物流地产模式探讨

1、龙岩象屿物流园区有限公司目录目录 物流地产概念及模式物流地产概念及模式 国外主要物流地产商的盈利模式国外主要物流地产商的盈利模式 国内物流地产商的盈利模式国内物流地产商的盈利模式象屿物流地产发展之路象屿物流地产发展之路 龙岩象屿物流园区有限公司 v 物流地产的概念与内涵物流地产的概念与内涵 物流地产属于工业地产工业地产的范畴,指投资商投资开发的物流设施,比如物流仓库、配送中心、分拨中心等等。 现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。同传统的物流地产相比,它更强调管理的现

2、代化、规模效应、协同效应。 房地产开发商房地产开发商物流商物流商国内外专业投资商国内外专业投资商工业物流地产工业物流地产商贸物流地产商贸物流地产工业地产工业地产龙岩象屿物流园区有限公司 物流地产，对于很多人而言，还是一个新鲜的名词，尽管从1993年开始这个概念就已经由全球工业物流地产老大美国普斯洛公司带进中国了。 普洛斯公司对物流地产的定义是普洛斯公司对物流地产的定义是：根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。 龙

3、岩象屿物流园区有限公司v 物流地产运营模式物流地产运营模式地产商作主导地产商作主导, ,开发后租赁给物流商并代其管理开发后租赁给物流商并代其管理。 房地产开发商是开发投资的主体,开发商选地建成相关物流设施后,再转租给物流企业。日常物流业务由日常物流业务由物流公司操作物流公司操作, ,房地产开发商只是负责投资开发和物业房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。管理。这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本,提高企业的核心竞争力。缺点是对于小规模的物流企业而言,租金成本可能过高。 目前这种模式以普洛斯、普洛斯、ambamb为代表,其经营模式是:在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储

4、设施,出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营。龙岩象屿物流园区有限公司 物流商自有地产物流商自有地产, ,自己经营管理自己经营管理 物流企业是相关物流设施投资建设的主体,建成后也是自己经营,自己管理。优点是可以节省一部分租金,而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。缺点就是管理水平可能比较低、非专业化,同时需要占用大量的资金,运营成本比较高,而且由于建设上的非专业性,建设成本可能较高。 目前国内大多数物流企业都是这种模式。比较典型的是上海百联集团、大商集团等。百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务,在管控模式方面,实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构,

5、并依据该模式设立八大事业部和四大中心,而八大事业部则包括了房产置业、物流等。这样可能是加强了管理的有效性,但同时也可能带来管理成本的提高。龙岩象屿物流园区有限公司 地产、物流商直接合作经营地产、物流商直接合作经营 物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营,各自发挥自己相关领域的优势,对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。 优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势,同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势,实现物流商和地产商的共赢。但是缺点在于双方前期面临信用风险,同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。 龙岩象屿物流园区有限公司

6、 由第三方牵头由第三方牵头, ,联系物流商和地产商联系物流商和地产商 通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合,同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查,确保强强联合。物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标,而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。 优点是充分利用了独立第三方的审查,从而避免了物流商和地产商的信用风险,同时避免了后期产生的矛盾。但是这种模式对于第三方的要求很高,而且要求中介市场有较高的行业自律,同时需要社会信用档案的支持。 龙岩象屿物流园区有限公司v国外主要物流地产运营模式国外主要物流地产运营模式 以普洛斯、amb为代表，指的是由物流地产商先选地建先选地建成成

7、相关物流设施后，再转租再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后转交后转交一个资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务。物流地产商只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。 物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用物流地产模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力资金、降低成本，提高企业核心竞争力。以客户为中心，为客户提供多层次服务，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施；通过物流地产商提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此

8、提高了资产回报率，减少了企业负债率。龙岩象屿物流园区有限公司v 国内主要物流地产运营模式国内主要物流地产运营模式 政府主导的经济开发区模式政府主导的经济开发区模式 以政府为主导的经济开发区模式是在特定的开发规划、政策和设立专门的开发部门的组织下，将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区进行开发和建设。 该模式运营过程中产生如下问题：一是以政府为主导的经济开发区模式，政府在决策和规划上都有很强的计划意识形态，将物流园区的开发作为政府支持物流业发展的形象工程，决策带有很强的盲目性和政绩色彩。二是对项目的市场风险意识薄弱。一些地方性的物流园区建设，主要内容都放在了如何推进当地物流业的扩张、建设上，盲

9、目贪大，不讲实际，不问市场，未能充分考虑周边的物流需求及应有的规模标准，所建设的物流园区大大超出了当地经济发展水平和实际市场需求。直接导致建设好的物流园区入驻企业数量少、企业经营规模不大、空置率高等后果。 龙岩象屿物流园区有限公司 主体企业引导开发物流园区模式主体企业引导开发物流园区模式 从市场经济发展和利用市场进行物流资源和产业资源合理有效配置的角度，通过把利用物流技术进行企业经营和企业供应链管理中具有优势的企业引入园区，由其率先在园区进行开发和发展，并在宏观政策的合理引导下，逐步实现物流产业的聚集和依托物流环境进行发展的工业、商业企业的引进，达到物流园区开发和建设的目的，这就是主体企业引导

10、下的物流园区开发模式。 主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化、规模化经营物流企业进驻园区发展，也要求大型、具有区域辐射能力和在所依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施、建设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策、园区的物流运作基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。 龙岩象屿物流园区有限公司v 物流地产商概况 有海外工业房地产或者工业园区运作经验的开发商，代表是腾飞集团、丰树主做物流仓储、物业开发的企业，典型是美国物流巨头普洛斯和amb龙岩象屿物流园区有限公司新加坡腾飞私人有限公司新加坡腾

11、飞私人有限公司 新加坡最具规模的工业地产开发商裕廊集团的全资子公司。除了提供科技、工业及商务园区空间之外，腾飞也是亚洲首个为工业园发展商推出全面管理系统的商务空间方案提供商。腾飞的业务遍布新加坡、印度、中国、日本、韩国及菲律宾等亚洲国家。1994年进入中国后也在加快布局，业务已扩展至上海、苏州、北京、深圳、大连、南京、天津、沈阳、西安、杭州10个城市，工业项目有15个。而前不久腾飞集团刚成立两支总额约70亿元人民币的私募基金，投向中国内地地产。 龙岩象屿物流园区有限公司新加坡腾飞集团地产项目之一：新加坡杭州科技园 龙岩象屿物流园区有限公司 新加坡丰树物流信托管理有限公司新加坡丰树物流信托管理有

12、限公司 丰树物流信托所属的丰树产业是由新加坡淡马锡财团完全控股的一个多元化不动产集团，是新加坡乃至亚洲地区最大的物流不动产所有者和经营者之一，资产超过100亿元人民币。2005年7月，在新加坡挂牌上市，是亚洲第一个上市物流地产reits。 丰树产业自己拥有私有房地产基金、房地产中间基金、多种经营信托基金等不下5种投资基金,所以目前正在依托这种资金优势积极寻找土地和项目,特别是物流物业,上海、苏州、深圳、广州等地的工业园区和基建项目都在丰树产业的视野范围之内。 龙岩象屿物流园区有限公司丰树天津空港物流园龙岩象屿物流园区有限公司 美国普洛斯美国普洛斯 普洛斯创立于1993年，当时称为安全资本实业信

13、托公司，是一家服务性公司，主要满足客户对本地以及区域性物业与物流配送的需求。当时公司的业务是通过现在称之为“普洛斯运营系统”来实现的，这个网络系统由专业物业管理人士组成，共同为全球各地的客户提供服务。 1998年7月，公司改名为普洛斯信托公司，希望更加准确地反映公司的全球业务增长，普洛斯于1999年3月收购meridian实业信托公司，又于2004年8月成功兼并keystone地产信托公司，从而大大增强了公司在北美最大物流市场上的实力，同时也创造了巨大的运营和成本效益。 普洛斯在全球范围业务的不断拓展来自于客户的需求推动。1997年，普洛斯迈出了全球拓展的第一步，在墨西哥的雷诺萨和荷兰的阿姆斯

14、特丹分别开发了物流仓储设施。应国际客户需求，普洛斯于2001年7月开始进军亚洲市场，首先登陆日本，随后于2003年4月进入中国市场。 龙岩象屿物流园区有限公司 普洛斯于2003年4月正式在中国上海成立了地区总部，开始了在中国的发展。经过四年多的努力，公司在国内18个城市投资并开发近40个物流园，建成物业总面积将近70万平方米。这些城市包括： 北京、天津、青岛、大连、南京、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、嘉兴、广州、深圳、佛山、武汉、长沙、成都和重庆。 普洛斯在中国的海港、空港以及加工基地构建了一个完善的配送体系： 海港：上海洋山深水港、大连大窑湾港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港； 空港：北

15、京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场、无锡硕放机场、青岛流亭国际机场； 加工基地：苏州工业园、天津经济技术开发区、杭州经 济开发区、长沙高新技术产业开发区、重庆经济技术开发区。 龙岩象屿物流园区有限公司 普洛斯在中国投资的大致规划：先在重要战略地区重要战略地区搭建物流设施网络系统，比如上海在靠近海港、空港、陆港和工业区的地带设置34个点；然后在环渤海经济环渤海经济圈、长三角、珠三角等沿海地带布置；圈、长三角、珠三角等沿海地带布置；再从沿海向内陆拓展。在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大连、宁波在普洛斯未来版图上，杭州、厦门、大连、宁波等沿海城市等沿海城市，包括重庆等内陆城市。龙岩象屿物流园区有

16、限公司 09年1月由于金融危机的影响，普洛斯母公司总贷款额度达到58%，波不得已以13亿美元出售在华工业地产项目。普洛斯中国原有的高管们接管了其在中国所有的资产，包括运营多年的“普洛斯”品牌。 转任smg基金亚洲区首席执行官梅志明表示：在未来运营中，“普洛斯中国”的品牌将在smg管理下继续保持。但普洛斯集团在两年之内不能进入中国市场，此后也只能用普洛斯以外的品牌进入中国开展业务。 同时，梅志明表示在未来3年内在中国的投资规模不低于10亿美元。其认为，工业地产投资是一个长期回报的过程，只要消费市场和城市化的发展方向不变，物流仓储水平必然逐步提高。国内拥有许多并不符合现代物流要求的老仓库，取代这些

17、老旧设施本身就具有很大的潜力可挖。 龙岩象屿物流园区有限公司普洛斯上海项目：临港普洛斯国际物流园龙岩象屿物流园区有限公司 ambamb（安博公司）（安博公司） amb公司成立于1983年，1997年在美国纽约证券交易所上市。公司总部位于美国旧金山，分支机构遍布全球。目前，公司总资产达到60亿美元，仅次于普洛斯，排名世界第二位。amb公司自行开发并拥有物业面积达1100万平方米，在全球空港和海港享有盛誉，是全球最大的第三方空港物流运营企业。amb的主要客户为全球高端的物流企业，包括fedex，ups，dhl，nagel等物流巨头，和工业、商业、零售业等行业的一些大型企业。龙岩象屿物流园区有限公司

18、amb北京总部：amb大厦龙岩象屿物流园区有限公司v 盈利模式盈利模式 运营系统提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，物流地产商模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。许多客户都租用了物流地产商遍布全球的多项仓储设施。 物流地产商为客户提供的服务可以归纳为四种方式: (1)物流园区与标准物流设施开发物流园区与标准物流设施开发。 (2)按客户要求定制开发仓储设施按客户要求定制开发仓储设施。 (3)收购与回租收购与回租。 (4)提供咨询服务提供咨询服务。 龙岩象屿物流园区有限公司 不论是何种类型的服务，物流地产商的的直接收入均来直接

19、收入均来源于物流设施租金与管理费源于物流设施租金与管理费。这是物流地产商这是物流地产商显性的收显性的收益益。 物流地产商还有一个重要收益来源于物流地产商还有一个重要收益来源于资产的升值资产的升值。这部分的收益主要通过两种渠道兑现，一是资产的出售；二是资本市场上市，通过资产证券化，将资产的升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张。这部分的收益往往通过筹资行为来实现。龙岩象屿物流园区有限公司v 国内物流地产的盈利模式国内物流地产的盈利模式 国内物流地产商主要来源两种途径，其一为房地产开发商，作为房地产开发商进军物流地产是资本扩张的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房地产商转型为物流地产商，条

20、件相比其它的投资商要成熟很多。经过3至5年的市场培育后，就进入良性循环，每个月都可以有可观的租金收益，能吸纳大量的现金流支持企业进一步发展，而且对于企业品牌延伸也很有好处。 对于物流地产开发商来说，影响其开发利润的关键关键在于土地成本在于土地成本，而廉价土地正是支撑其项目发展并取得不俗回报的最重要资本。物流业是当前国家鼓励发展的重点行业，所以，即使在土地资源出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。物流地产项目大多位物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。区便宜，而且

21、房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。 龙岩象屿物流园区有限公司 其二为物流企业。一类本身有物流业务的企业涉足物流地产，比如中储、中铁、中外运等，这类企业圈地一部分为自用，另一部分超过了自用需求的圈地，以后逐渐转做租赁，获取租金收益。另一类企业因处于优越的经济与地理区位，拥有成熟的产业集群和物流需求，逐步从第三方物流企业转向建立物流园区，转型为物流平台提供商，他们通过将地产资源与其它资源整合，通过他们通过将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化源价值的最大化，如传化物流基地传化物流基地。龙岩象屿物流

22、园区有限公司案例：浙江传化物流基地龙岩象屿物流园区有限公司 浙江传化集团位于杭州市萧山区，1986年创建以来，已从一个家庭作坊发展成为拥有精细化工、日用化工、农业高科技、物流四大产业的企业集团。集团从1997年开始涉足储运业务，2002年投资建设物流基地。这个已吸引380多家物流企业入驻，成功为周边8000余家生产企业降低40物流成本的物流基地可谓物流平台运营高手。 浙江传化物流基地由传化集团投资建设。从1997年开始探索物流，最初考虑是为集团做配送服务。传化储运公司运营两年内，将集团的物流成本成功降低了40。1999年，储运公司转型为第三方物流企业，但面对的市场并不乐观。由于货运业门槛低，进

23、入市场的传化物流较之一些个体运输业户并不具备优势，传化物流开始考虑再次转型。龙岩象屿物流园区有限公司 2000年，传化确立了现有的物流平台模式，建设规模560亩、投资3亿元人民币，已成为杭州湾和长江三角洲地区一个重要的公共性物流运营基地。 传化物流基地主要以信息化平台为主，为中转型货主提供便利条件；传化运营主要以枢纽中心为主向长三角乃至全国进行辐射。其信息化平台借鉴于淘宝网购买交易形式，即发布信息即收费，交易由刷卡到信息化生成，客户等同于会员 。 龙岩象屿物流园区有限公司 传化基地首要的特点是社会效益与经济效益有机结合，这也传化基地首要的特点是社会效益与经济效益有机结合，这也是获得政府支持的重

24、要筹码。是获得政府支持的重要筹码。物流基地是一个投资大、收效期长的项目，而且其更侧重于社会效益的实现。据统计，传化物流基地内入驻的380余家物流企业及提供配套服务企业直接提供就业岗位4000多个，而且为提供了大量的隐性就业。从传化为8000余家生产制造企业平均节省40物流费用来看也取得了一定社会效益。 传化基地形成了规模，从经济效益来看，传化物流基地的利从经济效益来看，传化物流基地的利润主要来自增值服务。润主要来自增值服务。利润构成中如果单纯看租金收入，还是亏损的。传化物流基地一共规划了23项增值服务，现在推行的有7项，提供增值服务的出发点是让客户拿出更少的钱，为客户提供更多实惠和必需的服务，

25、在获取一定利润的同时才能稳定客户。 物流的聚集，可以带来物业的升值物流的聚集，可以带来物业的升值。这部分的收益可以 通过两种渠道兑现，一是物业的资产的分拆出售；二是资本市场上市或股权合作溢价，转化为现金流继续扩张。龙岩象屿物流园区有限公司传化物流基地的几点启示： 启示一、发展物流产业要以产业需求为基础启示一、发展物流产业要以产业需求为基础。说到底，物流是一个服务性产业，其他产业如制造业、商贸业是其服务对象，发展物流产业一定要以产业对物流的需求为基础，包括物流园区（基地）的规模、运营模式、服务方式都要从产业的需要出发。离开了产业需求，“就物流抓物流”是不行的。 启示二、完善服务功能要以资源整合为手段启示二、完善服务功能要以资源整合为手段。物流是一个庞杂的系统工程，需要各种各样的物流资源，完善服务功能要以资源整合为手段，物流园区（基地）是资源整合的好形式。有了这样一个平台，就能够吸引和积聚各种物流资源，这些资源通过市场化运作，就可以提供综合性物流服务。如果各个物流园区（基地）之间实现物流信息互联、互通，将会发挥更大的整合与积聚效应。龙岩象屿物流园区有限公司 启示三、经营管理模式要与经济发展水平相适应。启示三、经营管理模式要与经济发展水平相适应。传化物流基地采取了有形市场与无形市场、自主交易与综合服务有机结合的模式，既提供场地和信息平台，又不是简单的物业管理和中介服务；“