碧水苑住宅楼房地产建设项目可行性研究报告

1、碧水苑住宅楼项目可行性研究报告目录第一章 总论 错误！未定义书签一、项目概况 二、业主简介 三、编制依据及主要内容四、主要技术经济指标第二章 项目背景 一、现状 二、本项目提出理由 .错. 误！未定义书签。 .错. 误！未定义书签。 .错误！未定义书签。 .错误！未定义书签。 错误！未定义书签 .错. 误！未定义书签。 错. 误！未定义书签。第三章 项目建设的必要性 错误！未定义书签一、符合国家工业鼓励发展方向 错误！未定义书签二、是企业发展壮大的需要 错误！未定义书签三、是缓解社会压力，促进社会和谐发展的需要 错误！未定义书签四、有利于带动相关产业的发展 错误！未定义书签。第四章 市场分析

2、错误！未定义书签第五章 建设内容及规模 错误！未定义书签第六章 项目选址及建设条件 错误！未定义书签一、项目选址 错. 误！未定义书签。二、项目建设条件 错. 误！未定义书签。第七章 技术、设备及工程方案 错误！未定义书签一、技术方案 错. 误！未定义书签。二、主要设备方案 错. 误！未定义书签。三、工程方案 错. 误！未定义书签。第八章 安保、环保及消防 错误！未定义书签一、工业安全与卫生 错. 误！未定义书签。二、环境保护 错. 误！未定义书签。三、消防 错. 误！未定义书签。第九章 节能 错误！未定义书签一、设计依据 错. 误！未定义书签。二、设计原则 错. 误！未定义书签。三、能源种类

3、 错. 误！未定义书签。四、主要节能措施 错. 误！未定义书签。五、节能效果评价 错. 误！未定义书签。第十章 组织机构与人力资源配置 错误！未定义书签一、组织机构 错. 误！未定义书签。二、人力资源配置 错. 误！未定义书签。第十一章 项目进度计划及招投标 错误！未定义书签一、项目进度计划 错. 误！未定义书签。二、招标方案 错. 误！未定义书签。第十二章 投资估算及资金筹措 错误！未定义书签一、投资估算范围 错. 误！未定义书签。二、投资估算依据 错. 误！未定义书签。三、计算期 错. 误！未定义书签。四、项目投资 错. 误！未定义书签。五、资金筹措 错. 误！未定义书签。第十三章 财务评

4、价 错误！未定义书签一、评价原则、依据及参数 错误！未定义书签。二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 错误！未定义书签三、成本费用估算 错. 误！未定义书签。四、利润估算及分配 错. 误！五、盈利能力分析 错. 误！六、财务生存能力分析 错误！七、盈亏平衡分析 错. 误！八、财务评价结论 错. 误！第十四章 风险分析 错误！一、技术风险 错. 误！二、市场风险 错. 误！三、经营管理风险 错. 误！四、融资风险 错. 误！第十五章 社会效益评价 错误！第十六章 结论及建议 错误！一、结论 错. 误！未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签 未定义书签

5、。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。 未定义书签 未定义书签 未定义书签。 未定义书签。二、建议 错. 误！第一章 总 论1.1 基本情况(1) . 项目名称：碧水苑住宅楼建设项目 , 以下简称本项目(2) . 项目性质：新建(3) . 建设地址：本项目位于重庆 * 区* 滨江景区 FD-100-011(4) . 项目业主：重庆 * 有限公司(5) . 业主地址：重庆 * 区* 大道 68 号(6) . 法人代表： *(7) . 建设规模及内容：总用地面积 2000 平方米(约 3 亩)，总建筑面积 28236平方米， 其中住宅建筑面积 24815平方米，公共活动用房 855 平方米，

6、商业面 积 1711 平方米，地下车库及设备用房 855 平方米。(8) . 项目建设工期： 20 个月( 2010.42011.12)(9) . 总投资 :项目开发建设总投入 11714.72 万元，其中：开发建设成本费用 8143.52 万元，运营费用 1812.66 万元，经营税金及附加 857.24 万元， 经营期利息 20.00 万元，土地增值税 881.30 万元。1.2 业主简介本项目的业主是重庆 * 有限公司，该公司成立于 2002年 8 月， 由北京中恒讯视科技发展有限公司董事长*和* 长源房地产开发有限公司董事长 _*_ 合资组建。注册资本金 3000万元人民币，建设 开发

7、资质为二级。 公司组织机构健全，下设总工办、开发部、财务部、办公室、报建部、预算部等部门，是一家集房地产开发与销售、房产信息咨询、房地产销售策划、房屋托管、房产咨询服务、建筑设计规 划、市政工程设计、规划设计咨询服务、施工、装饰建筑模型设计制 作、工程设计与施工、园林绿化工程、房屋改造开发业务为一体的综 合性房地产公司。 是* 区具有创意和高瞻远瞩的房地产开发商之一1.3 项目经理简介*,* 市*区人，家住*市*区*路88号8项目经理（承包人）：朱 * * ，男，现年 51 岁，身份证号码幢8 一 &多年以来，朱* *曾任* 城市建设工程有限公司总经理和* 市希翼建设工程有限公司、*

8、市希翼建筑劳务有限公 司总经理，二级建造师，一直从事民用建筑、公路、桥梁及其他工程 项目建设，其工程质量均为合格以上，在* 建筑行业内具有一定知名度。承包人信用状况较好，据调查了解，朱 * * 社会信用较好，无银 行不良信用记录，无违法、民事、刑事案件记录。1.4 编制依据及研究范围1.4.1 编制依据（1）、 * 区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；（2）、 投资项目可行性研究指南 （试用版）；（3）、建设项目经济评价方法与参数 （第三版）；(4) 、*区国土房管局文件；(5) 、*区统计局和房地产协会的相关数据资料；(6) 、本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；(7) 、* 市

9、建筑安装装饰工程概预算定额。(8) 、*区城总体规划(* 府文200458号)及* 市政府批复(*府20051号)。(9) 、委托方提供的包括区域社会、经济、人口、环境、土地、 自然条件原始资料及有关基础性数据等。1.4.2研究范围根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的 研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方 案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划 安排、项目效益评价等。1.5主要技术经济指标附表1-1主要技术经济指标表骨口. 序号项目计量单 位数值备注-一一主要技术指标1总建设用地面积m22000约3亩2居住人数人794每户按3.

10、2人计算3总建筑面积im228236 m100%3.1住宅建筑面积im224815全部对外销售3.2商业面积im21711全部对外发售3.3管理与公共活动用房im28553.4底下车库及设备用房im28554停车泊位个384.1地面个104.2地下个285容积率3.56绿地率%357建设工期个月20-二二主要经济指标1项目开发建设总投入万元8142.281.1其中：自筹资金万元20001.2银行贷款万元60002销售收入万元12698.153销售税金及附加万元780.934利润总额万元2224.181.6简要结论* 滨江公园景区东西贯穿全城，绿化面积达21万平方米，宜 雅宜闲，既是一个长达3.

11、7公里的绿化走廊，也是一个集绿化、健身， 文娱于一体的休闲公园。是最适宜居住的“天然氧吧”居住地，具有 丰富的住居元素。而本项目用地位于公园景区东段中心位置，距*区人民政府约2.5公里车程,地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观 看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在县城中心区内 的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。项目周边已有建成的居民区，是* 新县城休闲健身的中心地 带。本项目地块水电配套和通讯条件优越。用地一侧紧临滨江大道， 是县城中心区的主要干道，交通条件和出行情况优越。地块周边配套 完善、交通便利、居住环境优越，休闲、文化氛围较浓，市场区位、 交通区位、环境区位都比较好，未来发展

12、前景看好。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体规划符合城市区域 发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条 件。项目建成后，将大幅度提咼 入住居民生活、居住条件；有利 于城乡统筹战略的实施，为和谐 社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升*区的城市形象做出一定贡献；有利于促进体育广场周边风貌协调，美化城 市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1 * 基本概况*区位于* 市版图中心，东经 107° 28 03一 108° 12 37，北纬29

13、° 33 18一 30° 16 25之间，呈西北一东南走向分 布，南北长87km东西宽54km幅员面积2901km2长江横穿县境47km 水上距离重庆主城区172km陆上150knr。东依石柱土家族自治县，南 接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖 31个乡 镇340个行政村，总人口 79.5万人。全县属亚热带季风气候，具有气 候温和、降水充沛、四季分明、季风明显及立体气候明显等特点。* 是著名的旅游名城，周属巴国，曾建“巴子别都” ，东汉和 帝永元二年（公元90年）建县，以“* ”扬名海内外，被誉为东方“* 之乡”。境内有名山、*洞两个4A级景区和国家级森

14、林公园双桂山、 鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形 成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服 务区三大旅游景区， 2005 年全县旅游直接收入 8500万元。-* 是一个典型的移民大县，四期移民搬迁完成后，* 大力加快发展经济和城市建设。 “十一五 ”期间在经济建设方面，国 内生产总值的快速增长直接推动了人均 GDP勺高速增长，增速均保持 在 13%以上。 2008-2010 年间的平均增幅更是达到 17.06%，超过 GDP 同期平均增幅。 经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。在城市建设方面，* 区城总体规划提出了“一城、二片区、 三

15、区域、四组团”的城市规划布局结构。近几年，为加快实施“五个 重庆”工程，全力建设宜居*让* 老百姓住得更舒适，生活更方便，环境更优美，城市更具魅力，* 将城总体规划“一城、 二片区、三区域、四组团”修改完善为 “一城、二片、六组团” 的 城市空间布局，按照“东拓、西进、南扩、北优”的城市建设发展思 路，以城市升级改造工程为抓手，着力实施“绿化、亮化、净化、美 化”四大工程，加快完善城市功能，城市“四化”建设取得了明显成 效。2.1.2* 区空间结构规划为更好地维护和发展* 特有的“一城、二片、六组团”的城 市空间布局结构，一个以王家渡组团为中心，向东、西、北三面辐射 的城市格局已经形成。随着名

16、山组团、镇江组团、丁庄溪组团、水天 坪组团、龙河东组团的拉开，城市建成区面积由 1992年的 1.42 平方公里发展到了现在的 10平方公里，是老县城的 10 倍，城市人口达到12 万人， “一城、二片、六组团”的城市格局初步形成了。近年来，城市基础建设进行了四个方向的扩展，1. 向东拓展跨过龙河大桥向东拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜 城市建设用地约为 10 多平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大， 依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有港口码头、城 市公交车等交通枢纽，区位条件良好，但龙河东区域用地地形以丘陵 为主，用地相对较破碎。继续东扩至水天坪工业园区，可依托水天坪

17、 工业园区的政策优势，有较强的发展动力，且继续向东用地平坦，条 件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域东部双 路和兴义两大乡镇。2. 向西拓展跨过斜南溪向西，发展丁庄溪码头、建设中的火车站之间区域。 可发展区域的适宜城市建设用地约为 5 平方公里，西部城镇也由此而 生。西部用地条件虽略差于东部，但可拓展用地也较大，同样具有区 域辐射能力，能够辐射市域西部湛普镇及加强与涪陵和重庆主城方向 的联系；但跨山发展，城市基础投入相对较大，生态环境比较脆弱， 在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今迎宾（滨江）大道已 通，与县城中心连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶 段，未来

18、可依托火车站的发展建成* 的宜居中心和物流集散地。3. 向北拓展跨过正在建设的长江二桥向北，发展名山街道，向东发展镇江化 工工业园区之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为 5.5 平 方公里。处于县城中心河对岸和水天坪河对岸区域，用地条件较好， 生态环境影响较小，适宜发展旅游业和工业，但跨江发展，交通投入 较大。尤其是名山风景区以东的地区，由于该地区远离城市中心，且 位于原镇江镇的化工工业园区，城市建设活动限制条件较多，发展门 槛高，使得该地区虽然用地条件较好，但城市发展动力较差。因此， 该区域未来城市发展区域主要在原镇江镇场镇所在地区域。4. 向南拓展 跨过县城四环路，发展四环路以南至

19、原汇南乡场镇沿线。可发展 区域的适宜城市建设用地约为 2 平方公里，直接与县城中心连成一遍。 目前，世纪花城基础设施已全面动工，但此区域用地不多，可建成城 市未来的后花园。另斜南溪沟谷回填至火车遂洞口区域约 2 平方公里， 介于县城滨江大道与四环路之间，用地不大，但可美化* 城市，提升城市形象，有效拓展城市空间。因此，在未来5-10年内的* _,城市建设将强力带动整个区域 的经济发展和城市的提升。2.1.3 本项目提出的理由 为进一步提高改善人民群众的生活居住条件，促进城市建筑、空 间布局更为科学合理，人居环境得以提升，城市形象得以美化。根据* 的经济发展状况而提出的本项目建设。本项目地块位于

20、 *市* 区*城滨江大道东段中心位置，距 区人民政府约 2.5 公里车程 ,地势开阔、平坦。项目用地在 * 区滨江 景区东端。项目用地面积 12542平方米，东邻恒安江城 1 号楼，南临 滨江大道，西临港口休闲广场，北邻百舸争流的长江港口码头，项目 建成后可近距离观看长江风景，视野开阔，观景效果极佳，是目前在 县城中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建成后，一 方面可满足市民日益增长的物质文化生活需要，另一方面，可提升城 市环境风貌，促进城市建设的提档升级。因此，该项目的宏观建设背 景十分利于项目的推进。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目的建设，利于提升城市形象 本项目地块在新

21、县城滨江休闲公园规划范围内，地块位置特殊， 一方面紧邻滨江大道， 一方面处于长江港口河提之边， 根据发展规划， 重新科学合理建造具有城市气息的标志性建筑，将使整个地块面貌焕 然一新，融入整个新县城的风格之中，会极大提升城市建设形象。2.2.2 可以大幅度改善、提高居民生活、居住条件本项目可以改善目前 * 区城中心对总价要求在 35-80 万，单位 面积在 55-120 左右平方米的高品质的休闲度假生活小区地产产品的 市场需求量。 为县内外所有追求生活品质的阶层人士， 提供一个健康、 生态、和谐、自然的人性化旅游度假的舒适的居住生活空间。本项目 左右侧是新建休闲、健身、娱乐公园景点，现已绿树成荫

22、连成一片， 使本项目区域的住户，可徒步观赏江景风光。从而极大提高居民生活 质量和居住条件2.2.3 有利于充分利用土地资源 通过项目产品品质的提升，进一步提升 * 区中心城区的房地产 项目档次。该项目依据城市规划，合理利用容积率，将地块这一稀缺 资源的空间利用发挥到最大；且由于该项目的实施，有利于促进*房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升其原有城市土地的价值。综上所述，本项目的建设是非常必要的。2.3 项目建设的有利于条件2.3.1 气候条件* 区属丘陵地，呈“四山”夹“三槽”地形，海拨 118.5 米至 2000 米，属于中亚热带湿润季风气候，常年气候温和，雨量充沛，四 季分明，热量丰富，

23、立体气候较明显。年均气温18.5 C,年均降水量为 1123.4 毫米，无霜期 318 天，日照时数 1311.8 小时。这种气候对 房地产开发施工影响是较小且有利的。2.3.2 生态条件* 区紧紧围绕建设资源节约型和环境友好型社会目标，以建设国家级生态示范区试点县和创建* 市环境保护模范县为载 体，多年来开展“蓝天”、“碧水”、“绿地”、“宁静”行动。加 快库周绿化带、水土保持、国土整治、生态家园建设，着力推进库区 整治和溪河流域治理。主要污染物总量减排任务达到国家标准。县城 城区大气达国家二级标准天数 100%。县城集中式饮用水源水质达标率 保持在 95%以上，乡镇集中式饮用水源水质达标率

24、保持在 65%以上。工 业废水处理达标率达 74.2 ，城镇生活污水处理达标率达到 59.9%， 森林覆盖率达 39.09 。* 区是中国著名旅游城市。 近几年来， 全县共投资数十亿元建设* 名山、*桂山、“ *神宫”、“*街”、*仙境、*石 刻和四坪森林公园，三抚原始林场，龙河风景区、南天湖景区及世界 著名的大溶洞“*玉洞”。名牌景区。以“* 名山”为代表的历 史人文景观已蜚声海外， 堪称一座巧夺天工的生态园林和道教、 佛教、 宗教文化精品；以绝佳自然条件著称的南天湖旅游度假区正在开发之 中，梦幻般的自然风光，不远的将来将以旷世佳作吸引世人的眼球。本项目地处 * 区城中心区域。 2010 年

25、统计数据显示，新 县城中心区城市园林绿地面积达到 202万平方米， 绿地率达到 35.4%， 绿化覆盖率达到 38.6%，人均公共绿地面积达到 11.9 平方米。本项目 所在地自然资源得天独厚，推窗见绿，出门游园，伸手健身，呈现出 一幅“城在林中、水在城中、人在景中”的住宅美景图，环境优美、 生活方便、居住舒适、更是无与伦比。.本项目左右两侧是滨江公园，邻近港口移民广场，与公园内 休闲、娱乐、健身景点连成一片，使本项目区域的住户，可徒步*最美滨江长廊的美丽风景。2.3.3 交通条件 . * 区位于四川盆地东南边缘，境跨长江两岸，地处长江上 游，上距重庆 172公里，下游距宜昌 476公里,交通

26、十分便捷通畅， 从 整个重庆的版图上看，* 位于腹心地带，临靠涪陵区、垫江、忠 县、石柱县、 武隆县等四县，交通战略位置显著。 根据重庆相关政策， * 2012年将融入“四小时重庆”，打破交通瓶颈，加快* 的 经济发展。目前* 渝安高速涪丰段公路和渝利铁路已经动工。未 来* 交通（三峡水路航道、高速公路、铁路等）条件将非常优越。. 市内交通主要有公交车和出租车。出租面包车和的士车都很 多，也很方便，从本项目区域起步不要打表 5 元就可以到达中心城区 的任何地方。目前，县政府已规划组建一家公交公司，进一步完善城 区公交体系。本项目邻近长江港口，南临滨江大道，陆路、水路交通 十分便捷。地处公交体系

27、的核心位置，新规划的公交体系将覆盖本区 域，从本区域进入城区任何地方，都可以通过公交工具解决。第三章 项目市场分析3.1 项目定位3.1.1 项目目标定位 鉴于竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域、 交通环境、配套设施、人文等各种因素综合考虑。碧水苑项目是目前 * 区城在滨江大道上的第一高层中、小户型 项目，具有标志性。高层观景楼盘的出现是现代城市的一个特征，对 于追求城市生活又喜欢环境安静、体验蓝天、绿水、观景的人来说， 本项目是不错的居家选择。3.1.2 项目业态定位 主要的客户群体为私营企业主、白领职员、以及国内

28、有条件老人 易地养老， 且思想观念较新， 喜好接受新生事物， 懂得体验享受生活， 的对象等等。本项目住房档次定位中等稍偏高档次。消费人群主要为有较高的 文化层次，观念较新，且有一定的经济实力的投资型和提升居家质量 型的需求型客户3.2 项目前景分析项目周边是一块人口密集， 视野开阔， 观景遥江效果极佳的土地。用以开发中高档次住宅，是非常珍贵非常稀缺的风水宝地。随着*对城市进行提档升级，本地段正逐渐成为 * 新生的高档住宅区 域之一。项目建成后，无论是从天上看，还是从地面望，你都可以领 略到这座中高档住宅身在绿地之中。这无疑成为本项目光明市场前景 的稳定保障。3.2.1 项目临街商业市场前景分析

29、 项目所在地商业基本上集中在滨江大道沿线。其商业形态均为小 街铺，包罗特色餐饮、地方小吃、旅游工业品和批发供农村市场使用 的各类商品等，商业面积有一定规模，但档次中偏低。基本饱和了中 低消费市场，使得该区域中高档商业消费人群大量流失，因此为本项 目的中高档次、少体量的商业放量提供了大好机会。本项目临街商业走差异化路线，寻求中高档层次这一市场空缺， 旺盛的健身休闲人气加交通的便捷性是人流量的强有力保证。预计消 费人群与很多商业有明显的不同，其所拥有的休闲、旅游人流量、交 通、地段等关键资源依托优势是很多一般商业所无法比拟的，保证了 本项目日后商业门面经营兴旺，会吸引大批的投资与经营者前来。因 此

30、本项目的商业若是自主经营， 则人气旺盛， 生意兴隆； 若对外发售， 与其他一般商业比起来，发售更为容易。综合上述分析，本项目的临街商业市场前景很好。3.2.2 项目住宅前景分析根据我们的市场调查分析，本项目的不存在销售问题。其理由如 下：(1).尽管国家强力调控房地产市场，但* 临江和城市中心区 的高层观景住宅仍处在热买上升过程，观景高层和临江楼盘的最大优 点是视野开阔，因此，景观是本项目的最大卖点。. 本项目建设规划设计合理，户型格局基本可以满足购买者需 求心理。. 据调查发现，有 60%的潜在客户人群仍有购房才具投资保值 升值的心理。. 物业收费有市场依据。经过对调查部分代表性楼盘的物业管

31、 理情况，以及对市民物管接受心理的调查分析得出：消费者在物业管 理方面有比较高的希望值，在物业费用方面，价格的选择多数在 1.00 1.50 元左右，占总调查人数的八成。结合市调市场需求和项目特征，将碧水苑定位为中高档观景性的 标志性建筑，建成该区域中高品质的观景高层楼盘是可行的，销售不 存在任何问题。第四章 建设内容与规模4.1 建设内容本项目是* 滨江长廊上的中高档次宜居工程，根据项目业主 委托要求及其提供的相关资料，本项目以中高档次住房建设为主，辅 以少量商业门面。4.2 建设规模总用地面积2000吊（约3亩）。总建筑面积28236吊（地上建筑面 积26525卅，地下建筑面积1711吊）

32、，其中住宅建筑面积24815平方米, 小区管理及公共活动用房 855平方米，商业面积 1711平方米，地下车 库及设备用房855平方米。修建小区道路及活动场地 1200 m2小区绿 化 1500 m2。项目开发建设总投入 8142.28 万元，其中：自筹资金 2000万元， 银行贷款 6000 万元 。第五章 项目场址条件5.1 建设场地现状拟建地点：位于重庆 * 区城滨江公园东段中心位置。 场地描述：本项目所在地位于 * 区城滨江公园东段中心位置， 具有丰富的住居元素，是最宜居住的“天然氧吧”居住地。项目建成 后可近距离观看长江风光，视野开阔，观景遥江效果极佳，是目前在 县城中心区内的非常珍

33、贵、非常稀缺的风水宝地。该地块总用地面积2000m （约3亩），地理位置十分优越，北眺 长江风景，南临滨江大道，西临港口移民广场，东邻“恒安江城” 1 号楼。具有很好的交通、供电、给排水、通讯等基本条件，地块周边 配套完善、能够满足本项目建设的需要；地块周边交通便利、居住环境优越，人气氛围较浓。场地内无珍 稀动植物及文物古迹分布，场地上无废弃建筑物和其他杂物，区域交 通便捷，环境宜人，适宜本项目建设需要。5.2 场地建设条件 . 地形地貌 本项目建设场地开阔、平坦，施工地带比较安全，能避开可能发 生的自然灾害。场地四周无各种污染源及其他易燃易爆物品等，符合 国家相关规定，对组织施工有利。 .

34、地质构造 本工程地块属泥岩、沙岩，地下水量较少，场地岩石地基基本稳 定，场地内无断层及构造破碎带通过，场地内构造裂隙不发育。但场 地多为长江河提岸回填土较多，场地基础投资会相对增加。. 地质灾害危险性评估根据调查结果表明：拟建地块内未见崩、滑、泥石流等不良地质 现象，现状稳定；工程建设可能诱发的地址灾害为填土的不均匀沉降 及填土边坡开挖岩等边坡滑塌、掉块，其规模小中等，危险性小 中等。用地范围适宜本项目建设。 . 气候气象* 区内属亚热带湿润季风气候区。四季分明，雨量充沛。特点 是春旱冷暖多变，夏季炎热多旱，秋凉多绵雨，冬冷无严寒。全年最 热为 79 月，年均日照时数为 1312小时，以 7

35、月、 8 月最多， 1 月、 12 月最少。全年雨量充沛，年降水量为 1087毫米。由于山地地貌的 垂直差异，时空分布不均，光照少，云雾多，灾害性气候时有发生。 根据 * 区气象站多年来常规气象资料监测结果气象参数为：年平均气温18.5°C极端最高气温42.8 °C极端最低气温2.6°C平均相对湿度81年均降水量1087mm年均日照时数1311.8小时无霜期318天平均风速1.6m/s静风频率17.5冬夏两季主导风频为 22 主导风 N-NE . 水文* 区境内主要河流有长江、龙河、渠溪河、碧溪河等。长江横 贯中部，流程 47 公里，年径流量 4258亿立方米。渠

36、溪河、碧溪河、 龙河等支流汇于长江。地表水系以长江干流为主，南岸有源于石柱向 西的最大支流龙河，北岸有向西的渠溪河。它们在县境内构成三大水 系，分水岭为背斜山脉；各水系的常年性分支冲沟大致垂直干流方向 彼此平行展布。区内长江多年平均流量 4258X 108立方米，龙河等支 流及溪沟的多年平均水量110.25 X 108立方米，全县地表径流量17.16 X 108立方米。地下水主要分为三大类，即松散介质空隙水、基岩孔隙裂隙水和 碳酸盐岩溶水。后者主要分布于背斜核部地带；前者主要贮存于第四 系松散堆积体及河漫滩中，埋藏浅，泉水季节性变化明显；基岩孔隙 裂隙水主要贮存于砂岩和浅层风化带中。大部分边坡

37、，特别是长江岸 坡表层第四系坡积物通常透水性好，而下部泥砂岩透水性差，构成不 利于边坡稳定的水文地质条件。 . 施工条件 施工所需水、电能满足需要，施工条件基本满足要求，在拟定施 工方案时注意与场地周边地衔接，充分利用场地内的空间，减少对周 边人们生活及商业活动的不利影响，尽量减少施工中的环境污染物。可见，项目建设地的各项条件满足项目建设与运营的需要，无明 显不支持项目的因素。第六章 建设方案6.1 规划设计理念及原则6.1.1 规划设计理念规划设计要根据* 市城市总体规划及*区城总体规 划，针对本项目地块现状及周边环境的分析， 特别是以促进 * 区城 的提档升级，美化* 整体形象。. 文化性

38、：在功能、层次上满足消费者需求的同时，还必须与* 的旅游主题文化相联系。. 合理性：根据地块的特点和项目建设目标要求，合理布局空 间，最大限度满足目标要求。.统一性：项目规划设计与* 整体风貌相协调，充分发挥 景观艺术性与绿地系统。. 人性化：规划设计体现以人为本的精神，给消费者、住户等 营造生态、舒适的空间环境。6.1.2 规划设计原则本项目规划设计遵循 * 区城市建设规划对建设土地利用的保护 性、生态性、可持续性、经济性和地方性的原则。（1）协调性原则： 建筑风貌不得破坏 * 区城整体形象， 要符合 滨江绿色长廊、文化公园、城市阳台等城市综合功能特征，做到协调 一致，体现* 生态绿色、宜居

39、休闲的文化特色。（2）生态性原则： 通过地块内部合理布局以及绿化景观设计， 在 满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。（3）经济性原则： 充分节约土地，提高土地的利用率， 将土地的 经济价值发挥到最大。6.2 设计构思项目地块为四方形地块，地势南高北低，地块东南角高程最高达 到 10 米，最低只有 2 米，地块内部起伏不大。 在尽量减少土方量的前 提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放。道路设计力求与 临街道路良好通连，内部贯通，做到人车分流； 景观设计坚持绿地最大化原则， 营造生态居 住小区环境。6.3 建筑单体设计6.3.1 住宅住宅建筑为 1栋 33 层的高层建筑，户型以

40、中小型为主，每单元 8 户，大部分户型南北通透， 按景观资源扬长避短， 充分发挥位置优势， 最大程度地利用景观资源。建筑立面设计遵循*区城总体规划，做到与* 城市风貌协调统一。建筑选址根据现有的地形，尽量减少土石方量，避免高压 线影响，将道路干扰对住户的影响降至最小。力求继承中求创新，利 用高层建筑挺拔的形体，强调体块穿插，虚实对比、简约大气、层次 分明，利用色彩对比与协调，充分体现碧水苑工程的艺术气息和朴实淳朴的生活风貌。住宅建筑为一栋，为轴对称单元建筑结构，单栋住宅建筑标准层 面积为857平方米，东西长37米，南北向32米，均为33层高层建筑, 由两排相对独立住户连接单元并排组成，均采取2

41、梯8户，为了减少公共交通面积，建筑以电梯为中心布置住户，电梯旁边设置紧急逃生 楼梯。商品房户型有：附表2商品房户型表序号户型套数占比235-55平方米135户 15%355-70平方米100户41%470-90平方米55户23%590-110平方米H50户21%合计240户100%632商业门面商业门面为临滨江大道建筑底层门面，沿街长度大约66米，进深8.3米。商业面积共计547平方米。6.4结构设计1. 设计依据(1) 混凝土结构设计规范(GB50010-2002；(2) 砌体结构设计规范(GB50003-200D;(3) 建筑结构荷载规范(GB50009-200D;(4) 建筑抗震设计规范

42、(GB50011-200)(5) 建筑地基基础设计规范(GB50007-2002 ;(6) 高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ 3-2002 );(7) 钢筋混凝土高层建筑结构设计与施工规程(JGJ3-2002)。2. 设计要求建筑结构安全等级：二级建筑结构设计使用年限： 50 年地震基本烈度及抗震设防烈度，设计地震分组： 6 度，一组人防设计及等级： 无 基本风压： 0.4KN/m23. 设计荷载标准值1）车库:4.0kN/m2）商场:3.5kN/ m3）卧室、客厅等 2.0kN/ m（5）楼梯: 住宅2.5kN/ m消防疏散楼梯3.5kN/ m（6）挑出阳台2.5kN/ m（ 7）屋面 :

43、4）22厨房、卫生间 2.0kN/ m般上人屋面 2.0kN/ m种植屋面 按实际情况考虑8）消防车道 20.0kN/ m9）2设备房 . 电梯机房 7.0kN/ m 210）其它均应按国家相应规范规程执行4. 结构类型及材料住宅 33 层，均采用钢筋混凝土框架结构； 临街商业只有 1-2 层， 全部采取钢筋混凝土结构形式。在楼梯、电梯处集中布置形成核心筒 剪力墙结构，共同承受水平荷载。主要结构材料：混凝土 C25- C45;钢材HPB235,1型冷轧扭钢筋，HRB335,HRB40。5. 基础形式本工程拟采用挖孔灌注桩，实际基础形式根据地质报告确定。6.5 公用设施设计方案6.5.1 给排水

44、设计1 、给排水1 )水源本工程属* 城自来水厂供水范围，小区进水由地块周边道路市政给水管引入，进水管管径不小于 DN200mm2) 用水量用水标准：住宅：200L/ 人.d K=2.5，153nVd商业门面： 5L/m2 .d 7m 3/d道路及绿化 1.5/m 2.d 4 m3/d用水量：并考虑 10%不可预见用水，日均用水量 180m3/d ，日最高用水量 430m3/d 。3) 排水制度采用生活污水和雨水分流制。4) 排水量污水量：按生活给水量的 85%计算，每天排放污水量约 153m3。雨水量：按* 市暴雨公式计算，即：q=2822(1+0.775lgp)/(t+12.8p0.076

45、 ) 0.77 (升/ 秒.公顷)其中P=2年，地面迳流系数取0.75。雨污水均采用暗管(沟)组织排放，污水管管径为d300-d700mm，雨水管管径为d300-d1100mm分别排入小区雨污水管。5) 污水处理小区、商业门面，酒店等生活污水先采用标准化粪池处理，必须 达标后方能排放至市政污水管；商业门面、酒店等餐饮厨房废水必须 经隔油池处理后才能排入市政污水管。6.5.2 电气设计1 、设计依据1 )民用建筑电气设计规范 (JGJ/T 16-92 )；(已过期)2) 10kV 及以下变配电所设计规范( GB50053-94)；3) 建筑物防雷设计规范( GB50057-94)( 2001 版

46、)；4) 低压配电设计规范( GB50054-95)；5) 住宅设计规范( GB50096-1999)；2、强电设计1 )电源小区附近有一间10kV开闭所，可直接引入。2) 荷载指标及负荷估算70平方米住户按每户6kw计算，60平方米左右住户按照每户5kw 计算，45平方米住户按照每户4kw计算，商业门面每百平方米按10 kw 计算，酒店每个客房按4kw计算，公共建筑按照30W平方米计算，道 路按照2W/平方米计算。附表3负荷指标及负荷估算表负荷名称PsK*cos ©PjsQjsSjs变压器(kW):(kW)(kvar)(kVA)70平方米住户160 :0.50.758060 :60

47、平方米住户2700.50.7513510145平方米住户1100.50.755541 商业门面1350.60.756750道路及其他500.50.752518小计725362270乘K艺=0.9652 :325243 1405无功补偿86补偿后652325157361配电变压器选 择361*1.17=422500经测算，项目变压器总负荷为422kva,项目拟采用一台500kva干式变压器，另外备用一台315kva变压器，以备检修及发生故障。3）照明根据功能不同，本建筑物设正常照明、应急照明、建筑景观照明 等照明线路。4）电缆敷设小区、商业等室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直接埋 地敷设。

48、穿越道路和入户时穿钢管保护。线路采用电缆托盘、电缆穿 管敷设等方式。由建筑物引至室外去的电缆，通过墙上预埋的钢管引 出，并做好防水处理。5）防雷接地小区建筑均为二类防雷建筑 , 按规范对各建筑设置防雷设施。 保护接地型式采用TN-S制。3、弱电设计1）通信普通住宅每户考虑一门电话，商业门面按 80平方米 /门，另考虑 10%富余量，约需电话 280门。电话电缆由小区侧市政电信接口处引入， 电话设备间设在地块东角弱电机房内。数据通讯采用宽带接入，设备 间与电话设备间共用。2）电视普通住宅每户考虑一个电视接口，商业按每 80 平方米一个计算， 另考虑 10%富余量，项目约需电视用户点 280 个。

49、电视系统采用城市 有线电视网，有线电视电缆由南侧市政有线电视接口处引入，电话设 备间与电话机房共用。3）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主， 个别地方采用直埋地敷设。6.5.3 燃气设计小区共有住户 240 户，商业门面接近 30 多个。天然气用量住户 按 1m3/ 户. 日计，商业按 10m3/ 户. 日计，并考虑 10%不可预见用气量， 共计 600m3/ 日。天然气由城市天然气管道供应。就近接入市政天然气管道接口，天然气供应压力为0.20.4MPa室外天然气管道采用树枝状系统。室外中压天然气经调压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅、商业、酒店等用户使用，分别 设置流量计单独

50、计量。室外天然气管道采用无缝钢管，直接埋地敷设。管道采用加强级防腐涂层。6.5.4采暖通风与空气调节设计1、室外气象参数室外气象参数表附表4-1骨口. 序号名称单位数量'备注1本地区气象台位置北纬r（ °）29° 33' 18东经（）107° 28' 03海拔m259.12室外计算干球温度采暖0C4通风冬季7夏季33空调冬季2夏季37.13夏季空调室外计算湿球温度He27.34室外计算 相对湿度冬季最冷月月平均%82夏季最热月月平均755室外计算风速冬季平均m/s1.2夏季平均1.46主导风向及 频率冬季C44% N11%夏季C39% N7

51、%7大气平均压力冬季kPa991.2夏季973.22、通风系统设计地下车库和设备用房产生的废气和余热需通过机械通风排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇中的防排烟设计。通风量按换气次数取值如下：换气次数表4-2房间类型换气次数地下车库6次/小时变配电室8次/小时水泵房6次/小时住宅内的卫生间通风由用户自理，厨房采用变压式排风道进行排 风。柴油发电机房及储油间设独立的通风系统。6.5.5消防设计1、建筑消防项目住宅为33层的高层建筑，为一类高层建筑，适用高层民用 建筑设计防火规范。每个建筑单元设一个防烟剪刀楼梯间及一部消防 电梯、一部普通客梯。消防电梯前室面积均大于6.0川

52、，均有直接的自然通风或正压送风系统。所有通向防烟前室及封闭楼梯间、防烟楼 梯间的门均为向疏散方向开启的可自行关闭的乙级防火门，设备管井 的门为丙级防火门，所有地下室与地上层共用的楼梯间均在首层与地 下或半地下层的出入口处设置耐火极限不低于2.00h的隔墙和乙级防火门隔开，并设有明显标志。小区的停车大部分采用地下车库的方式，地下停车库设自动喷淋， 防火分区之间以防火墙及复合防火卷帘分隔，每个防火分区均有不少 于两个人流疏散出口。所有设备用房与地下车库及疏散前室之间的门 均为甲级防火门。其余用于疏散口的门均为乙级防火门，并向疏散方 向开启。2、结构防火建筑内的防火墙采用页岩砖，设备用房、通风、空调

53、机房的墙体 均采用加气砼 （或页岩砖 ）砌筑，其它内外墙体采用加气混凝土。电缆 井、管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料） 。 耐火极限不小于 3h。3、消防给水用水量室外： 30l/s ；室内： 40l/s ；自动喷洒： 30l/s 。室外消防给水系统水源：为城市自来水， 采用生活和消防合一制供水， 进水管 1 条， 管径为 150mm。室外管网呈环状形敷设，干管管径为 150mm。 消火栓沿道路布置，间距不大于 120m。室内消防给水系统 室内消防采用临时高压制，在住宅、商业用房、地下车库设置消 火栓系统，在地下车库设置自动喷水系统。4、化学消防在储油间设置七氟宾烷气体灭火系统。 其余建筑根据其面积和耐火等级及功能配置一定数量的化学灭火KB 器。5、防排烟设计 不具备自然排烟条件的地下车库均设排烟系统，排烟系统与排风 系统共用一套管道和风机。每个防烟分区的建筑面积不超过2000m2， 且防烟分区不跨越防火分区；防烟分区的划分采用从顶棚下突出的不 小于0.5m的梁划分，排烟风机的排烟量按换气次数不小于 6次/小时 计算确定。车库无直接通向室外的汽车疏散口的防烟分区，同时设置进风系统 , 且送风量不小于排风量的 50%。不具备自然排烟条件的地下室均设排烟系统，排烟风机的排风量为：担负一个防火分区时，按每平方米不小于 60m3/h 计算，但单台风 机的最小排烟