第七讲房地产投资分析一

1、第七讲 房地产投资分析一第一节 投资项目分析概述第二节 房地产投资项目分析指标第三节 房地产投资分析报表第一节 投资项目分析概述 一、分析概述 要做出准确的投资决策，投资者必须对各种可供选择的投资项目进行比较，包括比较投资资金的流出和流入，即现金流的运动情况。 现金流的产生取决于三个来源：购置物业的投资额、拥有和经营物业期间的收入和出售物业所得的收入。第一节 投资项目分析概述 二、分析考虑问题 为确定现金流的金额和产生时间，需考虑下列问题： 投资金额是多少？ 分期投入情况？ 在购置时投入并且以后还要分期投入多少？ 投资回收额是多少？ 何时能收回投资？ 分期回收投资还是出售回首投资？ 项目投资风

2、险怎样？投资者抗风险能力怎样？第一节 投资项目分析概述 三、分析手段t形图分析 对与上述分析考虑问题最简单可以用t形图来表示，t形图表示了时间和现金流的关系，t形图结构如下：三、分析手段t形图分析 t形图是一种方便、可行的项目简单分析模式图，它既可以对项目单独的投入、或项目的产出进行分析，也可以对项目的投资产出情况进行简单分析。 t形图可以帮助大家设想投资的现金流时间结构和现金流向，在此基础上可以进行更家深入的分析。单向现金投入分析 时期 金额 o l 2 3 (初始投资额)(现金流1)(现金流2)(现金流3)(现金流n)初始投资与各期现金流均是负数单向现金收入分析 时期 金额 o 1 2 3

3、 n(初始投资额)0现金流1现金流2现金流3项目的投资产出情况现金流行+销售收入 定期现金流与销售收人为正项目的投资产出情况分析 时期 金额（正、负均可） o 1 2 3 n(初始投资额)负现金流1现金流2现金流3项目的投资产出情况现金流行+销售收入（正）第一节 投资项目分析概述 四、投资优势比较 用t形图可以简单比价两个或多个可供选择的投资项目的优劣。 若两个投资项目大致相近，但只有一项不同，在评估投资时，大多数投资者会遵从利己性原则。投资优势比较1定期现金流与销售收人投资项目a时期 金额 0 1 2 3 4 5(1,000)100 100 100 100 100+1.000投资项目b 时期

4、 金额 o 1 2 3 4 5(1,000)90 90 90 90 90+1.000图2一i较大的定期现金流人投资优势比较2投资项目a 时期 金额 0 1 2 3 4 5(1,000)100 100 100 100 100+1,500投资项目b 时期 金额 0 1 2 3 4 5(1,000)100 100 100 100 100+1,000 较高的销售 收人投资优势比较3 时期 投资项目a 金额 0 1 2 3 4 5(500)100 100 100 100 100+1,000 时期 投资项目b 金额 0 1 2 3 4 5(1,000)100 100 100 100 100+1,000较低

5、的初始投资额投资项目a 时期 金额 0 1 2 3 4 5(1,000)500 0 0 0 0+1,000投资项目b 时期 金额 o 1 2 3 4 5(1,000)0 0 0 0 500+1,000 较早的定期现金流第二节 房地产投资项目分析指标 不同投资的经济效益确定性分析方法是从不同的角度或侧面去反映投资经济效益的。从不同的角度或侧面反映投资经济效益使用了不同的经济效益分析指标。 由于一个指标仅反映投资经济效益的某一侧面，因此，在项目经济效益分析中往往要同时使用多种分析方法，运用多个分析指标对项目经济效益进行多侧面评价。第二节 房地产投资项目分析指标 投资经济效益分析指标投资经济效益分析

6、指标 分析方法 分析指标 简单投资收益率法 投资收益率 静态投资回收期法 静态投资回收期 动态投资回收期法 动态投资回收期 净现值法 净现值 内部收益率法 内部收益率第三节 房地产投资分析报表 全部投资现金流量表 现金流量 自有现金流量表 计算表 投资经济分析表投资经济分析表 销售盈利表 财务报表 投资平衡表全部投资现金流量计算表 土地开发期工程建设期出租、出售或经营期 现盒项目 合计 0 1 2 3 5 6一，现金流入1出租出售 或 经营牧人 ：。2不动产余值 b；h 60 6l b2 她 60 65 66 h 3回收其它目定资产余值 - c：。 1一0 4回收癔动 资金 - d：五 -一0

7、 do dl z2 d3 幽 如 ,rs z 流八小计 ，=a+嚣+r+力，=j、-+o+-、+札，1=；31+6l+014 dj，2；2+6z+c2+彳2，3；口+6s+r3+d3，j；tl4+“+c+山15=a5+65+c5+zs，6=u6+h斗cr+毗，-一4_+6-+f。+d、二现金流出1土地投资 月：。 es 2建设投资 f三 一0 ，o ，1 ，2 ，3 ，5 ，6 3经营成本 - g：“ 一0 ，0 ，i 口2 ，3 州 ， ， - ， 4税收 日：“ 0 i 2 l j4 5 -瘴出小计p=e七f+g+hpn=po+如+go+o尸i兰pi+，l+口i+lp2一p2+，2+92+

8、2 p。=e3+，3+生3+3p=t4+f+9+pses+，5+口5+5p5=e0+，6十6t-4e=e+g-+-三、净现金 流量(淹入小计一流出小计) 一nn=，opol皇，lpl，2=，2一p?n3=，s一j14一p5一，5一p5 ns=，bp6 n-=，_一p四、累什净现 金藏量 ndvo+ ? 。 ， ， 。0 _ ：h 一t 5 1。“ e t 。0 - n 。0自有现金流量计算表 土地开发期工程建设期出租、出售或经营叼 现盘项目 台计 o 1 2 3 4 5 6 -j一、现金流入1出租、出售 或 经营收入2不动产泉值3回收其它圃定资产泉值4回收流动 资金 流入小计 “：“ b。6i

9、 c一c d； |一a+b+c+o 0 do1 0一ao+ho+f0十一，) 6l cj dj11；4i十1十1+dl 2 62 c2 dz，2=2+62十c2+d2 63 如j 3兰“3十63十c3+d3 t c d14=a4十6+c4+d4 65 d5，5=a5+如+cs+d5 66 d616=a6+66+c6+d6 l 山 h “ 也，_；+-t“+二、现盆流出1土地投资中 自育资盘2建设投资中 自有l；i盆3滤动j；i盘中 自育嵌幺4艚款利息 偿还5借款率盘 偿辽6经营成本 7税收 流出tl、什 p j兰f。+，f，i+t+m j+t 一一 p一九 j，一“ 一h m，；。 口。“ ，；m p互聍+p +j，+ki+ m+g+ii o r q ，0 0 m，0 fo o po 一l ，l ，l p1 m1 gj l pi 一2 ，2 ，2 1,2 椭2 ，2 2 p2 p，3 ，3 ，3 3 m7 3 ，3 3 p3 p，4 ，4 ， l m ， t p p5 ，5 j5 f 5 m5 ，5 5 p5 6 i|b j7 6 矾，6 ， 6 p6 一 ，