土地管理学整理

1、第一章 绪论1、土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。2、土地资源是指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。3、土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）意义。4、土地的功能（一）负载的功能（二）养育的功能（三）仓储的功能（四）提供景观的功能（五）储蓄和增殖的功能5、土地的基本特性（一）土地是自然的产物（二）土地面积的有限性

2、（三）土地位置的固定性（四）土地质量差异的普遍性（五）土地利用的永续性6、土地的自然供给是毫无弹性的。7、土地的经济供给量是随着经济效益的提高为变化的，因而具有弹性。8、土地与人口的关系主要表现为土地的供求关系9、土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。10、土地管理学的基本任务是：应用土地管理学的原理和方法，来研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，监督、调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态效益

3、、经济效益和社会效益的目的。11、土地管理学的内容是由该学科的客体和该学科的对象决定的：（1）土地管理学的原理（2）土地管理学的内容和方法地籍管理是基础，土地权属管理和土地市场管理是手段，土地利用管理是核心。（3）土地管理案例分析和操作实务第二章 土地管理原理12、土地管理原理：人本原理、系统原理、动态原理、效益原理。13、人本管理原理：行为原理和动力原理根据人的行为规律来进行管理，就是管理的行为原理。5种需要层次：生理需要，安全需要，社会需要，尊重需要，自我实现需要14、系统管理原理：对系统的高效管理，必须遵循整分合原理和相对封闭原理。15、动态管理原理：动态相关原理和弹性原理 16、管理效

4、益原理：管理是为了获得效益。整体效益原理和规律效应原理效益包括：生态效益、经济效益和社会效益第三章 土地管理的一般过程17、政府失灵的原因：（1）公共决策失误、（2）政府庞大行政机构运行低效率和“内部效应”（3）寻租活动（非生产性的寻利活动）18、政府失灵的对策：（1）强化政府对土地的公共管理职能（2）加强公共决策科学化、民主化（3）建立良好的地方政府与中央政府的互动合作关系（4）强化监督机制和反馈机制（5）建立健全土地法律体系和加大执法力度19、土地管理的目标设置 （1）按管理层次的不同： 宏观土地管理目标：全国的土地管理总目标 中观土地管理目标：地区的土地管理目标微观土地管理目标：县级土地

5、管理目标 （2）按实现时间的幅度：长期目标（10年以上）；中期目标（5年左右）；年度目标（1年）。20、关于我国土地管理的宏观目标（一）含义：确保土地资源可持续利用，切实保护耕地，不断提高土地生产能力和土地利用的生态、经济、社会效益，使有限的土地持续满足人们日益增长的需求，达到土地供求的持续平衡。（二）为什么：（1）党的十五大提出的战略目标，要求到21世纪中叶将基本实现我国社会主义现代化，在人口达到15亿16亿高峰的情况下，人均国民生产总值达到中等发达国家水平。（2）我国人多地少，土地资源紧缺。这一基本国情，是我国制定“十分珍惜，合理利用和切实保护耕地”基本国策的出发点。（3）随着我国工业化、

6、城市化进程的加快和改善生态环境的需要、对建设用地的巨大需求、退耕还林等，形成对耕地供需平衡的强大压力。（4）耕地后备资源不足。21、土地管理的主要任务是：（一）坚持“一要食饭，二要建设”的方针，努力实现土地，特别是耕地供求的动态平衡（1）实行最严格的耕地保护制度（2）转变用地方式，实行节约、集约用地，制约非农建设用地随意、无序的扩张（3）开展农村建设用地整理。（4）提高土地质量和生产能力，建立土地数量、质量的调查、评价、监测、预警制度。（二）控制“土地供给闸门”。（三）加强土地资源的调查评价和科学规划。（四）加强土地资源信息系统建设，实现信息服务社会化。（五）深化改革，建立适合社会主义市场经济

7、的管理新体制，新机制。（六）健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转。22、土地管理的组织设计：常见的组织结构形式有直线制（国土资源部）、职能制和矩阵制组织机构。23、截止到1990年底，全国绝大多数省、自治区、直辖市的地、市、县实现了城乡土地和地政的统一管理，全国初步形成了国家、省（自治区、直辖市）、市（地）、县、乡（镇）五级土地管理网络。24、土地管理的计划职能中预测的步骤：确定预测目标；调查研究、收集资料；选择预测方法；预测结果分析和评价；预测结果的修正 25、土地管理的控制职能：（一）土地管理控制的基本过程：确定标准；衡量绩效；偏差的分析与纠正一般情况下，造成管理实际工作结果严重

8、偏离计划规定目标的原因为：（1）管理系统外部环境的变化影响到计划规定目标的实现，（2）人为因素造成管理工作实际结果偏离计划目标（3）计划本身不完善（二）控制的类型：预先控制；过程控制；后果控制第四章 地籍管理26、地籍的涵义：地籍指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿册（含图）27、地籍的作用：（1）为土地管理提供基础资料 （2）为维护土地产权权益提供基础资料 （3）为改革与完善土地使用制度提供基础资料 （4）为编制国民经济发展计划等提供基础资料28、地籍的分类： （1）依据作用不同：税收地籍；产权地籍；多用途地籍 （2）依据特点和任务不同：初始地籍；日常地籍 （

9、3）依据城乡土地的特点不同：城镇地籍；农村地籍 （4）依据行政管理的层次不同：国家地籍；基层地籍29、地籍管理的内容：土地调查；土地分等定级；土地登记；土地统计；地籍档案管理30、土地调查包括全国土地调查、土地变更调查、土地专项调查。31、土地调查内容：土地利用现状；土地权属及变化情况；土地条件32、农村土地调查单一地类块以及被行政界线、土地权属界线或线状地物分割的单一地类地块为图斑。33、城镇土地调查（城镇地籍调查） （一）地籍调查的单元和内容 地籍调查的单元是一宗地。所谓一宗地是指被权属界址线所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。 宗地要进行编号。宗地编号按行政区、街道（或图幅）、宗

10、地三级进行，对于较大城市可按行政区、街道、街坊、宗地四级编号。 （二）地籍调查的分类 （三）地籍调查的技术依据 （四）地籍调查的工作程序 准备工作权属调查地籍测量文字总结检查验收资料整理与归档 （2）权属调查：宗地权属状况调查、界址调查、绘制宗地草图、填写地籍调查表 （3）地籍测量：地籍控制测量、测定界址点、测绘地籍图、绘制宗地图、面积量算34、基本农田调查 基本农田：按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。35、土地变更调查的内容：行政和权属界线变化状况、土地所有权和使用权变化情况，地类变化情况，基本农田位置、数量变化情况，国土资源部规定的其他

11、内容。36、土地变更调查的类型：地籍变更调查和土地利用变更调查。37、土地条件调查是指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价 （一）土地自然条件：（1）土壤方面的资料：土壤类型；土壤质地；土层厚度；土层构造；土壤养分；土壤酸碱度；土壤侵蚀（2）地形地貌（3）水文（4）植被（5）气候（6）主要农作物生物学特性（7）自然资源（二）土地的社会经济条件：（1）地理位置与交通运输条件（2）土地资源、人口、劳动力情况（3）土地利用的经济水平（4）耕地（林地、牧草地）的投入产出水平38、耕地的后备资源分类：待开发土地，待复垦土地，待整理土地（一级分3类，二级分9类，三

12、级分24类）39、土地登记的概念：是国家依照法定程序将土地的权属关系（所有权、使用权和他项权利、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对于土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度40、土地登记的特点：统一性；唯一性；连续性；强制性；公开性；公信力41、土地登记的类型：（区分）土地总登记：一定时间内对辖区全部土地或特定区域内的土地进行的全面登记初始土地登记：土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记变更土地登记：因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销土地登记：因土地权利的消灭等

13、而进行的登记其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记42、土地总登记的内容：指反映在土地登记簿内的土地登记对象质和量方面的要素 （一）土地权属性质与来源 （1）土地权属性质：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利 （2）土地权属来源：国家土地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等。 （二）土地权利主体：集体土地所有权人、集体土地使用权人、国有土地使用权人、土地他项权利人 （三）土地权利客体：土地位置；权属界址；土地面积；土地用途；土地使用条件；土地等级和价格43、土地总登记的程序： 土地登记申请地籍调查权属审核

14、注册登记核发证书44、土地证书有四种：国有土地使用证，集体土地所有证，集体土地使用证，土地他项权利证明书。45、土地统计类型： （一）根据统计时间和任务的不同： 初始土地统计：在某一个时点首次开展的土地统计，是土地统计的起点。（土地利用现状调查成果资料，是初始土地统计的基础） 年度土地统计：在初始土地登记的基础上，每年所进行的土地统计。 （二）根据国家土地统计管理机制有关土地统计报表的报告程序的规定： 基层土地统计：县级土地管理部门 国家土地统计：县级（含县级）以上土地管理部门第五章 土地权属管理46、土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用权利束加以描绘，即土地产权包括一系列各具特色的

15、权利，它们可以分散拥有，当聚合在一起时代表一个权利束，它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。47、土地产权的基本特性 （1）具有排他性（因此，界定产权十分必要） （2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性 （3）土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护 （4）土地产权的相对性（要受到来自法律的或最高权力机关的控制和制约）48、土地所有权定义：土地所有者所拥有的、受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利49、土地所有权内容：土地占有权；土地使用权；土地收益权；土地处分权50、我国国有土地所有权的主体、客体和内容主体：国家，法律规定由

16、国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利客体：城市市区的土地；依照法律规定属于国家的所有的农村和城市郊区的土地；依照法律规定国家征收的土地；依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其他土地内容：依照法律规定，国家在行使土地所有权过程中形成的权利和义务51、我国农民集体土地所有权的主体、客体和内容主体：农民集体客体：属于上述农民集体所有的一切土地内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。52、我国土地使用权的主体、客体和内容 土地使用权：使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益、以及依

17、法部分处分的权利 主体：任何依法取得国有土地使用单位和个人 客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地53、土地权属管理的内容：依法确认土地权属；依法管理土地权属变更；依法调查、处理土地权属纠纷。54、国有土地使用权的取得方式： （1）有偿取得方式（有限期） （2）无偿取得方式，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地（无限期） （3）依法承包经营取得 （4）依照法律、政策规定取得55、城镇国有土地使用权出让 （一）概念：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，

18、并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 （二）出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年 （三）出让方式：协议；招标；拍卖56、土地使用权转让（城镇国有）（二级流转） （一）概念：以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系 （二）基本形式：出售、交换，赠与 （三）特征：（1）发生在平等民事主体之间的民事法律行为 （2）只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属国家 （3）必须依照国家与原受让人之间订立的土地使用权受让合同进行 （4）土地使用权与其地上

19、建筑物、附着物在转让时不可分离57、农民集体土地所有权的变更（转变为国有土地）的情况 （1）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原隶属于其成员集体所有的土地转变为国家所有 （2）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后 （3）国家依法征收农民集体土地，并给予补偿58、农民集体土地使用权的收回 （1）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的 （2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设需要使用土地的，可依法收回土地使用权 （3）因不按照批准的用途使用土地的，可依法收回土地使用权59、农民集体农用地土地使用权（二级流转） （一）含义：属农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的

20、流动和转移 （二）流转形式：转包；租赁；“四荒”拍卖；承租转包或返包；转让；入股60、农民集体建设用地使用权流转（二级流转） （一）涵义：农村集体建设用地使用权在不同的主体之间的流动和转移 （二）流转形式：（1）乡镇企业合并、兼并、迁移及股份制改造中的集体建设用地使用权转让、出租 （2）企业倒闭或债权债务原因，通过司法裁定，使集体建设用地使用权发生转移 （3）乡（镇）村以集体建设用地使用权作价入股、联营形式兴办各种企业，发生建设用地使用权流转现象 （4）农民以转让、出租房屋形式，连带转让、出租建设用地使用权 （5）农民将土地征收时分配给他们的安置留用地进行使用权出租或转让61、土地征收的含义：

21、国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为62、土地征收的特征：公益性；强制性；有偿性；程序的合法性63、征地补偿费的构成：土地补偿费；青苗费；地上附着物补偿费；安置补助费；社会保障费用；新菜地建设费用；拆迁补偿费64、土地征收的审批权限 （一）国务院批准权限： 基本农田；基本农田以外的耕地超过35hm平方；其他土地超过70hm平方 （二）省、自治区、直辖市人民政府的批准权限 征收上述规定以外的土地，由省人民政府批准，并报国务院备案65、土地权属纠纷的概念：指有关土地所有权的争议 两种情况：（1）依法取得的土地所有权或使用权受到侵害时的权属纠纷 （2）对现有权属界线的争议

22、66、土地权属纠纷调处的程序 （一）当事人协商解决 （二）人民政府调处：调解；行政裁决第六章 土地利用管理67、土地利用的影响因素（具体分析） （1）自然因素：气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件 （2）社会经济因素：社会制度、政策、城市话与工业化、土地所处的位置、交通条件、成本、效益、土地利用现状 （3）人的文化素质68、土地利用管理的指导思想：可持续发展；保障土地资源安全及有效供给；前瞻性及科学性的指导思想（3个） 土地资源可持续利用表现的主要特征：保护性原则；生产性原则；可行性原则；安全性原则；可承受性原则（5个）69、土地利用管理的理论依据 （一）土地报酬原理（“土地报酬递增递减现象”

23、） 意义：揭示土地的质量状况；确定土地集约利用的合理界限，提高土地投资的经济效果 （二）马克思的地租、地价理论 （1）地租理论 级差地租：那些利用生产条件较好的土地所得到的超额利润 产生原因：土地面积有限和土地的经营垄断 产生条件：优越的自然条件 形成条件：（形成级差）不同土地肥沃程度的差别；不同土地位置的差别 （形成级差）对同一块土地，连续追加投资的各个生产率的差别 绝对地租：由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即使最劣等地，也绝对必须支付的地租 （2）地价理论 土地价格的概念：资本化了的地租 公式：土地价格=地租/利息率土地价格的形成特点：（4个）决定一般商品价格的主要因素是生产成本，而土

24、地价格中通常不包括生产成本因素由于土地的总供给是固定的，所以土地价格通常只收需求单方面的影响对于一般商品的估价，将来的价值总是低于现值；而土地是永久性生产资料（矿地除外），有可能不断增值土地既无生产成本为依据，又是质量千差万别的自然物，所以土地价格较难确定，且不可能规格化（三）区位理论 （四）生态经济学原理70、耕地利用的特点： （1）利用周期较短（2）对自然条件要求严格（3）集约利用程度较高（4）具有永续利用性能（5）（用途的相对简便性）71、农用地保护的重点（耕地） （1）保持耕地总量相对稳定 （2）保持基本农田数量不减少 （3）改善耕地质量，提高耕地生产能力 （4）提高耕地利用集约度，改

25、变粗放的用地模式 （5）建立耕地预警系统72、建设用地利用的特点： （1）建设用地利用的非生态性（2）建设用地位置的特别重要性（3）建设用地的高度集约性（4）建设用地的稳定性（5）建设用地的扩张性73、建设用地扩展的涵义和辨识 （一）建设用地扩展的涵义：土地被城镇、住宅、商店、厂房、学校、医院、道路等建筑物、构筑物不断占有的现象 （二）建设用地有序扩展的涵义：如果建设占有土地，尤其是耕地，与社会经济发展和社会对农产品，特别是粮食的需求相协调，达到互动平衡，则可认为建设用地呈有序扩张态势 （三）建设用地有序与无序的辨识： （建设占有土地）是否符合当地社会经济发展规划；是否符合小城镇规划；是否符合

26、土地利用总体规划和小城镇建设规划；是否符合年度土地利用计划74、土地利用总体规划是指人民政府依照法律规定在一定的规划区域内，根据国民经济和社会发展规划、土地供给能力以及各项建设对土地的需要，确定和调整土地利用结构、用地布局的总体战略部署。是由各级人民政府组织编制的，其核心是确定和调整土地利用结构和布局75、土地利用总体规划的特点：综合性；战略性；长期性；控制性；权威性；动态性76、土地利用总体规划的作用（较宏观） （1）为充分、合理利用每一寸土地提供科学依据（2）协调人地关系，协调各部门用地矛盾，保证国家“一要吃饭，二要建设，三要保护环境”的土地利用基本方针的贯彻落实（3）加强土地利用管理的手

27、段（4）有效地促进社会经济发展。77、土地利用总体规划的体系（5个层次） 全国；省（区）级；地（市）级；县（市）级；乡（镇）级78、土地利用总体规划的指标体系 （1）直接控制指标：新增建设用量；耕地保有量；基本农田保有量 （2）间接控制指标：人均城镇建设用地；人均村镇建设用地79、土地用途管制的定义：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制管理制度80、土地用途管制制度：是政府才去的最严格的土地管理制度。是政府为了保障全社会的整体利益和长远利益，消除土地利用中的各种非理性现象，处理好土地利用中的各种矛盾，保证土

28、地资源的可持续利用而采取的一种公共干预措施81、土地利用动态监测的内容： （1）区域土地利用状况监测（2）土地政策措施执行情况监测（3）土地生产力监测（4）土地环境条件监测第八章 城市土地市场管理82、土地市场的概念： （1）狭义：以土地作为交易对象进行交易的场所 （2）广义：指土地这种特殊商品在流通关系中发生的经济关系的总和83、城市土地市场的结构体系： （一）城市土地市场类型结构 （1）城市各类用地市场：住宅用地市场；商业用地；工业用地等 （2）城市土地产权市场：实质上就是土地使用权市场 （二）城市土地市场层次结构 （1）城市土地一级市场：一种垄断性市场 （2）城市土地二级市场：一种竞争性市场 （三）城市土地市场组织结构 主体组织（买卖双方）；中介组织（为了保障城市土地市场有序运行）调控组织（政府）84、城市土地市场管理的必要性 （一）城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的 （1）土地市场的客体土地，是一种稀缺性资源 （2）土地的不可移动性 （3）土地具有保值并不断增值的特性 （二）城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理 （1）由于缺乏有效地宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性 （2）城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失（为尽快吸