赔偿评估：（1）损害前和损害后房地产状况掌握不清； （2）没有考虑间接损失（残值清理费用造成收益下降）。 房地产保险价值评估： （1）没有分清投保价值评估和保险损失程度评估； （2）保险损失程度的评估，没有明确是按“可修复的情况”进行评估，还是按“不可修复的情况”进行评估； （3）保险损失程度的评估没有依据保险合同，估价依据中也缺少保险合同；（4）保险损失程度的评估，没有明确估价范围是否包括间接损失； （5）按“不可修复情况”评估损失时，没有

11、扣减房屋受损后的残余价值； （6）把土地也作为了保险估价的估价对象。其他估价目的可能出现的错误 （1）作价入股的估价，没有说明入股后的用途； （2）对旧房地产评估，未根据估价对象的状况对重置价格标准进行必要修正；（3）房地产合并的评估，没有说明合并前、后的用途，没有以加权处理方式计算增值的最终分配率 （4）出让土地的评估只说明了原用途，没有说明规划、出让的用途； （5）征用补偿估价违背了国家制定的征收补偿标准或规定。各估价方法的操作步骤（技术路线）1.市场比较法估价的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第六章）（1）搜集交易实例 （2）选择可比实例 （3）建立比较基准 （4）交易情况修正（5）市

12、场状况（交易日期）修正（6）房地产状况修正（按照房地产估价规范，本步是区域和个别因素修正） （7）求取比准价格2.成本法估价的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第八章）（1）搜集有关房地产的价格构成：开发建设的成本、费用、利润等资料 （2）测算估价对象重新构建价格（3）测算建筑物折旧 （4）求取估算对象价格3.收益法的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第七章）（1）搜集并验证可用于预测估价对象未来收益有关的收入、费用等数据资料（2）预测估价对象的未来收益（如净收益） （3）求取报酬率或资本化率、收益乘数（4）选用适宜的收益法计算公式计算收益价格4.假设开发法估价操作步骤（参见房地产估价理论与方

13、法第九章）（1）调查分析待开发房地产状况；（2）选择最佳的开发利用方式；（3）预测后续开发经营期；（4）预测开发完成后的房地产价值；（5）预测后续必要支出及应得利润；（6）进行具体计算，求出待开发房地产的价值。5.长期趋势法估价的操作步骤（参见房地产估价理论与方法第十章）各估价方法应用时应收集的资料1.各估价方法应用时应收集的基础资料（不论何种估价方法都应收集的资料）（1）估价委托的有关资料：委托方情况（法人、住址、电话）；估价目的（委托方提供）；估价时点；项目有关文件；委托方的其他要求。（2）相关法律法规和政策：委托估价是否符合相关法律法规和政策；估价操作应遵循的相关法律法规和政策。（3）估

14、价时点房地产市场状况的资料：一般性的房地产市场状况资料；地区性的房地产市场状况资料；本类型房地产市场状况资料。（4）估价对象状况的资料：估价对象所处位置、占地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑装修及设备状况、建成年月、新旧程度、产权状况、土地权利状况、土地使用年限及剩余使用年限、房地产有否抵押、租约等他项权利，等等。（5）估价对象区域条件资料：交通；环境；繁华程度；景观；公共配套；危险因素；等等。2.市场（比较）法应用时应收集的技术资料（1）收集三宗以上的类似估价对象的近期交易实例，包括交易价格、成交日期、付款方式、交易目的、交易实例房地产状况等。（2）收集交易实例的交易情况，如税费负担

15、方式，有无隐瞒价、急买急卖、人为哄抬、亲友间交易等情况。（3）收集交易实例成交日期与估价对象估价时点的时差和价差。（4）收集交易实例和估价对象的区位、权益和实物状况。3.成本法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）收集类似土地的市场价格或其基准地价及其相关修正系数；（3）收集建筑物重置成本资料；（4）收集估价对象的已使用年限、尚可使用年限、折旧及残值率，或现场查勘和评定建筑物的新旧程度。4.收益法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；（2）收集类似房地产正常

16、经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。（3）收集类似房地产的租金与价格资料、或类似房地产正常经营的投资收益率资料、或类似房地产的无风险收益率和风险调整率，以便测算或选用估价对象房地产的资本化率。（4）收集估价对象在未来年限的收益变化情况，以便选择收益法的计算公式计算估价对象的收益价格。5.假设开发法应用时应收集的技术资料（1）同类房地产市场状况、未来趋势；（2）同类房地产市场售价；（3）同类项目开发周期、开发费用；（4）同类项目开发利润或收益资料；（5）折现率确定的有关资料。估价方法的优选与归类1.估价方法选用要求 同一估价

17、对象宜选用两种以上的估价方法估价。2.估价方法的优选（1）有条件选用市场（比较）法估价的，应以市场（比较）法为主要的估价方法。（2）收益性房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。（3）具有开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；（4）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法估价，在估价对象目前没有收益或本质上没有直接产生收益能力而不宜采用收益法估价，以及在估价对象没有开发或再开发潜力而不宜采用假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。3.估价方法的归类（1）土地估价：基准地价修正法；市场（比较）法；假设开发法；成本法；土地剩余技术；路线价

18、法。（2）建筑物估价：成本法；建筑物剩余技术。（3）房地估价：市场（比较）法；收益法；成本法。假设开发法。（4）居住房地产估价：市场（比较）法；成本法；收益法（出租住房）。（5）商业房地产估价：收益法；市场（比较）法；成本法。4、估价方法常见错误：（1）只使用了一种估价方法；没有说明其他方法不适用的原因 （2）能用市场比较法的没有使用； （3）收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法，却选用并不合适的方法； （4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法，却选用了并不合适的方法； （5）适宜采用多种估价方法估价的，没有同时采用多种估价方法进行

19、估价；（6）估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。 5、估价方法运用错误市场法：（首先看公式、定义、估价技术思路等，其次看可比实例选取正确与否，时间有无超限，规模、结构是否相近或一致,比较因素说明表有无缺项（区域、权利、个别）串项(如区域因素计入实物因素)，然后对照情况说明表及情况修正表看修正因素全不全,修正方向、计算结果正确与否,有无理由,最后看可比实例比准价格及最终的比准价格求取方式、理由说明是否充份,计算是否正确）适用： 同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产。例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地不适用：数量很少（特殊厂房、机场

20、、博物馆、寺庙、古建筑） 很少发生交易（学校、医院、行政办公楼） 可比性差（在建工程）1、应有计算公式：比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 比较价值=可比实例成交价格× 100/（） × （）/100 × 100/（）2、比较基础不一致：统一财产范围；统一付款方式；统一税费负担；统一计价单位。3、可比实例选择不当（如：地段、档次、规模、新旧程度要相近或相当，用途、建筑结构、权利性质、交易类型要相同，实例的面积不能过大过小、规模应当在估价对象规模的0.52范围内，可比实例的交易方式应适合估

21、价目的，交易日期与估价时点要接近，不能相隔过长，如：超过1年。应为正常价格或可修正为正常价格。装修设备应当相当。权利性质要相同，可比实例数量要3个以上）。4、区域（或个别）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒。5、区域（或个别）因素修正时，漏项。如：土地未作年期修正、比较案例与估价对象的土地等级不同，却未做修正。6、修正系数取值与区域（或个别）因素描述不一致。如：在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；7、修正幅度过大，单项修正超过20%。8、可比实例价格含义不清，或未指明用途等9、计算结果有错；比如：只考虑了地上部分的价格，未计算

22、出地下车库的价格，遗漏了部分房地产的价值。10、区域因素、个别因素、权益因素搞混：楼层、朝向、交通条件、距商业中心距离、距公交站点距离、周边景观、基础设施情况属区域因素 （如果估价对像与可比实例层数不同应该调整）11、各项系数确认无依据12、未说明求取比准价值的方式，或依据不充分13、调整系数与文字说明不一致，如文字说较新，成新率为100%，再比如说完好状况是基本完好房，但给的成新率是90%14、可比实例地址不同应说明是否属同一供需圈15、可比实例交易单价应说明内涵（是按建筑面积还是使用面积）16、办公用房 中商业繁华度应为办公集聚度市场法总结：1.选择的可比实例描述不清（1）交易日期描述不清

23、： （2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）； （4）交易房地产状况描述不清（结构、装修等）； （5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）； （6）交易时可比实例的规模描述不清（建筑规模、占地规模）。 2.选择可比实例可比性差（1）不在相同地区或同一供求圈内； （2）用途不相同； （3）建筑结构不相同； （4）建筑规模不相当； （5）土地等级不同； （6）权利性质不相同（主要是土地）； （7）交易类型与估价目的不相同； （8）可比实例交易成交日期与估价时点不接近：一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。 3.可比价

24、格基础错误（1）楼面地价与单位地价混淆； （2）币种换算错误； （3）建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。 4.各项目修正错误（1）修正项目错误（应为“交易情况”、“交易日期(市场状况)”和“房地产状况”三项或“交易情况”、“交易日期(市场状况)”、“区域因素”和“个别因素”四项；或者没有进行修正，如案例a缺少朝向修正，案例b缺少景观修正。 （2）修正方向错误。一是修正项目的分子、分母颠倒(“交易日期(市场状况)”为分子修正，其他项目为分母修正)；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。 （3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状

25、况； （4）交易日期（市场状况）修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；（5）交易日期修正环比和定基指数的运用错误； （6）房地产状况修正幅度过大：单项修正超过了20%，综合修正超过了30%。 （7）计算可能出现错误。 5.加权综合确定估价结果错误（1）交易日期、交易情况接近估价时点的价格计算结果权数应大，否则存在错误。 （2）区域因素、个别因素较差的价格计算结果权数应小，否则存在错误。收益法：适用： 收益性房地产。例如：住宅、写字楼、商铺、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租）、仓库（用于出租）、农地等。不适用：公益、公用性房地产（行政办公楼、学校

26、、公园等）需具备的条件：是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。1、 应有计算公式2、 应说明选用公式的理由（或收益公式选用应分析未来收益变化趋势）3、 应租金收入及成本费用应选用客观值，并应说明客观租金、租金面积内涵（如按月还是按年、使用面积还是建筑面积）4、 应考虑租赁保证金或者押金的利息收入。5、 应考虑空置率及收租损失。应考虑可出租面积。6、 潜在毛收入潜在毛租金收入押金或租赁保证金利息收入 有效毛租金收入潜在毛租金收入收租损失空置损失 有效毛收入潜在毛收入收租损失空置损失有效毛租金收入押金或租赁保证金利息收入 收租损失：按照潜在毛收入的一定

27、比例来估算，此比例称为收租损失率。 空置损失：按照潜在毛收入的一定比例来估算，此比例称为空置损失率。 房产税有效毛收入×12% 营业税、城市维护建设税、教育费附加（俗称“两税一费”）有效毛收入×55%7、收益是通过租赁收入计算。如果通过商业收入计算，则费用计算时要扣除商业利润。8、求有效毛收入时，除有租约限制的外，都要采用客观收入（不能仅依据估价对象实际收入或某一个案例的收入情况确定）；如果有已出租（已签租赁合同）情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况，按不同的租金标准分别计算。9、 征收时不考

28、虑租凭、抵押、查封等情况。10、 要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。11、 采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性。12、 计算潜在毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；按使用面积计租的，要按使用面积系数将建筑面积换算成使用面积后再计算租金。13、无形收益不应单独计算，而应当通过选取较低的报酬率来体现。14、计算费用时要根据租约上是否转嫁了部分费用，来决定是否有漏项或者多项。如：漏管理费等（直接经营型房地产漏扣商业利润）；计算费用时多项（如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款还本付息额、改扩建费、所得税等计入）9、 某些计费基数未说明基数数值的来源

29、；16、 报酬率的选取未说明求取方法和来源；17、 报酬率选取不当（应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率做无风险报酬率，再加上风险补偿等）18、 收益年限的确定未说明来源（一般是因为前面缺少权利描述造成的）收益年限确定错误，当建筑物耐用年限和土地剩余年限不一致时，处理方式也不同。耐用年限短于土地剩余年限，按耐用年限计折旧，耐用年限长于剩余年限时，若合同规定建筑物剩余价值给补偿，则按耐用年限计折旧，若不给补偿，则按土地年限计折旧。19、 计算公式错误，或计算过程错误；收益法总结确定年净收益可能存在的错误 （1）出租型房地产 1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。否则，存

30、在错误。 2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项： 出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。如收益还原法中运营费用中不应加入所得税。 必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用和租赁税费。否则，存在错误。 如收益还原法中运营费用中不为考虑房产税，是否扣除城镇土地使用税。 3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。 5）没有考虑

31、出租率或入住率或满客率。 6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。 7）收益中没有包括有形收益、无形收益。 8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。 9）未考虑未来收益的变化。 （2）自营型房地产1）扣除项目一定要全面。 经营型净收益=商品销售收入商品销售成本经营费用商品销售税金及附加管理费用财务费用商业利润 生产型净收益=销售收入生产成本产品销售费用产品销售税金及附加管理费用财务费用厂商利润 2）注意收益的客观性。3）扣除设备带来的收益。 4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。 5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包

32、含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。 2.报酬率选用可能存在的错误（1）报酬率选用的方法不正确。 （2）报酬率的确定不具有客观性。 （3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。 （4）采用了非本类房地产的报酬率。 （5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。 （6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。 如报酬率确定不当，用一年期存款利率。 3.有效收益期限的确定的错误（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限； （2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别； （3）将房地产的建设期作为收益年限； （4）确定有效收

33、益年限理由不充分； （5）估价报告前后收益期限单位不相同； （6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。 4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误（1）选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式，只有一种情况除外）； （2）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式； （3）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式； （4）纯计算错误。成本法：适用：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产（旧房）、正在开发的房的产（在建工程）、计划开发的房地产（如期房）。 对很少发生交易而限制了比较法，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法的房地产（

34、如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的房地产特别适用；化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有特殊设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也采用成本法。）不适用：如果一个建筑特已很破旧，基本上没有了使用价值，这时就不适用成本法。 成本法主要适用于评估建筑物是新的或比较新的房地产价值。1、 应有计算公式 旧房：房地产价格=重新购建价格折旧 新建房地产（或者新开发土地）：房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润投资利息计息项目：土地取得成本、建设成本、管

35、理费用、销售费用直接成本利润率对应的基数（土地取得成本+建设成本） 投资利润率对应的基数（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用） 成本利润率对应的基数（土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） 销售利润率对应的基数（开发完成后的房地产价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润）2、 成本构成不完整，漏项（如：缺正常利税、未考虑销售税费）3、 成本计算时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；土地成本一般可运用基准地价修正法求取。4、 开发成本一般包括勘察设计等

36、前期工程费、开发建设过程中的税费、基础设施配套费、建筑安装工程费等，注意不能漏项。5、 应采用客观成本。假设开发法：形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”适用：凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方支求取的房地产。（包括：可供开发的土地、在建工程、可重新开发、更新改造或改变用途（改建、扩建、重新装饰装修等）的房地产） 。此外还用于房地产开发项目的分析（测算待开发房地产的最高价格、项目预期利润、房地产开发中能可能的最高费用）。 不适用：假设开发法应有规划条件，规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用。1、 应有计算公式 待开发房地产

37、价值=开发完成后房地产价值-后续开发的必要支出及应得利润 开发完成后房地产价值=待开发房地产价值+待开发房地产取得税费+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法的具体估价方法有：动态法（采用折现方法，不考虑利息和开发利润，其体现在折现率中）静态法（计算投资利息及开发利润）：对后续的各项支出主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场况作出的，即它们是静止在价值时点的金额。考虑各项收支的发生时间不同，直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时。既不考虑预售，也不考虑延迟销售。2、 估算未来的楼价；一般通过市场法结合长期趋势法、收益法来评估未来市价。注意一

38、定要是“未来”的情况下的价格，不能简单地将估价对象或比较实例的往年数据直接算术平均得到，必须分析房地产未来价格变化的趋势。3、 在对未来楼价的计算中，要注意采用总建筑面积计算，而不是采用可销售面积计算。4、 开发期的确定要说明理由。如：根据类似开发项目用市场法得出，或按xx市造价管理站的定额查得。5、 续建成本和管理费用是采用类似市场比较法的方法来求取。并考虑未来建材、设备、人工费等变化可能对其产生的影响。6、 注意计算续建费用中的建安工程费时，不能全算，必须扣减已完工部分的价值，即要与实际完工进度相符。7、 投资利润和投资利息只有在静态计算方法时才使用。动态方法时只要扣除续建成本、管理费用、

39、销售税费、购买税费等8、 销售税费和销售费用只能以开发完成后的房地产价值为基数计算，不能以续建成本等为基数计算。9、 利润率选取错误。开发利润估算时，利润率不应当选取建造估价对象的xx开发商的实际利润率，而应当选取行业的平均（客观）利润率。10、未考虑建筑物经济寿命对建筑物价值的影响。 计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 1）建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计； 2）建筑物经济寿命晚于土地使用年限，房屋余值给补偿：建筑物余值不给补偿：按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧11、假设开发法应说明三种估价前提，未说明算错，抵押应选择被迫转让前提。1

40、2、假设开发法开发完成后的价值如选用成本法估价的，算错。13、开发完成后价值是预测值,从价值时点看,是在未来时点市场状况下,且估价对像房地产状况是未来房地产状况下的价值成本法总结：成本法运用可能出现的错误（1）没有选择估价时点的客观成本； （2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：土地取得费用；开发成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、征收房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成等）； （3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入不是成本，各税种

41、计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；（4）投资利息计算错误，主要包括：计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用、销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；计息期确定错误；利率确定错误。 （5）开发利润计算错误，主要包括：利润率缺乏依据；利润率与利润计算基数不对应（正确的对应关系是：“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本开发成本” “投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本开发成本管理费用销售费用” “成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本开发成本管理费用销售费用投资利息” “销售利润率”对应的计算基数为“开

42、发完成后的房地产价值”。 （6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正； （8）建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误； （9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误； （10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正； （12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正； （13）残值率与房地产估

43、价规范中的规定不一致（正确的是：钢筋混凝土结构为0；砖混结构一等为2%；砖混结构二等为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简易结构为0）；（14）成新率的确定缺少依据或房地产估价规范不一致或计算错误（正确的是：完好房为八、九、十成新；基本完好房为六、七成新；一般损坏房为四、五成新；严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；（15）纯计算错误。 d、假设开发法运用可能出现的错误（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值后续开发成本后续管理费用后续销售费用后续投资利息后续销售税费后续开发利润取得税费；要注意计算公式与估价对

44、象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）； （2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；对于出租或自营的房地产，采用收益法）；（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）； （4）开发经营期（开发（建设）期（包括前期、建造期）、经营期）的确定缺乏依据； （5）折现率的确定没有说明理由；与报酬率混淆；（6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得待开发房地产

45、的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息；销售税费不计息）； （8）现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。 （9）纯计算错误。 （七）其它常见错误（1）预售的价值应在销售价格中扣而不是最后的估价结果中扣除； （2）对估价对象的某一部分重复计价； （3）计算前提与计算结果不一致，如：计算前提为评估单价，但计算结果却为总价； （4）遗漏了估价对象部分的价值，如：用市场法评估出了某写字的地上各层的价格，但却遗漏了地下车库的价格； （5）在建工程的评估，没有说明有关各方是否按设计方案的要求按期竣工；（6）用

46、途变更和规划变更须提供规划部门准予变更的有关文件、资料； （7）估价报告的术语或表达方式不规范。总之错误类型如下：1.不全面。缺有效期、价格内涵、资质等级；假设限制条件；估价依据、基准地价、估价人员现场调查；估价结果。 2.不规范。术语不规范；表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如“可能，大概”）；错别字。 3.不充分。（1）取值依据不充分（数据来源、报酬率取值）；（2）推理说明不充分。时间修正未说明市场状况分析。比准价格的未说明理由。如加权、算术平均。各种方法最后综合取值的理论依据。4.不一致。结果报告与技术报告不一致；两种方法之间参数不一致（基准地价、比较法中的年期修正、报酬率）；报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应；（如成本法中重置成本）前面的因素分析和后面的取值计算不一致；推理说明与结论不一致。 5.不正确。每一项描述不正确（评估目的）；推理分析不正确（与常理相悖）；方法选用不正确；技