物业管理师职业资格考试参考论文集

1、物业经管师职业资格考试参考论文集石家庄市金博瑞职业培训学校2002年10月30日中国物业经管企业面临问题的经济学及现实分析 试论物业经管前期介入的作用及其立法意义 6 生态住宅小区的建设与经管探讨 9 试论物业经管市场结构调整的策略和途径 11 试论以营销为主导的经营型物业经管模式 14 物业经管企业的企业文化特性及其建设 17 物业经管企业靠什么赢得市场 20 试论物业品牌价值战略的定位 23 经营 -物业经管企业发展的必由之路2530从开发商视角看物业经管企业的发展趋势 28 试论经济转型时期物业经管的发展趋势与方向 21 世纪中国物业经管发展思路初探 33 中国物业经管发展中若干问题的思

2、考 36 浅淡新世纪中国物业经管的服务趋势 38 关于物业经管立法重点和难点的思考 41 论我国物业经管可持续发展战略 45 浅析从经管物业到经营物业 50 物业经管的品牌 53物业经管强制权利随意谈 55中国物业经管企业面临问题的经济学及现实分析中国的物业经管经过 20年的发展 ,取得了长足的一步但仍存在诸多问题。归内起来大致分为三个方面：一是目前物业经管的社会化程度不高,二是现有物业经管面临的现实问题,三是当地政府行为的偏差。一、我国物业经管的社会化程度不高 物业经管行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产业。 伴随着 我国房地产业的发展 ,住房制度改革和住房商品化的深入

3、,物业经管应该覆盖绝大部分的物业。但实际上 ,目前我国物业经管的覆盖面太小,社会化程度低 ,远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。1、物业经管行业发展的经济学分析 物业经管作为一种朝阳产业,提供的是一种特殊服务。这种服务不但可以使业主和用户在商品房的消费中 ,享受到更多的便利和效用。同时也可以实现房产的保值和增值。作为推 动市场商品化改革进程的重要措施,物业经管可以解决长期以来房地产市场不活跃、房屋经管滞后的瓶颈问题。因此 ,物业经管滞后对我国国民经济发展将产生消极影响。这个问题我 们可以用图 1 中的图 A 、图 B 两幅图来进行综合分析（图略） : 作为提供一种特殊服务的行业 ,物业经管

4、不但可以使消费者获取效用,更可以因其对房产的保值、增值的贡献以及其作为一种准公共用品而带来的外部经济效益使得社会的总效益 （总福利水平 ）上升。图 A 的 Z-Y 弧线表示社会的总生产可能性边界,其中 OA 轴上的 Z 点代表抽象的不含物业经管服务的社会总产品生产量。 OB 轴上的 Y 点则代表物业经管服务的 总生产量。 W1-W2-W3 这组曲线代表社会福利曲线。这里的社会福利曲线具有无差异曲线 的各项特征， W1-W2-W3 按其距原点的距离不断提高而依次代表更高的社会福利水平,即W1WiW3 。而在各条曲线之上 ,社会总产品 （抛除物业经管服务 ）与物业经管服务的各项组 合具有相同的社会

5、福利水平。从图 A 中,我们可以看出 ,只有在 A 点 ,即社会福利曲线 W2 与 社会的生产可能性边界 Z-Y 相切时 ,社会福利水平才可能在现有条件下达到最大。反之,处于生产可能性边界之内的 B 点,只能达到一个低于的 W2 的社会福利水平 W1 。而物业经管的产出水平是由市场上的供求关系来决定的,这里我们用图 1中的图 B 来显示这一供求状况。图中 Dl 表示目前我国的物业经管市场需求,相应的 S1 则表示目前我国物业经管市场的供给曲线，D1、SI的交点C所决定的是物业经管的实际生产水平q1。q2实质上是市场需求与市场供给所决定的有效需求水平，通过联系图 A,我们可以明显看出，有效需求水

6、平ql只能使社会福利水平达到吭，离社会福利水平达到最大的物业经管水平q尚有距离。这只有通过采取措施促使需求曲线和供给曲线同时右移来使有效需求水平逼近社会福利最 大的水平q,即D2和S2相交的D点所决定的水平。2、目前影响我国物业经管有效需求不足的主要原因 制度环境由于历史原因 ,目前制约我国物业经管制度环境未臻完善主要有两个因素:一是住房商品化比率低 ,二是传统的福利 '性分房制度尚处于改革之中。我国长期以来实行的福利分房体制 积重难返 ,低租金、福利房、国家管的计划经济体制是现代物业经管市场化的最大障碍。虽 然近年来住房制度改革已取得很大成效,但离现代社会住房商品化的要求仍然有相当大

7、的差距。因此 ,住房制度、房管制度的改革与物业经管实际上是相辅相成、互相促进的。只有同 时进行房产改革和推广物业经管才会使二者都能顺利进行。例如,在我国经济发展水平较高的上海 ,随着公有住房出售 ,自有住房的比例已由 33% 上升到 57%,但是未售出的公房仍占相 当大的比例 ,这种局面极大地制约着物业经管的发展。 经济发展水平和居民收入水平较低经济发展水平较低 ,表现在物业经管自身的现代化程度较低_附属设备规范低、数量少、房屋使用维护技术含量低 ,这使得对于专业化的物业经管的需求动机较弱。居民收入水平较 低则是制约这类地区住宅物业经管发展的现实障碍。事实上,内陆经济相对落后地区的普遍现象是居

8、民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高。住房开支所占比重较小（福利房制度后遗症 ）,这种情况下再搞物业经管收回取经管费,往往被居民视为不堪负担的额外支出。推广物业经管这种现代化的高效经管体制,是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。因此,即使是相对落后的地区在这个问题上也不能消极地等、 靠。要打破那种视物业经管为发达地区高尚物业才需要的" 奢侈品 "的认识误区。实际上 ,且我们的理论分析巳证明物业经管所提供的物业经管服务产品实为业主和用 户的 "必需品 " 。而且这种必需品作为一种准公共物品,它还给全体业主、用户

9、乃至全社会带来效益 ,提高全社会的福利水平。 任何一个行业 ,包括物业经管 ,都有着很明显的规模经济性质 即随着市场容量的扩大 ,在管物业规模的增加 ,单位经管费用有降低趋势 ,这是由于分工专业 化加深、效率提高所致。如图 2 所示 :由于物业经管体制的推广 ,单位经管费用即物业经管服 务的价格水平降低 ,在业主和用户收入水平不变的情况下,预算线将由原来的 AB 转为现在的AC,这种新的均衡点 E1,位于更高的效用无差异曲线U1上，福利水平得到了改善。（图2中纵轴是抽象的抛除物业经管服务的其它商品消费组合向量 ）所以 ,面对低收入水平、 低经济发展水平的地区 ,推广物业经管不仅具有实践上的现实

10、性 也有理论上的必要性。 物业经管有效供给较低物业经管覆盖面低 ,市场容量小 ,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这 种状况的需求方面的原因 ,但实际上有效供给能力不足也是一个重要方面。供给能力不足有 三个方面的原因 :物业经管企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。 物业经管企业在我国主要是通过四种途径组建起来的,即由开发公司组建的物业经管公司或附设的物业经管部 ,独立组建的物业经管公司 ,房管所转换的物业经管公司,各大系统单位组建的物业经管公司。其中最后一种途径只占少数 ,最多的是通过一、三两种途径组建起来的,而由开发商和房管所组建的物业经管公司不是把物业经管作为房地

11、产的附属品， 就是延续计划经济体制的传 统观念 ,距离专业化、现代化的规范都相去甚远。这种状况制约着我国物业经管行业有效供 给能力的形成和提高。总之 ,扩大我国物业经管的覆盖面是个综合的系统工程,供、求两个方面双管齐下才能取得效果。二、我国物业经管企业市场运作问题分析物业经管作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业,代表着 "低成本"、"高效率" 。在目前已开展的物业经管的具体操作和运行中,则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展 ,这里归纳出五个主要问题 :1. 物业经管运作中各方行为不规范。物业经管作为一种民事商务行为,不论其内容如何变化

12、,参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。而现实中的情况往往不是这样,主要表现在三个方面 :1）"角色错位 " 。角色错位有两种情况 ,一种是由于同一机构多种身份重叠而形成的。例如很多开发企业 ,自己是业主同时又是物业经管公司的母公司,以母公司的名义来干预飞命令经管公司,而不是以业主身份同经管公司形成规范的委托一代理关系。另一种则是由于我国物业经 管实践的超前性和不配套而造成的。 常见的情形是物业经管公司对物业的经管超前于业主委 员会组织 ,于是在一些物业经管起步较早的地方出现由物业经管公司业召集组织业主委员会 并指挥业主委员会的行为 ,严重干扰了业主作为委托人与物业经

13、管企业作为代理人之间正常 的权利行使和责任划分。2）物业经管不到位 :这主要是指有部分物业经管公司不以"物业经管 " 为主业 ,而忙于搞 " 多种经营 "牟利。有些公司虽然也在搞物业经管 ,但只限于收取租金和一般性的养护维修,而对于保养建筑物公共部分、维修更新设备、营造周围环境、治安保卫等则不过问,做不到综合性、全方位的服务。3）不正当竞争。不正当竞争当前有蔓延的趋势。不正当竞争有两种形式, 一种是在竞争过程中以不正常的低价位 （收费）来争取客户。 一种是对于自己开发的物业 ,名义上搞招标选聘物业 经管公司 ,实际上则内定自己组建的公司或内定一家有特殊关

14、系的企业。无论是盲目削价还 是内定 ,对于刚刚起步的物业经管市场都有巨大的危害。2. 逆专业化问题。 这表现在两个方面 ,一是开发商自己组建物业经管公司而不是选聘专业物业 经管公司来经管所开发的物业。二是在物业经管公司的内部,不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做,而是自己拥有各种专业服务队伍。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业经管的。前者违反了专业化的客观规律,阻碍了正常的市场竞争 ,导致大量低素质、小规模的物业经管公司存在,形成低水平的重复建设 ,浪费社会资源。后者则应随着市场的完善、 竞争的加剧、 市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而 逐步得到改变。事

15、实上 ,现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业经管公司中的专业 服务队伍就正在分离 ,开始承揽本公司所管物业以外的业务,说明专业化企业协作的进步趋势。3. 经费问题。 物业经管要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业经管经费的来源应该落实、有保证 ,但是目前绝大多数物业经管企业都在抱怨物业经管的经费有困难。这 种困难体现在以下几个方面 : 由开发商支付的经管基金 （建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%） 以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是经管基金目前尚.有令可依 ,而维修基金则多依靠物业经管企业与业主之间的谈判而定,业主多不愿负担 ,取得这部分经费难

16、度很大。 收取经管费的规范、期限、方式尚不规范。特别是一些地区经管费规范偏低，正常经管支出没有着落 ,多数物业经管公司之所以能够维持运作是由于利用了多种.经营 （咨询、 中介、 建材、商业 ）等收入来弥 .补经管费的不足。 接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费工程不能落实。4. 物业经管公司与社会有关方面的关系尚未理顺。物业经管是多方面的综合服务 ，其经营经管过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次: 物业经管企业与街道、居委会、派出所的关系。 物业经管企业与交通、环境、卫生、市政、园林、教育、水电煤等配套部门的关系。 物业经管企业与商业、文化娱乐等单位的

17、关系。这里面既有第一类的行政属地经管的关系 ,亦有第二、三类行政与经济、科教混合的关 系。工作范围不明确 ,关系不协调 ,这已经成为物业经管 ,尤其是住宅小区物业经管中最令人头 痛的问题。5. 房地产开发遗留下 "后遗症 "。近些年来 ,我国的房地产业发展迅速 ,但有相当一部分开发商 重建设、轻经管 ,追求短期经济效益 ,设计规划缺乏长远考虑 ,建筑施工质量低下 ,造成了大量遗 留问题 ,例如未预留足够车位 （停车空间不足是现在最难解决的遗留问题 ） 。大厦内部附属设备 特别是电梯质量差 ,经常出现故障。有些物业公用设施配套跟不上等。三、当地政府行为的偏差在我国物业经管的发

18、展过程中 ,各级政府起到了有力的推动作用 ,政府行为从总体上评价 是好的、积极的。但也不能否认 ,政府行为中也存在一些偏差 ,这些偏差正在阻碍物管行业的 顺利发展。归结起来它主要在于两个方面 :1. 对于物业经管的认识还不够这是指未将物业经管作为现代经济部门体系中重要的一环来看待,而是或多或少的将其视为一种 "权宜之计 "。所谓的 "权宜之计 ",主要是指在传统房屋经管体制的弊端暴露无遗,已经成为国家财政包袱的情况下 ,当地政府仅仅将物业经管作为一个替代方法来减轻负担。从 实际效果看 ,物业经管确实起到了这种作用。但从政府的角度看,只注意这种减轻负担的作

19、用是片面的、偏颇的。香港的建筑物经管条例 、台湾的公寓大厦经管条例 ,在当地均具 有法律档次的效力。我国现阶段物业经管尚缺乏完善的法律,主要还是靠政府文件的政策经管,造成了无法可依、政出多门的不规范现象 ,增加了物业经管认识上的偏差。2. 政府经管体制不顺物业经管的经管对象虽然是房地产产品 ,但它服务的对象是人。这一行业与众多的政府 部门、公用部门以及其它部门形成了复杂的关系,这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系 ,譬如公安部门、市政部门、街道办事处等等。但从现有的经管体制上看,物业经管在国家和地方上的归口领导经管不完全一致 ,特别是常常有些问题超出了房地产经管部门的职权 范围。因此 ,一

20、方面应该在立法上加强 ,使得这类问题的协调、处理有据可依。另一方面则应 在经管体制上理顺各个部门之间的关系 ,才能使物业经管行业顺利健康发展。试论物业经管前期介入的作用及其立法意义现代高层建筑具有设计复杂 ,技术含量高 ,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了 保证物业正常使用和发挥功能 ,对物业实施有效经管需要物业经管企业的前期介入。目前一 些富有远见的开发商已开始尝试对物业工程实施前期介入经管,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的 ,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议 ,为接管验收做前期准备 在深度和广度上都存在一定的缺陷 ,仍然难以解决、开发商给物业经管带来的很多问题。而 真

21、正意义上的前期介入是从工程前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。一、从工程设计开始提前介入 ,参与物业建设工程的优化设计 ,对物业实施超前经管 ,为完 善物业建设提出建设性意见 ,避免物业建成后的使用和经管问题。物业的设计人员不是专业的物业经管者 ,在工程规划设计阶段 ,规划设计人员往往只从设 计技术角度考虑问题 ,其在制定设计技术方案时 ,不可能全面考虑后期的物业经管经营中可能 出现的问题 ,或者很少从业主长期使用和后续物业经管正常运行的角度考虑问题,造成物业建 成后经管上的漏洞和功能布局上的缺陷。同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有

22、可能使设计技术方案落伍。而物业经管企业作为物业的经管经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和经管者的角度参与规划设计技术方案的讨论 ,完善设计细节 ,提出一些合理的建议 ,使物业的功能设计更有利于日后的使用 和经管 ,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业经管带来的麻烦。在深圳就有此类成功案例 :1999 年下半年投入使用的某大厦 , 其绝大部分设计工作是 1996 年内完成的 ,若全部按照设计图纸建设 ,则会与后期使用和经营经管要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业经管公司,积极组织物业经管专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线

23、、停车场经管系统进行了深入细致的调研 ,参与设备、材料的选 型及供应商的考察选用 ,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上 ,从完善大厦设计细 节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对工程进行补充和完善。这些工程经同开发商和业主方沟通后 ,最终做出了更加合理的技术方案并付诸实施,取得了很好的效果。二、积极参与工程监理工作 ,从物业经管的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面 监控 ,及早发现和解决问题 ,避免物业建成后给使用和经管服务带来的缺憾。物业工程一旦建成 ,物业经管企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题 ,在关系到切身利益的条件下 ,它可能比工程监

24、理的要求更严格 ,工作更细致、 更 周密。在建设施工阶段 ,施工环节多 ,施工单位参差不齐 ,设备安装、 管线布置错综复杂 ,对工程 质量的控制要求高。但这一阶段是整个工程的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上 ,尽管从开发商的本意来说 ,总是希望能保证工程质量 ,使所建物业 达到优良乃至优质工程目标 ,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全 面监控。尽管建设工程都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题 ,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业经管企业在日后的维修养护中必须面

25、对的,通过物业经管企业的前期介入 ,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。现在的物业建设 ,特别是高层物业建设 ,其结构、 管线等十分复杂 ,安装、施工工程中 ,粗心 大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费 ,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业经管工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作 ,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业经管带来诸多难以解决的问题。物业经管企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作 ,从物业经管的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业经管的弊端,为业主争得了良好的 .硬

26、件条件。此外 ,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案 ,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业经管公司介入深圳某大厦的经管后 , 严格按照优质工程规范 .进行动态监控 ,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、 地下停车场风管不合 理等大量工程质量问题 ,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。 回若物业经管企业采取提前介入 ,就可以很好监督和解决此类问题。三、提前熟悉所安装的设备设施 ,严格按规范做好接管验收工作 ,确保物业理单位从物业 开始投入使用即能为业主提

27、供良好的物业经管服务。有的开发、 设计单位在物业配套机电设备的选购、 施工中往往留下华而不实或考虑不周 之处 ,造成可维护性不足 ,特别是在接管验收阶段 ,开发商往往只注重物业 .整体的交付使用 ,而 很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业经管单位顺利、及时地为业主提供良好的经管服务带来影响。有物业经管公司提前介入后 ,发展商可以得到物业经管公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业经管公司可以根据物业经管的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关 ,就日常经管维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉 ,监督并促使改进发现的问 题,避免了扯

28、皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中 ,对给排水、电照、通 讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备经管人员可以提前熟悉相应设备的操作、经管和维护,同时严格按照国家建设部颁布的房屋接管验收规范做好接管验收工作。同时 ,由于有了提前介入 ,物业经管单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备 设施基本做到心中有数 ,对物业可能出现的隐患了如指掌。所发现的问题在施工安装方尚未 退场之前即已解决 ,既节省了费用 ,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过

29、渡期。如果在 发展商的授权下 ,在竣工验收合同中 ,发展商全权委托物业经管公司在保修期内代表发展商与 建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量 ,物业经管单位就能够确保接管验收工作顺利 ,接管后即能技入使用 ,及时为业主提供可靠的服务。此外 ,物业经管前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。四、前期介入的立法意义实践证明 ,让物业经管单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面 ,有无可替代的重要作用。但是 ,由于目前设计飞建设、施工、安装、 监理等环节的单位对物业经管的认识重视不够,致使物业经

30、管行为滞后 ,给后期物业经管带来诸多不便。如果从法律的高度 ,规定所有物业开发建设工程必须有符合一定资质条件的专业 物业经管单位介入 ,那么 ,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业经管质量乃至人民生活 质量产生极大的促进作用 ,其意义将是深远的。1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。如果让具有一定资质条件的物业经管单位提前介入物业建设工程,那么作为专业的物业经管单位将从规划、设计阶段开始 ,从物业经管的角度 ,对开发工程的规划、设计、建筑、安 装、维护和保养等工作按物业经管的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期经管服务的质量奠定良好的基

31、础。当前 ,很多物业 （特别是老旧物业 ）的经管服务质量不能令人满意 ,其关键因素不全是物业经管单位 的经管服务水平不高 ,其设计开发建设质量不符合物业经管的要求,也是影响物业经管服务质量的重要因素。如果有良好的物业经管前期介入,就可以避免或减少那些影响物业经管质量的因素 ,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业经管的服务质量才有基础。3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和经管质量。随着经济持续增长 ,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而 ,从物业经管的角度去考察 ,真正符合物业经管要求 ,或者说没有物业经管服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国 物

32、业经管普及发展的不平衡有关 ,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业经管意识也很有 关。从法规上规定物业经管前期介入,对提高我国物业建设、物业经管水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业经管发展不平衡的情况下,对加快推行物业经管体制也有极大的推动作用。生态住宅小区的建设与经管探讨21 世纪是生态城市建设世纪 ,是人类努力解决环境危机的世纪。住宅小区是生态城市建设的 重要组成部分 ,它是一个以人为中心的人工生态系统,是一个功能相对集聚和自然环境因素高度稀缺的统一体。随着人们对住宅环境污染日益重视,生态住宅小区也开始出现 ,并且将成为物业经管公司发展的新领域。一、生态住宅小区的概念 生态住宅小区是一个

33、崭新的概念。它是一个技术与自然达到充分融合,各种资源的利用最有效 ,环境清洁、优美、舒适 ,大大降低了因自然灾害、生态环境破坏或暂时失衡等影响而 产生的各种风险 ,有利于提高小区文明程度的稳定、协调、持续发展的人工复合系统。它是 人类社会发展的产物和现代文明的象征,也是人类共同的愿望。生态住宅小区具有下列特征:1. 高效益的转换系统。在自然物质 -经济物质一废弃物的转换过程中 ,必须是自然物质投入少 , 产出多 ,废弃物排泄少。通过高新技术的使用来推动物质的有效转换与再生、能量的多层次 分级充分利用和无污染工艺的推广 ,从而在满足消费需求的同时 ,又能使生态环境得到保护。2. 高效率的流转系统

34、。以现代化的设施为支撑骨架,为物流、 能源流、 信息流、价值流和人流的运动创造必要的条件 ,从而在加速各流的有序运动过程中 ,减少经济损耗和对生态环境的污 染。高效率的流转系统 ,包括构筑连接内外的交通运输系统 ,建立在通信数字化、综合化和智 能化基础上的快速有序的信息传输系统。配套齐全、保障有效的物资和能源（ 水、电、煤及其他燃料等 ）的供给系统。网络完善、布局合理、服务良好的服务系统。设施先进的污水废 物排放处理系统。3. 高质量的环境状况。 对生产和生活造成的大气污染、 水污染、 噪声污染和各种废弃物 ,都能 按照各自的特点予以防治和及时处理、 处置 ,使各项环境质量指标均能回达到国际最

35、高规范。4. 多功能、立体化的绿化系统。点线国面结合、高低错落,形成绿化网络 ,在更大程度上发挥绿化调节空气、 温度、 美化景观和提供娱乐、 休闲场所的功效。 根据联合国有关组织的规定 , 居住区内人均绿地面积 28 平方 M 。5. 高素质的人文环境。 具有较高的人口素质 ,良好的社会风气 ,井然有序的社会 .秩序 ,丰富多彩 的精神生活 ,良好的医疗条 .件与祥和的社区环境。同时 ,人们能保持 .高度的生态环境意识 ,能 自觉地维护公共 .道德规范 ,并以此来规范各自的行为。6. 高水平的经管功能。对资源利用、画社会服务、治安防灾、环境整治等实施高效率的经管,保证资源的合理利用 ,最大限度

36、地促进人与自然、人与生态环境关系的和谐。二、生态住宅小区建设生态住宅小区建设是按照生态学原理,以空间的合理利用为目标 ,以建立科学的人工化环境措施去协调人与人、人与环境的关系,协调小区内部结构与外部环境关系 ,使人类在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,为人类创造一个安全、清洁、美丽、舒适的居住环境。它是在对小区环境质量变异规律深化认识的基础上,有计划、有系统、有组织地安排小区人类活动的强度、 广度和深度的行为。 建设的基点是合理利用环境容 量（ 环境承载力 ）,这是小区生态建设的出发点和最终归宿。小区生态问题的产生可归结于两个根源。 其一是人口导致对资源的过度利用及环

37、境超负 荷承载而产生的生态问题。其二是人类活动产生的环境污染问题。相应的, 生态建设也包含两大部分内容 : 一是资源利用 ,二是环境整治。前者着重研究在资源利用问题后者着重研究解 决、治理环境污染问题 ,从广泛意义上而言还应包括社会等领域。具体来说,小区生态建设的内容主要有 :1、确定人口适宜容量。一个小区的适宜人口是社会经济发展水平、消费水平、自然资源和 生态环境的函数 ,是满足一定生存质量的前提下的合理人口规模。2、研究土地利用适宜性程度。不同的土地利用方式对生态系统有着深刻的影响。在土地开 发利用的过程中不仅要考虑经济上的合理性,而且要考虑与其相关的社会效益和环境效益,要分析环境条件对土

38、地利用方式所产生的制约。3. 防治污染。通过环境污染的有效治理,形成并维持小区高质量的生态系统 ,为可持续发展打下坚实的基础。治理的中心环节是在做好环境污染预测基础上,选取适宜的处理方法和处理程序。生态环境保护与治理的工程性对策有：构筑结构合理、布置均衡、形式多样、功能强大的绿化系统。建设好饮用水工程、中水工程和污水排放与处理工程，使水质逐步向国际规范靠拢。实行集中供给能源，采用先进的烟气处置工艺，从根本上减少大气中的有害物 质的含量。改进和完善垃圾的收集系统，争取做到分类收集、封闭运输，让一部分垃圾变废为宝,另一部分经无害化处理后还原到大自然中。采用清洁无害工艺、设备飞产品，减少污染的排放量

39、。4. 保护生物。人类以外的生物大量地、迅速地减少、退缩以至消亡，是生态恶化的重要原因 ，各类生物尤其是绿色植物在生态环境中担负着重要的还原功能，绿化程度以及人均绿地面积是体现城市生态建设水平的重要指标。5. 提高资源利用效率。 小区是资源高强度集中消耗区域 ，其资源综合利用效率反映和决定了环 境质量水平。提高水资源、能源、再生资源、等资源、综合利用效率是改善环境质量的重要 措施。三、住宅小区的环境污染治理环境污染是生态住宅小区的建设与经管的重要组成部分。虽然住宅区环境污染有很多来自住宅区外 ，但也有相当一部分来自住宅区内部，物业经管部门对部分污染可以通过法律、技术、经济上的措施进行控制。1、

40、住宅环境污染的类型。房屋的建设、室内装修、配套设施的运行、区域环境、各种生活习惯等都会对住宅造成污染。污染类型大体分为：住宅大气污染：油烟污染、燃料废气污染、排水系统臭气污染、吸烟污染、建筑与装修材料等。水污染：饮用水污染、游泳池用水污染、雨水与污水合流污染。噪音污染主要有：施工噪声污染、交通噪声污染、机电设施噪声污染、社会噪声污染等。辐射污染主要有：电磁污染、射频辐射污染和放射性污染。光污染:眩光污染、灯光污染、视觉污染、反光污染。固体废物污染主要指建筑、生活垃 圾乱堆 ，没有及时清理。2、 住宅环境污染的空间分布。由于住宅环境污染源类型较多、分散，虽从总体上归纳出规律有相当大的难度 ，但还

41、是可以归纳总结出一些特点。在平面上可以用按临街面、临公共场所、 邻设施、其他住宅四种位置来考虑。在临街面住宅会碰到交通噪声、社会噪声、施工噪声、 各种光污染、高压输电线电磁污染、汽车尾气污染、油烟污染等，是污染类型最多、污染最严重的地方之一。 临公共场所住宅主要是社会噪声污染。 邻设施住宅主要是机电设施噪声污 染，是污染类型少 ，但污染可能很严重的地方。其他位置住宅污染相对较轻。在垂直方向上，污染源的分布大部分位于地面附近，但高压输电线、高架桥、油烟排放口、元线电发射台位于较高位置 ，使污染分布较无规律。输电线、高架桥、发射台是不常见的，故可以认为大多数情况下靠地面的住宅遭受的污染较严重。有一

42、些污染在空间上常是较均匀分布，如电视放射性幅射污染、厨房油烟污染等。3、 住宅环境污染在时间上的分布。住宅环境污染在长尺度时间上的分布可分为.持久的、临时的两种情况。在短尺度时间上可分为连续和间断两种情况。持久的污染有厨房油烟污染、 机电设施噪声污染、交通噪声等 ，在房屋使用期都存在。临时性的污染有房屋装修的噪声、 施工噪声 ，在整个使用期只存在较短一段时间。连续污染源有交通噪声、高压输电线污染等，间断污染源有厨房的油烟、备用柴油发电机废气污染等。4、住宅环境污染的可控性。住宅环境污染的可控性指污染控制的难易程度,它直接影响经管部门的治理控制决策。 对住宅的环境污染一般分为住宅内部污染源、 住

43、宅小区污染源和住宅 小区外污染源。住宅内部污染控制一般可通过设计、物业经管、用户进行严格控制,如设计独立的排烟管、 禁止在无污水管的阳台使用洗衣机、 规定装修时间和要求等。 住宅小区污染 源污染控制可望通过小区规划、设计及物业经管进行严格控制,如有噪声污染设施离住宅应有一段距离及采取防护措施 ,车辆速度、鸣笛应严格控制等。住宅小区外污染控制一般可通 过城市规划、城市环境综合医治理、 小区规划、设计来控制。 如交通噪声可设置绿化带进行 控制、把一些非住宅用房布置在临街位置上等。从以上分析可以看出,当住宅已建成时 ,污染控制的难度很大 ,当处于小区规划设计阶段时 ,污染较易控制。 在物业经管阶段

44、,可控性较好的 污染有小区内车辆噪音、水箱、水池游泳池水质污染、酒楼油烟污染与噪声污染等,可控性较差的有城市道路的交通噪声、小区机电设施噪声等。四、生态住宅小区经管物业经管公司可运用生态学理论来建设和经管住宅小区,提高资源利用效率 , 改善环境 ,增加小区活力 ,提高人们生活水平。 目前 ,物业经管公司在生态住宅小区经管中 ,需重视下面工 作:l 、实施 ISO14000B 叫环境经管体系， 提高公司生态环境经管水平 ,树立生态化的人与自然观、 科学价值观、经济观、绿色价值观 ,提高全体员工的生态环境意识。2. 节约使用资源 ,不断提高资源的转换率、各种设施的节能率、废弃物的无害化处理率,减少

45、小区中的污染源 ,并通过法律、技术、经济上的措施加强对它们的控制和防治,积极推进设施的现代化 ,积极采用绿色和节能产品。3. 必须依法来规范建设和经管生态小区过程中的各种行为,建立科学的生态建设与经管指标体系。但要符合国家、地方有关生态环境质量法规、规范。4. 宣传建设生态小区的重要性 ,提高居民的生态环境意识、 主动参与生态建设的积极性和遵守 各项环卫准则的自觉性 ,加强青少年的生态环境教育 ,猛烈抨击违反环保法规的人与事,形成一种为生态建设作贡献光荣、破坏生态环境可耻的良好氛围。试论物业经管市场结构调整的策略和途径一段时间以来 ,关于物业经管市场的命题主要围绕着以下三个,一是以扩张规模为主

46、要标志的对外承接和去外地承接物业经管工程的内容。 二是以适应市场生存发展能力为主要目标 的品牌塑造和企业能力提升的内容。三是以避免市场误区为主要内容的,如何进行市场拓展 ,甚至是否存在物业经管市场的讨论等等。不可否认 ,以上命题和实践 ,为我国物业经管市场培育和市场化发展做出了巨大贡献,为我国物业经管能够伴随着我国改革开放和市场经济体制的建立而不断成熟起到了重要作用。但是 ,作为一个新兴的专业类型市场,我们的目光只停留在一个较为狭义的范围是不够的。应该从较广义的和宏观的角度对物业经管的各主客体及领域在较深层次上的实践进行认 识和探讨。使物业经管市场培育和市场化发展能够更广泛、更深刻、更完善。本

47、文拟就物业经管区域化整合、 物业经管规模扩张、 专业化细分以及物业经管企业改制 等方面的问题 ,谈谈物业经管市场结构调整的策略和途径。一、分散物业经管的区域性整合 ,是调整物业经管市场容量和供给关系的重要内容 物业经管市场容量小 ,供给关系不顺畅是影响物业经管市场化进程的一个重要问题,说供给不足并不是说我们的房屋建筑存量小,而是由于城市规划建设的零散性和一些开发商大而全、小而全的计划体制、观念等方面的原因,造成了物业经管企业数量不断膨胀所带来的。现实中 ,与一些经管规模大、经管效果好的大型住宅区、工业区和大厦形成鲜明对照的 是一些零星分散的物业。以及一些在一定规划区域内分块建设并实行多头经管的

48、物业工程。 这类物业原本就缺乏在规划和规模等方面的先天优势 ,再加上多头经管的高成本 ,以及相互间 的不协调 ,从而一方面影响了服务质量 ,降低了服务规范 ,甚至带来一些社会问题 ,另一方面使 物业经管企业不能形成良性运作和产生有效利润,严重地影响到物业经管市场发育及行业的发展。解决这一问题的有效途径为 :（一）政府协调区分不同情况和类型 ,一方面对于政府统一规划的、由多家开发商分别开发的小区、工 业区和特殊功能园区的物业经管最好应由政府出面直接协调或由政府牵头,通过业主的参与进行公开招投标。深圳已有成功的经验,如对深圳市住宅局一个20 万平方 M 规划完整 ,但由12 个开发商建设和 12

49、家经管单位经管的小区实行了整合,通过公开招投标在 12 家经管单位中选出了一家经管能力、服务水准和经济实力都较强的甲级物业公司进行统一经管,接管后该公司在小区内拆除了隔障 ,进行了环境整冶 ,统一了区内形象 ,提高了服务质量和经管规范,理顺收费规范和行为 ,受到了业主的好评 ,同时也降低了这家公司在这个小区的经管成本,形成了效益回报。另一方面 ,对于一些原本元统一规划、无规则小区环境的老旧小区,政府可在进行区域整治或老区改造的过程中,统一规划定区域的物业经管,进行物业经管的规模整合。另外 ,还可以结合房管所的转制 ,本着少设机构 ,扩大规模 ,方便经管 ,提高效益的原则 ,将区房管 所的管辖区

50、域按照定的规模或区划进行划分,形成房管所转 ,制后的高效、低耗、适应市场的良性局面（二）市场调整一方面 ,使开发商尤其是一些小开发商和只有单项开发权的开发商认识到物业经管并不 一定能成为开发商工程开发后的利润来源点。严格说,开发商如果没有相应的自有物业留给物业经管公司 ,而物业经管公司又没有其它的经营工程和能力的话,单凭某一工程的物业经管所收取的经管费是与开发商一点关系都没有的,按现行规定在经管费中可提取不超过一定比例的佣金 ,也只是由经管处一级上交给物业经管公司一级。而且当一个工程的经管费总额（由于是政府订价和政府指导价规范）尚不足以完成运作成本所需时,这个佣金实际上是空头的。现在有的开发商

51、不交给专业物业经管公司,也不成立物业经管公司而成立个经管部,实质是统管物业经管费用 ,使经管费该用的用不到位,物业经管该维护的维护不到位, 而尽量使经管费剩余形成利润 ,这是严重侵害业主利益的情况。如果开发商能明白这种关系,知晓不能长期侵占业主利益时 ,很多小型物业经管公司和大量非公司的经管机构就没有存在的必要而进入合 并和重组行列。 另一方面 ,使业主认识到 ,有的小区虽然小环境不错 ,但由于经管规模小 ,经管成 本高 ,必然要使业主的支出增加 ,同时也会使经管服务水准下降。那么有效的办法就是通过促 进与周边小区的整合 ,尤其是在业主大会成立后重新聘请物业经管企业时,要把能否进行区域整合和在

52、周边区域范围内挑选比较好的物业经管企业做为主要内容来考虑 ,实现完全市场化 的整合小区和选择物业经管企业的模式。此外,随着物业经管企业认识的提高,物业经管企业最应明白的就是规模、成本和效益的关系,在目前很多物业经管企业还依附在开发商膝下的时候 ,要看到市场经济最主要的特征就是成本的最小化和利润的最大化。开发商,尤其是小开发商和单项开发商是不会永远给业主补贴的。那么小型物业经管企业的生存前景到底如何 , 要有一个充分的心理准备 ,尽早向联合、重组或并购的市场化道路上靠拢。总之 ,从事物发展的基本规律角度来看,市场或是任何事物的发生发展都是从出现、增长到调整、优化这样一个循环过程。我们再做一个比较

53、,以深圳为例 ,目前物业经管企业的数量为数近500,形成规模的公司不足100家，最大的公司本地经管面积不足500平方M,而从事物业经管的各类机构达 700多家,深圳市的总人口只有 400万。相比较、香港物业经管公司总 数亦为500家,形成规模的公司也是 100家，而经管面积最多的可达 1-2千万平方M,香港基本 没有什么公司的经管机构 ,人口将近 700。比较之下 ,深圳的物业经管企业或机构减掉 3-5 百 家是一点都不多的。二、物业经管规模扩张和专业化细分 ,是调整物业经管市场份额和重新划分市场的必然。 时下 ,有一种认识认为 ,物业经管的市场化就是物业经管企业能否对外承接别人的工程或 有否

54、到外地去承接工程为标志。 这是由于人们人为的把物业经管市场视为以经管面积为主的 意识造成的 ,认为有了经管面积就有了物业经管市场的一切。同时 ,又在传统计划体制影响下 ,坚守大而全 ,小而全的做法 ,似乎要把计划体制下的后勤经管改革需要推向社会的内容一古脑 地全盘接收 ,把物业经管的社会化变成了物业经管的小社会。当然,物业经管发展过程中的这种全面的综合发展也不能一概否定。 比如,在 90年代初社会上清洁公司的运作水平和能力不 能满足我们有些大物业公司的经管规范。到90 年代中期一些物业公司又纷纷把包给专业公司的清洁工作收回来 ,自已重新成立清洁队 ,但当清洁行业做为一个新兴的专业类型市场形成

55、后,其专业化、低成本、高规范的优势一定会在这个市场中立足,现在又有很多物业公司采用了分包方式 ,有条件和能力的公司亦有组建专业公司的,将清洁工作在自己的具体操作内容中分离出去。 从这个例子中我们可以肯定物业经管的大而全、 小而全或叫综合一体化所起到的 历史作用。问题是 :很多个原属于物业经管大市场或相关市场的新兴类型市场己经出现,我们如何抓住这样的机遇 ,在新一轮类型市场划分中占有一席之地 ,可以从以下途径进行思考和实 践。（一）、在物业经管的微观范围寻找市场目前 ,一些有一定规模和有某些方面专业能力特长的公司已组建了一些独立核算的如电 梯公司、机电公司、绿化公司、清洁公司等 ,这些公司成立的

56、基础大都是原物业公司自有业 务,能满足专业公司的基本运作 ,再根据其经验特长 ,向社会承担相关业务。 这个途径并不是说 让大家都去一哄而上搞专业公司 ,搞了专业公司不走向市场没有意义,走向市场 ,竞争不过别人就更没有意义 ,所以搞不了专业公司的可以请专业公司来替我们打工。向专业公司分包具 体操作工程 ,从理论上讲 ,经管成本是会降低的。同时由于专业化公司形成了规模化和规范化 的经管 ,也可使经管效果大大提升 ,在物业经管费规范不能轻易变动的情况下,效益应该是明显的。（二）、在物业经管的中观范围寻找市场在上述物业经管直接操作的内容上再向外围探寻一下,不难发现 ,还有很多商机存在 ,我们没有很好的

57、介入和开辟新市场领域 ,比如大型商业物业的经营、会所的经营、幼儿园的经 营等 ,如果说大型商业物业有时受开发商出售和直接出租的影响,我们介入不上 ,幼儿园也都直接租或交给相关部门去经营的话 ,会所可是大都交给了物业经管公司经营和经管,可现实是95%-98%以上会所都不能盈利甚至不能很好地开展活动。 造成了有效资源的浪费。 而包括幼 儿园、大型商业物业的经营 ,如果能在我们物业经管范围内进行有效开发,甚至投资或参股组建专业物业经营公司 ,并不是削弱了物业经管的实力和缩小了物业经管的范围,而洽洽是扩大了物业经管的领域 ,开发出了新兴的物业经管类型市场。其实 ,对物业的经营原本就是物业经 管概念和内容中的主要组成部分 ,物业经管企业最有条件成为这一市场类型细分的主力。（三）、从物业经管的宏观范围寻找市场物业经管能不能参与高科技领域 ,能不能进入城市经管的市政领域 ,答案应该是肯定的。 在深圳 ,除了早已有了专门为物业经管开发电脑软件的高科技公司,也有物业经管企业开办高科技实物产品 -外墙清洗剂的专业化公司 ,最近更有高科技上市公司参股物业经管公司的事 例。如果说物业经管介入高科