黄石报告1227

1、项目地块项目地理位置：p本项目位于黄石中心黄石港区，周边商业氛围浓厚，医院、学校、银行等市政配套齐全，交通便捷。p距离传统商业中心交通路、南京路商圈不足500米。p地块东面就是城市南北主干道黄石大道。核心商圈核心商圈次核心商圈次核心商圈本案本案特殊的天津路特殊的天津路由天津路、黄石大道、湖滨中路、颐阳路围合区域胜阳港区（黄色阴影部分），从规划到实际发展，均界定为老城中心繁华商业区范围。本案地块南侧即天津路，连接杭州东路接驳团城山，即黄石新政府所在地。区位地段商业价值体现三点：胜阳港区框定胜阳港区框定的商业成形区的商业成形区项目地块宗地现状宗地现状地块所在地块所在p地块现有大量居民房面临拆迁。p

2、地块原汇龙大厦保留近距离少有高层建筑，建成后，整体形象及标识性良好。p地块三面临街，有利于商业人气的聚集。汇龙速汇龙速8 8酒店酒店1010楼鸟瞰楼鸟瞰地块黄石大道沿线景象地块黄石大道沿线景象地块四至地块四至东：黄石大道东：黄石大道西：兴业银行、金色华邸小区西：兴业银行、金色华邸小区南：天津路南：天津路北：芜湖路北：芜湖路道路交通项目周边道路商业因素分析黄石大道南北向城市主干道双向六车道交通核心干道紧邻项目地块，可提供直接临街面联通城市南北两个人口密集区，带来大量人流道路状况良好，车流量巨大直接通往市中心，交通站点数量众多沿街多个商业项目可能会分流人流天津路东西向，连接新旧城双向四车道东西主干

3、道延伸线紧邻项目地块，城市次干道，可提供直接临街面连接市政府及未来人口聚集区，带来大量人流车流人流面临湖滨路和武汉路两次分流沿街缺乏商业气氛，不利于商业聚集芜湖路东西向，连接湖滨路与黄石大道双向四车道城市次干道城市主要的休闲街道，带来部分人流同样拥有较长的临街展示面，有利于项目的展示曾经北城主要的商业街区，市民认可度较高城市次干道，道路状况较差，车流量较少不直接通往城市的核心地带地块地块黄石大道黄石大道双向六车道双向六车道天津路天津路双向四车道双向四车道芜湖路芜湖路双向四车道双向四车道地块三面临街，可达性优良。天津路作为现有胜阳港区繁华商业中心界限，在新旧城市更替过程中，连同南北中心干道武汉路

4、，新型综合商业有机会重新审定并塑造标杆商业价值。道路交通线路线路名称名称站站 点点 及及 走走 向向首班发首班发车时间车时间末班收班末班收班时间时间发车间隔时间发车间隔时间空调车空调车平峰平峰高峰高峰1 1路路通顺公司至一门通顺公司、黄石港、二医院、沈家营、红旗桥、电信大楼、贸易大楼、上窑、一门5:300:004-62.5-3是3 3路路客运站至胡家湾客运站、黄石港、沈家营、红旗桥、汇龙大厦、中心医院、陈家湾、八卦嘴、胡家湾5:3022:303-42.5是8 8路路肉联至黄石职院肉联、黄石港、红旗桥、数码广场、卫生局、中百仓储、青少年宫、人民广场、黄石职院6:0021:305-64是9 9路路

5、金诚鞋厂至金诚鞋厂金诚鞋厂、老火车站、武汉证券、贸易大楼、新百百货、汇龙大厦、红旗桥、沈家营、客运站、花湖大道口、金诚鞋厂6:0021:005-84是1616路路东方太阳城至儿童公园东方太阳城、花湖大道口、沈家营、红旗桥、汇龙大厦、电信大楼、新百百货、南京路、京华路、儿童公园6:0023:005-64是2020路路军分区至军分区军分区、沈家营、湖北师范、上窑、新百百货、汇龙大厦、红旗桥、王家里、湖北师范、军分区6:00冬21:00夏21:306-74是项目所在地公交系统便捷，黄石大道和天津路上均有公交站点，覆盖项目所在地公交系统便捷，黄石大道和天津路上均有公交站点，覆盖团城团城山，新街口，西塞

6、山，陈家湾等山，新街口，西塞山，陈家湾等整个黄石城区。另外，项目还有一班通宵整个黄石城区。另外，项目还有一班通宵运行的公交运行的公交101路通过。路通过。公共设施项目周边公共配套设施齐全，酒店宾馆、医院、金项目周边公共配套设施齐全，酒店宾馆、医院、金融、学校、企事业单位等不同消费群体以及便捷的融、学校、企事业单位等不同消费群体以及便捷的交通条件，将为项目商业氛围的形成提供长效支撑。交通条件，将为项目商业氛围的形成提供长效支撑。城市主干道城市次干道城市支线项目地块黄石体育中心黄石实验高中黄石汽车站广场路小学武汉路小学黄石十六中黄石儿童活动中心地块周边配套协同效应地块周边配套协同效应本案将扮演什么

7、功能的商业角色，是以区域商本案将扮演什么功能的商业角色，是以区域商业为主导，还是以都市中心商业为主导，或者业为主导，还是以都市中心商业为主导，或者以区域商业为主导，以都市中心商业为补充？以区域商业为主导，以都市中心商业为补充？结论结论拔高项目立足点拔高项目立足点, ,参与城市商业运作参与城市商业运作拨高项目定位立足点拨高项目定位立足点, ,结合黄石商业发展轨迹与商业规结合黄石商业发展轨迹与商业规划，立足现有商业业态布局划，立足现有商业业态布局, ,寻找商业市场机会点寻找商业市场机会点, ,实现业实现业态错位经营与商业更新换代的品牌价值。态错位经营与商业更新换代的品牌价值。黄石商业市场专项研究黄

8、石商业市场专项研究宏观城市环境宏观城市环境&商业网点商业网点城市概况p 黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸，是继武汉之后湖北建立的第二座城市，武汉城市圈副中心城市，是中部地区重要的原材料工业基地和国务院批准的沿江开放城市之一，综合竞争力全省第二。 p 全市现辖黄石港区、西塞山区（原石灰窑区）、下陆区、铁山区4个市辖区、阳新县和1个国家级经济技术开发区黄石经济技术开发区，代管大冶市（县级市），总面积4583平方公里。其中，城区面积233平方公里，人口77万。p 黄石素有“青铜故里”、“钢铁摇篮”、“水泥故乡”和“服装新城”之称。全市已形成冶金、建材、纺织等14个主导产业，共有5家公司在

9、沪、深两市挂牌上市，拥有东贝机电（东贝太阳能、压缩机）、中国劲酒、华新水泥、美尔雅西装、湖北新冶钢等重点企业。p 黄石区位优势明显，交通物流便捷，距省会城市武汉仅60公里。城区有武九铁路通过，武汉城市圈城际铁路武黄段预计2012年5月底开通。黄石长江大桥和鄂东长江大桥使黄石与我国中部东西轴线区域的各个城市都形成了顺畅的连接。p 黄石港和上窑码头是主要港口。依托长江可上溯宜昌、重庆，下至南京、上海，直达出海口。外贸码头可适应国际标准集装箱和重大件装卸作业，规划建设的棋盘洲港区年吞吐量可达2200万吨。 “十二五”期间，黄石城市基础设施建设的重点将由环磁湖向环大冶湖转移，计划让黄石建成区人口达13

10、0万人，城市建成区扩展至130平方公里。到2015年，黄石市区将和大冶市区同体化发展，成为市域中心市区。另将建设一个市域副中心阳新兴国镇（人口30万人），让阳新达到中等城市起步水平。城市规划十大工程拉开大城市路网格局十大工程拉开大城市路网格局 未来五年，黄石市将重点实施“一个贯通、两条隧道、七个延伸”十大工程。将全线贯通与黄石大道平行的沿江大道；实现黄金山南北多重对接；七条道路延伸工程，实现黄石城区、大冶、阳新的无缝对接。推进城镇集群建设推进城镇集群建设“十二五”期间，“大黄石”将按“11231”的模式对黄石地区所有城镇进行重新布局，即构筑“一个主中心、一个副中心、两带、三群、一批重点镇”为主

11、的城镇空间发展格局。 城市由环慈湖到环大冶湖的战略转移城市由环慈湖到环大冶湖的战略转移同大冶同体化发展，打造市域中心市区同大冶同体化发展，打造市域中心市区商业概况核心商圈以武汉路、黄石大道、天津路和交通路围合的城市核心商业圈次核心商圈以华新路、沿江路、湖滨路和颐阳路所形成的次级商业中心，是核心商圈的延展团城山商圈在新市政府以西，依托武商量贩形成的区域型商业中心新街口商圈在延安路与黄石大道交口处，满足大众山以北的区域型商业中心八卦嘴商圈在八卦嘴、陈家湾地区以中商平价超市形成的区域型商业中心黄石现有商业区概览团城山商圈团城山商圈新街口商圈新街口商圈八卦嘴商圈八卦嘴商圈核心商圈核心商圈次核心商圈次核

12、心商圈距核心商圈距核心商圈3.5公里公里距核心商圈距核心商圈6.5公里公里距核心商圈距核心商圈2公里公里500m半径半径800m半径半径黄石商业是以南京路交通路为核心的街铺型商业为主导，辅以超市、百黄石商业是以南京路交通路为核心的街铺型商业为主导，辅以超市、百货零售市场。除核心商圈外，各商圈呈点状分布，满足区域性消费。货零售市场。除核心商圈外，各商圈呈点状分布，满足区域性消费。商业规划 黄石市在未来十年将建立一个市级黄石市在未来十年将建立一个市级商业中心商业中心胜阳港；两个副市级商胜阳港；两个副市级商业中心业中心团城山和罗桥；并完善铁团城山和罗桥；并完善铁山、下陆、上窑和新街口山、下陆、上窑和

13、新街口4 4个区域型商个区域型商业中心，以及业中心，以及2323个社区商业网点。逐个社区商业网点。逐步由现在的点状分布向带状发展过渡。步由现在的点状分布向带状发展过渡。编号编号商圈名称商圈名称功能定位功能定位用地指标用地指标1胜阳港商圈商贸、金融、服务、娱乐于一体商业用地：10-15万营业面积：25-35万2团城山商圈为周边提供休闲餐饮、金融娱乐服务商业用地：6-8万建筑面积：12-15万3罗桥商圈为工业园区居民服务兼顾大冶阳新商业用地：8-10万营业面积：15-36万4黄石港商圈为黄石港和花湖片区提供休闲购物商业用地：6万建筑面积：6-10万5上窑商圈辐射鄂东地区，以小商品交易为主商业用地：

14、5万营业面积：2.4万6下陆商圈为下陆周边地区居民提供服务商业用地：4万建筑面积：8-12万7铁山商圈为铁山周边地区居民提供服务商业用地：3万建筑面积：6-8万片区功能胜阳港市级商业中心：规划定位：商贸、金融、服务、娱乐于一体规划规模：商业用地：10-15万，营业面积：25-35万规划人口：9万人黄石港区域商业中心：规划定位：为黄石港和花湖片区提供休闲购物规划规模：商业用地：6万建筑面积：6-10万规划人口：15万人团城山市级商业副中心：规划定位：商贸、金融、服务、娱乐于一体规划规模：商业用地：10-15万，营业面积：25-35万规划人口：6万人下陆区区域商业中心：规划定位：为下陆周边地区居民

15、提供服务规划规模：商业用地：4万建筑面积：8-12万规划人口：12万人铁山区区域商业中心：规划定位：为铁山周边地区居民提供服务规划规模：商业用地：3万建筑面积：6-8万规划人口：5万人黄金山市级商业副中心：规划定位：为工业园区居民服务兼顾大冶阳新规划规模：商业用地：8-10万营业面积：15-36万规划人口：17万人上窑区域商业中心：规划定位：辐射鄂东地区，以小商品交易为主规划规模：商业用地：5万营业面积：2.4万规划人口：10万人各片区功能定位、商业用地及人口布局各片区功能定位、商业用地及人口布局宏观小结p 黄石大量的实体经济保证了经济的稳步增长，城市化进程有利于商业市场进一步提升。p 武汉城

16、市圈极大的促进了黄石与省会联系，便捷的交通体系，有利于商业市场的繁荣。p 黄石港区作为黄石的传统老城区，在未来数年间依然会是黄石商业的最核心地区，同时该区域也是黄石经济最为发达的地区。p 黄石港区未来商业网点规划的确立，有助于黄石商业转型，几个区域型的商业中心将与胜阳港核心区形成优势互补的联动发展作用。（一）黄石经济的快速发展，城区规模的不断扩容以及胜阳港商业中心的进一步升级，为本案的发展带来了先决条件。（二）本案所在位置紧邻传统商业中心，随着商业中心的扩大，有利于本案价值进一步提升。对本项目的影响对本项目的影响租金：租金：100-150业态：休闲、餐饮、零售业态：休闲、餐饮、零售租金：租金：

17、120-180业态：休闲、餐饮、零售业态：休闲、餐饮、零售租金：租金：120-180业态：休闲、餐饮、零售业态：休闲、餐饮、零售租金：租金：120-180业态：休闲、餐饮、零售业态：休闲、餐饮、零售租金：租金：150-200业态：零售业态：零售租金：租金：120-180业态：零售业态：零售租金：租金：150-200业态：零售业态：零售租金：租金：150-200业态：零售业态：零售租金：无租金：无业态：无业态：无租金：租金：150-220业态：零售、服装、餐饮业态：零售、服装、餐饮租金：租金：220-250业态：服装、零售业态：服装、零售租金：租金：280-320业态：服装、零售业态：服装、零售

18、租金：租金：120-180业态：休闲、零售业态：休闲、零售租金：租金：120-180业态：休闲、零售业态：休闲、零售租金：租金：150-220业态：休闲、餐饮零售业态：休闲、餐饮零售租金：租金：150-200业态：休闲、餐饮零售业态：休闲、餐饮零售租金：租金：200-250业态：休闲、百货、服饰业态：休闲、百货、服饰租金：租金：200-250业态：娱乐、百货、服饰业态：娱乐、百货、服饰租金：租金：150-200业态：零售、服务、建材业态：零售、服务、建材租金：租金：150-200业态：零售、婚纱业态：零售、婚纱租金：租金：200-230业态：服饰业态：服饰租金：租金：220-240业态：服饰业

19、态：服饰租金：租金：280-320业态：休闲、服饰、零售业态：休闲、服饰、零售租金：租金：300-350业态：服饰、鞋业、零售业态：服饰、鞋业、零售租金：租金：250-300业态：服饰，餐饮业态：服饰，餐饮租金：租金：220-270业态：服饰，餐饮业态：服饰，餐饮租金：租金：200-250业态：服饰，餐饮业态：服饰，餐饮租金：租金：220-270业态：服饰，餐饮业态：服饰，餐饮租金：租金：200-250业态：服饰，餐饮业态：服饰，餐饮租金：租金：200-250业态：服饰，零售业态：服饰，零售租金：租金：220-250业态：休闲、服饰、零售业态：休闲、服饰、零售租金：租金：200-250业态：服

20、饰、鞋业、零售业态：服饰、鞋业、零售芜湖路天津路南京路交通路路武汉路黄石路1.从目前来看，整体租金水平较高的是交通路，这一方面是由于其传统的商业地位所决定，另一方面，也是由于该街道的商业业态主要以承租水平较高的商业街铺为主有关。2.黄石商业租金水平，呈现出由南向北递减趋势，项目所在地的天津路、芜湖路由于在传统中心商圈边际，目前租金水平普遍不足200元。3.未来项目的租金价值，主要应参考，天津路，黄石大道和芜湖路三面，而随着本商业的带动及城市商业规模的扩大、商业形式的调整，租金水平将有明显提升。注：路段租金以整条商业街反应，实际情况以路口为高，另外路北租金水平略高于路南。每条街实际租金价格在平均

21、租金上浮动30元左右。交通路交通路品牌服饰一条街品牌服饰一条街商业街扫描商业业态经营家数 所占比例服饰专卖店1926.00%服装专业店1013.70%鞋帽箱包店1013.70%餐饮食品店79.60%珠宝首饰店56.80%日用杂货零售店56.80%休闲娱乐店56.80%便民服务店45.50%金融网点34.10%美容美体店22.70%数码通讯店22.70%家居店11.40%电器店00.00%五金建材店00.00%其他00.00%合计73100.00%交通路交通路项目地块项目地块路段名称 交通路-黄石大道 路段宽度 单向四车道测量时间19:30-19:35人流方向由东向西男18女20路段名称 交通路

22、-黄石大道 路段宽度 单向四车道测量时间19:09-19:14车流方向由东向西私家车15出租车18公交车0助力车21.交通路商业街形成于96年左右，早期为步行街，是黄石目前经营最为成功，经营形象最好的一条商业街。2.商业街整体形象水平较高，经营业态集中为服饰鞋帽，除了部分鞋帽服饰专卖店外，还集中了黄石最主要的服装专业店，是黄石人购买品牌服饰的首要选择。3.交通路的租金也是黄石最高的，靠近武汉路附近租金达到300-400元/ 月，中段较低位置也要超过200元/ 月。在如此高租金的情况下，沿街商铺基本上经营年数超过15年，也反映出该商业街目前的经营状况极佳。人流车流测算情况人流车流测算情况南京路南

23、京路精品服饰一条街精品服饰一条街商业街扫描商业业态经营家数所占比例服饰专卖店4739.50%鞋帽箱包店2722.70%餐饮食品店1512.60%珠宝首饰店75.90%美容美体店54.20%便民服务店54.20%其他54.20%休闲娱乐店32.50%服装专业店10.80%日用杂货零售店10.80%金融网点10.80%家居店10.80%数码通讯店10.80%电器店00.00%五金建材店00.00%合计119100.00%南京路南京路项目地块项目地块路段名称 南京路-黄石大道 路段宽度 双向四车道测量时间19:27-19:32人流方向由西向东男7女10路段名称 南京路-黄石大道 路段宽度 双向四车道

24、测量时间19:21-19:26车流方向由西向东私家车5出租车13公交车1助力车7 1.南京路商业街也成型于1996年左右，早期被称为劳动路，是黄石最主要的服装鞋帽专卖一条街，临街商铺普遍面积较小，经营规模不大。 2.南京路整体形象以年轻时尚为主，各色小店主要经营潮流服饰与鞋帽，另外商业街的二层也兼顾餐饮休闲，主要是一些中西简餐为主，为逛街购物的人提供休息。 3.南京路的租金相较交通路略低这主要是由于该街临街商铺普遍规模较小，承租能力有限有关，其中靠近武汉路附近租金达到300-350元/ 月，靠近黄石大道一侧租金则要在180-220元/ 月，而中段由于整体店面形象不佳，经营品牌较差，租金更低。人

25、流车流测算情况人流车流测算情况武汉路武汉路市政府近期着力打造的商业街市政府近期着力打造的商业街商业街扫描商业业态经营家数 所占比例日用杂货零售店2115.60%服饰专卖店2014.80%服装专业店1914.10%便民服务店1511.10%餐饮食品店128.90%鞋帽箱包店85.90%其他85.90%金融网点64.40%五金建材店64.40%珠宝首饰店53.70%美容美体店43.00%休闲娱乐店43.00%数码通讯店43.00%电器店21.50%家居店10.70%合计135100.00%武汉路武汉路项目地块项目地块路段名称 武汉路-天津路 路段宽度双向六车道测量时间19:30-19:35人流方向

26、由北向南男24女40路段名称 武汉路-天津路 路段宽度双向六车道测量时间19:20-19:25车流方向由北向南私家车20出租车24公交车2助力车81.武汉路商业街早期原名东风路，在上世纪90年代，政府进行了拓宽工程，形成了现在的规模，目前，武汉路东侧依然以传统的街铺为主，而武汉路东侧则是目前市政府着力打造的新型商业项目，市内在售的商业项目均集中于此。2.武汉路的商业气氛，目前主要集中在联通南京路和交通路的部分，依然以服装鞋帽为主，而武汉路西侧，未来除了沃尔玛的进驻外，还将打造新型的中高端临街商铺。3.武汉路由于路段较长，周边环境参差不齐，租金水平也相差较大，其中，最贵的连接南京路与交通路段，租

27、金大约在300元/ 月，租金向北逐渐递减，到项目地块附近，已不足200元/ 月。人流车流测算情况人流车流测算情况黄石大道黄石大道黄石最集中的百货大卖场街区黄石最集中的百货大卖场街区商业街扫描商业业态经营家数 所占比例五金建材店3217.90%日用杂货零售店3117.30%服饰专卖店2212.30%餐饮食品店2111.70%其他158.40%便民服务店137.30%数码通讯店126.70%珠宝首饰店73.90%电器店52.80%休闲娱乐店52.80%金融网点52.80%鞋帽箱包店42.20%美容美体店31.70%服装专业店21.10%家居店21.10%合计179100.00%黄石大道黄石大道项目

28、地块项目地块路段名称黄石大道-南京路 路段宽度 双向六车道测量时间19:51-19:56人流方向由北向南男25女19路段名称黄石大道-南京路 路段宽度 双向六车道测量时间19:45-19:50车流方向由北向南私家车29出租车47公交车5助力车71.黄石大道是黄石市贯穿南北的最主要交通干线，也是本项目所需利用的最主要沿街面，黄石大道成型于上世纪50年代，进入21世纪，经过重新洗牌后，形成目前的规模。2.作为黄石最主要的南北通路，沿街两旁，基本以大型卖场和百货业态为主，辅以各种商业业态形式，另外道路南北两头以五金建材为主。3.黄石大道由于中段个体商户较少，以大型百货和卖场为主，因此，租金调研主要集

29、中在南北两侧，北边在华新水泥附近不足100元/ 月，那边靠近颐阳路附近租金则略高，在140元/ 月。人流车流测算情况人流车流测算情况天津路天津路黄石最集中的百货大卖场街区黄石最集中的百货大卖场街区商业街扫描商业业态经营家数 所占比例便民服务店1227.30%服饰专卖店511.40%日用杂货零售店49.10%餐饮食品店49.10%美容美体店36.80%五金建材店36.80%鞋帽箱包店24.50%休闲娱乐店24.50%金融网点24.50%家居店24.50%其他24.50%珠宝首饰店12.30%电器店12.30%数码通讯店12.30%服装专业店00.00%合计44100.00%黄石大道黄石大道项目地

30、块项目地块路段名称天津路-武汉路路段宽度双向四车道测量时间19:30-19:35人流方向由西向东男7女5路段名称天津路-武汉路路段宽度双向六车道测量时间19:40-19:45车流方向由西向东私家车12出租车15公交车2助力车41.天津路目前作为杭州东路延长线，连接主城区和团城山地区，交通功能比较明显，但沿街商业气氛较差，道路两旁拥有较多市政配套和高档小区。2.天津路商业气氛不够，为数不多的商业业态分布较杂，但整体形象较好，这也与周边小区较新有关，另外道路两旁市政配套便民服务较多，这些在未来都可以加以利用。3.天津路由于商铺数量较少，调查不够充分，能够得到的租金范围大致在100-200元/ 月，

31、另外，与其相邻的信息巷由于靠近工人文化宫，商业氛围浓厚，租金普遍在200元/ 月。人流车流测算情况人流车流测算情况芜湖路芜湖路休闲服务一条街休闲服务一条街商业街扫描商业业态经营家数所占比例休闲娱乐店520.80%服饰专卖店416.70%便民服务店416.70%日用杂货零售店28.30%餐饮食品店28.30%其他28.30%鞋帽箱包店14.20%珠宝首饰店14.20%美容美体店14.20%金融网点14.20%数码通讯店14.20%服装专业店00.00%电器店00.00%家居店00.00%五金建材店00.00%合计24100.00%芜湖路芜湖路项目地块项目地块路段名称芜湖路-武汉路路段宽度双向四车

32、道测量时间19:15-19:20人流方向由西向东男10女6路段名称芜湖路-武汉路路段宽度双向四车道测量时间19:05-19:10车流方向由西向东私家车5出租车7公交车0助力车21.芜湖路作为曾经城市北沿最主要的商业街区，在上世纪90年代生意旺盛，但随着城市旧城改造工程的进行，以及城市功能定位的转化，业已衰落。2.目前芜湖路的主要功能是黄石市最主要的休闲一条街，这也与该道路首中尾三段都经营有黄石最主要的足浴中心林林休闲有关。3.目前芜湖路附近租金水平普遍较低，100元左右为主，这也与目前该街区缺乏商业气氛有密切关系，未来本项目应考虑该街区对本项目的影响。人流车流测算情况人流车流测算情况重点商业街

33、代表商业商铺构成及租金水平一览重点商业街代表商业商铺构成及租金水平一览街道名称经营类别品牌名称经营面积商铺结构面宽进深租金黄石大道运动森马210121m10m270元/月黄石大道休闲真维斯120112m10m240元/月黄石大道男士正装雅戈尔100112m8m200元/月南京路鞋帽红蜻蜓7017m10m220元/月南京路女装史努比2413m8m360元/月南京路皮包拓谷120112m10m280元/月交通路鞋帽专业磊琪鞋业800220m20m150元/月交通路男装利郎300215m20m400元/月交通路鞋帽匹克10018m12m220元/月交通路家纺梦洁150110m15m200元/月商业街

34、扫描商业街小结商业街小结u黄石随着城市规模的扩容和经济的自然发展，逐步形成了多条特色不一的商业街，这些商业街优势互补，相互依存，共同构成了黄石人民日常消费的主体。u目前的商业街存在的最大问题是，业态形式老化，沿街街铺的形式在未来的商业体系中，只能是城市商业的补充，而不可能成为城市商业最核心的部分，因此，黄石目前的商业街气氛，在未来，可能会只集中在南京路-黄石大道-交通路-武汉路所形成的闭合回路中，其他商业街的功能性将逐渐转变。u黄石的沿街街铺经营方式和产品配比方面都存在有一定的落后，类似于大上海这样的商业项目，可能会在未来的沿街街铺市场供应方面成为主流，特色化、功能化和集中化的一站式商业街区，

35、将会给黄石人民带来全新的市场体验，也将会经过旧城改造后，逐渐取代原有的部分商业街。u本项目所处地块缺乏沿街商铺，这也主要是由于南北两条街，天津路、芜湖路的功能定位不同有关，前者主要以政府配套为主，后者则是简易的休闲一条街，未来，本项目可以充分利用这一点，与南北两条街形成互补，有效地吸引客户，方便客户。黄石商业零售市场发展轨迹黄石商业零售市场发展轨迹零售市场传统业态时期传统业态时期20世纪80年代中80年代底洗牌时期洗牌时期上世纪末本世纪初行业升级时期行业升级时期2005年至今除本土金港量贩外，外来的中百、中商和武商等各大卖场纷纷抢占市场，零售巨头沃尔玛也将进驻。2005年始，随新百集团的进入以

36、及市政府对百货业态的支持，黄石的百货业重新走入繁荣。受到经济转型及大卖场时代的来临的影响，黄石传统的百货商场纷纷萎缩或倒闭。除金虹和中心商场外，其他各百货公司都已经淘汰，百货大楼也已更换主人。黄石十大百货商场（一百、二百、金龙、津晶、锦江商场、百货大楼、东方商厦、中心商场、黄石商场、金虹大厦），因为百姓被动消费，而且国家供应的物资满足不了需求，生意红火。市场呼唤新型综合商业的到来市场呼唤新型综合商业的到来一站式复合商业将成未来主流一站式复合商业将成未来主流零售市场布局黄石城区百货、超市网点布局编号项目名称营业面积开业时间市场定位业态组合金虹大厦3万1990年中低档传统百货+小型超市新百百货2万

37、2006年中高档百货、餐饮、休闲、娱乐大金新百3万2010年中高档百货、休闲、娱乐、餐饮中商平价超市4万（总）2001年区域性卖场大卖场+百货中百仓储超市3万（总）2006年区域性卖场大卖场+百货武商量贩2万（总）2008年区域性卖场大卖场+百货金港量贩1万2008年区域性卖场大卖场+百货大型百货 大卖场金虹大厦金虹大厦黄石最早的百货大楼黄石最早的百货大楼零售-百货u地理位置：南京路与广场路交口u开业时间：1990年u商业面积：30000平方米u市场定位：中低档传统百货u经营方式：租赁u租金价格：一层300-400元/平米月u代表品牌：AVON、NIKE、欧时力、春竹u年营业额：1.5亿元（

38、2010年）n项目优势：p开业时间长，地理位置优越 p产品定位与周边市场形成互补p商场营业面积较大，经营品种丰富n项目劣势：p经营模式老化，缺乏灵活手腕p楼面管理不佳，购物环境较差p属于传统百货，缺乏新型业态1F 珠宝首饰、钟表、化妆品、眼镜、超市、手机通讯、鞋帽2F 运动服饰、时尚女装、针织羊毛3F 男、女品牌服饰4F 童装、文化用品、婴儿用品、图书、玩具、五金灯具业态组合业态组合新百百货新百百货黄石经营状况最好的百货大楼黄石经营状况最好的百货大楼零售-百货u地理位置：黄石大道u开业时间：2006年u商业面积：20000平方米u市场定位：中档新型百货u经营方式：租赁、扣点、联营、代销等方式都

39、有u租金价格：一层300-400元/平米月u代表品牌：AVON、苏宁、EP、ONLYu年营业额：3亿元（ 2010年）n项目优势：p业态布局较为丰富p先进运营团队带来全新管理模式p交通环境便利，经营品种丰富p淘铺的开放有利于进一步丰富业态p多样化的经营方式便于商场管理n项目劣势：p业态布局不够合理，影响销售p依然属于传统百货，新型业态不够丰富p缺乏大型停车场，不利于购物1F 珠宝首饰、钟表、化妆品、精品女鞋、超市手机通讯、茶酒专卖、游乐场、小家电2F 运动服饰、时尚男女装、男士正装、苏宁电器3F 女式正装、内衣品牌、羊毛针织4F 童装、文化用品、婴儿用品、家居家纺、游乐场-1F 淘铺精品街业态

40、组合业态组合大金新百大金新百黄石唯一的类一站式购物中心黄石唯一的类一站式购物中心零售-百货u地理位置：黄石大道u开业时间：2010年u商业面积：30000平方米u市场定位：时尚百货u经营方式：租赁、扣点、联营、代销等方式都有u租金价格：一层200-400元/平米月u代表品牌：屈臣氏、EP、滔搏运动城、欧时力u年营业额：2010年9月刚刚开业n项目优势：p一站式购物体验感 p产品方面的优势，拥有黄石唯一的全国连锁化妆盒运动品牌p商场营业面积较大，黄石唯一拥有中庭的百货。n项目劣势：p新开业人气不佳p消费者对于新兴的业态模式体验感不足p过去商业管理能力不足，造成消费者印象较差1F 1F 时尚名品馆

41、：化妆品、黄金珠宝、皮具箱包、黄金饰品2F 2F 绅士精品馆：精品男装、时尚休闲、男鞋男包3F 3F 名媛淑女馆：精品女装、少淑女装、时尚女装4F 4F 童品家居馆：滔搏运动城、家居家纺、针织羊毛、童装童玩、儿童乐园、孕婴用品、运动休闲5F 5F 慈湖梦电影城：慈湖梦电影城、慈湖梦KTV、酷派88音乐业态组合业态组合百货市场小结百货市场小结u黄石目前百货市场发展与城市经济增长水平不成比例，仅有三家百货商场，且总体来说属于中低端传统型或类似于传统型商场，这种局面还将持续一段时间，未来土地供应方面，尤其是市区土地供应方面，依然很少有百货业态。u三家百货自身各具特色，目前属于优势互补，资源共享，金虹

42、大厦更多利用交通路商圈的传统优势和中低端的产品定位；新百百货则主要通过先进的品牌管理经验和中端的定位；大金新百则主要依托影城资源和较为新颖的购物环境。u黄石市百货业态发展趋势在未来将逐步走快走强，原有的三家百货商场已经不能满足黄石人民日益增长的消费需求。不过，需要注意的是，随着轻轨的通车，黄石达到武汉的时间缩短为40分钟，这为黄石居民前往武汉体验购物提供了便捷条件。u本项目所处地块与黄石现有的百货商圈，新百百货商圈紧密相连，该商圈还有两座超市和大型通信卖场，可以很好的凝聚气氛，带动商业氛围，形成优势互补。中百仓储超市中百仓储超市黄石市规模最大的超市黄石市规模最大的超市零售-超市u开业家数：2家

43、u地理位置：黄石大道文化宫负一层；湖滨路与天津路交口u开业时间：天津路店开业于2006年10月，工人文化宫店开业于2008年。u超内面积：各8000平方米，超外面积均在7000平米左右u市场定位：综合型大卖场u经营方式：租赁、扣点、联营、代销等方式都有u年营业额：约2.2亿元（2010年）u备注：中百集团还于2009年分别在阳新和大冶开设了两家分店，除在黄石拥有大卖场外，先于2004年，开设了中百便民超市，目前，中百便民超市公开有22家。年营业额近亿元。n项目优势：p体量巨大，符合黄石人民目前购物习惯 p产品种类丰富，品相齐全，经营管理较好p大卖场+便民超市，有利于增强品牌影响力n项目劣势：p

44、两家店地理位置都存在明显缺陷p外租区管理一般，影响超市营业额进一步增加p缺乏停车场，影响消费者购物体验中商平价超市中商平价超市黄石市场份额最大的超市黄石市场份额最大的超市零售-超市u开业家数：4家u地理位置：黄石大道文化宫对面；延安路中段；黄石大道与颐阳路交口；沿湖路八卦嘴段。u开业时间：工人文化宫店开业于2001年；八卦嘴店开业于2007年；延安中路店开业于2008年；颐阳路店开业于2010年。u超内面积：各6000平方米，超外面积均在4000平米左右u市场定位：综合型大卖场u经营方式：租赁、扣点、联营、代销等方式都有u年营业额：约2.7亿元（2010年）u备注：中商集团是进入黄石最早的外来

45、大型超市，其现有物业几乎全部是为超市而修建，目前市市区营业额最大超市。n项目优势：p地理位置较好，覆盖人口面积较广p产品种类丰富，品相齐全，经营管理较好p多家大卖场相互呼应，有利于物流，并降低成本n项目劣势：p四家店总体都略显老化，影响购物环境p外租区管理一般，影响超市营业额进一步增加p缺乏停车场，影响消费者购物体验武商量贩武商量贩后来者居上后来者居上零售-超市u开业家数：2家u地理位置：黄石大道与延安路交口；杭州西路与桂林路交口u开业时间：延安路店于2007年开业；团城山店于2008年开业u超内面积：各6000平方米，超外面积均在4000平米左右u市场定位：综合型大卖场u经营方式：租赁、扣点

46、、联营、代销等方式都有u年营业额：约3.2亿元（2010年）u备注：武商量贩秉承“便民、利民、为民”的服务宗旨，奉行“提供日日必需，享受天天低价”的经营理念，坚持采取直营方式从事连锁超市经营。n项目优势：p地理位置优越，尤其是团城山店，独霸一方，没有竞争p产品种类丰富，品相齐全，经营管理较好p外租区面积较大，管理到位。n项目劣势：p远离市中心，不是消费者前往的主流地方p生鲜区域较少，影响销售利润p进驻较晚，品牌知名度受到一定影响金港量贩金港量贩黄石市唯一的本土超市黄石市唯一的本土超市零售-超市u开业家数：1家u地理位置：黄石大道与延安路交口u开业时间：延安路店开业于2008年u超内面积：各50

47、00平方米，超外面积在7000平米左右u市场定位：综合型大卖场u经营方式：租赁、扣点、联营、代销等方式都有u年营业额：约6000万元（2010年）u备注：黄石市金港商贸有限公司正式成立于2002年4月，是一家从事连锁超市为主业的民营企业。拥有八家连锁超市和一家准三星级酒店的实体，网络覆盖黄石各城区，拥有独立产权门店4家，n项目优势：p外租区体量巨大，有利于提升营业额 p本土化品牌，更容易在消费者心中产生认同感p超市内品相齐全，产品种类丰富n项目劣势：p经营数量减少，不利于物流配送p外租区管理能力一般，影响超市营业额进一步增加p缺乏停车场，影响消费者购物体验零售-超市未来新增零售供应之未来新增零

48、售供应之零售巨头沃尔玛零售巨头沃尔玛项目地块项目地块沃尔玛沃尔玛u沃尔玛项目位于黄石中心医院南侧，比邻武汉路，原市轴承厂场地。项目总计划占地面积近20000，是黄石未来最大的超市大卖场。u项目将以沃尔玛超市为主体，着力打造第一个集超市、百货、高级影院、电器连锁、餐饮于一体的商贸综合体。u沃尔玛的加入必将引起新的商贸连锁效应，为黄石市改变落后的商业业态注入动力。尤其是讲极大提升武汉路沿线的商业形象地位。u沃尔玛进驻后，在信息巷所连接的黄石大道到武汉路500米距离，超过3家上千平米的超市，如何吸引消费者和对消费者分流将成为重要问题。u沃尔玛项目距离本案距离较近，未来，存在着较强的竞争关系。圈地一年

49、，未见动工，沃尔玛能否成为黄石商业转型与升级的支柱项目？未来新增零售供应之未来新增零售供应之在售唯一的复合街区型商在售唯一的复合街区型商业大上海广场业大上海广场新增零售u大上海广场位于黄石市中心商业腹地，东至武汉路、西临湖滨路、南起京华路、北至湖滨二巷。u项目占地面积81645 ，总建筑面积约38 ，周边配有街区型商业约5万余，未来将建成以购物、餐饮、娱乐为一体的黄石市商业地标。u目前，大上海广场在售一期商业，共144间商铺，单间面积100-600，200余平米上下两层为主，一层售价3万-6万元。u项目沿街商业初步规划业态，一层以品牌服饰为主，2、3层餐饮为主力，中心布局超市零售、娱乐、服务等

50、集中商业。由于商铺面积过大，总价较高，加之项目采取纯销售模式，商业运营缺乏长远规划及统一管理理念，项目销售受阻。项目地块项目地块大上海大上海新增零售未来新增零售供应之未来新增零售供应之舣景广场舣景广场 u项目位于天津路城区中心腹地（原黄石卫校校区），约18万平方米多种业态组成，该楼盘由7幢高层。u商业项目为项目裙楼，总建筑面积在20000，共三层，未来将引进一家大型百货商场，建成以购物、餐饮、娱乐为一体的黄石市商业地标。u目前，与项目正在洽谈的商家和开发商期望的销售情况有较大出入，因此还没有有意向的大型商业项目入驻。u项目是距离本案最近的未来商业供应体，距离不足300米，而且，项目形式与本案类

51、似，都是住宅+商业的形式，因此，该项目未来的招商情况将值得本案参考。同时，该项目也是本项目最主要的竞争项目之一。项目地块项目地块舣景广场舣景广场距离本案最近的商业项距离本案最近的商业项目目其商业招商值得本案参其商业招商值得本案参考考超市市场小结超市市场小结u黄石目前超市业态发展成熟，大卖场，社区超市，便利店等各种超市业态都有分布，尤其是大卖场，黄石主城区已有8家，其中胜阳港地区拥有5家，竞争压力巨大。u大卖场除了一家本土超市外，其余三家均为武汉的超市，中商、中百和武商，这三家超市无论从经营规模，业态布置，以及品牌认可度等方面都有很强的优势，在老百姓心中已经形成购物习惯。u黄石市超市业态在未来还

52、将进一步发展，国际一线品牌沃尔玛超市的进驻必定引起新一轮的洗牌，沃尔玛的开业，将会放大原有超市业态布局的欠缺及管理方面的劣势，推动超市行业的进一步发展。u本项目所处地块向北，缺乏大型超市，而向南不足200米的文化宫附近，就有两家大型卖场和新百百货自带的超市，对本案形成冲击。黄石零售市场业态分析小结黄石零售市场业态分析小结p目前黄石大多数零售物业从商业街、百货商场、超市，其业态组合都较分散、杂乱，缺乏良好的规划和配置。p未来随着新型商业的更新换代，现有主要零售项目将经历重新洗牌，面临调整和转型，而大型零售物业业态组合将逐渐呈现多元化发展，并逐步向一站式复合商业形态聚拢，同时，还将吸引大量品牌租户

53、。p通过合理的业态比例、完善的功能分区和互补，实现错位经营，打造出来的未来大型零售项目将有机会在黄石零售市场获得成功。随城市化进程，黄石零售市场进入发展期，无论是市场的零售项目，还是黄石商业更新换代的需要，都反映了本项目发展复合商业形态恰逢其时。湖滨湖滨- -华新路餐饮街华新路餐饮街经营家数：24经营规模：约4000特色：河鲜整体形象：中上代表餐饮：百味鱼、黄金湖螃蟹商业-餐饮华新路华新路项目地块项目地块湖滨路湖滨路1.湖滨-新华路餐饮街最早形成于上世纪90年代，该地段靠近磁湖，以盛产河鲜闻名，随着周边中高档小区的建立，慢慢在华新路率先形成了餐饮一条街，以吃螃蟹为主。2.进入21世纪后，湖滨路

54、的环境形象不断提升，以及红枫林等新兴高档小区的建立，在华新路与湖滨路交口向南，餐饮街继续发展，形成现在的规模。3.未来，随着环磁湖风景区的环境进一步提升，该地段的餐饮休闲作用将更加明显，餐饮档次还将有所提升。京华京华- -大智路餐饮街大智路餐饮街中高档特色餐馆云集中高档特色餐馆云集经营家数：18经营规模：约10000特色：风味酒楼整体形象：中上代表餐饮：陶然风味楼、武汉简朴寨商业-餐饮京华路京华路项目地块项目地块大智路大智路1.京华-大智路餐饮街在21世纪开始逐渐形成，同样是由于中高档小区如天香城的进入开始逐渐提升档次。2.餐饮街的东入口，正对武汉路、南京路和交通路的黄金三角地带，大家在购物结

55、束后，刚好可以前往京华路和大智路进行餐饮休闲。3.未来，随着摩根大道和大上海等多个项目的投入使用，该路段周边居住档次和商业形象将进一步提升，大量的人流也将使该区域成为黄石最主要的中餐消费地。钟楼夜市钟楼夜市黄石人最爱的特色小吃和火锅黄石人最爱的特色小吃和火锅经营家数：50经营规模：约5000（整个夜市占地面积）特色：特色小吃整体形象：低档代表餐饮：刘家厨房、金韩舍商业-餐饮项目地块项目地块钟楼钟楼1.钟楼夜市位于消防路以西，联通南京路与交通路，形成于上世纪七八十年代，是黄石最早的餐饮集中区，如今，该片区依然是餐饮云集，商家众多。2.餐饮街地理位置优越，里面多是特色小吃，沿街地摊，因此价格低廉，

56、深受市民喜爱，逛街期间，已经夜晚热腾腾的火锅，成为黄石人民的最爱。3.未来，该片区不会有更大的发展，但，传统的特色小吃，依然是这个城市中最具特色的餐饮组成部分，依然会受到各阶层市民的喜爱。黄石休闲娱乐商业目前以大众化消费为主流，中高档次的商务休黄石休闲娱乐商业目前以大众化消费为主流，中高档次的商务休闲娱乐欠缺，购物中心内部的闲娱乐欠缺，购物中心内部的 “ “一站式休闲娱乐一站式休闲娱乐” ” 商业形态空商业形态空白。白。商业-休闲娱乐目前黄石休闲娱乐商业呈现以下特质：p一是老城中心，依托商业聚集性及不同消费群体，构建以KTV、酒吧、美容、沐足、健身养生等为主要娱乐形态。p其次，利用环慈湖景观优

57、势，构建湖滨路、杭州东路休闲餐饮、茶艺及名流俱乐部为主的休闲娱乐。p此外以工人文化宫及体育场为中心，以新百、大金新百、文化宫商业街动漫城、电玩城、影院、露天棋牌为主流的娱乐休闲。项目地块项目地块以文化宫体育场为中心电玩城与露天棋牌为主流部分部分KTVKTV经营概况一览经营概况一览K歌王C大调乐酷营业面积约1500约400约600包厢数101间35间68间档次中档高档中档经营状况优良良好一般老城中心KTV为主流的娱乐商业环磁湖环磁湖景观休闲商业、俱乐部景观休闲商业、俱乐部问卷调查背景及目的本次问卷结合项目地块特质及当地投资市场发展状况，从微观角度深入了解黄石当地商铺投资市场需求特质，以对其地块接

58、下来的规划设计提供参考方向，有效规避劣势，渐少开发风险。问卷调查对象及方式本次问卷共102份，以26-55岁经济能力较强的市场主力为目标客户，行业分布则主要以目前独立经营的个体和私营业主为主，也兼顾一部分企事业单位职员、公务员和律师医生等，调查方式以沿街拦访及重点区域上门调研为主。问卷发放及分析方法本次问卷调查共发放问卷103份， 回收问卷102份。分析方法主要频率、频数统计分析，为监测数据的客观性和真实性，另运用交叉性分析，找出共性和差异，以确保调查问卷最终参考性。问 卷 说 明客户问卷调查研究附：客户问卷调查研究附：客户问卷调查研究客户问卷调查研究从本次问卷调查的填写情况来看，投资需求中：

59、1.男性所占投资比例较大，这也说明在黄石目前男性占据家庭投资的主导地位。2.年龄结构来看，26-35岁所占比例最大，这说明目前黄石的投资群体主要集中在年轻人手中，他们对投资需求更加旺盛。而46岁以上的群体，相对较少，这也表明他们的投资观念相对保守。3.职业方面，由于这次调研中主要针对投资能力较强的客户，因此，个体私营老板所占比例较大。客户问卷调查研究在投资渠道和时间点的选择方面：1.黄石居民目前仍然以自主经营考虑为主，这一方面反映出当地商业经营模式较为落后，另一方面也与本次采访职业主要集中在个体私营老板有关。2.从投资商铺的时间来看，大部分客户都有投资计划，其中以未来1-3年和3-5年为最多，

60、说明黄石客户对未来商业前景相对满意。3.在未来1-5年内选择投资或者自主经营商铺的客户中，短时间内考虑投资较多，而从长期来看，更多的客户还是愿意选择自主经营。客户问卷调查研究1.黄石居民对黄石目前商业比较满意，认为发展落后的比例不大，这主要与当地居民的消费习惯和城区人口数量相对较少有关。2.目前黄石居民对商业业态的需求方面，集中在餐饮休闲方面，这也与当地居民喜欢外出就餐的生活习惯有关，而目前落后低档的餐饮休闲场所，已经不能满足黄石人民的需要。3.对商业类型的选择方面，一站式购物中心是大多数客户的首选，这说明随着商业的发展和黄石居民眼界的开拓，新型的商业模式还是具有相当的吸引力。客户问卷调查研究p黄石居