《房地产基础知识》

1、二、户型图画法二、户型图画法三、装修点评三、装修点评一、基本知识一、基本知识1 1、基本概念、基本概念2 2、房屋的分类、房屋的分类3 3、建筑学的基本知识、建筑学的基本知识一、基本知识一、基本知识第一节第一节 基本概念基本概念 房地产常识房地产常识 一级市场一级市场-土地市场土地市场 二级市场二级市场-增量市场增量市场 三级市场三级市场-存量市场存量市场 二手房是三级市场二手房是三级市场 基本概念基本概念 什么是房地产？什么是房地产？ （1 1）房地产又称为）房地产又称为“不动产不动产” （2 2）地产）地产+ +房产房产= =房地产房地产 （3 3）房产：建筑在土地上的各种房屋）房产：建筑

2、在土地上的各种房屋 地产：土地及其上下一定的空间地产：土地及其上下一定的空间 基本概念基本概念动产与不动产区别动产与不动产区别不动产：不能移动或者移动后会严重减损它经济价值的。 基本概念基本概念动产动产不动产以外的，可以移动且并不减损其经济价值的物为动产。 基本概念基本概念 基本概念基本概念土地证土地证 基本概念基本概念 基本概念基本概念本概念本概念基本概念基本概念基本概念基本概念第二节第二节 房屋的分类房屋的分类 房屋的分类房屋的分类从功能上，房地产分为从功能上，房地产分为: : 非住宅：非住宅：商铺、写字楼、商住楼等商铺、写字楼、商住楼等住宅住宅普通住宅：普通住宅：140140方方非普通住

3、宅：非普通住宅： 140方方 房屋的分类房屋的分类住宅住宅 房屋的分类房屋的分类非住宅非住宅 房屋的分类房屋的分类e e话通话通间间非普通住宅非普通住宅 房屋的分类房屋的分类按建筑物的用途分按建筑物的用途分: :工业用工业用农业用农业用民用（居住、公共民用（居住、公共) ) 房屋的分类房屋的分类低层：一般是低层：一般是1-31-3层建筑物，如平房、层建筑物，如平房、 别墅别墅按照高度分 房屋的分类房屋的分类多层多层一般为7层及7层以下的建筑物。 房屋的分类房屋的分类小高层小高层指八层至十二层的住宅。 房屋的分类房屋的分类高层高层住宅是指十二层以上的住宅。 房屋的分类房屋的分类超高层超高层住宅是

4、指总高度在100米以上的住宅。 房屋的分类房屋的分类按建筑结构的材料分按建筑结构的材料分: : 砖木砖木砖砖 混混 房屋的分类房屋的分类建筑学的基本知识建筑学的基本知识钢筋混凝土钢筋混凝土钢结构钢结构 建筑学的基本知识建筑学的基本知识建筑学的基本知识建筑学的基本知识 第三节第三节 建筑学的基本知识建筑学的基本知识 建筑学的基本知识建筑学的基本知识建筑面积建筑面积：指指房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围面积，包房屋外墙、柱、边脚以上各层的外围面积，包括阳台、挑廊、地下室等括阳台、挑廊、地下室等, ,层高层高2.202.20米以上米以上( (含含2.202.20米米) )的永久性建筑。的永久性建筑。

5、也即套内建筑面积与公摊面积也即套内建筑面积与公摊面积之和，一般也就是商品房销售面积。之和，一般也就是商品房销售面积。使用面积使用面积：指房屋户内全部可使用的空间的面积，俗称指房屋户内全部可使用的空间的面积，俗称“地地毯面积毯面积”。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识 套内建筑面积：套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积总和。指商品房套内各部分建筑面积总和。 使用面积使用面积+ +套内墙体面积套内墙体面积+ +阳台面积阳台面积 非共用墙体面积全部非共用墙体面积全部 共用墙按共用墙按1/21/2计算计算 建筑学的基本知识建筑学的基本知识得房率得房率= =套内建筑面积套内建筑面积建筑面积建筑面积得

6、房率越高，使用面积就越大得房率越高，使用面积就越大 建筑学的基本知识建筑学的基本知识绿地率绿地率= =绿地面积绿地面积建筑用地面积建筑用地面积( (绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。) )绿地率越大，小区的公共场所就越大绿地率越大，小区的公共场所就越大. . 建筑学的基本知识建筑学的基本知识容积率容积率= =总建筑面积总建筑面积建筑用地面积建筑用地面积附属建筑物也计算在内，但注明不附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。计算面积的附属建设物除外。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识建筑密度建筑密度= =地块面积地块面积所有一楼面积

7、所有一楼面积密度越低，小区绿地面积和活密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。动场地越大。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识建筑间距建筑间距：指两栋建筑物外墙之间的水指两栋建筑物外墙之间的水平距离。平距离。日照标准日照标准：是根据各地区的气候条件和是根据各地区的气候条件和居住要求确定的。杭州市目前的建筑日居住要求确定的。杭州市目前的建筑日照要求为：照要求为：“保证住宅建筑在大寒日，也有至少两保证住宅建筑在大寒日，也有至少两小时的光照小时的光照”。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识房屋朝向：通常是指房屋主要采光面所面房屋朝向：通常是指房屋主要采光面所面对的方向就是这房屋的朝向。在中国对的方向就是这

8、房屋的朝向。在中国, ,一般一般都是朝南的都是朝南的. .即座北朝南。即座北朝南。期房期房: :是指开发商从取得商品房预售许可证开是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，消费者购买商品房期间的商品房称为期房，消费者购买商品房时应签订商品房预售合同。时应签订商品房预售合同。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识跃层：跃层：一套居住单位一套居住单位占有二层的为占有二层的为跃层式，也有跃层式，也有人称为人称为“楼中楼中楼楼”。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识复式：复式：一一层比较高的层比较高的房子中局部房子中局

9、部加一层，变加一层，变为两层较低为两层较低的房子。的房子。 建筑学的基本知识建筑学的基本知识错层：错层：一户一户内楼面高度不内楼面高度不一致，错开之一致，错开之处有台阶相连。处有台阶相连。土地使用权出让最高年限土地使用权出让最高年限居住用地：居住用地： 70年年工业用地：工业用地： 50年年教育、科技、文化、卫生、体育用地：教育、科技、文化、卫生、体育用地： 50年年商业、旅游、娱乐用地：商业、旅游、娱乐用地： 40年年综合或其他用地：综合或其他用地： 50年年土地使用权的获得土地使用权的获得指开发商以有偿的方式取得土地，并指开发商以有偿的方式取得土地，并向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具向国土资源部门支付土地出让金，这样的土地具有使用年限。有使用年限。 国家在实行土地出让制度前实行的由国家在实行土地出让制度前实行的由政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等政府部门批准、在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无费用后将土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。目前偿交付给土地使用者使用的行为。目前房改房房改房、等所用土地都属于划拨性质。等所用土地都属于划拨性质。户型点评户型点评二、户型图画二、户型图画法法 户型图的画法户型图的画法各部件