旅游地产——汽车营地专题研究

1、成果名称旅游地产研究汽车营地专题研究所属分类住宅地产 商业地产 办公地产 产业地产 养老地产 旅游地产 城市运营交通地产 企业咨询其他成果类型工具包 专题研究 经典案例 其他研究方案研究内容从露营的发展历程、中国的市场发展情况以及汽车营地的发展模式等不同方面，研究汽车露营，以便用于旅游地产的开发之中。解决的关键问题及创新点营地旅游、露营、汽车营地人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）杨帅AA43706Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都

2、不可被擅自引用、复制和传播。Code of this report | 3汽车营地概念是指在原有的生态基础上人为的进行过相关设施的建设与管理，从而为营地旅游发展提供吸引物、环境依托、内容载体，进而满足游客以露营体验为主，休闲、娱乐、体育、观光、养生、科普、餐饮等多种功能为辅的新兴旅游体验。汽车营地概念旅游营地的一般特征安全有保障：设施及人员对于游客财产和健康安全的保障体验更丰富：增加更多功能的体验，满足多种游客除露营外的其他需求景观最优性：一般选择景观相对比较好的区域进行开发建设配套服务更完善：为游客提供汽车维修、医疗、餐饮等服务，解除游客后顾之忧交通更便利：畅通的道路可节省游客驾驶时间，更因

3、为扩展更多年龄客群Code of this report | 4汽车营地分类小木船汽车营地分类Code of this report | 5汽车营地的发展历程汽车营地发展历程20世纪露营地于1860年起源于美国，为组织青少年开展自然环境中的理想教育而发起的野外露营活动。19世纪美国汽车工业快速发展，因汽车快捷、灵便、载重大，人们逐渐将其用到露营中，驾车露营的历史随之展开。当代露营如今已经变成人们生活中的一部分，更是一种国际化的主流休闲方式。Code of this report | 6全球视野下的中国汽车营地差距汽车营地市场现状我国汽车营地发展空间巨大：从世界汽车营地的发展格局看，欧美地区是发

4、展最为成熟的地区，亚太地区的澳大利亚和日本发展较好，与之相比，中国汽车露营协会2003年成立，中国国内的汽车营地旅游处于刚刚起步阶段，发展潜力和增长空间也极大。Code of this report | 7汽车营地开发特点中国汽车营地旅游的发展条件核心条件（需求动力，影响营地市场区域的选择）l有闲 合适的旅游发展阶段：汽车营地是休闲度假时代的旅游产品，中国的旅游发展正经历观光向休闲度假的转型，尤其三大经济圈，对新型休闲度假产品的呼唤强烈。l有车 自驾出游的旅游习惯：汽车营地的重要前提是有足够的房车或汽车自驾旅游，中国的私家车保有量已跃居世界第二，自驾游已成为近年重要的旅游发展趋势，尤其在经济发

5、达区域。但房车保有量还很低，中国的汽车营地旅游将经历私家车营地逐渐向房车营地转变的过程。Code of this report | 8汽车营地开发特点基础条件（建设动力，影响营地建设区域的选择）l有路 便捷的高速公路网络：我国近年高速公路网络建设快速发展，高速公路里程全球第二。l有风景 适合汽车出游的旅游区集群：中国的旅游资源丰度和能级在全球首屈一指；但高品质的旅游区集群、旅游目的地还有较大提升发展空间。发展瓶颈l缺营地：缺乏成熟的营地建设标准、缺乏成熟的营地运营模式、缺乏成熟的营地管理经验、缺乏成熟的房车产业支持。Code of this report | 9中国汽车营地的现状格局现状格局中

6、国汽车营地目前主要分布区在三大经济圈（经济发达区域）和海南（典型度假区域）北京广东海南江苏山东上海汽车营地数量181615988私家车保有量（万辆）407.5531.8166.4657.3531.2141.3区域省份数量环渤海北京18山东8河北3内蒙古2辽宁1长三角江苏9上海7浙江3珠三角广东16海南15福建1西南重庆1四川1西北陕西7甘肃2Code of this report | 10国家规划 三圈两线中国汽车露营协会提出“三圈两线”营地建设规划，即围绕首都经济圈、长三角经济圈和珠三角经济圈构成的东南沿海线和丝绸之路线建成50100个国际标准营地，使房车露营地网络遍布全国主要旅游资源地。未

7、来格局三圈：首都、长三角、珠三角经济圈；两线：东部沿海线（大连-北京-上海-温州-广州-深圳） 丝绸之路线（连云港-开封-西安-宝鸡-天水-青海湖-嘉峪关-敦煌-罗布泊-博斯腾湖-天池-喀纳斯湖-口岸）Code of this report | 11各地态势 规划预热：2007年后，全国各地纷纷开始编制汽车营地规划，2020年前将会掀起一轮汽车营地建设热潮。 市场启动：预计在未来不到10年的时间里，国内有望形成100亿元以上的房车消费市场；预计2020年，长三角房车旅游的客源规模可达到300万-550万人。未来格局Code of this report | 12投资利润开发流程与要素旅游营地项

8、目开发的一般流程汽车营地项目开发核心六要素营地开发关联行业及部门l 游行政事业l 景区事业l 农业l 林业l 水利l 畜牧业l 建筑业l 建材业l 交通运输业l 市政工程l 木屋l 房车l 户外装备业l 旅游开发企业l 运营管理企业l 相关服务业Code of this report | 13汽车营地运营管理：必要门票消费+出租、出售和多元化的附加值营运方式方式特点描述出租营地营位收租汽车营地首要任务是提供给旅游者营位，包括露营营位、房车营位和自驾车营位。对于营位的出租，相当于景区门票的收取，是实现营地运营和旅游者进入的基本条件。出租空闲场地收租营地一般位于野外，拥有大面积空闲之地，在开展营地

9、活动之余，可将场地出租用于会展业务，收取租金并招徕游客来此消费。开发旅游度假项目附加值汽车营地在发展过程中，应同时注意旅游度假项目的开发。汽车营地与主题公园类似，都具有聚揽人气的作用，能够提高该地区故可对知名度，从而带动原本低廉的度假项目的增值。车辆的出租及出售出售汽车营地是出售车辆最好的平台，故可将汽车营地发展为车辆分销商，收取房车等买卖的中间差价。但是，有能力购买房车的家庭毕竟是少数，更为广阔的房车交易市场是通过租赁房车形式实现的。开发收费性的休闲、娱乐项目附加值为吸引房车旅游者来汽车营地，营地的环境良好、风景优美之外，必须有大量的游乐项目丰富营地活动。运营管理Code of this r

10、eport | 14 汽车营地选址l 可达性：宜选择高速公路出入口、国道、省道等主要道路沿线周边，距地级以上城市车程宜不超过2小时；l 场地空间：有足够的场地，能安排一定数量的停车位，面积一般在3000平米以上；l 周边旅游资源：有可供游客开展休闲活动的环境吸引物；l 社会环境：包括需求、土地规划和水电等基础设施；l 自然资源：宜选择在具备植被、河流、湖泊或海岸，日照充沛的地方。汽车营地选址 露营地规模具体测算方法：l 非旅居车（自驾车）、自行式旅居车营位最小占地面积80。l 半拖挂式和全拖挂式旅居车营位最小占地面积80100。l 房车营地规模测算可参考汽车营地计算公式：所需面积=停车数量(8

11、0120)1辆车所需的场地面积2(保持自然环境和开放空间的系数)2(场内道路管理中心卫生设施等系数)。由此公式得到的是在平地和道路平直的情况下发挥最大布局效率的标准数据。Code of this report | 15区域汽车营地发展与布局模式 市场驱动型发散布局市场驱动的旅游营地依托城市客群市场，围绕环城游憩带做发散布局。发展与布局模式 资源驱动型点环状布局资源驱动的旅游营地依托景区景点、风景区、旅游度假区等旅游资源，在其中点状布局，规模较大需要多个营地时可结合内部环线做环状布局。 交通驱动型线状布局交通驱动的旅游营地依托主要交通干线、旅游热点线路等，结合其重要节点、集散枢纽以及疲劳生理期等

12、因素做线状布局。Code of this report | 16汽车营地根据其类型、自身特色及目标客源市场的消费特征设置有不同的功能区，一般而言，都设有综合服务区、宿营区、休闲娱乐区等。除以上三大功能分区外，营地还会根据自身资源市场需要等对功能区进行延伸或完善，增设度假、旅游地产等功能分区，提供分时度假等服务。汽车营地功能分区Code of this report | 17汽车营地空间模式汽车营地规划受道路交通、地形地貌、植被、光照、通风等自然环境影响，尤其是露营区对场地的地形、坡度、排水等要求较高，另外汽车营地的规划设计必须满足汽车顺畅通行的基本功能，规划时都应结合地形地貌、自然资源等特征分

13、区布置。汽车营地总体规划按空间布局一般分为以下三种模式：均匀发展型、辐射型、主轴线型。汽车营地空间布局模式优点缺点适宜建设条件均匀发展型充分利用土地、易于管理、成本低，容易组织交通，道路通常都相互平行，易于识别方向。露营区的景观通常比较单一、乏味，缺少变化和情趣。l 场地本身比较平整、形状也较规整，像广阔的平原、低缓的丘陵、海滨沙漠、辽阔的草原等。l 适用于一些用地比较紧张的旅游景区，充分发挥其布局紧凑，节约土地的优势。辐射型将分散又相对集中的零散地块有机结合起来，根据地块的自然条件灵活选择场地用途。露营区独立、景观各异，还可结合环境在露营区内增加娱乐活动场/l 景区内可利用空间成辐射型分布，

14、如一些森林、河流冲击沿岸等。l 台地为主要地形的地区所形成的可用场地形成不连续的成片状分布，片状土地之间距离和高程相差不大。l 丘陵地带可以用来露营区的辐射状空间布局的缓坡地带l 具有相对复杂地形的景区l 景区内有分散的资源需要保护l 对营区的露营环境要求较高，景观具有变化和特色的景区主轴线型各个露营区几乎都很独立，可结合所处环境特点开发出完全不同的露营特色；可选择性强，易于周边生态环境的营建布局非常分散，较难管理，服务设施布局也较为困难，对于一些必要设施，每个露营区都需布置，成本较高。l 适合在风景游览路线较长的大型风景旅游区或景点比较分散的山地环境中建设。Code of this repo

15、rt | 18汽车营地空间模式均匀发展型营地特点：l 管理中心一般布置在场地的中间或入口处，方便对整个营区的管理。l 设置中心位置的功能包括：服务中心、综合服务区、汽车维修服务部等。l 露营区为游客提供露营休息的场所，通常较规整的分布在服务区周围。l 娱乐活动区布置在露营地一侧或周围，主要的娱乐活动和露营区相对独立。Code of this report | 19汽车营地空间模式辐射型营地特点：l 该布局模式汽车营地的管理中心和服务设施中心都建在整块场地的中心或是各块地的连接处，以方便对整个营地各个区进行管理和提供服务。l 各个露营区根据场地的地形和环境特点，不规则的分散布置于管理区和服务区周

16、围。Code of this report | 20汽车营地空间模式主轴线型营地特点：l 有一条主道路，各个露营区或活动娱乐区都分散布置于主道路两侧。Code of this report | 21案例北京-港中旅南山房车小镇（中国首个国际标准房车营地）产品设施主要由综合服务会所、房车营位区、帐篷露营区、休闲娱乐区、房车酒店、房车及露营用品展示区、后勤设施等几部分组成，规划车位300个，配套设施建筑面积9600平方米。小镇从规划选址、功能布局、设施配置、运营管理都完全按照国际标准，实现了零排放，零污染。一期已建成由100个房车营位构成的房车、自驾车营位区、帐篷露营区、休闲娱乐区、ATV越野区、山野采摘区、垂钓区等多个户外活动体验区。小镇最新引进多款美国原装进口拖挂式房车，可供出售及房车住宿体验。房车小镇试营业时间2011年08月01日，客房总数10间（套）。l 位置：密云县河南寨镇河东路88号，临近南山滑雪场l 开业时间：2011年l 占地面积：总规划面积2858亩，一期470亩l 星级：五星级l 特色：专注美式拖挂式房车产品，主打房车小镇品牌Code of this report | 22案例苏州太湖一号房车露营公园l 位置：l 位于江苏省苏州市高新区西部生态城太湖大堤镇米泗山l 开业时间：2013年9月30日l