甘肃省2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：最高最佳利用分析考试试卷

1、-作者xxxx-日期xxxx甘肃省2016年上半年房地产估价师案例与分析：最高最佳利用分析考试试卷【精品文档】甘肃省2016年上半年房地产估价师案例与分析：最高最佳利用分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列房地产中，变现能力相对较强的是。 A：用途专业的房地产 B：价值较大的房地产 C：独立使用的房地产 D：不可分割的房地产 E：工业用地的监测点评估价格 2、定位于最大的细分市场的营销方式是_。 A无差异性营销 B差异性营销 C定制性营销 D集中性营销3、不是影响

2、房地产价格的区位因素是。 A：位置 B：交通 C：人文 D：环境 E：工业用地的监测点评估价格 4、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。 A年 B半年 C季度 D月5、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为_。 A B C D 6、下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。 A：毛租金乘数法 B：潜在毛收入乘数法 C：有效毛收入乘数法 D：净收益乘数法 E：工业用地的监测点评估价格 7、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定

3、好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是_。 A700000元 B695554元 C777268元 D800500元 8、如果是无期限的土地所有权，就无需计提_。 A时限问题 B附加值 C利率 D折旧 9、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实

4、例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m2 10、下图是一块三角形ABC的土地如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率为63，该块三角形土地ABC的总价为 A：2 046 240元 B：584 640元 C：1461 600元 D：2 688 000元 E：工业用地的监测点评估价格11、制订进度计划时，_法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A横道图 B

5、网络图 C进行图 D工序图 12、（）既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。 A简单平均法 B回归分析法 C移动平均法 D加权平均法 13、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。 A：成本法 B：假设开发法 C：收益法 D：比较法 E：工业用地的监测点评估价格14、房产图的测绘顺序为_。 A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 15、是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城

6、市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 A：廉租住房 B：经济适用住房 C：普通商品房 D：工业用房 E：房地产估价机构必须加盖公章 16、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。 A4858 B5200 C2700 D6264 17、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少24万元，该房地产的合理经营期限为年。 A：100 B：125 C：135 D：400 E：工业用地的监测点评估价格 18、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元

7、人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为万元。 A：450 B：525 C：600 D：900 E：执行层的组织协调 19、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1。该房地产的实际价格为万元。 A：87 B：124 C：130 D：134 E：工业用地的监测点评估价格 20、一般而言，认知价值定价法所定价格_价值定价法所定价格。 A高于 B低于 C等于 D低于等于 21、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为_。 A439元 B1230元 C743元 D928元 22、假设某类住宅的价格从3

8、 000元下降到2 800元，需求从900套上升到1 000套。则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为。 A：-133 B：-066 C：066 D：153 E：工业用地的监测点评估价格23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（）。 A年 B年 C2年 D3年 24、2009年3月某人以45万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2010年3月该项目交付使用时，楼价上涨到336万元，则其预付

9、款的收益率为。 A：12 B：134 C：80 D：125 E：借款合同25、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。 A43万元 B万元 C万元 D150万元二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。 A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水

10、平确定的 B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金 2、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。 A：抵押 B：租赁 C：权利 D：义务 E：赠与3、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。 A：投资机会选择与决策分析阶段 B：前期工作阶段 C：建设阶段 D：租售阶段 E：借款合同 4、最小二乘法的基本原理是_。 A要求实际值与估计值的离差平方和为零 B要求

11、实际值与估计值的离差平方和为最小 C要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小5、下列关于会计分期，说法正确的是。 A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息 B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间 C：会计分期又称为会计期间 D：按年度编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计年度 6、工业用地不得以_方式出让。 A招标 B拍卖 C挂牌 D协议 7、法的分类中，按法所规定的内容不同

12、分为。 A：实体法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法 8、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。 A：增加抵押贷款 B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测 C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D：处置抵押房地产 E：租赁抵押房地产 9、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是_。 A三通一平费用 B工程造价咨询费 C可行性研究费用 D水文地质勘探费 10、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有_。 A可出租或可使用面积 B出租方的商业信誉 C基础租金与市场租金 D出租单元的面积规划和室内装修 E物业管理企业的经营业绩11、在城市规划区范围内，以出让

13、等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于_20%以下的土地闲置费。 A总投资 B总造价 C总地价 D土地使用权出让金 12、下列关于房产图的表述中，正确的有。 A：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1：500 B：房产分丘图能反映丘內所有房屋及其用地情况等各项房地产要素 C：房产分户图表示房屋建筑结构的细度，比例尺一般为1：100 D：房产分户图是分丘图的局部明细图 E：分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料 13、单利计息与复利计息的区别在于_。 A是否考虑资金的时间价值 B是

14、否考虑本金的时间价值 C是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值 D是否考虑通货膨胀14、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。 A：核心区域 B：影响区域 C：主要区域 D：次要区域 E：边界区域 15、下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有。 A：销售税费 B：租金收益 C：物业增值 D：股权增值 E：抵押贷款规模 16、发生以下_情况时，登记机关有权注销房屋权属证书。 A申报情况不属实 B房屋权属证书被涂改 C无意将房屋权属证书丢失 D因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实 E房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记 17、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据

15、：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20则该项目的期望值为 万元(2008年试题) A：267750 B：368060 C：400350 D：535680 E：借款合同 18、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。 A：房地产开发企业的特点 B：城市区域功能 C：购房者的需求 D：城市地理环境 E：借款合同 19、_负责一级房地产估价机构资质许可。 A国务院 B建设部 C中国房地产估价师与房地产经纪入学会

16、D省级政府建设行政主管部门 20、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是。 A：公告不是房屋权属登记的必经程序 B：在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记 C：因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 D：在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 E：执行层的组织协调 21、以下属于土地取得成本的构成项目的有。 A：农地征地费用 B：拆迁安置补偿费用 C：土地使用权出让金 D：基础设施配套费用 E：勘察设计和前期工程费 22、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有。(2005年试题) A：商住楼 B：土地 C：在建工程 D：写字楼 E：建成后的物业23、下列属于物业管理服务的基本内容的是。 A：物业共用设备设施的运行、维护和管理 B：环境卫生、绿化管理服务 C：业主自用部位的维护与管理 D：物业档案资料的管理 E：物业装饰装修管理服务 24、根据中华人民共和