大宁国际商业广场

1、大宁国际商业广场一、 项目简介1. 位置广场位于上海浦西南北中轴线共和新路（南北高架）与大宁路交界。东靠10车道的共和新路，北临4车道的大宁路，西、南面为新建的3车道双向道路。离地铁1号线延长路站80米，交通便利。2. 概况上海大宁国际广场，占地面积约5.5万平方米，总建筑面积约25万平方米，为一综合性、多功能的商业房地产开发项目。总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共15栋建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位。商业广场具有8大功能：商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施等。地上20万平方米建筑面积主要为：商务酒店-30,000

2、平方米办公楼-39,000平方米商业零售-50,000平方米餐饮/娱乐-45,000平方米教育文化和生活配套-15,000平方米停车场和公共区域-21,000平方米地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。二、 项目分析1. 项目选址非常成功，上海北第一个大型购物中心项目，项目定位为区域型购物中心，主要服务于上海闸北，虹口，宝山三区的部分居民，是一个区域生活中心的定位。2. 项目的规划理念超前，是一个街区式的商业项目，项目的塔楼都设置在外围一圈，沿高架部分还可以起到阻隔噪音的效果，酒店因为是目的性比较强的业态，设置在远离高架的内部区域， 大润发超市和cgv影院等设置于项目内部的各个端点，起

3、到拉动人流的作用，同时设置有1300个车位，地下800个，地上立体停车楼500个3. 业态规划上，由于是生活中心定位，零售业态面积占比约43%，餐饮娱乐和生活配套占比达到57%，同时招商非常成功：经营能力非常强的大润发，亚洲最大院线之一的cgv，还有哈根达斯，屈臣氏，星巴克，必胜客等一大批知名品牌进驻项目，在整个上海北区处于领先地位，而且在2006年就设置了非常大比例的集中儿童业态，反斗城，卡通尼，儿童培训，零售等一系列的儿童业态。4. 运营管理良好，社区活动非常多，使该项目成为周边社区居民的生活中心，潜移默化的改变着差周边居民的生活习惯5. 缺点：由于有11个各式广场或庭院，动线稍显混乱，人

4、流分布不均匀，使部分区域人气比较差，大宁国际在这部分区域主要设置了儿童，生活配套，数码等主题的集中业态，再通过影院，大型超市，量贩式ktv等主力店拉动人流来平衡各区域的客流6. 大宁国际项目很成功，一楼租金由最初2006年的15元/平方/天，到2009年的45元/平方/天左右目前上海比较成功的区域型购物中心中金桥国际，大宁国际，大拇指广场都是街区开放式布局，而南方，西郊，中环三个百联则是集中式布局。建筑规划可参照大宁国际案例分析情景街考察报告word三、 调研目的学习商业布局及内部交通、人流引导、人流集散、消防疏散，以参考指导北京项目商业规划。四、 调查结果主要反映的内容1. 商圈状况： 商圈

5、范围、业态业种构成、大致比例、商户总量、商品种 类、品质、产地、品牌、重点商户经营概貌2. 建筑规划及设计：  路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净高，建筑外立面广告牌、霓虹灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性; 3. 交通状况：  交通干道及主入口，消费者交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性； 4. 周边配套：  商圈内写字楼、酒

6、店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度； 5. 市场供求：  商圈商用物业供求与租售概况（单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）； 6. 重点竞争项目：  再建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。五、 团队1. 建筑设计公司美国rtkl国际建筑事务所Ø 大连和平广场 目前中国东北最大的广域性美式购物中心，2004年全国十家“中国购物中心示范工程”之一。地下一层，地上四层。Ø 深圳华润新城 地下一层，地上五层Ø 中国电影博物馆Ø 上海北外滩地区规划设计、北京国际展览体育中心规划设计Ø 上海科技馆2. 商业招商顾问世邦魏理仕位于美国洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业。全球最大商业房地产服务公司3. 商业管理公司第一太平戴维