业主委员会的产生及其运作法律规制

1、业主委员会的产生及其运作法律规制 内容提要 业主委员会是业主维权的自治机构，业主的合法权益也与之息息相关。但现实中业主委员会还存在一些问题。本文通过对其产生及运作情况进行分析，结合我国法律实践，指出我国物业管理中业主委员会相关立法的现状与不足，提出我国法律构建的建议。关键词 业主委员会 业主 物业管理 法律规制 业主委员会是我国物业管理体系中重要的组成部分，对维护业主的合法权益有着巨大的作用。但是由于受我国物业管理发展的历史及整个社会民主、法制观念、意识的局限，目前我国业主委员会运作体系还不成熟，在一定程度上影响了物业管理的发展。对业主委员会运作情况的分析，有助于找出制约物业管理发展的症结从而

2、加速物业管理立法，实现我国物业管理的法制化。一、业主委员会产生与运作的现状分析（一）业主委员会的产生背景、概念在我国，物业管理制度虽然起源于20世纪80年代初期，但真正意义上的业主委员会的出现却是在20世纪90年代初。1991年9月，全国第一个“业主委员会”组织在深圳万科天景花园正式成立了。深圳万科天景花园业主委员会运作模式在深圳逐步推广，并在深圳物业管理的运作过程中取得相当好的成效。1994年6月，在深圳经济特区住宅区物业管理条例中，业主委员会运作体系被写进其中，得到了正式确认。作为全国第一部物业管理条例，深圳经济特区住宅区物业管理条例在物业管理行业发展中产生了巨大的影响，成为全国各地制定物

3、业管理法规的重要依据和参考标准。因此，随着全国物业管理的发展，深圳的业主委员会运作体系也被全国各地纷纷采纳，业主委员会运作体系被推广到全国各地。业主委员会是指在物业项目内代表本区域的全体业主、物业使用人对物业项目实施自治性管理的组织，业主委员会是业主大会的执行机构。 阎祖兴.物业管理法律实务.北京:中国建筑工业出版社,2003.78从我国司法实际来看，业主委员会是一个物业区域内长期存在的、代表广大业主行使业主自治管理权的必设机构，是业主自主管理、自我教育、自我服务，实行业主自治自律与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的安全与合理使用，贯彻执行国家有关物业的法律、法规及相关政策，并办理本辖区涉

4、及物业管理的公共事务和公益事业的社会自治组织。它不仅是业主参与民主管理的组织形式，也是业主实现民主管理的最基本的组织形式。（二）业主委员会的成立要求及程序成立业主委员会是现时许多住宅小区业主的迫切愿望，因为有了业主委员会，就意味着业主有了自己的代言人，可以当家作主了。那么，业主委员会是怎么成立的呢？按照有关部门的最新规定，一个物业管理区域内，有下列情况之一的，所在地的区、县房地产管理部门应当会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：（1）物业已交付使用的建筑面积达到50%以上（2）使用超过1年，已交付使用的建筑面积30%-50%的。依据物业管理条例规定，同一物

5、业管理区域内全体业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，成立业主大会并选举产生业主委员会。 物业管理条例第10条据物业管理区域内的物业规模大小，通常情况下，业主委员会可设515人，也可由业主大会决定适当增减，但最低不得少于5人。业主委员会应当自选举产生之日起30日内向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 物业管理条例第16条 （三）业主委员会的组成业主委员会应由业主大会在业主大会的组成人员中选举产生。其候选人可以由已成立的业主委员会的委员提名，也可以由物业管理行政主管部门推荐或由参加业主大会的全体人员民主选举产生。业主委员会委员候选人经出席业主大会的全体

6、组成人员过半数赞成通过当选。业主委员会的组成人员一般应在719人之间，每届任期由业主委员会章程规定，可为每届23年，连选可连任。业主委员会在委员中选举一人为主任，23人为副主任。业主委员会主任应由业主担任。 （四）业主委员会的工作方式业主委员会应当采取召开会议的方式工作，会议可以是全体委员在一起召开，也可以书面形式召开，业主委员会会议应当有至少过半数的业主委员参加。业主委员会通过决议或决定应采取少数服从多数的原则。每名业主委员会委员拥有一个投票权，业主委员会通过决议或决定应按业主委员会章程的规定，采取过半数以上赞成通过或三分之二赞成通过。业主委员会委员因故不能参加会议的，应向业主委员会主任请假

7、，并可以委托其他业主委员会委员对需要表决的问题进行投票，如连续多次不参加业主委员会会议的应终止其业主委员会委员的职务。（五）业主委员会的职责1、召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况，除首次业主大会外，业主大会每年至少召开一次。 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签定物业服务合同。业主委员会在签订所有与物业管理有关的合同时，必须代表和维护全体业主的合法权益，不得利用业主委员会的便利条件损害业主的利益。3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行服务合同。业主委员会应根据物业管理合同的规定，并结合物业管理企业的年度计划，除在业主大会上听取业主及相关部门的意见外，在

8、日常的工作中应听取和了解广大业主及物业使用人的意见和建议。监督、检查物业管理企业的工作落实情况，并审核物业管理企业的各种年度报告。 4、监督业主公约的实施。公约的实施以及在实施过程中的修改及补充则是业主委员会的一项重要的任务，尤其是对业主公约的实施监督的职责。5、业主大会赋予的其他职责。这些职责可以包括：提议职责、审议职责、执行职责、保管职责、告诉职责等等。二、业主委员会产生与运作中存在问题的法理分析（一）成立业主委员会过程中存在问题的分析1、业主委员会成立难度大 从法理学角度来看，业主权利意识缺失是导致这一问题的根本原因。业主对于公用部分权利意识不强，在成立业委会过程中认识不到自己的权利，使

9、得在成立过程中不积极。业主委员会成立难度大的主要表现在以下几个方面：一是业主的维权意识不强，认识不到自己的权利，认识不到自身参与物业管理的权利，不少业主不参加业主大会会议，对小区内的事情不闻不问，“只扫自家门前雪”。有的业主不愿意参与业主委员会，甚至连选举投票都不愿意参加；二是业主对物业管理的认识和需求不一样，很难形成共同的观点，形成一致的行动；三是物业特别是住宅小区业主户数较多，组织召开一次业主大会本身非常困难，通过业主大会按正规程序选举业主委员会就更加困难；四是业主大会召开、业主委员会选举要在政府物业管理行政主管部门和居民委员会的指导和监督下进行（目前有的地方法规要求居委员会参与，有的地方

10、法规则没有此要求），但往往政府相关部门人员精力有限，组织召开一次业主大会困难就更大；五是受召开业主大会的场所及经费所限等等。 2、业主委员会成立阻力大 在法理上这涉及到一个利益导向的问题，所谓利益就是好处，或者说就是某种需要或是愿望的满足。 沈宗灵.法理学.北京:高等教育出版社,1994.50具体分析可以看出，房地产开发商、物业公司、某些业主出于维护各自的既得利益的目的，在实际中给业委会成立带来了不小的阻力。业主委员会成立的阻力主要来自以下几个方面：一是来自原房地产开发商的阻力：在房地产开发过程中，房地产开发商可能存在诸多的问题，如开发质量问题、办理产权证问题、配套设施及服务承诺不到位问题以及

11、房地产开发商将共用场地占为已有等。房地产开发商害怕成立业主委员会，他们担心成立业主委员会后业主有了一个组织来对付他们。一般情况下，房地产开发商总是想阻止成立业主委员会，目前有很少房地产开发商会主动支持成立业主委员会的。二是来自现管物业管理公司的阻力：现管物业管理公司害怕成立业主委员会后会对他们的工作形成压力，如对业主委员会对物业管理工作的监督、对物业管理财务的检查、甚至会害怕业主委员会炒掉他们。在现实中，确实存在业主委员会一成立就要求降低物业管理管理费或马上就要炒掉原物业管理公司的例子。所以一般情况下，物业管理公司特别是房地产开发商下属的物业管理公司不希望成立业主委员会，他们在很多时候还阻止成

12、立业主委员会。三是来自一些既得利益者的阻力：如一些共用区域被某些业主擅自占有，业主擅自改变了物业的使用功能，乱搭建影响了他人的生活等。这些既得利益者也不希望成立业主委员会，甚至会阻止成立业主委员会，他们也害怕成立了业主委员会后，自己的既得利益可能就没有了。3、业主委员会规范成立的不多 受某些因素的影响，即使在一个行之有效的法律秩序框架中也会产生违反规范的现象。业委会出现这一问题主要因素有：业主对公用部分意识不强，业主的时间有限，小区业主人数众多，召开业主大会的场地及经费有限等原因。目前，完全符合物业管理法规的要求成立的业主委员会并不多，即使已经成立的业主委员会都或多或少地存在一些问题。所以就经

13、常出现一部分业主对原已成立的业主委员会不承认，有时一个小区内出现两个业主委员会等。4、业主委员会成员的随机性大 这反映的也是一个利益导向的问题，业主为了能够获得更多的利益，会选择“会混”的人。这种以利益导向为指导的行为就造成了业委会素质不能保证的现象。一些在现代城市里，人们的生活交往并不是以住宅区为单位的。小区之内的广大业主之间并不熟悉，也缺少联系，所以在同一个小区内相互不认识、不了解的现象非常普遍。因此，在业主委员会的选举过程中，往往谁站出来业主就选谁，甚至业主会选举“最坏的人”和“最跳的人”，他们可能认为这些人“会混”，能为他们带来利益。在选举中，业主委员会当选的成员随机性很大，这样就造成

14、了业主委员会成员素质低下，业主委员会运作混乱等现象普遍存在。（二）运作中存在问题的分析1、业主委员会与物业公司的“黑色交易” 法理上分析，业主委员会与物业公司之间有存在不正当利益的可能，正是在不正当利益的驱使下产生了黑色交易。不久前，北京市小区办召开的“共建和谐社区”座谈会上，某业主委员会主任自称，他刚上任一个月，就有一些希望在社区内开展经营的物业公司找他“吃饭”，有的甚至还暗示要给他好处费。朝阳园业主委员会主任、著名物管专家舒可心也称，朝阳园目前物业费每年高达1400万元。前不久，有一家物业公司出价六位数，要求他换掉现在的物业公司。缺乏监督的业主委员会已成为不法者牟取私利的工具，成为物业管理

15、健康发展的一大祸根。为什么会有那么多的人热衷于当业主委员会成员呢？事实上，随着我国物业管理进程的加快，各小区业主大会的陆续成立，小区业主委员会的地位也越来越明显，而此前由物管公司或开发商侵占的小区业主的权益也开始逐渐被收回。业委会具有代替业主行使监督物管公司权，尤其是目前已明确小区公共部分收益归全体业主所有，这在一定程度上使业委会手中掌握了一定的收入支配权。在利益的驱使下，很有可能出现某些单位或物业管理公司收买或拉拢业委会成员，以获取不正当利益。    2、业主委员会的法律地位不明确 分析可得出，立法中存在缺陷致使了业委会所享有的法律权利不明确。所谓法律权利是法律

16、规定的作为法律关系主体或享有权利的人具有自己这样行为或不这样行为，或是要求他人这样行为或不这样行为而获得利益的能力或资格。物管条例第八条规定：“物业管理区域内的全体业主组成业主大会。”第十五条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”这一规定从立法上说似乎明确了业主委员会的法律地位，但是，实际操作起来却有不少困难，学术界和法律界对其法律地位也存在争议。有人认为，业主委员会是享有独立的诉讼主体资格的非法人组织（诉讼法上称为其他组织）。理由为业主委员会符合最高院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见之规定“其他组织指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”是经选举产生

17、核准登记成立的，具有合法的地位有一定的组织机构和运营财产。有人则认为，业主委员会既不属于法人，也不属于其他组织，他们的理由是：关于“其他组织”，判断其是否能作为民事诉讼主体的标准是它有没有自己的组织机构、它有没有自己的财产以及它是否合法成立。业主委员会本身没有经过法律上的登记，没有可供支配的财产，即使业主专门授权给它来行使诉讼主体的权利，一旦败诉，它也无法承担赔偿等诉讼后果。既然不能承担诉讼后果，又怎能赋予它诉讼主体资格？它根本无诉讼主体资格。3、业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动 立法是用以调节利益的，立法没有明确肯定，必然致使某些利益得不到保障。物业管理条例没有规定业主委员会办公经

18、费的来源，造成了由于缺乏经费不能有效地开展物业管理活动，自然广大业主的合法利益就不能很好地维护。实践中还出现了业主委员会成员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小区的业主委员会，是从物管费中提取一定的比例作为办公经费。但成立近四年了，一共只报销了1000多元钱，平时交通费、电话费，一般都是自己出。由于没有经费，如果出现房屋维修、公共设施维修以及一些法律问题，就请不到专业人士咨询。而且，很多业主委员会成员都很忙，只能利用业余时间进行工作。在业主业委员会中，还有几位成员经常以缺乏办公经费为由拒绝参加业主委员会会议。 4、业主委员会超越代理权范围、滥用职权 在法理

19、学看来，权利是利益的载体，滥用权利一定是为了追求某种超越法定界限的利益。滥用权利主要表现在四个方面：主体是正在行使权利的人，以合法权利开始，行使过程中超出；客体是法律保护国家、社会、集体的利益和其他公民的自由权利和利益；主观方面一定是权利人损人利己的故意；客观方面是有危害他人权利为后果发生的行为。物业管理条例虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名

20、义为民事法律行为；甚至还出现了滥用职权、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。例如，上海市浦东新区德州高层小区的业主委员会，在没有得到全体业主和业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便同意了物业管理企业使用专项维修资金。一年之中，小区内的675家住户少则分摊到2000多元维修费用，多则近4000元。在业主们的强烈要求下，业主委员会才召开了部分业主会议，要求物业在5天内公布明细账目、支出总额及每平方米分摊的费用，但事后又杳无音信。更有甚者，上海都市庭院业主委员会在业主大会上要求颁发“重大贡献”，受奖者是业主委员会主任、副主任以及其他“索赔有功人员”，奖金总额为16万余元。后因业主非议未能全部

21、兑现。此后，业主们陆续发现业主委员会存在诸多问题：业主委员会未经业主同意，私自和开发商签订赔偿协议；藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库；将部分房屋私自出租给个别业主65年；私自向外发包13个小区物业工程；用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单，并解决已发的超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时，业主委员会拒不处理。三、业主委员会法律规制（一）法律规制的必要性、可行性分析业主委员会作为社会自治组织，是实行公民自治的重要形式和内容。关注业主委

22、员会的建设，正是关注我国的公民社会建设。运行良好的业主委员会既呵护社区和谐也体现城市居民的整体素质，体现业主自主治理的能力和智慧。在实际中，由于各地在进行地方性立法的过程中，主要依靠借鉴发达国家与地区特别是我国港台地区物业管理立法，很多法律制度不符合当地物业管理发展的实际，操作性不强。一直以来，我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题，致使在物业管理法律关系中，物业管理公司处于强势地位，在物业管理过程中常常发生损害业主合法利益的情况，这种状况已经成为阻碍我国物业管理朝更高水平发展的重要因素。因此如何使业主委员会走出这种法律困境，更好的发挥其在业主自治中的应有

23、作用，成为我们必须共同面对并加以解决的一个课题。就业主委员会出现的问题需要通过立法、完善制度加以解决。真正确保业主委员会做到保护业主的共同利益，为改善人民群众中生活、工作环境创造良好的条件，从而加速物业管理立法，实现我国物业管理的法制化。良好的法制环境对物业管理行业的快速、健康发展将起到促进和保障作用。（二）法律规制的范围分析物业管理条例的具体规定和现实中业主委员会存在的问题，可以发现法律规制主要应从对成立的规定、业主委员会的法律地位、办公经费来源、监督机制等方面着手。（1）物业管理条例第十一条明确规定业主大会履行选举业主委员会委员的职责，第十六条规定业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向

24、物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案；但由于物业管理条例中对于业主委员会的成立及备案没有做强制性的规定，也没有规定业主委员会不成立或不备案的法律后果，从而造成了在某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。（2）物业管理条例第十条“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。在随后建设部2003年6月30日发布的业主大会规程第五条规定：“业主筹备成立大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作

25、。”这一条实质上是增加了业主委员会成立的难度。（3）物业管理条例第六十七条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，但是从保护业主的权利出发，不应当规定业主委员会可以协助收取物业管理费用，因为业主委员会应当体现的是业主的利益而不是物业管理公司的利益，业主委员会应代表和维护全体业主的合法权益。笔者认为对于业主委员会的义务的规定有值得商榷之处，不应当允许业主委员会有催促业主按期交纳物业管理费用的义务，否则容易使业主委员会背离业主的权益而更多地体现物业管理公司的意志，使业主委员会可能与物业管理公司一道共同侵害业主的利益，不利于实现物业管理条例的目的，即“

26、保护业主的共同利益”。（4）物业管理条例第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，条例的定性十分模糊，在理论界也有不同的表述。有观点认为，业主委员会是独立的社团法人。也有观点认为，业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。还有观点认为，它既不是独立法人，也不享有民事诉讼法中“其他组织”的独立诉讼主体资格。（5）业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动。物业管理条例第十五条规定了业主委员会的六项职责，但是却没有规定业主委员会办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动；另外，还出现了业主委员会成员借口缺

27、乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。（6）业主委员会超越代理权范围、滥用职权。物业管理条例虽然作出了业主委员会权利义务的规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性；此外条例中也没有规定业主委员会超越业主大会授权范围所为民事法律行为的法律效力以及业主委员会对此应承担的责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权的范围或者在根本没有得到业主大会的授权下，以自己或者全体业主的名义为民事法律行为；甚至还出现了滥用职权、挪用专项维修资金、损害全体业主利益的情况。（三）法律规制的方法1、建议制定有关业主委员会的组织法 （1）确立业主委员会的法律地位。笔者认为，我国现行法律制度下的业主委员会应具有非法人

28、团体的性质，有一定的民事权利能力和行为能力，也应当具有诉讼能力。物业管理条例第16条规定了业主委员会应当向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案。而不是按照社团法人登记管理办法的规定在民政部门办理登记。即明确了业主委员会不属于社团法人。在我国的立法和司法实践中，非法人团体（或称非法人组织）已成为实际存在的第三类民事主体。学者通说也认为非法人团体虽然不能独立承担民事责任，但具有一定的民事权利能力和民事行为能力，我国民事诉讼法第49条也规定了“其他组织”可以作为民事诉讼的当事人。备受瞩目的中国物权法草案第113条也规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。由此可以看出

29、，中国物权法草案亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位。这无疑是对我国民法通则中民事主体的一个突破，亦是民法理论研究对实践的积极回应。从实践看，既然法律规定了业主委员会有独立的职责，就应为其履行职责提供充分的司法救济，否则对其行使职责无疑是非常不利的。弥补这一不足的主要对策是规定业主委员会可以作为原告诉讼，以其主要负责人作为代表人。满足这一条件的情形有：一是业主大会决定提前解除物业管理合同物业管理企业拒绝退出，二是物业合同终止时，物业管理企业拒绝将规定的资料移交业主委员会，三是物业管理企业其他损害全体业主公共权益情形的。（2）实现业主委员会职业化，确立业主

30、委员会聘任制。立法应该明确规定，业主委员会的报酬机制等，从而使得社区业主委员会形成专业化组织制度和报酬制度，让业主委员会成员的活动有法可依，改变目前在这些方面的混乱局面。业主委员会应借鉴新公司法中关于董事的制度，专职化、薪酬化、责任化。无报酬即无责任，很难想象让一个义务工作者承担很大的责任，这是其一。其二，专职化有利于业主委员会工作的质量的提高，如果形成一个职业，业主委员会的工作水平必然会发生质的飞跃。业主委员会成员由业主大会聘任，并由业主大会向业主委员会颁发写明代理权范围的授权书。业主委员会的成员可以是业主，也可以是其他人；若成员不是业主，则必须是具有专业知识和技能的专家。业主委员会成员的聘

31、任期限如果过长，则极易招致其惰性，不利于积极有效地开展管理工作；还容易滋生腐败，出现贪污挪用的情况。而过短则又由于业主委员会成员变动频繁，致使业主委员会的工作缺乏稳定性和连续性，也不利于管理。所以笔者认为取2年或3年为宜。试行业委会主任负责制和主任公开选举制可以保证业委会主任工作的公平性、专业性、及时性，应该建立业委会主任的公开选举制。只要能正确及时地行使业主委员会的权利、履行业主委员会的义务，承担业主委员会应尽的责任，具备一定的专业知识的业主，就可以竞聘为业委会主任，建议业委会主任应与业主代表大会签定聘用协议。（3）强制保险。考虑到目前业委会成员经常受到打击报复，立法还应当规定为业委会主任及

32、成员进行人身保险和其他社会保障，使他们得以安心社区工作。（4）登记制度。作为社区全体居民的成立的自治性组织，在法律允许的范围内，全体居民有权利决定它的组织形式、管理模式和相关的制度。相关的法律法规不应过多干涉社区事务，只要是参加业主大会人数的二分之一以上通过的业主大会公约、议事规则或其他决议（不违反宪法和人大通过的法律）都应有效，自治组织的首要特征就应是自治！而现行的中华人民共和国物业管理条例有太多的强制性规定，窒息了社区自我管理的活力，阻碍了社会主义和谐社区和小康社会的建设。（5）法律保障。赋予合法程序产生的业主大会决议以强制执行力，明确不执行的法律后果，改变现在业主大会决议无法落实的困境。

33、比如现在，业主大会决定解聘的物业管理公司不撤离，新选定的物业管理公司无法进驻，这个情况现在往往无法解决。所以应当以法律的强制力明确：业主大会决议有强制执行力。业主大会通过了，但法院却不予认可其执行力，那不就是一纸空文吗？ 所以，赋予合法程序产生的业主大会决议以强制执行力是捍卫业主权利的必由之路。否则，于社会主义和谐社会何？于社会主义小康社会何？国家法律岂不亦一纸空文！（6）提供经费。政府应提供10万元启动经费支持。从法理上讲，政府从每个房地产项目上收到了巨额的税金，同时业主委员的成立的一个重要困难就是没有启动资金（与政府相关部门不积极指导、开发商或物业公司不配合并称为成立业主委员会的三大难题之

34、一）。这种情况下，依靠个别业主见义勇为式的垫付来成立业主委员会是政府的严重渎职行为。所以，每个业主委员会的成立政府应先出一万元的启动资金，这里要说清楚的是最少一万元，大的社区应合理增加。（7）法律顾问。法律应当规定业委会必须聘请法律顾问，借鉴上市公司的制度设计，以通过第三方力量来实现社区事务的公开性与合法性。 （8）明确规定有关解散业主委员会的事项。由于业主委员会的责任归于全体业主共同承担，因此有必要加强对业主委员会的监督和制衡，才能更好地促进业主委员会的运作，保证其代表业主的意志，在具体的制度层面上，域外的立法对我国有相当的借鉴意义。香港的建筑物管理条例确立了业主立案法团制度、管理人制度和管

35、理代理人制度。管理人制度是一项管理委员会制度的替代制度。管理委员会作为业主立案法团的代表机关和执行机关，接受业主立案法团的监督，因此业主立案法团在其认为必要时有权将其解散，而个别业主也有权向审裁处及法院申请解散管理委员会。 阎祖兴.物业管理法律实务.北京:中国建筑工业出版社,2003.50与香港的立法相参引，我国可以规定业主大会在业主委员会背离业主的利益时解散业主委员会，这样可以起到更好地对业主委员会的监督和制衡的作用。2、完善司法手段 虽然通过立法、协商、调解、行政裁决等手段，对业主委员会运作中遇到的问题都具有重要的意义，但都不及司法手段更具有终局性、强制性。总结司法实践中遇到的问题主要有三

36、方面建议：首先，在维权过程中业主委员会对于物业公司侵权以及物业公司服务不达标的证据很难拿到，为此经常处于败诉的位置，这样的结果显然不能充分发挥业主委员会的作用。因此，建议设立举证倒置的制度即对物业纠纷案件实行举证责任倒置，由物业公司提交服务到位的证据。其次，业主委员会对于业主民事法律责任的追究如经批评教育、责令限期改正等措施仍不能达到目的时，可以通过司法救济，由司法机关作出裁决并强制执行。对于拒不交纳物业管理费的，业主委员会可向法院申请支付令或提起诉讼。由于这类问题较为简单，建议法院对此可以采用简易程序审判。在国外，这种诉讼一般由小额诉讼法庭受理，极大地方便了诉讼各方当事人，减少诉累，同时也可

37、以节省国家的诉讼资源。这一做法是值得我国借鉴的。最后，充分发挥仲裁的优势。业主委员会与业主、物业管理使用人、物业管理企业因侵权或违约发生纠纷时，可在各方当事人达成一致的情况下向仲裁机构申请仲裁。仲裁的一个很大的优势就是“专家断案”，仲裁委员会拥有很多的仲裁员，涉及各个专业领域，而其中有很多就是来自物业管理一线的专家和管理人员，他们对这一领域的法律纠纷有着深刻的认识，完全能够独立、公正、及时的解决业主委员会运作中出现的各种法律问题；业主委员会涉及到一个小区内所有的业主利益，一旦发生纠纷而又不能得到及时解决，就会给很多业主的日常生活带来不可想象的影响，造成很大的干扰。为此建议发挥仲裁及时便捷的优势，组织专家咨询研讨会，力求在最短的时间解决纠纷，把对业主的不利影响降到了最低。与诉讼的两审终审相比，仲裁是一裁终局，而且审理时限也比法院要短得多，能够比诉讼更加及时的解决牵一发而动全身的问题。 3、建立健全业主对业主委员会的监督机制 加强全体业主和业主大会对于业主委员会的监督权。首先，尽快出台实施细则，增强可操作性。现行的物业管理制度虽然就业主委员会应该向业主大会承担的职责有了原则性的规定，但是对于更加细化的职责，法律法规则缺少相应的规定。为了减少此类纠