SKGF管控模式及组织结构方案

1、机密机密SKGF管控模式与组织结构方案管控模式与组织结构方案第1页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录目录一一SKJT对对SKGF的管控模式的管控模式二房地产企业组织结构案例研究二房地产企业组织结构案例研究三三SKGF管控模式建议管控模式建议四四SKGF组织结构方案组织结构方案第2页2013年11月14日保密文件，版权所有中国华润总公司华润股份有限公司华润集团有限公司64.89%华润置地有限公司SKGF管控模式与组织结构方案华润集团对房地产业务采取战略财务型管控模式华润集团对房地产业务采取战略财务型管控模式房地产是华润集团三大核心业务之一，华润集团对其房地

2、产业务的核心企业华润置地有限公司，按照华润集团的6S战略管理体系进行管理；1.确定公司目标2.界定经理人权责3.有效的监督战略管理1.经理人行使决策权和控制权公司治理：集团控股层面6S战略管理系统公司管理：利润中心层面2.公司经营管理华润集团的6S管理系统包括：业务战略体系、全面预算体系、管理报告体系、内部审计体系、业绩评价体系及经理人考核体系第3页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案招商局蛇口工业区招商局蛇口全资企业其他股东招商局集团招商局国际招商局国际全资企业招商局集团对地产业务采取战略财务型控模式招商局集团对地产业务采取战略财务型控模式集团编制招商地产的

3、中长期战略规划，审批年度预算总额；集团派代表进入董事会，通过相关指标考核（年度KPI），对公司管理层进行考核和激励，决定高管层人员的任免；地产管理层有独立的经营决策权；在投资方面，由集团派资深代表和招商地产高管组成一个投资委员会，对预算范围内每项重大的房地产投资行为（包括土地购买和项目公司收购）进行决策。49.46%招商局地产控股第4页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中远集团对中远房地产采取财务型管控模式中远集团对中远房地产采取财务型管控模式中远房地产中远集团及所属企业44%中化集团及所属企业44%WONDERLANDCAPITAL12%中远房地产是中远集

4、团房地产业务的核心企业，中远集团以及所属企业合计共持有中远房地产44%的份；在人员任命上，中远集团任命中远房地产总经理，中化集团任命中远房地产财务总监，除此之外，中远集团不再任命中远房地产任何管理人员；中远房地产董事会负责对公司经营层的绩效考核；中远房地产的战略规划、预算、重大项目投资均由中远房地产董事会审批，中远集团各职能部门均不参与。第5页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案主体上市后，主体上市后，SKJT总部将成为纯粹型控股公司，建议通过上市公司总部将成为纯粹型控股公司，建议通过上市公司股东会和董事会，采取战略财务型管控模式，管控的核心是战略规划、股东会

5、和董事会，采取战略财务型管控模式，管控的核心是战略规划、年度计划与预算及关键人力资源年度计划与预算及关键人力资源SKGF在集团战略规划的框架下，负责编制公司战略规划以及年度经营目标，通过董事会报集团审批后执行项目投资决策组织拟定并实施资本运营方案依照上市公司章程独立负责上市公司人力资源管理负责具体业务运营管理（如房地产项目策划、规划设计、施工、营销等）战略管理投融资管理人力资源管理运营管理SKJT 审批上市公司的总体战略规划 审批上市公司的年度经营计划与预算 监控、考核上市公司年度经营计划完成情况审批年度投资计划审批上市公司资本运营方案界定股东会、董事会、经理层权责考核外派董事及高管人员高管人

6、员激励提案、审批集团不干涉具体经营活动万科招商地产金地集团中粮地产中华企业股东授予董事会项目投资批准权限拟投资项目金额不超过公司最近一期经审计总资产50%。拟投资项目金额不超过公司最近经审计总资产50%以下的主营业务项目投资。公司在一年内购买重大资产金额不超过公司的总资产总额30%。公司在一年内购买、出售重大资产金额不超过公司最近一期经审计总资产30%。公司购买的资产总价较所购买资产经审计的账面净值溢价不超过20%；每项投资额不超过公司净资产值10%的投资项目投资金额在同一年度内（或十二个月内）累计不超过股东大会审议确定的该年度投资总额截止2005年12月30日总资产219.9亿元，净资产83

7、.7亿元总资产85.4亿元，净资产37.8亿元总资产66亿元，净资产27.4亿元总资产19亿元，净资产12亿元总资产72.5亿元，净资产20亿元权限划分原则小结单笔项目总投资额以不超过总资产一定比例划分在一年内购买重大资产金额以不超过总资产一定比例划分项目总投资额在年度投资预算总额范围内收购的资产总价以不超过账面净值溢价的一定比例第6页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例研究：部分房地产上市公司投资权限划分案例研究：部分房地产上市公司投资权限划分天鸿宝业：董事会非风险投资项目授权不超过2亿元，风险投资项目不超过1亿元。资料来源：房地产上市公司的公司章程第7

8、页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录目录一一SKJT对对SKGF的管控模式的管控模式二房地产企业组织结构案例研究二房地产企业组织结构案例研究三三SKGF管控模式建议管控模式建议四四SKGF组织结构方案组织结构方案第8页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应不房地产企业发展阶段不同，公司组织结构必须及时调整，以适应不断发展带来的业务和战略重心变化断发展带来的业务和战略重心变化项目制组织结构矩阵制多项目组织结构区域中心制跨区域组织结构事业部制多项目组织结构案例：华润置地案

9、例：万科集团案例：万通实业初始发展阶段高级发展阶段第9页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案总裁产品线运营线管理线监控线资金管理中心企划部财务管理部审计法务部项目管理部采购部创新研究部产品品类部办公室物业管理部人力资源部案例一：万科采用区域中心制四层级组织结构案例一：万科采用区域中心制四层级组织结构董事长董事会办公室万科采取的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线，同以前的组织架构相比，变动最大的是产品线 ，专门成立了创新研究部、产品品类部两个新部门，以更加坚定地执行在住宅产品市场实施成本领先和差异化结合的集聚化竞争战略长三角区域公司珠三角区域公

10、司环渤海区域公司上海南京南昌昆山无锡深圳中山佛山东莞大连长沙广州沈阳北海成都武汉北京天津万科影视第10页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案集团总部战略管理 集团战略规划 集团战略实施过程监控投资决策 投资管理 内部资金结算 融资担保管理 项目投资决策资源管理 人力资源管理 信息管理 企业文化建设 品牌管理 公共关系管理 物业管理 制度管理经营监控 计划管理 预算控制 财务分析 经营目标考核 审计和法务 采购平台产品管理 市场研究 产品规划 创新研发 产品标准化其中，万科集团总部定位为五大中心其中，万科集团总部定位为五大中心第11页2013年11月14日保密文

11、件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案万科区域中心组织结构万科区域中心组织结构区域中心公司总经理企划部设计管理部 成本管理部 工程管理部总经理办公室财务部人力资源部地区公司A地区公司B地区公司C销售部项目部1项目部2项目部项目部1项目部2项目部项目部1项目部2项目部第12页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案核心职能项目管理 财务管理 合同管理 预算管理项目开发前期投资信息收集与合作伙伴初步沟通谈判前期工作规划设计外包审核材料和规模较小的建筑服务招标营销方案编制和组织实施销售、售后服务物业管理项目公司施工管理 项目进度 工程质量 现场管理 安全管理 签证

12、验收万科地区公司和项目公司定位万科地区公司和项目公司定位地区公司第13页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案副总经理项目发展总监设计总监工程总监营销总监财务总监成本部财务部项目发展部设计1部工程管理部营销部客户服务部物业公司设计N部工程项目1部工程项目N部地区公司组织结构（以天津为例）地区公司组织结构（以天津为例）董事长总经理总经理助理SKGF管控模式与组织结构方案万科组织结构设计要点总结万科组织结构设计要点总结特点优势劣势部门设置总部主管产品研发、融资、财务、拿地决策、人力资源，对下属公司严格审计分公司更多只是执行机构集权度较高最有特色的是总部拥有强大的产品

13、研发部门，对顾客的需求有深入的研究，使得产品很受欢迎拥有强大的总部，分公司部门设置标准，而产品也比较标准，可以大量复制，具有很大规模效应，可以集团采购，可以降低材料成本总部负责融资和财务管理严格，保证项目的资金充足相对集权，决策速度慢，丧失一定机会层级设计管理幅度2013年11月14日分公司各专业总监主管相应的部门，管理幅度小物业管理部划归总部管理线，将物业管理作为核心竞争优势之一，显示对于客户及售后服务的关注，易于提升客户满意度在层级体现专业分管，效率高，执行力强保密文件，版权所有层级较多跨部门协调成本高，管理难度大，需要较规范的管理体系支撑第14页第15页2013年11月14日保密文件，版

14、权所有案例二：中海地产采用三层级组织结构案例二：中海地产采用三层级组织结构中国海外集团中国海外发展有限公司中海地产股份公司北京公司项目公司（部）上海公司项目公司（部）广州公司项目公司（部）成都公司项目公司（部）长春公司项目公司（部）苏州公司项目公司（部）南京公司项目公司（部）中山公司项目公司（部）佛山公司项目公司（部）西安公司项目公司（部）SKGF管控模式与组织结构方案集团公司区域公司项目公司（部）第16页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案副总经理发展管理部行政公关部人力资源部规划设计中心营销策划中心财务资金部投资发展部审计部深圳管理委员会中海地产股份公司内

15、部管理架构中海地产股份公司内部管理架构中海地产股份有限公司总经理第17页2013年11月14日营销策划部客户服务部行政公关部人力资源部设计管理部投资发展部财务部发展管理部物资部合约部项目一部项目二部项目三部保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中海地产下属区域公司（以成都公司为例）内部管理架构中海地产下属区域公司（以成都公司为例）内部管理架构中海发展（成都）公司总经理副总经理第18页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案中海地产股份公司定位中海地产股份公司定位战略管理中心 集团地产业务战略规划 集团地产业务战略实施过程监控 集团地产业务战略实施结果评价

16、与战略目标调整资本运营中心 重大投资管理 债权、股权融资管理 融资担保管理经营监控中心 经营计划管理 资金计划管理 预算控制 财务分析 经营目标考核 审计资源管理中心 高层人力资源开发与管理 IT管理与服务 企业文化建设 品牌管理 公共关系管理核心职能业务指导中心 策划方案评审 设计方案评审 营销方案评审 供应商选择评审集团公司第19页2013年11月14日保密文件，版权所有区域开发中心 区域地产发展趋势研究 区域政府关系维护 市场调查 项目前期接洽 项目可研报告项目开发中心 项目策划 方案设计 分包商选择与管理 采购 工程管理 销售经营管理中心 人力资源管理 财务管理 项目考核 行政管理 物

17、业管理 客户关系管理核心职能施工管理中心 项目进度 工程质量 现场管理 安全管理 签证 验收中海地产区域公司和项目公司定位中海地产区域公司和项目公司定位区域公司SKGF管控模式与组织结构方案项目公司第20页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例三：华润置地采用二层级矩阵式管理结构案例三：华润置地采用二层级矩阵式管理结构营持SKGF管控模式与组织结构方案华润置地（北京）总部与各项目公司之间的权力划分华润置地（北京）总部与各项目公司之间的权力划分行业市场研究投资决策资金支持项目策划提出设计需求设计过程管理施工组织进度/质安招投标/成本/采购市场营销、销售客户服务

18、物业管理华润置地总部项目公司决策阶段策划阶段施工阶段销售阶段运 人力资源规划、招聘培训支绩效考核保密文件，版权所有2013年11月14日绩效考核的执行人力资源规划与招聘培训计划的编制，信息的收集薪酬管理与绩效考核第21页成立项目筹备组推动的策划组织施工成本控制配合销售公司编制营销方案编制和组织实施配合物业管理公司进行相关物业管理前期工作参与策划设计确定设计院，并对整个过程进行管理材料、采购信息收集选择施工单位，工程监督组织采购对项目公司进行成本监督进行前期项目部组建资金使用按预算审批制负责行业市场研究全面负责各分公司投资决策融资信息，资金支持总部统一调配资金，进行预算管理第22页2013年11

19、月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案 将业务体系与组织结构进行优化重整，分成四大事业部 住宅建设业务以北京区域为主，专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发 商用物业业务专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营 定制服务业务提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务 土地经营事业部专注于土地经营业务，变过去传统的存货式的消极储备土地的方式为经营性的积极储备方式案例四：万通实业以产品为线索采用事业部制案例四：万通实业以产品为线索采用事业部制万通实业计划经营中心投资策划中心产品研究中心项目A项目B项目C人力资源部商用物业事业部财

20、务部土地经营事业部预算部定制服务事业部战略金融部住宅建设事业部第23页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例五：金地集团组织结构案例五：金地集团组织结构总裁企业发展部财务部审计部行政管理部人力资源部经营管理部技术管理部项目开发部研究发展前期工作行政人事部人力资源行政设计管理部规划设计工程部工程管理现场施工物业公司物业管理营销部营销策划销售执行财务部财务管理成本部成本管理说明：集团定位为战略规划中心、资金管理中心、财务管理中心、品牌文化中心、人力资源中心，产品研发中心地区公司（天津为例）第24页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构

21、方案案例六：金融街控股组织结构案例六：金融街控股组织结构()()()()()第25页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案案例七：保利地产组织结构案例七：保利地产组织结构保利北京房地产开发有限公司上海保利房地产开发有限公司保利武汉房地产开发有限公司保利沈阳房地产开发有限公司保利重庆房地产开发有限公司保利包头房地产开发有限公司湖南保利房地产开发有限公司广州科学城保利房地产开发有限公司保利广州房地产开发有限公司北京金成华房地产开发有限公司上海建乔房地产开发有限公司保利华南房地产开发有限公司广州市保利国贸房地产开发有限公司沈阳保利盛华房地产开发有限公司广州华储房地产开

22、发有限公司保利广州物业管理有限公司广州富利建筑安装工程有限公司广州市佳利装饰工程有限公司广州思睿达地产代理有限公司广州保利数码科技有限公司重庆保利高尔夫球会有限公司广州保利地产会所管理有限公司第26页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录目录一一SKJT对对SKGF的管控模式的管控模式二房地产企业组织结构案例研究二房地产企业组织结构案例研究三三SKGF管控模式建议管控模式建议四四SKGF组织结构方案组织结构方案第27页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案标杆研究、管控基础和发展思路是确定标杆研究、管控基础和发展思路是确定SK

23、GF管控模式和组织结构的管控模式和组织结构的基础基础标杆研究核心结论三级或者四级管理体制是跨区域房地产集团企业的普遍选择：集团公司是战略和决策中心、区域公司是战略执行和业务中心、项目公司部门化是跨区域地产集团企业的普遍模式。管控基础目前业务主要集中在北京，跨区域发展呈现点状结构，尚未联线成片；从业务角度，目前难以对综合性开发子公司进行有效的管控；没有搭建起服务于各项目的业务指导和共享能力平台，难以形成合力；发展思路提高项目定位及策划能力、加强成本控制是改变目前项目毛利明显偏低的主要手段；加快跨区域发展是股份公司的必然选择；第28页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结

24、构方案和君创业建议和君创业建议SKGF采用三级管理架构，二级企业主要是多项目管理采用三级管理架构，二级企业主要是多项目管理公司、外地区域管理中心和房产经营公司，三级企业主要是项目公公司、外地区域管理中心和房产经营公司，三级企业主要是项目公司（部）和持有物业司（部）和持有物业SKGF多项目管理公司/区域管理中心项目公司（部）股权及托管企业管理北京若干多项目管理公司北京项目公司(部)北京地区的项目(包括一、二级开发)SKJTSKGF外地区域管理中心项目公司（部）外地项目(包括一、二级开发)房产经营公司酒店、商业物业包括京内和外地的房产经营项目第29页2013年11月14日SKGF管控模式与组织结构

25、方案SKGF总部不直接参与业务运作，职能定位为战略管理中心、投融资总部不直接参与业务运作，职能定位为战略管理中心、投融资管理中心、运营监控及指导中心、核心资源管理平台管理中心、运营监控及指导中心、核心资源管理平台SKGF总部战略管理中心 上市公司战略规划 上市公司年度经营计划 上市公司战略实施结果评价与战略目标调整投融资管理中心 项目机会寻找 投资决策 债权、股权融资管理 融资担保管理运营监控及指导中心 项目经营目标确定和考核 项目经营计划监控 项目策划方案评审 项目设计方案评审 项目营销方案评审 资金计划管理 预算控制保密文件，版权所有核心资源平台 高层人力资源开发与管理 信息管理与服务 企

26、业文化建设 品牌管理 公共关系管理 客户资源管理核心职能第30页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案北京地区若干多项目管理公司职能定位为项目开发中心，项目公司北京地区若干多项目管理公司职能定位为项目开发中心，项目公司（部）定位于施工管理中心（部）定位于施工管理中心 市场研究 项目机会寻找 项目可研报告 项目获取 项目策划 规划设计 预决算 招标采购 工程监控 营销策划及销售管理项目开发中心 项目考核 人力资源管理 会计核算 行政管理 客户关系维护核心职能施工管理中心 项目进度 工程质量 现场管理 安全管理 签证 验收 销售执行北京地区多项目管理公司项目公司（部

27、）第31页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案外地区域管理中心职能定位于区域监控中心，项目公司定位于项目开外地区域管理中心职能定位于区域监控中心，项目公司定位于项目开发中心发中心区域监控中心 区域市场研究 区域政府关系维护 组织项目可研 人力资源管理 综合计划管理 项目业绩考核核心职能项目开发中心 编制项目可研报告 项目策划 规划设计 预决算 招标采购 工程现场管理 验收 营销策划和销售外地区域管理中心项目公司负责审议和批准重大工程预算、 组织编制工程预算、决算方案SKGF管控模式与组织结构方案北京地区三层级关键业务职能划分北京地区三层级关键业务职能划分职能市

28、场研究投资决策前期规划SKGF总部负责全国地产行业研究组织北京市场研究汇总全国土地信息审核项目可研报告负责项目投资决策评审项目产品定位方案评审项目总规方案参与重大项目施工图会审北京地区多项目管理公司参与北京区域市场研究收集本区域土地信息组织制定项目投资可研报告组织编制项目产品定位方案组织方案设计和施工图设计，组织会审项目公司（部）参与施工图会审预决算管理决算方案招标采购工程管理营销管理2013年11月14日建立和维护战略合作单位关系负责审批重大设计变更和工程签证审批重大项目总体营销推广方案负责建立和维护客户信息系统、组织客户价值开发组织工程招标、材料设备招标采购负责审批一般性变更签证参与项目竣

29、工验收组织编制项目总体营销推广方案销售执行监控客户关系维护保密文件，版权所有参与工程招标、材料设备招标采购材料设备进场验收负责工程现场进度、质量管理负责现场授权范围内的签证负责组织项目竣工验收销售执行第32页第33页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案北京地区三层级关键管理职能划分北京地区三层级关键管理职能划分职能经营计划管理SKGF总部组织编制股份公司年度经营计划并对执行情况进行监控负责对区域公司年度经营业绩进行考核审批项目公司（部）考核结果负责审核和审批项目后评估报告北京地区多项目管理公司编制本公司年度计划对项目计划执行情况进行监控负责对项目公司（部）进行

30、考核组织编制项目后评估报告项目公司（部）编制并执行本项目年度计划财务管理审批项目公司（部）财务预算方案审批项目公司（部）预算外资金支出审核项目公司（部）财务预算方案审批项目公司（部）预算内资金支出编制项目公司（部）财务预算方案融资管理人力资源管理审批项目融资方案组织股份公司非项目融资负责编制股份公司人力资源规划方案负责编制和调整股份公司绩效考核、薪酬管理制度负责审批项目公司（部）部门岗位设置和人员编制方案负责审批项目负责人的任免和奖励方案负责多项目管理公司高层管理人员的任免、考核和奖励组织编制和实施项目融资方案执行股份公司绩效考核、薪酬管理制度编制项目公司（部）部门岗位设置和人员编制方案提出项

31、目负责人任免和奖励方案执行对项目负责人的业绩考核配合实施项目融资方案执行股份公司绩效考核、薪酬管理制度负责本项目员工的业绩考核和薪酬发放SKGF管控模式与组织结构方案外地三层级关键业务职能划分外地三层级关键业务职能划分职能市场研究投资决策前期规划预决算管理招标采购工程管理营销管理2013年11月14日SKGF总部负责全国地产行业研究指导区域市场研究汇总全国土地信息审核项目可研报告负责项目投资决策评审项目产品定位方案评审项目总规方案参与重大项目施工图会审负责审批重大工程预算、决算方案建立和维护战略合作单位关系负责审批重大设计变更和工程签证审批重大项目总体营销推广方案负责建立和维护客户信息系统、组

32、织客户价值开发外地区域管理中心负责区域市场研究收集本区域土地信息组织编制项目投资可研报告参与项目产品定位方案评审参与项目总规方案评审审核项目总体营销推广方案保密文件，版权所有项目公司（部）参与编制项目投资可研报告组织编制项目产品定位方案组织方案设计、施工图设计和会审负责工程预算、决算管理负责工程招标、材料设备招标采购材料设备进场验收负责工程现场管理负责授权范围内的变更签证负责组织项目竣工验收编制项目总体营销推广方案销售执行客户关系维护第34页第35页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案外地三层级关键管理职能划分外地三层级关键管理职能划分职能经营计划管理财务管理

33、融资管理人力资源管理SKGF总部组织编制股份公司年度经营计划并对执行情况进行监控负责对区域公司年度经营业绩进行考核审批项目公司（部）考核结果负责审核和审批项目后评估报告审批项目公司（部）财务预算方案审批项目公司（部）预算外资金支出审批项目融资方案组织股份公司非项目融资负责编制股份公司人力资源规划方案负责编制和调整股份公司绩效考核、薪酬管理制度负责审批项目公司（部）部门岗位设置和人员编制方案负责审批项目负责人的任免和奖励方案负责多项目管理公司高层管理人员的任免、考核和奖励外地区域管理中心编制本区域年度计划对项目计划执行情况进行监控负责对项目公司（部）进行考核组织编制项目后评估报告审核项目公司（部

34、）财务预算方案审核项目公司（部）预算外资金支出执行股份公司绩效考核、薪酬管理制度提出项目负责人任免和奖励方案执行对项目负责人的业绩考核项目公司（部）编制并执行本项目年度计划编制项目公司（部）财务预算方案预算内资金支出编制和实施项目融资方案执行股份公司绩效考核、薪酬管理制度编制项目公司（部）部门岗位设置和人员编制方案负责本项目员工的业绩考核和薪酬发放第36页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案目录目录一一SKJT对对SKGF的管控模式的管控模式二房地产企业组织结构案例研究二房地产企业组织结构案例研究三三SKGF管控模式建议管控模式建议四四SKGF组织结构方案组织

35、结构方案第37页2013年11月14日保密文件，版权所有北京联宝房地产有限公司保留京华房产有限公司保留北京天鸿安信房地产有限公司保留北京中关村农林科技园有限公司保留北京天鸿房地产开发有限公司保留北京宝辰饭店有限公司保留北京发展大厦有限公司保留SKGF管控模式与组织结构方案目前上市公司直接管理企业共目前上市公司直接管理企业共43家，分公司或项目部家，分公司或项目部12家家北京首开股份有限公司海门市融辉置业有限公司保留烟台天鸿时代开发有限责任公司保留三亚天鸿度假村有限公司保留北京城市开发集团有限责任公司保留武汉强华开发有限公司七调整北京天鸿集团重庆置业公司保留北京科技园建设股份公司保留国奥投资发展

36、有限公司保留深圳市南光（集团）股份公司保留北京巴士股份有限公司保留北京惠明置业有限公司保留交通银行股份有限公司保留首开置业一分公司北京丽亭华苑酒店桃园项目部回龙观开发部城开第二开发分公司城开第一开发分公司城开置地分公司城开城区分公司城开新永安分公司城开通惠家园项目部城开房地产经营分公司城开长安分公司首开天成房地产开发有限公司保留天津华升有限公司保留北京元隆丝绸股份有限公司七转让北京澜桥国际有限公司七清算天津海景实业有限公司保留北京天鸿嘉诚开发有限公司保留北京耀辉置业有限公司保留北京燕华置业有限公司保留北京东银燕华置业有限公司保留北京天鸿置地土地开发有限公司保留北保北七京留京调鸿 首整云 开投

37、兴资 业有 地限 产公 有司 限公司北京瑞欣经纪有限公司七清算北京颐安房地产股份有限公司保留北京勤丰幕墙公司七转让北京瑞尔物业有限公司七转让北京颐安鑫鼎科技孵化器保留北京瑞煊拆迁咨询公司七清算北京城市开发股份有限公司保留北八京清时算代兴城有限公司红色黄色绿色清算或转让的企业7家待改制或股权调整的企业2家保留存续的企业34家分公司、项目部12家北京昊达房地产开发有限公司保留北京巨山鸿源房地产开发公司保留苏州太湖宝京旅游房地产公司保留深圳市祈年实业发展有限公司保留第38页2013年11月14日北京世安住房股份有限公司保留北京宝晟住房股份有限公司保留北京岳安实业股份有限公司保留北京岳安物业管理公司七

38、转让北京黎花家具装潢公司七清算北京海通装饰材料公司七清算北京岳安物资经营公司七清算北京岳安拆迁有限公司七清算北京天岳安经贸公司八清算北京宝泰房地产开发有限公司保留深圳金阳投资有限公司八清算海南天鸿投资控股有限公司保留海 海南 南热 天带 鸿海 海洋 岛世 开界 发 公司 七 保转 留让海南海景乐园有限公司保留北京宝汇房地产开发有限公司保留北京附中宝晟科贸有限公司保留北京宝嘉恒开发经营公司七清算北京华世柏利开发有限公司保留北京天鸿正源建设项目公司保留北京创业谷置业发展公司保留首开集团公司委托上市公司管理的企业46家保密文件，版权所有深圳市华晟达投资控股有限公司九处置北京京信怡和物业有限公司七转让

39、承德金泰饭店八清算北京京信大厦九清算北京远洋大厦有限公司八转让北京建国房地产开发有限公司七转让北京望京东环置业有限公司七转让北京国岳房地产公司七转让北京丰运世纪开发有限公司七转让北京宝星置业有限公司七转让北京五棵松投资发展有限公司八转让海南燕海房屋建设开发公司九清算珠海经济特区燕海实业公司九清算深圳京泰有限责任公司八清算东方之珠八清算上海燕海房地产开发公司七转让北京市房地产交易中心八减或清三河市汇川房地产开发公司八转让上 北海 京普 华和 宝置 房业 地有 产限 开公 发司 有限责任公司保 保留 留北京京城置业开发经营公司八清算泰安泰山国际饭店有限公司八清算美都控股股份有限公司保留莱 珠 北茵

40、 海 京达 五 富置 联 然业 实 大股 业 厦份 发 有有 展 限限 公 公公 司 司司 八 保 七转 留 转让 让北京华德房产有限公司八清算北京成铭大厦有限公司八清算北京花园燕都物业管理中心八股调北京新城广场房地产有限公司保留北京城信房地产有限公司八清算北京顺鸿金建水上公园开发公司保留参股企业11家SKGF管控模式与组织结构方案上市公司受托管理企业上市公司受托管理企业 57家和项目部家和项目部6家，其中家，其中SKJT公司公司委托公司公司委托46家，首开天鸿公司委托家，首开天鸿公司委托11家家北京首开股份有限公司控股企业31家首开天鸿集团公司委托上市公司管理11家北京宝景房地产开发公司七清

41、算北京华澳房产有限公司八清算北京三佳和房地产经纪公司七转让红色黄色绿色清算或转让的企业37家待改制或股权调整的企业1家保留存续的企业19家参股企业4家控股7家世行贷款公司7家北京新奥集团有限公司保留天鸿宝景大厦香山晴雪园干休所白洋淀职工培训中心体育场馆经营部房产经营第一分公司房地产租赁部分公司项目部6家分公司、项目部6家第39页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案组织整合后，组织整合后，SKGF将通过二层级的多项目管理公司、外地区域管理将通过二层级的多项目管理公司、外地区域管理中心和物业经营公司对三层级企业进行管理中心和物业经营公司对三层级企业进行管理SKJT

42、SKGFSKGF多项目管理公司/区域管理中心项目公司（部）北京若干多项目管理公司北京项目公司(部)23家企业和11家项目部外地区域管理中心项目公司（部）10家企业（含托管）房产经营公司酒店、商业物业17家企业和7家项目部（含托管）股权管理6家企业托管项目管理中心委托管理44家企业第40页保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案分别以天鸿置地、城开集团、城开股份为基础重新组建三家多项目管分别以天鸿置地、城开集团、城开股份为基础重新组建三家多项目管理子公司负责北京地区房地产开发公司的业务管理，组建托管项目管理子公司负责北京地区房地产开发公司的业务管理，组建托管项目管理中心负责京内房地产开发

43、托管企业业务管理以及股权管理理中心负责京内房地产开发托管企业业务管理以及股权管理北京SKGF有限公司多项目管理子公司B多项目管理子公司A多项目管理子公司C托管项目管理中心北京天鸿置地土地开发有限公司保留北京颐安房地产股份有限公司保留北京燕华置业有限公司保留北京天鸿安信房地产有限公司首开置业一分公司城开长安分公司城开通惠家园项目部城开新永安分公司城开置地分公司城开 回龙 桃园城区 观开 项目分公 发部 部司首开天成房地产开发有限公北京耀辉置业有限公司北京天鸿嘉诚开发有限公司保留北京鸿云投资有限公司北京首开兴业地产有限公司07调 保留整北京东银燕华置业有限公司北京城市开发集团有限责任公司保留北京城

44、市开发股份有限公司保留 保留城开房产经营分公司城开第一开发分公司城开第二开发分公司北京中关村农林科技园有限公司保留北京昊达房地产开发有限公北京巨山鸿源房地产开发公司司保留 保留北京惠明置业有限公司司保留 保留 保留 保留京内保留房地产开发托管二级企业8家京内保留房地产开发股权托管二级企业2家07清算或转让4家北京时代兴城有限公司08清算07清算或转让2家京内保留房地产开发托管三级企业4家一级开发为主业，相机进行二级开发11家企业和3家项目公司(部)，其中07清算或转让企业4家2013年11月14日朝阳地区6家企业和2家项目公司(部)北京其他地区6家企业和6家项目公司(部)，其中：07清算或转让

45、企业3家44家企业，其中07-09清算或转让30家第41页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案托管项目管理中心负责管理托管项目管理中心负责管理44家托管企业，其中京内保留的房地产开家托管企业，其中京内保留的房地产开发托管企业发托管企业12家家 ，股权管理企业，股权管理企业2家，计划家，计划09年底之前清算或转让的年底之前清算或转让的京内外房地产开发类企业京内外房地产开发类企业30家家托管项目管理中心北京华宝房地产开发有限责任公保留北京岳安实业股份有限公司北京宝汇房地产开发有限公司北京世安住房股份有限公司北京宝泰房地产开发有限公司北京宝晟住房股份有限公司北京顺鸿

46、金建水上公园开发公司公司保留北京天鸿正源建设项目北京创业谷置业发展公北京附中宝晟科贸有限公司 司 公司保留 保留 保留北京新奥集团有限公司北京华澳房产有限公司算北京三佳和房地产经纪公司07转让北京 北京宝嘉 华世恒开 柏利发经 开发营公 有限司07清算保留存续的企业14家清算或转让的企业30家珠海经济特区燕海实业公司算北京城信房地产有限公司保留 保留 保留 保留 保留 保留 算司让限公 有限公司置让让展有 控股 公司 公司 司让司让让北京 深圳 北京 北京 北京 北京 北京 北京五棵 市华 远洋 宝星 国岳 建国 望京 丰运松投 晟达 大厦 置业 房地 房地 东环 世纪资发 投资 有限 有限

47、产公 产开 置业 开发发有 有限 有限限公 公司 公司08清 08转 09处 08转 07转 07转 07转 07转 07转让深圳金阳投资有限公司保留 算北京宝景房地产开发公司算北京市房地产交易中心08减海南燕海房屋建设开发公司算北京京城置业开发经营公司09清 或清 09清 08清 司算让莱茵达置业股份有限公司08清 07清 08清 08转让北京 北京 北京 北京 北京岳安 海通 黎花 岳安 岳安物业 装饰 家具 物资 拆迁管理 材料 装潢 经营 有限公司 公司 公司 公司 公司07转 07清 07清 07清 07清让 算 算 算 算三河 深圳 上海 海南市汇 京泰 燕海 热带川房 有限 房地

48、 海洋地产 责任 产开 世界开发 公司 发公 07转公司 08清 司08转 算 07转让 让东方之珠08清算北京天岳安经贸公司08清算第42页2013年11月14日保密文件，版权所有委托管理天津华升有限公司保留天津海景实业有限公司保留烟台天鸿时代开发有限责任公司保留海门市融辉置业有限公司保留北京天鸿集团重庆置业公司保留SKGF管控模式与组织结构方案京外开发业务管理：设立京外开发业务管理：设立3个外地区域管理中心，管理外地保留的房个外地区域管理中心，管理外地保留的房地产开发企业地产开发企业10家，其中受托管理企业家，其中受托管理企业4家家北京SKGF有限公司环渤海管理中心海南天鸿投资控股有限公司

49、保留上海普和置业有限公司保留海南天鸿海岛开发公司保留海南海景乐园有限公司保留中西部管理中心东南沿海管理中心武汉强华开发有限公司07调整保留存续的企业9家待改制或股权调整的企业1家第43页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案物业经营业务管理：房产经营公司负责如下物业经营业务管理：房产经营公司负责如下17家企业和家企业和7家项目部的家项目部的商业物业及酒店业务管理，其中受托管理商业物业及酒店业务管理，其中受托管理9家企业和家企业和6家项目部家项目部北京SKGF有限公司房产经营公司北京宝辰饭店有限公司北京发展大厦有限公司北京丽亭华苑酒店三亚天鸿度假村有限公司京华房产

50、有限公司北京联宝房地产有限公司保留 保留 保留 保留 保留深圳市祁年实业发展有限公司保留苏州太湖宝京旅游房地产公司保留委托管理训中心房产经营一分公司部香山晴雪园林干休所房地 物业产有 管理限公 中心08股保留 调北京颐安鑫顶科技孵化北京 北京 北京 天鸿 白洋 房地 体育京信 新城 花园 宝景 淀职 产租 场馆大厦 广场 燕都 大厦 工培 赁部 经营09清 司算保留存续的企业9家项目公司(部)6家清算或转让的企业7家待改制或股权调整的企业1家北京京信怡和物业有限器公司07转保留 让承德金泰饭店08清算北京华德房产有限公司算北京成铭大厦有限公司08清算泰安泰山国际饭店有限公司08清 08清算北京

51、富然大厦有限公司07转让第44页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案股权管理：股权管理：SKGF总部直接对下属总部直接对下属6家企业进行股权管理家企业进行股权管理北京SKGF有限公司北京科技园建设股份公司保留深圳市南光(集团)股份公司保留北京巴士股份有限公司保留交通银行股份有限公司保留北京天鸿房地产开发有限公司保留国奥投资发展有限公司保留特殊企业1家参股企业5家天鸿宝景大厦等分公司项目部6家司房地 物业产有 管理限公 中心08股保留 调09清公司北京 承德京信 金泰怡和 饭店物业有限07转08清让 算北京华德房产有限公司算北京成铭大厦有限公司08清算08清 0

52、8清 07转SKGF管控模式与组织结构方案对于委托上市公司管理的企业对于委托上市公司管理的企业57家和项目部家和项目部6家，由托管项目管理中家，由托管项目管理中心受托管理心受托管理44家企业，外地区域管理中心受托管理家企业，外地区域管理中心受托管理4家企业，房产经家企业，房产经营公司受托管理营公司受托管理9家企业和家企业和6家项目部家项目部北京SKGF有限公司北京华宝房地产开发有限责任公保留北京岳安实业股份有限公司北京宝汇房地产开发有限公司北京世安住房股份有限公司北京宝泰房地产开发有限公司北京宝晟住房股份有限公司北京顺鸿金建水上公园开发公司美都控股股份有限公司珠海五联实业发展公司北京华世柏利开

53、发有限公司北京天鸿正源建设项目公司北京创业谷置业发展公司北京附中宝晟科贸有限公司北京新奥集团有限公司北京岳安物业管理公司北京华澳房产有限公司算北京三佳和房地产经纪公司07转让北京宝嘉恒开发经营公司保留存续的企业19家2013年11月14日清算或转让的企业37家保密文件，版权所有珠海经济特区燕海实业公司算北京城信房地产有限公司保留 保留 保留 保留 保留 保留 算北京五棵松投资发展有限公司08清 08转让深圳市华晟达投资控股有限公司09处置北京远洋大厦有限公司让北京宝星置业有限公司让北京国岳房地产公司让北京建国房地产开发有限公司08转 07转 07转 07转让北京望京东环置业有限公司让北京丰运世

54、纪开发有限公司07转 07转让深圳金阳投资有限公司保留 算北京宝景房地产开发公司算北京市房地产交易中心08减三河市汇川房地产开发公司海南燕海房屋建设开发公司算深圳京泰有限责任公司北京京城置业开发经营公司09清 或清 09清 08清 司算海南热带海洋世界莱茵达置业股份有限公司08清 07清 08清 08转让北京海通装饰材料公司北京黎花家具装潢公司北京岳安物资经营公司北京岳安拆迁有限公司上海燕海房地产开发公司08转 08清 07转 07转 07转 07清 07清 07清 07清 07清 保留 保留 保留 保留让 算 让 让 让 算 算 算 算 算东方之珠08清算北京天岳安经贸公司08清算海南天鸿投

55、资控股有限公司上海 北京 北京 北京普和 京信 新城 花园置业 大厦 广场 燕都有限公司保留 保留 保留 保留 算海南天鸿海岛开发公司海南海景乐园有限公司保留 保留项目公司(部)6家待改制或股权调整的企业1家第45页外地区域管理中心负责4家房产经营公司9家企业和6家项目部托管项目管理中心负责44家第46页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案北京岳安物业管理公司七转让北京黎花家具装潢公司七清算北京海通装饰材料公司七清算北京岳安物资经营公司七清算北京岳安拆迁有限公司七清算北京天岳安经贸公司八清算深圳金阳投资有限公司八清算海南热带海洋世界七转让北京宝嘉恒开发经营公司

56、七清算首开集团公司委托上市公司管理深圳市华晟达投资控股有限公司九处置北京京信怡和物业有限公司七转让承德金泰饭店八清算北京京信大厦九清算北京远洋大厦有限公司八转让北京建国房地产开发有限公司七转让北京望京东环置业有限公司七转让北京国岳房地产公司七转让北京丰运世纪开发有限公司七转让北京宝星置业有限公司七转让北京五棵松投资发展有限公司八转让海南燕海房屋建设开发公司九清算珠海经济特区燕海实业公司九清算深圳京泰有限责任公司八清算东方之珠八清算上海燕海房地产开发公司七转让北京市房地产交易中心八减或清三河市汇川房地产开发公司八转让北京京城置业开发经营公司八清算泰安泰山国际饭店有限公司八清算北京富然大厦有限公司

57、七转让莱茵达置业股份有限公司八转让北京华德房产有限公司八清算北京成铭大厦有限公司八清算北京城信房地产有限公司八清算下列下列45家公司按原定计划予以清算或转让家公司按原定计划予以清算或转让北京首开股份有限公司首开天鸿集团公司委托上市公司管理北京宝景房地产开发公司七清算北京华澳房产有限公司八清算北京三佳和房地产经纪公司七转让北京宝轩开发公司八清算北京元隆丝绸股份有限公司七转让北京澜桥国际有限公司七清算北京瑞欣经纪有限公司七清算北京勤丰幕墙公司七转让北京瑞尔物业有限公司七转让北京瑞煊拆迁咨询公司七清算北京时代兴城有限公司八清算上市公司直接管理第47页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管

58、控模式与组织结构方案目录目录一一SKJT对对SKGF的管控模式的管控模式二房地产企业组织结构案例研究二房地产企业组织结构案例研究三三SKGF管控模式建议管控模式建议四四SKGF组织结构方案组织结构方案1.2.3.4.SKGF总部组织设置总部组织设置多项目管理公司组织设置多项目管理公司组织设置外地区域管理中心组织设置外地区域管理中心组织设置房产经营公司组织设置房产经营公司组织设置第48页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案SKGF董事会董事会秘书董事会工作部审计部提名与薪酬委员会预算与审计委员会战略与投资委员会公司法人治理结构公司法人治理结构监事会董事会由9名董

59、事组成，其中独立董事3人（按证监会相关规定，SKJT可提名1人）；监事会由3名监事组成（按证监会相关规定，SKJT可提名1名非公务员）。提名与薪酬委员会预算与审计委员会对董事会规模和构成向董事会提出建议；建议新董事和公司高级管理人员的提名程序；向董事会提名董事和公司高级管理人员的候选人负责拟定、监督和核实公司高级管理人员的薪酬政策；研究董事与高级管理人员考核的标准和方法，进行考核并提出建议；审议并监控公司年度预算执行检查会计政策、财务状况和财务报告程序；与会计师事务所通过审计程序进行交流；推荐并聘任会计师事务所；检查内部控制结构和内部审计功能；检查公司遵守法律和其他法定义务的状况；检查和监督公

60、司及其下属公司所有形式的风险，如财务风险、高级管理人员违规风险和电脑系统安全风险；检查和监督公司行为规则。第49页2013年11月14日保密文件，版权所有SKGF管控模式与组织结构方案董事会各专门委员会是董事会就重大专题议事的机构，主要由独立董董事会各专门委员会是董事会就重大专题议事的机构，主要由独立董事组成，并由独立董事担任主席，核心职责分别是事组成，并由独立董事担任主席，核心职责分别是战略与投资委员会负责拟定、监督和核实公司重大投资政策和决策；对公司长期发展战略提出建议；其它影响公司发展的重大事项提出建议。第50页2013年11月14日保密文件，版权所有人力资源部资产财务部战略投资部计划成