哈西调研汇总报告

1、哈尔滨商业调研与项目分析目录一、哈尔滨市整体商业情况概述（一）哈尔滨市商圈分布图（二）哈尔滨总体商圈情况（三）哈尔滨的交通情况（四）哈尔滨市人口分布情况二、哈尔滨市现成熟商圈情况四大商圈：商业布局、商业经营状况、经营品类分析、客层分析三、哈西地区的总体情况分析（一）哈西商业的发展历史（二）目前哈西商业的情况(项目分布、经营品类、租金标准、经营状况)（三）哈西地区的交通情况（四）哈西地区的客源分析1、区域覆盖情况：商业、企业、学校、小区等2、消费者调研分析（六）区域竞争分析四、西城红场项目规划（一）项目物业建设情况（二）项目定位（三）业态组合 一、哈尔滨整体商业情况概述 （一）哈市商圈分布图：（

2、二）哈尔滨总体商圈情况：目前哈尔滨市区内成熟商业分布5个主要商圈，主力商圈3个，次主力商圈2个（动力、哈西），总建筑面积为231万平方米，未来5年哈西地区将依托高铁、公路客运站和地铁的建设在各商家的重点打造下成为哈市的主力商圈商圈序号商圈名称商业数量建筑面积占比主力商圈1道理商圈231,154,80050%主力商圈2南岗商圈19457,60020%主力商圈3会展商圈5398,40017%次主力商圈4哈西商圈10158,0007%次主力商圈5动力商圈3143,0006%小计5个572,311,800 目前道里和南岗的商圈经多年的发展商业数量最多，已成为在商品结构、品牌数量上丰富、密集的区域，在市

3、场上占据主导地位。（三）哈市的交通情况1、目前哈尔滨的城市地铁项目的规划情况1号线将于 2012年10月投入使用，目前看近3年内仅一号线能够通车，该地铁沿线连接南岗商圈和哈西商圈。2、从哈西项目为起点到各重点商圈的距离起点终点车程（公里）行车用时未来地铁交通哈西项目南岗商圈8.5公里24分钟1号线 10分哈西项目道理商圈11公里32分钟1号、2号线15分哈西项目会展商圈12.5公里41分钟1号、4号线20分哈西项目动力商圈7.1公里22分钟1号、4号线15分分析：未来看南岗商圈和动力商圈在交通方面对我项目存在客源的竞争优势（四）哈市人口分布情况序号商圈人口总数（万人）人口密度（人/平方公里）1

4、南岗商圈103（涵盖哈西地区）62442道理商圈7014733会展商圈3010454动力商圈7622125哈西商圈102315目前哈西的居住人口按政府规划是35万，目前是10万，二、哈市各商圈的情况（一）、南岗商圈：人口总数约为103万，平均人口密度6244人/平方公里。零售商业总数19个，建筑面积总和 45.76万平方米1、商业分布（1）零售商业：5个百货+6个商业街 总商业面积：18.65万平方米项目 远大购物中心松雷商厦新世界百货秋林公司秋林国际位置 果戈理大街378号东大直街329号花园街403号东大直街319号 窗体底端东大直街320号建筑面积4.8万平方米3.15万平方米3.2万平

5、方米3万平方米4.5万平方米定位中高中高中高中档中高目标客层 前卫时尚人群中高端消费人群中高端消费人群大众消费人群中高消费人群合作方式联营联营联营租金/联营联营楼层 B1-B2，L1-L6L1-L7B1，L1-L6B1，L1-L6B1，L1-L10经营品类超市、餐饮、服饰、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、小电器、数码、配饰餐饮、服饰、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、小电器、数码、配饰餐饮、服饰、滋补品、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、美甲、小家电、配饰服饰、珠宝钟表、化妆品、鞋、包、床上家居用品、秋林食品、配饰服饰、珠宝首饰、皮鞋皮具、运动、装备器具、儿童用品、数码科技

6、产品、家居用品、咖啡厅、美容美发SPA停车场 75个20个40个0150个开业时间 1999年1993年1996年1984年2010年（2）地下商业街：商业6个 总建筑面积：12.91万平方米项目 人和三期红博广场人和一期人和二期国贸新纪元位置 东大直街红军街东大直街东大直街东大直街大直街-1号建筑面积2.1万平方米4万平方米2.6万平方米1.5万平方米2.2万平方米0.51万平方米定位中低中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街目标客层 中低端时尚消费人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租金/买断租金租金/买断租金/

7、买断租金租金楼层 B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2经营品类服装男装、女装服装、鞋帽、箱包、童装女装、童装服装服装停车场 0无无无无无开业时间 2003年1997年7月1992年1993年1992年6月1999（3）专业市场：商业共8个，总建筑面积：14.2万平方米，项目涵盖：电器、手机、家居小百、鞋、儿童六大类商品项目 哈尔滨鞋城建设鞋城大世界华邑儿童世界苏宁国美华滨凌志位置 果戈理大街378号建设街122号东大直街323号东大直街261号建设街51号果戈里大街371号东大直街350号建设街51号邮政大楼建筑面积0.4万平方米1.5万平方米8.2万平方米0.5万平方

8、米1万平方米2.1万平方米0.2万平方米0.3万平方米定位中低大众大众中、高档次品牌童装大众大众大众大众目标客层 大众消费人群中低收入人群中低收入人群中高档大众消费人群大众消费人群大众消费人群大众消费人群合作方式租金租金租金租金租金租金租金租金楼层 L1-L3B3-B1、F1-F8F1-F5、F6-28L1-L3L1-L5L1-L7L1-L3B1经营品类鞋男女休闲鞋、皮鞋小百、服装、手机、文教、儿童服饰电器电器手机通讯手机通讯停车场 无无无无无无无无开业时间 1996年1996年1999年4月2009年2010年8月2008年8月2003年7月2007年4月、南岗商圈整体分析：1） 城市中心、

9、交通枢纽：南岗商圈成立较早地理位置处于城市中心，交通便利，四通八达，同时与火车站相毗邻，周边商业、企业密集，人口聚集之地。同时南岗也是未来地铁线密布的区域，可以说交通的便利性优势最大。2） 商圈成熟、零售商业品类齐全：该商圈内高中低挡商业并存且互补；经营的品类齐全；专业性市场密集3） 中高端消费层首选消费区：就哈西定位在年轻时尚层面，我方就针对南岗零售业中销售较有代表性的的远大和松雷商业进行深度分析，抽样65个品牌、从不同的商品类别，进行了对经营者与消费者的深度访谈 调研数据汇总：经营品类远大购物中心松雷商厦调研数量调研品牌调研数量调研品牌女装10素然、淑女屋、爱特爱、黛若、百家好、米娅、PR

10、ICH、德诗、玫尔美、利来、7PRICH、TW、季侯风、影儿、ZAUUK、宝姿、巨氏、男装6LOCASTE、七星、斯莱德、JJ、李维斯、威鹏、1李维斯、饰品2和音丝巾、SWACTH内衣6安莉芳、欧迪芬、桑扶兰、金利来、满福、暇步士、5华歌尔、爱慕、曼妮芬、伊丝艾拉、伊丝芬、童装8阿迪、耐克、丽婴房、十月妈咪、BITZ、小熊维尼、兄妹猫、黄色小鸭、4法纳贝尔、经典泰迪、安奈儿、博士蛙、家居9莱美、瑞士风、ESTRIT床品、康宁、珍珠生活、双立人、佳丽斯、皮尔卡丹、迪士尼、4WMF、利快、路易雪莱、蒙娜丽莎餐饮1美食每刻档口2宇宙韩餐、食为天合计4223 商场对比分析：这两个主力店在经营上各有不同

11、对比分析项目远大购物中心松雷定位中高档流行时尚中高档客层 分析职业主要以企业白领、公务员、老师、机关、学生居多主要以公务员、政府机关、企业事业单位、金融机构及周边地区高端消费人群为主年龄20-50岁，主力客层25-40岁20-55岁，主力客层30-45岁消费人群主要以哈市人群为主，外地人群占10%主要以哈市人群为主，外地人群占20%消费周期消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主，新品到柜品牌vip单独通知消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主，新品到柜品牌vip单独通知主销价格带服装300-2000元2000-5000元饰品300-800元家居600-2000元500-16

12、00元内衣200-500元200-500元童装孕婴：30-500元童装：200-700元200-500元品牌知名品牌IZZUE、5cm、energie、novo、devil nut、rapido、crocs、levis、LEE博佰利、POLO、白领、宝姿、CR、温馨鸟独有品牌Arani Jans、Killah、Paul Frank、解码、cozzi、lily、diesel、CKPOLO、迪柯尼、CR时尚度视觉营销1、 聘请日本专业团队定期对商场进行指导并提供咨询服务。2、 商场内彩化宣传：DM、POP、新品上柜指引新颖、美观、能引起消费者的感情共鸣。3、 节日促销彩化独具匠心。4、 哈尔滨首家

13、户外LED宣传屏。1、 整体商装老旧，公共区域狭小。2、 二楼男装中导格局不理想。背柜顶棚，降低了视觉效果。活动1、 注重活动前期宣传。2、 活动促销力度大，货品更新频率快，新款上柜率高。3、 针对VIP邮寄活动专刊。4、 内外部宣传到位。5、 活动期品牌参与度高。注重各品类的互动。1、 注重活动前期宣传。2、 活动促销力度大，同时3、 内外部宣传到位。4、 活动期品牌参与度高。注重各品类的互动。网站1、 网站更新速度快。2、 设计新颖、醒目。3、 版块多样，楼层导示、活动查询、温情课堂，提供顾客多方位的服务。网站提供供应商账务管理系统、各分店品牌显示等服务。杂志杂志感觉无服务导购员服务1、

14、专业化服务。导购员礼貌、礼仪规范、标准。2、 打造、树立“远大”服务品牌。3、 导购员的归属感。4、 薪资待遇较其它商场丰厚。商场有合理的奖励机制。导购员服务用语到位，介绍商品详细。VIP维护1、 卡种多样，分级赠礼礼品丰厚。2、 节假日发送祝福短信。3、 做好顾客的回访及跟踪服务。4、 VIP温情课堂活动频繁、新颖。5、 尊享VIP贵宾厅服务。6、 VIP特招会，专属购物节。1、 VIP卡可以其它商场如长春卓展、大连友谊、青岛海信、上海东方商厦、西武百货等商场享受9.5折优惠。2、 有专属VIP贵宾服务中心。远大购物中心松雷优势1、 地理优势。南岗商圈成立较早地理位置处于城市中心，交通便利，

15、四通八达，同时与火车站相毗邻，带动随机流动人群较大。2、 商场定位准确，逐渐向高档国际流行时尚品牌转型，紧跟国际时尚潮流。3、 独有品牌及独有新品较多。4、 精品超市拉动了友情卡的销售及顾客来店率。5、 VIP维护及服务方面在业内首屈一指。6、 具有稳定的消费群体，尊显顾客高贵身份。1、 地理优势，处于南岗商圈中心地带，交通便利，四通八达。2、 开业时间较长，有稳定的高端消费群体，外地顾客较多。3、 多家连锁店为商场发展提供有利的支撑。4、 知名品牌较多。品牌走成熟路线，吸引中年以上高档消费人群。劣势1、 停车场面积过小，停车不方便。2、 因体量原因，缺少娱乐项目，如影城、电玩等。餐饮多以档口

16、为主，缺少主题餐厅。3、 交通紧张，出行不便。1、 停车场小，限制停车。2、 商场服务态度较差，缺少文明用语。综述这两个商场：1） 客层较高：消费人群多以企事业单位及公务员居多，普遍认为在远大、松雷消费视为身份的象征。2） 顾客的忠诚度较高：多年积淀的VIP数量庞大、且用卡率高3） 哈市首屈一指的管理及服务。从远大的服务方面是哈市具有代表性的。A导购员文明用语、在接待顾客时使用“欢迎光临远大”“很高兴为您服务，祝您购物愉快”等服务用语。B从管理人员很注重着装，展示了对顾客的尊重及提高远大的尊贵形象，打造、树立“远大”服务品牌。令导购员有归属感。C薪资待遇较其它商场丰厚。商场有合理的奖励机制。D

17、对VIP大客户维护方面也是做到了业内龙头，如远大、松雷均设立VIP贵宾厅，E松雷还对顾客提供了吸烟室，并且在卫生间设置了清洁区、同时为满足顾客的购物需要，F在品牌店面设置试衣间的同时，卫生间也提供了美妆台。体现了两大商业的人性化服务。4)软、硬件设施更新快，与时尚接轨。在商装方面更新速度快、环境装修改造投入较大，且商场软装彩化设计新颖，设有高清LED屏且广告设计时尚。 5）独有品牌。远大、松雷的哈市独有品牌较多。如：armani jeans、5cm、izzue、OTT、德诗等。远大品牌总数580个，其中独有品牌86个，占15 %。松雷独有品牌占%，极大地满足了顾客求新、求异的心理。6） 友情卡

18、。远大、松雷对企事业单位的友情卡销售较好。友情卡在节假日的使用占销售的50-60%。全年远大友情卡销售占总业绩的40%。7） 品类全：好百客的设立以及家居、童装和电器等品类品牌丰富，使得远大的客户不断扩大，在很大程度上吸引了松雷一部分卡消费者，对生活日用品、杂品的需求。8） 南岗商圈的不足。例如停车紧张、缺少休闲娱乐项目、餐饮多以档口小吃为主，缺少主题餐厅，客流的停滞时间较短。（二）道里商圈人口总数约为70万，平均人口密度1473人/平方公里。零售商业共20个，建筑面积总和 115.48万平方米1、商业分布（1）零售市场：17个商业项目 麦凯乐道理松雷百盛万达广场中央商城新一百金安燕莎奥特莱斯

19、华联商厦位置 尚志大街75号 中央大街66号中央大街222号中央大街222号中央大街100号石头道街118号中央大街69号道里区地段街123号石头道街122号 建筑面积15万平方米1.1万平方米4.8万平方米15万平方米3.6万平方米10万平方米5.6万平方米3.8万平方米0.4万平方米定位奢侈品、中高档商品中档中档中低档购物中心中档中档中高档名品折扣店中档目标客层 高档消费人群中高端消费人群年轻时尚人群年轻、大众人群中档消费人群年轻时尚人群中高端消费人群中档消费人群中档消费人群合作方式联营联营联营租赁联营联营租金/联营联营租赁楼层 B1-B2，L1-L8L1-L5B1，L1-L6B1，L1-

20、L4B1，L1-L6B1，L1-L6B1-B2，L1-L5B1，L1-L7L1-L3经营品类国际名品、名表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、羊绒、美容美发、早教、超市钟表眼镜、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、箱包皮具饰品、小家电、家居钟表眼镜、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、箱包皮具、饰品、小家电、家居、餐饮珠宝、化妆品、鞋品、服装服饰、餐饮、箱包皮具、饰品、餐饮、影院国际名品、名表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、饰品、小家电、家居、羊绒、超市钟表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、羊绒、超市、影院钟表、珠宝、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、羊绒

21、、超市、儿童娱乐、影院、化妆品、鞋品、服装、餐饮、饰品、小家电、家居、健身、数码、鞋品、服装、内衣、羽绒服停车场 600个10个372个无200个1000个无无开业时间 2008年1999年2005年2003年1994年2007年2006年2006年1992年项目 百联卓展索菲亚金太阳人和春天联升广场金帝人和原宿春天人和索菲春天位置 上海街99号爱建滨江地段街128号石头道街-买卖街兆麟街中央大街45号中央大街与友谊路交汇处地下石头道街98号建筑面积16万平方米11.5万平方米1万平方米1.68万平方米1.5万平方米0.5万平方米1.2万平方米1万平方米定位中档购物中心奢侈品、中高档百货中低档

22、精品购物城中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街中低端地下商业街目标客层 周边社区居民中高端消费人群年轻前位时尚人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租赁联营租赁买断/租赁租赁租赁买断/租赁买断/租赁楼层 B1-B2，L1-L3B1，L1-L6L1-L5B1B1B2B1B1经营品类服饰、钟表、健身、美发、皮具、餐饮、影城、电器、超市服饰、化妆品、名表、珠宝、箱包、饰品、美容院、家居小家电、数码、工艺品、餐饮、超市 服饰、鞋帽、化妆品美发、饰品、小百、餐饮、服饰、鞋帽、小百服装、鞋帽、箱包、童装、饰品、家居用品、餐饮服装、鞋帽、箱包、童

23、装、饰品、家居用品、餐饮服饰、妆品、美甲、时尚饰品、餐饮、娱乐鞋品、美甲、饰品、餐饮、外单停车场 1500个800个120个无无无无无开业时间 2006年2010年101995年2008年1994年2010年4月2010年7月（2）专业市场：5个商场项目 透笼轻工、振龙、太阳轻工批发市场曼哈顿苏宁电器位置 买卖街与地段街 兆麟街71号B座 中央大街199号建筑面积6万平方米14万平方米1.8万平方米定位满足大众消费的批发兼零售市场大众零售批发市场城市居民目标客层 中低收入人群及个体业者哈市及周边居民城市及周边居民合作方式租赁租赁租金楼层 B1，L1-L3B1，L1-L5B1，L1-L5经营品类

24、箱包、家饰、装饰、玩具、化妆品、家居用品等轻工产品生活用品、饰品、家居布艺、文教用品、体育用品、家具电器、数码、道里商圈整体分析：1） 商圈成立较早：与哈尔滨旅游景区中央大街、索菲亚教学相毗邻，带动旅游及随机客群。2） 商圈品类齐全：如透笼、曼哈顿等专业市场较多，商业密集度大。3） 辐射区域广泛：辐射南岗、松北、道外、顾乡等消费客层。江北学生均在道里商圈消费4） 道里商圈的商场内均有超市（新一百、麦凯乐、中央商城），超市带动周边居民的来店率。5） 道里商圈相较于南岗商圈，娱乐项目齐全，如万达影城、神采飞场等，满足了周边居民及年轻人的休闲娱乐需求。6）针对就哈西定位在年轻时尚层面，我方就针对南岗

25、零售业中销售较有代表性的的新一百和百盛商业进行深度分析，抽样51个品牌、从不同的商品类别，进行了对经营者与消费者的深度访谈 经营品类新一百百盛调研数量调研品牌调研数量调研品牌女装7歌莉娅、达衣岩、播、卓多姿、西寇、卡莎布兰卡、两只熊、7夏克露丝、维斯凯、衣本色、伊索言、高尔普、增致牛仔、速写、鞋品4天美意、雅卓、哈森、百思图、3多宝、宝曼妮、海伯莱特、男装3鳄鱼恤、斯莱德、洛赛克斯、饰品2饰典、瑞红2依泰莲娜、玉明龙内衣5黛安芬、曼妮芬、兰卓丽、戴安娜、伊丝艾拉、2兰卓丽、曼妮芬童装3耐克、阿迪、博士鞋、家居8惠谊、诺依曼、宝缦、富安娜、香港至尊、啄木鸟、蕾科、瑞士风餐饮4罗杰斯、顺风火锅、牛

26、肉文、荷塘面1档口合计3615商场对比分析：对比分析项目新一百百盛定位流行百货客层 分析职业主要以大学生、年轻人、老师、自由职业、社会人士居多主要以年轻学生、情侣、企业事业单位为主，流动顾客较多。年龄15-50岁，主力客层20-30岁15-40岁，主力客层18-30岁消费人群主要以哈市人群为主，外地人群占10%主要以哈市人群为主，外地人群占15%消费周期消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主。消费周期频繁的7-15日为一周期，服装以换季为主主销价格带服装300-1200元200-1000元饰品100-300元80-300元家居200-1600元300-1500元内衣150-300元1

27、00-250元童装100-400元100-400元品牌知名品牌Levis、lee、odbo、MANGO、阿桑娜、季候风、杰克琼斯、斯莱德李维斯、Z-STAR、时尚度视觉营销1、 商场活动期会有大体量彩化宣传如彩虹门、条幅、DM等，较强势。2、 店内商品陈列较丰满。1、 活动期店内彩化新颖，充分利用外墙体广告位。2、 区域规划合理。活动1、 促销活动多、力度大2、 活动期供应商参与力度高，商场给予一定的配合。活动力度较大。网站 无网站无网站杂志 无无服务导购员服务导购员服务态度一般，主动性差服务态度一般，缺少热情VIP维护1、 VIP办理条件低，300元即可。2、 VIP在促销活动中有优惠。1、

28、 VIP年终分级赠礼。2、 活动期会有短信提示服务配套及环境灯光灯光较暗灯光适度动线老商业格局，动线较乱。有两个循环动线，较合理。停车场200个停车位372个停车位与万达公用温度冬季温度较高温度适宜休闲、休息区缺少休闲区休闲区较少新一百百盛优势1、 商场成立较早，前身是哈尔滨第一百公货商场。2、 地理位置优越，位于道里成熟商圈，交通便利，与中央大街相毗邻，随机流动人群大。3、 商场经营品类齐全，综合超市、影城、电器于一身，品种齐全。4、 商场促销活动频繁，而且活动力度大。5、 辅射区域较广，道外、顾乡、松北区域。6、 件单价较低，满足大众消费群体。1、 全国多家连锁店创造了商业品牌效应。2、

29、地理位置与松花江、中央大街旅游景区相毗邻。3、 活动较多，品牌以年轻、学生为主。4、 与万达广场相连，与周边商业项目如万达广场影城、沃尔玛超市、苏宁电器相互补。劣势1、 商场装修水平一般，令顾客感觉杂乱。2、 商场整体服务水平较低。3、 商场由老商场改造，动线设计较混乱。1、 位置较偏，已偏离道里商圈。2、 定位较年轻，面对客层范围窄。3、 友谊路道路改造将中央大街人流阻断，致使夏季、冬季流失客层。4、 与成达广场周边建筑未连通，不能使客流相动带动。1） 商场活动频繁、打折力度较大，价单价较低。是工薪阶层的首选商圈。2） 这两个商场自身或依托于周边商业，使得经营品类品类组合齐全，可满足客人全方

30、位的消费需求3） 新一百、百盛VIP办卡条件较低，办卡量较大，但睡眠卡较多，整体商场VIP使用率在20-30%之间。 （三）会展商圈人口总数约为60万，平均人口密度2098人/平方公里。商业建筑面积总和 39.84万平方米1、商业分布图：零售市场专业市场项目 红博会展万千百货万达广场项目 东方家园黑天鹅位置 红旗大街301号香坊区衡山路20号香坊区衡山路20号位置 红旗大街240号红旗大街240号建筑面积11万平方米3万平方米22.6万平方米建筑面积3万平方米0.24万平方米定位中档中档中低档购物中心定位城市居民城市居民目标客层 中高收入人群年轻、大众周边社区人群年轻、大众周边社区人群目标客层

31、 城市及周边居民城市及周边居民合作方式租赁/联营联营租赁合作方式租赁租赁楼层 L1L1-L6B1-B2、L1-L4楼层 L1-L2L1经营品类服装、鞋、箱包、钟表珠宝、化妆品、休闲、儿童娱乐、餐饮服装、皮鞋、箱包、化妆品、饰品、珠宝、运动、休闲、日用品、床上用品珠宝、化妆品、鞋品、服装服饰、餐饮、箱包皮具、饰品、餐饮、影院经营品类建材家居家用电器停车场 500个440个停车场 233个开业时间 2003年8月2007年10月开业时间 2008年8月2007年4月2、会展商圈调研分析，1） 商圈成立较晚，商业均属于调整逐步成熟阶段。2） 商圈内品类不够全面，且体量较小。3） 辐射区域较小，主要客

32、源来自南岗、香坊等周边居民以及外地消费客层。4） 商场活动频繁、力度较大，价单价较低，吸引工薪阶层5） 商业的物业硬件环境较好，就红博而言商场的环境改造投入巨大，不仅对品牌形象的体现提供了良好的平台，也满足了消费者的心理需求。6） 办卡量较大，但卡消费不多，整体商场VIP使用率在20-50%之间。7） 团购卡销售较弱（四）动力商圈动力区人口总数约为76万，平均人口密度2212人/平方公里。商业建筑面积总和14.3万平方米1、商业分布图：项目 乐松广场和平松雷宏兴（中旗）位置 香坊区乐园街香坊区和平路一号和平路动力广场地下建筑面积12万平方米1.5万平方米（营业面积）0.8万平方米定位中低端购物

33、中心中档百货大众目标客层 大众消费大众消费中低收入人群合作方式租金/联营联营租赁楼层 B1，L1-L4B1，L1-L7B1经营品类服装、鞋、家乐福、餐饮、影院、KTV服装、化妆品、珠宝、钟表、鞋、箱包、家电、内衣、超市、小家电、眼镜、日用百货，针纺织品停车场 800个30个无开业时间 2000年2004年2002年2、动力商圈调研分析：1）商圈体量较小2）商圈内品类不够全面，且品类组合以中低档产品为主。3）辐射区域较小，主要客源来自周边居民以及学府路的学生。4）促销宣传力度较低，消费档次较低商圈间对比分析1、 从时尚度上看，以经营时尚品牌为主的商场来看，南岗商圈的商场定位较高端，其次是道里、会

34、展，第三是乐松2、 从服务来看，远大的服务深度及品牌影响力也是位居前列的，同时相同品牌的竞争力是最高的。3、 从客流来看，南岗商圈的稳定群体较多，道里、会展商圈的流动客流量大，主要是受活动的影响。而动力商圈 的客流相对稳定在区域内4、 从价格带来看，南岗商圈的价格带相对较高，道里会展次之，动力低。5、 从促销活动来看，以远大、新一百的活动组织较好，品牌活动参与力度较高。6、 从项目组合来看，道里、会展、动力商圈的组合相集中，影城、电玩、KTV相对较多，而南岗商圈缺少此类项目。从整个哈市商业来看，各商圈均有优点和不足，在商业大的业态组合方面各商圈形式基本相同，在相互竞争的过程中，制约商业发展的交

35、通、位置等硬性条款将不再起决定性的作用，软件的调整将是品牌日趋同质化的市场竞争中的关键。市场的细分是未来发展的必然，三、哈西地区的总体情况分析（一）哈西商业的发展历史1、哈西地区起源“哈西”简单的解释为哈尔滨西部地区。19世纪末20世纪初，沙俄在中国东北修筑了中东铁路，在修建过程中，由于俄国人对哈市人地生熟，就招来了翻译员刘公，刘公曰： “秦家岗（南岗区）一带有一龙脉，东启今文化公园，西至今和兴路要在这条龙脉上兴建铁路局。而哈西地区就是秦家岗沿大直街一线“龙脉”的延伸；这里最早迎来了哈尔滨的解放，这里见证哈市辉煌的工业文明，这里是哈尔滨传统的教育老区。至今还分布着冰城最密集的高校资源。上个世纪

36、的1958年到1970年是我国发展国民经济的第二和第三个五年计划时期，在以国家“继续进行以重工业为中心的工业建设，推进国民经济的技术改造，建立中国社会主义工业化的巩固基础。”和“与支援农业和加强国防相适应，加强基础工业，继续提高产品质量，增加产品品种，增加产量，使我国国民经济建设进一步建立在自力更生的基础上”的政策要求下，哈西地区应运而生，一些大型的国营企业如哈尔滨电表厂，机联机械厂、制氧机厂等相继进入该地区建厂生产。1964年原哈西街道办又在哈西工业联合工厂基础上创办厂点24个，兴旺时期哈西地区共内有企业100户，在册职工 2.8万人。其中，国有企业32户，集体企业37户。职工在千人以上的国

37、有工业大企业11户，是我市建成区内工业企业密集的产业聚集区之一。仅哈西大街两侧，就有铸造总厂、哈尔滨第一轻工机械厂、哈尔滨拖拉机配件厂、哈尔滨轮胎厂、哈尔滨龙江仪表厂、哈尔滨环保制氢设备公司、哈尔滨制氧机厂、哈尔滨岩棉厂、哈尔滨养禽场等一批国有企业。这些企业历史上曾为我市的发展做出较大贡献。至本世纪初期随着改革开放的继续深入绝大多数企业陷入困境。纷纷倒闭和解体。后来在国家支持东北地区等老工业基地振兴战略的宏观政策背景下，市委、市政府积极抢抓历史性机遇，对哈西老工业区进行整体调整改造，加快区域发展，一些老企业纷纷搬出了哈西地区。、哈西商业的起源说起哈西最早的商业应该是南岗区商委的哈西商店，当时只

38、是为了满足哈西地区居民基本的生活需求。但因为规模较小和体制落后等原因早已淹没在时代的大潮中。而在我们的记忆中哈西商业的真正起源因该是从哈尔滨服装城开始的。1991年位于哈市周边的双城周家大市场悄然兴起，受周家大市场的启发。一些有眼光的企业家认为如果在有哈市西大门之称的西郊，兴建一座专业的面料辅料的市场，必定能够满足哈市服装市场的需求。于是1993年6月当时任南岗区区跃进乡翻身村村委会主任的王明瑞在有关部门的指导和帮助下牵头在哈西地区率先建起了两栋服装加工楼和一个服装大市场，即哈尔滨服装城。后来相相继引进了国贸服装城、哈西服装城、国润服装面料大市场。为了适应市场需求又兴建了哈尔滨市哈西货运大市场

39、；使哈西服装城由一个市场扩展为“三城三市场”，即哈西服装城、国贸服装城、哈尔滨服装城和国润面料大市场、哈西货运大市场、哈瑞丰隆综合市场，使哈西地区成为以服装为主、多种经营的商业集散中心，如今，哈西“三城三市场”已发展成占地11万平方米、筑面积近30万平方米的超大型综合批发市场成为全省最大的综合批发大市场和服装加工集散地，年销售额25亿元、年上缴利税4000多万元，拥有170多家服装加工企业、2.5万业户、日客流量4万余人的现代商业中心。随着哈西地区的兴旺一些新的商业又融入了哈西地区。如中央红超市和哈达水果批发大市场，哈西繁荣的商业拉动了交通运输、仓储、餐饮等其他产业的发展，为振兴地方经济作出了

40、贡献。如今响应市政府北跃、南拓、中兴、强县”的工作方针，哈西地区又得到了新的发展契机。西客站的建设，高铁的开工，地铁商业的带动，一些新的商业纷纷驻足哈西地区。金太阳，抚顺商都、嘉茂二期、万达广场、西城汇等商业在这里展开了新的竞争。哈西位于哈市城区西南部，是哈尔滨南端的门户；科技资源丰富，拥有10余所大专院校及10个省级以上科研院所；城市基础设施完善，拥有重要的城市出入口和铁路枢纽，主干道学府路与京哈高速公路和城市二、三、四环路相连接，即将启动建设的地铁1号线贯穿新区南北；产业基础好，建有服装、果品、钢材批发等市场；开发建设呈强劲发展势头；工业企业群集程度高，机械、电子、汽车、橡胶制品、建材、制

41、药等企业均有分布。（二）哈西未来规划哈西新区规划范围北起康宁路、南至四环路、东起学府路、西至京哈铁路线，规划面积43.18平方公里，哈西区域规划以铁路编组站为界分为南北两部分，北部用地18.45平方公里,南部用地约24.7平方公里,北区规划建集购物、娱乐、休闲为一体的景观大道和信息、金融、行政办公为一体的商务办公区。南区规划为工业园区“一基地四园二区”，即科技创新孵化基地、焊接产业园、新能源与新材料产业园、环保型产业示范园、低温与超导产业园、生态绿化区和综合服务区，建设成为专业配套、集约运营、清洁生产、高效循环的工业新区。 哈西新区规划的出台，吸引了众多国内外知名企业的目光，他们雄厚的经济实力

42、和超前的经营理念，正为哈西新区带来国际最前沿的风尚。目前，已先后有国美集团、中体集团、中实集团、中信国安集团、香港铜锣湾集团和美国商兰德集团等企业与哈西新区签订意向性合作协议。他们将在新区内进行投资，开发项目或进行房地产、商业广场建设等。随着招商引资的深入，今后还将有更多的知名企业加入哈西新区。哈西地区位于哈尔滨市南岗区西南部，是哈尔滨市城市总体规划中确定的城市重要发展方向之一，也是哈尔滨市老工业企业集中区之一。 哈西新区，名校荟萃。从传统高校的扎堆集聚，到如今中小学名校的相继入驻，这里正成为冰城新的教育高地 “未来几年，哈西新区规划新增中学3所、九年一贯制学校两所、小学5所。“哈西的目标是建

43、设一个学前教育、中小学教育、高等教育体系健全，优质教育资源集聚的现代教育园区。届时，哈西新区将发展成为哈尔滨市优质基础教育资源布局最为合理的城市新区。” 哈西新区将突出现代欧式建筑特色，全面复兴哈尔滨中西合璧的城市风格和城市文化，向世界展示出一个具有独特魅力的现代大都市形象 从城市副中心到冰城新核心，哈西新区肩负起打造“中兴”建设先行区和示范区的重任哈西是城市的上风口，来自西南的暖湿气流于此取道进入城区；哈西是冰城的南大门，京哈铁路和102国道穿区而过；哈西还是传统的教育高地，周边簇拥着十几所大学和科研院所。 独特而优越的地理位置使作为老工业区和城乡接合部的哈西一直备受关注。从上个世纪末起，这

44、里就是哈尔滨市拓展城市发展空间的首选区域之一。 早在2003年，南岗区抢抓国家振兴东北老工业基地契机，提出了“集中改造哈西老工业区，开发建设哈西新区”的设想，哈西地区被确立为未来的城市副中心。 根据规划，哈尔滨西客站作为哈大高速铁路客运专线始发终到车站，位于哈尔滨西南部、哈西新区与群力新区之间，距哈尔滨站8公里，距哈尔滨太平国际机场20公里，与道里区、南岗区商业中心直线距离约为5公里。 建成后的哈尔滨西客站将成为集高速铁路客运枢纽、长途客运枢纽、公交换乘枢纽、城市轨道交通、城市快速交通、常规路网交通为支撑的运作高效、换乘便捷的综合交通枢纽和彰显哈尔滨及黑龙江省人文特色的新窗口。到2030年，年

45、旅客发送量可达3000万人次。 “未来高铁的速度将是普通铁路的3倍以上。从西客站出发，3个半小时可到大连，4个小时可到北京。西客站的到站客流，则可通过包括地铁在内以零换乘方式在15分钟内迅速疏散至全市。”王立奇说，“更重要的一点，以西客站为核心的高铁将大大拓展哈尔滨对全省的辐射力，把齐（齐哈尔）、牡（丹江）、佳（木斯）、大（庆）等省内重要城市全部囊括在一小时经济圈之内。” 如果说高铁改变了人们对城市交通距离的概念，那么，以西客站为核心的哈西新区将再次颠覆人们对传统城市核心区的印象。 高起点定位，大手笔规划。哈西新区的整体规划面向国际招标，从2004年至今已三易规划方案，始终在精益求精的磨合中。

46、最终的规划体现了“三国智”：区域规划来自英国阿特金斯公司，景观规划采用美国易道公司的设计，交通规划则由德国布莱纳交通工程公司承担。 按照“环保、低碳、文化、生态、智能”的总原则，哈西新区以西客站为牵动，以现代欧式风格为主基调，确立了现代交通枢纽、高端商务中心、商贸物流基地、优质教育园区、生态宜居新城五大城市功能。 现代交通枢纽。围绕对外交通和城市交通两大枢纽功能，有机衔接、合理组织西客站、长途客运站、地铁站、公交换乘中心等立体交通资源，把哈西区域交通系统建设成为具有低污染、低能耗、智能化、高效率特点的，最具承载力和辐射力的城市交通服务体系核心。 优质教育园区。陆续引进69联中、松雷中学、继红校

47、、花园校等优质基础教育学校，打造学前教育、中小学教育、高等教育体系健全，优质教育资源集聚的现代教育园区。 高端商务中心。依托毗邻学府区的地缘优势，立足于为哈南工业新城提供配套服务，重点吸引创意、设计、金融、高星宾馆等现代服务业和与之相关的企业总部集聚发展。形成老城区侧重商业、哈西新区侧重商务的“功能互补”型发展格局。商贸物流基地。产业上，紧临哈达果蔬海鲜批发市场、龙运、哈西服装城等大型物流企业。交通上，毗邻全省最大的铁路编组站、京哈公路出城口和102国道。通过采取现代交通理念和信息化手段，建设更具规模和辐射力的现代化省域物流中心。 生态宜居新城。充分依托“东西何家沟”、“三八水库”水系资源，采

48、取文化和生态相结合、“集中建绿”和“处处见绿”相结合的方式，以高于生态型城市的标准，使绿化覆盖率达到42%以上。建设毗邻学府区、连接城市、辐射乡村、韵味独具的“文化生态之城”，成为哈尔滨的“人居天堂”。 超越自我，追求卓越。在展示哈尔滨市未来的哈西新区建设中，建设者们诠释着“高铁速度” 时下的哈西，完全是一块巨大而忙碌的工地。 据了解，哈西客运交通枢纽工程包括站前东西广场和哈西公路客运综合枢纽站两个部分，建设工期历时一年半。东广场全部地下主体工程和西广场跨何家沟桥梁主体工程，2011年全面竣工，与哈西站同步投入使用。 与此同时，构建哈西核心区主要交通路网的“七路五桥”工程和4处回迁安置小区建设

49、工程也在紧锣密鼓地进行。随着哈西大街、丁香大道、武威路、学府四道街等7条道路建设工程和龙葵路、伊春路等5座铁路跨线桥在年内建成，哈西新区将构筑起四通八达立体交通网，为城市的下一步发展奠定基础。 在交通组织上，哈西提出“零换乘”概念，依托高铁、地铁、BRT、城市快速路形成的绿色客运通道，构建形成西客站地区四通八达、快速输送、高效便捷的路网骨架。 在生态绿化上，哈西本着“有限土地、无限景观”的绿化理念，形成“城在林中，道在绿中，房在园中，人在景中”的区域整体性生态绿化系统。 在城区管理上，哈西应用世界前沿的“物联网”技术，建设以智能交通、智能安保、智能城管、智能社区为构架的智能化城市管理系统。 “

50、建成后的西客站地区将成为哈尔滨独具创新活力和宜居魅力的都市门户、创智新城。”玄兆国说，“以西客站为核心的哈西新区建设不仅是哈尔滨城区向西部拓展，更是城市新核心的重塑，是中兴战略浓墨重彩的一笔。” 上个世纪初，哈尔滨以一段铁路为起点，由一个名不见经传的小渔村成长为百万人口的大城市。百年轮回，通向未来的高铁再次给哈尔滨带来发展的契机从哈西新区起步，向现代化国际大都市迈出从容步伐。（二）目前哈西商业的情况1、商业布局（现有、拟建规模） 标注蓝色为现有商业，标注红色为在建商业哈西区商业建筑面积共50.4万面积，其中现有商业15.8万，在建商业34.6万（未含我司和万达等集团待建项目面积），预计5年内商

51、业面积将会达到100万以上，届时将超过南岗商圈、比肩道里商圈。同事就现有的商业业态和未来的规划计划，商业的定位将涵盖从低到中高的消费层面。2、区域业种分析（1）、目前哈西的商业以低档的零售商品为主，在区域内消费的人群以本区域居民和学生为主，对品牌的概念认知薄弱，大学生对李宁、耐克等运动品牌的了解较多。A 现有的项目：项目 哈西服装城哈尔滨国贸服装成哈尔滨服装城哈尔滨国润家饰城学府体育金太阳时尚购物城位置 学府路副53号学府路53号学府路51号学府四道街5号学府路与学府四交叉口学府路，工电路1-55号建筑面积3万3万，另5万加工2万3万1.8万3万定位中低档中低档低档中低档中低档低档 年轻时尚目标客层 周边学生及居民周边县市及辅料加工周边县市及附近居民学府及周边人群学生及附近居民周边院校大学生楼层 B1，L1-L4L1-L3L1-L2L1-L3B1，L1-L5B1,L1-L2经营品类服装、鞋品、小百 超市、药店、餐饮轻纺、辅料、针织、服装、小百服装、鞋品、小百、床品申格体育、服装、轻纺农贸产品、运动休闲品牌、小百、家俱服装、鞋品、饰品、箱包、玩偶、化妆品、餐饮、粮油